Вопрос «нужен» в заголовке следует воспринимать как и написано - в кавычках. В законе (ст. 162 ЖК РФ) предусмотрено, что нужен. Осознав общую необходимость этого договора, управляющие домами организации, начинают кропотливую деятельность по поиску бланка этого важнейшего документа, заполнению его и распечатке по количеству собственников. После попытки соблюсти все требования и рекомендации, такой договор будет весьма объемным (СПС ГАРАНТ, например, рекомендует договор управления на 22 листах, с 24 приложениями).

Цель этой трудозатратной деятельности - заключить договор управления с каждым собственником. Интересно, во многих ли домах она достигнута? Каковы последствия, если договор не подписал один собственник, или 10 %, или 90 %?
Может быть, цели неправильно поняты?

Вернемся к закону. В п. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения, но на условиях, указанных в решении общего собрания (при выборе управляющей организации на общем собрании).
Там же, ниже - собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Скорее всего, ученым-цивилистам все понятно. Попробуем разобрать для прочих.
1. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания. Независимо от подписания для любого из собственников этот договор обязателен. Возник ли ответ на вопрос: зачем его подписывать с каждым?

2. Договор управления - договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества). Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. А оставшиеся собственники (голосовавшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора являются? Отрицательный ответ невозможен - утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:
- подписавших договор управления в виде отдельного документа;
- не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они - в силу прямого указания закона - образуют множество лиц на стороне заказчика);
- не голосовавших и не подписавших - они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Значит, индивидуальное подписание договора с каждым собственником не влечет ничего.
И это разумно - нормы об управлении многоквартирными домами предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

P.S. Сейчас имеется лишь одна понятная для управляющей организации причина заключать договор управления с каждым: взыскать задолженность по таким договорам можно в порядке приказного производства. Однако, постановлением № 7 от 17 февраля 2015 года Пленум ВС РФ внес в Государственную Думу проект закона об изменениях в ГПК РФ, по которым любая задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг может быть взыскана в приказном порядке. В случае принятия такого закона отпадет единственный повод подписывать договоры управления с каждым собственником.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Комментарии к ст. 162 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ст. 161 ЖК. Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей организации.

2. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация (см. комментарий к ст. 161 ЖК). Это логично, поскольку обслуживание несколькими организациями одного многоквартирного дома вызовет большие затруднения и неудобства как для самих управляющих организаций, так и для собственников помещений в многоквартирном доме. Можно представить, как будет производиться уборка территории несколькими организациями. Им придется делить территорию на части для уборки. Управляющим организациям нужно будет заключить несколько договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги в один многоквартирный дом, и т.д.

3. Договор управления многоквартирным домом заключается, с одной стороны, управляющей организацией или управляющим и, с другой стороны, собственником помещения в многоквартирном доме. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, а также с предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.

Собственник помещения в многоквартирном доме заключает договор управления с управляющей организацией. В этом случае договор управления заключается с каждым собственником в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации.

Несмотря на то что в ч. 1 комментируемой статьи установлено, что договор управления заключается с каждым собственником, думается, что не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на стороне собственника.

Кроме того, возможен вариант, когда договор управления заключается одним из собственников помещения в этом доме при условии, что этого собственника общее собрание собственников помещений уполномочит на такие действия.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало товарищество собственников жилья или кооператив, а последние самостоятельно многоквартирным домом управлять не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают стороной в договоре управления.

А в случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК), договор управления с организацией, выбранной органом местного самоуправления, заключается на срок не менее одного года и не более чем на три. После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен договором управления.

Договор управления является двусторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

4. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В комментируемой статье установлены существенные условия договора управления.

Перечень работ и услуг является существенным условием договора управления. Также в договор должен быть включен перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень коммунальных услуг содержится в настоящем Кодексе: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.

В договоре должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в договоре практически невозможно, да и собственник жилого помещения может не знать размер и состав всего общего имущества. Думается, что в данном случае это должен быть поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ. Однако в комментируемой статье имеется указание, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая документация на многоквартирный дом находится в этих организациях. Если таких организаций нет, то документации у собственников помещений может и не быть. Собственники помещений в многоквартирном доме, особенно граждане, вряд ли ее имеют. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя, например, органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Но главное - зачем управляющей организации такое количество описания состава общего имущества или такое количество одинаковых документов к каждому договору.

В договоре указываются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Если договор заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то указывается цена договора управления всем многоквартирным домом и порядок ее определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника. В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, платы за содержание и ремонт и за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения.

Кроме того, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля выполнения обязательств указан в ч. 11 комментируемой статьи. Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение I квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет.

Если договор управления заключается с товариществом собственников жилья или с жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда такой договор заключается с каждым собственником. В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым.

В договоре управления также должны быть отражены условия, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, удобно для случаев, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

5. Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой формы собственности. При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В этом случае управляющая организация, выступая стороной договора, действует от собственного имени, но в интересах собственников помещений многоквартирного дома, поскольку управляющая организация коммунальными услугами сама не пользуется.

6. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, а также придомовой территории, предоставлять собственникам коммунальные услуги. Собственники помещений в доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, коммунальных услуг.

Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

7. Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК).

Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления прекращается в силу закона, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено настоящим Кодексом.

В комментируемой статье предусмотрены случаи одностороннего расторжения договора управления.

В случае, когда договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, собственники помещений в многоквартирном доме вправе расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления. В отличие от названного выше случая здесь имеет место договор управления, заключенный в результате открытого конкурса, и расторжение договора управления может производиться в одностороннем порядке собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, когда управляющая организация не выполняет условия этого договора. О невыполнении каких условий договора управления идет речь, законодатель не сказал. Скорее всего имелись в виду основные обязанности управляющей организации по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома. Обычно одностороннее расторжение договора устанавливается в бесспорных случаях, когда какой-либо факт наступил или не наступил. В нашем случае этого не видно. В связи с этим в ряде случаев будет трудно определить, исполняет ли управляющая организация надлежаще свои обязанности или нет.

8. По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить договор на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или продлить действие этого договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 комментируемой статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен договор или нет, и, соответственно, она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. А возврат документации может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать о желании собственников помещений о продлении договора. Полагаем, что этот срок в договоре необходимо прописать.

9. По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока его действия, управляющая организация обязана передать собственникам помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую передали ей собственники при заключении договора, и документацию по данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период управления.

Передача производится выбранной общим собранием управляющей организацией товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу. При отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

7. Действие жилищного законодательства.

Тема 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд в Российской Федерации

1. Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав.

2. Понятие жилого помещения.

3. Виды жилых помещений.

4. Жилищный фонд.

5.Государственный учет жилищного фонда.

6. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

7. Перевод жилых помещений в нежилых и нежилых помещений в жилые.

8. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

Тема 3. Право собственности и другие вещные права на другие жилые помещения

1. Понятие права собственности на жилище, возникновение права собственности на жилую площадь.

2. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.

3. Приватизация жилой площади

4. Участие в долевом строительстве

Тема 4. Жилищные правоотношения в жилом фонде, принадлежащем гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности

1. Возникновение права собственности на общее имущество вмногоквартирном доме.

2. Возникновение права на жилую площадь у членов семьи собственника жилого помещения.

3. Пользование жилым помещением собственником.

4. Пользование жилым помещением членами семьи собственника и обладателями иных вещных прав на жилое помещение.

5. Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи.

6. Коммерческий наем.

Тема 5. Жилые помещения, представляемые договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Договор социального найма жилого помещения.

1. Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма.

2. Порядок предоставления жилой площади по договору социального найма.

3. Понятие и элементы договора социального найма (стороны, форма, срок договора).

4. Правовое положение членов семьи нанимателя.

5. Прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения.

Тема 6. Жилищные правоотношения в специализированном жилищном фонде.

1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда и их назначение.

2. Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде.

3. Договор найма жилого помещения в домах специализированного жилищного фонда.

4. Прекращение жилищных правоотношений в домах специализированного жилищного фонда.

5.Выселение из помещений, занимаемых по договору найма специализированного жилого помещения.

Тема 7. Жилищные правоотношения в домах жилых, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

1. Правовое регулирование жилищных кооперативов и жилищно- строительных кооперативов.

2. Правовое положение членов жилищных кооперативов.

3. Правовое регулирование жилищных накопительных кооперативов.

Тема 8. Товарищество собственников жилья (тсж)

1. Понятие товарищества собственников жилья, создание товарищества собственников жилья.

2.Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья.

3.Правовое положение членов товарищества собственников жилья и членов.

Тема 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

4. Предоставление субсидий на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.

5.Компенсация на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Тема 10. Управление многоквартирными домами

1. Общие положения об управлении жилищным фондом

2. Управление многоквартирным домом

3. Договор управления многоквартирным домом.

4. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

3. Договор управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьи 445 ГК РФ.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом (п. 6 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Срок заключения договора управления многоквартирным домом не менее чем один год и не более чем пять лет. Сроки действия договора не могут быть изменены соглашением сторон.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.

Гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, является то, что ежегодно управляющая организация в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.ст. 450-453 ГК РФ).

Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора. Таким образом, окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора.

Жилищный кодекс пунктом 10 статьи 162 обязывает управляющую организацию за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, либо товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом. Если такой собственник не указан, управляющая организация обязана передать указанные документы даже любому собственнику помещения в таком доме.

Для того, чтобы управляющая компания смогла законно осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, она должна заключить с собственниками помещений в этом доме договор управления многоквартирным домом. На этой странице мы размещаем примерную форму этого документа.

Использую размещенный образец договора управления многоквартирным домом Вы всегда сможете сверить и проверить тот договор, который предлагает Вам управляющая организация на наличие каких-либо условий в пользу исполнителя коммунальных услуг, которые не выгодны собственникам и противоречат нормам действующего законодательства.

Предлагаемая форма может быть использована для оформления проекта договора управления с управляющей компанией, которая была вновь избрана для управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом является очень важным документом для выстраивания наиболее выгодных жильцам дома и собственникам помещений отношений с управляющей компанией. Согласовав правильную форму договора, жильцы смогут заранее избавиться от множества дальнейших возможных проблем с управляющей компанией.

Стоит отметить, что также договор управления может содержать приложения. Такие приложения содержат всю полную и необходимую информацию, наличие которой требуется для защиты интересов жильцов многоквартирного дома и наиболее качественного исполнения управляющих компанией своих непосредственных обязанностей.

Для оформления договора с УК может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.

Образец договора управления многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей организацией.

«» 2017 (поставить нужную дату заключения - 2018, 2019, 2020 и т.д.) г.

в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем «Собственник », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, указанного в протоколе от «»2017 г. № и хранящегося.

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме.

1.3. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Цель настоящего Договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.

2.2. Управляющая организация по заданию Собственника, в соответствии с Приложениями к настоящему Договору, указанными в п.3.1.2., обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме по адресу: , предоставлять коммунальные услуги Собственнику (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную, направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом, деятельность. Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным договором.

2.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в Приложении №1 к настоящему Договору.

2.4. Характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

• адрес Многоквартирного дома;
• номер технического паспорта БТИ или УНОМ;
• серия, тип постройки;
• год постройки;
• этажность;
• количество квартир;
• общая площадь с учетом летних помещений м2;
• общая площадь жилых помещений без учета летних м2;
• общая площадь нежилых помещений м2;
• степень износа по данным государственного технического учета %;
• год последнего комплексного капитального ремонта;
• правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу;
• правовой акт о признании дома ветхим;
• площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома м2;
• кадастровый номер земельного участка.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах Собственника, в соответствии с целями, указанными в п.2.1. настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

3.1.2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Приложениями №3 и №4 к настоящему Договору. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.

3.1.3. Предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений, а также членам семьи Собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества (Приложение №5 к настоящему Договору) и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе (ненужное зачеркнуть):

• холодное водоснабжение;
• горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• электроснабжение;
• газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
• отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

3.1.3.1. Для этого от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет.

3.1.4. Предоставлять иные услуги (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда и т. п.), предусмотренные решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме/определенные по результатам открытого конкурса.

3.1.5. Информировать собственников помещений о заключении указанных в п.3.1.3. и п.3.1.4. договоров и порядке оплаты услуг.

3.1.6. Принимать от Собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за управление Многоквартирным домом, коммунальные и другие услуги через систему Единых информационных расчетных центров города (ЕИРЦ). По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника. По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плата за коммунальные и другие услуги принимается от нанимателя такого помещения. Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.

3.1.7. Требовать, в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ, от Собственника помещения, в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, доплаты им оставшейся части в согласованном порядке.

3.1.8. Требовать платы от Собственника с учетом прав и обязанностей, возникающих из отношений социального найма (п.3.1.6.).

3.1.9. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством и настоящим Договором.

3.1.10. Организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, остановка лифтов, отключение электричества и других, подлежащих экстренному устранению, - в течение часов с момента поступления заявки по телефону.

3.1.11. Вести и хранить документацию (базы данных), полученную от управлявшей ранее управляющей организации/заказчика-застройщика (ненужное зачеркнуть), в соответствии с перечнем, содержащимся в Приложении №2 к настоящему Договору, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

3.1.12. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.

3.1.13. Информировать Собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, предоставлении коммунальных услуг качеством ниже предусмотренного настоящим Договором в течение одних суток с момента обнаружения таких недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае личного обращения - немедленно.

3.1.14. В случае невыполнения работ или непредоставления услуг, предусмотренных настоящим Договором, уведомить Собственника помещений о причинах нарушения путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома. Если невыполненные работы или неоказанные услуги могут быть выполнены (оказаны) позже, предоставить информацию о сроках их выполнения (оказания), а при невыполнении (неоказании) произвести перерасчет платы за текущий месяц.

3.1.15. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, произвести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с п.3.4.4. настоящего Договора.

3.1.16. В течение действия указанных в Приложении №4 гарантийных сроков на результаты отдельных работ по текущему ремонту общего имущества за свой счет устранять недостатки и дефекты выполненных работ, выявленные в процессе эксплуатации Собственником, нанимателем или иным пользователем помещения(й). Недостаток и дефект считается выявленным, если Управляющая организация получила письменную заявку на их устранение.

3.1.17. Информировать в письменной форме Собственника об изменении размера платы, пропорционально его доле в управлении Многоквартирным домом, содержании и текущем ремонте общего имущества, за коммунальные и другие услуги не позднее чем за рабочих дней со дня опубликования новых тарифов на коммунальные и другие услуги и размера платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора, но не позже даты выставления платежных документов.

3.1.18. Обеспечить доставку собственникам платежных документов не позднее числа оплачиваемого месяца. По требованию Собственника обеспечить выставление при помощи системы ЕИРЦ платежных документов на предоплату за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества пропорционально доле занимаемого помещения и коммунальных услуг, с последующей корректировкой платежа при необходимости.

3.1.19. Обеспечить Собственника информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах Многоквартирного дома.

3.1.20. Обеспечить по требованию Собственника и иных лиц, действующих по распоряжению Собственника или несущих с Собственником солидарную ответственность за помещение, выдачу в день обращения справки установленного образца, копии из финансового лицевого счета и (или) из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы.

3.1.21. Принимать участие в приемке индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов.

3.1.22. Согласовать с Собственником время доступа в помещение не менее чем за три дня до начала проведения работ или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.

3.1.23. Направлять Собственнику при необходимости предложения о проведении капитального ремонта общего имущества в Многоквартирном доме.

3.1.24. По требованию Собственника (его нанимателей и арендаторов по п.3.1.5. настоящего Договора) производить сверку платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги, а также обеспечить выдачу документов, подтверждающих правильность начисления платы с учетом соответствия их качества обязательным требованиям, установленным законодательством и настоящим Договором, а также с учетом правильности начисления установленных федеральным законом или договором неустоек (штрафов, пени).

3.1.25. Предоставлять Собственнику отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия Договора, а при заключении Договора на срок один год - не ранее чем за дней и не позднее чем за дней до истечения срока его действия. Отчет предоставляется на общем собрании собственников помещений, а в случае проведения собрания в заочной форме - в письменном виде по требованию Собственника. Отчет размещается на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах, определенных решением общего собрания собственников помещений. В отчете указываются: соответствие фактических перечня, количества и качества услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в настоящем Договоре; количество предложений, заявлений и жалоб собственников, нанимателей, арендаторов или иных пользователей помещений в Многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков в установленные сроки.

3.1.26. На основании заявки Собственника направлять своего сотрудника для составления акта нанесения ущерба общему имуществу Многоквартирного дома или помещению(ям) Собственника.

3.1.27. Не распространять конфиденциальную информацию, касающуюся Собственника (передавать ее иным лицам, в т. ч. организациям), без письменного разрешения Собственника помещения или наличия иного законного основания.

3.1.28. Представлять интересы Собственника и лиц, пользующихся принадлежащими ему помещениями на законных основаниях, в рамках исполнения своих обязательств по настоящему Договору.

3.1.29. Предоставлять Собственнику или уполномоченным им лицам по их запросам документацию, информацию и сведения, касающиеся управления Многоквартирным домом, содержания и текущего ремонта общего имущества.

3.1.30. Не допускать использования общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме без соответствующих решений общего собрания собственников. В случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части заключать соответствующие договоры. Средства, поступившие на счет Управляющей организации от использования общего имущества собственников, должны быть направлены на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору.

3.1.31. В соответствии с оформленным протоколом решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме заключить договор страхования объектов общего имущества в данном доме за отдельную от настоящего Договора плату Собственника с отобранной Правительством г. на конкурсной основе страховой организацией.

3.1.32. По решению Собственника принять участие в программе льготного страхования жилых помещений собственников, заключив с отобранной Правительством г. на конкурсной основе страховой организацией соответствующий агентский договор, позволяющийСобственнику жилого помещения вносить страховые платежи за свое помещение в размере 1/12 годовой суммы по платежному документу, предоставляемому Управляющей организацией.

3.1.33. При наступлении страхового случая участвовать в составлении актов и смет расходов для производства работ по восстановлению общего имущества, поврежденного в результате наступления страхового случая. За счет средств страхового возмещения обеспечивать производство ремонтных работ по восстановлению внешнего вида, работоспособности и технических свойств частей застрахованного общего имущества.

3.1.34. Передать техническую документацию (базы данных) и иные связанные с управлением домом документы за дней до прекращения действия Договора, по окончании срока его действия или расторжения, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо, в случае непосредственного управления Многоквартирным домом собственниками помещений в доме, - одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления Многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме. Произвести выверку расчетов по платежам, внесенным собственниками помещений Многоквартирного дома в счет обязательств по настоящему Договору; составить Акт выверки произведенных собственникам начислений и осуществленных ими оплат и по Акту приема-передачи передать названный Акт выверки вновь выбранной управляющей организации. Расчеты по актам выверки производятся в соответствии с дополнительным соглашением к настоящему Договору.

3.1.35. Предоставить гарантию обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору.

3.1.35.1. В качестве способа обеспечения исполнения обязательств Управляющей организации выступает (далее ненужное зачеркнуть):

• страхование гражданской ответственности управляющей организации;
• банковская гарантия;
• залог депозита.

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Управляющей организацией обязательств по настоящему Договору, в том числе в случае невыполнения обязательств по оплате энергоресурсов энергоснабжающим организациям, а также в случае причинения Управляющей организацией вреда общему имуществу собственников помещений, гарантия направляется на устранение указанных обстоятельств. При использовании всего или части обеспечения общее имущество Многоквартирного дома подлежит восстановлению за счет средств Управляющей организации.

3.1.36. Оказать содействие уполномоченным Правительством г. организациям в установке и эксплуатации технических средств городских систем безопасности, диспетчерского контроля и учета, функционирование которых не связано с жилищными отношениями (ст.4 Жилищного кодекса Российской Федерации).

3.2. Управляющая организация вправе:

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору (за исключением обязанностей, вытекающих из п.3.1.6., п.3.1.35.1., п.3.1.36., п.4.18.).

3.2.2. В случае несоответствия данных, имеющихся у Управляющей организации, информации, предоставленной Собственником, проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги по фактическому количеству, в соответствии с положениями п.4.4. настоящего Договора.

3.2.3. Взыскивать с должников сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой, в порядке, установленном действующим законодательством.

3.2.4. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год размера платы за управление Многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества собственников Многоквартирного дома на основании перечня работ и услуг по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год и направлять их на рассмотрение и утверждение на общее собрание собственников помещений.

3.2.5. Заключить договор с соответствующими государственными структурами для возмещения разницы в оплате услуг (работ) по настоящему Договору, в том числе коммунальных услуг (отопление) для собственников - граждан, плата которых законодательно установлена ниже платы по настоящему Договору в порядке, установленном законодательством города.

3.2.6. Поручать выполнение обязательств по настоящему Договору иным организациям.

3.3. Собственник обязан:

3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений Многоквартирного дома, принятые в соответствии с законодательством. Своевременно предоставлять Управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы его и лиц, пользующихся его помещением(ями).

3.3.2. При неиспользовании помещения(й) в Многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов.

3.3.3. Соблюдать следующие требования:

• не производить перенос инженерных сетей;
• не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;
• не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т. е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение собственника, и их оплаты, без согласования с Управляющей организацией;
• не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
• не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не производить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке;
• не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать и загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
• не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества Многоквартирного дома;
• не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;
• не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы;
• не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;
• информировать Управляющую организацию о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.

3.3.4. При проведении Собственником работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора.

3.3.5. Предоставлять Управляющей организации в течение трех рабочих дней сведения (далее, не относящееся к Собственнику, зачеркнуть):

• о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность платы Управляющей организации за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению, а также за коммунальные услуги возложена Собственником полностью или частично на нанимателя(арендатора), с указанием Ф.И.О. ответственного нанимателя (наименование и реквизиты организации, оформившей право аренды), о смене ответственного нанимателя или арендатора;
• об изменении количества граждан, проживающих в жилом(ых) помещении(ях), включая временно проживающих, а также о наличии у таких лиц льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг для расчета размера их оплаты и взаимодействия Управляющей организации с Городским центром жилищных субсидий (собственники жилых помещений);
• об изменении объемов потребления ресурсов в нежилых помещениях, с указанием мощности и возможных режимах работы установленных в нежилом(ых) помещении(ях) потребляющих устройств газо-, водо-, электро- и теплоснабжения, и другие данные, необходимые для определения расчетным путем объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов и расчета размера их оплаты (собственники нежилых помещений).

3.3.6. Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с Управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время.

3.3.7. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях общего имущества в Многоквартирном доме.

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1. Осуществлять контроль над выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.

3.4.2. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организации, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение собственников, оформленное в письменном виде.

3.4.3. Требовать изменения размера платы в случае неоказания части услуг и/или невыполнения части работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с п.4.13. настоящего Договора.

3.4.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставлениякоммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.

3.4.5. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.

3.4.6. Требовать от Управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего Договора в соответствии с п.3.1.25. настоящего Договора.

3.4.7. Поручать вносить платежи по настоящему Договору нанимателю/арендатору данного помещения в случае сдачи его в наем/аренду.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена Договора и размер платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорциональной занимаемому Собственником помещению. Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества может быть уменьшен для внесения Собственником в соответствии с Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном правовыми актами г. .

4.2. Цена настоящего Договора на момент его подписания определяется:

• стоимостью работ и услуг по управлению Многоквартирным домом;
• стоимостью услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, приведенных в Приложениях 3 и 4 к настоящему Договору;
• стоимостью коммунальных ресурсов, рассчитываемых как произведение среднего объема потребляемых ресурсов в Многоквартирном доме и тарифов, в соответствии с положениями п.4.3. и п.4.4. настоящего Договора.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных квартирными приборами учета, а также при оборудовании Многоквартирного дома общедомовыми приборами учета рассчитывается в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяемыми в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, а при отсутствии квартирных и (или) общедомовых приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органом государственной власти города в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

4.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти города в порядке, установленном федеральным законом.

4.5. Плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, соразмерно доле занимаемого помещения, и за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

4.6. Плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома и коммунальные услуги вносится в установленные настоящим Договором сроки на основании платежных документов, выставляемых с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации. В случае предоставления платежных документов позднее даты, определенной в настоящем пункте, плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома и коммунальные услуги может быть внесена с задержкой на срок задержки получения платежного документа.

4.7. В платежном документе, выставляемом с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации, указываются:

• расчетный счет, на который вносится плата, площадь помещения;
• количество проживающих (зарегистрированных) граждан;
• объем (количество) потребленных коммунальных услуг;
• установленные тарифы на коммунальные услуги;
• размер платы за содержание и ремонт общего имущества Многоквартирного дома, с учетом исполнения условий настоящего Договора;
• сумма перерасчета, задолженности Собственника по оплате общего имущества Многоквартирного дома и коммунальных услуг за предыдущие периоды.

В платежном документе также указываются:

• суммы предоставленных субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг;
• размер предоставленных льгот и компенсаций расходов на оплату услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома, а также коммунальных услуг;
• дата создания платежного документа.

4.8. Сумма начисленных, в соответствии с п.5.4. настоящего Договора, пеней указывается в отдельном платежном документе. В случае предоставления платежного документа позднее даты, указанной в Договоре, дата, с которой начисляется пени, сдвигается на срок задержки предоставления платежного документа.

4.9. Собственники вносят плату за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома Управляющей организации в соответствии с реквизитами, указываемыми в едином платежном (информационном) документе системы ЕИРЦ на счет № в.

4.10. Неиспользование помещений собственниками не является основанием невнесения платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт Многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги.

4.11. При временном отсутствии проживающих в жилых помещениях граждан внесение платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и водоотведение, при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

4.12. В случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, указанных в Приложениях №3 и №4 к настоящему Договору, ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, т. е. неоказания части услуг и/или невыполнения части работ в Многоквартирном доме, стоимость этих работ уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения, от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации. В случае исправления выявленных недостатков, не связанных с регулярно производимыми работами, в соответствии с установленными периодами производства работ (услуг), стоимость таких работ может быть включена в плату за содержание и ремонт общего имущества в следующих месяцах при уведомлении Собственника.

4.13. Собственник или его наниматель вправе обратиться в Управляющую организацию в письменной форме или сделать это устно в течение 6 месяцев после выявления соответствующего нарушения условий Договора по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества и требовать с Управляющей организации в течение рабочих дней с даты обращения извещения о регистрационном номере обращения и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении, с указанием причин.

4.14. Собственник не вправе требовать изменения размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.15. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные услуги изменяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных

Центральной темой данной статьи выступает договор управления многоквартирным домом. Соглашение между владельцами квартир в доме и управляющей организацией - основа нормального функционирования жилого здания. Оно имеет большое значение, поэтому особое внимание следует уделить тем пунктам, которые будут включены в него. Как заключить, изменить и расторгнуть договор управления МКД, мы расскажем в данной статье.

Вопросы, рассмотренные в материале:

• Что регулирует договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.
• Как происходит заключение договора управления многоквартирным домом.
• Кто имеет право заключить договор управления многоквартирным домом в 2017 году.
• Какие существуют требования к договору управления многоквартирным домом.
• Каков срок действия договора управления многоквартирным домом.

Что регулирует договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Договор управления многоквартирным домом — это документ, который регулирует отношения между сторонами, одной из которых всегда будет выступать управляющая компания, на чьем попечении находится МКД, а другой стороной могут быть:

• лица, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности;
• орган управления ТСЖ или ЖК;
• лицо, получившее помещение в МКД от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ);
• застройщик.

Суть такого документа в том, что он фиксирует согласие между сторонами по принятию на себя определенных обязанностей. Первая сторона (УК) оказывает услуги, связанные с содержанием и ремонтом имущества в МКД, признанного общим, в случае необходимости производит ремонтные работы — иными словами, осуществляет управление жилым домом. А вторая обязуется в полной мере и своевременно вносить платежи за вышеуказанную деятельность.

Как и любое другое соглашение, договор управления многоквартирным домом имеет ряд существенных условий, которые должны быть согласованы сторонами, чтобы можно было говорить о его легитимности. В данном случае существенные условия перечислены в ч. 2 и 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Как происходит заключение договора управления многоквартирным домом

Этот договор подразумевает обязательно письменную форму. Двусторонне подписанное соглашение составляется и обсуждается на общем собрании собственников, а по его итогам договор заключается персонально каждым владельцем помещения с компанией, выбранной в качестве управляющей. Но это не значит, что в каждом договоре на стороне жильцов выступают разные лица. Контрагентом УК является совокупность жильцов, которым помещения в здании принадлежат на праве собственности и которые в совокупности имеют более 50 % голосов от общего количества (см. ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Кто имеет право заключить договор управления многоквартирным домом в 2017 году

Если со стороны жильцов еще могут быть варианты представительства интересов, то со стороны управляющей организации такого выбора не существует. Управлять многоквартирным домом может только такое юридическое лицо, которое отвечает предусмотренным законодательством требованиям и получило документы, которые дают ему право оказывать услуги в сфере ЖКХ (спецразрешение, лицензию). Именно такое лицо и заключает договор управления многоквартирным домом с жильцами. Документ должен иметь письменную форму, которая может носить электронное или бумажное оформление. Главное — подтвердить свое согласие с условиями подписью. Следовательно, договор должны завизировать обе стороны.

Заключение договора управления многоквартирным домом — это не право, а обязанность собственников квартир в здании. Если владельцы квартир будут от нее длительно уклоняться, то юридическое лицо, в обязанности которого вменяется управление конкретным многоквартирным домом, может подать иск в суд, в котором сформулирует требования принудительного подписания договора (на основании ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ) и компенсации убытков, которые вызваны незаключением договора.

Гражданский кодекс РФ декларирует свободу договорных отношений, но, как можно догадаться, договор управления МКД из общего правила выпадает. Обязанность его заключения установлена Жилищным кодексом Российской Федерации. Часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ указывает, что организация, которая будет управлять многоквартирным домом, избирается на открыто-конкурсной основе, и в десятидневный срок после проведенных выборов орган местного самоуправления сообщает собственникам жилья в доме о том, какая УК будет оказывать им услуги. Соответственно, у квартировладельцев возникает обязанность заключить договор с выбранной компанией.

При этом обязанность распространяется не только на владельцев жилых квартир. В многоквартирном доме могут быть и объекты нежилого назначения, например помещения вспомогательного характера, коммерческие площади. Собственники таких помещений также обязаны заключить договор с управляющей компанией. Может быть, это салон красоты в доме либо места на парковке возле дома, которые входят в состав мест общего пользования, — собственники таких площадей также становятся участниками договора.

Какие существуют требования к договору управления многоквартирным домом

• определение объекта управления (перечисления состава общего имущества МКД);
• обязанности управляющей компании (определение перечня услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг и работ, направленных на обеспечение надлежащего функционирования здания, указание на порядок, в котором данный перечень может изменяться);
• указание на порядок формирования размера платежей, подлежащих уплате с ежемесячной регулярностью (как правило, они состоят из платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги) и порядок их уплаты;
• способы контроля за выполнением обязательств со стороны управляющей организации.

Эти части обязательно должны присутствовать в договоре, согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ обойтись без них никак нельзя. Не включив данные пункты в договор, невозможно достигнуть его заключения. Более того, подп. 1-4 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ содержат сведения, которые также должны быть внесены в договор, законодатель отнес их к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.

Несмотря на то что каждый собственник заключает договор с УК, условия будут одинаковыми для всех. Текст договора существует в единственной редакции, согласованной на общем собрании квартировладельцев. Статья 162 Жилищного кодекса РФ в ч. 4 не позволяет изменять или редактировать условия договора в отношении разных собственников одного и того же многоквартирного дома. То же касается и лиц, которые приняли от застройщика помещения в установленном законом порядке по соответствующему акту приема-передачи. Эти лица абсолютно равноправны в плане заключения договора с собственниками помещений в доме.

Срок действия договора управления многоквартирным домом

Соглашение между УК и квартировладельцами может иметь различные сроки действия. Они прописаны в норме ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса:

• частью 1 указанной статьи предусматривается вариант, при котором договор управления действует от 1 года до 5 лет. Срок определяется строго в рамках данного интервала, данный вариант предполагает выбор УК на общем собрании собственников с обязательным последующим заключением договора управления многоквартирным домом на согласованных условиях каждым из проприетеров;
• части 4 и 13 ст. 161 указанного Кодекса предлагают вариант заключения договора сроком на 1-3 года, он возможен, если УК выбирается по процедуре открытого конкурса, а собственники многоквартирного дома по прошествии целого года так и не выбрали способ управления домом либо не реализовали такой способ. Кроме того, подобный вариант работает при передаче квартир от застройщиков лицам, которые получают право заключения договоров управления многоквартирным домом с выбранной на открытом конкурсе управляющей компанией;
• часть 14 той же статьи устанавливает возможность заключить договор сроком максимум на 3 месяца — на тот период времени, пока застройщик еще не передал жилье соответствующим лицам по акту приема-передачи. По истечении данного срока лица, получившие помещения от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ), заключают договор с УК, определенной по итогам открытого конкурса.

Как видим, разные варианты заключения договора предполагают различные предельные сроки, но так или иначе выходить за установленные законом рамки стороны договора не могут. Нормы ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ носят императивный характер.

Что происходит при истечении срока договора? Законом установлено, что у каждого вида договора управления многоквартирным домом есть свой определенный период действия. Но как быть в том случае, если срок истекает, а стороны не стремятся предпринять какие-то действия для заключения нового договора? Часть 6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ гласит, что, если ни одна из сторон договора не заявит о прекращении договора до его окончания, договор будет считаться пролонгированным на тот же период времени и на тех же самых условиях, которые ранее были согласованы сторонами.

По закону договор управления многоквартирным домом начинает действовать именно в тот день, когда на нем будут поставлены подписи обеих сторон. С момента обоюдного подписания начинает отсчитываться тридцатидневный срок, в течение которого согласно ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация должна начать выполнение функций, возложенных на нее в договоре, если только в самом договоре не предусмотрен иной срок. В случае установления иного срока, отличного от законной нормы, договор будет иметь приоритетное значение.

К чему обязывает УК договор управления общим имуществом многоквартирного дома

Немаловажной обязанностью юридического лица, на которое возложена функция по управлению многоквартирным домом, является предоставление ежегодных отчетов владельцам имущества в МКД. Срок предоставления отчета — первый квартал. В течение трех месяцев текущего года организация должна отчитаться за прошедший год.

Критерием оценки деятельности УК выступают стандарты и правила деятельности по управлению МКД, установленные Правительством РФ, а именно Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые были утверждены еще в 2013 г. Постановлением Правительства РФ № 416.

Этот документ позволяет собственникам проверять деятельность УК, которая должна данными стандартами и правилами руководствоваться в своей работе.

Правила закрепляют разнообразные формы управления многоквартирным домом:

• управлять могут непосредственно собственники помещений в конкретном МКД;
• управлять может объединение собственников, оформленное в виде юридического лица (кооперативы, товарищества собственников), — для подобного вида управления не требуется заключать договор с УК;
• управлять могут компании, которые имеют на это разрешение и заключили соответствующие договоры управления многоквартирными домами, и это наиболее распространенный вариант;
• в конце концов, управлять МКД могут и застройщики - в тот период, когда договор со специализированной управляющей организацией еще не заключен.

Подводя итог, можно заключить, что, собственно, вся деятельность по управлению домами и заключается в том, чтобы неукоснительно соблюдать установленные законом стандарты и преследовать установленные законом цели. Кроме закона, цели и стандарты могут быть определены еще и решениями собственников — в качестве дополнения.

Управляющая компания ставит целью содержать общедомовое имущество надлежащим образом. Это означает, что такое содержание должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам пожарной безопасности, нормам о защите прав потребителей и о техническом регулировании. Законодательством установлено немало требований к надлежащему содержанию имущества в зданиях многоквартирных домов. Все эти требования направлены на:

• безопасное функционирование МКД, надежность его эксплуатации;
• сохранение жизни и здоровья жильцов, а также их имущества, включая имущество юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти;
• общедоступность имущества, признаваемого в качестве общедомового для владельцев площадей в МКД;
• неприкосновенность прав и законных интересов владельцев помещений в здании и других лиц;
• исправное состояние инженерных сетей, счетчиков и прочего оборудования, которое входит в состав общедомового имущества, для того, чтобы при поставках ресурсов жильцам многоквартирного дома они функционировали надлежащим образом, не приводя к аварийным ситуациям или перебоям в оказании услуг ЖКХ. Инженерные коммуникации и оборудование должны функционировать таким образом, чтобы при необходимости можно было не только осуществлять поставку ресурсов, но и приостановить либо ограничить ресурсоснабжение в предусмотренных законом случаях.

Какое именно имущество может быть признано общим? Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утвердило Правила, которые не только определяют требования к содержанию имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности квартировладельцам, но и перечисляют те объекты, которые признаются общедомовым имуществом.

Выделить это имущество очень важно, потому что собственники в МКД будут совместно нести расходы на его надлежащее содержание, ремонт (в случае необходимости), а также контролировать его сохранность.

Вышеуказанное Постановление, кроме всего прочего, предусматривает возможность изменения размера платежей, которые собственники ежемесячно обязаны вносить за функцию по содержанию и ремонту объектов, причисленных к общему имуществу. Изменяться эта сумма может в случае ненадлежащего качества оказания услуг (к примеру, если они оказываются с перерывами свыше установленной продолжительности или не соответствуют установленным законом требованиям и стандартам).

Для того чтобы общее имущество оставалось с целости и сохранности, а также не утратило свое надлежащее состояние, управляющая организация обязана предоставлять услуги и производить работы согласно перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. В нем зафиксировано только самое необходимое, именно поэтому он называется минимальным. Соответственно, договором управления многоквартирным домом такой перечень может быть расширен.

Что включает в себя утвержденный на государственном уровне список работ и услуг?

1. Работы, направленные на поддержание в исправном состоянии несущих конструкций (перекрытий, лестниц, фундаментов, стен, столбов и других элементов, от состояния которых зависит эксплуатация здания), а также ненесущих конструкций, которые также необходимо содержать надлежащим образом (полы, перегородки и т. д.). Урегулированию этих вопросов посвящен Первый раздел Минимального перечня.
2. Работы, совершаемые с целью обеспечения надлежащего состояния инженерных коммуникаций, общедомового оборудования, средств технического обеспечения. Эти работы включены в раздел Второй Минимального перечня.
3. Работы, которые направлены на поддержание в надлежащем состоянии всех иных объектов общедомового имущества, перечислены в Третьем разделе.
4. Список норм и правил осуществления указанных выше работ.

А правила осуществления работ и оказания услуг напрямую зависят от того способа управления, который выбран для конкретного многоквартирного дома. И указанный способ должен быть зафиксирован в определенных законом правовых документах.

1. Если МКД управляют непосредственно собственники — в решении общего собрания. Собственно, при такой форме собственники для решения любого вопроса собирают общее собрание. Эта форма встречается нечасто, в основном в домах с малым количеством собственников, которым не так сложно организоваться на совместную встречу и прийти к общему решению.
2. Если домом управляет специализированная организация — в договоре управления многоквартирным домом фиксируются данный вариант управления и тот перечень правил по оказанию услуг и выполнению работ для содержания и ремонта общего имущества в доме, который соответствует выбранной форме управления.
3. Если управление домом осуществляется жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или товариществом собственников жилья, то способ управления и правила по содержанию имущества фиксируются тем способом, который определен в уставе соответствующего юридического лица.
4. Если МКД управляется в соответствии с ч. 1.1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ, то все правила и нормы по содержанию имущества указываются в соответствующем договоре оказания услуг (выполнения работ).
5. При управлении МКД по ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ документ, фиксирующий правила и нормы управления, — это решение застройщика.

Какую структуру имеет типовой договор управления многоквартирным домом

Как и любое другое соглашение, данный договор начинается с его наименования и вводной части. Далее неплохо включить общий раздел, посвященный терминологии документа. Каждый участник договора должен четко и недвусмысленно понимать, что такое «коммунальные услуги» или «общее собрание» и т. д. Но разделы с терминами есть далеко не во всех договорах, а те части, которые будут описаны далее, должны быть включены в любой договор управления многоквартирным домом.

• Пункт 1. Предмет

Без определения предмета соглашения не может быть и самого соглашения. В данном случае предметом является тот ряд функций, которые вменяются в обязанности управляющей компании. По своему типу договор управления является договором на оказание услуг, поэтому его стороны называются «Заказчик» и «Исполнитель». В качестве первого выступают собственники (их объединения), а в качестве второго — управляющая компания. В предмете важно не только определить круг действий, которые заказчик поручает выполнять исполнителю, но и указать на объект этих действий — имущество, признанное общедомовым в конкретном многоквартирном здании. Важно отметить, что содержание упомянутых активов отнюдь не тождественно владению или распоряжению ими.

• Пункт 2. Обязанности заказчика и исполнителя

Права и обязанности тесно связаны между собой. Права одной стороны порождают обязанности второй стороны. В первую очередь в данном пункте уместно описать обязанности собственников помещений в здании, направленные на нормальную эксплуатацию своего многоквартирного дома. Сюда входят обязанности:

• по уплате платежей за услуги ЖКХ в срок и в полном объеме;
• по предоставлению сотрудникам управляющей организации доступа в дом в дневное время для совершения работ с инженерно-техническими объектами, а также с целью контроля (в случае необходимости устранения аварийных ситуаций допуск должен быть предоставлен также в ночное время);
• по принятию участия в решении вопросов, касающихся эксплуатации МКД (выбор членов совета, решение других насущных проблем);
• по совершению необходимых ремонтных мероприятий в собственном жилье;
• по предупреждению домоуправления о необходимости оставить свое помещение без присмотра на длительный срок и т. д.

Непременным условием подобного договора является обязанность владельца помещения сообщать управляющей организации о замене приборов учета, использовании приборов, потребляющих электроэнергию мощностью более 7 кВт, об изменении положения инженерных сетей, произведении перепланировок. Большинство случаев требует не только уведомления, но и согласования с домоуправлением.

Договор управления МКД также содержит обязанность квартировладельцев самостоятельно убирать мусор в случае проведения ремонта своих помещений. Ни в коем случае не допускается захламление коридоров, лестничных клеток, мест общего пользования.

В обязанности владельцев жилья также вменяется передача копий свидетельств, удостоверяющих права на помещения, а также показаний приборов учета ЖКХ-ресурсов и персональных данных.

Жильцам запрещается самостоятельно снимать пломбы со своих счетчиков. В случае нарушения их целостности необходимо в трехдневный срок сообщить об этом в УК, обратившись с просьбой восстановить пломбу.

Отдельным пунктом следует прописать обязанности лиц, получивших помещения в МКД на праве аренды.

• электроснабжение;
• водоснабжение (горячее и холодное);
• отопление;
• водоотведение.

Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают нормы и стандарты, придерживаясь которых УК будет оказывать перечисленные выше услуги качественно, не нарушая процесс нормальной эксплуатации здания.

УК обязана всегда заранее информировать жильцов о предстоящих работах ремонтного характера. Немаловажно прописать обязанность управляющей организации проводить сверку задолженности собственников по их заявлению, оформленному в письменном виде.

Вся деятельность УК должна осуществляться в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.

• Пункт 3. Права Заказчика и Исполнителя

Правам также следует отвести отдельное место. По аналогии начинать нужно с прав собственников. В договоре управления многоквартирным домом уместно прописать право квартировладельцев требовать снижения стоимости услуг ЖКХ в случае их ненадлежащего качества. На практике бывают случаи, когда услуги оказываются с перерывами либо настолько некачественно, что это может привести к ущербу владельцев помещений в здании. Право требовать возмещения ущерба также стоит прописать в договоре.

Но и управляющая организация также может подать в суд на неплательщиков. Она со своей стороны вправе привлекать подрядчиков для выполнения конкретных работ, которые должны быть оплачены за счет владельцев квартир. И, если те уклоняются от оплаты, одним из способов воздействия является прекращение поставки ресурсов по инженерным сетям. И, если эта мера не помогает, то хозяйствующая организация вправе обратиться в суд для взыскания долга.

В целях получения средств на нужды многоквартирного дома (проведение ремонта, приобретение дорогостоящего оборудования и т. д.) управляющая организация может использовать общедомовое имущество (например, сдавать в аренду стены здания для размещения рекламы).

• Пункт 4. Цена

Данный пункт договора имеет особое значение. Цена за управление домом включает в себя множество пунктов: это поставка коммунальных услуг, аварийные и плановые ремонты, уборка территорий и прочие обязанности. Чтобы собственники понимали, как именно начисляется оплата по договору, и существует данный пункт. В нем прописаны сроки оплаты, периодичность, счет управляющей компании. Стоимость услуг формируется на основании утвержденных на собрании многоквартирного дома тарифов. Они определяются сроком на 1 год. Если в течение года проводятся какие-либо срочные работы аварийного характера, плата за услуги увеличивается в соответствующей пропорции.

Что касается услуг отопления — домоуправляющая организация не может устанавливать оплату за них в произвольном порядке. Здесь все зависит от расценок поставщиков тепла. Удобно отслеживать затраты при наличии общедомового прибора учета, в соответствии с показаниями которого оплата за тепло подлежит ежегодной корректировке.

Что же касается оплаты за электричество и холодную воду, то принцип формирования стоимости услуг также должен быть раскрыт в договоре управления многоквартирным домом. Величина потребления определяется показаниями приборов учета (индивидуальных и общедомовых).

Принцип расчета стоимости потребляемых услуг по показаниям общедомовых счетчиков уже давно устоялся, но тем не менее не перестает вызывать огромное количество судебных споров. Согласно договору управления многоквартирным домом из показаний счетчика по всему зданию вычитаются показания всех индивидуальных счетчиков, установленных собственниками квартир, и разница подлежит распределению между всеми квартировладельцами в здании. Распределение происходит исходя из доли каждого собственника в общем имуществе МКД.

Однако бывают случаи, когда квартиры остаются пустыми в течение длительного времени. По общему правилу, если хозяева отсутствуют более пяти суток непрерывно, то по заявлению собственника УК может пересчитать стоимость платы за водоснабжение и водоотведение.

• Пункт 5. Ответственность

Данный пункт рассматривает варианты ответственности сторон по договору. В частности, оговаривается возможность начисления неустойки в случае несвоевременной оплаты услуг собственниками помещений в МКД. В пункте предусматривается и вариант, при котором обе стороны освобождаются от ответственности. Речь идет о форс-мажоре — классический пункт любого гражданско-правового договора.

• Пункт 6. Срок действия и порядок прекращения договора

Как уже было рассмотрено, разные типы договора управления могут быть заключены на разный период времени. Но в целом максимальный срок составляет 5 лет. Заключать договор на период менее года также нецелесообразно. Но по некоторым обстоятельствам может возникнуть необходимость расторгнуть договор досрочно. Об этом сторона извещает своего контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. В частности, если платежи, которые УК получает за оказываемые услуги, не перекрывают ее доходы, она имеет полное право расторгнуть договор управления многоквартирным домом в одностороннем порядке.

• Пункт 7. Контроль исполнения договора

Возможность контроля со стороны специально выбранного для этой цели лица либо государственного органа также предусматривается в договоре. Выборы контролирующего субъекта осуществляются на общем собрании собственников в доме.

• Пункт 8. Прочие условия

Некоторые моменты, которые нужно зафиксировать в договоре управления многоквартирным домом, но невозможно включить в какой-либо из перечисленных выше пунктов, уместно прописать в пункте «Прочие условия». К таким условиям относится, к примеру, право директора УК подписывать часть документации с помощью факсимиле.

• Приложения

Данный договор обязательно должен иметь приложения, которые станут его неотъемлемой частью. В частности, это:

• приложение со списком работ, которые необходимо проводить для надлежащего содержания имущества, признаваемого общим в данном МКД;
• приложение с перечнем услуг или работ по проведению текущего ремонта в МКД;
• приложение с описанием границ имущества МКД, признанного общим, по расположению инженерных коммуникаций и строительных объектов. Приложение содержит схематические изображения границ с разделением зон ответственности УК и собственников помещений.

Полноценный договор управления должен содержать все упомянутые выше пункты.

Мнение эксперта

Что важно включить в договор непосредственного управления многоквартирным домом, чтобы избежать спорных ситуаций

Константин Орлов ,

руководитель системы «Домсканер»

С изменениями в договорах управления нам приходится работать немало. Мы проводим общие собрания квартировладельцев либо даем консультации наиболее активным из них. В 50 % случаев мы приходим к мнению, что договор управления МКД подлежит корректировке. Чаще всего собственники пытаются работать с типовым документом, но у них не всегда хватает знаний и опыта в правильном понимании тех пунктов, которые должны быть включены в договор.

Нередко управляющие организации предлагают свой вариант договора, который собственники воспринимают в штыки - как соглашение, направленное в первую очередь на защиту интересов самой УК и ущемляющее права собственников. Если управляющая компания в договорной деятельности избрала такой путь, то это категорически неприемлемо. И долго такая организация не продержится на плаву, так как стабильность во многом зависит от деловой репутации юридического лица.

Жилищным кодексом РФ предусмотрена конкретная структура договора управления, которой стороны должны придерживаться. Статья 162 предлагает 4 основных раздела:

1) указание адреса МКД, в отношении которого заключается договор, и подробное описание состава общедомового имущества;

2) перечисление видов работ (услуг), которые должна производить УК в рамках договора, в том числе услуги по содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги; вместе с тем в разделе следует предусмотреть порядок изменения данного списка работ и услуг;

3) указание на цену договора или порядок ее определения (как исчисляется плата за содержание и ремонт жилья, за услуги ЖКХ), периодичность и порядок внесения платежей на счет УК;

4) способ контроля за выполнением своих обязательств управляющей организацией.

Иными словами, в договоре должно быть прописано: какое имущество собственники передают хозяйствующей организации, что конкретно она обязуется совершать с этим имуществом, какова цена таких услуг и каким образом осуществляется контроль исполнения обязанностей.

Первое. Состав общедомового имущества МКД

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, включающие в себя перечисление объектов, которые можно отнести к общему имуществу дома (подп. 1-9):

• оборудование и инженерные сети, расположенные как внутри МКД, так и за его пределами, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также придомовой участок, благоустроенный и озелененный;
• несущие и ненесущие конструкции дома, его кровля, ограждения и фундамент;
• нежилые помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД;
• иные объекты, которые расположены на том же земельном участке и служат для обеспечения нормального функционирования и благоустройства многоквартирного объекта.

Очень важно грамотно прописать границы полномочий и обязанностей УК. При отсутствии четкого понимания состава общедомового имущества, порученного для управления УК, будет сложно разобраться, где кончаются ее обязанности и начинается сфера ответственности самих собственников. К примеру, кто обязан убирать мусор с придомовой территории? Об этом должно быть написано в тексте договора.

Второе. Что касается списка работ и услуг, вмененных в обязанности УК, перечислять их нужно достаточно подробно и конкретно. Вместе с тем следует предусмотреть порядок изменения перечня обязанностей. Немаловажный вопрос касается определения поставщиков коммунальных услуг: будет ли их поставками заниматься УК либо привлечет другие организации для этих целей.

Таким образом, раздел, посвященный обязанностям хозяйствующей компании, будет включать вопросы:

• непосредственного управления (ежемесячные счета на оплату, аккумулирование платежей, распределение полученных средств на нужды дома, взыскание задолженности с собственников, использование общего имущества в коммерческих сделках для извлечения прибыли, которая в дальнейшем также расходуется на содержание и ремонт МКД);
• проведение работ и оказание услуг, направленных на содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии (уборка мест общего пользования, аварийное обслуживание, службы эксплуатации лифтов, промывка отопительной системы, дезинфекционные мероприятия и прочие действия), а также его ремонт;
• поставка коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газо- и электроснабжение, отопление).

Третье . Немаловажным пунктом является стоимость услуг. Цена договора не может быть прописана фиксированно, в документе обычно указывается порядок ее определения и внесения.

Сторонам необходимо прийти к соглашению по поводу цен за услуги и работы, а также по периодичности оплаты этих услуг. Торговаться получается не всегда, потому что тарифы устанавливает управляющая организация исходя из реально совершаемых ею расходов. Если тарифы конкретной УК не устраивают собственников, то они могут обратиться для заключения договора в другую организацию.

Важно понимать, что установленных государством тарифов на услуги по управлению и содержанию не существует. Хотя в ряде городов принят рекомендованный муниципалитетом тариф, он действует в отношении муниципального жилья. Но домов, в которых больше половины помещений являются муниципальными, крайне мало.

В то время как ЖКХ услуги четко тарифицируются, цены на услуги по содержанию и ремонту можно обсуждать и корректировать.

Четвертое. Механизм осуществления контроля за действиями управляющей компании, за качеством проводимых ею услуг.

Если перед вами стоит задача по заключению договора управления многоквартирным домом, то следует остановиться вот на каких моментах:

• на какой срок заключается договор;
• каким образом он может быть расторгнут;
• может ли общедомовое имущество быть использовано по договорам коммерческого характера;
• в случае использования общедомового имущества каким образом будет распределена прибыль (доходы дома): далеко не все вырученные средства идут на нужды дома, часть направляется в доход УК;
• как будут отбираться подрядчики для проведения ремонта;
• какие документы будут составляться для контроля УК (ежеквартальные или ежемесячные акты выполненных работ, акты на списание средств, ежемесячные отчеты о доходах и расходах МКД и т.д.);
• каким образом будут относиться расходы по потерям ОДН сверх установленных нормативов;
• меры ответственности в случае нарушения договора сторонами;
• иные пункты, которые вносятся по пожеланиям собственников квартир.

Какие термины используются в договоре на управление многоквартирным домом управляющей организацией

Собственник — лицо, которому помещение в многоквартирном доме принадлежит по праву собственности.

Состав имущества — перечень имущества, которое служит для эксплуатации более одного помещения в многоквартирном доме, признанное общедомовым, включая помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений (лестницы и лестничные клетки, лифтовые и иные шахты и сами лифты, коридоры, техэтажи, чердачные и подвальные помещения, содержащие инженерные коммуникации и оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, а также оборудование, которое может находиться как в самом здании, так и за его пределами, обслуживающее более одного помещения, земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, необходимые для обеспечения эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на придомовом участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — степень участия собственника в правах на общедомовое имущество, определяемая пропорционально отношению принадлежащих ему на праве собственности квадратных метров площади многоквартирного дома к общей площади указанного жилого здания. Общая площадь исчисляется из суммы всех площадей помещений, которые входят в состав многоквартирного объекта, включая площади помещений вспомогательного назначения, кроме веранд, террас, лоджий и балконов.

Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире — степень участия собственника в правах на общее имущество коммунальной квартиры, определяемая пропорционально отношению площади комнаты, принадлежащей лицу на праве собственности, к сумме площадей всех помещений, принадлежащих иным собственникам, в данной квартире. Соответственно, доля в праве общей собственности на общедомовое имущество определяется в пропорции суммы площадей комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме всех площадей помещений многоквартирного дома.

Коммунальные услуги — услуги по предоставлению ресурсов ЖКХ, в том числе отопление, электро- и газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов.

• уборка помещений в доме, относящихся к общедомовому имуществу (подвала, чердака, лифты, лестничных маршей и межквартирных площадок, подъездов);
• уборка и благоустройство придомового участка, включая озеленительные работы;
• техобслуживание общедомового оборудования и инженерных сетей, технических устройств (общедомовых счетчиков, лифтов и т. д.);
• содержание конструктивных элементов дома.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома — совокупность мероприятий организационно-технического и ремонтного (восстановительного) характера в период нормативного срока эксплуатации, вызванных необходимостью наладки элементов инженерных коммуникаций и оборудования с целью поддержания их нормальной эксплуатации.

Как происходит расторжение договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом включается в соответствующий реестр лицензий конкретного субъекта РФ. В определенных обстоятельствах законом предусмотрена необходимость исключения договора из реестра.

Если получатель лицензии в судебном порядке подвергся административному наказанию два или более раза, сведения о нем необходимо исключить из реестра. А внесение в такой реестр осуществляется на основании заключения договора управления. Если договор расторгается или изменяется, в реестр вносятся соответствующие изменения.

Когда договор управления заканчивает свое действие, УК прекращает свои функции в отношении конкретного МКД. Но она также прекращает функционировать и по причине исключения сведений из реестра лицензий. И механизм прекращения в двух этих случаях неодинаков. Для прекращения работы УК по причине прекращения договора существуют основания, установленные главами 26 и 29 Гражданского кодекса РФ, а кроме того, подобные основания для прекращения обычно есть и в самом договоре. Как правило, если срок договора истекает, он автоматически продлевает свое действие на тот же срок. И, если одна из сторон не желает такого продления, она обязана сообщить об этом другой стороне и направить уведомление о прекращении действия договора в орган местного управления и надзорный орган.

Начиная с указанной в уведомлении даты домоуправляющая организация прекращает свою деятельность в отношении соответствующего МКД.

Если общее собрание собственников принимает решение о смене УК, то оно обязано направить копию такого решения в ныне действующую УК. Изменять юридическое лицо, выбранное для управления домом, собственники могут в любое время — это их законное право (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Но ст. 46 указанного Кодекса указывает на обязанность инициатора созыва общего собрания предоставить копии решений и протокола собрания тому лицу, который осуществляет деятельность по управлению МКД (товарищество собственников жилья, специализированный потребительский кооператив, жилищный или жилищно-строительный кооператив, управляющая компания), на выполнение этой обязанности дается 10 дней с момента проведения общего собрания.

В Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (ПП РФ от 15.05.2013 г. № 416) также установлена обязанность органа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК либо иного уполномоченного собранием лица в пятидневный срок сообщить в УК и в орган исполнительной власти субъекта об истечении срока договора управления МКД или о смене способа управления.

Когда прежняя организация, которой ранее было поручено управление, получает соответствующее уведомление, она должна передать все документы по многоквартирному дому по акту приема-передачи вновь избранной организации.

Договор управления многоквартирным домом: судебная практика

Интересный случай есть в решении Арбитражного суда Волгоградской области от 13.11.2015 г. Рассматривалось требование о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного управляющей компанией ООО «УК Мишино».

В суд обратилась инспекция, которая выступала надзорным органом по отношению к данной УК. Осуществляя государственный жилищный надзор, инспекция отреагировала таким способом на многочисленные жалобы собственников. Выяснилось, что управляющая компания была выбрана незаконно. Решение принималось не собственниками и в период до введения дома в эксплуатацию.

Инспекция доказывала, что данные лица были неправомочны принимать подобное решение. В результате стороной договора являются собственники, но волеизъявление было выражено другими лицами. Вместе с тем дом еще не был введен в эксплуатацию, а значит, не имел статуса многоквартирного дома, оставаясь объектом незавершенного строительства.

Управляющая компания получила права осуществления деятельности на незаконных основаниях, соответственно неправомерно имела прибыль от такой деятельности.

Суд удовлетворил иск, признав договор недействительным.