Главная Как создать свой бизнес? Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал. Процедура продажи квартиры с материнским капиталом

Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал. Процедура продажи квартиры с материнским капиталом

Чаще всего семьи, получившие помощь от государства, вкладывают деньги в улучшение жилищных условий. Нередко для приобретения оформляется ипотечный кредит. Но иногда возникает необходимость продать жилье, и тут возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом

Материнский капитал – это средства, выделяемые государством на поддержку пар с детьми, и использовать их нужно именно на благо ребенка. За целевым использованием средств следят органы опеки.

Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.

Невозможно продать недвижимость с материнским капиталом и не приобрести ничто взамен. Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе сделка будет считаться незаконной.

Для отчуждения жилья, приобретенного с материнским капиталом, следует получить разрешение органов опеки.

Какие документы нужны в органы опеки?

Для того чтобы органы опеки выдали разрешение на отчуждение недвижимости, родители должны написать заявления и приложить пакет документов:

копии паспортов (для детей – копии свидетельств о рождении) всех собственников продаваемой недвижимости;
свидетельства о праве собственности каждого участника сделки;
технический паспорт на жилье;
справка об отсутствии долга по коммунальным услугам;
заявление ребенка о продаже квартиры (если он достиг четырнадцатилетнего возраста).

Заявление может рассматриваться довольно длительное время, поэтому на быструю сделку рассчитывать не приходится.

Для продажи недвижимости следует предоставить в органы опеки пакет документов.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и купить новую?

Так как чаще всего недвижимость приобретается в ипотеку, то при продаже квартиры с материнским капиталом необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от банка, который выдал кредит. Больше всего шансов получить разрешение на отчуждение, если и следующая недвижимость будет приобретаться в ипотеку, оформленную в той же банковской организации.

Получив разрешение на отчуждение жилья, можно подавать документы в банк. Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:

заключение предварительного договора с покупателем, который отдает предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заемщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременения банка. Далее, покупатель отдает оставшуюся сумму, а продавец передает недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке;
сделка согласована банком. Именно банк в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчетов. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что разрешение на отчуждение жилья он получит стопроцентно. Покупатель же сможет быть уверен, что продавец не попытается обмануть его;
недвижимость продается в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение банком нового заемщика, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идет подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, так как недвижимость остается в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.

После получения разрешения у банка-кредитора на отчуждение можно заключать договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки и передавать недвижимость покупателю.

Существует несколько способов продать квартиру, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала.

Что будет с ипотекой и материнским капиталом в случае развода

Ни совместная ипотека, ни общие дети не останавливают супругов, если те принимают решение развестись. Но жилье, приобретенное в ипотеку с использованием материнского капитала существенно усложняют процесс раздела совместно нажитого имущества. Оптимальным вариантом будет погашение долга и разделение квартиры.

Но чаще всего у пары не хватает средств на погашение долга. В таком случае существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

раздел общего долга на две части и оплата его по отдельности согласно новому графику платежей;
обращение в тот же банк с заявлением о выдаче двух кредитов каждому из супругов, сумма которых будет равна первому ипотечному долгу. Ипотека таким образом гасится досрочно, а бывшие супруги выплачивают долг по кредитам по отдельности;
не ставить вопрос о разделе ипотеки вообще, а выплачивать долг по устной или письменной договоренности. После выплаты кредита супруги разделят недвижимость с учетом обязательной доли ребенка.

Оптимальным выходом в случае развода будет погашение ипотечного кредита по обоюдному согласию и только после этого раздел имущества с учетом обязательной части ребенка.

Риски нарушения порядка продажи квартиры

Главное требование в случае продажи ипотечной недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, состоит в обязательном гарантировании, что права ребенка не будут ущемлены. Собственно, в этом и состоят риски для покупателя.

Если квартира была продана в обход требований закона, то суд может признать сделку недействительной. Соответственно, покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцам, а продавец – деньги покупателям.

В проигрышном положении находится именно покупатель. Дело в том, что из-за инфляции деньги с каждым годом обесцениваются, и в итоге фактически покупатель получит гораздо меньше средств, чем он потратил.

В случае оспаривания сделки в наиболее проигрышной ситуации находится покупатель.

Материнский капитал выплачивается мамам по случаю рождения (усыновления) второго, третьего и последующих детей. В настоящее время итоговая сумма материнского капитала составляет 453 026 рублей. По закону, трата семейных денежных средств разрешается только на определенные нужды, одной из которых является приобретение ипотеки. Как отразится ипотека с материнским капиталом на сделках с недвижимостью в будущем, будет описано далее.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом невозможна без согласия всех собственников квартиры. По закону, чтобы погасить ипотеку за счет средств материнского капитала, необходимо оформить жилье на всех членов семьи — на родителей и детей, чтобы у каждого была своя доля недвижимости. Соответственно продажу жилья невозможно осуществить. Для проведения сделки купли-продажи необходимо условие — достижение всеми детьми, которые имеют долю собственности — 18-летия.

Ограничения при продаже квартиры в ипотеку за счет средств материнского капитала возможно избежать, даже до наступления совершеннолетия всех членов семьи. Для этого понадобится обратиться в специализированное учреждение за разрешением.

Получение разрешения на продажу

Для разрешения возникшего вопроса стоит обратиться в учреждение по опеке и попечительству. Уполномоченные органы заботятся о благополучии и интересах несовершеннолетних граждан. Поэтому в подобных сделках с материнским капиталом их участие обязательно, чтобы при заключении контракта на продажу жилья не пострадали детские интересы.

В частности, специализированные органы проверяют:

будет ли отписана доля несовершеннолетним гражданам в новом жилье;
будет ли новая квартира (дом) соответствовать всем законодательным аспектам. Например, площадь жилья на одного человека должна быть определенного количества квадратных метров, для детей должны быть созданы все коммунальные удобства.

Если условия продажи ипотечного жилья за счет материнского капитала не будут соответствовать интересам детей, то органы по опекунству не предоставят разрешение на проведение сделки.

Процедура получения согласия органов опеки и попечительства требует предоставления определенного перечня документации. Обязательные документы:

паспорта мамы и папы;
свидетельства детей;
бумаги об оценочной стоимости жилого помещения;
бумаги, доказывающие права собственности на жилье;
бумаги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если было выдано разрешение от учреждения по опеке и попечительству, следует в трехмесячный период, после его получения, заключить сделку купли-продажи. Иначе, в соответствии с законом, после трех месяцев — решение будет недействительно.

В случае, когда ипотека за квартиру еще не погашена, и ее хозяева желают ее продать — необходимо специальное разрешение от банковского учреждения, в котором оформлялся кредитный договор. Плательщик займа будет изменен, поэтому банк обязан знать его личность, чтобы проверить его платежеспособность.

Продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, возможно только при наличии данных разрешений.

Порядок действий

Начать процедуру продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала, необходимо с поиска подходящего дома (квартиры). Новое жилое помещение должно быть лучше предыдущего.

Затем нужно начать собирать пакет необходимых документов. Начать следует с получения одобрения на продажу от банка и от органов опекунства. Если переезд планируется в другой населенный пункт, то следует доказать уполномоченным органам рациональность своего решения. Среди доказательств могут выступать документы о состоянии здоровья одного из членов семьи или информация о переводе на другую работу в другой город отца (матери).

Далее требуется в специализированные попечительские органы предоставить бумаги о новой недвижимости, а также и сведения об обследовании нового помещения. Обследование проводится работником опеки, с соблюдением законодательных норм.

После одобрения всего пакета документов уполномоченными органами, осуществляется завершение сделки по продаже ипотечного жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Продажа возможна двумя способами:

покупатель полностью выплачивает ипотеку банковскому учреждению. И потом заключается сделка купли-продажи жилой недвижимости;
покупатель переоформляет на себя все обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки.

Как продать жилье в ипотеке с материнским капиталом и купить другое?

Если сделка по продаже жилья, приобретенного в ипотеку за счет средств материнского капитала осуществилась, то далее следует покупка нового.

Особенности покупки нового дома:

новое жилье должно соответствовать комфортным жилищным условиям для проживания в них детей;
количество квадратных метров на одного человека должно быть не ниже минимального, установленного законодательными нормами, и не ниже, чем в предыдущем доме, купленном за счет средств материнского капитала;
оформлена квартира должна быть на всех членов семьи, т. е. у всех детей должна быть доля в жилом помещении (это требование при получении материнского капитала на погашение ипотеки или на внесение первого взноса), независимо от их количества.

Что будет, если нарушить порядок продажи квартиры?

Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.

Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.

Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.

По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.

Стоимость недвижимости на сегодняшний день достаточно велика. Именно по этой причине государство практикует различные схемы субсидирования, за счет которых покупка квартиры существенно облегчается. На данный момент одной из таких субсидий является материнский капитал.

Общие положения

Государство разными способами осуществляет поддержку семей, в которых двое или же большее количество .

Одна из таких схем поддержки – . Величина его на 2019 года составляет более 400 тыс. рублей.

Данная сумма может является целевой и может быть использована различными способами. При этом важно помнить, что одним из наиболее выгодных вариантов использования материнского капитала является недвижимости.

Также следует помнить, что продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала может быть осуществлена только лишь при наличии соответствующего разрешения от специальных органов опек и попечительства.

К основным вопросам, рассмотреть которые обязательно нужно будет заблаговременно, следует отнести:

Что это такое?
Кто может попасть под категорию.
Куда следует обратиться.

Что это такое

Материнский капитал – субсидия целевого характера, которая распространяется на определенную категорию граждан.

Именно поэтому продажа жилья, которое было приобретено полностью или же частично путем использования соответствующего сертификата имеет большое количество самых разных особенностей, нюансов.

Со всеми ними лучше всего разобраться заранее. Важно помнить о необходимости соблюдения прав несовершеннолетних.

Непосредственно за выдачу данного сертификата отвечает сегодня Пенсионный фонд РФ . Для получения материнского капитала потребуется обратиться в региональное отделение ПФР.

Размер материнского капитала в течение всего период своего существования индексировался.

Изначально его величина составляла всего 250 тыс. рублей (на 2007 год). При этом на 2019-2017 года установлена данная величина на уровне 453 тыс. рублей.

Нередко данные средства использовались как первоначальный взнос при осуществлении процедуры покупки квартиры в ипотеку.

Важно заранее при этом следует помнить, что после покупки требуется оформить документы на ребенка – он должен стать доли в квартире.

При невыполнении данного требования соответствующие органы могут выпустить предписание по поводу возврата денежных средств.

В то же время возможно осуществить продажу квартиры, которая куплена при использовании материнского капитала. Но следует помнить, что реализовать данную процедуру возможно только лишь при выполнении целого ряда различных условий.

Именно поэтому покупателю, который будет осуществлять покупку квартиры в таком случае, стоит быть максимально осторожным. Так как нередко случаются факты касательно отмены сделки в судебном порядке.

Кто может попасть под категорию

Непосредственно материнский капитал выдается только лишь при выполнении определенных условий.

На данный момент в перечень таковых условий входит следующее:

Также следует помнить, что право на продажу квартиры имеется только лишь у ограниченного перечня лиц.

На данный момент в такой перечень входят:

непосредственно собственники жилья;
представители интересов собственника – родители, усыновители, специализированные органы;
доверенное лицо.

В соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством различного рода манипуляции с недвижимостью, в том числе продажу, имеют право осуществлять только лишь собственники.

Именно поэтому одним из наиболее важных документов при продаже жилья является правоустанавливающие. Но иногда случается, что по какой-то причине самостоятельно осуществить продажу собственник возможности не имеет.

В таком случае все необходимые для реализации процедуры полномочия передаются доверенному лицу. Но для осуществления процедур необходимо будет в обязательном порядке оформить специальный документ – .

Он должен быть удостоверен нотариально, в противном случае действия не имеет. Так же к нему прилагают документ, удостоверяющий личность самого доверенного лица. В таком случае возникает право на осуществление продажи.

Иногда же случается, что процесс продажи реализуется иными органами. Например, это могут быть судебные или же какие-либо другие.

Нередко жилье изымается с целью осуществления погашения задолженности. Для этого оно продается на специальном аукционе.

В таком случае различные манипуляции, связанные с реализацией, обычно осуществляют именно судебные приставы-исполнители. Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, связанными с данной процедурой.

Куда следует обратиться

Сам алгоритм продажи квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, может быть осуществлен только лишь при выполнении важного условия – наличия согласия органов опеки и попечительства.

В соответствии с действующими законодательными нормами часть квартиры, которая была приобретена за счет материнского капитала, должна быть оформлена обязательно на ребенка.

Так как частично собственником жилья является именно несовершеннолетний, то при отсутствии согласия на сделку органов опеки и попечительства продажа квартиры будет попросту невозможна.

Потому первое, куда следует обратиться при реализации жилья – данное учреждение. Помимо этого понадобится посетить с целью сбора необходимых в таком случае документов обширный перечень других учреждений.

В данный список входит следующее:

Нотариальная контора.
Эксплуатационная компания.
Паспортный стол.
Росреетр, ЕГРП.

Бюро технических экспертиз понадобится посетить с целью получения , а также обширного перечня других документов.

Если в квартире осуществлялась – обязательно потребуется составить специальный план-проект.

Нередко данный документ также необходим для свершения сделки. Нотариус понадобится для проведения процедуры заверения договора купли-продажи.

Многие покупатели требуют в качестве обязательного документа именно наличие специальной , которая подтверждает отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Оформить такую справку возможно в эксплуатационной компании.

Также важным моментом является оформление . При отсутствии таковой будет достаточно проблематично осуществить процесс оформления квартиры.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала

Продажа квартиры, приобретенной с участием в данной процедуре средств материнского капитала, может быть осуществлена при выполнении определенного ряда специальных условий.

Существует целый ряд различных важных моментов, с которыми следует обязательно ознакомиться предварительно.

К таковы в первую очередь относят следующее:

Необходимые условия

Для реализации процедуры продажи квартиры потребуется выполнение целого ряда самых разных важных требований.

В перечень таковых обязательных, при невыполнении которых сделка попросту не может быть осуществлена, входит следующее:

Наиболее важным моментом является именно процесс получения разрешения от соответствующего органа. Важно помнить, что приоритетной задачей государства является защита интересов несовершеннолетних граждан.

Если по какой-то причине они будут ущемлены, суд сделает все возможное для восстановления справедливости. Вплоть до отмены сделки и возврата жилья собственнику.

Именно поэтому в случае, если имеет место необходимость приобретения жилья такого типа, внимательно изучить документы.

Если соответствующий опыт касательно оформления сделки такого типа по какой-то причине отсутствует, то следует в обязательном порядке обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Это позволит избежать большого количества самых разных сложностей. В первую очередь – судебного разбирательства. Судебная практика по этому поводу достаточно обширная, стоит заранее с ней ознакомиться.

Последовательность действия

Сам процесс оформления договора купли-продажи недвижимости осуществляется стандартным способом.

Процедура данная включает в себя следующие основные этапы:

Показатели	Описание
Подготавливается полный перечень необходимых для купли-продажи документов	отдельное внимание потребуется уделить именно разрешению от органов опеки и попечительства
Оформляется единый жилищный документ	а также составляется специальная выписка из домовой книги
Оформляется справка из жилищной эксплуатационной организации	касательно полного отсутствия задолженности
Оформляется нотариальное супруга на осуществление процедуры продажи жилья	если собственник находится в законном, оформленном соответствующим образом
Необходимо обязательно заказать специальную выписку	из Единого государственного реестра
Составляется договор касательно купли-продажи квартиры	—
Передаются документы	в территориальное отделение Росреестра
Оформляются документы	уже после регистрации прав собственности на определенную недвижимость

Если по какой-то причине желание самостоятельно осуществлять процесс купли-продажи отсутствует, можно просто передать соответствующую доверенность квалифицированным специалистам.

За определенную плату частные риелторы или же целые риелторские агентства осуществят все необходимые действия.

Порядок оформления

Важным этапом сделки является оформление прав собственности на конкретную недвижимость.

Сделать это возможно будет только лишь через специальное учреждение – Росреестр. Для этого потребуется подать соответствующее заявление в установленной форме.

Также все необходимые действия можно осуществить через МФЦ – специальный многофункциональный центр. С его помощью процесс оформления возможно будет ускорить до максимума.

Но важно помнить, что далеко не все МФЦ и не во всех регионах представляют услугу рассматриваемого типа.

Именно поэтому прежде, чем обратиться в соответствующее учреждение, важно выяснить, имеет ли место возможность оформления прав собственности таким образом.

Для реализации процедуры государственной регистрации понадобится уплатить . Величина её составит 2 тыс. рублей.

Важно помнить, что размер пошлины будет учитываться с коэффициентом 0.7 – если для реализации всех действий будет использоваться Портал государственных, муниципальных услуг.

Данный момент устанавливается Налогового кодекса РФ. Длительность процедуры государственной регистрации составляет не более 10 дней.

Если же регистрация осуществляется на основании нотариально заверенных документов – то потребуется всего лишь 3 дня.

Важно также помнить, что продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, обязательно осуществляется при уплате налогового сбора. В случае физических лиц величина ставки составит 13%.

В определенных ситуациях возможно получение . Также потребуется в обязательном порядке оформить соответствующим образом налоговую . Если продажу осуществляет не являющийся резидентом РФ, то размер ставки составит 30%.

Аналогичным образом обстоит дело с юридическими лицами. Необходимо будет в обязательном порядке осуществить процесс оплату налогового сбора.

В случае, если в определенный период времени оплата осуществлена не будет, то может быть наложен штрафа, а также пеня.

Требуемые документы

Для осуществления процедуры продажи квартиры потребуется собрать достаточно обширный перечень самых разных документов.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

окончание срока действия документов;
если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

разрешение органов опеки на продажу жилья;
договор о купли-продажи;
оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
при необходимости также могут потребоваться:

технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

разрешение на сделку из попечительского совета;
паспорта родителей;
договор купли-продажи дома;
документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
межевой план;
оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Рождение второго ребенка в семье позволяет родителям оформить дополнительную поддержку от лица государства – материнский капитал. Средства фактически на руки соискателям не предоставляются, и располагают люди только . Расходовать деньги также можно только на строго определенные нужды. К примеру, является одним из востребованных направлений по использованию МК.

Получение заветного сертификата дает возможность решить сразу несколько проблем, связанных с проживанием, однако иногда ситуация может кардинально измениться, и семье необходимо будет продать купленное жилье. К примеру, семья решит переехать в другой район или купленная жилплощадь будет иметь дефекты.

По этой причине появляется вполне закономерный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, как это сделать и какие документы могут потребоваться в процессе проведения сделки купли-продажи.

Согласно действующему законодательству (ст.36 ГК РФ), продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещена без особого разрешения органов опеки и попечительства. Дело в том, что во время приобретения жилья при помощи МСК родители обязаны выполнить одно очень важное условие – каждый член семьи, включая малолетних детей, должен получить свою долю квартиры в собственность.

Соответственно, реализовать жилплощадь в дальнейшем можно будет только с разрешения всех собственников, а поскольку интересы несовершеннолетних граждан защищает служба опеки, то и разрешение потребуется оформлять через данный орган.

Сотрудник ведомства при составлении и подписании соответствующего документа обязан строго следить за тем, чтобы права и интересы ребенка соблюдались в полной мере. Родители перед тем, как продать квартиру, обязаны доказать, что несовершеннолетний не будет лишен своей доли собственности, а в новом жилище все нормы будут соответствовать предыдущем, включая санитарно-гигиенические и метраж квартиры.

Лишь при соблюдении этих параметров будет получено полное разрешение, без которого продажа жилья считается невозможной. Если родители проигнорируют данное требование, то сделка по продаже квартиры будет в дальнейшем признана ничтожной и аннулирована.

Какие документы могут потребоваться для оформления разрешения на продажу?

По закону, реализация жилплощади, купленной на средства маткапитала, осуществляется только при наличии специального разрешения и в присутствии сотрудника органа опеки. Если жилье продается с целью улучшения условий проживания, то этот факт должен быть зафиксирован в документальном порядке. В качестве необходимых документов могут потребоваться следующие:

заявление в стандартной форме от родителей ребенка;
акт о рождении малыша и других детей;
паспорта родителей;
разрешение родителей на участие ребенка в будущей сделке;
оценочное заключение на квартиру и другие технические документы;
справка об отсутствии долгов по платежам за квартиру.

Если граждане собираются обменять квартиру на дом, то необходимо дополнительно подать бумаги, подтверждающие, что дом подключен ко всем необходимым энергосетям, и заключение о том, из какого материала он построен. Если все документы в порядке, то разрешение будет выдано соискателю в порядке, определенном законодательно. При наличии причин, ухудшающих условия проживания малыша или лишающих его права на часть жилплощади, документ не предоставляется.

Какие риски могут возникнуть при продаже недвижимости купленной с использованием средств МСК?

Приняв решение о продаже жилья, родители должны понимать, что процедуру следует соблюдать максимально точно и строго. Это связано с тем, что нарушение отдельных требований законодательства может стать причиной аннулирования сделки и лишения граждан дальнейшей возможности продать жилище.

Нарушение прав детей на долю жилплощади – это самое грубое и распространенное нарушение. После того как ребенок достигнет 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд о признании проведенной в прошлом сделки недействительной, и судья встанет на его сторону, поскольку ребенок был лишен своей законной доли недвижимости. В случае аннулирования сделки они будут обязаны вернуть квартиру прежним владельцам, а те, в свою очередь, обязаны будут выплатить денежные средства.

Для покупателя ситуация может также стать негативной. Прежде всего, ежегодная инфляция значительно «съедает» часть денежной массы, и неизвестно, в каком количестве придется возвращать средства. Неутешительной ситуация окажется и с начислением налогов, поскольку реальная стоимость жилья достаточно часто занижается. Если у покупателя жилье было единственным, то он вообще может оказаться на улице.

Заключение

Чтобы реализовать жилье, купленное на средства маткапитала, необходимо оформить специальное разрешение в органе опеки и попечительства. Данный документ необходим в качестве гаранта соблюдения прав и интересов маленького ребенка в отношении его доли недвижимости.

Чтобы оформить разрешение, потребуется заранее подготовить пакет обязательной документации и обратиться к сотруднику ведомства. Нарушение требования ведет к наложению штрафных санкций и к аннулированию сделки.