Стоимость договора купли продажи квартиры. Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости

Последнее обновление: 15.12.2018

Вопрос:

Я покупаю квартиру. Нужно ли заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Какой в этом смысл, и можно ли обойтись без нотариуса в сделке купли-продажи?

Ответ:

Если ответить коротко, то – да. В смысле, можно обойтись и без нотариуса в сделке купли-продажи квартиры. Но есть важные нюансы!

Все зависит от того, Покупатель вы, или Продавец квартиры. А также – на первичном рынке проходит сделка или – на вторичном. Поясним подробнее.

Законодательно этот фонд описан в Откроется в новой вкладке.">статье 18.1 «Основ законодательства РФ о нотариате ».

Нотариусов уважают и в банках. При покупке квартиры в ипотеку, банки-кредиторы, как правило, требуют от Покупателя-заемщика заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке. Этим они снижают свои риски.

Конечно, нотариус не закрывает для Покупателя абсолютно все , но существенно снижает многие из них. Другими словами, у нотариально заверенного гораздо ниже вероятность судебного оспаривания , а вероятность признания его ничтожным – практически, исключена.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры

Очевидно, что за удобство и безопасность надо платить. И это в интересах, прежде всего, Покупателя квартиры. Хотя на практике часто случается, что нотариальную пошлину стороны договора делят между собой поровну.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры (см. ниже по ссылке ), вопреки распространенному мнению, совсем невелика относительно стоимости самой сделки, и в несколько раз меньше, чем . Это тем более актуально, учитывая что с января 2015 года расценки нотариусов на оформление сделок с недвижимостью значительно снизились.

ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016.

Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению. Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений.

К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав. Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности.

Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта. Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено.

Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя. Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился.

На сегодняшний день позиция Управления по вышеуказанному вопросу следующая. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.

Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются. Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую. В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке.

Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.

Оформление квартиры у нотариуса: необходимая мера или лишние траты

Нотариус - важный человек в мире недвижимости, ведь какие бы операции с ней вы не совершали, понадобится его, иногда кратковременное, но существенное, участие.

Однако несмотря на всю весомость его фигуры многие обходятся без его услуг при оформлении покупки квартиры. Помимо оформления купли-продажи совершенно необязательно удостоверение у нотариуса следующих сделок с недвижимостью:

• мена;
• доверительное управление.
  

Есть два способа оформить сделку купли-продажи: при содействии нотариуса и без него. Участие нотариуса должно повысить надежность сделки, ведь он несет серьезную имущественную ответственность и заинтересован в ее законности не меньше покупателя.

Также существует самостоятельный способ оформления - простой письменный договор. Он популярен среди покупателей из-за того, что экономит кровно нажитые средства. В то же время данный вид оформления договора значительно сокращает количество походов к нотариусу, но несколько увеличивает время, проведенное в погоне за разными документами. Простое письменное оформление одновременно является и удобным и рискованным способом. Удобство и экономия - плюсы неоспоримые. Однако, нужно помнить и о минусах.

Серьезными недостатками простого письменного оформления являются :

• Невозможность восстановления документов. Так, если с договором что-то случится, достать резервную копию будет негде и для восстановления прав собственности нужно будет обратиться в суд. Придется доказывать свои права, а это все дополнительные траты денег, времени и нервов.
• Невозможность проверить доверенность, если таковая задействована при оформлении.
• Отсутствие при сделке юридически грамотной стороны.
  

В то же время, если сделка заверяется нотариально, это имеет следующие положительные моменты:

• Нотариальная форма - реальный способ избавить себя от разного рода неприятностей: все нотариусы застрахованы.
• Возможность восстановления договора купли-продажи в случае его потери. В будущем есть большая вероятность возникновения проблем при отсутствии такого договора.
• Нотариус обязательно перепроверяет, не наложен ли арест на недвижимость или не заложена ли она.
• Нотариус несет ответственность по всем совершаемым нотариальным действиям. В случае оформления простой письменной формы ответственность возлагать не на кого.
  

На плечи нотариуса ложится и проверка объекта недвижимости:

• информации о прошедших и потенциальных капитальных ремонтах и перепланировках, возможном сносе и состоянии коммуникаций;
• подлинности всех документов, в том числе правоустанавливающих;
• факта нахождения квартиры в залоге и прочее.

Всю эту информацию покупатель может получить сам. Например, информацию о ремонтах, перестройках и состоянии, можно получить в БТИ, оформляя там техпаспорт. Вам понадобится содействие владельца квартиры, а также время. Подлинность документов можно подтвердить у нотариуса на консультации, что будет в разы дешевле оформления. Покупатель может сам обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и заказать справку по интересующей его квартире. Это документ, содержащий имя собственника недвижимости и юридические основания, на которых он стал таковым. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи, так как изготовление этой выписки занимает обычно до десяти дней.

Если вы решите все же прибегнуть к помощи нотариуса, он, во-первых, станет гарантом юридической чистоты сделки. Во-вторых, такая помощь избавит участников от необходимости вникать в многочисленные юридические тонкости.

После того, как нотариус тщательным образом проверяет все документы, составляется договор купли-продажи. В нем обязательно указываются следующие пункты:

• детальная информация о данном объекте недвижимости;
• стоимость объекта;
• информация о продавцах и покупателях.
  

Документы для оформелния сделки

При оформлении сделки у нотариуса, ему обязательно предоставляют целый

• Кадастровый и технический паспорта.
• Копии документов на квартиру, сопутствующие бумаги и справки.
• Разрешение супруга/супруги на проведение сделки.
• Копии паспорта всех собственников квартиры.
• Экспертная оценка.
• Выписка из Росреестра, это ваша гарантия того, что за квартирой не числится долгов, не наложен арест, не водится никаких других грехов.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности.
  

Помимо всего вышеперечисленного также следует добавить, что если человек продает квартиру и состоит в браке, то ему следует предъявить оригинал свидетельства о браке, а также нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на продажу жилой недвижимости.

Этот же пакет требуйте и при простом оформлении.

Преимущества нотариального оформления

В защиту нотариального оформления свидетельствует еще один важный момент - нотариально удостоверенные акты имеют повышенную доказательственную силу.

При совершении нотариального действия нотариус:

• устанавливает личность участников сделки или их представителей;
• при удостоверении сделок выясняет факт дееспособности граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках.
• знакомит участников сделки с содержанием нотариально удостоверяемых документов;
• является гарантом того, что все документы, оформляемые в нотариальном порядке, всегда подписываются лично участниками сделки.
• не принимает документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, а также документы, исполненные карандашом.
  

Все эти и многие другие действия направлены на то, чтобы сделка совершалась правильно с юридической точки зрения.

Независимо от того, решили вы воспользоваться услугами нотариуса или же оформить сделку в простой письменной форме, все документы должны быть предоставлены в Росреестр. Там же составляется заявление на регистрацию данной сделки. Затем покупатель получает расписку в том, что от него был получен целый пакет документов. Получение свидетельства о праве собственности на квартиру по данной расписке обычно занимает от недели до месяца.

В данной таблице видны все преимущества и недостатки нотариального и простого оформления:

	Нотариальное оформление	Простое оформление
Стоимость	выше	ниже
возможность получения дубликата

Многие участники операций с недвижимостью задаются вопросом, для чего в таких сделках нужны нотариусы. Этот вопрос возникает на фоне того, что помимо упомянутых лиц в подобных отношениях принимают участие еще и юристы, а также риелторы. Казалось бы, их было бы вполне достаточно.

Ответить на такого рода вопросы и прояснить все задачи, функции, а также обязанности нотариуса в сделках с недвижимостью согласился начальник юр. отдела Федеральной палаты нотариусов РФ Александр Сагин в своем интервью на сайте «РИА Недвижимость».

Предназначение и роль нотариусов

Основными функциями и обязанностями нотариусов в нашей стране являются:

1. Проверка и подтверждение законности документов и действий лиц правовых отношений;
2. Обеспечение правовой безопасности участникам сделки;
3. Заверение правовых актов;
4. Роль ответственного и квалифицированного свидетеля в сделках с недвижимостью.

Другими словами, при заверении нотариусом сделки риски признания оной недействительной в разы уменьшаются. В судебных тяжбах правовые акты, оформленные нотариусом, имеют больший правовой вес, нежели те, которые были оформлены без его участия.

Важность участия представителей этой профессии также очевидна в силу того, что первой их обязанностью является проверка всех данных и законности операций. Заверяя любой документ, нотариус возлагает на себя полную материальную ответственность.

В силу развития современных технологий и сервисов передачи данных на сегодняшний день нотариусы могут предложить своим клиентам ряд дополнительных услуг, таких как:

• Технология «одно окно», которая подразумевает освобождение клиента от обязанностей сбора и предоставления всех необходимых документов в соответствующие органы путем передачи их нотариусу;
• Ускоренная процедура оформления права собственности;
• Услуга депозита нотариуса, позволяющая упростить и обезопасить расчеты между сторонами договора;
• Скоростная пересылка любого документа в любую часть страны, не лишающая его своей юр. силы.

Законодательством РФ также предусмотрены правовые отношения между гражданами, участие в которых нотариуса является обязательным. К таким процедурам, к примеру, относятся составления завещания или заверение прав на наследство.

Полный список уполномоченных действий и обязанностей нотариуса состоит из более, чем 30 пунктов. Среди них можно отметить следующие полномочия нотариусов:

• Оформление и заверение договора;
• Освидетельствование верности копий;
• Заверение подлинности подписи;
• Хранение на нотариальном депозите ценных бумаг и денежных банкнот;
• Хранение документов;
• Осуществление нотариальной отметки - исполнительной надписи, свидетельствующей о невыполнении одной из сторон договора своих финансовых обязательств и дающей право обратиться непосредственно к судебным приставам, без процедуры судебных тяжб.

При каких операциях с недвижемостью нужен нотариус?

Согласно с законодательством РФ в присутствии нотариуса должны оформляться следующие виды сделок:

• С наличием доли в общей собственности;
• Касающихся отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у особы несовершеннолетней или особы ограниченно дееспособной;
• Связанных с распоряжением недвижимостью, в которых лица действуют на основании доверительного управления или права опеки;
• Касающихся раздела супругами имущества, нажитого в браке.

Другими словами, оформление нотариально требуется в тех случаях, когда ситуация является спорной или существует вероятность нарушения прав одной из сторон правовых отношений. Такое положение вещей можно легко объяснить стремлением государства предупредить любого рода мошенничество, и избежать в последствие большого количества судебных разбирательств.

К списку необязательных нотариальных процедур относятся все остальные распространенные сделки с недвижимостью (обмена, купли-продажи, дарения и т.д.). Но и для подобных договоров нелишним будет нотариальное оформление, так как оно защитит права и интересы всех сторон, а также обеспечит гарантированную подлинность и точность правовых документов.

Обеспечение нотариусом безопасности сделок

Такая задача является первостепенной в работе нотариуса. Особенно это важно в сделках с недвижимостью, когда речь идет о больших суммах и крышей над головой.

Обеспечение нотариусом безопасности сделки осуществляется путем предварительной проверки всех документов, диалога с обеими сторонами с целью удостовериться в их осознанности и предупредить о последствиях договора. Нотариус, будучи профессиональным юристом, преследующим только правовые интересы граждан страны и самого государства, должен обязательно убедиться в том, что обе стороны осознают характер сделки и действуют по своей воле, без принуждения.

Если сравнивать нотариуса и риелтора или любого другого специалиста в недвижимости, то первый является лицом незаангажированным, нейтральным - его основной задачей является соблюдение всех правил и процедур заключения сделок. Такая скрупулезность и объективность обусловлена повышенной правовой силой документа, заверенного нотариально. Подобный документ позволит в дальнейшем избежать произвольного оспаривания сделки.

Также стоит отметить, что за все свои профессиональные действия представители этой профессии отвечают материально. В случае неправоты или неправомерности своих действий нотариус будет обязан возместить издержки и нанесенный ущерб сторонам договора на все 100%.

Залогом материальной ответственности нотариуса перед своими клиентами являются:

• Страховка профессиональной ответственности нотариуса;
• Коллективное страхование нотариальной палаты региона, к которой относится конкретный нотариус;
• Личные активы нотариуса;
• Средства Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.

Другие гарантии нотариуса

Как говорилось выше, на сегодняшний день нотариальные конторы могут предоставить высокий уровень сервиса и целый ряд дополнительных услуг.

Что касается сервиса «одно окно», то он подразумевает полное избавление клиента от надобности подачи проектов, заявок и документов на оформление сделки, а также ускоренный режим подготовки всех необходимых бумаг. В таком случае эти действия полностью перекладываются на нотариуса. К тому же Росреестр предусмотрел ускоренную процедуру регистрации прав собственности для нотариусов. Если документы предоставляются в электронном виде, то на их регистрацию уходит один день, если в бумажном - три дня.

Очень удобным и безопасным видом сервиса считается нотариальный депозит. Эта услуга подразумевает избавление клиентов от рискованных наличных операций. Теперь сторонам сделки не нужно больше арендовать банковские ячейки для сохранности крупных сумм, а затем транспортировать их в надлежащее место. Одна сторона договора попросту перечисляет деньги на депозит нотариуса, а он уже после регистрации права собственности перенаправляет их на счет второй стороны. Подобные услуги обеспечивают максимальную безопасность и сохранность денежных средств, так как нотариальный депозит защищен от банковского банкротства. К тому же, зачастую услуги нотариального депозита стоят в разы дешевле, нежели услуги банка.

Что должно быть в нотариальной конторе?

Стоит заметить, что все нотариальные конторы вносятся в специальный реестр РФ. Чтобы убедиться в наличии интересующего нотариуса в данном реестре, необходимо лишь ввести его данные (фамилия, имя, отчество) в поисковик официального сайта Федеральной нотариальной палаты. Если поисковик выдаст контакты (адрес, телефон) зарегистрированной на данное имя нотариальной конторы, то можно смело в нее обращаться.

В каждой нотариальной конторе на видном месте должна располагаться следующая информация:

1. ФИО нотариуса;
2. № приказа уполномоченного органа юстиции о назначении данного нотариуса на должность в определенный нотариальный орган;
3. Адрес и контакты данной нотариальной конторы;
4. График работы нотариальной конторы;
5. Телефон и адрес ближайшей нотариальной конторы;
6. Контакты нотариальной палаты, к которой относится данный нотариус;
7. Список нотариальных услуг, которые предоставляет нотариальная контора;
8. Прейскурант и порядок оплаты услуг нотариуса;
9. Список категорий граждан, относящихся к льготникам.

Какой нотариус оформляет сделки с недвижимостью?

Для оформления сделки, касающейся недвижимости, можно обращаться к любому нотариусу в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого она располагается. Другими словами, если недвижимое имущество находится, к примеру, в Екатеринбурге, то оформить сделку с ним можно в любой нотариальной конторе Свердловской области.

Какова стоимость услуг нотариуса на сделки с недвижимостью? Идентичны ли цены в разных нотариальных конторах?

Конечная такса на услуги нотариуса состоит из двух основных расчетов:

• Государственной расценки на те, или иные нотариальные услуги;
• Тарифа на правовые и технические услуги, установленного местной нотариальной палатой субъекта РФ.

Итоговая стоимость услуг нотариуса напрямую зависит от суммы сделки, а также является отражением той имущественной ответственности, которую берет на себя нотариус в процессе выполнения своих профессиональных обязанностей.

С недавних пор величина государственных расценок на нотариальные услуги, как и тариф на правовые и технические услуги, была значительно уменьшена. Таким образом, конечная стоимость услуг нотариуса стала намного привлекательнее, нежели аналогичные сервисы других посредников, господствующих на рынке недвижимости.

Что касается государственной расценки на услуги нотариуса, то она имеет одну и ту же величину во всех регионах и областях нашей необъятной Родины. Например, расценки на сделки, подпадающие под обязательное нотариальное оформление (доля в общей собственности), на сегодняшний день равняются 0,5% от стоимости сделки, при этом их величина не может превышать 20 тыс. р. и не может быть меньше 300 р. Другими словами, если предстоит продажа доли в недвижимости в размере 2 млн. р., то тариф будет оценен в 10 тыс.р.

Расценки на услуги нотариуса в сделках, не требующих обязательного нотариального оформления, четко обозначены в Основах законодательства РФ о нотариате.

К примеру, тариф на услуги нотариуса по продаже квартиры стоимостью 2 млн. р. будет равняться 9 тыс. р. Ну, а если речь идет о стандартной «хрущевке» в Москве стоимостью в 9 млн. р., то тариф на оформление такой купли-продажи составит 23 тыс. р.

Еще одной составляющей конечной таксы на услуги нотариуса является тариф на правовые и технические услуги нотариуса. Подобного рода услуги являются неотъемлемой частью всей работы нотариуса. В их список входят:

• Разработка проектов документов;
• Корректировка и анализ предоставленных клиентом проектов;
• Экспертиза предоставленных документов на соответствие действующему законодательству;
• Проверка соответствия содержимого документов намерениям и желаниям клиентов;
• Технические моменты создания, распечатки и хранения документов;
• Сверка данных в документах с электронными реестрами.

Такого рода расценки и тарифы ежегодно корректируются и устанавливаются региональной нотариальной палатой. Все расчеты палаты опираются на тарифы, установленные для данного региона Федеральной нотариальной палатой.

К примеру, в Москве тариф на подобные услуги при оформлении сделок с недвижимостью, требующих обязательного нотариального оформления, в 2017 году составил 5 тыс. р. При этом, в Татарстане соответствующий тариф равен всего лишь 4,1 тыс. р.

Все тарифы на правовые и технические услуги нотариуса размещены на официальных сайтах местных нотариальных палат или Федеральной нотариальной палаты.

У каждого нотариуса существуют льготные категории клиентов.

Когда привлекать к сделке риелтора, а когда нотариуса?

Риелтор и нотариус занимаются абсолютно разными вещами. Ответственность на них также лежит за совершенно противоположные действия.

В обязанности рие лтора входит поиск подходящей недвижимости, реального продавца или покупателя. Также риелтор выступает посредником между покупателем и продавцом в момент переговоров касаемо купли-продажи.

Нотариус же, в свою очередь, несет на себе другого рода ответственность. На его плечах лежит задача по подготовке и законному оформлению сделки.

В результате каждый из перечисленных профессионалов отвечает за свой спектр обязанностей, и лишь в купе они могут обеспечить качественный результат и удовлетворение потребностей клиента. Такой тандем уже длительный период времени обеспечивает законность и удобство операций на рынке недвижимости за рубежом.

Подлежат ли обжалованию действия нотариуса?

Действия или бездействие нотариуса можно обжаловать в судебном порядке. Посчитав действия нотариуса неправомерными, или получив отказ от нотариуса в их выполнении, клиент может обратиться в суд по месторасположению нотариальной конторы с жалобой на нотариуса. Есть один момент - подать жалобу клиент имеет право не позднее пяти дней с момента обнаружения ошибки в действиях нотариуса или с момента отказа последним в предоставлении своих услуг.

При условии удовлетворения жалобы клиента нотариусу придется совершить указанное действие, в котором он отказал клиенту, или суд может признать документ нотариально недействительным.