Причина возникновения ипотечного кризиса в сша и кто на этом заработал. Ипотечный кризис в сша Мировой финансовый кризис ипотечное кредитование

Американский ипотечный кризис 2007-2008 гг. - крах рынка недвижимости, а также всех ценных бумаг, связанных с ним. По своим разрушительным масштабам его сравнивают с Великой депрессией тридцатых годов прошлого века. Соединенные Штаты Америки - государство, от финансовой деятельности которого зависит стабильность во всем капиталистическом мире. Поэтому ипотечный кризис в США стал первым звеном обвала мировой экономики. И наша страна не осталась в стороне. Россия также пострадала от мирового кризиса. Причины ипотечного кризиса в США, а также его последствия для мировой экономики разберем подробно в данной статье. Но сначала немного о понятии с точки зрения экономической теории.

Понятие

Ипотечный кризис 2008 года в США - обвал рынка недвижимости вследствие увеличения просрочек и невыплат по высокорискованным ипотечным кредитам. Он сопровождался массовым изъятием недвижимости в пользу банков и кредитных организаций. Этот кризис многие видные экономисты называют «аферой века». Со времен Великой депрессии американские ценные бумаги не обесценивались с такой стремительной скоростью, что привело к сильнейшему падению биржевой активности.

Ипотечный кризис в США привел к массовому банкротству крупнейших мировых инвестиционных банков, страховых компаний. Следовательно, это и стало началом конца неокапиталистической системы мира, которая была сформирована к двадцать первому веку. Последствия этого события не преодолены и до настоящего времени, а Россия и вовсе не может вернуться на докризисные показатели экономического развития. Поэтому справедливо можно отметить тот факт, что ипотечный кризис в США 2008 года завершил эпоху мирового классического капитализма в том виде, в котором он был до этого. Весь мир понял, что банкиры, трейдеры и биржевики без вмешательства государства не способны саморегулироваться.

Общие черты с Великой депрессией

Если сравнить ипотечный кризис в США 2008 года и Великую депрессию, то можно найти две общие черты между этими двумя потрясениями:

1. Чрезмерные спекулятивные действия в биржевых и банковских сферах. Фактически получалось то, что весь финансовый сектор обслуживал исключительно игру на бирже, т. е. все участники рынка заинтересованы не в развитии реальных секторов экономики, а в развитии «виртуальных сфер», которые были оторваны от реального положения дел в экономике.
2. Запоздалая реакция государственных и контролирующих органов на кризисные явления. Существуют теории, что по тем или иным причинам это происходило целенаправленно. Ради личной заинтересованности финансовые регуляторы и контролирующие инстанции закрывали глаза на явные следы нездоровой ситуации на рынке и не предпринимали никаких мер для корректирования экономического курса.

Уоррен Баффет о кризисе

Крупнейший мировой инвестор Уоррен Баффет назвал ипотечный кризис 2008 года в США самым большим спекулятивным рыночным пузырем из когда-либо им виденных. Об этом он заявил в 2011 году во время дачи показаний в Комиссии по расследованию причин кризиса. На вопросы Комиссии он заявлял, что вся Америка и весь мир убедили себя в том, что рост цен на недвижимость будет продолжаться вечно и никогда не будет его падения. Такое состояние эйфории и массового психоза не поддается никакому логическому объяснению. Последний раз крупнейшие мировые банкиры и финансовые магнаты пребывали в таком состоянии во время тюльпаномании в Нидерландах в XVII веке.

Причины ипотечного кризиса в США 2008 года

Почему одна из самых стабильных, честных и открытых экономик мира превратилась в финансовую пирамиду? Теорий много. Банкиры обвиняют в этом государство, которое не обеспечило регуляторную политику. Государственные чиновники перекладывают вину в искусственном раздувании «пузыря» на трейдеров и брокеров. Возможно, правы и те, и другие, но помимо этих, практически в каждом исследовании про ипотечный кризис упоминаются еще и следующие причины:

1. Рост внешних инвестиций в американскую экономику.
2. Изменение в законодательном регулировании банковской системы.

Охарактеризуем подробнее каждый из этих пунктов.

Рост внешних инвестиций

С 2002 по 2005 г. в американскую экономику хлынул огромный поток денег. Он был связан с крупнейшим ценовым бумом на углеводороды. Все экспортеры нефти и газа получили огромные сверхдоходы, которые необходимо было разместить в «тихой гавани» для сохранения. Помимо экспортеров нефти и газа, к подобным целям стремились быстроразвивающиеся страны Азии. В первую очередь Китай.

Влияния внешних инвестиций на кризис

Рост внешних инвестиций, по мнению многих известных экономистов, и спровоцировал ипотечный кризис. Однако как можно связать эти два явления? Они не поддаются никакому логическому объяснению. Однако видные экономисты США выдвинули две теории:

1. На конец 2004 года дефицитный баланс США составлял около 6 % ВВП. Из этого следует, что американцы больше потребляли, чем производили. Но и это еще не главное: американцы больше тратили, чем зарабатывали. При огромном денежном притоке из других стран этот баланс приводится в равновесие. Эту теорию поддерживал председатель Федеральной резервной системы Бен Бернанке. Он и вовсе предлагал разбрасывать доллары прямо с вертолета, так как их наблюдалось избыточное количество в американской экономике. Фактически американцы обвинили в раздувании всемирного мирового кризиса не собственных трейдеров, которые искусственно раздули «пузырь», не собственных граждан, которые, не имея достоточно дохода, набирали в ипотеку по несколько дорогостоящих особняков, а третьи страны, которые размещали свои денежные средства в американской экономике.
2. Вторая теория основана на целенаправленном привлечении иностранного капитала за счет высокого уровня потребления в США. При падении экспорта оно должно удовлетворяться займами у иностранного производителя.

Отличие первой теории от второй заключается лишь в первопричине. Согласно первой, ипотечный кризис спровоцировался в результате массового чрезмерного потребления, которое было вызвано привлечением иностранного капитала. Согласно второй, привлечение инвестиций, наоборот, было вызвано высоким чрезмерным потреблением. Т. е. в любом случае виноваты третьи страны, которые размещали свои денежные резервы в американской экономике. Пока пенсионеры в Нигерии или России жестко ограничивались в доходах в своих странах, в это время миллионы американцев брали в кредит за счет резервов этих самых стран всё, что им вздумается: дорогие машины, бриллианты, коттеджи. При этом у некоторых не было даже стабильной работы.

США имели к середине двухтысячных годов огромные свободные средства. Инвесторов не удовлетворял низкий процент по казначейским облигациям. Нужен был новый товар, который станет намного выгоднее, но в то же время будет надежным. Таким товаром стала недвижимость.

Изменение в законодательном регулировании банковской системы

Ипотечный кризис в Америке, возможно, и не случился бы, если бы не вторая причина - изменения законодательства в банковской сфере. Дело в том, что американцы очень хорошо усвоили уроки Великой депрессии. Ее причиной были коммерческие банки, которые использовали деньги вкладчиков для покупки ценных бумаг на бирже. Тогда они все время росли в цене, поэтому банки привлекали все свободные средства для этого. Естественно, когда цены пошли вниз, то образовались «бюджетные дыры». Банки фактически спустили все средства вкладчиков на бирже. Ситуация напоминает современные паевые инвестиционные фонды. Инвесторы вкладывают деньги, зная, что компании будут вкладывать их средства в различные акции. Т. е. инвесторы заранее знают о том, что есть риск потерять все, однако прибыль по таким финансовым операциям выше. Ситуация с депозитами несколько иная: люди открывают их ради сохранения своих средств в ущерб возможной выгоде.

После Черного четверга для предотвращения произвола банкиров осенью 1929 года был принят закон Гласса - Стиголла. Согласно ему произошло четкое разделение банков на коммерческие и инвестиционные. Теперь люди четко знали, что коммерческим банкам запрещена торговля ценными бумагами любым способом. Помимо этого, введено обязательное страхование депозитных вкладов в случае разорения банков. Что-то подобное ввело российское правительство после того, как кризис разразился в нашей стране. Но об этом мы поговорим чуть позже.

Итак, кризис ипотечного кредитования мог бы и не наступить, если бы закон Гласса - Стиголла не решились отменить. Дело в том, что объем свободного капитала на рынке США был огромен. По разным оценкам, он составлял от 50 до 70 трлн долларов. Инвестиционные банки были просто не в состоянии освоить эти суммы, и многие средства оказались в коммерческих банках. Последние были в невыгодном положении: инвестиционные банки извлекали прибыль, вкладывая в ипотечные долговые бумаги, с 1982 года ипотечные займы стали выдавать другие коммерческие организации, которые не имеют статуса федеральных банков.

Коммерческие финансовые учреждения начали лоббировать закон, который получил название Грэмма - Лича - Блайли, или Закон о модернизации. Ограничения коммерческим банкам после Великой депрессии были отменены. Теперь банки имели право на создание коммерческих холдингов, которые одновременно могли вести и коммерческую, и инвестиционную, и страховую деятельность. Т. е. фактически принимать депозиты, вкладывать их в высокорискованные инструменты и при этом сами же себя страховать. Схема, гениальная по своей простоте, открывала полный карт-бланш банкам.

Одно лишь это неминуемо могло привести к разрушительным для мировой экономики последствиям. Но и это еще было не всё: одновременно ограничили права государственных регуляторов и контролирующих органов. Фактически ипотечный кризис 2008 года был предрешен этими действиями, так как в этих условия по теории равновесия Нэша каждый будет извлекать максимальную сиюминутную прибыль, не думая о долгосрочных последствиях.

Субстандартное кредитование

Разрешение коммерческим банкам вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги в совокупности с ограничениями государственных контролирующих организаций - это еще полбеды. Ситуацию усугубила жадность банкиров. Дело в том, что для одобрения ипотеки у заемщика должно было уходить не более 6-8 % от общего дохода на покрытие ипотеки. Согласимся, что процент довольно приемлемый. Особого давления на личный бюджет он не оказывает. Однако проблема для банкиров была в том, что таким условиям соответствуют слишком мало, с их точки зрения, заемщиков. Было решено понизить планку обязательных требований. Такие кредиты получили название субстандартных, т. е. в переводе на нормальный язык нестандартных или ненормальных.

Виды субстандартных кредитов

Весь цинизм американских банкиров заключался в том, что вводились несколько видов субстандартных кредитов:

1. С плавающей процентной ставкой. Он предполагал длительное время уплачивать только основные проценты, а не основную сумму. Подобная схема, к слову сказать, действует в России и сегодня.
2. Выбор клиентом варианта оплаты. Замысел этого кредита просто поражает изобретательностью: заемщик сам выбирает сумму ежемесячного взноса, а невыплаченные проценты могут прибавляться к основному долгу. Почти 10 процентов всех ипотечных кредитов было заключено таким образом. По этой схеме любой безработный мог оформить себе в ипотеку огромную виллу на берегу моря за несколько миллионов долларов, платя лишь несколько сотен долларов в месяц. И такие случаи не были редкостью.
3. Возможность погашения большей части долга в конце срока. Естественно, что в конце срока не у всех оказывалась на руках нужная сумма и др.

Только лишь эти три схемы ипотечного кредитования могут повергнуть в шок любого экономиста. Но маховик закрутился, и изобретательность только набирала свои обороты. Апофеозом всей системы стали займы без активов и доходов. Т. е. фактически любому безработному бомжу, техасскому переселенцу, многодетной матери-одиночке, живущей на пособие и еле-еле сводящей концы с концами, могли оформить в ипотеку абсолютно любую недвижимость. Эти кредиты получили название «мусорных», так как сами банки понимали, что никто не будет платить по своим обязательствам, но их заинтересованность была не в отдаче, а в выдаче: на каждый ипотечный кредит продавалась долговая бумага, которая просто сметалась на бирже «голодными инвесторами». Банки, выдававшие кредит, имели прибыль именно с них, а не с возврата ипотек. Чтобы это понять, нужно знать процентную ставку по казначейским облигациям - в среднем 0,5-1 % в год и процентную ставку по кредитам - 3-4 % в год. Следовательно, из ипотеки создавались фактически ценные бумаги - деривативы, которые котировались на рынках. Грандиозную аферу с выдачей «мусорных» кредитов никто даже не мог себе представить.

Спекуляция на деривативах - финальных апофеоз ипотечного кредитования

Кульминацией всей этой системы стало поведение биржевых спекулянтов. Деривативы - абсолютно невозвратные ипотечные кредиты, возведенные в ранг ценных бумаг, - показались спекулянтам бесконечным источником прибыли. Получилось так, что деривативы превратились в абсолютно обособленные ценные бумаги, которые начали жить собственной жизнью. Тюльпаномания XVII века в прямом и в переносном смысле этого слова оказалась цветочками по сравнению с аферой 2008 года. В XVII веке на биржах хотя бы торговали цветами, которые все же реальный предмет. Деривативы - это долги, которые никто и никогда не сможет вернуть, но при этом эти долги имеют огромную ценность на биржах. Дальше, как говорится, больше. Под обеспечение деривативов создавались новые ценные бумаги - CDO, под них выпускались новые - CDO на CDO.

Почему стала возможна столь гигантская афера века?

Причин, по которым из ипотечных долгов раздули гигантскую по своим масштабам аферу, было несколько:

1. В ней приняли участия сразу несколько экономических субъектов: коммерческие и инвестиционные банки, биржевые брокеры, крупные хедж-фонды, ведущие рейтинговые агентства, страховые компании. Ранее каждый из них занимался своим делом, и они редко пересекались для подобных целей. Получился некий стереотип взаимной гарантии, но на практике каждый выжимал из этого максимум прибыли, не думая о последствиях.
2. Ипотечные бумаги превратились в ценные бумаги. Никто не имел опыта работы с ними, не знал о том, каким образом оценивать риски, стратегии и т. д.
3. Откровенный сговор банков, крупных хедж-фондов и ведущих рейтинговых агентств. Последние, испытывая конкуренцию на рынке, закрывали глаза на всё, лишь бы клиенты не ушли к конкурентами. На практике сработала теория равновесия Нэша, по которой каждая компания, не доверяя честности конкурента, участвовала в сговоре.

Последствия

Последствия ипотечного кризиса в США были тяжелы. Пострадала вся мировая финансовая система. Человечество за последние четверть века не сомневалось в эффективности капиталистической системы. Многие страны объявили о дефолте, были разорены многие крупнейшие страховые компании и международные банки. Среди них - всемирно известные Lehman Brothers и Bear Stearns. Многие объявили о слиянии. Уменьшились частные накопления и сбережения граждан США. Кризис затронул все сферы экономики США, что повлекло за собой мировой кризис.

Около миллиона американцев были не в состоянии обслуживать кредиты. Они были вынуждены оставить жилье банку. На рынок выбросили огромные фонды недвижимости. Целые улицы и кварталы буквально «вымерли» после кризиса. Около 100 тыс. семей были вынуждены оставить свои дома. Естественно, что цены на недвижимость резко ушли вниз. Далее пострадал строительный сектор экономики, он потянул машиностроение и т. д. Принцип домино распространился на все сферы.

Последствия для нашей страны

Ипотечный кризис в России в 2008 году стал отголоском вышеперечисленных событий. Конечно, у нас не было таких масштабных последствий, как в США. У нас банки заинтересованы в возврате именно кредита, а не в продаже ценных ипотечных бумаг. Для России губительным оказался демпинг цен на недвижимость, так как свободные инвесторы начали покупать значительно подешевевшее жилье в США. Ипотечный кредит в кризис в России оказался под угрозой потому, что американский кризис ударил больше по финансовому сектору нашей страны, чем по недвижимости.

В нашей стране настоящий ипотечный кризис наступил по причине резкой девальвации национальной валюты в 2014 году. В результате стоимость кредита по валютным ипотекам увеличилась в несколько раз. Фактически за один год заемщики потеряли до 15 лет выплат по ипотеке. И государство не собирается помогать пострадавшим гражданам, так как в свое время оно предупреждало их о том, что брать ипотеку нужно в той валюте, в которой получаешь заработную плату.

Кризис на рынке недвижимости в США спровоцировал кризис американской и мировой финансовой системы. Чтобы разобраться, почему это произошло и возможно ли этого избежать в будущем, обозреватель «РИА Новости» Наргиз Асадова отправилась в Майами - один из наиболее пострадавших от ипотечного кризиса городов США.

Жизнь в кредит

Марина с мужем живут в очень красивом фешенебельном городке Бока Ратон недалеко от Майами. Ухоженные клумбы, всегда подстриженные газоны, пальмы, теннисные корты и бассейны.
Покупка большого двухэтажного дома в таком районе 15 лет назад обошлась новым иммигрантам в $265 тыс. Как и все американцы, они взяли кредит в банке.

Ты очень быстро привыкаешь к американскому образу жизни. Дом в кредит, машина в кредит, мебель в кредит, даже продукты питания и те можно купить в кредит. Но хорошо жить в кредит, когда экономика работает нормально… Мы только потом поняли, что американцы дома покупают не так, как мы: понравился - берем. Они все просчитывают на несколько лет вперед, чтоб понимать, сколько они на этом доме заработают, - говорит Марина.

Покупка собственного дома считалась в Америке самым выгодным вложением средств. Поскольку цены на недвижимость до 2006 года все время росли, а кредиты дешевели, дом зачастую становился кормильцем семьи. Каждые два года у среднестатистического американца на кредитной карточке накапливалась задолженность в $15-20 тысяч (подарки на рождество и день рожденья, покупка мебели, колечко жене на день Святого Валентина все делалось в кредит). Тогда на выручку приходил дом, который за эти два года вырос в цене. Его владелец шел в банк и перезакладывал свой дом: продавал свой дом себе же за большие деньги, получая разницу в $10-20-30 тысяч, как продавец. Банки тоже зарабатывали на сделке $5-10 тысяч. Таким образом, рост цен на недвижимость обеспечивал рост потребления и рост экономики в целом.

Марина с мужем дом продавать не собирались. Но в 2006 году, когда подрос сын, Марина решила продать дом и расселиться.

В ноябре 2006 года рынок уже стоял. Я выставила дом на продажу, люди приходили, смотрели, но не покупали. Я стала постепенно снижать цену, но дом все равно не продавался. Так прошел год. К тому времени из-за кризиса муж потерял свой бизнес. На содержание дома уходили огромные деньги: стрижка газонов, налог на собственность, ипотека, счета за воду и электричество. Первое время мы боролись, продавали золото, ковры, картины, посуду, занимали у родственников. Доходило до смешного: продаешь за копейки кольцо от Tiffany, чтобы заплатить за свет.

Из трех машин (два Мерседеса и Лексус), которые семья приобрела тоже в кредит, они смогли сохранить только одну.

А у нас тут машина - это твои ноги. Ты никуда не можешь добраться без машины: ни в магазин, ни в банк, ни к друзьям. Ведь общественного транспорта у нас нет.

Два года Марина безуспешно пыталась продать свой дом. В этот момент, по данным газеты The New York Times, цена на недвижимость во Флориде упала в среднем на 30%, 58% выставленных на продажу домов не находили покупателя. В какой-то момент Марина с мужем уже не смогли заплатить по счетам. Их кредитная история была разрушена.

Банк прислал уведомление, что за неуплату процентов по кредиту может забрать дом и выставить его на аукцион. Тогда Марина решила прибегнуть к процедуре short sale.

Обычно, когда продаешь дом, то надо его продать так, чтобы вернуть банку долг за ипотеку, плюс заплатить за передачу прав собственности тысяч десять долларов, плюс еще какие-то налоги, проценты и так далее. Но таким образом дома на рынке уже не продаются.

В 2007-2008 годах у банков уже накопилось огромное количество домов, которые были отняты у неплательщиков, но продать их было совершенно невозможно, поскольку предложение во много раз превышало спрос. Поэтому, чтоб вернуть хоть какие-то средства, некоторые банки шли на процедуру «коротких продаж», позволяя владельцу продавать дом за меньшее количество денег, чем то, что он должен банку.

Марина нашла покупателя, готового заплатить за ее дом $350 тысяч, хотя ее долг банку составлял уже $532 тысячи. Банк долго рассматривал предложение: количество сотрудников в банке было сокращено из-за кризиса и все оставшиеся оказались завалены бумагами. В итоге был вынесен вердикт - $450 тысяч и не меньше.

Через 45 дней Марине опять пришло уведомление о том, что ее дом выставлен на аукцион и уйдет с молотка. Ей удалось найти покупателя на этот раз на $375 тысяч. Аукцион остановили. Но банк продолжал настаивать на цене $450 тысяч.

Когда банк выставил наш дом на аукцион в третий раз, они даже не стали присылать нам уведомление. Мы узнали об этом совершенно случайно. Право собственности на дом тебе уже не принадлежит, это собственность банка. Они могут прийти поменять замки и выгнать тебя из дома за 20 минут.

Такие аукционы проходят сегодня по всей стране. Но банкам редко удается продать на них недвижимость. Поскольку покупатели не имеют возможности посмотреть на дом до его покупки на аукционе, а цену приходится платить не ниже рыночной. Очень часто озлобленные и загнанные в угол бывшие владельцы домов специально устраивают разгром в домах: заливают бетон в унитазы, вырывают розетки и плинтуса, делают дыры в стенах. Некоторые банки даже предлагают своим должникам 500 долларов за то, чтобы они не портили покидаемые ими дома.

Чтобы избежать аукциона, Марина объявила банкротство.

Процедура банкротства происходит в суде, и кредиторы не имеют право предъявлять претензии до тех пор, пока судья не примет решение. Суды завалены этими делами, так что можно еще прожить в доме 5-8 месяцев, пока тебя не выселят окончательно.

На грани банкротства в США сейчас находятся до 9 млн владельцев домов.

«Всех сгубила алчность»

Когда спрашиваешь Марину, почему все это произошло, она уверенно отвечает:
- Всех сгубила алчность. Банки соблазняли людей дешевыми и доступными кредитами, порою даже не проверяя толком кредитную историю человека и его уровень дохода. У нас говорили, чтобы получить кредит, достаточно, чтобы у тебя был пульс. А люди стали приобретать дома, несмотря на то, что их заработок не позволял этого сделать. Они надеялись, что благодаря росту цен на недвижимость, они поплатят процент за ипотеку пару лет, а потом продадут дом и заработают деньги. Все гонялись за легкими и быстрыми деньгами.

Как сказал один американский экономист, мыльный пузырь на рынке недвижимости, который начал раздуваться в середине 90-х годов, был «великим национальным экспериментом», «способом запрячь изобретательность капиталистической системы для того, чтобы дать шанс семьям с низким доходом, меньшинствам и иммигрантам приобрести собственное жилье».

И причина надувания этого мыльного пузыря - вовсе не ипотечное кредитование. Благодаря ипотеке количество владельцев собственных домов в США с 40-х по 60-е увеличилось с 45% до 65%. В 70-х, когда спрос на ипотеку стал превышать предложение, правительство придумало новую схему, как сделать кредиты на покупку жилья более доступными. Банки предлагали гражданам ипотечный кредит на 30 лет с фиксированным процентом ежемесячных выплат (под 5-7%), после чего тысячи таких ипотек объединялись в одну ценную бумагу и перепродавались инвестору. Таким образом, инвестору переходило право на получение дохода от ипотек (процент, который платили заемщики), а банк получал «живые» деньги и ежемесячный фиксированный доход за обслуживание ипотеки (они обязались следить за тем, чтоб проценты по кредитам платились вовремя, собирали их, рассылали письма и т.д., за что инвестор им платил, условно, 35 долларов за одну ипотеку). Эти «живые» деньги банк снова мог давать в долг для приобретения жилья.

Помимо банков ипотечные кредиты выдавали государственные компании (позже ставшие частными) Fannie Mae, Ginnie Mae и Freddie Mac. Они же часто выступали инвесторами, покупавшими ценные бумаги, обеспеченные ипотеками, у частных банков.

Однако эта схема приносила ограниченный доход всем участникам этих операций и лишь незначительно стимулировала приобретение гражданами нового жилья. Все изменилось в 80-х, когда на Wall Street был придуман новый механизм зарабатывать деньги на ценных бумагах, обеспеченных ипотекой. Этот механизм назывался CMO (collateralized mortgage obligation) - облигации, обеспеченные другими ценными бумагами, в основе которых лежит закладная. Пул из 100 тысяч ипотек нарезался на несколько траншей, которые продавались по отдельности инвесторам. Каждый транш имел разный доход и разный срок действия. Этот продукт был более гибким и стал пользоваться большим спросом на финансовом рынке. Но в тоже время оценить рискованность этих бумаг в условиях развивающегося рынка было гораздо сложнее. Пока цены на недвижимость росли, этого никто не замечал. Система вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными, приносила многомиллиардные доходы банкам, брокерам, строителям, Wall Street, Fannie Mae и Freddie Mac, а кредиты на жилье становились все более доступными и дешевыми.

После обвала на рынке Nasdaq и терактов 11 сентября 2001 года, американская экономика вошла в период рецессии. Чтобы подстегнуть экономику администрация Джорджа Буша снизила ставку процента. Это действительно увеличило, и спрос, и предложение на рынке. С 2001 по 2002 год строительство ипотечного жилья выросло на 6%. В 2003 году Федеральная Резервная Система США снизила ставку процента до рекордного уровня 1%. Фиксированный процент на 30-летнюю ипотеку упал до 5,8%.

Стремясь заработать как можно больше денег банки и инвесторы с Wall street начали давать ипотечные кредиты людям, без постоянного дохода. Такие ипотеки назывались subprime. Риск был оправдан, поскольку цены на недвижимость все время росли, и если заемщик не мог больше платить проценты за ипотеку, дом можно было всегда продать, заработав на этом неплохие деньги. Поскольку subprime кредиты были более рискованными, их выдавали под больший процент. А значит, ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами, были более доходными. В результате доля subprime кредитов от общего количество ипотек на рынке резко возросла с 7,2% в 2001 до 20,6% в 2006 году. Со своей стороны администрация Джорджа Буша подстегивала Fannie Mae and Freddie Mac выкупать ценные бумаги, обеспеченные subprime ипотеками, чтобы еще больше стимулировать спрос на рынке недвижимости.

Появилось огромное количество инвестиционных банков, специализировавшихся на выдаче subprime ипотек, - говорит брокер компании Globelend Mortgage Алекс Рошко, - Например, New Century Financial выдавал кредит на покупку дома стоимостью $500 тысяч работнику McDonalds с зарплатой $35 тысяч в год.

Конечно, банки виноваты, что так безответственно выдавали кредиты без проверки финансового положения человека. Но я считаю, что люди виноваты больше. Они просто кинули своих кредиторов. Ведь сколько было случаев мошенничества! Когда эти умельцы брали какого-нибудь дядю Васю под забором, оформляли на него кредит на несколько домов, платили за него небольшой фиксированный процент первый год, чтоб потом продать все эти дома и заработать.

Еще одной особенностью subprime ипотек было то, что их выдавали под низкий фиксированный процент на первые два года, а потом ставка росла в зависимости от ситуации на рынке.

К 2005-2006 году все те люди, которые покупали дома в кредит, желая их выгодно продать через пару лет, выставили свои дома на продажу. Предложение на рынке недвижимости резко увеличилось, и цены пошли вниз.

Дома продать стало сложно, а проценты за ипотеку значительно выросли, поскольку с 2004 года ФРС начала поднимать ставку процента. Семьи с невысоким и непостоянным доходом, которые брали subprime ипотеки, лишились возможности делать ежемесячные отчисления в банк. Кризис subprime ипотеки потянул за собой кризис обычной ипотеки. Даже люди, принадлежавшие к среднему классу, перестали платить проценты за кредит. Банки не могли собрать деньги с должников, чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами. Инвесторы вдруг обнаружили, что все эти ценные бумаги ничем не обеспеченны. Но поскольку рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, был существенной частью финансовой системы США, то ситуация на рынке недвижимости спровоцировала общий кризис американской экономики.

План Обамы

Первая правительственная программа помощи населению Нope for homes была принята еще в августе 2008 года. Администрация Джорджа Буша выделила $350 млрд банкам, чтобы они могли модифицировать ипотеку в соответствие с новыми ценами на жилье и экономической ситуацией заемщика.

За время существования этой программы только 45 человек смогли модифицировать свою задолженность: у них было сокращено тело кредита и зафиксирована постоянная ставка процента по нему. Миллиарды долларов еще не были потрачены, поскольку банки очень неохотно идут на модификацию ипотек., - рассказывает Алекс Рошко, который возглавляет компанию Credit Modification America Corporation, занимающуюся модификацией ипотек.

Со своим планом спасения владельцев домов от банкротства выступил и Барак Обама.

Правительство предложило выделить $75 млрд, которые помогут 4 миллионам владельцам домов модифицировать свою ипотеку таким образом, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 31% дохода семьи. Эта программа должна помочь пяти миллионам американцам, чьи ипотеки держат компании Fannie May и Freddie Mac, перефинансировать (перезаложить) свои дома с учетом их нынешней рыночной стоимости. Чтобы восстановить доверие рынка к самым крупным держателям ипотек Fannie May и Freddie Mac государство вливает в них по $200 млрд. Обязательное условие для участия в программе Обамы - чтобы владелец дома в нем жил. Эта мера призвана предотвратить спекуляцию на рынке недвижимости в будущем.

Кроме того, банки, а также компании Fannie May и Freddie Mac вернуться к более консервативной оценке кредитоспособности заемщиков средств.

В интервью на прошлой неделе президент США Барак Обама заявил, что финансовый рынок будет подвергнут более жесткому регулированию. «Wall Street будет и впредь большой и важной частью нашей экономики такой же, как в 70-е и 80-е годы. Но он уже не будет составлять половину нашей экономики», - заявил Барак Обама.

Меры, предпринятые администрацией, уже дают свои первые результаты.

Сейчас рынок недвижимости во Флориде достиг своего дна, - считает владелица компании Rapid Realty, Inc. Виктория Блинтсер, которая специализируется на сделках short sale- Это хорошо понимают инвесторы из Дубая, России и других стран, которые приезжают сегодня в Майами и покупают дома и квартиры по этим низким ценам.

Специалисты считают, что с июня 2009 года банки потихоньку начнут выдавать кредиты, что оживит ситуацию на рынке недвижимости. Хотя предыдущих темпов роста уже не будет.

Центробанк заявил об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке. Если он лопнет, Россию накроет кризис, аналогичный тому, что произошел в США в 2008 году. Чтобы не допустить нового удара по экономике, в ближайшее время планируется ужесточить правила выдачи ипотеки.

The Village рассказывает, чем вызваны опасения Центробанка, насколько реальна угроза и стоит ли бежать за кредитом на покупку жилья уже сейчас.

Что напугало Центробанк

Поводом для паники послужила новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Оно полагает, что к 2020 году сумма выданных россиянам ипотечных кредитов увеличится с нынешних 4,8 триллиона рублей до 10 триллионов. Согласно прогнозу , на фоне рекордного снижения ставок уже в 2018 году желающие сменить жилье возьмут примерно в полтора раза больше кредитов - как в количественном, так и в денежном выражении. Речь идет об 1,6 миллиона ссуд на 2,8 триллиона рублей.

Центробанк , что прогнозируемый АИЖК рост ипотечного рынка невозможен при сохранении качества кредитов. Поэтому выдача денег такими темпами может привести к появлению пузыря. На это уже обратил внимание и президент страны Владимир Путин. В АИЖК же настаивают, что причин для беспокойства нет.

Может ли повториться кризис

Алексей Новиков

руководитель ипотечного центра Est-a-Tet

Спрос на ипотеку вполне может вырасти в полтора раза. Сегодня примерно половина сделок проходит с привлечением ипотеки. И чем ниже сегмент жилья, тем выше процент ипотеки. В экономклассе этот показатель достигает 75 %, в комфорте - 52 %, в бизнес-классе - 35 %, а в элитном сегменте - 14 %. Пузырь может возникнуть, если рынок ипотеки увеличится в три раза, но в таком случае его вовремя и грамотно смогут приостановить и урегулировать путем ужесточения требований к заемщику.

Елена Сударикова

Если посмотреть на статистику, то отчетливо видно, почему ипотека стала привлекательнее: средняя ставка по кредитам на покупку недвижимости в январе 2016 года составляла 14,71 %, в декабре того же года - 13,52 % , а сейчас - 11,11 % годовых. Ставка снижается, значит, ипотека становится доступной для большего числа граждан. И их интерес понятен: большинство россиян сейчас не могут приобрести недвижимость без помощи банка. В результате ипотека растет ускоренными темпами. Если предположить, что снижение ставок продолжится, то обозначенный в стратегии АИЖК рост может оказаться вполне вероятным.

В России речи об этом нет. И в ближайшую пятилетку не будет

Андрей Хохрин

Сомнительно, что выдача кредитов будет расти такими темпами. Люди активно берут ипотеку, когда дорожает недвижимость. Возникает иллюзия, что ты тратишь меньше, чем получаешь. А с 2014 года рублевые цены на недвижимость только снижаются. Долларовые просто рухнули. К тому же не исключаются ослабление рубля и рост кредитных ставок. Да и сами ставки - не 5 % годовых. Ипотека сейчас - путь для объективно нуждающихся.

В 2007 году, когда последовательно рухнули Fannie Mae и Freddie Mac, в США уже на протяжении десяти лет наблюдался стремительный рост цен на недвижимость. Этот рост сперва послужил причиной закредитованности рынка, а затем сам же и поддерживался растущей закредитованностью. Обвал произошел в форме схлопывания классического кредитного пузыря. В России сейчас речи об этом нет. И в ближайшую пятилетку не будет.

Михаил Куликов

В Америке до 2008 года банки в большом объеме предлагали ипотечные программы без первоначального взноса. Кредиты выдавали фактически неплатежеспособным гражданам. И число покупателей, оформлявших ипотеку, было весьма значительно - это были почти все американцы, приобретавшие жилье. Чем все это закончилось, мы знаем - жесточайшим кризисом.

В нашей стране сейчас совершенно иная ситуация: программы без первоначального взноса - исключение из правил, количество ипотечных покупателей не настолько значительно, а банки гораздо серьезнее рассматривают заемщиков на предмет платежеспособности. Они ориентируются на опыт предыдущего кризиса, когда даже те финансовые организации, что считались незыблемыми столпами, в итоге обанкротились.

Стоит ли поторопиться с оформлением ипотеки

Михаил Куликов

директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»

По нашим прогнозам, новые ограничения Центробанка благотворно повлияют на рынок недвижимости и, возможно, даже приведут к увеличению числа ипотечных сделок. Причина вот в чем: из-за заемщиков, берущих ипотеку с минимальным первоначальным взносом или без него и впоследствии зачастую задерживающих выплату по кредиту, банки несут убытки и в результате не могут сильно снижать ставки. Если же проблемных заемщиков из-за ужесточения условий выдачи кредитов будет меньше, то сократятся риски банков, и они с большей охотой пойдут на снижение ставок. В особенности в русле инициатив Центробанка по уменьшению ключевой ставки.

Кроме того, в 2018 году продолжится снижение цен на «вторичке». Основные причины - низкий уровень платежеспособности населения и его неуверенность в стабильности своего материального положения, а также жесткая конкуренция вторичного рынка с сегментом новостроек.

Тем, кто не умеет копить, лучше обратиться за кредитом уже сейчас

Елена Сударикова

руководитель отдела анализа банковских продуктов портала Banki.ru

С нового года начинает действовать ограничение, направленное на снижение риска появления пузыря: для кредитов с первоначальным взносом менее 20 % будет устанавливаться повышенный коэффициент риска - 150 %, менее 10 % - 200 %. Это означает, что банкам придется повысить либо минимальный взнос, либо ставку. Сами банки в этом не видят ничего страшного, так как сегодня доля таких кредитов по разным данным невелика: около 5–6 % от общего количества, хотя четверть всех предложений банков сегодня предусматривают возможность низкого первоначального взноса.

Поэтому тем, кто не умеет или не любит копить, и рассчитывал в 2018 году взять ипотеку, имея на руках менее 20 % стоимости недвижимости, возможно, стоит обратиться за кредитом уже сейчас, пока не вступили в действие поправки регулятора, а банки не скорректировали условия по своим программам.

Андрей Хохрин

начальник управления по работе с состоятельными клиентами «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»

Новых ограничений не будет. Пустующее жилье нужно продавать. Программа реновации - косвенное свидетельство, что новый жилищный фонд нуждается хоть в какой-то продаже. Ставки снизятся, наверное, процентов до шести. Низкая инфляция и низкий же потребительский спрос - в помощь. Так что выбирайте ипотеку неспешно, смело торгуйтесь с банками и ждите улучшения условий.

Надежда Косарева , президент фонда «Институт экономики города»,
Андрей Туманов , к.э.н., руководитель проекта фонда «Институт экономики города»

Разразившийся в последнее время кризис на рынке ипотечного кредитования в США пока еще не оказал влияния на российскую ипотечную систему, формирующуюся по «американской» модели ипотечного кредитования. Однако молодой, но стремительно развивающийся российский рынок ипотечного кредитования (за 2006 г. объем задолженности по ипотечным кредитам увеличился в 4,4 раза), и ипотечных ценных бумаг в будущем может также испытать подобные потрясения. Какие же уроки для России можно извлечь из анализа причин и последствий американского кризиса?

Рынок ипотечного кредитования в России в цифрах

Ипотечные кредиты предоставляют более 520 кредитных организаций, а объем выданных ипотечных кредитов только за 2006 год превзошел объем 2005 года в 6,2 раза и составил 264 млрд. руб. Доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП в 2006 г. составила около 1%, утроившись по сравнению с 2005 г. В США этот показатель составляет около 60%, а в Европе - более 20%. В конце 2006 г. были осуществлены первые сделки по рефинансированию ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. На данный момент зарегистрировано 7 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 27,6 млрд. руб. В первом полугодии 2007 г. ипотечные кредиты выдавались в среднем под 13% в рублях или 11,2% в иностранной валюте на средний срок в 16,3 и 15,5 лет соответственно. (По данным Банка России и ИБ «Траст»)

Ипотечный кризис в США связан с событиями, происходящими в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования - сегменте нестандартного кредитования.

Нестандартное кредитование («subprime market») - это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.

Как правило, у нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т.е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро (FICO score менее 660), зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов.

Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, т.к. они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.

В 2006 г. нестандартные кредиты составили 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. - только 6%. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой каждый год начиная с третьего. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Хронология развития ипотечного кризиса

Октябрь 2005 г. - средняя стоимость привлеченных средств для нестандартных кредиторов выросла на 2,25 процентных пункта за 40 дней в результате инфляционного давления, оказываемого на экономику США.

Ноябрь 2005 г. - нестандартные кредиторы повышают процентные ставки для заемщиков, т.к. кредиты с низкими процентными ставками становятся неинтересными для инвесторов. На фоне начинающегося кризиса на жилищном рынке США происходит переоценка возможностей заемщиков обслуживать нестандартные кредиты и ужесточаются условия кредитования.

Декабрь 2005 г. - рост процентных ставок по нестандартным кредитам ведет к росту дефолтов в условиях стагнирующего рынка жилья и, как следствие, к росту убытков для инвесторов и снижению спроса на кредиты. Компания Ameriquest заплатила инвесторам 385 тыс. долл. за то, что бы последние купили у нее кредитов на 14 млн. долларов. Начинается отток компаний из сектора нестандартного кредитования, ряд компаний объявляет о сокращении числа сотрудников.

Январь 2006 г. - ряд компаний, занимавшихся ранее нестандартным кредитованием, объявляет о закрытии и/или банкротстве в связи с убытками, вызванными дефолтами по кредитам и требованиям инвесторов о выкупе таких кредитов.

Февраль 2007 г. - Средняя рыночная стоимость нестандартных кредитов, имеющих рейтинг BBB- падает до 60% от номинала (в начале января они торговались по цене 95 - 97% от номинала).

Март 2007 г. - Крупнейший нестандартный кредитор Countrywide обнародовал свои данные о просрочках по кредитам (на срок более 30 дней), которые составили 19%. Ранее о проблемах с нестандартными кредитами, находящихся в их портфелях, объявили HSBC и New Century Financial. С начала кризиса более 20 кредиторов прекратили выдавать нестандартные кредиты, а акции многих нестандартных кредиторов сильно подешевели. На проблемы на рынке нестандартных кредитов обращают внимание средства массовой информации.

Июль 2007 г. - один из лидеров рынка нестандартного кредитования, инвестиционная компания Bear Stearns объявляет о колоссальных убытках примерно в $1,5 млрд. долларов, вызванных дефолтами нестандартных кредитов, и предоставляет своим хеджевым фондам, работавшим на этом рынке, кредит в 3,2 млрд. долларов для поддержания ликвидности. Лидеры рынка нестандартного кредитования объявляют о прекращении выдачи ранее наиболее популярного продукта - кредита с плавающей процентной ставкой и фиксированным первоначальным двухлетним периодом.

Август 2007 г. - акции компании Countrywide за последний месяц подешевели на 42% в результате объявленных компанией убытков от деятельности на рынке нестандартных кредитов. BNP Paribas объявил о том, что три его хеджевых фондов, работавших с нестандартными кредитами, понесли серьезные убытки, а стоимость активов этих фондов в данный момент не может быть определена. Компания American Home Mortgage, занимавшаяся предоставлением нестандартных кредитов заемщикам с неподтвержденными доходами, объявила о банкротстве в связи с резко выросшими объемами дефолтов (4,2% по кредитам, выданным в 2006 г., по сравнению с 1,6% в 2005 г. и 0,8% в 2004 г.). Президент рейтинговой компании Standard&Poor’s подает в отставку из-за ошибок рейтинговой компании в оценке рисков, связанных с нестандартными кредитами. Инвесторы и законодатели обвиняют S&P и Moody’s в несвоевременном (запоздалом) снижении рейтингов ценных бумаг, обеспеченных нестандартными кредитами. Рейтинги были снижены только после того, как рыночная стоимость ценных бумаг упала в 2 раза.

Сентябрь 2007 г. - вторая по величине в США ипотечная компания Freddie Mac объявила о падении прибыли во втором квартале этого года на 45% по сравнению со вторым кварталом 2006 года. Несмотря на то что Freddie Mac напрямую не управляет большим числом долговых обязательств, связанных с высокорисковой ипотекой, операции компании пострадали от общего кризиса, охватившего рынок жилой недвижимости США. Австралийский хэджевый фонд с активами в 200 млрд. долларов объявил о своем банкротстве. Второй по величине банк Великобритании Royal Bank of Scotland из-за резкого падения спроса на ипотечные облигации в США сократил численность своего американского подразделения, работающего с этими продуктами на американском рынке. Один из крупнейших ипотечных банков Великобритании, Northern Rock, столкнулся с кризисом ликвидности и бегством вкладчиков. За помощью к Банку Англии обратился еще ряд британских банков.

Причины кризиса

1. «Взрыв» пузыря на рынке жилья

В 2001 - 2005 гг. во многих частях страны наблюдался быстрый рост цен на недвижимость, вызванный низкими процентными ставками по кредитам, «мягким» подходом кредиторов к оценке платежеспособности заемщиков и высокой склонностью домохозяйств к приобретению жилья в собственность. В этот период в 2 раза выросли объемы строительства домов (по сравнению с 1990 - 1995 гг.), под залог имеющегося жилья американцы взяли кредитов на 750 млрд. долл (в 2005 г.), потратив из них 2/3 на личное потребление, ремонт и выплату долгов по кредитным картам.

Во второй половине 2005 г. на рынке началось падение цен на жилье и увеличение сроков экспозиции объектов. Для заемщиков, получивших кредиты недавно и практически на всю стоимость жилья (т.е. при LTV (соотношение размера кредита и стоимости заложенного жилья) близком к 100%), падение стоимости недвижимости - существенный стимул для отказа платить по кредитам, особенно, учитывая тот факт, что нестандартные кредиты выдавались заемщикам, имевшим проблемы с платежеспособностью в прошлом. Увеличение предложения жилья на рынке и ужесточения условий выдачи новых кредитов наряду с ростом процентных ставок ведет к дальнейшему падению цен на жилье.

Ряд экономистов полагают, что падение цен на рынке жилья является началом рецессии в экономике США. По оценкам S&P спад жилищного строительства, вызванный кризисом на рынке жилья, привел к замедлению темпов роста ВВП на 1 процентный пункт.

2. Снижение прибыльности ипотечного бизнеса и повышение рисков ипотечных операций

В конце 2005 г. произошло неожиданное и едва заметное изменение в стратегиях кредиторов: от конкуренции по цене (снижение процентной ставки) кредиторы перешли к конкуренции по условиям кредитования (упрощение стандартов кредитования). В течение 2005 г. кредиторы, работающие на рынке нестандартных кредитов, конкурировали между собой путем снижения процентных ставок. Эта война привела к увеличению качества их кредитных портфелей, т.к. низкие ставки по кредитам привлекали людей с хорошей кредитной историей, которые могли бы получить и стандартные кредиты. Проблема, однако, состояла в том, что такие кредиты не приносили достаточно прибыли (к концу 2005 г. разница между процентной ставкой по кредитам и стоимостью привлеченных средств снизилась до 3 процентных пунктов по сравнению с 6 процентными пунктами в 2003 г.).

Для увеличения прибыли нестандартные кредиторы начали повышать процентные ставки, что естественно привело к уменьшению количества новых клиентов и объемов выданных кредитов. Ряд экономистов считают, что нестандартные кредиторы были ориентированы больше на сохранение и увеличение показателя «объем выданных кредитов», по которому инвесторы оценивают потенциалы роста компании и изменение которого влияет на рыночную стоимость акций. Для этого кредиторы начали делать исключения из стандартов кредитования, чему способствовало и отсутствие государственного контроля за сектором нестандартных кредитов. По мере развития кризиса на рынке жилья стало увеличиваться количество дефолтов по таким высокорискованным кредитам, что означало убытки для выдававших их компаний.

В условиях усиливающейся конкуренции на рынке нестандартных кредитов ряд «молодых» кредиторов, не имеющих достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывели на рынок новые продукты, которые позволяли получить кредит заемщику, не имеющего документации на жилье, первоначального взноса, с низким кредитным рейтингом, неподтвержденным доходом. Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов, по мнению аналитиков S&P, показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья.

Усиление конкуренции привело еще и к сокращению спреда между доходностью по низкорискованным 10-летним государственными облигациям и более рискованными 30-летнеми ипотечными ценными бумагами до 1,5 - 1,7 процентных пунктов. Это означает, что риски ипотечных бумаг стали недооцениваться.

3. Отсутствие собственных средств у кредиторов для покрытия убытков

В отличие от традиционных банков у кредиторов, работающих на рынке нестандартных кредитов, как правило отсутствует возможность использовать средства депозитов для выдачи кредитов. Вместо этого кредиторы пользуются банковской кредитной линией. С другой стороны, все кредиты кредитор продает инвестору, который в случае просрочки платежей по кредиту имеет право вернуть его обратно первоначальному кредитору. Обратный выкуп просроченных кредитов осуществляется из средств кредитной линии. Все время пока просроченный кредит находится на балансе кредитора взимаются проценты за пользование кредитной линией, поэтому кредитор вынужден зафиксировать свои убытки, получив назад просроченный кредит, а не дожидаться окончания процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.

В условиях растущего рынка привлекательность рынка нестандартных кредитов для инвесторов обеспечивалась за счет более высоких процентных ставок по кредитам и более низким по сравнению с ожидаемым уровнем дефолтов. Как следствие кредиторы могли сравнительно легко получить банковскую кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнирующего рынка привлекательность данного сегмента кредитования исчезла, соответственно у кредиторов возникли проблемы с получением кредитных линий, а текущая прибыль от операций оказалась недостаточной для покрытия возникших убытков от возросшего уровня дефолтов и просрочек платежей.

4. Обострение проблемы кредитоспособности домохозяйств

В 2007 г., по оценкам некоторых экспертов, в США произошло замедление роста потребительских расходов населения. До 2006 г. рост потребительского спроса поддерживался за счет дешевых и все более доступных кредитов и постоянного роста цен на все активы, в том числе и на жилье. Только за 2005 г. рыночная стоимость активов населения выросла на 3,2 трлн. долларов.

Начиная с 2006 г. оба позитивных для потребителя фактора практически исчезли: стоимость денег поднялась, а цены на жилье стали снижаться, тогда как долги и финансовые обязательства никуда не делись. Уровень прямых расходов по обслуживанию ипотеки и потребительского кредита в используемом доходе семей поднялся на исторический максимум - 14,5%, а с учетом обязательств по оплате аренды, страхования и налогообложения жилья и аренды автомобилей эти выплаты приблизились к 20%. По оценкам американского Центра жилищной политики доля домохозяйств, тратящих на оплату жилья более половины своих доходов, выросло в США с 1997 по 2005 г. на 88% (с 2,4 млн. до 4,5 млн.).

Ряд экспертов отмечает появление первых признаков сокращения прироста занятости, что обострит проблему кредитоспособности всей экономической системы в результате возможно уже начавшегося снижения доходов населения.

Почему кризис стал глобальным?

В силу рассмотренной выше специфики деятельности нестандартных кредиторов практически все выданные ими кредиты продавались инвесторам, в роли которых выступали не только американские банки и другие организации, но и международные инвесторы. Рост доли проблемных кредитов, приведший к банкротству первичных кредиторов, отразился и на покупателях кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими, т.к. они уже не смогли передать все дефолтные кредиты их первоначальному кредитору и вынуждены были объявить об ожидаемых убытках.

Эксперты S&P отмечают, что произошедший кризис привел к широкой переоценке подходов, применяемых инвесторами для определения надбавки за кредитный риск. Результатом кризиса стала потеря доверия и к сектору рефинансирования кредитов в целом, т.к. инвесторы стали предпочитать наименее рискованные вложения средств, такие как наличные и государственные ценные бумаги, что вызвало проблемы ликвидности у многих компаний.

Свой вклад в более широкое распространение последствий кризиса внес и скандал с участием ведущих рейтинговых агентств, которые обвиняются в недооценке кредитных рисков нестандартных кредитов и присвоения ценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, более высоких рейтингов.

Последствия кризиса

В настоящее время более 25 кредиторов, работавших на рынке нестандартных кредитов, прекратили свою деятельность и находятся в состоянии банкротства. Многие из оставшихся нестандартных кредиторов заявили о снижении ожидаемых прибылей и возможности возникновения чистых убытков.

При анализе последствий кризиса на ипотечном рынке следует учитывать, что он совпал с началом рецессии в экономике США, вызванной кризисом на рынке недвижимости.

На рынке акций индекс Доу Джонса, достигший 19 июля 2007 г. рекорда в 14000 пунктов, к 15 августа упал ниже 13000 пунктов. Падение индекса отразилось и на рынках акций в других странах, особенно сильно - в Бразилии и Корее. Международный валютный фонд уже объявил о том, что ему придется пересматривать в сторону понижения темпов экономического роста в США.

Инвестиционные банки и другие финансовые институты так же были серьезно затронуты кризисом: хеджевые и инвестиционные фонды крупнейших мировых банков серьезно пострадали в результате развернувшегося в США кризиса: рыночная стоимость их активов - ипотечных бумаг, обеспеченных нестандартными ипотечными кредитами, сильно упала и во многих случаях просто не могла быть определена. Mortgage Guaranty Insurance Corporation, крупнейшая американская компания в области страхования ипотечных кредитных рисков, объявила о миллиардных убытках и приостановке сделки в 4,9 млрд. долларов по приобретению другой компании. Крупнейший ипотечный кредитор Countrywide Financial, активно работавший на рынке нестандартных кредитов, объявил о своем банкротстве.

Эхо кризиса достигло и Австралии: компания, занимающаяся ипотечным кредитованием, объявила о невозможности привлечь краткосрочное финансирование из-за отсутствия спроса на ее ценные бумаги. Однако в целом, по мнению экспертов, экономики Европы и других стран достаточно изолированы от потрясений, происходящих в экономике США.

В середине 2007 г. ведущие компании розничной торговли США объявили о снижении своих прибылей во втором квартале 2007 г. и прогнозируют дальнейшее снижение выручки по итогам года. Тем не менее, по оценкам экспертов S&P, существенного падения уровня потребления, вызванного жилищным и ипотечным кризисами, не произошло. Единственной категорией товаров, продажи которых в середине 2007 г. снизились, была мебель и строительные материалы.

По данным Министерства труда США в августе в стране впервые за последние четыре года сократилась занятость. Больше всего рабочих мест было потеряно в строительстве, промышленности, на транспорте и в госучреждениях.

Роль государства в преодолении последствий кризиса

Центральные банки США, Европы, Японии, Австралии и Канады провели согласованные действия по преодолению кризиса ликвидности на финансовом рынке и стабилизации обменного курса национальных валют, потратив на это более 400 млрд. долларов в августе 2007 г.

После начала кризиса на ипотечном рынке финансовые регуляторы США обратили внимание на проблемы этого сектора и выпустили ряд рекомендаций для ипотечных кредиторов и брокеров, работающих на рынке нестандартных кредитов, в целях стандартизации контроля за их деятельностью и защиты прав заемщиков. В Сенате США запланирован ряд заседаний по вопросам регулирования рынка нестандартных ипотечных кредитов.

Президент США пообещал оказать государственную поддержку «невинно пострадавшим» гражданам в рефинансировании займов чере Федеральную жилищную администрацию США. По оценкам, предлагаемые Президентом меры в состоянии помочь сохранить дома 200 - 250 тысячам семей.

В целях борьбы с возможной рецессией в экономике США и последствиями ипотечного кризиса в середине сентября Федеральная резервная система США снизила учетную ставку на 0,5 процентных пунктов до 4,75%. Эксперты ожидают, что снижение ставки и, как следствие, удешевление заимствований должно будет способствовать росту ликвидности на мировых рынках.

В связи с кризисом ликвидности и бегством вкладчиков из английского ипотечного банка Northern Rock Банк Англии, почти 30 лет не оказывавший банкам финансовой поддержки, предоставил гарантии сохранения вкладов оставшихся клиентов банка (в сумме до 33 тыс. фунтов) и выдал срочные кредиты другим банкам на сумму 8,8 млрд. фунтов. Эти меры, по мнению властей, должны поддержать уровень ликвидности на рынке и укрепить доверие граждан к банковской системе.

Прогнозы развития ситуации

В 1998 г. на ипотечном рынке США нестандартные кредиторы испытывали сходные проблемы с привлечением средств и качеством кредитов, вызванные проблемами на фондовом рынке в России и банкротством компании Long Term Capital Management. Эксперты S&P прогнозируют активизацию процессов консолидации бизнеса по выдачи нестандартных кредитов, проводя аналогию с кризисом на рынке нестандартных пластиковых карт. Приобретение нестандартных кредиторов крупными диверсифицированными компаниями, занимающимися разными видами кредитования, позволит последним, с одной стороны, предлагать пользующиеся спросом продукты нестандартным заемщикам, а с другой стороны - пережить будущие потрясения в этом секторе за счет широкой диверсификации своего бизнеса и каналов дистрибуции.

Точные убытки компаний будут определены через несколько месяцев, когда завершатся процессы обращения взыскания и продажи заложенного в обеспечение кредита имущества. В условиях стагнирующего рынка жилья сроки продажи увеличиваются, соответственно сохраняется и неопределенность относительно общего объема убытков. По мнению экспертов S&P фактические потери по ипотечным кредитам сохранятся на достаточно низком уровне несмотря на то, что уровень дефолтов прогнозируется в 11 - 14%, что в 2 раза выше исторического максимума (2000 г.).

Какими бы ни были последствия финансового кризиса, сегмент нестандартного кредитования продолжит свое существование, т.к. спрос на такой тип кредитов со стороны заемщиков сохранится. Fannie Mae и Freddie Mac объявили о своих планах по выходу на рынок нестандартных кредитов в качестве покупателей таких кредитов (buyers of last resort).

Уроки для России

События, похожие на произошедшие на рынке ипотечного кредитования в США, могут повториться и в России. Несомненно, масштабы будут другие, но аналогия в тенденциях прослеживается.

В 2005 - 2006 гг. ряд банков в России в результате конкурентной борьбы вывели на рынок продукты с высоким LTV (90 - 100%), т.е. продукты предполагающие практически полное отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика. Многие банки в погоне за клиентом пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Вполне вероятно возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться.

Конечно рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются, в основном, универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране - единицы. Соответственно и источники финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов, т.к. первые пилотные сделки по рефинансированию кредитов были осуществлены лишь в конце прошлого года.

Кроме того, большая часть выданных в России кредитов - это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в России еще не перешли в фазу активного падения, что явилось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США

В этой связи необходимо также отметить, что в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено законодательное требование об уровне LTV не менее 70% для включения ипотечного кредита в состав ипотечного покрытия облигаций, что направлено на предотвращение проблем инвесторов, приобретающих ипотечные ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами.

Масштабы нестандартного кредитования в России в связи с отсутствием обобщенной статистики оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные кредиты с высоким LTV и с неподтвержденным доходом заемщиков вызывает опасение. Ряд банков в России уже объявили о пересмотре условий кредитования, в частности снизили максимальный уровень LTV и/или отказались от предоставления кредитных продуктов без первоначального взноса.

Таким образом, возникновение проблем можно ожидать в первую очередь у небольших банков, имеющих небольшой опыт ипотечного кредитования и проводивших агрессивную политику по привлечению клиентов, предлагая кредиты с высоким LTV или не требуя документального подтверждения доходов.

Так же можно ожидать возникновения затруднений с привлечением средств иностранных инвесторов у коммерческих банков в связи с возросшей осторожностью инвесторов к ипотечному кредитованию в целом. В связи с ростом ставок на рынке секьюритизации кредитов (по оценкам экспертов, они выросли на 2 - 4 процентных пунктов) банки, планировавшие осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг во второй половине 2007 года, в частности ВТБ24 и Городской ипотечный банк, уже вынуждены скорректировать свои планы.

Сложности с рефинансированием ипотечных кредитов на международных финансовых рынках заставляют банки искать другие источники средств для сохранения темпов роста бизнеса, в частности продажа пула закладных, финансирование акционеров, использование депозитной базы. С такими же проблемами столкнулись и банки, активно работающие на рынке потребительского кредитования.

Учитывая преимущества крупных банков в привлечении дешевых источников финансирования, можно ожидать увеличение их долей на рынке ипотечного кредитования.

В качестве мягкой превентивной меры, предупреждающей развитие событий в России по американскому сценарию, можно предложить следующее:

1) Банк России может ввести градацию надёжности ипотечных кредитов в зависимости от LTV (соотношения кредит/залог). Это повлечёт за собой увеличение резервов на потери по ссудам по кредитам с большим LTV, что явится сигналом для рынка, но в то же время не будет являться жёсткой запретительной мерой. Аналогичный подход может быть применён и для кредитов с неподтверждёнными доходами;
2) кроме того Банк России может организовать мониторинг структуры кредитных портфелей банков и предоставление обобщенной информации о структуре рынка ипотечного кредитования.

Использованные материалы
1. Аналитические материалы компании Standards and Poors, посвященные кризису на рынке нестандартных кредитов в США (S&P"s Views On The Subprime and Related Mortgage Markets) - http://www.standardandpoors.com
2. Материалы сайта «The Mortgage Reports» - http://www.themortgagereports.com/subprime_shakeout/index.html
3. Материалы информационного агентства Bloomberg - www.bloomberg.com
4. Публикации журнала «The Economist» от 23.06, 7.07, 14.07.07
5. Материалы Ассоциации ипотечных банков США - www.mbaa.org
6. Материалы Американской ассоциации регуляторов ипотечного рынка - www.aarmr.org
7. Данные Банка России - www.cbr.ru
8. "Housing Bubble Trouble: Have we been living beyond our means?", The Weekly Standard, 10.04.06.
9. Liedtke, Michael. "A Primer on Subprime Mortgage Meltdown" The Associated Press, 12.03.07
10. Christie, Les. "Subprime Blame Game" - CNNMoney.com, 20.04.07
11. Stewart, Hale. "Housing Problems Start to Hit the Financial Sector" Huffington Post, 24.06.07
12. Ю. Самонов. «Американские горки» на пути к рецессии // Авторская копия, подготовлена для журнала «Эксперт», планируемая публикация №32, 3 - 9.09.07.
13. Е. Хвостик, Н. Аскер-заде. «Ипотечный кризис заразил все континенты» // Газета "КоммерсантЪ" № 157(3733), 31.08.2007.
14. И. Орлов. «Финансовый кризис парализовал ипотеку» // Газета "КоммерсантЪ" № 166(3742), 13.09.2007.
15. Ю. Чайкина, Е. Хвостик, А. Дорофеева. «Банк Англии скупает кризис» // Газета "КоммерсантЪ" № 170(3746), 19.09.2007.
16. А. Шитов. «Американская мечта дала трещину» // Российская газета, №4472, 12.09.2007.
17. «Знакомьтесь - российская ипотека!» - ИБ «Траст» www.trust.ru

Снижение роста доходов и доступная ипотека могут привести в России к кризису невозврата, как было в США в 2008 году

Фото: Nikolay Gyngazov / Global Look Press

Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке в России может привести к ситуации, подобной ипотечному кризису 2008 года в США. Об этом говорится в поступившей в редакцию справке, подготовленной комитетом по аналитике Российской гильдии риэлторов (РГР).

К выводу о возможности развития в России ипотечного кризиса эксперты пришли, проанализировав макроэкономические показатели по итогам первого полугодия 2018 года. Со ссылкой на данные Росстатав РГР отмечают, что реальные располагаемые доходы россиян в июне 2018 года выросли по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом на 0,2% после увеличения на 0,3% в мае, 5,7% в апреле и 4,7% в марте. В документе такой рост доходов называется формальным.

Наравне с этим в РГР со ссылкой на данные ЦБ РФ отмечают рекордный рост ипотечного рынка: по состоянию на 1 июля 2018 года банки выдали заемщикам 663,3 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 1,3 трлн руб. Объем предоставленных с начала года ИЖК на 69% увеличился к аналогичному периоду 2017 года, отмечается в аналитической справке. Средний срок кредитования составил 15,9 года против 15,5 в 2017-м. Процентная ставка по предоставленным ИЖК уменьшилась: 9,6% против 11,5% в 2017 году.

В аналитической справке также содержится оценка продаж на рынках первичной и вторичной недвижимости. Новостройки по-прежнему более востребованы по сравнению со вторичным рынком, фактически во всех городах РФ средние цены предложения на новостройки подросли в пределах 2-4%. По мнению аналитиков РГР, установившиеся тенденции на рынке продолжатся, на новостройки по итогам года цены прирастут больше, чем на «вторичке».

«Приобретение недвижимости становится не по карману не только рабочим и служащим, но и менеджерам среднего звена. А ведь эти категории населения — основные потребители массовой жилищной застройки. Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке в таких условиях может привести к финансовому кризису, сходному с американским ипотечным кризисом 2008 года», — говорится в документе РГР.

Ипотечный кризис в США 2008 года называется . Во время бума середины 2000-х годов на вторичном рынке жилой недвижимости США были широко распространены кредиты без первоначального взноса, а для некоторых категорий не требовалось даже раскрывать размер дохода. Снижение стоимости недвижимости в США в 2006-2007 годах привело к массовым неплатежам по ипотеке. Ключевую роль на рынке ипотеки США играли : Freddie Mac и Fannie Mae. В сумме две этих компании держали около половины всех ипотечных кредитов в США стоимостью в $5,5 трлн. Осенью 2008 года Министерство финансов США объявило о национализации Fannie Mae и Freddie Mac.

В середине 2007 года ипотечный кризис в Америке постепенно начал трансформироваться в финансовый, затронувший не только США, но и весь мир. В России в 2008 году это привело к : на 30-35% в долларах, на 10-15% в рублях.