Если продажа ниже кадастровой стоимости. Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов. С одной стороны, физические лица хотят осуществить такие действия, но с другой – бояться делать, поскольку считают, что такие действия будут признаны незаконными. Попробуем разобраться в данном вопросе и найдем ответ на него.

Что такое кадастровая стоимость?

Для того, чтобы ответить на вопрос, поставленный в начале статьи, необходимо разобраться с понятием кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости объекта недвижимости, которая определяется на основании множества критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводиться с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и т.д.

Именно кадастровая стоимость является основанием для определения налога на недвижимость. Такое новшество введено недавно. Определить налог на недвижимость, учитывая другую стоимость, невозможно. Это связано с законодательством. Налог определяет не сам налогоплательщик, а налоговые органы.

Что же касается купли-продажи, то здесь возможны варианты. Связано это с тем, что кадастровая стоимость не всегда равна рыночной стоимости объекта. Поэтому многие продавцы и покупатели хотят изменить стоимость продажи.

Кроме того, главной причиной такого желания служит желание сэкономить на налогах. Каждый продавец недвижимости при продаже объекта (есть и исключения) должен заплатить в бюджет налог на полученный доход. НДФЛ рассчитывается с полученного дохода – стоимости продажи. Соответственно, чем меньше доход, тем меньше налог.

Особенности продажи недвижимости в 2018-2019 годах

Вне зависимости от того, какая недвижимость будет продаваться, существует три главных особенности такой операции, о которых должен знать продавец:

1. Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
2. Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
3. Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

Вот такие особенности необходимо учитывать при желании продать квартиру. Может быть, что на региональном уровне установлены свои правила продажи, и о них необходимо знать.

Помимо этого необходимо знать, что если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то тогда налог на доходы физических лиц рассчитывается не с кадастровой стоимости, а со стоимости договора купли-продажи.

Если же за основу берется именно кадастровая стоимость, то в договоре прописывается то значение, которое было на 1 января текущего года. Такие правила связаны с тем, то в течение года кадастровая цена может пересматриваться. Чтобы защитить права налогоплательщика, принято использовать в таком случае более раннюю стоимость.

Всегда ли продажа квартиры происходит по кадастровой стоимости?

Если внимательно изучить процесс оценки недвижимости с учетом кадастровой стоимости, то станет ясно: совсем разные объекты могут иметь одинаковую стоимость. Связано это с тем, что используется единая методика оценки. Например, никто не оценивает степень ремонта квартиры, ее коммуникации и т.д. Кадастровая стоимость всегда является субъективным показателем.

Именно поэтому не всегда продажа недвижимости происходит с учетом кадастровой стоимости. Продавец вынужден использовать другой критерий для определения стоимости.

Причины, влияющие на то, что кадастровая стоимость не всегда учитывается при купле-продаже:

• Когда были приняты рассмотренные нововведения, то в стране происходил кризис. Поэтому покупательская способность граждан была на низком уровне. Цены на жилье упали, объемы операций на рынке резко снизились, а поэтому проводимая переоценка объектов отражала не вполне реальную ситуацию;
• Квартира может пострадать от наводнения, пожара и т.д., следовательно, оценка по кадастру не будет соответствовать реальной рыночной цене объекта.

Таким образом, первый вывод, который необходимо сделать из принятых поправок: в договоре купли-продажи может быть указана не кадастровая, а рыночная стоимость.

Но возникает другой вопрос: рыночная цена может быть и в большую, и в меньшую сторону, или только в большую? Ведь если стоимость продажи ниже кадастровой, то государство теряет некую часть налогов.

Теоретически, продать объект недвижимости ниже кадастровой стоимости возможно. Но на практике это может повлечь множество проблем. Поэтому, если предпринимать такие шаги только с точки зрения уменьшения налогов, то этого делать не стоит. Налоговая служба все равно проверит все операции, проводимые налогоплательщиком, и выявит факт мошенничества. Это может повлечь за собой разные налоговые санкции – штрафы, пеня, судебные разбирательства и т.д.

Но есть исключение из данных правил: если кадастровая стоимость объекта по базе составляет менее одного миллиона рублей, то продавец недвижимости имеет право продать объект по любой стоимости, даже если она будет ниже кадастровой. Связано такое правило с тем, что по действующему законодательству 1 миллион рублей – этот размер налогового вычета, на который можно уменьшить налогооблагаемую базу при определении НДФЛ.

Чтобы стало более понятно, пример налогового вычета : квартира продана за 2 миллиона рублей, и налогоплательщик решил заплатить НДФЛ в бюджет. Размер его налога будет составлять (2-1)*0,13 = 130000 рублей.

Соответственно, если стоимость жилья будет равна 1 миллиону рублей, то НДФЛ будет равен 0. Именно поэтому в таком случае абсолютно не важен размер кадастровой стоимости.

Если же стоимость по кадастру намного больше рыночной стоимости объекта, то перед продажей рекомендовано ее изменить.

Изменить кадастровую стоимость в сторону уменьшения возможно на основании двух методов:

1. Обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр. Как показывает статистика, пересмотр оценочной стоимости объекта не такое уж и редкое явление. Например, если квартира пострадала вследствие каких-то событий, или она уже утратила свою стоимость по каким-то другим уважительным причинам, то представители Росреестра могут легко пойти ан встречу и пересмотреть такой показатель
2. Обратиться в суд. Метод также достаточно популярен. Если в судебном делопроизводстве найдут веские причины для изменения стоимости объекта, то тогда по решению суда Росреестр вынужден будет пересмотреть такую стоимость и уменьшить ее на некоторое значение. В данном случае необходимо только реально оценивать выгоду от таких действий. Иначе судебные издержки и другие затраты могут перекрыть полученную выгоду от пересмотра кадастровой стоимости.

Выводы

• Продать объект недвижимости по стоимости, которая не равна кадастровой, можно, но не всегда;
• Продажа по стоимости, которая больше кадастровой, не является проблемой и вообще выгодна для государства. Поэтому со стороны налоговых органов не будет никаких замечаний;
• Продажа объекта недвижимости по стоимости, ниже кадастровой возможна в том случае, если цена объекта не превышает 1 миллиона рублей. В таком случае продажа производиться в обычном порядке;
• Продать квартиру по стоимости, ниже кадастровой, можно, но главное, чтобы такое занижение не было ниже 30% от кадастровой стоимости. Например, если по кадастру цена недвижимости 5 миллионов рублей, то продать ее можно по договору купли-продажи за 3,5 миллиона рублей;
• Если стоимость жилья не соответствует кадастровой оценки, в частности, ниже ее, то можно ее обжаловать в судебном порядке. После получения решения суда уже заключать сделку о купле-продаже.

Выполнение таких нехитрых правил позволить все сделки провести правильно и с соблюдением закона.

В рассмотренном примере организация на ОСН занимается покупкой и продажей собственного недвижимого имущества. В 2016 году остаток непроданных жилых домов попал под имущественный налог от кадастровой стоимости. Также в 2016 году были зарегистрированы и получены свидетельства на недостроенные объекты. Дома и недостроенные жилые дома находятся в Калининграде и продаются физлицам, которые не являются взаимозависимыми с организацией. Все дома и недостроенные объекты организация продавала по рыночным ценам, но сейчас налоговый орган заинтересовался кадастровой стоимостью проданных домов и недостроенных объектов. В связи с этим возникли вопросы: должна ли организация платить имущественный налог от кадастровой стоимости на незавершенные объекты? Какие последствия могут быть, если продавать недвижимость по цене меньше, чем кадастровая стоимость?

Дело в том, что гражданское законодательство не ограничивает стороны договора купли-продажи помещения в согласовании любого условия о цене этого договора. Поэтому в случае совершения сделки купли-продажи помещения, находящегося в собственности коммерческой организации, цена продаваемого имущества определяется по соглашению сторон. При этом такая цена может отличаться от рыночной или кадастровой стоимости объекта продажи ( , ). Нормами НК РФ также не установлено ограничение на определение стоимости в договорах купли-продажи недвижимого имущества.

Что касается налога на имущество организаций, то объектами налогообложения по нему признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено , ().

При этом объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, приведены в . Особенности определения их налоговой базы устанавливаются законом субъекта РФ (). Если законом субъекта не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в , то жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, не облагаются налогом на имущество организаций ( , ).

Вместе с тем на территории Калининградской области налог установлен Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 г. № 336 " " (далее – Закон № 336).

В нем, в частности, предусмотрено, что в 2017 году и в последующие годы налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в том числе в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении одного года со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету при вводе жилых домов в эксплуатацию ().

По мнению экспертов, учтенные на балансе объекты незавершенного строительства со степенью готовности 18%, не отвечают признакам жилых домов в понимании ЖК РФ (). При этом ни НК РФ, ни прямо не установлена обязанность исчислять налог в отношении объектов незавершенных строительством.

Стоимость рыночная и кадастровая не является одним и тем же параметром, хотя зачастую они очень похожи. Разница в вычислении такова:

• Рыночная цена формируется на основании глубокой оценки всех параметров, которые могут быть учтены покупателями: состояние жилья, ремонт, местоположение относительно важных объектов инфраструктуры и так далее.
• Кадастровая стоимость – это скорее выведенные на основе математических формул усреднённые расценки на недвижимость аналогичной площади и с похожими данными, включая местоположение.

Например, если в одном доме квартиры №3 и №4 имеют одинаковую площадь и остальные параметры, то и цена по ГКН у них будет одинакова. При этом не учитывается, что кв.№3 осталась в неизменном виде со дня сдачи дома, то есть в течение 30 лет, а в кв.№4 недавно был сделан евроремонт.

При продаже недвижимости рассчитывается налог, который бывший владелец должен отчислить в казну. Собственникам это не нравится, и многие стараются занизить стоимость в договоре купли-продажи, чтобы и налог уменьшился тоже. «На руки», разумеется, они получают полную цену.

Понимая это, законодатели придумали учитывать также кадастровую стоимость при расчёте налога. Она принимается во внимание и при ежегодном налоге на недвижимость, но это – отдельная тема.

Таким образом, продать объект ниже кадастровой цены можно – в законодательстве нет никаких ограничений по данному вопросу. Но, если сделка фиктивная, важно оценивать, для чего это делается и стоит ли ввязываться в подобные авантюры.

Тем, у кого третий вариант, лучше сделать всё в рамках законодательства: подать заявление на исправление стоимости в , а затем спокойно продать жильё без переплаты налогов. Подобные ситуации случаются, например, тогда, когда старые дома находятся в одном районе со скоплением элитных новостроек. Из-за общей формулы расчёта цена некоторых квартир оказывается сильно завышенной.

Тем, кто лишь частично осведомлён о налоге, выплачиваемом с продажи недвижимости, нужно знать: его платят не все! 13 % требуется заплатить только в том случае, если со времени покупки прошло 3 года или 5 лет, в зависимости от нюансов ситуации.

Тем, у кого эти сроки давно прошли, не стоит беспокоиться о налоге и снижении кадастровой стоимости ради его уменьшения.

Причины уменьшения цены по ГКН

Желание уменьшить налог и является главной причиной, по которой собственники хотят сделать цену более низкой. На сегодняшний день почти для всех случаев эта выплата требуется, если со дня покупки прошло меньше 5 лет.

При этом ситуации бывают разными:

Какие будут последствия?

Ответ на данный вопрос вытекает из всего вышесказанного. Всё зависит от ситуации, целей и наличия либо отсутствия действий, которые могут расцениваться как уклонение от уплаты налогов.

Закон не запрещает сделки по любой цене. Даже если кто-то решит продать квартиру в 10 раз дешевле рыночных расценок, ему это не запретят. Однако проверят чистоту сделки и начислят налог, как на кадастровую цену.

СПРАВКА! Тем, кому «посчастливится» попасться на этом деянии, придётся нести административную ответственность. А это суд и штраф.

В итоге действие может оказаться совсем невыгодным, к тому же добавится ещё и подпорченная репутация.

Стоит ли продавать недвижимость ниже , зависит от ситуации. По возможности лучше её просто уменьшить.

Если рыночная не соответствует – конечно, нет смысла поднимать расценки и годами ждать покупателя. Но неверные данные в договоре чреваты последствиями. Поэтому, если собственник решается на такое, лучше заранее просчитать все риски и выгоды, а по возможности обратиться к юристу с данным вопросом.

Можно ли продать недвижимость ниже этой величины?

Можно . Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что рассчитываете от этого получить.

Снизить налог таким путем все равно не удастся.

До первого дня 2016 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой величины.

Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года.

Узнайте о способах определения на нашем сайте. Читайте также о порядке .

Причины

Почему собственников вообще интересует этот вопрос?

Зачастую кадастровая величина оказывается необоснованно завышенной. А значит — выше и налоги, которые придется платить.

Иногда причиной бывают грубые ошибки, например неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.

Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.

Полученные в результате данные заносятся в Росреестр , а значит и в сооружения. При любой сделке с имуществом или обращении за ипотечным кредитом, он является частью обязательного блока документов.

О том, как кадастровую стоимость квартиры, если она , можно узнать на нашем сайте.

Если вы встали перед именно таким вопросом и точно знаете, что снизить ту величину, которая есть в кадастре можно — обратитесь к юристам , хотя бы для консультации. И помните, что от налогов вас даже сниженная цена не спасет, не нужно от них бегать. Отдайте кесарю кесарево — не придется отдавать свое.

Многие владельцы недвижимости считают сделку купли-продажи юридически сложной. В связи с изменениями законодательства в 2018 году возникают вопросы. Например, многие хотят продать квартиру ниже кадастровой стоимости. Некоторые собственники идут на хитрость и в договоре указывают меньшую цену жилья, в то время как полная сумма переходит к ним, минуя бюджет государства. Для того чтобы исправить эту ситуацию, с 2016 года были внесены поправки в Налоговый кодекс.

На сегодняшний день налогооблагаемый доход зависит не столько от стоимости, прописанной в официальном договоре, сколько от кадастровой суммы недвижимого имущества. Существуют три фактора, которые затронут тех, кто будет производить сделку продажи жилья после 2018 года:

Чаще всего определение кадастровой стоимости происходит массово, с помощью соотношения похожей по параметрам собственности, без учета индивидуальных особенностей недвижимости. Существуют причины, по которым продать имущество по цене равной кадастровой стоимости не получится:

Есть определенные нюансы, которые следует учитывать при заключении сделки с имуществом. К ним относятся следующие факторы:

Получается, что умышленное снижение цены в договоре не имеет выгоды пи для продавца, ни для человека, решившего купить этот объект.

Эти лица ничего не приобретут, кроме риска проверки налоговой службы на возможные правонарушения.

Если производится сделка по купле-продаже жилья со стоимостью менее чем 1 млн руб. (если цена равна кадастровой), эта сумма не подлежит налогообложению .

1 млн руб. - это размер вычета, который законодательство дает продавцу. То есть если дом, находящийся два года в официальной собственности, уходит за три миллиона, то 13 процентов лицо выплачивает только с двух миллионов.

А также было бы полезно узнать о правилах, которые действуют в конкретном регионе касаемо сроков нахождения жилья в собственности и снижающих коэффициентов. Следует учитывать налоговые последствия при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости. Если владелец жилья желает добиться этого законным путем, у него есть два варианта:

• Подать заявление в суд о переоценке КС;
• Установить КС равную рыночной стоимости, обратившись в Росреестр.

Пересмотр действительно может быть осуществлен, однако следует учитывать то, что эта процедура займет много времени и отнимет массу сил. Поэтому удобнее было бы отправиться к кадастровому работнику и юристу либо в компанию, оказывающую пакет необходимых услуг.

Опытные профессионалы помогут добиться пересмотра цены, уменьшить размер налогов и снизить финансовую нагрузку с собственника.