Главная Журналы Ипотека в банке: в чем особенность дифференцированного погашения. Ипотека: аннуитетные платежи

Ипотека в банке: в чем особенность дифференцированного погашения. Ипотека: аннуитетные платежи

Интересуетесь, в каком банке можно получить ипотеку с дифференцированным платежом? Сегодня мы расскажем вам о том, в какие компании следует обращаться для того, чтобы получить максимально выгодное предложение по кредиту.

Как правило, большинство банковских организаций в нашей стране работают с . Их преимущество в удобстве – ежемесячно заемщик должен платить одинаковую сумму, при этом процент начисляется на остаток задолженности по договору, независимо от того, сколько вносит заемщик.

Если же рассматривать дифференцированные взносы, то они предполагают постепенное снижение размера той суммы, которую необходимо вносить ежемесячно: в начале срока вы вносите крупные суммы, которые со временем снижаются. Это удобно в том случае, если вы хотите погасить свою задолженность досрочно, либо расплатиться за небольшой период, потому как в данном случае ставка будет начислена только на остаток долга.

Если провести сравнительный анализ этих двух разных методик начисления, то окажется, что аннуитет менее выгоден для заемщика. Однако, если вы планируете погашать долг досрочно, то лучше выбрать равную схему, чтобы переплата была меньше.

Пр графике номер два, самая большая нагрузка на заемщика ложится в течение первого года. Соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.

Поэтому важно, чтобы у потенциального клиента был достаточно большой доход, позволяющий справляться с немалой нагрузкой на бюджет. По этим причинам банки в основном предлагают аннуитет либо снижают максимальную сумму заема, основываясь на оценке платежеспособности.

Предлагаем вашему вниманию расчет при разных процентных ставках:

Задумайтесь, возможно займ на 30 лет с ДП со ставкой в 15% будет куда менее выгодным, чем с АП и ставкой в 14% на 10 лет. Перед оформлением договора попросите у сотрудника банка предоставить вам график выплат. Затем сравните его с расчетом из другой компании.

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком. Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны. Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредитам

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов. В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы. В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Дифференцированные платежи

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы , в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг . В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Аннуитетные платежи

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц. Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком. Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход :

нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита;
равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Формулы расчёта кредитных платежей

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

общего платёжа;
начисляемых процентов;
суммы основного долга;
остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

НП — начисленные проценты в периоде;
ОК — остаток кредита в месяце;
ПС — процентная ставка по кредиту.

Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

Формула расчёта аннуитетного платежа:

АП — общий аннуитетный платёж в периоде;
СК — первоначальная сумма кредита;
ПС — процентная ставка по кредиту;
КП — количество месяцев (периодов).

Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

Из приведённых расчётов видно, что окончательная сумма переплаты по дифференцированному виду платежа несколько ниже, чем при аннуитетном расчёте . Если сумма кредита существенна, то разница будет более чем очевидна. Таким образом, прежде чем заключить договор по кредитованию, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих видов платежей: дифференцированного и аннуитетного.

Видео: Что выбрать — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Итого

Предварительный расчёт поможет определить, что выгоднее заёмщику: переплатить в итоге определённую сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом. В наступившем 2019 году правильный расчёт и определение потенциала своего финансового состояния будет более чем актуально.

Здравствуйте..
Сегодня поговорим о дифференцированных и аннуитетных платежах.
Кредит - это чужие деньги, которые нужно вернуть, вернуть в определенный срок и заплатить свои деньги, в виде процентов по кредиту.

И, говоря о дифференцированных или аннуитетных платежах, мы, по сути дела, говорим о том, каким образом происходит возврат денег заемщиком банку.

Чтобы понять разницу между дифференцированными и аннуитетными платежами, воспользуемся кредитными калькуляторами.

Заходим на сайт www.. Мы воспользуемся кредитным калькулятором, позволяющим рассчитывать одновременно дифференцированные и аннуитетные платежи. Но, я сразу выберу калькулятор « ».
Особенность его в том, что результаты расчетов представлены не в виде таблиц с цифрами, а в виде графиков.

Нам важен принцип, поэтому конкретные исходные данные, как и точные результаты расчетов, выраженные в цифрах, особого значения не имеют.
Для примера подставим цифры: размер кредита - 4 миллиона, процентная ставка 12% годовых, срок кредитования - 10 лет.
Жмем «рассчитать», и получаем значения для дифференированных и для аннуитетных платежей.
Что мы видим?

Что при дифференцированном способе погашения долга, заемщик заплатит 6 миллионов 419 тысяч 874 рубля 42 копейки всего, из которых 2 миллиона 419 тысяч 874 рубля 42 копейки в виде процентов;
а при аннуитетном способе погашения долга - 6 миллионов 886 тысяч 605 рублей 52 копейки всего, из которых 2 миллиона 886 тысяч 605 рублей 52 копейки в виде процентов.
Можно заметить, что при аннуитетном способе погашения долга заемщик заплатит больше.

Что мы видим на графиках:
Вот - график аннуитетных платежей. Каждый месячный платеж состоит из двух частей: Одна часть месячного платежа - деньги, которые заемщик платит в виде процентов за пользование кредитом,
а другая часть месячного платежа - деньги, которые идут на уменьшение долга. Желтым отмечен долг заемщика, а голубым - общая сумма процентов, которую заемщик заплатит за пользование кредитом.
Но долг заемщика уменьшается не равными долями.

Ниже - график дифференцированных платежей.
Вертикальные полоски - месячный платеж заемщика. Каждый месячный платеж также состоит из двух частей: часть месячного платежа - деньги, которые заемщик платит в виде процентов за пользование кредитом, они также обозначены голубым, а часть месячного платежа - деньги, которые идут на уменьшение долга.
Желтым отмечен весь долг заемщика, а голубым - общая сумма процентов, которую заемщик заплатит за пользование кредитом.
Сперва долг заемщика большой, и проценты начисляются на всю сумму долга. По мере внесения ежемесячных платежей, долг заемщика уменьшается.
Не трудно заметить, что долг заемщика уменьшается равными долями.
Именно поэтому, дифференцированные платежи называют также равнодолевыми.

Самое интересное произойдет, если наложить два графика друг на друга.

Что мы заметим: при дифференцированных платежах первую почти половину срока пользования кредитом, заемщик платит больше, чем при аннуитетных платежах. Особенно первые платежи заемщика отличаются сильнее всего.
Сравните: 74 тысячи 100 рублей 46 копеек при дифференцированных платежах, и 57 тысяч 388 рублей 36 копеек при аннуитетных. Разница - на четверть.
Заметьте: чтобы получить 4 миллиона в виде кредита, заемщик должен зарабатывать 100 тысяч рублей.
Если платеж 74 тысячи - «на жизнь» остается всего 26 тысяч: четверть от доходов, тогда как при аннуитетных платежах «на жизнь» остается почти 43 тысячи.
То есть, аннуитетные платежи оказываются менее обременительными для заемщика. При одинаковом размере кредита, при аннуитетных платежах заемщику проще обслуживать свой долг.
Но из-за чего получается такая разница в переплате?
Почему заемщик при аннуитетных платежах платит больше?
Посмотрите: вот каким образом гасится основной долг при дифференцированных платежах,
А вот каким образом - при аннуитетных.
А это - разница: та часть основного долга, которую в начале срока пользования кредитом уже заплатил заемщик при дифференцированных платежах, но еще не заплатил при аннуитетных.
Эти деньги никуда не деваются, просто их уплата переносится на более поздние периоды пользования кредитом.
И пока заемщик эти деньги не вернул, на них начисляются проценты: ведь раз заемщик деньги не вернул, он ими пользуется. Вот и разница получается.

Какие платежи лучше?
На этот вопрос нет однозначного ответа.
Вроде бы, переплата меньше при дефференцированных, но при этих платежах - значительно больше первые платежи заемщика.
Небольшое сокращение доходов - и легко может оказаться, что заемщик не сможет обслуживать свой долг.

Большинство банков выдает кредиты, предлагая заемщикам только аннуитетную схему погашения долга, и лишь единицы банков предлагают дифференцированные платежи.

Лично я, когда сам брал кредиты, выбирал аннуитетные платежи, не смотря на то, что была возможность выбора.
Потому что первую половину срока пользования кредитом размер обязательного ежемесячного платежа меньше, но чтобы заплатить банку меньше денег, никто не мешает погашать долг досрочно.

Если видеосюжет Вам понравился - ставьте «лайк», если тема ипотечного кредитования Вас интересует - подписывайтесь на наш канал.

С Вами был Дмитрий Овсянников.
Спасибо за внимание.

Один из популярных способов приобретения жилья. Благодаря этому современные банки разработали множество кредитных программ, подходящих под те или иные жизненные обстоятельства граждан. Чаще всего займы, в том числе и жилищные, оформляются с условием возвращения аннуитетными платежами. Большая часть заемщиков рассчитывает погасить кредитный долг как можно раньше. Что же представляют собой аннуитетные платежи и возможно ли досрочное погашение при них ипотеки?

Что такое аннуитетные платежи?

Аннуитетные платежи представляют собой ежемесячные платежи по кредиту, суммы которых равны между собой. Иными словами, когда в кредитном договоре оговариваются именно такие платежи, то это означает, что заемщик будет платить каждый месяц одну и ту же сумму, пока не кончится срок выдачи займа. Равные суммы ежемесячных выплат используются практически во всех видах кредитования:

потребительском;
автомобильном;
ипотечном и других.

Структура аннуитетного платежа включает в себя две составляющие его части:

Величину части суммы основного долга.
Величину части суммы начисленных процентов.

В отличие от итоговой месячной суммы, полагающейся к выплате заемщику, значение составляющих ее платежей по взятому долгу и процентам постоянно меняется.

Особенности аннуитетных платежей

Основная особенность аннуитетных платежей по кредиту, в том числе и по ипотеке, заключается в том, что при всей равноценности ежемесячных сумм, их структура постоянно меняется. Так, первую половину срока кредитования большую часть платежа занимает процентная часть. Поэтому основной долг представляет собой достаточно маленькие суммы, которые увеличиваются ближе к концу полного покрытия ипотеки. В итоге банк получает причитающиеся по тарифам проценты заблаговременно, тем самым еще задолго до выполнения заемщиком кредитных обязательств имеет выгоду.

При аннуитетных платежах проценты начисляются на всю сумму долга. В этом плане выгодней второй способ погашения займов в виде дифференцированных платежей. При них на проценты умножается оставшееся после каждой выплаты итоговое значение кредита, в результате размер ежемесячных платежей постепенно уменьшается.

Тем не менее большей популярностью пользуются жилищные займы с равными платежами. Конечно, основную выгоду они представляют для кредитных учреждений, но имеют и ряд преимуществ для заемщиков:

Благодаря одинаковому размеру в течение всего ипотечного договора позволяют избежать путаниц при внесении оплаты, а также заблаговременно спланировать расходную часть своего бюджета.
Способствуют получению более крупного налогового вычета, так как закон определяет возвращение процентов по ипотеке через НДФЛ по мере их уплаты, а при аннуитетных выплатах в первые годы они превышают размеры основного долга.
Предоставляют возможность получения крупных сумм на приемлемых условиях, и повышают шансы одобрения таких ипотек даже для граждан с низким доходом.

При всех своих преимуществах аннуитетные платежи обладают одним большим недостатком, связанным с неравномерностью составляющих их частей. Особенно чувствительно такое отклонение для заемщиков, принимающих решение погасить кредит досрочно.

По причине того, что первую половину срока выплаты займа по нему оплачиваются только проценты, то при полной выплате долга в этот период придется вносить практически первоначальную сумму, указанную в договоре.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды

Существует два варианта досрочного погашения кредитных обязательств, в том числе и по ипотеке:

Уменьшение срока кредитного договора. Этот вид предусматривает начисление банком компенсационной выплаты за потерю процентных средств за сокращаемый период.
Уменьшение размера ежемесячных выплат. Этот вид предусматривает сокращение сумм, предусмотренных кредитным договором с условием сохранения средств по процентам.

Оформляя жилищный заем с аннуитетными платежами, стоит заранее обсудить с представителями банка приемлемый вариант и условия его досрочного погашения. Несмотря на то что закон запретил кредитным учреждениям применять в таких случаях штрафные санкции и комиссионные вознаграждения, они оставляют за собой право предусмотреть целый ряд различных ограничений:

установление крупного минимального взноса;
установление определенного периода, в течение которого запрещено досрочно погашать кредит;
определение условия предоставления большого количества дополнительной документации;
и некоторые другие.

Правила досрочного погашения ипотеки при аннуитетных платежах:

Заемщик оповещает банк о намерении внести всю сумму долга или ее часть не позднее чем за 30 рабочих дней в виде заполнения соответствующего заявления.
При частичном покрытии кредита, банк определяет дату внесения средств, а при полном погашении долг оплачивается в день ближайшего платежа, определенного кредитным графиком.
Общая сумма задолженности рассчитывается в несколько действий:

процент кредитной ставки делится на количество календарных дней в году;
полученный итог умножается на фактическое количество дней после даты внесения очередного платежа;
сумма основного долга умножается на полученный результат доли ставки;
к общей сумме долга добавляется полученный расчетным путем итог процентов.

Выгода досрочного погашения

Важно помнить, что при досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку. Также не получится полностью ликвидировать и проценты, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора. Схема выгоды банков такова, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов. Принимая положительное решение по заявлению заемщика, кредитное учреждение обязано сделать перерасчет общей задолженности. Гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования не несет в себе никакой выгоды, так как основным бременем любого кредита выступают проценты.

В итоге досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии. Связано это с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые покрываются быстрей, чем основной долг. В результате ипотечный заемщик сможет получить выгоду с процентной части займа, только если произведет его досрочное погашение в первой половине, или даже четверти срока действия договора.