Как подать на раздел ипотечной квартиры. Что делать с ипотекой при разводе

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

• жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
• совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
• при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

• продолжать платить по кредиту;
• найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
• продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

• согласиться на продажу ипотечной квартиры;
• потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
• обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе . По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось - более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. «Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), - перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. - Можно оформить квартиру на одного из супругов ». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, - подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

Третий не лишний

На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий - кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку - поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.

В идеале - сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

В идеале - сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее.

Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства.

Александр Москатов управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

«Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, - поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». - Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).

Подобру-поздорову

Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.

• Соглашение между супругами , в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт , квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

«Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, - уточняет Наталья Шаталина. - В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон».

• Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», - говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
• Можно продать квартиру , погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие - согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, - напоминает Дмитрий Петров. - То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
• И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два . Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.

квартира приобретена до брака

Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

Суд да дело

«По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, - говорит юрист. - Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

«Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, - говорит Ольга Любомирова. - Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Наталья Шаталина генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»

Детский вопрос

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды. Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

В случае, если ипотечная квартира - малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

бывший супруг не платит по кредиту

«У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, - рассказывает Наталья Шаталина. - Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

Военная ипотека

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный. «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям - и пропорционально им же она будет платить по займу).

Если семейной идиллии наступил конец, а семья проживает в квартире, взятой в ипотеку, то перед разведенной парой встают многочисленные вопросы.

Кому и в какой доле оплачивать оставшуюся часть кредита, как делить недвижимость?

Сложность ситуации в наличии третьей стороны, то есть банка-заемщика, интересы которого также должны учитываться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Что об этом говорит закон?

Семейный кодекс (ст.33) определяет для супругов совместное пользование своим имуществом, если в брачном договоре не прописаны другие условия.

Раздел ипотечной квартиры при разводе предполагает получение супругами равных долей , опять же с оговоркой, что брачный договор не предусматривает иной порядок.

Федеральный закон об ипотеке за номером 102-Ф3 от 16 июля 1998 года регламентирует правовые отношения залогодержателя (кредитора) и залогодателя (лица, покупающего недвижимость в ипотеку).

Ипотекой является одна из форм залога, которая налагает на залогодателя определенные обязательства по отношению к залогодержателю.

В случае невыполнения этих обязательств, кредитор имеет право компенсировать свои затраты путем реализации предмета залога.

Во время действия договора по ипотеке на пользователя накладывается ряд ограничений по управлению находящейся в залоге недвижимостью .

Без разрешения банка (кредитора) заемщик не имеет права:

• Продать другому лицу ;
• Подарить ;
• Обменять ;
• Внести в качестве залога другому кредитору .

Любая перепланировка квартиры и прописка в ней родственников возможна только с одобрения банка.

Добровольное согласие

Если после развода отношения не испорчены полностью, то можно найти разумный компромисс.

Поскольку права на имущество у бывших супругов равносильны, то можно договориться выплачивать оставшеюся сумму кредита в равных долях или на других условиях .

Для этого необходимо заключить дополнительные договора с банком, в которых следует подробно указать все условия погашения кредита каждой из сторон.

По взаимному соглашению могут быть достигнуты и другие условия.

Даже если кредитный договор и удастся переоформить, то за это переоформление придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора, также понадобится переоформить страховку. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Если после развода один из супругов не намерен проживать в квартире, то ему не имеет смысла оплачивать ипотеку. В таком случае права на имущество переходят к одному из супругов, а вместе с ними и обязательства по кредиту .

При этом супругу, покидающему жилье, полагается компенсация за уже произведенные платежи .

Однако такой вариант не всегда возможен, если банк сочтет доходы супруга, которому отчуждается собственность, недостаточными для погашения долга.

Брачный договор или суд?

Очень упрощает задачу грамотно и заблаговременно составленный брачный договор , который содержит пункты о возможном разводе и условиях раздела обязательств и имущества по этой причине.

К сожалению, далеко не все молодожены считают нужным составление брачного соглашения.

Спорные вопросы, связанные с разделом ипотеки иногда приводят бывшую семью в суд. Данный орган руководствуется, прежде всего, принципом равного разделения как имущества, так и обязательств.

Если в семье имеются несовершеннолетние дети, то предпочтение в распределение долей имущества отдается стороне, с которой остается ребенок (или дети) . Но в этом случае второй родитель может потребовать компенсацию своей доли.

Продажа ипотечной квартиры

Одним из вариантов решения проблемы раздела квартиры в ипотеке при разводе является продажа ипотечной квартиры , чтобы деньги, вырученные с продажи, использовать для погашения оставшейся части кредита.

Оставшуюся сумму бывшие супруги могут разделить между собой. В таком случае все остаются при своих и никто никому не должен.

Сделать это можно лишь с согласия банка, выдавшего кредит. Если банк одобрит продажу, останется лишь найти покупателя .

Если позволяют средства, то можно погасить кредит досрочно и выставить квартиру на продажу без участия банка.

Банк имеет право сам выставить жилье на аукцион в случае прекращения выплат по кредиту . Это самый худший вариант, который может оставить заемщиков ни с чем.

Когда имущество не подлежит разделу?

Не всегда члены семьи имеют равные права на жилплощадь, в некоторых случаях такие права отсутствуют.

Если квартира была куплена одним из супругов до заключения брака, то она не считается совместно нажитым имуществом и после развода он остается единственным владельцем недвижимости .

Квартира также не подлежит разделу, если она была получена одним из супругов по наследству или по дарственной . При этом неважно, произошло это до момента заключения брака или после.

Также во время приватизации в качестве собственника может быть вписан только один из супругов, что тоже оставляет за ним право единолично пользоваться жилплощадью после развода.

Случается, что во время приватизации один из супругов просто не был прописан в данном помещении. По условиям приватизации, собственником приватизированной квартиры может стать только прописанное в ней лицо.

Если в квартире прописаны дети

При разделе имущества в обязательном порядке учитываются интересы детей.

Основное условие — является ли ребенок владельцем жилья или нет. Жилплощадь может быть получена ребенком по наследству или посредством его внесения в список владельцев во время приватизации.

Несовершеннолетние лица не имеют права на самостоятельные сделки с недвижимостью, однако закон разрешает такие действия с письменного разрешения родителей, если ребенку больше 14 лет .

Если ребенок имеет свою долю в квартире , то при разводе родителей его доля не делится между ними, а добавляется к доли родителя, с кем он остался .

Если единственным собственником жилья является муж, а жена не имеет собственного жилья, при этом имеются дети, не достигшие совершеннолетия, то часто судом принимается решение о разделе жилья в пользу супруги.

Случается, происходит то, что в народе называют: не сошлись характерами, и тогда супруги разводятся. Если без совместного имущества или ребёнка осуществить это достаточно просто, то как развестись с ипотекой – сложная тема, волнующая тех, кто твёрдо решил подать заявление о разводе.

Взяли ипотеку и развелись, какие трудности ждут

Ипотеку возможно считать одним из самых выгодных вариантов для решения молодой семьёй жилищной проблемы. В случае, если нет возможности единовременно оплатить полную стоимость дома или квартиры, заем такого рода позволит молодожёнам начать жить комфортно и самостоятельно. Оформляя ипотечный договор, и муж, и жена надеются на долгое и счастливое совместное проживание, что вполне объяснимо – недавно поженившись, никто не думает о возможности развестись в ближайшее время.

Разделить материнский капитал на ребенка

К сожалению, не всем, даже официально зарегистрированным, парам предстоит совместно провести и в горе, и радости всю жизнь. Некоторые супруги, даже имея общих детей, не могут понять, как найти подход друг к другу и мирно пережить кризисы жизни в браке. После того, как оба члена семьи решат: разводимся! – при известных обстоятельствах могут возникнуть определённые формальные трудности.

Например, как развестись с мужем, если есть ипотека? Что нужно предпринять, чтобы расторгнуть брак с женой и ребёнком? На это отыскать ответ гораздо проще, нежели кажется в самом начале процесса. Главный фактор, учитываемый при бракоразводном процессе с подобными обстоятельствами – наличие не двух сторон – мужа и женщины, но и третьей – как организации-кредитора, если семья взяла кредит и собирается распадаться.

Квартира в собственности банка

В самом начале оформления процедуры развода с ипотекой, необходимо обратиться в банк, где ранее оформлялись ипотечные документы.

Финансовая организация предоставит и подробно объяснит бывшим мужу и жене, если они взяли заем, разнообразные варианты раздела как кредитных выплат, так и самого имущества.

Однако банк, вероятнее всего, выдвинет перечень разрешений проблем, наиболее выгодный самому кредитору. Поэтому, возможно, супругам, решившим разводиться, придётся искать иные пути выхода из ситуации.

Во время подписания бумаг о квартире в займе непосредственным заёмщиком выступает один из супругов, например, муж. В это время второй – жена – . В случае, если люди взяли кредит и разводятся, кредитную ответственность перед банком вынуждены нести оба гражданина.

Как супругам поделить кредит

Если супруги, имеющие ребёнка, взяли кредит и разводятся, существует несколько вариантов, как провести раздел ипотечного займа между бывшими мужем и женой. Самый простой из них – поделить каждый месячный платёж и поровну взять долю ответственности. При этом, в итоге, оба бывших супруга – как муж, так и жена, решившие развестись – имеют одинаковые права на оплачиваемую долю собственности.

Супруги, готовящиеся разводиться, редко приемлют подобный вариант – ведь тогда, при отсутствии других вариантов жилья, бывшим жене и супругу, которые взяли ипотеку, придётся жить совместно. В ином случае, одно из лиц, бесповоротно решивших: разводимся, может прекратить выплачивать обязательства своей части по объективным причинам. Например, в силу переезда супруга в другое место проживания и отказа от выплаты.

Отказ мужа/жены от выплаты ипотеки

Ещё одной причиной невыплаты доли могут оказаться финансовые проблемы супругов с ребёнком, которые взяли заем и развелись. Невозможность какое-то время, иногда – длительное, погашать заем.

Специально отказавшись от погашения, муж и супруга могут спровоцировать кредитора передать недвижимость для продажи. Ведь при случае, когда месячная оплата не осуществляется, банк не станет разбираться, кто из супругов решил развестись, остался с ребёнком и не платит за квартиру в ипотеке, а выставит дом или квартиру на аукцион.

При этом, в одной из двух первых ситуаций, тот, кто продолжает ответственно выплачивать собственную долю и – одновременно – часть мужа или супруги и ребёнка, вправе рассчитывать на явные преимущества ввиду большей внесённой суммы.

Продать ипотечную квартиру и погасить долги

В практике бракоразводных отношений, если муж и жена взяли кредит и желают добровольно развестись, имеет место ещё одна ситуация – бывший супруг досрочно погашает свою сумму. Но в таком случае ему воспользоваться недвижимостью возможно лишь во время окончательного совместного погашения оставшейся стоимости. Происходит это из-за того, что имущество всё же находится у банка до уплаты его полной цены.

Думаете, как развестись с мужем или женой, если ипотека будет съедать львиную долю вашего дохода, когда выплаты целиком и полностью лягут на ваши плечи? Продавайте ипотечную квартиру. Вначале перечитайте свой кредитный договор и уточните в банке, имеете ли вы на это право. Возможно после развода вы сможете претендовать на в ипотечном вопросе.

Очередной возможный вариант распрощаться с совместным ипотечным обязательством после решения: разводимся – отказаться одному из лиц от права на оплачиваемое имущество и, соответственно, от своей доли в нём. Тогда ответственность за выплату полностью ложится на другого экс-супруга. Это – наиболее популярное решение проблемы.

Что советуют специалисты в случае, когда супруги взяли ипотеку и в скором времени развелись:

Заключение

Как развестись с ипотекой – волнует многих, решивших не делить кредитованную квартиру со своей женой или мужем. Первое действие – обращение к банку-кредитору. Затем – выбор наиболее приемлемого варианта для обоих бывших супругов, планирующих оформить развод: поделить поровну месячные выплаты, досрочно выплатить одну из долей, отказаться от имущества, продать квартиру или дом. Стоит помнить, что в случае, когда в семье есть несовершеннолетний ребёнок, в общей квартире остаётся родитель, проживающий с ним, а второй – должен покинуть жилплощадь.

Деление совместно нажитого - довольно неприятный процесс для разводящейся пары, но еще хуже раздел ипотеки при разводе. Дело в том, что данный процесс связан с банками, следовательно, превращается из двухстороннего разбирательства в трехстороннее.

Для супругов ипотека при разводе - это, как правило, совместные обязательства, подлежащие делению. Так гласят статьи Семейного кодекса (СК). Каждый отстаивает собственные интересы, чтобы не оказаться единственным должником.

Банковское учреждение заинтересовано в том, чтобы супруги - созаемщики продолжали вносить средства. Поэтому оно вполне законно вмешивается в процесс, стараясь защитить свои деньги.

Разберем, как делится ипотека при разводе супругов, какие обстоятельства влияют на окончательное решение по поводу выполнения обязательств по займу после развода и в каких ситуациях задолженность обязана выплачивать только одна сторона.

Законодательные основания раздела ипотеки

Нормативные требования о разделе недвижимости, приобретенной парой, содержатся в параграфах 38 - 39 СК. В частности, из их содержания исходят, когда решают, как делится квартира в ипотеке при разводе. О самих долгах в СК ничего не сказано. Они учитываются опосредованно, как часть совместно нажитого.

Логика такова:

1. Супруги после свадьбы :
   • законный;
   • договорной.
2. В последнем случае раздел ипотечной квартиры описывается в условиях контракта.
3. При законном режиме (он устанавливается автоматически) все добро является совместным, то есть принадлежит обоим одновременно.
4. После расторжения уз его можно разделить двумя способами:
   • составлением добровольного соглашения;
   • разбирательством в суде.
5. Суд же задолженности включит в перечень совместно нажитых. Как будет происходить раздел решается исходя из норм законодательства.

Подсказка: раздел ипотеки при разводе выгоднее провести добровольным соглашением. Ниже разберем почему.

Чтобы разобраться, как делится ипотечная квартира, необходимо выяснить стартовые условия. Есть такие факторы, которые меняют логику процесса радикально. В них нужно разбираться. Таковыми, к примеру, являются:

• оформление официального брака или отсутствие такового;
• была ли собственность куплена:
  • в браке;
  • до свадьбы;
• заключался ли брачный контракт;
• обзавелась ли пара ребёнком или несколькими.

Таким образом, невозможно односложно объяснить, как произойдет раздел имущества расстающихся партнеров при ипотеке. Каждая ситуация имеет свои тонкости и нюансы.

Гражданский брак

Внимание: партнеры, живущие без официальной регистрации, не подпадают под действие СК РФ. Их взаимоотношения являются гражданскими и рассматриваются на основании Гражданского кодекса (ГК).

Из вышеприведенного правила следует, ипотечная квартира при разводе будет отдана тому, на кого оформлена собственность:

• одного из партнеров;
• обоих в определенных документами долях.

Таким образом, о том, кому останется недвижимость, судят по бумагам о регистрации собственности. Кроме того, данный гражданин будет вынужден оплачивать долги банку самостоятельно.

Из данного правила есть исключения. В судебном порядке можно доказать, что ипотека, взятая на покупку жилья, оплачивалась за средства второго партнера (не являющегося собственником). Тогда можно будет претендовать на часть квадратных метров. Суд выделит ровно столько, сколько было оплачено не собственником.

В качестве доказательства того факта, что человек оплачивал квартиру в ипотеке, принимаются:

• платежные документы;
• банковские справки;
• чеки;
• выписки и другое.

Рассмотрим пример. Сидоркина и Иванченко во время гражданского брака приобрели в кредит квартиру. Оформление ипотеки и недвижимости решили провести на мужчину. Через определенное время они расстались. Сидоркина решила разделить квартиру, так как тратила на оплату займа средства наравне с гражданским мужем.

Мужчина на выделение доли собственности не согласился. Пришлось обращаться в суд. В качестве доказательства своей правоты Сидоркина принесла выписку из банка. Данный документ содержал сведения о перечислении средств в учреждение, выдавшее заем.

Суд обязал Иванченко выделить часть собственности Сидоркиной, равный сумме внесённых ею средств в пересчёте на квадратные метры (по рыночной цене).

Недвижимость приобретена в ипотеку до брака или в браке

В данном случае учитывается параграф 36 СК. Он говорит о том, что имущество, приобретенное до оформления уз, является личной собственностью. Следовательно, раздел квартиры не производится. Она, также как и задолженность перед финансовым учреждением, остается собственнику.

При этом бывшие супруги имеют полное право поделить и то, и другое. Но для этого необходимо добровольное согласие владельца квадратных метров. Оформляется таковое решение договором о разделе имущества.

В ином случае не собственник может подать иск о взыскании части средств с бывшего партнера. Доказательством вложения семейных средств в погашение кредита является справка из банковского учреждения о внесении денег на счет во время существования семейства.

Внимание: если погашение осуществлялось иными лицами, к примеру, родственниками, то взыскать деньги не получится. Кроме того, не собственник не может претендовать на жилье.

Рассмотрим пример. Иванкина обратилась к юристу за консультацией. Ее интересовало следующее: «Если я разведусь с мужем, на которого оформлена ипотека, смогу ли претендовать на квартиру?».

Юрист разъяснил, что при разводе она теряет право на жилье, так как оно не является совместно нажитым. Однако может потребовать половину денег, внесенных за время супружества в банк. Ситуация осложнилась тем, что супругам гасить кредит помогали родители мужа. Именно они вносили деньги в банк. И это может быть доказано:

• чеками;
• свидетельскими показаниями.

Кроме того, сама Иванкина не работала, семейный бюджет не пополняла. И хотя данное обстоятельство не влияет на признание всего нажитого совместным (статья 34), на ситуацию это повлияет кардинально. Если ипотека оплачивалась подаренными средствами, то взыскать их часть будет довольно сложно. Юрист посоветовал женщине оставить эту идею. Так как судебное разбирательство вряд ли приведет к положительным результатам.

В данной ситуации не имеет значения, на кого оформлен кредит. Разводящиеся в равной степени являются:

• собственниками жилья;
• задолжниками.

У партнеров есть выбор, как поступить после развода:

• договориться;
• обратиться в суд.

Развод при наличии ипотеки порождает еще одно обязательство: предупредить кредитора об изменении обстоятельств (статья 46).

Практика показывает, что разделить ипотечную квартиру и долги лучше по обоюдному согласию. Большая часть судебных рассмотрений заканчивается именно таким образом. Тем, кто пытается выяснить, как разделить долги, следует понимать:

1. Государство практически не вмешивается в договоренности сторон. Как поделить квартиру и долги - это их личное дело. Государство реагирует только в двух случаях:
   • при наличии иска (разбирается суд);
   • при нарушении прав несовершеннолетних (может вмешаться орган опеки или прокуратура).
2. Процесс деления зависит только от мнений и интересов разводящихся. Они могут выработать условия, подходящие обоим:
   • в равных долях;
   • переложить ответственность только на одного;
   • в неравных частях:
     • собственность;
     • задолженности.
   • Ограничение применяются:
     • если есть дети;
     • если использовались бюджетные средства.

Соглашение на раздел жилья и долгов можно составить:

• когда люди разводятся, но формально еще расставание не оформлено (во время действительности брака);
• после получения свидетельства о разрыве уз.

Подсказка: нотариального заверения документ по закону не требует, но лучше его получить. Эта мера защитит от претензий партнера, с которым развелись. Он не сможет отказаться от своей подписи.

Чаще всего партнеры не находят согласия в том, как при разводе поделить долги и имущество. Закон позволяет одному из них или обоим обратиться в суд. При этом следует понимать логику данного органа. То есть ориентироваться, на какие нормы опирается суд при разводе, как осуществляет раздел, какие факторы принимает во внимание.

Логика судьи такова:

• совместно нажитое должно быть разделено поровну после расторжения уз;
• созаёмщики обязаны вносить одинаковые вклады в погашение задолженностей;
• исключением является случай, если есть ребенок (возможны послабления).

Судом не учитываются такие факторы личной жизни спорящих:

• отсутствие доходов или трудоустройства;
• состояние здоровья.

Для суда важно, была ли ипотека оформлена до женитьбы или после. При решении вопроса он будет опираться на нормы семейного законодательства, то есть предпишет разведенной паре платить в равных долях.

Ипотека при разводе супругов с детьми или с бюджетными средствами

Государство стоит на защите прав несовершеннолетних. Это влияет на то, как делятся долги супругов. Так, меньшая доля может быть присуждена родителю, с которым остаются дети, если он:

• является инвалидом (нетрудоспособен);
• временно не трудится;
• находится в отпуске за малолетним ребенком.

Кроме того, на раздел долгов и приобретенной собственности влияет факт беременности разводящейся женщины. Такой присуждают меньшую долю.

Совсем освободить от выплаты кредита суд не может. Он исходит из принципа равенства супругов. То есть ипотеку погашать обязаны оба. А вот добровольным соглашением можно освободить одну из сторон от финансовых обязательств.

Есть еще один фактор, который следует учитывать при наличии несовершеннолетних детей. Малолетние должны иметь жилье. Следовательно, суд будет настаивать на выделении большей части квадратных метров тому партнеру, с которым они остались. К процессу зачастую привлекают орган опеки.

Выясняя, что делать с ипотекой необходимо учитывать способы ее финансирования. В государстве действует несколько программ улучшения жилищных условий. Самые распространенные:

• военная ипотека.

Каждый вариант имеет свои особенности в случае развода:

1. При использовании маткапитала все члены семейства (в том числе не рождённые) становятся собственниками жилья. Квадратные метры поделят на равные части.
2. Военная ипотека финансируется Министерством обороны. Имущество оформляется в собственность военного. Отсудить у бывшего партнёра часть метров сложно.

Участие кредитора

Разбирая, что делать с ипотекой при разводе, необходимо учитывать третью сторону - банк. Финансисты не любят рисков. Они относятся к изменению семейного положения заемщиков с подозрением и недоверием. Банк может потребовать:

• переоформить кредитный договор;
• вернуть средства, взяв новый кредит на худших условия.

Подсказка: пункты об этом должны быть в ипотечном договоре.

У банка есть такие права:

• участвовать в судебном заседании;
• выдвигать предложения по поводу распределения задолженностей;
• опротестовывать:
  • решение судебной инстанции;
  • условия добровольного соглашения.

Людям, решившим развестись, специалисты советуют следующие варианты решения ипотечной проблемы:

1. Можно продать жилье и вернуть средства. Это же, как правило, предлагает банковское учреждение. Вариант считается самым выгодным для разводящихся.
2. Если реализовать квадратные метры не получается, то можно:
   • Разделить жилье и долги на два отдельных договора (не приветствуется банком). Учреждение предложит невыгодные условия тем партнерам, которые оформили развод, при переоформлении кредитного договора по ипотеке на два.
   • Один из разводящихся может отказаться от собственности. Тогда деньги будет платить тот, кому достанется квартира.

Раздел ипотечной задолженности между супругами зависит от:

1. Времени оформления кредита:
   • до вступления в брак;
   • в период действия уз.
2. Способов решения проблемы:
   • путем составления соглашений;
   • в суде.
3. Наличия детей или беременности.
4. Привлечения к оплате бюджетных средств.

В решении вопросов раздел участвует банковское учреждение. Оно имеет довольно широкие права.

Полезные статьи: