Порядок применения правил землепользования и застройки. Новые правила застройки и землепользования: проект, изменения

· Проект планировки · Проект межевания · ГПЗУ

Основные инструменты градорегулирования

Типы градостроительных образований

Документ градостроительного зонирования , который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны , градостроительные регламенты , порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания .

Состав правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонирования

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий , границы территорий объектов культурного наследия.

Градостроительный регламент

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предшественники правил землепользования и застройки

Впервые правила застройки (zoning, zoning regulation/code/ordinance) были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920-е годы распространились по городам США, а затем, со различными местными особенностями, и по многим странам. Основные цели их введения - исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок .

В России возможность разработки правил землепользования и застройки была установлена Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ. Ещё ранее разрабатывались правила застройки. Так решением Исполкома Ленгорсовета от 16 июля 1951 года N 44-4-б были приняты правила о порядке застройки г. Ленинграда, решениями Исполкома Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20 ноября 1959 г. N 49-2-п - правила застройки Ленинграда и его пригородов, от 13 июня 1989 г. N 421 - правила застройки Ленинграда. Правила о порядке застройки города Москвы были утверждены Постановлением СНК СССР от 01.10.1935 N 2221; решением Исполкома Моссовета от 12 декабря 1974 г. N 44/101 были утверждены правила застройки гор. Москвы и лесопаркового защитного пояса (ЛПЗП).

См. также

• Вид разрешенного использования земельных участков

Литература

• "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010)
• Градорегулирование. Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. Э. К. Трутнев и др. Москва, Фонд «Институт экономики города», 2008.
• Urban Planning and Land Development Control Law. Donald G. Hagman & Julian Conrad Juergensmeyer. West Publishing Co. St. Paul, Minn., 1986. стр. 20-21.
• Dictionary of Real Estate Terms. Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. New York, BARRON’S, 1993.

Wikimedia Foundation . 2010 .

• Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Правила землепользования и застройки - 8) правила землепользования и застройки документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской … Официальная терминология

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. Правила землепользования и застройки… … Большой юридический словарь

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ городов федерального значения Москвы и Санкт… … Экологическое право России: словарь юридических терминов

Правила землепользования и застройки территории городских и сельских поселений (правила застройки) - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующее использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения, либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). Они являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях поселений.

Правила застройки включают в себя графические и текстовые материалы.

Графические материалы представляют собой схему территориального зонирования, в которой установлены границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон, а также схемы зон ограничений на использование территорий. Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. В отличие от традиционных нормативных правовых актов, в которых правовую нагрузку несет только текст, графические материалы Правил землепользования и застройки имеют непосредственный правовой статус.

Текстовые материалы включают в себя собственно градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, а также процессуальные нормы, связанные с использованием и изменением объектов недвижимости.

Под градостроительным регламентом понимается совокупность установленных параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительными регламентами могут быть, например :

виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владениям);

предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках (например, отступы построек от границ земельных участков, показатели высоты или этажности построек, процента застройки участков и др.).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В правилах землепользования и застройки выявляются ситуации так называемого несоответствующего использования. Режим использования таких участков устанавливается ст. 85 Земельного Кодекса Российской Федерации. Объекты недвижимости, существовавшие до введения нормативного акта правового зонирования, характеристики и параметры использования которых расходятся с градостроительным регламентом, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с правилами землепользования и застройки не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют случаи, когда использование объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование такого участка и иных объектов недвижимости или срок приведения видов использования их в соответствии с градостроительным регламентом устанавливается органами местного самоуправления.

Введенное законодательством понятие «несоответствующее использование» можно рассматривать как один из юридических механизмов реализации политики градостроительного развития. Обеспечивая взаимодействие его с экономическими механизмами, можно более эффективно решать проблемы, которые ранее трудно поддавались разрешению, например, проблемы перепрофилирования и перебазирования вредных производств.

Правила застройки основаны на соответствующих государственных градостроительных нормативах и правилах. В конкретных поселениях в содержание правил застройки включаются также градостроительные нормативы и правила субъектов Российской Федерации. Это обусловлено необходимостью учета местных природно-климатических, экономических, социальных и иных условий.

Правила землепользования и застройки имеют обязательную юридическую силу в границах муниципального образования. Они подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, собственниками и пользователями недвижимости, инвесторами, проектировщиками, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке. Сведения градостроительных регламентов подлежат внесению в государственный градостроительный кадастр.

Согласно Градостроительному Кодексу содержательное соотношение градостроительной документации и Правил землепользования и застройки следующее. Генеральный план города (или комплексная схема градостроительного развития территории района) как градостроительная документация о планировании развития территорий и поселений рассматривается в качестве документа долгосрочного планирования, в котором определяются основные направления развития территории, и проводится функциональное зонирование без установления градостроительных регламентов.

На основе градостроительной документации о планировании развития территорий и поселений разрабатываются Правила землепользования и застройки , в которых общие решения Генерального плана приобретают конкретное выражение в виде градостроительных регламентов, т. е. «переводятся» на правовой язык. Правила землепользования и застройки, таким образом, обеспечивают последовательную реализацию Генерального плана.

Особое значение для разработки Правил землепользования и застройки приобретают устанавливаемые в Генеральном плане и иных специальных документах ограничения на использование территорий по экологическим условиям и нормативному режиму хозяйственной деятельности, в том числе санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны особо охраняемых природных территорий, зоны ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия. Градостроительные регламенты, устанавливаемые по условиям ограничения использования территорий, являются приоритетными и носят, как правило, ограничительный или запретительный характер.

На основе Правил землепользования и застройки разрабатывается градостроительная документация о застройке поселений , в которых, в частности, устанавливаются границы земельных участков, может определяться архитектурное решение застройки, решаются вопросы инженерного оборудования, транспорта и благоустройства территории, а также иные вопросы.

Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, обсуждения, учета предложений граждан и их объединений об использовании и о застройке территорий, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления.

Как правило, проекты таких нормативных правовых актов разрабатываются совместно специализированной проектной организацией, часто на конкурсной основе, и органами местного самоуправления. Может создаваться специальная межведомственная комиссия как структура, с одной стороны, принимающая активное участие в создании документа, с другой стороны, обеспечивающая его функционирование в дальнейшем.

Опыт специального регулирования отношений в области территориального зонирования на уровне органов местного самоуправления и субъектов Российской Федерации уже существует. Правила застройки, основанные на новых механизмах правового регулирования градостроительной деятельности, утверждены, например, в Новгороде, Иркутске, Хабаровске, Казани, Самаре. В Москве принят Закон «О градостроительном зонировании территории г. Москвы».

Одним из первых городов, разработавших систему правового зонирования, является город Казань. В городе выделено 32 вида зон, объединенных в шесть групп: жилые зоны, центральные деловые и коммерческие, промышленно - коммунальные, зоны специального использования, рекреационные зоны, сельскохозяйственные зоны.

В группе жилых зон, например, выделяются следующие зоны: индивидуальной жилой застройки; индивидуальной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; малоэтажной смешанной жилой застройки; малоэтажной смешанной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; среднеэтажной смешанной жилой застройки; среднеэтажной смешанной жилой застройки на территориях Действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; многоэтажной жилой застройки в 5 - 10 этажей; многоэтажной жилой застройки в 5 - 10 этажей на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; многоэтажной жилой застройки в 9 - 20 этажей.

Для всех зон и, соответственно, для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, определены регламенты использования недвижимости. Таким образом, устанавливаются юридически фиксированные границы зон с юридически закрепленным регламентом.

В Правилах застройки содержатся процедурные вопросы формирования земельных участков как объектов недвижимости. На сформированные земельные участки выдается сертификат разрешенного использования земельного участка. Этот документ закрепляет правовые условия использования и строительного обустройства объектов недвижимости. В то же время сертификат используется и как основание для проектирования. Например, на основании сертификата разрабатываются задания на проектирование и выдаются технические условия для присоединения к инженерным сетям.

В правилах застройки также содержатся процедуры предоставления городской администрацией первичных прав на земельные участки, сформированные как единицы недвижимости. При передаче участка в долгосрочную аренду, заключается договор с подробно определенными условиями передачи и мер по принудительному их выполнению либо расторжению договора.

Однако, наряду с рядом несомненных достоинств, Правила застройки г. Казани имеют и некоторые недостатки, которые характерны для многих подобных проектов. В частности, Правила застройки содержат сведения о предельных параметрах строительства только в некоторых зонах. Отсутствие этих требований для каждой зоны может приводить к ошибочным градостроительным решениям и нарушениям прав и интересов граждан.

Структура и содержание норм и правил застройки должны быть ориентированы на интересы застройщика при соблюдении гарантий общественных интересов и прав владельцев, арендаторов, пользователей соседних земельных участков. Таким образом, Правила землепользования и застройки являются необходимым документом для развития города, который способствует достижению привлекательности и безопасности города для населения и при этом увеличивает определенность и снижает риски для инвесторов.

Вопросы для повторения

Генеральный план, как целевая стратегия градостроительного развития города. Обязательные положения генерального плана.

Факторы, определяющие границы и особенности проектирования генеральных планов.

Основные графические материалы генерального плана.

Круг задач экономиста при разработке генерального плана.

Основные виды градостроительной документации о застройке населенных мест.

На какие территории разрабатываются проекты планировки?

Проект межевания территорий как основной документ для обеспечения стабильности отношений в сфере землепользования, и его содержание.

Какие показатели определяются в проекте застройки?

29 марта 2017 года были приняты обновленные правила землепользования и застройки российской столицы. Данный документ утверждается местным правительством на основе множества нормативных актов. ПЗЗ составляется для всех крупных городов нашей страны.

Какие аспекты определяют Правила

Правила землепользования распространяются на всю территорию Москвы (за исключением Щербинки, Троицка и МИЦ «Сколково).

Они определяют два важнейших аспекта:

1. Виды капитального строительства и разрешенного использования земли. Простыми словами, определяют, что можно строить в той или иной части города, а что нет. Благодаря этому реализовывается единый городской ансамбль и не ущемляются чьи-либо права.
2. Ключевые характеристики для разрешенного строительства. К таковым относят: плотность построек, максимально допустимое количество этажей (или предельная высота), предельный процент застройки в рамках участка земли. При нарушении утвержденных параметров, разрешение на строительство проекта выдано не будет.

Основные принципы ПЗЗ

Главные принципы правил пользования застройки и землепользования заключаются в следующем:

• Сохранение действующих характеристик застройки жилых кварталов. Реализация данного принципа обеспечивается тем, что в ПЗЗ отсутствуют другие виды разрешенного использования участков и корректируются характеристики застройки относительно имеющихся объектов.
• Постепенное развитие промышленных зон, адаптация их под объекты инновационного производства.
• Сохранение параметров ИЖС. Территории, предназначенные для индивидуальных жилых построек, всегда будут иметь адекватные характеристики (средняя плотность – не более 4-5 тысяч кв. м на 1 Га, предельная высота зданий – до 15 м и т.д.).
• Сохранение и дальнейшее развитие природных территорий и объектов культурного наследия.
• Контроль и установление ограничений по использованию земельных участков в пределах города.

Предназначение правил землепользования

После официального утверждения ПЗЗ, любая градостроительная деятельность в пределах обозначенных территорий должна вестись с соблюдением установленных правил. Порой этот факт заставляет застройщиков корректировать активные проекты (если были изменены условия использования).

Важно: если обновленные ПЗЗ приводят к необходимости чрезмерно масштабных корректировок в действующие строительные проекты, застройщики просят внести изменения в документ. Нередко правительство идёт на встречу.

Правила застройки и землепользования являются одним из важнейших документов города, и даруют инвесторам и жителям столицы:

• оперативное получение актуальной информации возможностях строительства на определенной территории в черте города;
• сохранение общегородского ансамбля, защиту от хаотичной или чрезмерно уплотненной застройки;
• охрану объектов культурного наследия и окружающей среды;
• принятие общих стандартов и правил, для градостроительных решений, благодаря единству системы, стала возможной автоматическая выдача градостроительного плана;
• предотвращение конфликтов, связанных с планированием новых проектов, благодаря ПЗЗ, спорные ситуации (когда интересы разных застройщиков не сходятся) решаются «по букве закона», то есть по общим правилам и ни у кого не возникает претензий к таким решениям;
• реализацию проектов по развитию города инвесторам, желающим воплотить в жизнь масштабный градостроительный проект, для получения разрешения достаточно будет взять официальную выписку из ПЗЗ.

На видео о правилах землепользования и застройки

Проект землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП.

ПЗЗ Москвы 2018
ПЗЗ Новомосковский административный округ		скачать
ПЗЗ Троицкий административный округ		скачать
ПЗЗ ЦАО		скачать 240 mb
ПЗЗ САО		324 mb
ПЗЗ ВАО		скачать 116 mb
ПЗЗ СВАО		скачать 100 mb
ПЗЗ ЮВАО		скачать 327 mb
ПЗЗ ЮАО		скачать 110 mb
ПЗЗ ЮЗАО		скачать 99 mb
ПЗЗ ЗАО		скачать 171 mb
ПЗЗ СЗАО		скачать 83 mb
ПЗЗ Зеленоградский		скачать 40 mb

Что можно узнать из ПЗЗ?

В ПЗЗ приведены следующие регламентирующие параметры:

• виды разрешенного использования земельного участка;
• предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
• охранные зоны.

Как читать ПЗЗ?

Определяем установленный вид разрешенного использования участка

1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства".
2. Определить установленный вид разрешенного использования. На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:
   • Вариант 1 - в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства .
   • Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
   • Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
   • Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки.
   • Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Определяем предельные параметры застройки.

1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства".
2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
3. Определить установленные предельные параметры. На каждой территории есть обозначенные параметры:

• Вариант 1 - в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик "4", "15", "прочерк"). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй - максимальную высоту застройки (м). Третий - Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен.
• Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
• Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
• Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
• Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.