Главная Приказы Приобретаем жилье: какие расходы при покупке квартиры несет покупатель? Покупка квартиры: оцениваем расходы на оформление

Приобретаем жилье: какие расходы при покупке квартиры несет покупатель? Покупка квартиры: оцениваем расходы на оформление

Стоимость объекта – главная из составляющих, из которых складываются общие расходы при покупке квартиры, а может быть и собственного дома. Сумма, проставленная в договоре, не исчерпывает собой всех затрат. Кроме непосредственной оплаты жилых квадратных метров покупатель обычно платит и по другим статьям. Ниже перечисляются некоторые из этих пунктов, которые наличествуют практически всегда:

услуги посредников, риэлторов;
банковские проценты и комиссии;
платежи в бюджет государства;
оплата услуг нотариуса,

возможны и другие расходы. Так, например, расходы при покупке квартиры в ипотеку, как минимум, включат взимаемую один раз комиссию за выдачу средств.

Для того, чтобы перспективные затраты не превратились в тяжелое бремя и неприятную неожиданность, перед приобретением жилья стоит досконально все рассчитать.

Сопровождение процесса риэлторами

Как правило, большинство потенциальных покупателей стараются обойтись в поисках подходящего варианта собственными силами. Редко кто начинает поиски, сразу обратившись в агентство, и нередко самостоятельность приносит желаемый результат. Часты однако и неудачи, поэтому надежнее все же обратиться к авторитетным посредникам.

Поиски жилья в новых зданиях с помощью агентства обычно подразумевают стандартный набор услуг:

бронирование выбранного жилья;
сбор нужных бумаг;
госрегистрация договора;
оформление собственности на приобретенный объект.

Затраты на комплекс услуг составят до 1.5% от цены жилого объекта.

Значительно дороже обойдутся посреднические услуги по операциям на вторичном рынке. Здесь найти подходящий вариант сложнее, так же, как и заключить успешную сделку, учтя все возможные риски и нюансы, а сопутствующие расходы могут колебаться от 3 до 6% суммы, запрошенной за дом или квартиру.

Нотариусы и государственная регистрация

Необходимо будет нотариальное заверение различных документов, причем количество их может быть разным. Это и согласие одного из собственников, и доверенности, да и сам договор. Минимальная сумма, которую придется потратить на эти цели, составит 2000 рублей.

Столько же, с начала этого года, будет стоить регистрация государством перехода прав на собственность.

Расходы банковские и ипотечные

Банковские затраты при покупке квартиры, в случае, когда оплату производят наличными средствами, по договору переуступки права на недвижимость, могут включать оплату ячейки в банке, в которую помещаются деньги. Цена этой услуги может отличаться у разных банков, но обычно составляет не более 3000 рублей. Безналичная же оплата подразумевает комиссию – как правило, это фиксированная цена в несколько тысяч, независимо от объемов перечисления.

В случае же ипотеки, как и при любой кредитной покупке, сопутствующие расходы покупателя неизбежны. Обычная комиссия за выдачу ипотечной суммы может составить до 1.5%, кроме того, немалых денег потребует страхование. Сегодня страхование здоровья и жизни многие банки не требуют в обязательном порядке, тем не менее отказ от страховки может привести к увеличению ставки кредитором вплоть до дополнительных 5%. По усредненным данным, годовая страховка в новых зданиях составит 0.2% от всего кредита плюс еще 10%.

Нюансы новостроек

Часто приобретение жилья в новостройке приносит непредвиденные расходы. Дело в том, что практически всегда расчерченный проект здания отличается от реальных размеров и конфигураций помещений. Нередко выясняется, что площадь покупаемого жилья чуть больше заявленной документально, и разницу приходится выплачивать.

Специалисты отмечают, что фактическая площадь жилья крайне редко отличается от указанной в проекте больше, чем на 3 м 2 , однако зачастую эти лишние метры могут стать ощутимыми тратами. Даже не в столице, а в области цена квадратного метра может достигать 80000 рублей, и лишняя площадь выражается приличной суммой.

Бывает, что договор покупки требует внесения коммунальной оплаты вперед, на срок до 4 месяцев. Обычно это делается во избежание накапливания долгов перед коммунальщиками и возникновения осложнений между жильцами и поставщиками услуг, энергии и ресурсов.

Учет дополнительных выплат

Тот факт, что при покупке дома либо квартиры обязательно возникнет необходимость дополнительных затрат, осознают многие. Вопрос в том, чтобы суметь учесть все такие расходы, подойдя к сделке во всеоружии.

За основу расчетов можно взять опять же некую усредненную модель, например, подмосковную квартиру, из двух комнат, по реальной стоимости в 4.5-5 миллионов. Если такое жилье приобретается без ипотеки, то надо учесть все вышеперечисленные расходные статьи, а также доплату за излишек квадратуры, если таковой имеется. Еще о непосредственных переговоров с продавцом можно ориентироваться на стоимость 1 м 2 такой квартиры в упомянутые 80 тысяч рублей.

К этому стоит прибавить вероятную сумму предоплаты за коммунальные услуги по максимальному периоду в 4 месяца. Таким образом, несложные подсчеты покажут, что в данном случае дополнительно придется выплатить 300 тысяч рублей, скорее всего – меньше. Однако именно такую сумму следует держать про запас на любые непредвиденные ситуации – разумеется, те средства, которые оказались излишними, никуда от хозяина не денутся и останутся в полном его распоряжении.

Участники сделок на вторичном рынке обычно внимательнее всего смотрят на стоимость недвижимости – и правильно делают, поскольку эти суммы – самые крупные. Однако существуют еще и различные дополнительные траты, о которых тоже хорошо бы не забыть. Особенно с учетом того, что сделка – это напряжение финансовых сил участников, деньги часто рассчитываются впритык. Выяснить в последний момент, что нужно заплатить за что-то лишние 10-20 тыс. руб. – это может вызвать шок.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Короче говоря, портал решил подробнее изучить эту тему.

Сбор документов: траты того, кому это надо
Для проведения сделки требуются различные справки. Часть из них выдаются госорганами бесплатно – например, выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (или заменяющий их Единый жилищный документ ). Иногда, правда, при визите в жилищно-эксплуатационную организацию выясняется, что за собственником имеются какие-то долги по квартплате, и желаемую справку ему дадут только после того, как он эти долги погасит. Но – во всяком случае, номинально – платить за эти бумаги не нужно.

Но это – московские реалии, в других местах иначе. Например, рассказывает Михаил Шумов, руководитель агентства «Адрес» (г. и ) , в Серпухове за выписки из домовой книги и из лицевого счета (о задолженности за коммунальные услуги) берут по 200 руб. Это – обычный тариф, выполняемый за 10 рабочих дней. А если надо срочно, в течение одного дня, то цена возрастает до 800 руб.

Переходим к следующей инстанции – БТИ. Для вторичной сделки здесь нужно получить кадастровый паспорт , поэтажный план и экспликацию . Услуги БТИ платные, они работают по утвержденным государством тарифам. Стоимость перечисленных документов нефиксированная: она зависит от метража и от того, потребуется или нет в данном случае выход техника. Но в целом, речь идет о суммах от нескольких сотен до 2-3 тыс. руб. Правда, Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties , считает, что стоимость документов БТИ может достигать и 15 тыс. руб. Автор честно признается, что с такими цифрами не встречался. С другой стороны, не встречался он и с по-настоящему элитной недвижимостью. Возможно, на том рынке с тамошними-то площадями квартир…

Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы , напоминает еще об одной обязательной бумаге. Если продавец на момент приобретения квартиры состоял в браке, для продажи ему требуется согласие супруги(а) – поскольку недвижимость в этом случае считается совместно нажитым имуществом. Аналогичное согласие (на приобретение) должно быть и у покупателя – потому что «совместно нажитыми» тут будут деньги, которые тратятся на покупку. Закон требует, чтобы данное согласие было письменным (даже если этот супруг присутствует на сделке и помогает своей второй половине разобраться в хитросплетениях договора) и обязательно заверенным нотариально . Так что за него придется заплатить нотариусу 500-800 руб.

…Есть еще одна группа справок – для сделки они формально не нужны, но участники (покупатели) часто требуют их. Речь о бумагах, подтверждающих «юридическую чистоту» приобретаемого объекта, а также самого продавца. Это справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах , а также архивная выписка из домовой книги . В упоминавшейся выше «простой» выписке перечислены граждане, проживающие в квартире на данный момент, а в архивной – все с момента постройки дома. Соответственно, по этому документу можно проследить, не было ли в истории объекта каких-то сомнительных сделок, переходов и т.п. Как говорит Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости» , справки из ПНД и НД стоят по 1-4 тыс. руб., архивная выписка – 1,5 - 6 тыс.

Теперь вопрос: кто заплатит все названные выше суммы? В законах на этот счет не говорится ничего – это, что называется, на усмотрение участников сторон. Однако, как заверили наши эксперты, существуют традиции рынка: платит тот, кому надо. БТИ – продавец (это пока его квартира). Согласие супруги – естественно, тот, кто состоит в браке. «Проверочные» справки – покупатель. Потому как продавец резонно скажет, что лично ему эти бумаги совершенно ни к чему.

Банковская ячейка: трата покупателя
По ряду причин (обсуждать их – значит выходить за рамки данной статьи) подавляющее большинство расчетов на нашем рынке проводятся наличными деньгами. Так что участникам требуется надежная технология передачи этих самых наличных. Она известна – банковская ячейка с трехсторонним договором, регулирующим доступ продавца и покупателя.
Стоимость аренды ячейки на месяц (именно столько нужно для регистрации сделки) наши эксперты оценили в 2,5 - 3,5 тыс. руб. Кроме того, многие банки берут залог за ключи (3500 руб.) – эти деньги потом возвращаются.

Чаще всего ячейку, говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» , оплачивает покупатель. Впрочем, с этим вопросом возможны варианты – как стороны договорятся. Бывает и так, что требуется несколько ячеек (к примеру, идет разъезд коммунальной квартиры, и деньги собственникам разных комнат раскладываются по разным местам). В этом случае кто за что платит, решается путем переговоров.

В Московской области – все снова немного иначе. «У нас передаточный акт подписывается вместе с договором купли-продажи, - объясняет Михаил Шумов («Адрес»). – Потому что Регистрационная палата не принимает без него документы. Так что передача денег происходит прямо на сделке, из рук в руки. На банковской ячейке обычно настаивают покупатели из Москвы. И платит та сторона, которая хочет арендовать ячейку».

Составление договора: чаще тоже покупатель
В уже далекие 90-е годы прошлого века все договоры купли-продажи требовали нотариального заверения. Нотариусы, пользуясь своим монопольным положением, требовали за свою работу 1,5% от стоимости продаваемой квартиры. Действующие сегодня законы либеральнее – они разрешают простую письменную форму (ППФ) . Нотариус – по желанию; кроме того, обязательное нотариальное удостоверение сохранилось для ряда сделок – ипотеки, договоров ренты.

Эксперты существенно разошлись в оценках того, сколько будет стоить составление ППФ. Минимальную сумму (3000 руб.) назвала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), что удивительно, учитывая, что ее агентство работает на элитном рынке, где цены выше. Максимальную (8-15 тыс. руб.) – Илья Шкоп (ГРМ). И в большинстве случаев за договор заплатит покупатель – «потому что ему важнее, чтобы договор был составлен грамотно».

Но в любом случае, даже самая дорогая ППФ обойдется значительно дешевле, чем нотариальный договор : даже с учетом того, что сегодня нотариусы просят 1%, а в отдельных случаях и 0,6% (очень дорогая квартира), тут выходят суммы, на порядок большие. И, естественно, это эта трата будет «повешена» на того, кому она нужна. Кто считает, что надо обращаться к нотариусу – тот и платит...

Госпошлина: снова покупатель
Если говорить о физических лицах (для «юриков» - другие тарифы), то государственные пошлины за сделки с недвижимостью вполне щадящие – по 1000 руб. Пошлины две – одна за сделку (переход права собственности), вторая за регистрацию этого права на нового собственника. Если квартира оформляется в совместную собственность нескольких лиц, по тысяче платят каждый из новых собственников.

По сложившейся на рынке традиции госпошлина – «удел» покупателя. Это и понятно – регистрация права нужна именно ему. Что до сделки, то эту 1000 руб. по уму надо бы разделить пополам между продающей и покупающей стороной. Но ввиду копеечности вопроса обычно эту тему не поднимают.

Налоги: на продавце
В России приобретение недвижимости никакими налогами не облагается. Во многих других странах, кстати, иначе – там покупка сопровождается внушительными выплатами государству. Во Франции, к примеру, их размеры составляют 7-8%, а для некоторых объектов в Испании – до 16%. Так что реалии родной страны в этом смысле не могут не радовать.

А вот для продавцов все немного иначе: от налогов освобождаются лишь те, кто владел продаваемой недвижимостью более трех лет. Остальным предоставляется т.н. имущественный налоговый вычет в 1 млн руб., а все остальное признается доходом, подлежащим налогообложению по стандартной для физлиц ставке в 13%. Если квартира продается, например, за 10 млн руб., то налоги надо заплатить с 9 (10-1) млн – они составят 1,17 млн руб.

Правда, добавляет Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty , существует еще один вариант. Продавец может предоставить документы о том, за какую сумму он в свое время приобретал данную квартиру, и платить налог только с разницы. Скажем, если продаваемый нами сегодня за 10 млн объект был куплен два года назад за 8 млн, доходы составят только 2 млн, а налоги с них, соответственно, лишь 260 тыс. руб.

Добавим от себя, что разговоры о том, что налогообложение продавцов устарело и не приводит ни к чему, кроме как к массовому уходу продавцов в «тень» (например, они пишут в договорах заниженные суммы); что 1 млн руб. – смешная для рынка недвижимости (по крайней мере, московского) сумма – такие разговоры ведутся уже давно. Но ни о каких реальных изменениях пока не слышно...

Дела ипотечные
Расходы при ипотечной сделке – тема отдельной статьи, поэтому сейчас коснемся их только вкратце. Таки трат много. Во-первых, необходима . Во-вторых, страхование – жизни и здоровья заемщика, объекта залога. Хотя в свое время были решения (даже судебные!) о том, что навязывать услуги по страхованию банки не вправе, реально ничего не изменилось. Решение, найденное кредитными организациями, оказалось до гениальности простым: ставки по кредиту для тех, кто отказывается от страхования, завышены. Посчитав, человек сам решает пойти и застраховаться… Третья трата – обязательное нотариальное заверение ипотечного договора. О том, как разнятся по цене нотариус и ППФ, мы уже говорили.

В общем, ипотека – это дополнительно многие десятки тысяч рублей (как минимум). Платит их, естественно, тот, кто получает кредит, т.е. покупатель квартиры.

А риелторы?
Пользуясь услугами агентства недвижимости, клиент платит комиссию. Может ли хотя бы часть описанных выше затрат быть покрыта риелторской компанией? Ответы на этот вопрос мы получили разные. Часть риелторов реагировала довольно нервно. «Вообще звучит странно, что оплата услуг государственных органов, нотариуса, оценщика, банка должна идти из стоимости услуг другого субъекта – риелтора. Эти услуги потребляет продавец и покупатель! Риелторская комиссия платится за работу агентства, и оплата других участников процесса риелтором возможна только в одном случае – когда эти специалисты работают в штате агентства, юристы, например». Тут на память сразу приходят А. и Б.Стругацкие: «Сладок кус недоедала! - вдруг немузыкально заорал кот…».

Другие участники рынка были настроены более миролюбиво и сходились на том, что некоторые затраты могут быть отнесены на их счет. Скажем, если агентство обязуется провести проверку юридической чистоты (и берет за это со своего клиента деньги), то оно и оплатит за свой счет получение некоторых справок.

…Но в любом случае, даже если и удастся повесить на риелтора какие-то траты – это будут самые незначительные суммы.

Уважаемые читатели! Наверняка вы и продавали, и покупали жилье. Как это было у вас? За что вы платили? Расскажите нам.

Разберем, какие расходы несет покупатель квартиры при приобретении жилья в ипотеку, покупке долей, при сделке «обмена» (альтернативной сделке), что оплачивает покупатель или продавец: оформление документов, госпошлина, услуги риэлтора, налоги, коммунальные платежи, долги и т.д.

Расходы покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке

Расходы при покупке недвижимости в ипотеку

Основная графа издержек ложится на продавца, т.к. он должен, по негласным правилам рынка недвижимости, подготовить недвижимость к продаже (хотя бы по документам).

Разберем, какие несет продавец при продаже квартиры, список нужных бумаг зависит от:

условий банка покупателя, предоставляющего ипотечный кредит;
требований Росреестра (законодательства РФ);
нюансов, найденных в документах на покупаемую недвижимость, выявленных при проверке «юридической чистоты».

Что оплачивает покупатель квартиры (документы, услуги) :

Какие дополнительные расходы несет покупатель квартиры по ипотеке

При приобретении квартиры в ипотеку покупатель платит за несколько видов страхования, которые ненавязчиво предлагает банк, взамен на уменьшения процентной ставки. Это можно назвать финансовым шантажом в рамках законодательства — не хочешь, не плати, но тогда получи кредит с повышенной ставкой и расплачивайся за свое решение долгих 15-20 лет. Сумма ежегодной страховой выплаты, в совокупности может составлять 15 — 30 и более рублей в год, в зависимости от количества страховок.

Каждый покупатель решает самостоятельно, я бы рекомендовал перед принятием решения вооружиться калькулятором и посчитать, сравнить две суммы:

первая — растраты на выплаты по страховке за весь период кредита;
вторая — разницу конечной выплаты по пониженной ставке и по повышенной (без оплаты страховок).

Некоторые банки предлагают составить ДКП (договор купли-продажи), естественно за оплату (3- 5 тысяч). Отказываться не имеет смысла, но проверять необходимо очень тщательно, как и остальные документы по сделке.

Немногие банки могут оказывать платную услугу проверки «юридической чистоты» квартиры. Доверять ее качеству не рекомендую (мое личное мнение), т.к. выписку из домовой книги могут взять только органы МВД и прокуратуры и суд по запросу, что банкам не дано законом. А выписка входит в перечень пунктов, которые надо проверять. К тому же вряд ли банковские работники умеют выяснять «историю» квартиры с той же кропотливостью и точностью, как опытные риэлторы. Но, решать, что должен оплачивать покупатель при покупке квартиры, вам.

Несет ли расходы покупатель за долги по коммунальным платежам продавца

При наличии долгов по коммунальным платежам домоуправление не выдаст копию лицевого счета и справку на продажу — оба документа не нужны для регистрации сделки в Росреестре, но важны для покупателя.

Как выйти из ситуации? Покупатель вносит задаток продавцу в размере долга и покрывает этот долг, затем оформляется сделка, либо идут на сделку с долгами, но стоимость квартиры снижается на сумму долга. Затем, после того, как покупатель становится собственником квартиры, он оплачивает все долги по коммунальным услугам.

Растраты продавца: налог с продажи, согласие супруги, справка ПНД

Налог с продажи недвижимости оплачивается физлицами — 13% от суммы, указанной в ДКП (договоре купли-продажи).

В каких случаях:

владения квартирой менее 3 лет (до 01.01.2016);
владение недвижимостью менее 5 лет (с 01.01.2016 года).

Не платит налог в случае:

приобретения в дар, наследства, приватизации, ренты

Дата отсчитывается с момента внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

При продаже квартиры, приобретенной в браке, бывший собственник оплачивает нотариусу оформление согласия супруга (-ги) на сделку продажи жилья. Этот документ обязателен для Росреестра. Стоимость, в зависимости от тарифа нотариуса.

Справка с ПНД (психо-неврологического диспансера), иногда требуется, если продавец пожилой человек или маргинал, а так же по просьбе банка, выдающего ипотечный займ покупателю.

Издержки при покупке долей на покупателе и продавце

Я поделил эти расходы при покупке и продаже квартиры на покупателя и продавца поровну. Но, сделка оформляется договором, поэтому как договоритесь. Размер оплаты услуг нотариуса варьируется от 0,5 — 1% от стоимости квартиры.

Сегодня вы узнали о том, кто, за что и сколько платит из участников сделки (покупатель и продавец): риэлтору, банку, государству, нотариусу. Берегите свои деньги и нервы!

03.10.2013

Покупателю недвижимости, который выбрал квартиру и уже собрал необходимую сумму денег, стоит помнить о дополнительных расходах. Сколько еще нужно потратить покупателю на подготовку необходимых документов и оформление самой сделки? Какие расходы может нести продавец? Кто из двух сторон сделки оплачивает услуги риэлтора? На эти вопросы нам ответили эксперты.

Дополнительные расходы продавца перед сделкой формируются в зависимости от того, насколько объект готов к продаже. Для собственника, у которого есть свидетельство о государственной регистрации права и документы-основания, расходы по сделке могут быть совсем незначительными.

Изготовление кадастрового паспорта нового образца отнимет больше времени, чем денег (200 рублей). Если есть какие-либо изменения в гражданском паспорте относительно данных, уже фигурирующих в документах, например: смена фамилии, прописки или замена старого паспорта на новый - то регистрация этих изменений будет стоить 200 рублей, как для продавца, так и для покупателя. В обязанность продавца также входит предоставление покупателю справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, полученных в соответствующих инстанциях. Сами справки стоят не дорого, а вот выезд техника для составления акта по состоянию счетчиков обойдется в 600-700 рублей. Объекты, которые требуют дополнительной подготовки к сделке, требуют и дополнительных финансовых затрат.

Приобретая жилье, покупатель оплачивает госпошлину в размере 1000 рублей за один объект. Также на плечи покупателя ложатся расходы по оплате договора купли-продажи, хотя покупатель и собственник могут договориться об ином. В среднем стоимость договора составляет 1500 рублей.

В Омске ситуация сложилась таким образом, что услуги риэлтора оплачивает покупатель. Сумма комиссионных добавляется к стоимости объекта, заявленной продавцом. Соответственно в рекламу выставляются объекты с уже заложенными в цену комиссионными.

Стоимость услуг риэлтора зависит от сложности сделки. Продажа квартиры с готовыми документами, когда задача риэлтора состоит в том, чтобы найти покупателя в кратчайшие сроки, обеспечить юридическую чистоту документов и сопроводить сделку, как правило, составляет 50000 рублей.

Приобретая недвижимость, покупателю квартиры необходимо будет оплатить составление договора купли-продажи, что в среднем, будет стоить 1300-1600 рублей. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности отнимет еще 1000 рублей. Если квартира приобретается по ипотеке, то покупателю потребуется отчет о рыночной цене на покупаемую квартиру. За этот документ придется выложить 2500-3500 рублей.

Продавцу жилья, также как и покупателю, придется понести некоторые расходы при сделке с недвижимостью. Перед реализацией объекта при наличии всех правоустанавливающих документов, потребуется справка из ЦТИ на продажу, если отсутствует свидетельство о государственной регистрации. За эту услугу необходимо будет отдать не менее 300 рублей. Помимо этого потребуются справки об отсутствии задолженности за коммунальные платежи, на них продавцу придется потратить от 500-700 рублей. 900 рублей будет стоить нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом. Если объект недвижимости не стоит на кадастровом учете, то потребуется изготовление кадастрового паспорта (гос. пошлина 200 рублей). И еще 230 рублей необходимо будет заплатить за выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комиссионные риэлтора при продаже квартиры зависят от сложности оказываемых услуг. За реализацию жилья клиента (поиск покупателя, оформление документов, сопровождение сделки) комиссия специалиста по недвижимости составляет от 3 до 5% от стоимости объекта. Если продавец самостоятельно нашел покупателя, готового приобрести его квартиру, сам собрал пакет документов, объездив необходимые инстанции, то такая услуга, именуемая «сопровождение сделки купли-продажи», обойдется от 5000 до 10000 рублей.

Материал взят с сайта: http://omskrielt.com/articles/realty/34214/

Расходы при проведении сделки купли-продажи квартиры

Проведение сделки купли-продажи квартиры требует, кроме уплаты покупателем продавцу стоимости квартиры, также несения дополнительных расходов, связанных с подготовкой необходимых документов и оформлением самой сделки, а также с оплатой услуг риэлтора.

1. Расходы по подготовке документов по квартире к продаже.

Расходы по подготовке документов по квартире к продаже, как правило, возлагают на продавца.
Дополнительных денежных расходов требуют следующие действия:

а) получение справок БТИ (поэтажный план, экспликация и справка о стоимости квартиры)	410 – 500 руб.,
б) выход техника БТИ на квартиру (при необходимости)
в) получение справок БТИ (о соответствии адресов и площадей)
г) согласование перепланировки квартиры (если ранее переустройство квартиры не было узаконено)	Размер затрат определяется сложностью переустройства квартиры
д) получение справки из налоговой инспекции о погашении налогов на имущество (если квартира получена по наследству или дарению)
е) получение справок из ЕИРЦ, ДЕЗ, паспортного стола (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам)	Бесплатно, если нет задолженности
ж) оплата услуг фирмы по получению вышеуказанных справок (если продавец поручает сбор справок фирме)	От 3 тыс. руб. (зависит от объема поручаемой работы, её сложности и необходимых сроков)

2. Расходы при оформлении сделки купли-продажи.

Расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры, как правило, оплачивает покупатель, что оговаривается при внесении аванса (задатка). При этом, сумма данных расходов может являться предметом торга по стоимости квартиры.
Дополнительные денежные расходы при оформлении сделки купли-продажи требуются на следующие действия:

а) подготовка и заключение договора купли-продажи квартиры	Если договор заключают в простой письменной форме (ППФ), оплата его подготовки будет стоить от 3 тыс. руб. до 12 тыс. руб., - если договор заключают в нотариальной форме, оплата его подготовки и удостоверения зависит от установленного нотариального тарифа и будет стоить от 8 тыс. руб., а максимальный расход определяется стоимостью квартиры (например, - при цене квартиры 5 млн. руб. расходы составят около 40 тыс. руб., - при цене квартиры 9 млн. руб. – около 75 тыс. руб., - при цене квартиры 12 млн. руб. – около 105 тыс. руб.);
б) аренда банковской ячейки	Может обходиться от 1200 руб. в месяц в зависимости от тарифов выбранного банка;
в) проверка денег (проверку денег почти всегда оплачивает продавец )	Проверка долларов США может составлять от 0,1% до 0,15% от проверяемой суммы, - проверка рублей РФ может составлять от 0,15% до 0,20% от проверяемой суммы;
г) государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности	Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества - стоимость услуг по государственной регистрации может составлять от 3 тыс. руб. до 6 тыс. руб.,
д) оформление нотариально заверенного согласия супруга на покупку или продажу либо заявления о том, что продавец или покупатель не состоит в браке	Одно заявление может обходиться от 300 до 500 рублей;
е) выдача нотариальных доверенностей на подписание договора купли-продажи, проведение государственной регистрации	Одна доверенность может обходиться от 300 до 500 рублей;

3. Расходы по оплате услуг риэлторской фирмы.

Работа риэлторской фирмы при проведении ею полного комплекса услуг по продаже или покупке квартиры стоит, как правило, 5 % от стоимости квартиры. Безусловно, все работы по поиску квартиры для приобретения, поиску покупателей при продаже, организации показов, подготовке документов, оформлению сделки, трудно, но можно сделать самостоятельно. Однако сотрудники фирмы избавят своих клиентов от многих сложностей и позволят им быстрее реализовать задуманное.

Материал взят с сайта: http://www.mnti.ru/?rashodi_skp

Стоимость услуг риелтора в состав имущественного вычета при покупке квартиры не включается

21 марта 2011

Сумму, потраченную на оплату услуг риелтора, можно включить в расходы, на которые уменьшается база по НДФЛ при продаже квартиры. А вот учесть стоимость услуг риелтора в составе имущественного вычета при покупке квартиры нельзя. Такое разъяснение дано в письме Минфина России от 16.02.11 № 03-04-05/9-84 .

Чиновники исходили из того, что перечень фактических расходов, составляющих имущественный вычет при покупке или строительстве жилья, является закрытым. И затраты на оплату услуг риелтора в этот перечень не входят (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Совсем другая ситуация с учетом стоимости услуг риелтора при продаже жилья. Как известно, при определении налоговой базы по НДФЛ в связи с продажей квартиры налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих доходов на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с получением таких доходов (вместо использования права на вычет) (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). А это значит, что если расходы на риелтора, который оказывал услуги при продажи квартиры, документально подтверждены, то их можно учесть при расчете НДФЛ.

Материал взят с сайта: http://www.buhonline.ru/pub/news/2011/3/4441

ФНС разъяснила порядок получения имущественного налогового вычета при приобретении нескольких долей в праве собственности на квартиру

3 октября 2012

Гражданин приобрел несколько долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Право на каждую долю оформлено отдельным свидетельством о праве собственности. Вправе ли гражданин получить имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение каждой доли в праве собственности на квартиру. В ФНС России полагают, что это невозможно. В данной ситуации вычет возможен только в отношении расходов на приобретение одной доли (письмо от 12.09.12 АС-4-3/15199@).

При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик может получить вычет в сумме фактически произведенных расходов (но не более 2 млн. рублей), в частности, на приобретение жилой недвижимости. Так гласит подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса.

Одним из документов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, является свидетельство о праве собственности. То есть физлицо вправе воспользоваться вычетом только по тому объекту недвижимости, который указан в данном свидетельстве. Поэтому в рассматриваемой ситуации налогоплательщик вправе претендовать на вычет в отношении расходов на приобретение одной доли в праве общей долевой собственности.

Материал взят с сайта: http://www.buhonline.ru/pub/news/2012/10/6487

Физлицо не сможет получить имущественный вычет по расходам на уплату процентов по потребительскому кредиту, израсходованному на покупку жилья

17 августа 2012

Физическое лицо приобрело квартиру за счет заемных средств. Однако в кредитном договоре не была указана цель кредита (покупка жилья). Вправе ли физлицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в отношении процентов, уплаченных банку за предоставление такого кредита? В Минфине России полагают, что такого права у покупателя квартиры нет. Разъяснения — в письме от 09.08.12 № 03-04-05/7-937 .

Чиновники ссылаются на подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. В соответствии с данной нормой, физлицо может уменьшить свои доходы как на суммы, уплаченные за квартиру, так и на суммы, направленные на погашение процентов по целевому кредиту (займу).

Если в кредитном договоре не указана цель кредита, то целевым он не считается. Соответственно, положения подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ к таким кредитам не применяются. Поэтому при расчете размера имущественного вычета суммы, направленные на погашение процентов по нецелевым (потребительским) кредитам, не учитываются.

Материал взят с сайта: http://www.buhonline.ru/pub/news/2012/8/6328

Тот факт, что работодатель не перечислил в бюджет НДФЛ с доходов работника, не лишает этого работника права на получение имущественного вычета

Обоснование простое. Имущественный вычет при приобретении жилья предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, а также платежных документов, подтверждающих оплату произведенных расходов (п. 1 ст. 220 НК РФ). Документами, подтверждающими право на имущественный вычет, являются договор купли-продажи квартиры и документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Как видно, Налоговый кодекс не ставит возможность получения имущественного вычета при покупке жилья в зависимость от того, перечислил ли налоговый агент НДФЛ, удержанный у налогоплательщика.

Более того, в подпункте 5 пункта 3 статьи 45 НК РФ сказано, что обязанность по уплате налога считается исполненной налогоплательщиком со дня удержания сумм налога налоговым агентом (справедливо для ситуаций, когда обязанность по расчету и удержанию налога возложена на налогового агента). Следовательно, если налоговый агент при выплате дохода работнику удержал НДФЛ, но не перечислил его в бюджет, налогоплательщик все равно вправе воспользоваться налоговым вычетом по расходам на приобретение жилья.

Материал взят с сайта: http://www.buhonline.ru/pub/news/2012/8/6321

Физлицо не вправе получить имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры у родственников супруга

13 августа 2012

Как известно, при определении размера налоговой базы по НДФЛ физлицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме (не более 2 млн. рублей) потраченной, в частности, на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса.

Но есть ряд ограничений. Одно из них касается отношений между лицами, заключившими сделку купли-продажи. Если эти лица являются взаимозависимыми (ст. 20 НК РФ), то имущественный вычет по такой сделке не применяется. Взаимозависимыми признаются лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (подп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ).

В Минфине отмечают, что к понятию «отношения свойства» можно отнести отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов. Соответственно, физлицо не сможет получить имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры у родственников супруга.

В комментируемом письме Минфина речь идет о сделке, заключенной до 1 января 2012 года. Напомним, что с 1 января 2012 года вступил в силу ряд изменений, внесенных в первую часть Налогового кодекса Федеральным законом от 18.07.11 № 227-ФЗ . Одно из новшеств — раздел V.1, который посвящен применению рыночных цен и налогообложению сделок между взаимозависимыми лицами. В частности, в статье 105.1 НК РФ теперь приведен перечень лиц, которые являются взаимозависимости. Таковыми, в частности, являются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Материал взят с сайта:

Во сколько обойдется вам
квартира и её покупка? Как понять
общую стоимость квартиры вместе со всеми расходами при совершении сделки?
Какие возникнут расходы при покупке квартиры?

Этот вопрос вроде простой, но сколько сделок «полетело» из-за поверхностного его понимания, либо того, что не уделили достаточного внимания расходам при
покупке квартиры . Почему? Да потому, что уже в процессе покупки жилья выясняется, что денег не хватает. Стоимость квартиры совсем другая, нежели при
первоначальном рассмотрении, дополнительные расходы непонятно откуда взялись и т.д. Иногда сделка разрушается, а иногда людям приходится в бешеном темпе искать деньги.

Сколько денег вам нужно для того, чтобы квартиру купить? Вы скажете, что стоимость самой квартиры. Этот ответ слишком поверхностный. Можно и его брать за основу, если у вас есть приличный запас денег на покупку квартиры. А если нет?
Не забывайте, что всегда появляются дополнительные расходы при покупке
квартиры.
Поэтому необходимо точнее рассчитывать сделку и более точно понять не только чистую стоимость квартиры, но и дополнительных расходов
при покупке квартиры. Итого, при покупке жилья предстоят, или могут предстоять, следующие расходы:

— Стоимость самой квартиры (дома). Вот здесь делают потенциальные покупатели довольно много ошибок. Как вы определяете стоимость квартиры? На начальном этапе стоимость квартир определяется по журнальным и Интернет объявлениям. И довольно часто покупатели выдают желаемое за действительное. Когда они смотрят цены на свое жилье (в случае обмена), то смотрят самые дорогие цены, а когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены. При таком способе, когда вы выйдете на сделку, то вам практически гарантированно не хватит денег.

Еще более сложная ситуация может возникнуть при определении цены строительства, или покупки дома.
Сколько стоит дом построить ? Вам кажется, что стоимость строительства будет точно определена в сметах, которые вам предоставят строительные организации? Вы можете очень сильно ошибиться и скажу вам, не в меньшую сторону для себя. Постоянно появляются новые работы, растут цены на материалы и т.д. Поэтому глубоко изучите этот вопрос и не стесняйтесь советоваться со специалистами. Но об этом мы поговорим в другой статье. А сейчас вернемся к квартирам.

Как же определить стоимость квартиры вашей мечты? В прайсе квартир отсекайте самые крайние цены, то есть самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие цены – это цены людей, не ориентирующихся на рынке недвижимости, либо с каким-то навороченным ремонтом, либо просто объявление устарело и дается реклама из месяца в месяц, так как Агентства недвижимости редко
прозванивают свои базы.
Квартир по самым дешевым ценам практически не существует на рынке. Почему? Если рынок на подъеме, то часто квартиры по нереально дешевым ценам выставляет Агентство недвижимости, чтобы привлечь клиента, то есть чтобы он только позвонил, а дальше его начинают раскручивать на покупку более дорогой квартиры. Иногда такие дешевые квартиры называют «Утки». Если цена квартиры действительно низкая, то её выкупает само Агентство недвижимости. Иногда по низким ценам продаются квартиры с очень высокими юридическими рисками, то есть фактически уже перед судебным спором.

Если рынок недвижимости падает в цене, то действительно можно попробовать купить квартиру дешевле средней рыночной стоимости. Только у вас должны быть в наличии деньги при себе. Если у вас обменный вариант, либо покупка по ипотеке, либо еще что-то требующее каких-то согласований и дополнительного времени, то даже не пробуйте купить квартиру дешевле рыночной цены. Итого, если вы хотите купить квартиру дешево, то нужно искать такую квартиру самому, лучше на падающем рынке и имея наличные деньги, а не обменный вариант. Это к нам не подходит.

Итого, для определения стоимости жилья сначала отсекайте крайние цены на квартиры. Из оставшихся квартир при падающем рынке берите стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости берите стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Вот у вас в наличие более или менее точная цена.

Самый идеальный способ конечно – это просмотреть несколько квартир и поторговаться.

— Следующий расход при покупке квартиры – это услуги Агентства недвижимости. Стоимость этих услуг колеблется от 3-6 % от стоимости квартиры. Для расчета общей стоимости сделки берите верхнюю сумму, то есть 6 % от стоимости квартиры, или 4 % при обмене через одно Агентство недвижимости. Возможно в вашем городе другие расценки, в любом случае берите по верхней границе. Почему я так говорю. Когда вы приходите в Агентство недвижимости, и спрашиваете их тарифы, то вам могут сказать 3-4 %, или еще что-нибудь вроде «все определяется индивидуально и т.д.». Когда же подойдет время сделки, то вдруг окажется 6 % и не меньше. Почему 6 % вам найдут причину, мы работаем через другое Агентство и т.д. Если в вашем городе цена уже включает услуги Агентства недвижимости, то немного проще.

Иногда Агентство недвижимости берет дополнительно деньги за составление договора. То есть дополнительно несколько тысяч рублей плюсом к Агентскому вознаграждению. Уточните этот вопрос.

Возможно, вам понадобится «ускорить сделку». Стандартное время регистрации сделки составляет 30 дней. Но это не очень удобно. Если вы хотите быстрее, то это дополнительные деньги, узнавайте сразу и включайте в бюджет сделки, если необходимо.

Еще маленький расход при покупке квартиры – это госпошлина за регистрацию сделки. Её размер небольшой (обычно около 1 т.р. для Покупателя) но, тем не менее, уточните и добавьте в бюджет.
— Следующий расход – это услуги банка, за
получение и выдачу ипотечного кредита . Кроме ежемесячных ипотечных платежей, банк берет за оформление кредита некую фиксированную сумму, либо сумму в процентах от стоимости квартиры. А иногда даже за рассмотрение кредитного решения. Узнайте точно эту сумму и добавьте её к бюджету сделки.

Так же банки всегда требуют страхования квартиры и здоровья перед сделкой. Это как правило не такая маленькая сумма. Узнайте по возможности точно, сколько нужно платить и так же суммируйте к бюджету сделки.

Иногда вы не сами оформляете ипотечный кредит, а пользуетесь услугами ипотечного брокера. Если ипотечный брокер и Агентство недвижимости – это разные организации, то добавьте так же услуги ипотечного брокера в бюджет сделки.
— Если вы продаете свою квартиру, то есть совершаете обмен, то вам, возможно, придется оплатить услуги БТИ, приватизации, узаконивания перепланировки, согласования в Опеке и т.д., посмотрите внимательнее и добавьте, если необходимо. Возможно у вас задолженность по оплате коммунальных услуг, то необходимы расходы на то, чтобы её погасить. Иногда нужны деньги, чтобы вызвать на сверку электросчетчика представителя Энергосбыта и т.д.
— Если вы не все будете делать сами, (или не все собственники квартиры), то возможно понадобится выписать нотариально заверенную доверенность на сбор документов или совершение сделки, а так же услуги того человека (фирмы) который будет оформлять квартиру к сделке,

Кроме этого, если вы состоите в браке, то понадобятся расходы на нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, а если обмен, то нотариальное согласие на продажу квартиры.
— Если вы проживаете в крупном городе, где высокие цены на
недвижимость , то внимательно отнеситесь к налоговым вопросам по сделке. Они возникают не всегда, но если их не учесть, когда возникают, то это бывают очень крупные и главное незапланированные расходы. Как правило, налоговые вопросы возникают в следующих случаях:

— Вы купили квартиру , получили в наследство или приватизировали менее 3-х лет назад, и хотите её продать, обменяв на другую.

— Вы хотите купить квартиру, купленную (или др.) менее 3-х лет назад. Налоги в этом случае вы не должны уплачивать, но их должен уплачивать Продавец. Вы скажете – это его проблемы. Это не совсем так. Как правило, этот вопрос может замалчиваться и возникает уже перед самой сделкой. Либо вам предлагают указать в договоре явно заниженную цену сделки, что довольно опасно и не согласится банк, либо за свой счет уплатить налог, а это может быть значительная сумма. Поэтому, если вы хотите купить квартиру дороже 1 млн.руб. и которая куплена менее 3-х лет назад, то сразу обсуждайте вопрос о налогах, а лучше найдите другую квартиру.

— Вы получили в наследство или вам подарили квартиру, а вы не являетесь близким родственником дарителя, наследодателя. Налог может вас неприятно удивить.

— Вы хотите купить большую квартиру в элитном доме. Я надеюсь, вы готовы к налогу на имущество и коммунальным платежам, которые последуют за этим, а они будут непропорционально больше. Допустим, вы купили квартиру в 5 раз больше, то налоги и коммунальные платежи могут быть в 25 раз больше.

— И небольшой подарок от государства при покупке квартиры. Почти все о нем знают – это имущественный вычет, освобождение подоходного налога, предоставляется один раз в жизни. Однако при покупке иногда забывают спланировать на кого и как оформлять недвижимость, чтобы получить этот подарок (имущественный вычет). А ведь это сумма до 260 тыс. руб., а иногда даже и больше (при ипотеке)

Ничего особо сложного в налогах нет, но если вы живете в городе с большими ценами на недвижимость и вам что-то непонятно в сделке, то найдите 1000 руб. или сколько у вас это стоит, и проконсультируйтесь со специалистом. Здесь вы не сэкономите.

— Радостные, но, тем не менее, расходы. Расходы на переезд в новую квартиру, минимальный ремонт (или не минимальный), минимальную мебель и т.д.
— Резерв по расходам. Всегда почему-то в сделках с недвижимостью возникают непредвиденные расходы. Не знаю, откуда они берутся, даже когда вроде всё учтено. Поэтому обязательно вы должны иметь резерв по сделке. Сколько нужно — зависит от типа сделки и насколько внимательно и хорошо вы изучили предыдущие пункты статьи. Если вы хорошо выполнили проверку по предыдущим пунктам, то может хватить и 1 % от суммы сделки. Если с подсчетами у вас в меру хорошо, то 3-5 % от суммы сделки. Если резерва нет, то вы должны хотя бы иметь возможность обратиться к кому-то с просьбой о предоставлении небольшого займа.
Вот теперь, когда мы внимательно всё подсчитали, то можно сказать, что вы знаете все расходы по совершению сделки. Я желаю вам успехов и новоселья.

С уважением, Рашид Кирранов.