Оценка квартиры для закладной сбербанка. Оценка квартиры для оформления закладной

От клиентов Сбербанк требует определенные документы для закладной по ипотеке. Их совсем немного, но они необходимы для подтверждения права собственности на имущество, выступающее залогом. Но перед оформлением документов обязательно следует выяснить все юридические последствия.

Что такое закладная

Под закладной подразумевается документ, в котором указываются основные сведения о заемщике и банке, а также предмете залога. С помощью закладной банк оберегает себя от различных неожиданных ситуаций, так как закладную можно продать, передать и т.д. Для заемщика закладная нужна, чтобы осуществлять различные юридические действия, начиная с регистрации права собственности и заканчивая снятием обременения с имущества.

Залогом могут выступать такие объекты недвижимости:

1. Земельный надел. Не важно, с постройками или без них.
2. Нежилое здание. Склады, офисы, гаражи – все это можно использовать для закладной.
3. Квартира. Это самый популярный объект для залога, особенно, если речь идет о жилплощади с хорошей ликвидностью.
4. Частный дом, коттедж. В этом случае учитывается и земля, на которой находится дача.

На практике ипотечная квартира не всегда является залогом, хотя этот вариант используется чаще всего. Клиент может предоставить любую другую недвижимость, равную по стоимости. Тогда ипотечная жилплощадь не становится предметом залога и не имеет обременений.

Требования

Для закладной в Сбербанке существуют определенные требования. Во-первых, это официальный документ, имеющий юридическую силу. Во-вторых, реквизиты закладной вносятся в специальный реестр. В-третьих, при подписании следует как можно тщательнее проверять все пункты. Сведения, которые содержит закладная, на практике гораздо важнее, чем сведения, указанные в ипотечном договоре.

Документ обязательно должен содержать следующие пункты:

1. Данные о залогодержателе. Полное название, сведения о лицензии, адрес.
2. Сведения о заемщике. Если это физическое лицо, то указываются данные паспорта, контактные телефоны и т.д. Вся подробная информация указывается и о юридическом лице.
3. Реквизиты и основные пункты ипотечного договора. Вписываются условия кредитования, сумма долга и т.д.
4. Опись имущества. Технические сведения и реквизиты правоустанавливающих документов должны быть обязательно.
5. Дата, номер документа и подписи сторон.

Оригинал закладной находится у банка-залогодержателя до тех пор, пока заемщик не рассчитается окончательно по кредиту. Если ему необходимо получить документ раньше (например, для регистрации права собственности), то следует обратиться в банк с паспортом и получить копию. Таким же образом следует поступить при утере закладной.

Читайте также Нюансы рефинансирования ипотеки, какие преимущества перекредитования

Документы

Для оформления закладной сторонам потребуются некоторые документы. Их немного:

• личные документы заемщика;
• правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, дарственная и т.д.);
• ипотечный договор.

Также кредитное учреждение может потребовать предоставления дополнительных бумаг. Это может быть техническая документация на недвижимость, результаты экспертизы об определении рыночной стоимости жилья, выписка из домовой книги и т.д. О том, какие документы нужны для оформления, клиент может выяснить в банке лично.

Нюансы оформления

В случае ипотечного кредитования больше рискует заемщик, а не банк. Поэтому так важно хорошо разбираться во всех деталях оформления юридических документов. Это касается и закладной. Процедура подразумевает следующие нюансы:

1. Если заемщик не может подтвердить право собственности на залоговое имущество, то закладная будет автоматически оформлена на реального владельца.
2. Бумага обязательно проходит государственную регистрацию, так как без этого она будет признан недействительной.
3. Если клиент хочет предложить для залога другое имущество, банк обязательно проведет процедуру оценивания его стоимости. И если цена будет ниже приобретаемой недвижимости, залог оформлен не будет.
4. Образец документа можно скачать на сайте Сбербанка и представить его перед подписанием своему юристу для консультации.
5. Номер закладной запрещается скрывать от заемщика. И даже более того, банк указывает его в уведомлениях об оплате.
6. Так как осуществляется государственная регистрация, нужно оплатить госпошлину. Ее размер составляет 1 тыс. рублей.
7. Дубликат документа остается в регистрирующем органе.
8. Даже если кредитная организация продаст долг другой организации, для плательщика изменится только номер счета.
9. Банк не имеет права менять условия кредитования в одностороннем порядке.

Это основные сведения, которые должен знать клиент банка перед оформлением ипотечного договора и закладной. Более детальную консультацию можно получить у специалиста по ипотечному кредитованию Сбербанка.

Возврат документа

Владелец ипотечного имущества имеет право требовать оригинал закладной при погашении ипотечного кредита. Если выплаты прекращаются досрочно, то банку требуется время для перерасчета. В случае, когда кредит закрывается вовремя, закладная выдается вместе с остальными бумагами.

Справка: если кредитная организация по каким-то причинам утратила документ, то обязана не просто оформить другую бумагу, а продублировать старую закладную. Утрата не является причиной для отказа в предоставлении документа заемщику. Если же банк все же отказывается выдавать его, то у клиента есть все основания для судебного разбирательства.

После оплаты ипотечного кредита собственнику жилья необходимо снять обременение (если залогом выступала именно эта недвижимость). Без этой бумаги и справки о закрытии кредита сделать это невозможно. Как только все ограничения будут сняты, владелец сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению, так как станет полноправным собственником.

Ипотечное кредитование представляет собой обязательство, обеспеченное залогом. Подтверждением залога является закладная на квартиру по ипотеке. Поэтому каждый банк включает в список обязательных документов при оформлении ипотеки закладную на залоговое имущество. Также в качестве залогового имущества может выступать земельный участок, гараж, дача, дом. В целях повышения юридической грамотности потенциального заемщика давайте разберемся с понятием «закладная», порядком ее оформления, обязательствами, налагаемыми закладной на залогодержателя и заемщика, процедурой переоформления.

Для передачи недвижимого имущества в залог должен быть оформлен особый документ, подлежащий регистрации в государственных учреждениях, — закладная. Закладная представляет собой вид ценной бумаги. В закладной должны быть указаны сведения о покупателе, основные условия ипотечного договора, должно содержаться описание залогового имущества. Поскольку закладная может быть передана другому залогодержателю, в ней предусмотрено места для записей о передаче. Банкам закладная нужна как гарантия и право получения дохода в виде процента с ипотечного кредитования. При необходимости банк вправе передать закладную другому банку, который теперь будет получать вознаграждения за кредит.

Заемщику не стоит опасаться передачи закладной, поскольку условия кредитования остаются прежними, но уведомить о передаче закладной банк обязан. Также под обеспечение закладными банки выпускают ценные бумаги для привлечения дополнительных финансовых потоков. Также закладная для банка обеспечивает контроль над определенными действиями заемщика по отношению к залоговому имуществу, которые могут существенно повлиять на оценочную стоимость имущества. К примеру, на перепланировку квартиры хозяину потребуется разрешение банка, пока действует договор ипотеки.

Срок закладной истекает вместе с полным гашением ипотечного кредита. Закладная на квартиру, образец которой есть в каждом банке, в обязательном порядке содержит сведения о личных данных и месте жительства или нахождения залогодателя и залогодержателей. В закладной должны быть указаны: дата заключения кредитного договора, сумма основного долга, размер процентов, срок кредитования, наименование залогового имущества, его место расположение, оценочная стоимость, подписи сторон, дата первой выдачи и последующих передач между залогодержателями.

Непосредственно закладную составляет банк. Для этого заемщик предоставляет отчет о рыночной оценке, кадастровый или технический паспорт на квартиру, паспорт. В отдельных случаях долевого участия в строящемся доме или с предварительным заключением договора купли-продажи банк потребует предоставления и иных документов. Как правило, на составление закладной банку требуется от 3 рабочих дней.

Закладная и прочие документы предоставляются заемщиком в Росреестр для регистрации права собственности. После — закладная хранится у залогодержателя. В момент полного гашения кредитных обязательств заемщиком залогодержатель обязан выдать ему на руки закладную, указав в ней дату полного расчета по кредиту и заверив подписью и печатью. На основании предоставленной заемщиком закладной в Росреестр снимается отметка о нахождении имущества в залоге.

Как правило, банки рекомендуют аккредитованные ими компании, предоставляющие услуги по оценке квартир. В оценку входит осмотр имущества представителем компании, фотографирование, заполнение оценочного листа, оформление отчета об оценке и его дубликата, сопроводительное письмо к отчету с подробными пояснениями. Стоимость работ зависит от региона и объекта оценки.

Так, в Санкт-Петербурге стоимость услугу по оценке квартиры из одной или двух комнат составит 3500 рублей, 3-4 комнаты — на 500 рублей дороже. Как правило, оценочным компаниям на оказание услуги требуется около 3 рабочих дней, в отдельных случаях и по отдельной стоимости возможна срочная оценка в течение нескольких часов. Для проведения оценки компания также потребует определенный пакет документов, достоверность которых будет проверена во время фактического осмотра объекта оценки.

Как правило, это план, технический паспорт, характеристика жилого помещения по установленной форме, свидетельство о регистрации права собственности, данные о заказчике. Консультант оценочной компании в зависимости от ситуации уточнит список требуемых документов. Во время оценки специалисты берут во внимание факторы, оказывающие влияние на текущую и будущую стоимость объекта оценки: год ввода дома в эксплуатацию, тип, этаж, раздельный или совмещенный санузел, куда выходят окна квартиры, насколько далеко расположены остановки общественного транспорта, есть ли балконы и лоджии, уровень внутренней отделки. Перечисленные параметры учитываются как поправки при расчете окончательной оценочной стоимости.

Закладная на квартиру

Далеко не все банки требуют оформления закладной на залоговое имущество. Такой вариант ипотечного кредитования могут позволить себе крупные банки, обладающие внушительным резервом денежных средств, иностранные банки, банки с государственным участием, поскольку в их оборотах участвуют пенсионные отчисления. Таким образом, закладная является ценной бумагой, отражающей параметры залога и кредитного договора.

Для учреждения-кредитора закладная выступает в качестве гарантии исполнения заемщиком кредитных обязательств, а также потенциальным инструментом для привлечения дополнительных финансовых средств. Заемщику закладная возвращается в момент окончательного расчета по займу. На основании закладной заемщик осуществляет процедуру снятия обременения с залогового имущества.

3600 руб

Одним из популярных видов ипотечного кредитования в России является получение средств в Сбербанке. Однако банк готов помочь в приобретении недвижимости только в том случае, если клиент представил документы, в которых отражена оценка жилплощади для приобретения. Эти данные позволяют определить стоимость недвижимости на рынке, а также размер ипотеки. Проведение оценки квартиры для получения закладной в Сбербанке является обязательным условием, поэтому за такой услугой рекомендовано обращаться к специалистам еще до посещения банка.

После изучения отчета Сбербанк определяет максимальную сумму, которую готов предоставить клиенту. Чаще всего она составляет около 70% от рыночной стоимости жилья, указанной в оценочном документе. Та разница, которая образуется между стоимостью жилья и ипотечным кредитом, является определенным гарантом, позволяющим снизить риски, если клиент не сможет вернуть денежные средства банка.

Оценка квартиры позволяет определить ликвидность вложений, отражающую востребованность конкретной жилплощади и простоту ее реализации. Высокая ликвидность привлекает банк, так как гарантирует быструю продажу квартиры и погашение долга заемщика, если возникли проблемы с деньгами.

Документы для получения закладной от банка "Сбербанк"

1. Предварительный договор купли-продажи жилплощади.
2. Выписка из Единого государственного реестра.
3. Копия паспорта лица, продающего недвижимость.
4. Свидетельство из ЕГРП от продавца
5. Правоустанавливающий документ.
6. Отчет об оценке недвижимости.

Рассчитайте стоимость оценки недвижимости для закладной сбербанка и получи скидку!

Наши Гарантии

Специалисты нашей компании готовы предоставить услугу на высшем уровне. Мы:

1. Учитываем все факторы при оценке недвижимости.
2. Предоставляем готовый отчет в максимально короткие сроки.
3. Оформляем документы в бумажном виде.
4. Сопровождаем клиентов до принятия банком отчета.

Экономьте свое время!

Вы получаете:

• Подписанный во время осмотра объекта договор.
• Отчет с отправкой на электронную почту.

Избавьтесь от хлопот, связанных с оценкой недвижимости — мы сделаем все в срок и с гарантией!

Популярные вопросы и ответы

• Какие данные нужны для проведения оценки недвижимости?

  Мы выполняем оценочные действия по объекту в том случае, если предоставлены документы, которые подтверждают отсутствие любого типа обременений, а также копия регистрационного свидетельства прав на недвижимость, паспорт из кадастровой палаты и копия паспорта клиента. При заказе оценки юридическим лицом следует дополнительно предоставить выписки из бухгалтерии, отражающие балансовую стоимость, номер инвентарного объекта и дату, когда недвижимость начала эксплуатироваться.

• Как заказать оценку объекта?

  Если вы хотите максимально сэкономить время, оставьте заявку на нашем сайте. Сотрудники оперативно свяжутся с вами и договорятся о встрече. Во время встречи специалист осуществит оценку жилья и получит все сведения, необходимые для формирования отчета.

• Есть ли возможность сделать быструю оценку?

  Стандартная оценка недвижимости занимает три рабочих дня. Если документы нужны быстрее, за дополнительную плату можно воспользоваться услугой экспресс-оценки.

• В каких случаях, кроме ипотеки, может требоваться оценка недвижимости?

  Для заключения брачного договора, при получении наследства, для оформления кредита под залог недвижимости.

• Какие способы оплаты доступны?

  Наши клиенты могут оплатить услуги по оценке наличными, банковской картой или переводом.

Стоимость оценки для закладной:

Индивидуальный выезд эксперта в выбранный вами день и время - 3800 руб.

Но выгоднее всего проводить сразу несколько осмотров. При этом, если собралось больше двух собственников, то стоимость каждого комплекта документов начинает снижаться.

В зависимости от количества соседей стоимость падает!

АКЦИИ: стоимость коллективной оценки может опуститься до 2500 руб. Подробнее уточняйте у наших менеджеров.

Для нас собрать в Вашем ЖК сразу несколько квартир не так уж сложно, и мы приложим все силы, чтобы собрать побольше желающих в выбранный день. НО! Если Вы нам в этом поможете - будем благодарны .

Перечень документов:

Для оценки квартиры при оформлении в собственность (для закладной банка) требуются следующие копии документов:

1. Договор долевого участия, либо соглашение об уступке прав при его наличии вместо ДДУ.
2. Акт приема-передачи квартиры (о выполнении обязательств по ДДУ).
3. Гражданский паспорт дольщика, разворот с фото и регистрацией. Если дольщик не один, то потребуются паспорта всех кто указан в ДДУ.
4. Выписка ЕГРН (требуется в банках: Возрождение, Транскапитал, Металлинвест и некоторых других, лучше уточните у менеджера). Выписку можно заказать через нас, в личном кабинете (500 руб.)
5. Техпаспорт на квартиру *

*Специально заказывать техпаспорт не нужно, он уже есть у Вашего застройщика. При сдаче дома госкомиссии застройщик вместе с сотрудниками БТИ проводил обмер всех построенных квартир и оформлял техпаспорт на дом. Вот из этого документа мы и получим параметры Вашей квартиры для оформления закладной. То есть из многостраничного техпаспорта мы вырежем только нужный нам фрагмент, по вашей квартире.

Варианты получения техпаспорта от застройщика (нужный вариант Вам сообщит только сам застройщик, по телефону, а если не получится получить от застройщика - подскажет наш менеджер):

• Скачать с сайта застройщика (при этом застройщик скажет в каком разделе сайта лежат документы для скачивания).
• Получить в Управляющей компании Вашего дома, либо в офисе застройщика при подписании акта.
• Получить по запросу, на адрес электронной почты, который вы сообщите застройщику в SMS или по телефону.

Внимание! Нам нужны только копии документов!

В большинстве случаев экспликацию и поэтажный план можно получить в офисе зстройщика или управляющей компании, при подписании акта приема-передачи квартиры. Конкретно по Вашему застройщику наши рекомендации можно получить в личном кабинете.

Как заказать оценку дешевле?

Подробнее, о том как сэкономить на коллективной оценке .

Зачем вообще нужна оценка при оформлении квартиры в собственность?

Так прописано в законе об ипотеке. Когда вы покупали квартиру в строящемся доме, то в залог банку шла не квартира, а право требования по договору долевого участия (ДДУ) на некую "виртуальную" квартиру. Как правило, в итоге реальная квартира немного, но отличается от обещанного в договоре ДДУ.

При оформлении в собственность, вы меняете предмет залога с права требования по ДДУ на реальную квартиру. И банк хочет знать стоимость именно этой квартиры.

Кстати стоимость далеко не всегда будет больше первоначальной стоимости приобретения. При неудачном выборе объекта для покупки, при резком падении цен на рынке или в случае уменьшения площади квартиры по итогам строительства - оценочная стоимость может получиться меньше, чем вы заплатили за квартиру первоначально.

Могут ли быть у меня проблемы из-за перепланировки в квартире?

Вопрос непростой. С одной стороны в договорах ипотеки всегда прописан запрет на внесение изменений в планировку квартиры без разрешения банка. Т.е. при наличии перепланировки у банка появляется возможность расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения кредита.

На практике такого никогда не происходит.

Во-первых, в большинстве крупных банков процесс выдачи закладной для новостроек максимально упрощен и поставлен на поток. Отчет оценщика, никто особенно не анализирует, вбивают в систему основные данные и выдают на их основе закладную.

Во-вторых, банку просто невыгодно терять клиента, стабильно выплачивающего взносы по ипотеке.

По-этому, как правило, на квартиры с перепланировками банки без проблем выдают закладные и заемщик оформляет их в собственность.

С другой стороны нужно смотреть в будущее. У многих заемщиков через некоторое время появляется желание рефинансировать кредит, для снижения ежемесячных платежей или продать квартиру. И вот тут наличие перепланировки может сослужить плохую службу, т.к. при таких сделках в банке будут внимательно изучать все обстоятельства.

В любом случае определенный риск всегда остается. Поэтому, разумнее при оформлении новостройки в собственность оценку проводить до проведения ремонта с перепланировками.

Можно ли "не увидеть" перепланировку?

Очень частый вопрос или просьба. Но оценщик помочь в данном вопросе вам не сможет. Набор фотографий всегда делается в определенной последовательности и ракурсах, в которых не должно быть никаких пробелов. У сотрудников банков наметан глаз и любое отклонение или отсутствие какого-либо ракурса мгновенно замечается и вызывает вопросы. В некоторых случаях представитель банка даже может выехать на объект для дополнительной проверки.

Иногда звучит идея/просьба сфотографировать такую же квартиру выше или ниже этажом. Любой добросовестный оценщик от такого предложения категорически откажется. Т.к. в данном случае это уже сознательное мошенничество, которое может привести к потере профессии оценщиком, а в некоторых случаях и к его уголовному преследованию.

Стоит ли делать оценку, если дом еще не поставили на кадастровый учет?

Оценку такой квартиры сделать можно. Но вот стоит или нет - решать только вам. Имеются следующие риски:

1. При постановке на кадастровый учет могут измениться параметры объекта. Наиболее частый случай - изменение адреса. Причем, изменения могут быть мизерными на первый взгляд - добавилась литера дома в адрес или изменилось название муниципального округа. Вроде мелочь - но при регистрации РосРеестр требует, чтобы адрес во всех документах совпадал с точностью до одной буквы или цифры. Т.е. вам придется вносить исправления в отчет и это не бесплатно.
2. Постановка на кадастровый учет может затянуться. Есть реальные примеры со сроками тянущимися более 1 года. А срок годности отчета об оценке - 6 месяцев.

Почему у меня не совпадает адрес в отчете об оценке с указанным в акте приема-передачи квартиры?

Вообще обычно должен совпадать. Несовпадение может быть по следующим причинам:

1. Вы сверяете со строительным, а не милицейским адресом. В акте приема-передачи часто указывают оба адреса. Строительный - это тот адрес, который был указан в договоре долевого участия. А милицейский - адрес, который присваивается при сдаче дома и вводе его в эксплуатацию. В отчете указывается именно милицейский адрес.
2. Несущественно расходится милицейский адрес. В отчете мы указываем адрес так, как он указан в кадастре на сайте РосРеестра (т.к. при регистрации РосРеестр будет сверять именно со своими данными). Бывает так, что при постановке на кадастровый учет объекту меняют адрес по требованию РосРеестра. А в акте остается старый вариант адреса. Был случай, когда по какой-то причине поменяли местами 1 и 2 корпуса одного дома (при их одновременной постановке на кадастровый учет). Возникла огромная путаница.
   Конечно в таком случае единственный вариант - это приводить в соответствие акт приема-передачи у застройщика. В отчет тоже придется вносить изменения - в приложения придется подшить новый вариант акта приема-передачи.

Можно ли использовать отчет, сделанный для получения закладной банка, в дальнейшем для рефинансирования?

Отчет об оценке, оформленный для получения закладной в банке, для рефинансирования кредита использовать не получится. Но есть возможность сэкономить на дальнейшей оценке.

Отчет в данном случае делается для того, чтобы сначала получить закладную банка, по которой при регистрации собственности на квартиру будет "повешено" обременение ипотекой. Т.е. собственность и обременение будут зарегистрированы после получения отчета.

При рефинансировании такой отчет не пропустит юридический отдел банка, т.к. юристы потребуют, чтобы были отражены факты об уже имеющейся регистрации собственности и обременении ипотекой.

В некоторых банках, при обращении за рефинансированием, менеджеры обещают, что старого отчета об оценке будет достаточно (вероятно, чтобы привлечь и удержать клиента). Но фактически, когда будут поданы документы, клиенту будет озвучена необходимость новой оценки по каким-либо надуманным причинам.

Сэкономить на оценке для рефинансирования возможно, если вы оперативно получите закладную и оформите квартиру в собственность. Если с момента оценки для закладной прошло не более 1-1.5 месяцев, то новый отчет возможно сделать с 30% скидкой, т.к. данные старого расчета еще не утратят актуальность. И в новом отчете уже будут отражены сведения о собственности и обременении на квартиру.

Также обращаем внимание, что если отчет для закладной возможно сделать для многих банков и без наличия плана квартиры по замерам ПИБ/БТИ (фрагмента из поэтажного плана), то для рефинансирования корректный план квартиры обязателен. Предварительный план квартиры из договора долевого участия не годится, т.к. расходится по площадям. Нужен либо итоговый поэтажный план от застройщика, либо план из выписки ЕГРН).