Главная Ликвидация бизнеса С продажи квартиры нужно платить налог. Продажа квартиры без уплаты подоходного налога

С продажи квартиры нужно платить налог. Продажа квартиры без уплаты подоходного налога

Еще пару лет назад налоговое законодательство претерпело существенные изменения, в этом году вступил в силу ряд нововведений. С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2019 и как изменился размер суммы, которая не будет облагаться , мы рассмотрим в этой статье.

Налоговая декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ, подтверждает полученные доходы от реализации недвижимого имущества. Составляется она не позднее 30 апреля следующего налогового года. После ее рассмотрения гражданину направляется квитанция для уплаты налога со сроком до 15 июля. При наличии льгот гражданин должен их подтвердить документально.

Если налоговая декларация не сдана в срок, гражданин может получить серьезный штраф – не менее 5% от просроченной суммы ежемесячно. С учетом того, что налоговые платежи при продаже любого объекта недвижимости достаточно высоки, то и штрафы будут существенными – от 1000 рублей до 30% от начисленного налога.

Способы снижения размера налогов

Налог на полученный после продажи недвижимости доход будет начисляться в размере 13% от общей суммы дохода. Но существует ряд возможностей для снижения налогового платежа.

Реализация недвижимости, находящейся в собственности более пяти лет

Нововведение касается квартир, домов и объектов недвижимости, которые были приобретены после 01 января 2016. Для всех объектов, построенных ранее, продолжает действовать срок для безналоговой продажи после трех лет владения.

Правом 3 лет минимального владения недвижимостью для избежания налоговых сборов будут по-прежнему обладать лица:

получившие или по ;
имеющие договор пожизненной ренты с обязанностью ухода за владельцем квартиры;
государственной недвижимости.

Если срок получения квартиры в собственность составляет более пяти лет (более трех лет для исключений), то гражданин не только может не платить налоги после продажи квартиры, но имеет право не декларировать свой доход.

Доказательство несения расходов по объекту недвижимости

Гражданин, который продает недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет, может приложить к налоговой декларации первоначальный договор купли-продажи квартиры, квитанции и счета по контрактам, проектам и покупкам, направленным на улучшение, ремонт и отделку приобретенного жилища.

Случай 1. Человек купил квартиру за 2,5 миллиона, сделал в ней ремонт на 700 тысяч, что подтвердил чеками и счетами, а через год продал недвижимость за 4 миллиона.

Размер налога на полученный доход составил бы 4000000*0,13=520000 рублей. Но гражданин имеет на руках первоначальный договор купли-продажи и чеки по понесенным расходам, поэтому с какой суммы платится налог с продажи недвижимости, будет иначе (4000000-2500000-700000)*0,13=104000 рублей.

Случай 2. Девушка купила квартиру за 2,5 миллиона, а через год продала по меньшей стоимости – 2 миллиона рублей. Размер налога, который она должна была бы заплатить по полученной прибыли, составил 2000000*0,13=260000 рублей. Но гражданка сохранила первоначальный договор, поэтому ее налог составил (2000000-2500000)*0,13=-65000 рублей. Полученная сумма получилась со знаком минус, значит, хозяйка недвижимости полностью освобождается от обязанности вносить налоговый взнос.

Разница очевидна, поэтому всегда необходимо копить все документы о покупке квартиры, тем более если она приобреталась по ипотечному кредиту, по которому начислялись проценты и чеки по расходам.

Занизить стоимость квартиры искусственно не получится – законодательство четко регламентирует, с какой суммы платится налог при продаже квартиры.

Собственник имущества может указать любую стоимость в договоре, но она не может быть установлена ниже минимальной цены квартиры. В случае, если все-таки стоимость при продаже имущества была занижена, налоговая инспекция имеет право выписать квитанцию по уплате налога в размере 0,7*кадастровая стоимость недвижимости .

Коэффициент для расчета, действующий в 2019, равняется 0,7, в 2019 он будет повышаться и достигнет 1.

Оформление имущественного вычета

По прежнему существует необлагаемая сумма при продаже квартиры, в 2019 она также составляет 1 миллион рублей и предоставляется один раз в налоговый период. То есть если гражданин реализует два или более объектов недвижимости в один год, 1 миллион будет вычитаться из стоимости одной из квартир. Если же он продавал бы по квартире раз в год, то сумма в 1 миллион вычиталась бы из стоимости каждого недвижимого объекта.

Нововведения 2019 года касательно налога на продажу имущества направлены на снижение количества мошеннических сделок с недвижимостью, исключение большого числа перепродаж квартир в короткий срок и борьбу с искусственным занижением цен в договоре купли-продажи. Законопослушные граждане смогут воспользоваться рядом налоговых льгот или (причем раз в год).

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем, кто должен оплачивать налог с продажи квартиры и каким образом он рассчитывается.

Сегодня вы узнаете:

В каких случаях налог не платится;
Как его можно снизить;
Каким образом оформляется отчёт о доходах.

Кто платит налоги с продажи квартиры

Любые полученные доходы облагаются налогами. также не считается исключением, так как результатом этого процесса становится получение некоей суммы.

Человек, продавший собственную квартиру, становится налогоплательщиком и обязан отчитаться перед государством за полученные средства.

Оплачивает сумму налога именно бывший владелец недвижимости после продажи. Декларация подаётся в году, следующем за годом совершения сделки с жильём. То есть, по квартире, проданной в любом месяце 2018 года, декларация 3-НДФЛ сдается до 30.04.2019 г., а налог уплачивается до 15 июля 2019 г.

Налогоплательщик имеет обязанность самостоятельно или через законного представителя отправиться в налоговые органы по адресу места жительства и предъявить заполненную по всем нормам форму . В противном случае придётся заплатить штраф, а иногда дело может дойти до и до судебных разбирательств.

Человек, который приобретает жильё, не платит при покупке никаких налоговых взносов. Он становится плательщиком только при последующей сделке купли-продажи с данной недвижимостью. Как часто ни продавалась бы квартира, каждый раз при смене владельца будет уплачиваться налог согласно с нормами закона.

Оплата налога, если квартира покупалась до 2016 года

Любая квартира, которая была куплена до 1 января 2016 года, облагается налоговым платежом, если она была во владении менее 3 лет. При этом период рассчитывается в количестве месяцев. Их должно быть ровно 36, чтобы избежать уплаты НДФЛ. Этот период начинает отсчитываться от даты регистрации сделки в РосРеестре.

Свидетельство на жильё содержит дату совершения купли-продажи. На неё и необходимо ориентироваться при расчёте срока. Если недвижимость покупалась в сентябре 2015 года, то продать её без налога возможно в сентябре 2018 года.

Но существуют некоторые исключения, когда дата регистрации права на недвижимость не имеет значения, а отсчет срока ее владением считается иначе.

Недвижимость, полученная по наследству. Датой возникновения права на нее будет день открытия наследства (смерти бывшего владельца).
Кооперативная недвижимость. Право собственности на нее возникает после уплаты паевых взносов и подписания акта приема-передачи недвижимости.
Недвижимость, полученная до 1998 года, в то время, когда не требовалось оформления Свидетельства на правовладения ею.

Еще важно то, что если недвижимость перешла к владельцу по долям, к примеру, ½ квартиры была куплена, а другая половина получена по наследству, то отсчет права на владение недвижимостью начинается с момента регистрации первой половины квартиры. Увеличение размера владения, в этом случае, не играет никакой роли.

После продажи квартиры свидетельство на собственность вычёркивается из базы РосРеестра и отдаётся на руки бывшему владельцу. Оно больше не имеет силы, но понадобится в налоговой инспекции для подтверждения срока владения квартирой.

При расчёте налога используется договорная стоимость квартиры. Сумма, обозначенная в между сторонами, является основой для оплаты НДФЛ. Именно этот документ вам нужно будет впоследствии предоставить в налоговые органы, чтобы подтвердить уплаченный налог.

Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2018 году

Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.

Обновления касаются:

Периода владения недвижимостью;
Расчётной стоимости жилья.

Теперь те собственники, которые стали владельцами квартиры в 2016 году, освобождаются от налога при продаже жилья по истечении 5 лет или 60 месяцев.

Если вы купили квартиру в 2016 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.

Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:

Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
Недвижимость приватизирована ее владельцем.
Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.

Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.

Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.

Пример. В договоре вы обозначили цену квартиры 3 500 000 рублей, а кадастровая стоимость составляет 8 700 000, 70% от данной суммы будет составлять 8 700 000*70% = 6 090 000 рублей. Так как этот показатель выше указанной вами стоимости, то и налог будет рассчитываться с кадастровой стоимости. Если же договорная цена окажется выше, то она будет использоваться в качестве налоговой основы.

Размер налога и база для его начисления

Налог на доходы физических лиц при продаже жилья составляет 13%. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Она применяется только для резидентов, т. е. лиц, проживающих в стране свыше 183 дней в году. Для нерезидентов ставка приравнена к 30%.

С какой же суммы берётся налог? Он уплачивается с налоговой базы, которой считается доход, вырученный от продажи недвижимости. Иными словами, стоимость квартиры, обозначенная в договоре, – это основа для расчёта НДФЛ.

Пример. Если цена продажи квартиры равна 4 500 000 рублям, то в налоговую придётся заплатить 4 500 000*13% = 585 000 рублей. Нерезидент оплатит 4 500 000*30% = 1 350 000 рублей.

Сумма налога переводится по реквизитам, которые вы можете узнать в налоговой службе по месту жительства. Платёж можно осуществить через любой банк, предоставляющий такую услугу. Переводы в личном кабинете интернет-банка также подойдут для этих целей.

Уменьшение суммы НДФЛ

Мы рассмотрели, каким налогом облагается продажа. Теперь узнаем, как можно снизить его сумму. Чем выше стоимость жилья, тем больший налог подлежит уплате. Нередко суммы настолько велики, что оплатить НДФЛ по карману не каждому продавцу.

Из данной ситуации государство предусмотрело выход. Существует три способа уменьшить налогооблагаемую сумму и стоимость налога.

Они включают:

Вычет в 1 млн. рублей;
Учёт понесённых затрат;
Получение имущественного вычета из бюджета.

Каждый налогоплательщик может применить один любой из вышеперечисленных способов для уменьшения платежа в налоговую службу. Они не могут применяться одновременно в одном году при продаже нескольких квартир или одного жилья. Каждый из них может использоваться налогоплательщиком только один раз в отчётном периоде.

Если в году продаются две квартиры семейной парой, то воспользоваться одним способом снижения налога можно дважды, поочерёдно каждому члену семьи. Например, продав одно жильё, скидкой в 1 000 000 рублей воспользуется супруг, а при продаже другой квартиры этот же способ применяет его жена.

Каждым вычетом можно воспользоваться, если квартира находилась в собственности менее пяти или трёх лет. Теперь мы остановимся на каждом способе более подробно и разберёмся, как правильно рассчитать налог с их помощью.

Имущественный вычет в 1 миллион рублей

Уменьшить налог с физических лиц можно любым способом, который является в конкретной ситуации наиболее выгодным. Применяя разные методы, можно добиться уплаты минимальной суммы.

Вычет в 1 000 000 рублей применяется любым желающим для расчёта НДФЛ. К примеру, если ваша квартира стоит 6 700 000 рублей, то сумма налога составит 6 700 000*13% = 871 000 рублей. Если принять во внимание вычет, то НДФЛ приравнивается к (6 700 000 – 1 000 000)*13 = 741 000 рублей.

Из примера видно, что второй вариант более выгодный по деньгам. В этом случае налогоплательщику придётся расстаться с меньшей суммой. Также данный вычет часто применяется при небольшой стоимости недвижимости.

Если цена вашей квартиры составляет 970 000 рублей, то налог без вычета равен 970 000*13% = 126 100 рублей. Используя уменьшение налоговой базы, получим следующий результат: 970 000 – 1 000 000 = -30 000 рублей. Иными словами, налоговая база приравнивается к нулевой. В этом случае продажа будет без налога, так как его значение составит «0».

Так можно снизить основу для расчёта налога и рассчитать гораздо меньший налог к уплате. В некоторых случаях продавцу вообще не нужно вносить взнос в налоговую инспекцию.

Понесённые расходы для снижения налога

Не всегда вычет в 1 000 000 рублей выгоден налогоплательщику. Бывает его использование нецелесообразным в случае, когда понесённые затраты значительно больше этой суммы.

К таким расходам могут относиться:

Изначальное приобретение квартиры по одной цене, а продажа за меньшую стоимость;
Затраты на ремонт;
Взносы за кредит (ипотеку).

Все вышеуказанные случаи помогут уменьшить облагаемую сумму дохода. К примеру, квартира покупалась за 3 100 000 рублей, а продаётся за 2 800 000 рублей. Налоговая база составит 2 800 000 – 3 100 000 = -300 000 рублей. То есть, она приравнивается к нулю, и налог платить не надо. Если бы использовался вычет в 1 000 000, то 3 100 000 – 1 000 000 = 2 100 000 рублей, и НДФЛ составит 273 000 рублей.

Очевидно, что последний вариант в рассматриваемой ситуации невыгоден. Всегда учитывайте, что при продаже жилья по цене, меньшей стоимости покупки, налог платить не придётся.

Для налоговой инспекции потребуется обязательно представить документы, подтверждающие право на получение вычета:

Договор купли-продажи с указанной суммой продажи;
Расписка приобретателя в получении всей суммы;
Ипотечное соглашение с банком;
Чеки и квитанции на проведение ремонта, приобретение стройматериалов.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья

Каждый работающий человек, получающий официальный заработок, может вернуть из бюджета 13% от цены приобретённого жилья в сумме не более 2 000 000 рублей. Данный вычет предоставляется только тем лицам, которые могут представить официальные справки о доходах.

При продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх или пяти лет, можно использовать взаимозачёт между уплачиваемым налогом и вычетом. Это работает, если ранее имущественный вычет не использовался налогоплательщиком или получен в неполном объёме.

Если стоимость жилья составляет 10 000 000 рублей, то налоговая база с использованием вычета составит 10 000 000 – 2 000 000 = 8 000 000 рублей. Если какая-то сумма вычета уже применялась в предыдущих отчётных периодах, то можно использовать оставшуюся часть.

Данную скидку при оплате НДФЛ можно получить при покупке любого количества квартир, но в размере, не превышающем 260 000 рублей (2 000 000*13%). Её сумма возвращается из уплаченных взносов НДФЛ за каждый год на расчётный счёт налогоплательщика.

Также вычет допускается использовать и для уменьшения суммы налоговой базы. В этой ситуации он не выплачивается на руки.

Налог с продажи долей

Нередко у недвижимости несколько владельцев, каждый из которых распоряжается определённой долей в ней.

В таком случае подоходный налог платится в зависимости от того, каким образом продаётся квартира:

В качестве общей собственности;
Путём разделения долей.

В первом варианте любой вычет используется в целом на жильё один раз. Второй случай позволяет каждому отдельному собственнику воспользоваться вычетом.

Пример. В квартире 2 собственника, которые продают недвижимость как нераздельную. Они решили поделить деньги после продажи. Общая стоимость жилья 4 800 000 рублей. (4 800 000 – 1 000 000)*13% = 494 000 рублей – это налог к уплате.
Если же собственность долевая, и каждому из двух владельцев принадлежит 1/2, то налог рассчитывается следующим образом: (4 800 000: 2 – 1 000 000)*13% = 182 000 рублей заплатит каждый из собственников.

Если у квартиры есть несколько собственников, они платят НДФЛ пропорционально свой доле. Налоговый Кодекс этого не запрещает.

НДФЛ для наследников квартир

Квартира, которая приобретена по наследству согласно завещанию или ГК РФ либо подаренная близким родственником, также облагается по ставке 13%.

Уплатить взнос придётся тогда, когда жильё находилось в собственности меньше трёх лет. Определить срок владения жильем можно, исходя из оформленного права на него, отраженного в Свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость. Но для наследников квартир существуют некоторые исключения. Дата отсчёта срока распоряжения ею будет день, когда открылось право на наследство, после смерти бывшего владельца.

Часто при продаже подобной квартиры собственники сталкиваются с некоторыми трудностями. Например, могут отсутствовать бумаги, подтверждающие первоначальную сумму приобретения жилья. В этом случае невозможно предоставить соответствующие бумаги налоговому сотруднику и получить скидку в размере понесённых расходов.

Узнаем, какая сумма облагается налогом в данном случае. Использование вычета в 1 000 000 рублей – наиболее подходящий вариант, который используется большинством наследников. Если продажная стоимость квартиры составляет 5 400 000 рублей, и сделка состоится через 2.5 года после смерти завещателя, то налог составит (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.

Продажа дарственной квартиры после трёх лет её владения избавляет собственника от крупной суммы налога. Также не придётся обращаться и в налоговые службы для регистрации декларации 3-НДФЛ,

Платят ли налог пенсионеры

Законодательство не предусматривает каких-либо льгот при оплате НДФЛ для пенсионеров. Ставка является фиксированной и не зависит от количества лет плательщика.

Лица пенсионного возраста могут воспользоваться любым из вышеперечисленных способов уменьшения налоговой базы. Они применяют вычеты или отнимают затраты на покупку жилья из налогооблагаемой базы.

Если же недвижимость была 3 года в собственности или 5 лет, то пенсионер не оплачивает НДФЛ в размере 13%. В этом случае нет необходимости обращаться в налоговые органы и предоставлять декларацию, так как соблюдены требуемые законом периоды владения квартирой.

Регистрация декларации

Декларация по форме 3-НДФЛ по сумме от продажи жилья подаётся в налоговые органы по адресу места жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить обозначенную в ней сумму следует успеть до 15 июля этого же года. Нарушение сроков приведёт к начислению штрафов и пени.

Подать декларацию возможно в режиме «онлайн» через личный кабинет. Для этого рекомендуется изначально обратиться в справочное бюро налоговой службы за получением логина и пароля. Результат проверки можно увидеть там же.

Принести заполненные документы в инспекцию допускается лично или через представителя на основе доверенности.

Заполняется декларация лично или через специализированные фирмы, оказывающие такую услугу за плату. Её можно оформить в электронном формате, а затем распечатать либо заполнить от руки. Составляется декларация в двух экземплярах: один остаётся у оператора, а другой передаётся вам с отметкой о принятии.

К декларации следует прикрепить следующую документацию:

Паспорт;
Заявление на предоставление вычета;
Документы, подтверждающие цену покупки и продажи;
Квитанции, чеки или банковский договор для возмещения собственных затрат;
При использовании имущественного вычета – реквизиты для начисления суммы из бюджета и соответствующее заявление при необходимости;
Реестр, содержащий наименование и количество приложенных документов.

В 3-НДФЛ не допускаются опечатки или исправления. При их наличии документ становится недействительным. С учётом того, что листы проходят компьютерную проверку, вручную заполнять графы рекомендуется крайне аккуратно.

Достоверность составленной декларации осуществляется сотрудником налоговой инспекции в течение трёх месяцев. При выявлении ошибок вам сообщат о них посредством звонка и попросят составить вторичную декларацию.

Чем грозит несвоевременная уплата налога

Даже если налогоплательщик не предоставит отчёт после продажи жилья ранее трёх либо пяти лет владения ею, будет начисляться штраф. Он приравнивается к одной тысяче рублей.

Если согласно декларации, налог по результатам применения вычета нулевой, то всё равно нужно обратиться в инспекцию и отчитаться о полученных доходах.

Сумма штрафа начисляется, если декларация подана позднее 30 апреля. Если сумма налога, обязательная к уплате, не внесена до 15 июля, то за каждый день просрочки начисляется пеня.

Если налогоплательщик отказывается уплатить сумму налога свыше 600 млн. рублей, он привлекается к уголовной ответственности. В данной ситуации решение выносит суд.

Деньги, полученные от реализации недвижимости, в том числе вырученные от продажи жилья, считаются доходом. Со всех его видов согласно законодательству Российской Федерации (далее – РФ) – часть 2 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) глава 23 – физическое лицо обязано уплатить фискальный сбор в бюджет государства. Им облагается не только заработная плата физического лица, но также и прибыль, полученная при продаже жилого имущества.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2018 году

Будет ли взиматься налог на доход физического лица (далее – НДФЛ) в 2018 г. с выручки от реализации жилья, зависит от ряда моментов. К ним относятся:

договорная/кадастровая стоимость недвижимости;
применение продавцом одного из вычетов – имущественного – размером 1 млн р. или суммы документально подтвержденных затрат, связанных с первичным приобретением и последующей реализацией жилья;
срок владения недвижимостью;
способ, которым жилье попало в собственность к продавцу.

Недвижимость в собственности до 1 января 2016 года

Выручка от реализации недвижимости, оформленной в собственность до 01.01.2016 г., освобождается от обложения НДФЛ, если минимальный срок владения жильем составляет 3 года. Если он меньше, продавцу придется уплатить фискальный сбор. Подоходный налог с продажи недвижимости, зарегистрированной во владение до вышеуказанной даты, уплачивается с разницы (разности) между доходом от реализации имущества:

и его первоначальной стоимостью (то есть, документально подтвержденными затратами на его приобретение) или;
имущественным вычетом (если это выгоднее для продавца).

Квартира в собственности после 1 января 2016 года

Правила налогообложения выручки от реализации жилья, зарегистрированного в собственность после 01.01.2016 года, претерпели ряд изменений. Продавцу такой квартиры следует принять во внимание следующие моменты:

Минимальный срок владения жильем, доход с реализации которого не будет облагаться НДФЛ, составляет 60 месяцев – 5 лет.
В сделку купли-продажи введено понятие кадастровой стоимости жилья.

Купля-продажа, совершаемая с недвижимостью, оформленной в собственность после 01.01.2016 г., подразумевает учет кадастровой стоимости жилья. Ее следует умножить на коэффициент 0,7 (или на 70%). Полученный результат сравнивается с ценой реализованной недвижимости, которая фактически указана договором купли-продажи. НДФЛ уплачивается с большей суммы – то есть, с максимальной величины.

Ставка налога

Процентная ставка НДФЛ при продаже квартиры с прошлого года не изменилась. Для резидентов РФ – лиц, пребывающих на российской территории более 183 дней в году с законным соблюдением всех правил регистрации – она значительно ниже. Выручка от продажи жилья облагается НДФЛ по ставке:

для резидентов – граждан РФ – 13% от суммы реализации недвижимости;
для нерезидентов – иностранцев – 30% с любого, полученного на территории РФ, дохода.

Объект налогообложения

При реализации любой недвижимости, например, квартиры, доход, то есть выручка от продажи жилого помещения, и становится налогооблагаемой базой. Она может быть уменьшена, если владелец воспользуется правом применения одного из вычетов: документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением, или имущественного – размером 1 миллион рублей.

Срок владения недвижимостью

В свидетельстве о праве собственности на квартиру отражается дата приобретения недвижимого имущества. С нее начинается отсчет срока владения жильем. Исключения делаются только для 4 случаев:

Собственник унаследовал продаваемое жилье – отсчет начинается со дня смерти завещателя.
Владелец недвижимости является членом жилищного кооператива. Дата перехода права собственности на квартиру от учреждения к ее новому владельцу – день уплаты последнего пая и/или подписания акта передачи..
Жилье находится в долевой собственности с совладельцем или близким родственником. Срок будет рассчитываться с момента регистрации первой доли.
При достройке частного дома. Его внешние границы изменились вплоть до внесения новых размеров в кадастровую документацию. С этого момента отсчитывается срок владения достроенными частями дома.

В каких случаях налог не уплачивается

Освобождение от уплаты НДФЛ наступает при ряде обстоятельств. Продавец жилья имеет неплохие шансы воспользоваться этим правом. Налог с продажи квартиры не нужно платить при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

Владелец продал единственную недвижимость, находящуюся в его собственности.
Квартира реализована по цене ниже 1 млн р. Если рассчитать по следующей формуле облагаемую НДФЛ базу (далее – НБ): СН – ИВ = НБ, где СН – стоимость проданной недвижимости, ИВ - имущественный вычет, результат получится отрицательным, а сумма налога выходит нулевой.
Жилье длительное время находилось в собственности продавца:

зарегистрированное до 01.01.2016 г. – от 3 лет и более;
оформленное после 01.01.2016 г. – от 5 лет и более;

Размер выручки от продажи недвижимости меньше ее стоимости на момент приобретения, но превышает 70% кадастровой стоимости на дату реализации.
Жилье получено в собственность по договору дарения или по наследству.
Квартира приобретена через членство в жилищном кооперативе.

На недвижимость, оформленную в собственность после 01.01.2016 г., нововведения, касающиеся минимального срока владения для последующей ее продажи без начисления и уплаты НДФЛ, в некоторых ситуациях не распространяются. Он по-прежнему составляет 3 года. Имущественные исключения:

наследство;
даренное жилье согласно ст. 114 Семейному кодексу РФ;
квартиры, оформленные по программе приватизации;
недвижимость, перешедшая к владельцу по договору ренты.

Кадастровая стоимость

Специальная стоимость, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и действующая на рынке недвижимости. Указывается в кадастровом паспорте квартиры. Представляет собой публичный эквивалент цены на любой объект недвижимости. При ее расчете Росреестр учитывает целый ряд факторов:

местоположение – например, стоимость кв. м жилья в Москве выше, чем в большинстве других регионов РФ;
состояние: первичность – квартира в новостройке, вторичность – помещение в старом доме;
качество, тип, вид;
площадь;
количество комнат, наличие санузлов и лоджий.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Чтобы уменьшить объем подоходного налога, следует сократить облагаемую НДФЛ базу. Действовать при этом можно двумя способами:

воспользоваться правом на имущественный вычет – могут только резиденты РФ;
или отнять от договорной цены проданной недвижимости сумму документально подтверждаемых затрат, понесенных собственником во время ее покупки.

Имущественный вычет

Возврат денежных средств при продаже квартиры называется имущественным вычетом. Его максимально предельный объем равен 1 млн рублей. Владелец недвижимости, выручка от реализации которой подлежит обложению НДФЛ, вправе применить имущественный вычет за налоговый период лишь единожды. При продаже 2 и более квартир за один и тот же календарный год воспользоваться льготой можно только для 1 объекта.

Расходы, понесенные собственником при покупке жилья

Под расходами, которые собственник несет при приобретении жилья, понимаются 3 вида трат: на оплату стоимости недвижимости, на оформление соответствующих документов, дополнительные сопутствующие, например, связанные с перечислением гонорара риелтору или регистрацией сделки купли-продажи квартиры. Последний пункт предусматривает составление договора, нотариальных доверенностей, аренду банковской ячейки для размещения залоговых средств покупателя. Этот вид расходов может частично возместить продавец.

Особенности налогообложения при купле-продаже квартиры в одном и том же году

Если собственник продал одну квартиру и в том же году купил другую, на него возлагается обязанность уплаты НДФЛ при условии, что реализованное жилье более дорогое, чем вновь приобретенное, дешевое. То есть, владелец получил прибыль. При таких обстоятельствах собственник имеет возможность применить имущественный вычет дважды:

Для проданной квартиры – размером 1 млн р. и только 1 раз за календарный год.
Для вновь приобретенного жилого имущества. Если собственник не применял его ранее при покупке другой недвижимости или с 2014 г. не использовал в полном объеме (по нему имеется остаток). Максимальный размер имущественного вычета при покупке жилья может составлять 2 млн р.

Получение вычета

Правом на получение имущественного вычета, связанного с продажей квартиры, можно воспользоваться неограниченное количество раз в отличие от его аналога, применяемого при покупке жилья только 1 раз за жизнь. Налогоплательщик должен соблюсти следующий порядок действий:

Заполнить декларацию по окончании календарного года по форме 3-НДФЛ.
При заявлении налогоплательщиком в вычет суммы затрат, совершенных с целью получения дохода от реализации жилья, подготовить копии всех документов, с помощью которых возможно их подтверждение.
Приготовить бумаги, доказывающие факт продажи квартиры.
Представить сотруднику налоговой инспекции по месту регистрации продавца жилья полный пакет необходимых документов, которые подтверждают право бывшего собственника на получение имущественного вычета при продаже квартиры.

Сроки подачи декларации

Расчеты по подоходному налогу, даже нулевому, заявление вычета, факт реализации квартиры следует отразить в декларации по форме 3-НДФЛ. Документ нужно представить сотруднику подразделения уполномоченного органа по месту регистрации продавца недвижимости.

Представить документы работнику инспекции Федеральной налоговой службы (далее – ИФНС) можно следующими способами:

По почте. Следует отправить пакет бумаг с описью вложений. Датой отправки будет считаться день приема документации сотрудником ИФНС к рассмотрению.
Лично. Вручить работнику уполномоченного органа.
По заверенной нотариально доверенности. Документацию подает сотруднику ИФНС представитель налогоплательщика.

Перечень необходимых документов

Чтобы отчитаться сотруднику уполномоченного органа о реализации жилья, уплатить подоходный налог при продаже квартиры и получить имущественный вычет, следует подготовить определенный пакет документов. Его нужно составить в 2 экземплярах. Один из них следует оставить у себя. На него сотрудник ИФНС ставит штамп – отметку о том, что ваши документы приняты. Вам обязательно понадобятся оригиналы всех нижеперечисленных бумаг и копии каждой из них:

декларация по форме 3-НДФЛ;
паспорт гражданина РФ;
свидетельство о собственности на проданную квартиру;
чеки, платежные поручения, акт, в котором фиксирована приемка-передача с фразой «все денежные средства получены в полном объеме»;
договор купли-продажи недвижимости;
заполненное заявление для подачи сотруднику ИФНС о предоставлении имущественного вычета размером 1 млн рублей (образец можно взять со стендов, размещенных в холле офиса организации или скачать с ее официального сайта);
кассовые чеки и ордера, банковские выписки и/или справки, платежные поручения, расписка продавца о получении средств – при заявлении вычета в виде суммы расходов на продажу жилья;
если продана ранее подаренная квартира:

кадастровый паспорт реализованной недвижимости (предоставляется, если договорная цена занижена);
договор дарения на проданную квартиру;

все бумаги, которые могут подтвердить оплату реализованной недвижимости:

реестр представляемых сотруднику ИФНС бумаг, в котором следует указать количество страниц каждого документа.

Штрафные санкции и взыскания

Если продавец недвижимости не заплатил налог с выручки от реализации жилого имущества и/или не представил декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации, он рискует попасть под штрафные санкции и финансовые взыскания. Последствия могут быть следующими:

Штраф. 20% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки согласно ст. 123 НК РФ.
Пени. Начисляются ежедневно в размере 1/300 от ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ (7,25% на 2018 г.), если допущена задержка по уплате налога в госбюджет согласно ст. 75 НК РФ.
Уголовная ответственность. Наступает для злостных неплательщиков НФДЛ при объеме задолженности, превышающем 600 тыс. р. Регламентируется ст. 198 Уголовного кодекса РФ.

Видео

Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.

Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.

БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА

Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.

Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.

Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.

Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.

МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ

Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.

Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.

Как правило, его применяют в трех случаях:

Если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;

Если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;

Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.

Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:

(2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. к уплате в бюджет

ЗА ЧТО КУПИЛ

Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.

Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.

Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:

(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет

«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.

Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.

ВЗАИМОЗАЧЕТ

Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.

Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.

Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.

Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:

(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет за продажу квартиры

2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. – налоговый вычет к возврату за покупку квартиры

260 000 руб. – 39 000 руб. = 221 000 руб. к возврату из бюджета

Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.

Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.

ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ

После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.

«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:

Копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);

Выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);

Копию свидетельства о собственности (если имеется);

Копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);

Справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);

Заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).

С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.