Главная Как создать свой бизнес? Ипотека: что нужно знать. Подводные камни ипотеки в Сбербанке: как избежать ошибок при оформлении кредита

Ипотека: что нужно знать. Подводные камни ипотеки в Сбербанке: как избежать ошибок при оформлении кредита

Ипотечный займ — явление неотъемлемое от жизни общественных и индивидуальных хозяйств, нуждающихся в земле, жилье, улучшении условий жизни. Понятие ипотеки существует в мире с древних времен, когда закладывалась за долги сама личность должника, которого делали рабом. В 6-м веке до нашей эры закладывание личности заменили на заклад всего имущества, которое имел должник, в частности, земельного. Пока имущество должника находилось в закладе у кредитора, на территории его землевладения устанавливался ипотечный столб - свидетельство заложенного имущества. На столбе фиксировалась запись о долге.

Исторические факты зарождения ипотеки

Во времена царствования Елизаветы Петровны (250 лет назад) ипотечными займами субсидировалось дворянство России. При этом одно и то же имение перезакладывалось несколько раз не только в дворянских банках, но и у частных ростовщиков. Отсутствие контроля обратной связи должник-кредитор, отсрочки и рефинансирования (перезакладывание) ипотеки 18-го века привело к огромному долгу перед государственной казной и естественному банкротству банков.

Толчком для нового витка развития ипотечного займа явилась реформа отмены крепостного права, когда миллионы крестьян нуждались в займе для покупки земли. Ипотечный заем выдавался на 49 лет под 6 процентов годовых. Именно тогда и сформировался устав городских кредитных обществ, в которых прописывались правила ипотечного займа. Реформа частной собственности на землю способствовала распространению кредитных отношений в сельском хозяйстве по всей России. Кредиты под залог земли в то время назывались поземельными. Ипотечные закладные строго учитывались нотариально, и под них выпускались ценные бумаги на бирже, 35 % из которых составлял к 1913 году иностранный капитал. Система банковских займов развивалась благодаря формированию новой экономики страны.

После Октябрьской революции, в ходе которой банки национализировались, а кредитные отношения централизовались, понятие ипотеки было забыто на 70 лет.

Возрождаться ипотека в России начала только с 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году. После волны кризисов ипотечное кредитование претерпело ряд изменений — ужесточение условий кредитования, обязательное страхование ипотечного кредита, обязательный первый взнос и система штрафов - подводные камни ипотеки.

Ипотечная статистика сегодня

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования России работают около 400 кредитных организаций. После того как ЦБ РФ были установлены жесткие правила, регулирующие деятельность кредитных организаций, на рынке ипотеки остались лишь надежные, проверенные и эффективно работающие ипотечные кредиторы. По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет, а средняя ипотечная процентная ставка по России 9,8 % годовых. Процент россиян, желающих приобрести жилье в ближайшие 5 лет, составляет 70 %. Фактически ипотечный кредит доступен сейчас лишь 33 % работающего населения, для сравнения — до 2000 года — всего 5 % работоспособного населения. Самыми популярными банками среди населения для получения ипотеки являются Сбербанк и "ВТБ", с которыми покупка квартиры в ипотеку подводными камнями тоже может усложниться, если о них не знать.

Особенности предоставления документов для ипотеки

Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах.

Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.

Исходя из справки о доходах банк рассчитывает По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.

Комиссии банка

При оформлении ипотечного договора возможны следующие дополнительные комиссии:

За оформление договора, открытие счета.
Предусмотрена оплата независимого оценщика залоговой недвижимости.
Обязательное страхование ипотеки, а также здоровья и жизни заемщика, права собственности на залоговое имущество.
Дополнительные требования банк может выдвинуть заемщику в случае недоверия застройщику при оформлении ипотеки в новостройке. Это может повлечь повышение процентной ставки по ипотеке.
Банк может обязать заемщика выбрать залоговую квартиру только через надежного риелтора, который может оказаться партнером банка (услуги риелтора обычно не меньше 5 % от стоимости жилья).

Штрафы и пени

Штрафы за просроченные платежи по ипотеке могут значительно увеличить общую сумму кредита, поэтому необходимо выяснить до подписания договора — до какой даты нужно вносить оплату, каким образом лучше вносить: наличные, банкоматы, электронные платежи. Полезно узнать, как долго зачисляются средства на счет банка, например, со счета на счет 1-3 банковских дня.

Из-за очередей в офисах банка или в банкоматах могут возникнуть ситуации, тормозящие своевременные ежемесячные проплаты. Необходимо выяснить, какие именно штрафные санкции будут применены в случае одной-двух просрочек, а какие — в случаях систематических неплатежей (по причине сокращения на работе или болезни) и что можно заранее будет предпринять по этому поводу. В крайних случаях банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор, реализовать залоговое имущество и погасить задолженность по ипотеке, остальное вернуть заемщику.

Нюансы и риски ипотечного кредита

До подписания договор необходимо внимательно прочитать, а если есть возможность, проконсультироваться с юристом по спорным и непонятным пунктам. Итак, какие именно подводные камни при оформлении ипотеки необходимо проработать?

Изучить размер всех комиссий и порядок их внесения.
Ознакомиться с перечнем штрафных санкций, их размером и причинами их вменения. В договоре не должно быть штрафа за
Изучить график платежей: суммы взносов и сроки внесения.
Важно ознакомиться со списком ситуаций, предполагающих повышение процентной ставки по ипотеке. Обсудить с менеджером банка все непонятные формулировки вроде «повышение процентной ставки в результате изменения рыночной конъюнктуры».
Выяснить, насколько необходима страховка и можно ли без нее обойтись. Банк не имеет права принуждать страховать заем или жизнь заемщика при ипотеке, но вправе поднять процентную ставку при отказе от страховки на 1-1,5 %.

Ипотечный договор подписывается обеими равноправными сторонами, поэтому заемщик имеет право не соглашаться безоговорочно с условиями банка, принимая на себя подводные камни ипотеки и риски. При спорных вопросах обязательно нужно решать их до подписания договора. Клиент может походатайствовать о внесении в договор пункта о праве рефинансирования ипотеки, что значительно облегчит возможные форс-мажорные обстоятельства в будущем.

Тонкости заключения ипотечного договора

При изучении подводных камней ипотеки важно иметь ввиду некоторые нюансы кредитно-ипотечных отношений с банком. Например, на всем протяжении действия договора недвижимость находится в собственности заемщика, но полноправно распоряжаться ею он не может до момента окончания действия договора. Также заемщик не может:

Сдавать залоговую недвижимость в аренду без предварительного согласования с банком. Обычно кредитные организации неохотно разрешают подобные операции с недвижимостью в залоге, поскольку может ухудшиться состояние объекта, что приведет к уменьшению ее рыночной цены в случае необходимости ее реализации. Тем не менее кредитор не имеет права препятствовать сдаче залога в аренду на срок не более одного года.
Совершать ремонтные работы, включающие квартиры. Для осуществления необходимых ремонтно-строительных изменений понадобится подготовить проект, затем получить разрешение жилищной инспекции, а затем уведомить кредитора.
В течение всего времени действия ипотечного договора переоформлять залоговую недвижимость в нежилое помещение запрещено законом.
Совершать обменные или дарственные операции с залоговой недвижимостью, а также продавать без разрешения кредитора невозможно. Продажа будет возможна только в случае задолженности заемщика перед банком-кредитором и средства от реализации пойдут на погашение задолженности и закрытие обязательств перед банком.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке

В Сбербанке существует типовой договор на ипотечный заем, его образец можно найти на сайте для предварительного ознакомления.

Главные подводные камни при заключении ипотечного договора со Сбербанком заключаются в дополнительных расходах на оценщика залогового имущества, на аренду банковской ячейки, на услуги риелтора или юриста, оплату страховки и, конечно, оплату государственной пошлины.

В условиях ипотечного соглашения оговаривается возможность самостоятельного выбора заемщиком оценщика, но он должен соответствовать требованиям Сбербанка. Поэтому не стоит рисковать и заранее оценивать залоговое имущество, Сбербанк может отказаться от предоставленных документов об оценке, объяснив отказ несоблюдением установленных правил процесса, и деньги пропадут зря.

Штрафы за просрочки в Сбербанке

Самая неприятная для обсуждения часть подводных камней ипотеки в Сбербанке — это пени и штрафы. Но важно осознать следующие пункты договора.

Пункт по поводу штрафов за просрочку платежей. Размер пени напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ на дату назначения штрафа. Это может значительно увеличить сумму текущего штрафа. Поэтому полезно заранее узнать об условиях возможных штрафных санкций при несвоевременных платежах.

Условия для расторжения ипотечного договора. Сбербанк имеет право аннулировать договор в некоторых незаконных ситуациях, например, при систематических просрочках, при использовании залогового имущества не по назначению, в случаях отказа банку-кредитору в проверке состояния имущества, а также при расторжении договора страхового полиса.

Во время срока действия договора ипотечного займа заемщик не имеет права продавать залоговое жилье, регистрировать в нем других лиц, сдавать в аренду, делать перепланировку без одобрения кредитора.

Ипотека в "ВТБ": подводные камни

Из острых подводных камней при заключении договора стоит обратить внимание на нижеследующие.

В банке "ВТБ" настоятельно рекомендуют оформить страховой полис на право собственности (титула), здоровье, жизнь только у своего партнера "ВТБ-страхование". При отказе от страховки ставка по ипотечному кредиту обязательно возрастет на 1 %.

Минимальная сумма ипотечного кредита - от 2 миллионов рублей. Меньшая сумма подразумевает ограничения на первоначальный взнос или дополнительные расходы при оформлении кредита. Банку не выгодно давать маленькие кредиты на длительные сроки.

При возникновении просрочек банк не берет на себя инициативу по реструктуризации долга или оформлению кредитных каникул. Банку выгодней сохранить условия прежнего договора и вернуть занятые деньги в срок. Для решения проблем по несвоевременным платежам заемщик сам подает заявление в банк.

Банк "ВТБ" является надежной эффективной кредитной организацией и поэтому требует четкого выполнения обязательств по договору. Поэтому, в случае сомнений в финансовой прочности своего бюджета, лучше отложить на время решение брать ипотеку.

Практикующие юристы перед заключением кредитного договора рекомендуют обходить подводные камни ипотеки.

Ипотека на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке проще оформляется ввиду того, что дом введен в эксплуатацию и отсутствуют строительные риски.

При покупке вторички в ипотеку подводные камни необходимо проверить: кто является собственником и кто прописан на выбранной жилплощади. Может возникнуть ситуация, когда один из собственников частей жилплощади не согласен на продажу.

Далее в обязательном порядке проверить, законны ли все имеющиеся перепланировки в квартире, есть ли задолженности по счетам и убедиться в том, не является ли квартира уже залогом в другой кредитной организации.

Проверить состояние коммуникаций, проводился ли ремонт и на каком уровне, убедиться в исправности окон, потолков и остальных элементов жилья.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование представляет собой перекредитование уже имеющегося в другом банке. Подобная емкая процедура рефинансирования ипотеки с подводными камнями имеет смысл в том случае, если необходимо погасить ипотеку со сроком больше двух лет.

Нужно учитывать, что в период перевода обеспечения из банка в банк процентная ставка будет немного завышена, так как в новом банке обеспечение будет временно отсутствовать, а это большой риск.

При рефинансировании возникнут обязательные расходы на оценку залога, нотариуса и т. д.

Задумываясь о покупке жилья , граждане чаще всего обращают внимание на стабильные банки, поддерживаемые государством. В топ 5 по стране входит Сберегательный банк России. Анализ его программ для заемщиков позволяет понять, какие существуют подводные камни ипотеки в Сбербанке, как наиболее ярком представителе популярного и авторитетного кредитного учреждения.

Специалисты выделяют несколько направлений, которые необходимо учесть перед тем, как оформить ипотеку в Сбербанке. Формулировка «ипотека» на юридическом языке означает, что будут заключаться два договора. Первый – это договор жилищного кредита, второй – договор залога на недвижимость. Поэтому риски стоит оценивать по каждому из направлений отдельно.

Риски стоит оценивать по каждому из направлений

Так банк гарантирован от того, что объект потеряет в цене. Если заемщик не сможет расплатиться с кредитором, банк вправе реализовать помещение в счет уплаты долга.

В некоторых случаях Сбербанк может пойти на уступки должнику, если заранее согласовать с ним необходимый вид использования. Однако, это право, а не обязанность кредитной организации. Заемщик, подписывая договор, обязуется сохранить имущество, предотвратить его порчу или утрату.

Защита залоговой недвижимости

Ипотечного имущества в Сбербанке является обязательным, как и в других банках. Это связано с тем, что период залога долгий и банк защищает свою собственность до момента передачи прав на неё заемщику. Причем делается это за счет последнего. Вариантов страховки, как правило, два:

единовременный взнос;
рассрочка на страхование до погашения ипотеки.

Первый вариант более выгодный, но требует наличия весомой суммы в тот период, когда будущий владелец ипотеки несет самые большие расходы. Во втором случае суммы распределяются на длительное время. Важно знать, что:

страховать имущество заемщик обязан только от повреждения и утраты;
если с объектом за период существования ипотеки что-то случиться, то страховку получит не заемщик, а банк (именно он является выгодоприобретателем по страховке);
для заемщика при наступлении страхового случая на сумму страховки будет снижен объем долга.

Изначально страховка не может быть оформлена на сумму меньше, чем тела кредита. С течением времени базовая сумма меняется, так как долг по ипотеке уменьшается. Банк может расторгнуть договор, если на имущество будет отсутствовать страховка.

Следует учитывать, что полис чаще всего оформляется не более чем на год. Поэтому его необходимо ежегодно продлять. Одобрить жилищный займ в Сбербанке без страхования объекта покупки могут только тем, кому на момент погашения ипотеке будет до 65 лет включительно.

Риски по утрате имущества

Владелец ипотеки обязан письменно уведомлять Сбербанк о любом повреждении залоговой недвижимости. Кроме того, согласовываются сроки и виды ремонта. Если объект утрачен полностью, то заемщик в течение месяца обязан предоставить для кредита новое обеспечение, либо погасить долг досрочно.

В договоре следует проверить:

за какие предусмотрено расторжение договора;
каким способом решается вопрос изъятия залогового имущества;
в каком суде предусматривается решение спорных вопросов.

Часто, несмотря на федеральные законы, банк может прописать в документах, что имеет право изъять имущество до решения суда, если нарушены условия договора. В этом случае, банкиры могут забрать залог через судебных приставов, минуя суд.

Месторасположение суда, предусмотренное для решения правовых споров, также важно. Требование о рассмотрении дел по договору в судебной инстанции по месту регистрации банка не имеет оснований.

Права третьих лиц

При выборе недвижимости, особенно на вторичном рынке и по долевому договору, следует внимательно проверять обременений. Они могут быть скрытыми, но при обнаружении станут проблемой не банку, а именно заемщику. Если третьи лица предъявят права на ипотечное жилье, то его принадлежность будет решаться по суду.

Если права подтвердятся, владелец ипотечного кредита окажется в самом невыгодном положении. Ему придется передать законным владельцам недвижимость, а банку – задолженность по ипотеке. Сам банк при этом полностью защищен от рисков.

Дополнительные расходы

Не стоит забывать про дополнительные расходы, которые сопровождают любые ипотечные сделки. За оформление документов придется заплатить госпошлину. Сбербанк предлагает заемщикам воспользоваться электронным вариантом регистрации. В этом случае банк может снизить ставка по кредиту на 0,1% годовых.

Любой документ, заверяемый у нотариуса – это дополнительные траты, которые следует учесть. Чтобы не попасть в неудобное , следует предварительно выяснить весь объем расходов, перед тем как получить одобрение на ипотеку в Сбербанке. Подводные камни кредитных сделок могут быть настолько весомы, что будут способны изменить мнение заемщика о необходимости брать ипотеку.

подробно изучать договора и документы, перед тем, как подписывать их, особенно то, что написано мелким шрифтом;
если что-то в документах вызывает вопросы или совсем не понятно, следует выяснить информацию в нескольких источниках – у специалистов банка и у независимого юриста;
перед оформлением ипотеки необходимо не только наличие личных сбережений, которыми можно покрыть обязательные расходы в начале сделки, но и резервный фонд, позволяющий оплатить 3-4 месяца ипотеки, на случай материальных затруднений в период очередных платежей.

Не требует доказательств тот , что банки стремятся не просто помочь гражданам обзавестись личной недвижимостью, а стараются заработать. Чем больше будет выгода, тем сильнее банк заинтересован в клиенте.

Рекламные лозунги не раскрывают рисков и ограничений, с которыми заемщик столкнется в период оформления и оплаты ипотеки. Поэтому, прежде чем соглашаться на долгосрочный кредит с низкой ставкой, следует подробно изучить все условия Сбербанка, включая скрытые расходы и возможные сложности.

Возврат страховки по ипотеке в Сбербанке:

Можно ли предъявить банку претензии, если фактические расходы по ипотечному кредиту значительно превысили указанную в договоре полную стоимость кредита? Куда лучше обратиться с такой жалобой?

Ответить

– единственный способ обзавестись недвижимостью для некоторых категорий граждан. Услуга позволяет получить квартиру сразу, а расплачиваться в течение определенного времени. Однако нужно учитывать, что существуют подводные камни ипотеки. Они способны существенно повысить стоимость покупки недвижимого имущества.

Что нужно знать об ипотеке

– долгосрочная ссуда, которая предоставляется под залог недвижимого имущества. Финансовая организация может предоставить кредит на следующую недвижимость:

квартира;
дача;
земельный участок;
гараж.

Взаимодействие между банком и физическим лицом осуществляется на основании ФЗ №102 «Об ипотеке». Действующая программа позволяет приобрести жилье на первичном или на вторичном рынке. Заемщику предстоит доказать, что он сможет производить своевременный расчет по кредиту. Для этого потребуется предоставить пакет документов. Платеж по ипотеке не может превышать 40% от размера ежемесячного дохода клиента.

Чтобы взять ипотечный кредит, потребуется первоначальный взнос. Его размер обычно составляет 10–30% от стоимости жилья. Чем больше денег клиент сможет предоставить, тем более лояльными будут условия сотрудничества.

Заемщик может выполнить досрочное погашение ипотеки. Закон позволяет внести всю сумму или предоставить ее часть. Досрочное погашение позволяет уменьшить размер переплаты. Банк производит перерасчет процентов. Заемщик обязан предупредить о планируемом закрытии обязательств минимум за 30 дней до выполнения действия. Уведомление предоставляется в письменном виде. Если оно не поступит, банк будет производить списание задолженности на первичных условиях.

Подводные камни

Подразумевает получение большой суммы на длительный период. Банки стремятся извлечь как можно больше пользы с каждого клиента. Потому человек должен заранее изучить подводные камни ипотеки. Это поможет избежать излишних затрат в процессе расчета с финансовой организацией.

Предоставление справки о доходах

Чтобы привлечь клиентов, банки могут предложить . Хитрость метода состоит в том, что человек все равно должен будет озвучить размер ежемесячной прибыли и место осуществления трудовой деятельности.

Затем в дело вступают сотрудники службы безопасности. Они проверят место работы гражданина и его настоящий размер дохода. Если клиент попытался обмануть учреждение, заявку отклонят. При этом заемщика могут внести в черный список. Это приведет к невозможности получения ипотеки и в других банках.

Срок возврата задолженности

Заемщик, изучающий подводные камни ипотеки, стремится, чтобы размер переплаты был минимальным. Финансовые учреждения рассчитывают срок возврата задолженности, исходя из платежеспособности клиента. Помимо платежей по ипотеке, у заемщика должна оставаться сумма, позволяющая оплачивать иные счета и жить в течение месяца. Поэтому сумма платежа может быть относительно небольшой.

Основной недостаток – срок возврата задолженности. Он будет продлен. Однако чем дольше клиент рассчитывается с банком, тем больше денег ему предстоит заплатить. Гражданин может оформить займ на более короткий промежуток времени и погашать ипотеку объемными суммами.

Возможные санкции

Последствия, возникающие в результате несвоевременного внесения денежных средств, обозначаются отдельным пунктом в кредитном договоре. Заемщик должен внимательно относиться к размытым определениям, касающимся применения денежных взысканий за просрочку. В договоре должны быть указаны следующие данные:

перечень возможных мер, которые могут быть применены в отношении гражданина;
размер пени за несвоевременное внесение очередного платежа;
размер штрафов и особенности их применения;
ситуации, при наступлении которых может быть использована повышенная процентная ставка.

Размер штрафа не может превышать 0,5% за один день просрочки.

«Неожиданные» обязанности заемщика

Чтобы получить ипотеку, человек должен соответствовать требованиям финансовой организации. Обычно в список включают:

наличие гражданства;
соответствие возрастным требованиям;
наличие регистрации по месту получения денежных средств;
наличие дохода, позволяющего производить своевременный расчет по кредиту.

Однако финансовые организации могут включить в список и неожиданные требования. В договоре могут прописать запрет на смену места официального трудоустройства или жительства.

Чтобы не оказаться нарушителем по незнанию, эксперты рекомендуют детально изучить предлагаемые банком условия. Если гражданин уверен, что пункты договора противоречат закону, то можно потребовать внести в документ коррективы.

Досрочное расторжение договора

Подводные камни ипотеки включают в себя и досрочное расторжение договора. Банк всегда сохраняет за собой подобное право. Обычно поводом выступает несвоевременное внесение платежей по ипотеке. В документе может быть отображено возможное количество просрочек. Расторгнув соглашение, кредитор может реализовать залоговое имущество и направить денежные средства на погашение задолженности. Излишек суммы будет возвращен заемщику.

Дополнительные затраты

О дополнительных расходах за получение ипотеки почти всегда умалчивают. Иногда банк взимает дополнительную комиссию за предоставление денежных средств или открытие счета. Финансовые организации часто берут плату за самые мелкие услуги.

Дополнительно предстоит заплатить оценщику и внести денежные средства за страховку. Она может распространяться не только на имущество. Иногда в банке обязывают осуществить страхование жизни и здоровья, а также право собственности на залоговое имущество. Список не является исчерпывающим. Приобретение дополнительных полисов идет на пользу финансовой организации. За оплату услуг страховщика, который в большинстве случаев является партнером банка, предстоит отдать 0,5–1,5% от общей суммы.

Обычно компании работают только с одним оценщиком. Другим они не доверяют. Поэтому в случае перекредитования может потребоваться повторное прохождение процедуры оценки имущества.

Приобретаемое имущество

Подводные камни ипотеки включают в себя и наложение ограничений на недвижимость. Гражданин может искать подходящее жилье самостоятельно или заключить договор с риэлторской компанией. Первый способ дешевле. За услуги риэлтора придется заплатить около 5% от общей стоимости квартиры. Однако банк не всегда соглашается с выбором клиента. Он может отказаться предоставлять деньги в долг на покупку недвижимости у сторонней организации и обязать клиента обращаться только к компании-партнеру. Имущество, купленное в кредит, будет выступать залогом до полного расчета по обязательствам.

Отдельные условия могут выдвигаться при выборе вторичного или первичного жилья. Банки не всегда доверяют квартирам в новостройках. У незавершенных домов могут быть не оформлены все документы. Если компания все же согласится, то может повысить процентную ставку и выдвинуть дополнительные требования к заемщику.

Положения ипотечного договора

От договора зависят особенности сотрудничества с банком. Документ стоит читать максимально внимательно. Он должен содержать перечень обязательных сведений. Сюда входит:

Размер комиссии и порядок ее внесения.
Штрафные санкции. В договоре должно быть указано, когда и в каком размере они применяются. В договор не должен быть включен штраф за досрочное погашение.
График платежей. В нем должна быть указана сумма взноса и сроки его уплаты. Документ скрепляется печатью банка и подписями обеих сторон.
Список ситуаций, при которых возможно повышение размера процентной ставки. Общие формулировки должны насторожить. Например, под понятие изменение конъюнктуры рынка можно подвести практически любые события.
Потребность в страховке и ситуации, при которых она должна быть оформлена. Обычно страхование жизни обязательным не является. Однако при отказе от него банки могут повысить ставку на 1,5%.

Заемщик является равноправным участником договора. Поэтому не стоит соглашаться с условиями банка безоговорочно. Если гражданина не устраивает какой-либо пункт, стоит заранее решить этот вопрос с банком.

Клиент может попросить финансовую организацию включить в документ наличие права на рефинансирование кредита. В дальнейшем это может помочь при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Изучая подводные камни ипотеки, необходимо ознакомиться с дополнительными особенностями приобретения жилья в кредит. Недвижимость будет с самого начала находиться в собственности покупателя. Однако полноправно распоряжаться ей заемщик не сможет до полного расчета по обязательствам. Выполнение практически любого действия с недвижимостью требует предварительного согласования с банком. Залогодатель не имеет права:

Сдавать помещение в аренду . Действие может быть осуществлено по предварительному согласованию с залогодержателем. Однако банки неохотно дают разрешение на выполнение подобного действия. Для кредитора передача недвижимости в аренду связана с повышением риска ухудшения ее состояния. В случае возникновения потребности в реализации помещения, компания не сможет даже вернуть собственные деньги. Однако банк не может препятствовать передаче имущества в аренду, если помещение сдается не более чем на 1 год.
Выполнять перепланировку . Если запланированный ремонт выходит за рамки дозволенного, потребуется подготовить проект перепланировки, получить разрешение соответствующих органов и обратиться к кредитору. При себе нужно иметь пакет документов. На их основании организация примет решение о том, давать разрешение на изменение помещения или нет.
Переоформлять помещение в нежилое. Пока действует кредитный договор, осуществить манипуляцию не удастся.

Залоговую недвижимость нельзя обменять и подарить. без получения одобрения кредитора также невозможна. Заемщик должен согласовывать все действия с финансовой организацией. Банк даст разрешение на продажу недвижимого имущества только в том случае, если денежные средства от его реализации пойдут на закрытие обязательств перед кредитором.

Жилищный вопрос – едва ли не самый насущный в жизни каждого человека. Ипотека – один из удобных способов его решения, тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй. Тем не менее, отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса. В этой статье мы расскажем о распространенных нюансах, на которые следует обязательно обратить внимание при оформлении ипотеки.

То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами: кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется . Оба документа подлежат регистрации в Государственной регистрационной палате. В первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности – желательно слово-в-слово – повторены в договоре ипотеки. В случае несоответствия вас может ожидать волокита в суде по выяснению истинного обязательства.

Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. К ним могут относиться:
1. государственные пошлины за оформление сделки в Регистрационной палате,
2. расходы на нотариальное заверение,
3. оплата услуг оценочно компании по оценке реальной стоимости приобретаемого объекта.

Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.

Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика» (то есть ваши обязательства). Помимо стандартных пунктов о том, что вам надо гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком, в лучшем случае, или запреты, в худшем, относительно нескольких моментов:
1. Оформление прописки. Некоторые банки запрещают прописываться в принципе. Некоторые разрешают прописку только членов семьи и запрещают прописку родственникам.
2. Сдачи жилья в аренду. Некоторые люди приобретают квартиры с целью последующей сдачи в аренду. Банк может запретить делать это, по крайней мере, на формальном уровне – в виде заключения договора аренды жилого помещения.
3. Проведения ремонта без согласования с банком (речь идет о перепланировке квартиры).
4. Уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.

Суть этих ограничений понятна – банк хочет защитить себя от возможного уменьшения стоимости объекта залога. Но для заемщика – это ограничение свободы распоряжения имущества, принадлежащем ему на праве собственности. По большому счету, все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны – они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Тем не менее, их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного гашения кредита, а вот это уже серьезно!

Если речь зашла о праве банка потребовать от вас – внимательно изучите текст кредитного договора на эту тему. Предупреждаю сразу, для отвода глаз случаи, при которых банк может это сделать, могут быть указаны в разных разделах договора. При этом, обратите внимание, требование досрочного погашения может звучать не в буквальном смысле («богат и могуч русский язык»). Под досрочным погашением юридически понимается и факт расторжения договора. Поэтому, изучая это в документах, в том числе, ищите по тексту фразы «расторжение кредитного договора».

Досудебное изъятие – очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то, что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк, в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.

Подсудность. Практически во всех кредитных договорах банки меняют подсудность: по процессуальному кодексу спорные вопросы должны разрешаться в суде по месту регистрации должника, но, что характерно для крупных банков с разветвленной филиальной сетью, в договор включается пункт, что спорные вопросы решаются в суде по месту регистрации банка, то есть в головном офисе. Банк так упрощает себе жизнь – все спорные вопросы решает в одном месте (расположенном в одном городе с ним), вместо того, чтобы содержать юристов в каждом филиале. В последнее время в судах, правда, отказываются рассматривать дела с таким нарушением процессуального кодекса, но это сейчас. А что будет через 5-10 лет, не знает никто.

Изменение существенных условий договора. Очень внимательно читайте раздел «Права банка» - нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры по кредитного договора. Как правило, в разделе «Обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.

Внимательно изучите все «попутные» сборы и комиссии – они могут взиматься:
- за рассмотрение заявки
- за выдачу кредита
- за открытие ссудного счета
- за ведение ссудного счета
- за прием/пересчет наличных
- за зачисление денег на счет (пришедших безналом)
- в виде простой ежемесячной комиссии
- в виде годовой комиссии
- за досрочное погашение (прямая комиссия считается не законной, но банк может обратиться в суд за возмещением упущенной прибыли).

Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные:
- за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку)
- за несвоевременное страхование
- за непредоставление информации о смене места работы, жительства

Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке – страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот несколько:
1. Выбор страховой компании: вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными;
2. Страховая компания может выставить дополнительные сборы;
3. Сумма страховки: самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита – естественно, это будет дороже.

Замечу: изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся – в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее, пробовать можно, и за попытку это сделать это никто вас не оштрафует. Можно воспользоваться хитростью, которую практикуют сами банкиры: получить подтверждение банка о предоставлении вам кредита, а потом попросить на изучение текст кредитного договора и договора ипотеки и предложить внести изменения, желательно в письменном виде. Получив решение кредитного комитета, уже будет считать, что кредит выдан. Вам надо решать жилищный вопрос, а ему премию за выдачу хочется получить. А заемщик хочет поменять всего лишь пару пунктов. То, что вам подтвердили кредит, значит, что вы заемщик хороший и в другом банке вам тоже подтвердят, а срок действия кредитного решения 3 месяца – за это время клиент может найти банк, который согласится изменить текст кредитного договора по его требованию. В таких условиях агент может и согласиться со внесенными изменениями в кредитном договоре. Так что дерзайте и помните: успеха добивается тот, кто действует нестандартно.

Ну, по крайней мере, внимательное изучение договора просто поможет вам лучше оценить собственные риски и издержки, которые будете нести при оформлении ипотеки.

Как взять ипотеку в Сбербанке? На эту тему написана масса статей, но ни одна из них не содержит полной информации. Поэтому потенциальные заёмщики не могут трезво оценить свои возможности по оформлению кредита.

Мы решили расписать пошагово процедуру оформления ипотечного кредита. Вы узнаете условия кредитования и покупки квартиры, какие документы нужно представить в банк, и какие ипотечные программы доступны гражданам. Итак, как оформить ипотеку на квартиру в Сбербанке.

Почему именно ипотека?

Данный термин уже прочно вошёл в наш лексикон, но немногие знают его истинное значение. Ипотека – это не разновидность кредита, а залог недвижимости (имеющейся или приобретаемой) банку. Поэтому купив квартиру в ипотеку, вы не сможете её продать, подарить или завещать, пока не погасите кредит. Это называется снятие обременения.

Бывают ситуации, когда квартиру необходимо срочно продать до снятия обременения. Это можно сделать только с согласия банка, который неохотно идёт на процедуру досрочного расторжения договора. Однако, ипотечное кредитование – это практически единственный способ приобрести собственное жильё. Вот основные преимущества ипотеки:

этот вид кредитования подразумевает длительный срок. Например, в Сбербанке ипотека выдаётся на срок до 30 лет. Взятая сумма равномерно распределяется на весь срок выплат. Даже с процентами ежемесячный платёж не пробьёт брешь в семейном бюджете среднестатистической российской семьи. Обратите внимание, что чем больше срок, тем меньше сумма ежемесячного платежа;
после процедуры оформления, заёмщик сразу может пользоваться недвижимостью. Факт, что квартира находится в залоге у банка, вовсе не означает, что клерки могут выселить вас из неё в любой момент. Для этого нужны веские основания и решение суда. Соответственно, такое возможно лишь при регулярных нарушениях взятых обязательств по кредиту;
Сбербанк предоставляет своим клиентам несколько программ ипотечного кредитования, рассчитанных на разные слои населения. Поэтому подобрать оптимальный вариант не составит труда;
если оформить ипотеку, можно получить налоговый вычет. Это дополнительное финансовое вливание в семейный бюджет. Размер налогового вычета равен 13% от стоимости недвижимости. Выплата единоразовая.

Конечно, ипотечное кредитование подразумевает значительную переплату. Но учтите, что цена квадратных метров в стране тоже регулярно увеличивается, поэтому накопить нужную сумму самостоятельно практически нереально.

Общие условия

Чтобы взять ипотеку в Сбербанке, нужно соответствовать определённым критериям. Вот перечень требований к заёмщику:

Если вы подходите под указанные критерии, то можете обратиться в территориальное отделение Сбербанка за консультацией.

С чего начать оформление?

Порядок оформления ипотечного кредита начинается с предварительной консультации. Для этого нужно посетить отделение Сбербанка и побеседовать с менеджером по кредитованию. Здесь вы сможете узнать, какую сумму банк одобрит исходя из вашей зарплаты.

Обычно сумма ежемесячного взноса не превышает 40% от дохода. Уточните условия кредитования и покупки недвижимости, и узнаете, какие документы потребуется представить на рассмотрение. Кроме того, предварительная консультация поможет определить оптимальный срок кредитования.

Если лень тратить время на посещение банка, можно рассчитать сумму кредита воспользовавшись специальным калькулятором на сайте Сбербанка. Здесь нужно заполнить предложенные поля, и виртуальная машина определит сумму кредита и размер ежемесячного платежа.

Если вы твёрдо решили получить ипотеку, возьмите контактный телефон специалиста, который с вами работал. Банки заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому позвонив по телефону кредитному менеджеру, сможете рассчитывать на всестороннюю помощь и поддержку специалиста.

Документация

Если после предварительного согласования вас устраивают условия выбранной ипотечной программы, можно начинать собирать документы.

Некоторые справки имеют ограниченный срок действия, поэтому рекомендуем сначала собрать и отправить на рассмотрение основной пакет документов, а потом принести недостающие бумаги.

Обязательный пакет:

удостоверение личности. В расчёт принимается паспорт гражданина России и любой другой документ. Например, водительские права или свидетельство пенсионного страхования;
ксерокопия трудовой книжки. Обязательно заверяется менеджером по кадрам предприятия или руководителем;
справка о доходах. Заполняется на стандартной форме 2-НДФЛ и заверяется главным бухгалтером предприятия;
справка, подтверждающая дополнительный источник доходов;
документы на залоговое имущество. Если в качестве залога по кредиту идёт квартира или машины, потребуется представить правоустанавливающие документы;
документы, подтверждающие платёжеспособность. Обычно это собственные сбережения заёмщика в размере первоначального взноса. В Сбербанке размер первоначального взноса варьируется от 10 до 20%. Это самые выгодные условия по сравнению с другими банками;
заполненное заявление на выдачу кредита.

Для некоторых ипотечных программ, могут потребоваться дополнительные документы. Например:

свидетельство о заключении брака — для покупки жилья в рамках программы «Молодая семья»;
выписка из Пенсионного фонда, подтверждающая наличие средств материнского капитала. Условия программы допускают использовать ;
справка о размере пенсии — когда для покупки жилья выбрана программа для пенсионеров.

Обратите внимание, что пакет документов одинаков для заёмщика, созаёмщика и поручителя.

Рассмотрение заявки и выбор квартиры

Процедура оформления документов занимает от 5 до 10 рабочих дней. В течение этого срока ваши документы рассматривает служба безопасности банка. Поэтому рекомендуем указывать только достоверные сведения.

Сотрудники банка могут позвонить на предприятие и поинтересоваться, действительно ли вы там работаете, и выяснить фактический размер вашей зарплаты. Кроме того, заёмщика «пробьют» по общей базе данных. Это межбанковская структура, где отображены злостные неплательщики. Если вас сочтут неблагонадёжным, то в выдаче кредита будет отказано без указания причин. При этом информация будет занесена в базу кредитных историй.

Если противоречий не обнаружено, банк выдаст вам необходимую сумму. Но на руки вы её не получите, средства поместят на депозитное хранение, а заёмщику даётся 120 дней на выбор подходящего для покупки жилья. Если по истечении указанного срока не удастся подыскать подходящую квартиру, порядок оформления ипотеки повторяется.

Обратите внимание, что Сбербанк одобрит не любое жильё. Квартира должна подходить под определённые условия. Не рассматривается ветхое и аварийное жильё, объекты недвижимости, предназначенные к сносу, деревянные строения.

Порядок оформления ипотеки также подразумевает снятие обременения, то есть выбранная жилплощадь не должна находиться в залоге или быть арестованной по решению суда.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: