Замена предмета ипотеки соглашаются ли банки. "прозрачная" процедура замены залога ипотечного кредита. Ситуации, когда смена залога имеет смысл
Исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, залогом, в силу которого кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Как правило, залог возникает на основании договора. В установленных законом случаях залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).
При заключении договора залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Запросите у банка стандартный договор залога или проект договора, подготовленного в отношении получаемого кредита
С 04.08.2016 банки в договорах залога указывают на обязанность заемщика (залогодателя) предоставить банкам соответствующие документы (информацию) и выполнять действия, необходимые для осмотра предмета залога по месту его хранения (нахождения) служащими Банка России.
В отношении договоров, заключенных до 04.08.2016, данное правило применяется с 31.12.2016 (п. 3 ст. 3 Закона от 03.07.2016 N 362-ФЗ).
Однако данное положение не касается договоров залога принадлежащих физлицу жилого помещения, гаража, гаражного бокса, машино-места, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, земельного участка из состава сельскохозяйственных земель (предоставленных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества), а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке (ч. 3 ст. 33 Закона от 02.12.1990 N 395-1; п. 2 ст. 3 Закона N 362-ФЗ).
Шаг 2. Проверьте, есть ли в нем обязательные условия, необходимые для действительности договора
К обязательным условиям российское законодательство относит предмет залога (описание заложенного имущества) и его оценку (если это залог недвижимости), существо, размер и срок исполнения кредитного договора, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к кредитному договору, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (ст. 339 ГК РФ; п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, то договор может быть признан недействительным или незаключенным. Это может привести к тому, что банк потребует досрочно погасить кредит.
Если в договоре залога не указано, у какой из сторон - залогодателя или залогодержателя - находится заложенное имущество, то оно остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ).
Стоимость заложенного имущества определяется по соглашению сторон в договоре залога (ст. 340 ГК РФ). Зачастую она указывается в договоре на основании отчета независимого оценщика.
В договоре залога не должно быть условий, которые в случае уменьшения рыночной стоимости заложенного имущества предусматривают распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия. Такие условия ничтожны в силу закона (ст. 340 ГК РФ).
Шаг 3. Проверьте остальные условия договора залога, чтобы они не ущемляли ваши права
Неблагоприятными условиями могут быть:
В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон. В частности, банк имеет право (ст. ст. 343, 345 ГК РФ):
- проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения предмета залога;
- требовать замены заложенного имущества в случае его уменьшения или повреждения;
- требовать страхования заложенного имущества от рисков утраты и повреждения на сумму не менее размера обеспеченного залогом обязательства;
- обращать взыскание на предмет залога в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору.
- банк может досрочно потребовать вернуть кредит;
- вы будете нести ответственность за убытки банка, которые могут возникнуть в результате обращения взыскания на имущество при недостаточности вырученных денег для удовлетворения требований банка.
Залогодатель имеет право пользоваться заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ).
Банк и залогодатель должны действовать добросовестно и не нарушать условия договора.
Шаг 4. Сообщите банку информацию о заложенном имуществе, представьте при необходимости документы на него
Если предлагаемое в залог имущество уже заложено, сообщите об этом банку. Иначе могут наступить следующие последствия (ст. ст. 342, 351 ГК РФ):
Шаг 5. Подпишите договор залога с банком
Желательно, чтобы договор был прошит или завизирован вами и банком на каждой странице. Один экземпляр должен остаться у вас.
Иногда требуется совершить несколько дополнительных шагов после заключения договора залога, а именно:
Замена залога
Замена залога обычно применяется в тех случаях, когда часть кредита уже выплачена и заемщик хочет поменять залог. Например, он может изъявить желание заменить квартиру на что-нибудь менее дорогостоящее. Обычно это долгий процесс, сопровождаемый большим количеством документов и согласований. Автоматизация данного процесса в Citeck EcoS выполнена таким образом, что все этапы требуют определенных документов и процесс не перейдет на следующий, пока соответствующие документы не будут загружены. Это позволяет структурировать документы и избежать их потери.
Схема процесса
Процесс может быть запущен на любом этапе выплат по кредиту, пока дело не передано в суд. Процесс начинается с заявления заемщика о желание заменить залог. После его регистрации секретарем, оно попадает на резолюцию к председателю правления банка. Далее заявление идет на согласование к ряду руководителей и экспертов. Если все стадии пройдены успешно, кредитный эксперт проверяет наличие всех документов по новому залогу и инициирует его оценку. В зависимости от вида залога состав его оценщиков может различаться. После оценки кредитный эксперт готовит докладную в свободной форме и выносит вопрос о заменен на кредитный комитет. При положительном решении кредитного комитета эксперт составляет протокол, где указывает все условия замены и связывается с заемщиком. Далее кредитный эксперт готовит все документы по новому залогу, заверяет их нотариально и заключается новый договора с заемщиком. Документы по старому залогу и снятие обременения происходит после оформления нового залога.
Функциональные возможности:
Доступ ко всем документам заявки в едином окне
Все документы по заявке отображаются в едином окне. Сотрудник банка может в любой момент без усилий найти необходимые ему документы на данном этапе. Так же, все информация о заемщике, история событий, этапы рассмотрения заявки и ответственные лица доступны на отдельной вкладке.
Возможность редактирования состояния залогов из кейса заявки
В системе предусмотрена возможность редактировать состояние залогов из кейса заявки на кредит. В частности есть возможность запустить процесс «Заменить залог».
Отдельный раздел в карточке кейса с информацией о залогах
Для хранения информации по залогам на карточке кейса выделен отдельный раздел.
Проверка обязательности необходимых документов
В Citeck Ecos реализована защита, которая не позволит процессу перейти на следующий этап, пока не буду загружены все необходимые документы. Обязательные документы для данного этапа подсвечены красным во вкладке «Документы». Для их загрузки может быть использован метод drag’n’drop.
Автоматическое создание документов кейса по шаблонам
Для большинства типовых документов в системе предусмотрены шаблоны, по которым эти документы заполняются. Таки образом, это позволяет снизить риск ошибок при заполнении документов и стандартизировать документооборот. При необходимости шаблоны можно легко изменить.
Автоматическое заполнение данных из кейса заявки при замене залога
При создании заявки на замену залога, данные о заемщике и кредите заполняются автоматически и по заранее определенным шаблонам. Также подгружается часть данных из карточки заменяемого залога.
Легко настраиваемый процесс согласований и утверждений с заранее определенными лицами.
Процесс согласований и утверждений заявки обычно определен заранее. Но при необходимости его довольно легко изменить. Сделать это может администратор системы без привлечения программистов и необходимости разработки новых маршрутов.
Интеграция с АБС и другими информационными системами банка
Citeck EcoS может быть интегрирована с АБС и другими банковскими и внешними системами, такими, БКИ, FICO.
Изменение предмета залога в ренте
Доброго времени суток!
Появился интересный вопрос, поискал, похожего не нашел
Есть объект, находится под рентой, есть необходимость этот объект обменять на другой(аналогичный). Обе стороны (ренто получатель и датель) согласны
Нашел инфо что при ипотеке практикуется, но банки просят полный пакет документов повторно на другой объект.
Возможно ли исполнить такое действие? Заранее Благодарствую)
Т.е., если я правильно понимаю — рентополучатель становится собственником другой квартиры, на которую в дальнейшем будет оформлен новый договор ренты, так?
Да Владимир именно так, при этом главное условие непрерывности сделки, чтобы не получился пробел без ренты (смутила формулировка: в дальнейшем, подразумевает пробел имхо)
Сделайте новацией, п.1 ст.414 ГК
Надо уточнить: рента какая? Постоянная или пожизненная?
Владимир, можно вопрос, а какая по сути разница постоянная или пожизненная рента в данном случае?
Пожизненная — на срок жизни, может быть с иждивением. Постоянная — это выплата ренты бессрочно.
Уточнение для того, чтобы правильно сформулировать ответ.
Владимир. термины подучил, разницу уловил, но не могу уловить каким образом эта разница имеет значение в случае замены объекта залога
Главное чтоб еще приобретатель такого имущества был согласен, а так не запрещается отчуждать иущество. В зависимости от ренты, может дополнительно требоваться согласие получателя ренты, но оно у Вас есть
наверное не полностью выразил мысль,
имеющийся объект — квартира под рентой(А)
приобретатель (покупатель) хочет получить чистую квартиру (А) (без обременений) которая сейчас под рентой.
Вопрос в том возможно ли изменить сам объект, при этом рентополучатель и рентодатель чтобы остались на тех же условиях как и было, проще говоря все отношения теже самые только обьект залога НЕ квартира(А), а квартира(Б)
Если я правильно понял вопрос, то тут основная задача — замена залога. Порядок замены залога должен быть четко описан в банковском договоре залога. В принципе такая процедура практикуется. И, да, потребуются все документы на новый предмет залога (иначе как банк поймет, что залог равнозначный).
— в банковском договоре залога
Какой банк, вопрос о ренте.
Почему нельзя, можно конечно. Важно продумать и воплотить точную схему сделки.
Замена залогового имущества в ипотеке
ID: 6376627
Можете,но не все так просто. Нужно получить одобрение банка на замену залогового им-ва. при этом новый объект не должен быть дешевле заложенного.Если учитывать что Сбербанк — сильно заторможенный банк,то возиться Вы будете месяца 2-3..Будет ли столько Вас ждать и покупатель и продавец альтернативы.
Проверено ЦИАН
Ирина, ваше имущество можно продать и в текущем его состоянии, частенько продаются объекты, находящиеся в залоге. Есть несколько вариантов такой продажи. Каким воспользоваться, конечно ответит вам специалист, которого вы наймете для продажи вашего дома, исходя из текущей ситуации.
Можно, но долго и муторно. Продавайте дом из под залога, далее получайте одобрение ипотечного кредита на покупку квартиры — разницу (стоимость дома — кредит) используйте как первоначальный взнос
Да, при наличии согласия банка (текущего владельца закладной по Вашему кредиту) заменить предмет залога Вы можете. Как долго, сказать сложно, все зависит от оперативности принятия решений банком. Основные особенности: рыночная стоимость и ликвидность нового залога должна быть достаточной + Вы понесете дополнительные расходы связанные с оценкой предмета залога. Что касается вопросов дополнительного кредитования, то тут все зависит от уровня Вашей платежеспособности и других факторов, влияющих на решение банка при одобрении Вам необходимой суммы. Вообще все ваши вопросы целесообразнее уточнять в Вашем банке, специфика работы у каждого структурного подразделения может быть своя.
Участник программы «Работаю честно»
Довольно сложно будет реализовать такую схему.. уверен, что банк предложит сначала продать из-под залога, потом купить.. надо полагать, покупателя дома Вы уже нашли?
Сделать возможно. По срокам — лучше узнайте непосредственно в Сбере. Здесь всё зависит от работы специалистов банка.
Залог / статьи по теме
Меняем с умом часть своего имущества на свободные банковские финансовые средства
Очень часто, чтобы получить кредит, необходимо предоставить залог
— чтобы банк мог быть уверен, что даже если вы и не сможете рассчитаться с кредитом, то он хотябы не останется в убытке. Ведь никто не может точно сказать, как сложется ваша жизнь в будущем, ведь даже гадалки иногда ошибаются!
Да и риск потерять необходимую вам собственность будет значительно стимулировать ваше стремление вовремя расплатится с долговым обязательством. Однако нужно быть очень внимательным, чтобы правильно оформить *залог*, иначе ваша собственность может стать не совсем вашей.
Здесь собраны статьи о залогах, помогающие разобраться с видами залогов и принципами правильного оформления залога, чтобы минимизировать риск его потери.
Какой залог лучше выбрать при оформлении кредита Сбербанка на покупку квартиры? 15.04.16 
. можно произвести обратный обмен и выплатить банку кредит. А как быть, если квартира оставлена в залог? Опасаюсь из-за своей неграмотности остаться с детьми на улице. Моя подруга, которая проживает в Финляндии, взяв долгосрочный кредит на дом, застраховалась на случай смерти одного из супругов или потери работы, сумма страховки 100 евро в год. .
Кредит на покупку квартиры
Можно ли взять кредит под залог единственной квартиры? 24.03.17 
. Деньги под залог квартиры Сможете ли вы взять потребительский кредит под залог единственной квартиры залогодателя, причём с определёнными обременениями сказать не берусь, так как однозначного ответа на ваш вопрос нет. Начну с того, что у каждого банка свои правила и подходы к кредитованию. И в каждом банке действуют свои внутрибанковские требования, .
Кредит под залог квартиры
Титульный созаемщик, это кто? 15.04.16 
. — титульный созаемщик? И ещё, позволит ли банк оформить квартиру на меня или собственниками должны обязательно стать все созаёмщики? Ответ: В банковскую практику сначала было внедрено слово «Созаемщик», а теперь внедряется и словосочетание «Титульный созаемщик». Итак, кто такой титульный созаемщик? В Гражданском Кодексе РФ терминов «Созаемщик», .
Титульный созаемщик это
Размер банковской карты и другая информация о банковской карте 15.04.16 
. карты; содержание информации, размещаемой на карте и т.д. Размер банковской карты В соответствии со стандартом ISO 7810 ID-1 размеры банковской карты имеют следующий формат: ширина - 85,6 (86 мм.), высота - 53,98 мм (54 мм.), толщина - 0,76 мм (до 1 мм.) радиус закругления углов – 3.18 мм (от 2.88 до 3.48 мм.) Формат ID-1 широко.
Размер банковской карты
Возможен ли вывод из созаемщиков в период кредитования? 15.04.16 . т.к. жизнь, здоровье, риск утраты права собственности и повреждения квартиры застрахованы, и если даже они платить не смогут, если вдруг я заплачу хотя бы один платёж за их квартиру, то у меня возникнет право собственности на долю в этой квартире. Также, они утверждают, что выведут меня из состава заёмщиков в течение полугода, потому что за это.
Вывод из созаемщиков
Можно ли заменить поручительство при оформлении кредита на страхование заёмщика? 15.04.16 . Ответ: Почему вам предлагают оформить кредит под поручительство, если у Сбербанка есть такой вид кредитования, как — «Потребительский кредит без обеспечения», по которому вы и подавали заявление — анкету сказать сложно, причин может быть много. Возможно, у банка есть беспокойство по поводу вашей платёжеспособности или призыва в армию. .
Страхование заёмщика
Как получить кредит без справки о доходах? 12.05.16 . достать какие-либо справки/формы подтверждающие доход — возможным не представляется. Есть ли шансы в такой ситуации, в каком банке и как лучше оформить? Ответ: Кредит на предпринимателя в банках вам не оформить и простой кредит на физическое лицо тоже. По условиям кредитования большинства банков подтверждение дохода является обязательной составляющей.
Кредит без справки о доходах
Можно ли получить кредит под залог покупаемого транспорта? 15.04.16 . рублей в месяц, но всего лишь тысяч 13 официально на двоих. Уж сильно не хотят наши предприниматели вести легальную бухгалтерию. Могу ли я получить кредит на заявленную сумму от 100 до 150 тысяч рублей? И возможно ли как то оформить покупаемый вид транспорта (макси скутер) под залог на этот кредит, на тот случай если банк будет сомневаться в том, .
Мотокредит
Делается ли изъятие имущества приставами, если должник по кредиту – гражданский муж? 1 15.04.16 . у него нет, чтобы помочь. Будет ли в нашем случае происходить изъятие имущества и если да, то каким образом?? Ответ: Если банк подаст на вашего гражданского мужа в суд, то Вас могут пригласить на суд, если в анкете он указал вас, как контактное лицо или даже «жену». Но принять решение об изъятии вашего имущества суд не может, так как.
Изъятие имущества
Как забрать ПТС из банка для продажи машины, купленной в автокредит? 15.04.16 . станет недействительным — сменится владелец автомобиля и отсутствует ПТС. Поэтому, продажа автомашины, находящейся в залоге банка осуществима только при активном участии банка, и на его условиях. Варианты сотрудничества могут быть разными, например такими: Средства за приобретаемую машину помещаются покупателем на депозитный счёт физического.
Как продать автокредит
Как узнать использовались ли мои документы для получения кредита? 15.04.16 . Ответ: Случаи оформления кредитов по чужим или поддельным документам встречаются, но уличить в этом сообщников без посторонней помощи очень сложно, практически невозможно, так как: Вы не знаете банк, в котором оформляется ипотека, а банков много; Вам никто не даст информацию о кредите, оформленном на другое лицо (коммерческая тайна), .
Кредит по чужим документам
Как отказаться от поручительства по кредиту? 15.04.16 . поручительства) Гражданского Кодекса РФ не предусмотрен досрочный отказ от поручительства, связанный с изменениями финансового состояния поручителя или его нежеланием оставаться таковым. Поэтому, отказ от поручительства по каждому конкретному кредиту может быть оформлен только при наличии согласия банка и заёмщика, и рассматривается кредитным.
Как отказаться от поручительства
Через какой период Сбербанк выдает кредиты после неудачного поручительства? 15.04.16 . Так вот, через какой период Сбербанк выдает таким поручителям кредиты?? Ответ: Это надолго, так как информация в кредитной истории сохраняется в течение 15 лет с момента последней записи. В данной ситуации Вам стоит поменять банк и постараться заново создать свою положительную кредитную историю заёмщика и на будущее учесть пожелания ЦБ, изложенные.
Через какой период Сбербанк выдает кредиты после неудачного поручительства?
Заплатил первый взнос за заемщика, но квитанцию дали на его имя, а надо обязательно на моё? 15.04.16 �нной к ним справкой о том что этот кредит выплатил я могут помочь в суде? Ответ: При таком оформлении, и в документах дня банка будет отражен платеж, как поступивший от должника. У вас дол�
Заплатил первый взнос за заемщика, но квитанцию дали на его имя, а надо обязательно на моё?
Можно ли через суд вернуть сумму кредита с заемщика или другого поручителя? 15.04.16 . в банке. Но к несчастью мои деньги пошли в счет погашения долга, т.к. уплачены раннее. У приставов нет совместной работы, снимают у кого легче снять. Хотя я считаю, что в начале работать надо было с братом-поручителем, так как кредит был взят на ремонт дачи их родителям. Ответ: С поручителя (брата заемщика) взыскать кредит вы не сможете, .
Можно ли через суд вернуть сумму кредита с заемщика или другого поручителя?
Какие документы выдаст банк после выплаты кредита вместо заёмщика? 15.04.16 . хранится в кредитном досье еще около 15-30 лет после погашения кредита. А вот заверенную банком копию выдать могут. Достаточно ли будет для суда справки сказать не могу, но взять ее вам обязательно надо — это документ, подтверждающий получение банком ваших средств по договору поручительства. Кроме того, ст. 388 ГК РФ допускает уступку требования.
Копия кредитного договора
Погашение просроченного кредита за счёт средств на счетах заёмщика 2 19.05.15 . заёмщика. Иногда такие удержания средств со счетов заёмщика с целью погашения кредита ставят заёмщика на грань выживания. Так, Татьяна из Тюмени написала в комментариях следующее: «У меня в Сбербанке была оформлена кредитная карта. После увольнения с предприятия по сокращению штатов возникли сложности с погашением кредита. Была допущена.
Погашение кредита за счет средств на счетах
«Памятка заемщика» — это средство ЦБ РФ по повышению финансовой грамотности населения 18.06.12 . весь пакет видов услуг, связанных с кредитованием; Уточнять, в каких случаях, и какие тарифы применяет банк при потребительском кредитовании; Какие штрафные санкции и за что банк взимает. Как правило, большая численность заемщиков договора не читает, ограничиваясь просмотром отдельных пунктов. Однако необходимо помнить, что каждая фраза.
Кредитование
Автокредит Сбербанка России физическим лицам — условия, проценты 251 12.05.16 . автокредитовании с государственным субсидированием. Сегодня многие люди мечтают о своем автомобиле, но не все имеют достаточно ресурсов для его приобретения и тогда автокредит в Сбербанке становится, пожалуй, самым доступным способом реализации своей мечты. Оформить автокредит Сбербанка России можно практически в любой точке России, так.
Автокредитование
Какое имущество нельзя изъять за долги по кредиту? 11 24.12.13 . что переоценили свою кредитоспособность, а у других появляются непредвиденные ситуации, которые не позволяют осуществить возврат кредита. Перед такими ссудополучателями встает не самая легкая задача по полному возврату кредита. Начинают появляться вопросы по возможному изъятию имущества, по возможному изъятию жилья или изъятию земель, изъятию садовых.
Нельзя изъять
Нередко, при уже заключенном между сторонами договоре, требуется заменить одну из сторон по различным основаниям и при невозможности исполнения ей возложенных на нее обязательств. Можно ли поменять стороны договора, и каким образом осуществить данную замену, рассмотрим в настоящей статье. Порядок замены стороны в обязательстве Для того, чтобы заново не заключать новый договор и не расторгать предыдущий, стороны могут прибегнуть к замене стороны обязательства. В соответствии с гражданским законодательством, могут переходить к другому лицу только права, которые не являются правами и обязанностями личного характера, т.е. связаны непосредственно с конкретным человеком. Так, например, обязанность на выплату алиментов, обязанное лицо переложить на другого человека не сможет. Такое же правило касается обязанности возместить вред жизни или здоровью лица, а также материальный вред.
Смена стороны в договоре
Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны. 5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.
Статья 345. замена и восстановление предмета залога
Хозяйственное или иное предназначение вещи реализуется, главным образом, путем ее использования и распоряжения ею, поэтому закон распределяет между залогодателем и залогодержателем возможные варианты закрепления за ними соответствующих прав. Правомочие пользования, включая извлечение плодов и доходов, остается за залогодателем.
Если существо залога таково, что не позволяет залогодателю использовать заложенное имущество (например, оно находится под замком и печатями залогодержателя), то залогодатель лишается права пользования. Казахстанский закон исходит из того, что распоряжение предметом залога возможно только с согласия залогодержателя.
Лишь распоряжение залогодателем предметом залога путем составления завещания не зависит от воли залогодержателя. В законодательных актах или договоре может быть предусмотрено, что залогодатель распоряжается предметом залога без согласия залогодержателя.
Замена и восстановление предмета залога
Внимание
При применении рассматриваемого правила следует иметь в виду наличие следующих оценочных категорий: 1) залогодатель может реализовать свое право в разумный срок; 2) предмет залога может быть заменен равноценным имуществом. Договором (но не законом) залогодатель может быть лишен права заменять либо восстанавливать предмет залога, существование или реализация данного права могут быть сопряжены с соблюдением определенных условий.
Важно
Такие условия могут быть изначально включены в договор о залоге. Соответствующие соглашения могут быть достигнуты и впоследствии (в том числе и после наступления указанных юридических фактов).
3. Если залогодатель не воспользовался своим правом заменить предмет залога или заменил его неравноценным имуществом, то залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (см. ст. 351 ГК и комментарий к ней).
Изменение условий договора. замена сторон в договоре
Например, в силу п. 2 ст. 311 ГК залогодатель самостоятельно (если в предшествующих договорах нет специального запрета) распоряжается предметом залога в форме отдачи его в перезалог. Это же может явствовать из существа обязательства. Примером, когда залогодатель может самостоятельно распорядиться предметом залога, исходя из существа обязательства, может служить залог скоропортящейся продукции, которую залогодателю нужно срочно реализовать во избежание убытков.
Примером правомерного распоряжения предметом залога может служить договор между банком и ТОО « Арго», в соответствии с которым в обеспечение выданного банком ТОО « Арго» кредита последнее предоставило в залог автомобильные прицепы, переданные по согласованию с банком на хранение Ал-матинскому автосборочному заводу. В соответствии со ст.
Права и обязанности сторон по договору залога
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако из этой нормы не следует вывода о невозможности для собственника выступать в качестве залогодателя права, в частности права пользования. Cобственник вещи как обладатель трех собственнических правомочий вправе передать в залог как самую вещь, так и отдельные правомочия на эту вещь. Не существует никаких препятствий, например, для передачи собственником в залог права пользования домом в летнее время или права использования земельного участка в каких-то специфических целях.
В залог в этом случае будет передан не дом, а право пользования им, и залогодержатель при неисполнении основного обязательства может продать это право (например, пользование домом в июле-сентябре в курортной зоне Иссык-Кул я), а не сам дом.
Вышеизложенный подход не учитывает следующие обстоятельства. При поручительстве поручитель ставит под риск ответственности свою юридическую личность в отношении всех принадлежащих ему имущественных прав; при залоге ручающийся отделяет от себя часть имущества, которым он готов отвечать, но не более того. И в этом принципиальная разница между этими двумя способами обеспечения даже тогда, когда и в том и в другом случае ручательство производится в одинаковом размере, например, поручитель обязуется отвечать перед кредитором за должника в сумме 1 млн. тенге, и вещный поручитель выделяет имущество в залог также на эту сумму. Однако в первом случае взыскание может быть обращено на любое имущество поручителя, на которое допускается обращение взыскания, а во втором — лишь на представленное в залог имущество и в порядке льготной очередности.
Таким образом, соединить эти способы нельзя.
Замена стороны в обязательстве
Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога. В случае замены предмета залога старшинство прав залогодержателей, в том числе возникших до предоставления имущества в качестве замены прежнего предмета залога, не изменяется. 6.
Инфо
Вместо замены предмета залога стороны вправе заключить новый договор залога. С момента возникновения у залогодержателя залога на новый предмет залога прежний договор залога прекращается.
7. Договором залога могут быть предусмотрены случаи, в которых залогодатель вправе заменять предмет залога без согласия залогодержателя. 1. Замена предмета залога есть изменение договора о залоге, поэтому естественно, что она допускается по соглашению сторон.
Соглашение о замене стороны в договоре
Перечень предметов, которые автоматически считаются залоговыми, вне зависимости от согласия залогодателя и залогодержателя:
- новая вещь, которая была вновь создана или возникла посредством переработки прежнего залогового имущества, или появилась в результате иных проведенных модификаций;
- вещь, которую предоставили залогодателю взамен выкупленного или изъятого имущества для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, в установленном законодательством порядке;
- при залоге права или требования — вещи, которые передаются должником залогодателю-кредитору (кроме денежных средств);
- другие разновидности имущества, определенные законом.
Порядок замены залога Указанные выше ситуации, когда соответствующая вещь автоматически становится предметом залога, применяются в общих случаях.
Специальный обзор изменений законодательства о залоге
Уступка же прав по акцессорному обязательству не приводит к замене кредитора в основном обязательстве. Переход прав на заложенное имущество к другому лицу не прекращает для последнего залоговых отношений.
Уступка прав по договору залога (цессия) производится по общим правилам, относящимся к передаче прав, т. е. с письменным уведомлением должника о передаче прав, возможностью для должника возражать против требований нового кредитора теми же доводами, которые он имел против первоначального кредитора, с тем же объемом прав у нового кредитора, которые существовали у предыдущего и т.д. (ст.ст. 339-347 ГК). Особенностью уступки залоговых прав является то, что залоговые права не могут перейти к другому лицу, если к этому же лицу не перешли права по обязательству, обеспеченному залогом.
Замена стороны в договоре залога
ВАС РФ от 30.10.2007 № 120). Часто такое соглашение делается трехсторонним из тех соображений, что при переуступке долга требуется согласие на это кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), а должника надлежит уведомить о передаче права требования (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Стороны могут урегулировать данный вопрос посредством заключения как отдельного договора, так и допсоглашения к основному договору, из которого и возникли обязательства.
Оформление таких документов производится в той же форме, что и оформление первоначального договора. За основу при составлении таких документов можно взять наш образец: Соглашение о смене стороны в договоре — образец.
Соглашение о перемене лиц в обязательстве Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
Когда речь идет о возникновении непредвиденных ситуаций во время погашения ипотечного кредита, первым делом подразумеваются, конечно же, негативные обстоятельства - потеря работы, разводы, болезни и т.д. К счастью, не исключены и положительные изменения. Так, в период погашения долга заемщик может получить наследство или перейти на новую более престижную работу. И тогда взгляды заемщика на старый кредит могут и измениться: если доходы значительно увеличились, почему бы ему не взять квартиру большей площади? Вариант хороший, но здесь возникает вопрос: можно ли сменить предмет залога по ипотеке, если им служит покупаемая по ипотеке квартира?
Статьей 345 ГК РФ установлено, что предмет залога по ипотеке может быть изменен только при согласии залогодержателя, в данном случае – кредитной организации, т.е. банка. Таким образом, с правовой точки зрения смена залога не должна быть чревата различными трудностями, но вот на практике все оказывается не совсем так. Дело в том, что прежде чем банк даст согласие на смену залоговой квартиры, необходимо провести все те процедуры, что делались с предыдущей. «Это значит, что новый объект недвижимости нужно будет оценить, оформить на него страховой полис, обеспечить нотариальное сопровождение сделки и т.п., - сообщает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Это чревато потерей не только денежных средств, но и времени и сил».
Тем не менее, смена залога не является редким явлением на рынке ипотечного кредитования. Как правило, это происходит, когда заемщик получает в наследство ликвидную квартиру и желает предоставить ее в качестве залога по ипотеке, а прежний предмет залога оформить в свою собственность. Однако необходимо понимать, что квартира, предлагаемая заемщиком в качестве нового залога, должна быть одобрена банком. Так, кредитор откажется взять в залог квартиру в аварийном доме или доме с деревянными перекрытиями (в виду высокой пожароопасности).
Существует и другой способ, как можно сменить предмет залога по ипотеке. Это продажа старой ипотечной квартиры и покупка за эти средства новой. Однако заемщик обязан все свои действия согласовывать с кредитором. «Как правило, все происходит по такой схеме: заемщик находит человека, заинтересованного в покупке ипотечной квартиры, - рассказывает Константин Шибецкий. – Тот оплачивает оставшуюся задолженность по кредиту, а после того, как к нему (покупателю) перешли права собственности, выплачивает остальную разницу». У такого способа есть ряд преимуществ, основным из которых является то, что можно сменить жилплощадь, не дожидаясь окончания выплат по ипотеке.
Следует помнить, что не всегда смена залога происходит по желанию заемщика. Дело в том, что в случае, если по вине заемщика произошла порча залогового имущества, кредитор потребует предоставления нового объекта недвижимости в качестве залога по ипотеке.
ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
(см. текст в предыдущей редакции)
1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:
1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);
3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.
4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.
Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.
5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.
Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.
Как правило, россияне берут кредит на срок в среднем равный 15 годам. Это довольно длительный период времени, за который поменяется не только экономическая ситуация, но и жизнь заемщика, например, увеличившийся доход позволит улучшить жилищные условия. Но как быть, если возможность купить более привлекательное жилье появилась, а кредит под залог покупаемой недвижимости уже взят и выплачивается несколько лет? Возможна ли ?
По российскому законодательству, замена залога, полученного банком по договору об ипотечном кредитовании, разрешена, но при одном условии – если залогодержатель, то есть банк, даст на это официальное согласие. Данный пункт регламентируется 345 статьей ГК РФ. Таким образом, правовых преград для замены залога нет, однако этот процесс имеет ряд своих особенностей. «Изменение залога – это весьма накладная с точки зрения финансов процедура, - говорит специалисты юридического отдела ГК «МИЦ». – Затраты будут не только денежные, но временные, ведь смена залога предполагает осуществление всех тех операций, которые уже были проведены при оформлении первого залога - оценка недвижимости, получение страхового полиса, нотариальное заверение документов и многое другое. Но в самом начале пути, вы потратите немало времени на переговоры с банком».
Но, несмотря на имеющиеся сложности, смена замена залога довольно часто встречается на нашем рынке недвижимости. Часто такое происходит после получения заемщиком в наследство другого имущества, которое он предоставляет банку в залог. А купленную по ипотечному кредитованию квартиру после этого может оформить на правах собственности.
Существуют и другие причины для смены залогового имущества. Например, можно продать ипотечную квартиру (но с разрешения банка), а на вырученные деньги, добавив другую сумму, купить другое жилье и отдать его в качестве залога. Главное преимущество такой схемы в том, что не нужно ждать окончания периода кредитования и завершения всех выплат. Для того, чтобы осуществить данную схему, необходимо найти человека, готового купить залоговую квартиру, и представить его банковским работникам. После того, как те убедятся в его кредитоспособности, он может выкупить имущество у банка и первого заемщика на тех условиях, какие ему позволяют имеющиеся финансы.
Бывают ситуации, когда замена залога - вынужденная мера. Согласно договорам об ипотечном кредитовании, необходимость замены залогового имущества может возникнуть по целому ряду причин – при повреждении первоначального залога, при его разрушении, и в том случае, если заемщик оказывается лишенным права собственности на заложенную недвижимость.
