Платят ли налоги с продажи квартиры. Как оплатить подоходный налог с продажи квартиры
При продаже квартиры или иного вида жилой недвижимости физическое лицо обязано заплатить НДФЛ с вырученной от продажи суммы. Кроме того, нужно декларировать данный доход, заполнив 3-НДФЛ. Рассчитать подоходный налог при продаже квартиры поможет онлайн калькулятор ниже.
НДФЛ нужно рассчитать с суммы, вырученной от продажи квартиры, уменьшенной на величину расходов на приобретение данной недвижимости (или величину имущественного вычета на выбор плательщика, например, при продаже жилья, полученного по дарению). Ставка подоходного налога — 13%. В калькуляторе для правильного расчета НДФЛ можно задать сумму затрат по приобретению.
Как рассчитать налог с продажи квартиры в онлайн калькуляторе
В онлайн форме 2 поля для заполнения и возможность выбора срока нахождения недвижимого имущества в собственности продавца.
Срок владения имуществом — можно выбрать в калькуляторе одно из двух значений — менее 3 лет (менее 5 лет по квартирам, полученным в собственность с 2016 года), более 3 лет (более 5 лет при покупке с 2016 года).
Левое поле онлайн калькулятора — укажите размер расходов, понесенных при приобретении квартиры.
Правое поле калькулятора — укажите размер суммы, полученной от продажи жилья.
Результат онлайн расчета налога можно посмотреть в нижней голубой строке калькулятора.
Если вы желаете уменьшить доход на имущественный вычет, то отнимите от дохода 1 млн.руб. и умножьте результат разности на 13%. Результат расчета и будет являться НДФЛ, подлежащим уплате с реализации.
Покупатель квартиры можно вернуть часть расходов на приобретение жилья в размере 13% — рассчитайте, какую сумму налога можно вернуть при покупке квартиры в .
Кто должен платить НДФЛ с продажи недвижимости
Если квартира получена в собственности до 2016 года, то платить НДФЛ обязаны физические лица, владеющие жильем менее 3 лет.
Если квартира получена в собственность с 2016 года, то платить налог с продажи нужно при условии владения жильем менее 5 лет, кроме случаев получения жилья по договору дарения, пожизненного иждивения или после приватизации, для последних трех случаев по-прежнему остается срок 3 года.
При уплате подоходного налога с продажи квартиры нужно помнить о возможности сократить налогооблагаемую базу на величину затрат по приобретению или имущественный вычет. Продавец жилья сам выбирает, на что ему удобнее сократить вырученные средства. Например, если затраты на приобретение менее 1 млн.руб. (например, квартира получена по дарению), лучше воспользоваться имущественным вычетом, который на 2017 год составляет 1 млн.руб. на каждого гражданина (если продается гараж, то вычет = 250 т.р.). Если затраты свыше 1млн.руб., то лучше уменьшить на фактически понесенные траты. Однако нужно иметь на руках документальное подтверждение этих затрат.
Платить подоходный налог с проданной квартиры физическому лицу нужно не всегда. Есть ситуации, когда такая налоговая обязанность отсутствует.
Кто может не платить НДФЛ с продажи квартиры
Наличие освобождение от обязанности по уплате подоходного налога с продажи недвижимости зависит от двух параметров:
- от налогового статуса продавца;
- от количество лет, в течение которых квартира находится в собственности продавца.
Не нужно платить налог с продажи недвижимости, если физическое лицо одновременно соответствует следующим условиям:
- является российским резидентом;
- квартира находится в собственности не менее 3 лет (по недвижимости, полученному до 2016г.). По объектам, полученным с 2016г. срок нахождения жилья в собственности может быть не менее 3 лет (при получении квартиры при дарении, при приватизации, по договору пожизненного содержания) или не менее 5 лет в прочих случаях.
При соблюдении этих условий продавец не платит НДФЛ с продажи и не подает 3-НДФЛ в налоговую.
Период нахождения квартиры или иной недвижимости в собственности физического лица начинает исчисляться с момента регистрации права на жилье в специальном госоргане (дата из свидетельства или выписки ЕГРН).
В остальных случаях нужно заплатить НДФЛ с суммы продажи с учетом положенного имущественного вычета или фактически произведенных расходов по ее приобретению.
Еще пару лет назад налоговое законодательство претерпело существенные изменения, в этом году вступил в силу ряд нововведений. С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2019 и как изменился размер суммы, которая не будет облагаться , мы рассмотрим в этой статье.
Налоговая декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ, подтверждает полученные доходы от реализации недвижимого имущества. Составляется она не позднее 30 апреля следующего налогового года. После ее рассмотрения гражданину направляется квитанция для уплаты налога со сроком до 15 июля. При наличии льгот гражданин должен их подтвердить документально.
Если налоговая декларация не сдана в срок, гражданин может получить серьезный штраф – не менее 5% от просроченной суммы ежемесячно. С учетом того, что налоговые платежи при продаже любого объекта недвижимости достаточно высоки, то и штрафы будут существенными – от 1000 рублей до 30% от начисленного налога.
Способы снижения размера налогов
Налог на полученный после продажи недвижимости доход будет начисляться в размере 13% от общей суммы дохода. Но существует ряд возможностей для снижения налогового платежа.
Реализация недвижимости, находящейся в собственности более пяти лет
Нововведение касается квартир, домов и объектов недвижимости, которые были приобретены после 01 января 2016. Для всех объектов, построенных ранее, продолжает действовать срок для безналоговой продажи после трех лет владения.
Правом 3 лет минимального владения недвижимостью для избежания налоговых сборов будут по-прежнему обладать лица:
- получившие или по ;
- имеющие договор пожизненной ренты с обязанностью ухода за владельцем квартиры;
- государственной недвижимости.
Если срок получения квартиры в собственность составляет более пяти лет (более трех лет для исключений), то гражданин не только может не платить налоги после продажи квартиры, но имеет право не декларировать свой доход.
Доказательство несения расходов по объекту недвижимости
Гражданин, который продает недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет, может приложить к налоговой декларации первоначальный договор купли-продажи квартиры, квитанции и счета по контрактам, проектам и покупкам, направленным на улучшение, ремонт и отделку приобретенного жилища.
Случай 1. Человек купил квартиру за 2,5 миллиона, сделал в ней ремонт на 700 тысяч, что подтвердил чеками и счетами, а через год продал недвижимость за 4 миллиона.
Размер налога на полученный доход составил бы 4000000*0,13=520000 рублей. Но гражданин имеет на руках первоначальный договор купли-продажи и чеки по понесенным расходам, поэтому с какой суммы платится налог с продажи недвижимости, будет иначе (4000000-2500000-700000)*0,13=104000 рублей.
Случай 2. Девушка купила квартиру за 2,5 миллиона, а через год продала по меньшей стоимости – 2 миллиона рублей. Размер налога, который она должна была бы заплатить по полученной прибыли, составил 2000000*0,13=260000 рублей. Но гражданка сохранила первоначальный договор, поэтому ее налог составил (2000000-2500000)*0,13=-65000 рублей. Полученная сумма получилась со знаком минус, значит, хозяйка недвижимости полностью освобождается от обязанности вносить налоговый взнос.
Разница очевидна, поэтому всегда необходимо копить все документы о покупке квартиры, тем более если она приобреталась по ипотечному кредиту, по которому начислялись проценты и чеки по расходам.
Занизить стоимость квартиры искусственно не получится – законодательство четко регламентирует, с какой суммы платится налог при продаже квартиры.
Собственник имущества может указать любую стоимость в договоре, но она не может быть установлена ниже минимальной цены квартиры. В случае, если все-таки стоимость при продаже имущества была занижена, налоговая инспекция имеет право выписать квитанцию по уплате налога в размере 0,7*кадастровая стоимость недвижимости .
Коэффициент для расчета, действующий в 2019, равняется 0,7, в 2019 он будет повышаться и достигнет 1.
Оформление имущественного вычета
По прежнему существует необлагаемая сумма при продаже квартиры, в 2019 она также составляет 1 миллион рублей и предоставляется один раз в налоговый период. То есть если гражданин реализует два или более объектов недвижимости в один год, 1 миллион будет вычитаться из стоимости одной из квартир. Если же он продавал бы по квартире раз в год, то сумма в 1 миллион вычиталась бы из стоимости каждого недвижимого объекта.
Нововведения 2019 года касательно налога на продажу имущества направлены на снижение количества мошеннических сделок с недвижимостью, исключение большого числа перепродаж квартир в короткий срок и борьбу с искусственным занижением цен в договоре купли-продажи. Законопослушные граждане смогут воспользоваться рядом налоговых льгот или (причем раз в год).
Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.
Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.
БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА
Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.
Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.
Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.
Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.
МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ
Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.
Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.
Как правило, его применяют в трех случаях:
Если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;
Если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;
Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.
Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:
(2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. к уплате в бюджет
ЗА ЧТО КУПИЛ
Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.
Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.
Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:
(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет
«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.
Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.
Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.
ВЗАИМОЗАЧЕТ
Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.
Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.
Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.
Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:
(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет за продажу квартиры
2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. – налоговый вычет к возврату за покупку квартиры
260 000 руб. – 39 000 руб. = 221 000 руб. к возврату из бюджета
Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.
Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.
ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ
После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.
Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.
«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:
Копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);
Выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);
Копию свидетельства о собственности (если имеется);
Копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);
Справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);
Заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).
С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.
Доход, полученный собственником от продажи квартиры, подлежит налогообложению согласно принятому налоговому законодательству. Основой для начисления налога с дохода является налоговая база, которая определяется суммой доходов за минусом полагающихся плательщику вычетов.
Налоговый вычет, определенный законодательством при продаже жилья налоговому резиденту РФ, составляет 1 миллион рублей, если квартира находится в собственности продающего до трех лет. Напомним, что налоговым резидентом считается гражданин РФ или иностранный гражданин, не покидавший территорию России более 183 календарных дней.
Итак, если проданная квартира находилась в собственности владельца менее трех лет, налоговая ставка на налогооблагаемую базу составит 13%. Из продажной стоимости квартиры в этом случае делается налоговый вычет 1,0 млн рублей и оставшаяся сумма облагается налогом 13%.
Если квартира находилась в собственности владельца более трех лет, то налоговый вычет равен продажной стоимости квартиры. В таком случае налог с продажи не платится.
У собственника есть возможность увеличить сумму налогового вычета, предоставив документально подтвержденные сведения о расходах. Если собственник может доказать расходы на сумму более 1 миллиона рублей, то ему выгоднее, отказавшись от налогового вычета, использовать налогооблагаемую базу с учетом подтвержденных затрат.
Для налогообложения продажи квартиры не имеет значения, каким образом она стала собственностью владельца: она может быть куплена, получена по наследству, приватизирована и т. д. Для получения налоговой льготы нужно написать заявление в налоговую по месту регистрации. Заплатить налог нужно до 1 мая года, следующего за годом регистрации продажи квартиры. Если не обратиться вовремя, то, кроме налога, придется уплатить штраф и пеню.
Калькулятор расчета налога с продажи квартиры
- общую сумму продажи;
- сумму расходов, связанную с квартирой;
- срок пребывания в собственности (более или менее трех лет);
- доля собственности в квартире (%).
Подставив значения и нажав клавишу «Рассчитать», получим точное значение налога. Налог можно рассчитать также вручную. Для этого определим налогооблагаемую базу, отняв от суммы продажи 1,0 млн рублей или подтвержденную сумму расходов. От полученной базы затем вычислим 13%, что и составит сумму налога.
Пример
Пусть квартира, находящаяся в собственности более трех лет, продана за 5 млн руб. Квартира полностью принадлежала владельцу, и у него имеются документально подтвержденные затраты на ремонт квартиры на сумму 2,0 млн рублей. Налогооблагаемая база составит при этом: 5 млн руб. − 2 млн руб. = 3 млн руб. Сумма налога составит (13% от налоговой базы): 3,0 млн руб. × 13 / 100 = 0,39 млн руб. или 390 тыс. руб.
