Досрочное погашение ипотеки — выгодно ли

Любому из нас понятно, что банкам невыгодно досрочное погашение кредитов. Ведь им нужно и возместить проценты физическим и юридическим лицам по привлеченным средствам, и получить прибыль. Это означает, что каждое «внеплановое» погашение - это «удар» по доходности кредитного учреждения. Поэтому банками ранее либо устанавливались ограничения по срокам, либо взималась неустойка за досрочное погашение. Закон был на стороне банкиров, но, благодаря тому, что президентом были одобрены , с января 2012 года стало возможным досрочное погашение кредита без особого ущерба для кошелька заемщиков.

Если вы еще только собирается взять кредит, следует заранее поинтересоваться, возможно ли досрочное погашение, имеются ли варианты и насколько это будет вам выгодно.

Если же вы твердо решили досрочно погасить кредит при аннуитетной форме платежей, то следуйте нижеприведенным советам:

1. Заключая кредитный договор, напишите заявление на безакцептное досрочное погашение кредита при поступлении средств на ваш счет, который открыт в банке-кредиторе. Благодаря этому вам не придется всякий раз приезжать в банк, чтобы написать специальное заявление (как правило, чтобы сделать досрочный платеж, вам необходимо будет предоставить банку заявление, в котором будет указана сумма). Это значит, что базакцептное списание очень выручит вас в том случае, если вы не хотите тратить время на поездки в банк, а будете перечислять средства на досрочное погашение либо безналичным способом, либо с помощью терминалов, банков и прочих устройств с функцией приеме наличных.
2. Не ленитесь каждый раз уточнять у кредитного инспектора дату зачисления средств на счет (при безналичном переводе) и дату погашения кредита, поскольку деньги или проводка имеют особенность «зависать».
3. Сделав последний взнос, сохраняйте некоторое время всю информацию, подтверждающую факт погашения кредита. Она может пригодиться в случае недоразумений.

В случае с аннуитетными платежами, заемщиком, по сути, авансируются проценты. К примеру, вы брали кредит на 6 месяцев, но пользовались им 3 месяца, а на четвертом уже вернули его. Но получается так, что в составе первых платежей вы внесли такие проценты, будто вы пользовались кредитными средствами и 4-й, и 5-й, и 6-й месяцы.

Когда досрочного погашения нет, то проценты уплачиваются согласно договору. Если же имела место «досрочка», то аннуитет может содержать в себе излишне уплаченные проценты. Если сказать проще, то заемщик, исходя из фактического срока погашения, переплатил.

В случае досрочного погашения (как частичного, так и полного) кредита Сбербанку при аннуитетном способе вам необходимо будет сделать следующее:

• обратиться в любой удобный день в то отделение Банка, в котором заключался кредитный договор;
• сообщить сотруднику о намерении полностью погасить кредит или внести сумму, превосходящую ежемесячный взнос в ближайшую дату, которая определена графиком;
• после того как сотрудник составит новый график, подписать его;
• обеспечить поступление денежных средств на счет погашения не 21:00 в день осуществления досрочного погашения (по графику) в указанной сумме.

В Сбербанке преобладают кредиты именно с этим типом платежей. К ним относятся очень популярные в последнее время ипотека и автокредиты. Исходя из условий досрочного погашения Сбарбанка, клиент имеет право досрочно погасить кредит полностью или частично, если сумма досрочного внесения будет не менее 15 000.00 рублей.Нередко клиенты сталкиваются с затруднениями при расчете досрочного погашения кредита. Постараемся пролить свет на эту проблему.

Расчет досрочного погашения при аннуитетных платежах

В случае с аннуитетными платежами используется 2 типа досрочных погашений:

1. Погашение, после которого уменьшается сумма ежемесячного платежа.
2. Погашение материнским капиталом.

Так как второй способ в основном применяется для ипотечных выплат, то остановимся на первом.Предположим, вы взяли кредит на полтора года под 15% годовых на сумму 150 000.00 рублей и в течение 2-х месяцев платили по установленному графику, а в 3-м месяце, кроме установленной суммы, внесли еще 40 000 руб .Теперь, чтобы рассчитать досрочное погашение, вам необходимо будет выполнить следующие действия:

1. Вычислить оставшуюся сумму долга по кредиту, отнять от нее сумму досрочного погашения;
2. Определить остаток срока после погашения;
3. С помощью формулы аннуитета рассчитать следующий платеж.

Вычисления:

1. Для определения остатка долга берем первоначальную сумму долга, отнимаем от нее внесенные за 3 месяца платежи «в погашение долга» и сумму досрочного погашения.

Получаем следующее: 150 000.00 - 7 482.72 - 7 576.25 - 7 670.96 - 40 000.00 = 87 270.06 руб .

1. Новый срок кредита определяется путем вычитания номера платежа от общего количества месяцев кредитования.

18 - 3 = 15. Новый срок кредита равен 15 месяцам .

1. Теперь вы имеете как бы новый кредит со следующими данными:

• S (сумма) - 87 270.06 ;
• N (срок) - 15 месяцев ;
• Р (процентная ставка) - 15% .

Первые выплаты (до досрочного погашения) отображены в таблице:№Год/месяцВсего внесеноВ погашение долгаВ погашение процентовДосрочный платежОстаток долга после платежа01/0 - 150 000.000.000.00 150 000.0011/19 357.727 482.721 875.00 142 517.2821/29 357.727 576.251 781.47 134 941.0331/39 357.727 670.961 686.7640 000.00127 270.0787 270.06

• 40 000.00 - досрочный платеж;
• 87 270.06 - остаток долга с вычетом досрочного платежа.

Чтобы определить сумму платежа после досрочного погашения, достаточно подставить полученные данные в формулу аннуитета : , но для начала надо рассчитать месячную процентную ставку: m = P:100:12 = 15:100:12 = 0,0125.Итак, наш следующий платеж будет равен 87 270.06 × = 6 416.92 Проверим свои вычисления на онлайн-калькуляторе и узнаем из полученной таблицы, которая является продолжением предыдущей, суммы последующих платежей в погашение долга и в погашение процентов:

0 -87 270.000.000.00 87 270.0011/46 416.655 325.781 090.880.0081 944.2221/56 416.655 392.351 024.300.0076 551.2231/66 416.655 459.76956.900.0071 092.1141/76 416.655 528.00888.650.0065 564.1151/86 416.655 597.10819.550.0059 967.0161/96 416.655 667.07749.590.0054 299.9471/106 416.655 737.90678.750.0048 562.0481/116 416.655 809.63607.030.0042 752.4191/126 416.655 882.25543.410.0036 870.16102/16 416.655 955.78460.880.0030 914.38112/26 416.656 030.22386.430.0024 884.16122/36 416.656 105.60311.050.0018 788.55132/46 416.656 181.92234.730.0012 596.63142/56 416.656 259.20157.460.006 337.44152/66 416.656 337.4479.220.000.00

Как видите, разница лишь в копейках. Из приведенных примеров можно сделать вывод, что досрочное погашение аннуитета не так уж и выгодно, поскольку при определении новой суммы долга вычитаются только платежи в погашение долга, а те, которые идут на погашение процентов (а они как раз в начале кредитования - максимальные) просто дарятся банку. В некоторых банках все же можно получить переплаченные проценты, но они пересчитываются уже при окончательном закрытии кредита (когда есть возможность установить реальный срок пользования деньгами).

Как рассчитать излишне уплаченные проценты

Чтобы рассчитать излишне уплаченные проценты, необходимо взять проценты, начисленные по кредитной ставке, указанной в договоре, и посчитать, какая их часть приходится на месяцы, во время которых заемщик фактически пользовался деньгами. Предположим, в составе аннуитета, согласно формуле, указанной в договоре, вами заплачено процентов за 7 месяцев по годовому кредиту в размере 3350 рублей. Если учесть, что фактически срок кредита стал меньшим, то и набежавшие проценты меньше - их сумма 2500 рублей. В данном случае банк должен вернуть 850 руб. (3350-2500), так как это были проценты, которые заемщик внес авансом.

В коммерческих кредитах аннуитеты не очень распространены, чаще всего их можно встретить в потребкредитовании. У кредитования коммерческих организаций имеются свои особенности - досрочный возврат кредита для них запрещен по инициативе заемщиков. В этом случае возврат процентов возможен лишь тогда, когда банком досрочно взыскивается задолженность по причине ухудшения обеспечения по кредиту.

Если вы желаете рассчитать, какие суммы вам придется вносить по кредиту при аннуитетной форме платежей , а также то, как они изменятся после досрочного погашения , то воспользуйтесь кредитным калькулятором аннуитетных платежей , размещенным на данной странице.

Займы до 100 000 рублей

• до 100 000 рублей
• 1 год.

Большинство людей считает, что кредит в банковском учреждении все равно, что игра в одни ворота. По крайней мере, если судить по разъяснениям Высшего Арбитражного Суда (ВАС) о выплатах заемщиком кредитного аннуитета. Однако если полагаться на судебную практику ВАС, проценты по аннуитетным платежам тоже могут быть незаконными.

В наши дни досрочное погашение аннуитетного кредита далеко не новость, особенно когда человек берет займ у банка на какие-либо мелкие расходы, будь то бытовая техника, отпуск или строительство бани на загородном участке.

Однако не каждый задается вопросом, действительно ли выгодно пользоваться услугой досрочного погашения?

Существует два вида досрочных погашений, направленных на:

• уменьшение ежемесячного взноса;
• уменьшение кредитного срока.

В первом случае временной срок кредита не меняется, меняется лишь выплачиваемая ежемесячная сумма. Процентный доход банка не меняется. Во втором же случае происходит уменьшение кредитного срока, но сумма ежемесячных выплат не меняется.

Однако такой способ значительно уменьшает проценты, взымающиеся банком за аннуитетный платеж досрочного погашения. Как выгоднее , можно решить этот вопрос с помощью материнского капитала, однако такой способ относится к ипотечным выплатам и разрешается далеко не каждым банковским учреждением.

На что должен пасть выбор при выборе способа расчета с аннуитетными платежами досрочного погашения и имеет ли смысл – сказать сложно. В данном случае решение должно оставаться за заемщиком и исходить из его личных предпочтений и возможностей. Одни стараются уменьшить кредитный срок, тем самым поскорее избавиться от висящего на шее камнем кредита, другие же облегчить эту ношу.

Разумеется, банку такая процедура бьет по самому больному месту – ведь нужно же как-то погасить проценты физическим и юридическим лицам по привлеченным средствам. Да и прибыль с процентов обычно достаточно высокая, в зависимости от выбранной кредитной ставки и самого банка. Зная этот свой недуг, банковские специалисты стараются избежать разговоров и упоминаний о досрочных выплатах или вовсе не включают эту услугу в ряд кредитных акций.

Выгодно ли досрочно гасить аннуитетный кредит ? Для ответа на этот вопрос можно обратиться к перечню плюсов при решении кредитного вопроса досрочно.

1. Уменьшение основной долговой суммы, что ведет за собой уменьшение ежемесячного платежа. Сразу появляется ощущение свободы и легкости, т.к. теперь худеть кошелек раз в месяц будет на куда меньшую сумму.
2. Трата лишних средств на благое дело. Обычно, как только появляется незапланированный бюджетом дополнительный доход, человек старается потратить на что-то ненужное. А в данном случае деньги будут работать.

Однако досрочное погашение при аннуитетных платежах не всегда может быть выгодным.

Например, можно вложить лишние деньги в свое развитие, тем самым давая возможность в будущем устроиться на более высокооплачиваемую работу. К тому же, если сумма кредита большая, мелкий дополнительный доход незначительно сократит сумму долгового платежа, тем самым досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах не сильно изменит сумму ежемесячных выплат.

1. Любой банк в разделе о досрочных погашениях указывает минимальную сумму.
2. Ряд банков налагает определенные обязанности и штрафы. Поэтому прежде, чем получать кредит, необходимо ознакомиться со всеми условиями и не оставить банковским работникам никаких лазеек. В любом случае, в вашей копии кредитного договора должна быть указана информация о досрочных погашениях.
3. Например, дата внесения следующей ежемесячной платы назначена на 15 июля. Досрочный платеж был осуществлен 10 числа. Однако лишь на следующий период будет сделан перерасчет и лишь 15 июля сумма ежемесячного платежа уменьшится.
4. Для оформления досрочного погашения по кредиту вне зависимости от возможностей придется идти в банк и составлять новый документ. Это банковский стандарт и его нарушать банковский служащий не имеет права.

Для расчета аннуитетного платежа при досрочном погашении можно воспользоваться мобильной версией кредитного калькулятора или зайти на сайт банка. Крупные банки стараются оборудовать свой сайт таким приложением.

С одной стороны, аннуитетный платеж достаточно выгоден и пользуется популярностью во многих странах. Однако дифференцированный платеж подразумевает начисление процентов на остаток суммы кредитного долга.

Если обратиться к статистическим данным, большинство клиентов также сами выбирают при аннуитетном платеже досрочное погашение , в силу более высокого процента одобрения кредитных заявок. Все дело в пониженной на первое время сумме планового платежа. Помимо всего прочего, одно из достоинств данной схемы погашения - это прозрачность осуществления частичного досрочного погашения по аннуитетным платежам ключевой долговой суммы.

Как правило, коммерческие кредиты не особенно приветствуют аннуитет, в отличие от потребительского кредитования.

Коммерческое кредитование имеет свои особенности. В качестве примера можно взять запрет самих заемщиков на досрочный возврат кредитной суммы. В связи с чем возврат процентов возможен лишь в одном случае: когда банком досрочно взыскивается задолженность по причине ухудшения обеспечения по кредиту.

Для подсчета излишне уплаченных процентов по аннуитетному кредиту досрочного погашения необходимо взять проценты, начисление которых производится по указанной в договоре кредитной ставке, и посчитать, какая их часть приходится на период, во время которогокредитозаемщик фактически пользовался средствами. Опять-таки, на сайтах крупных банков имеются кредитные калькуляторы аннуитетных платежей. Также они распространены в качестве приложений для смартфонов и планшетов на системе Android и IOS в официальных магазинах.

Расчет ежемесячного взноса при аннуитетном платеже досрочного погашения производится по следующей формуле:

• X – переменная, отвечающая за месячный платеж;
• S – переменная, показывающая кредитную сумму;
• m – переменная, отвечающая за процентную ставку за месяц, устанавливаемая на сумму обязательства по кредиту;
• N – переменная, показывающая количество месяцев %-ых периодов.

Другими словами, ежемесячный платеж рассчитывается из суммы процентов, начисляемых на текущий период, а также суммы основного кредитного долга.

Расчет полного досрочного погашения будет выглядеть следующим образом:

«Платеж = Основной долг + Платеж, приближенный к текущей дате»

В данном случае можно говорить о досрочном погашении всей суммы взятых в долг у банка финансов. Когда же следует уведомлять сотрудников банка о том, что заемщик планирует внести полную сумму долга, не дожидаясь истечения срока? Минимум, за месяц до планируемого полного расчета с банком и последующего закрытия кредита.

Для закрытия договора банковский работник делает перерасчет остаточной суммы долга и предоставляет данные заемщику на погашение.После погашения кредитного долга клиент обязан потребовать справку у кредитора о том, что долг был выплачен полностью, договор аннулирован и претензий обе стороны не имеют.

Также можно воспользоваться стандартным приложением из пакета MicrosoftOffice, Excel для подсчетов досрочного погашения кредита при аннуитетных платежах. Для этого в программе предусмотрен ряд функций во вкладке «Формулы».

С уменьшением ежемесячных отчислений, клиент получает дополнительные средства, которые может с выгодой разместить на депозит любого банковского учреждения.

Т.е. деньги будут «работать» сейчас и сразу, клиент будет получать небольшую прибыль, при этом финансовая нагрузка на семейный бюджет будет снижена до минимума.

В зависимости от выбора схемы погашения взятых в кредит финансов стоит трезво оценивать собственные возможности и предполагаемые риски. А полностью оценить схему платежей помогут онлайн-калькуляторы, в которых основными параметрами являются срок платежа, сумма и выбранная схема кредитования.

Разумеется, заемные средства значительно упрощают человеческую жизнь. Однако следует относиться со всей серьезностью, прежде чем открывать кредитную историю и портить ее просрочками по выплатам.

Полное досрочное погашение ипотеки или частично-досрочное погашение в любом случае выгодно для клиента, но не выгодно для банка. Не каждый может разобраться как правильно погашать ипотечный кредит, как происходит уменьшение выплаты процентов, а также суммы основного долга. Рассмотрим подробнее этот вопрос.

Что такое аннуитетные платежи?

Сейчас банки чаще всего при выдаче ипотечного кредита заключают договор, в котором график ежемесячных платежей подразумевает аннуитетные платежи, то есть клиент ежемесячно выплачивает одинаковую сумму.

Если внимательно присмотреться, то в графике будет две колонки, в одной из них указана сумма процентов, во второй сумма основного долга.

То есть платеж будет ежемесячно одним и тем же, только на первоначальном этапе клиент выплачивает в основном проценты банку. Пропорции составляются исходя от суммы основного долга. Поэтому, если брать ипотечный кредит на большой срок, через несколько лет сумма основного долга по ипотеке практически не уменьшится. К примеру, ежемесячный платеж составляет 20000 рублей, то из них сумма процентов примерно составит 19000, а всего лишь 1000 рублей пойдет в погашение основного долга. Данная схема выплат была позаимствована из практики европейских стран, и, естественно, наиболее выгодна для банка, но не для клиента.

Особенности аннуитетных платежей

Каковы же основные особенности выплаты аннуитетными платежами:

Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды

Сейчас законодательством предусмотрено отсутствие штрафных санкций за досрочное погашение кредита, а также сумма дополнительных взносов в счет перерасчета суммы основного долга банками, как правило, не ограничена, что позволяет клиенту экономить на выплатах процентов. Существует два способа частично-досрочного погашения кредита, при которых банк при каждом обращении будет делать перерасчет и выдавать новый график. В этом графике также будут прописаны аннуитетные платежи:

• первый способ изменения перерасчета - это уменьшение ежемесячного платежа. В случае внесении дополнительной суммы, клиент имеет право изменить сумму аннуитетного платежа, расчет ведется на весь срок кредитования, сумма будет прописана в дополнительном соглашении с банком;
• второй способ подразумевает уменьшение срока возврата кредита. Перерасчет естественно ведется в зависимости от вносимой суммы, за счет этого при выдаче нового графика будет указан новый срок выплаты.

В обоих случаях выплата дополнительной суммы будет учтена только в сумму основного долга, а не процентов.

Выгода досрочного погашения

Некоторые клиенты думают, что выплачивать частично-досрочно частями невыгодно, но с этим можно поспорить, если понимать порядок начисления процентов. Если даже имеется небольшая дополнительная сумма, которую клиент может потратить на изменение договора, не стоит ее откладывать, а нужно сразу обратиться в банк за перерасчетом. Рассмотрим все возможные плюсы, которые предусмотрены при выплате долга:

• во-первых меняется пропорция выплаты процентов, то есть с изменением суммы ежемесячного платежа % уменьшаются;
• во-вторых снижается финансовая нагрузка, что позволяет в дальнейшем клиенту вкладывать дополнительную свободную сумму уже в уменьшение срока возврата кредита.

В заключении нужно отметить, что в самом начале график платежей с его конечной суммой выплаты при аннуитетных платежах выглядит устрашающе, но если производить дополнительную выплату согласно схеме, которая была описана выше, то можно научиться грамотно возвращать долги банку, при этом выплачивать меньше процентов.

Как оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки? Условия и порядок досрочного погашения ипотеки, как правильно это делать и как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Условия и порядок досрочного погашения ипотеки в 2019: как правильно погасить и вернуть проценты?

Досрочное погашение ипотеки - это оплата с опережением графика большими суммами.

• Бывает полное , когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью),
• а бывает частичное , когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).

Стоит ли досрочно погашать ипотеку?

Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку , надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию:

Допустим, Вы взяли в кредит на 10 лет 3 миллиона рублей под 10 процентов годовых. Если Вы платите по аннуитетной схеме, то есть Ваш график предусматривает погашение кредита равными платежами ежемесячно, то Ваш платёж по ипотекесоставляет 39 645 руб./мес. Пусть доход вашей семьи составляет сейчас 100 тысяч рублей в месяц. То есть Вы вынуждены ежемесячно отрывать 40 % от суммы семейного бюджета на выплату ипотеки.

Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.

Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.

Возможность погашения кредита до срока

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку , однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки , вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

• Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно.
• Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Дифференциальный или аннуитетный платёж

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа:

• дифференциальный
• и аннуитетный.

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита. Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита. В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает « ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.

При аннуитетных платежахпредусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга. Считается, что клиентам так удобнее платить. В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том, как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее . Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита. При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Уменьшить срок или снизить платёж

Планируя частичное досрочное погашение ипотечногокредита, Вы должны знать, как рассчитатьплатежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки .

Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём. Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита. Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.

Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Как правильно погасить ипотеку

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:

1. Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
2. Внести необходимую сумму на счет.
3. После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.

Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.

Также стоит учесть!

• В Сбербанке досрочное погашение ипотеки можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка.
• В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.

Видео: Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Альтернативы погашению ипотеки досрочно

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки , это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучшепоступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты.

Как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Если кредит по тем или иным причинам возвращается досрочно, то оказывается, что в составе уже уплаченных аннуитетных платежей «сидят» проценты за те периоды, в которых пользование деньгами не осуществлялось.

Когда нет досрочного погашения, то проценты считаются уплаченными согласно договору. Но если была «досрочка», то в составе аннуитета могут оказаться излишне уплаченные проценты. Иными словами, заемщик за пользование кредитом, исходя из его фактического срока до погашения, переплатил.

Рассчитать проценты, которые заемщик может вернуть, несложно . Надо взять сумму всех начисленных процентов в составе аннуитетных платежей за весь срок к погашению процентов и посчитать ту часть, которая пропорционально приходится на месяцы до фактического погашения.

Общую сумму процентов банки указывают в графике платежей, который прилагается к кредитному договору. В случае, если кредит достаточно длинный, то сумма возврата может оказаться значительной.

Например, по ипотечному кредиту на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет по ставке 13,75% заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму 3,9 млн руб. (кредитный калькулятор Сбербанка). При досрочном погашении, например, через три года, заемщик может вернуть 230 000 рублей или 26% от суммы всех уплаченных за 3-летний период аннуитетов.

При досрочном погашении эти проценты, уплаченные заемщиком вперед, становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Значительную часть излишне уплаченных процентов можно вернуть - это право у заемщика возникает при досрочном погашении, в том числе при рефинансировании (перекредитовании).

Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата, говорится в обзоре ВАС. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, незаконно.

Во время оформления кредита в банке каждый клиент обязуется в определенный срок выплатить не только сумму займа, но и проценты по кредиту. На сегодняшний день кредитные организации предлагают своим потенциальным клиентам несколько способов погашения оформленного кредита, в том числе и погашение кредита аннуитетными платежами.

Что такое аннуитетный платеж?

Не все клиенты кредитных организаций во время оформления кредита знают, что это такое – аннуитетный платеж и как платить его. На самом деле все очень просто. Аннуитетные платежи – это равные доли кредитной суммы, вместе с обязательными процентами, которые заемщик обязуется выплачивать каждый месяц в течение всего срока, на который выдается кредит. Расчет аннуитетных платежей по кредиту выполняется посредством использования специальной формулы, которая выглядит так:

R = (A х S ) :(1 х (1+ S ) m )

Данная формула расчета кредита аннуитетными платежами расшифровывается так:

1. R - это сумма аннуитетного платежа, которую надо рассчитать.
2. А - сумма общего займа без учета процентной ставки.
3. S – процентная ставка по кредиту за один месяц.
4. m – это срок выплаты займа, который в данном случае исчисляется в месяцах.

Данная формула считается универсальной. По ней очень легко рассчитать аннуитетные платежи, если известны все исходные данные. Но, как показывает практика, данная формула помогает определить ежемесячную сумму, которую надо оплатить по кредиту этого типа. Но реальная сумма ежемесячных платежей может отличаться от предварительно рассчитанной суммы при учете некоторых нюансов. Поэтому, в банках во время определения суммы платежей по кредиту используется не только приведенная выше формула, но и учет возможного досрочного погашения долга.

Досрочное погашение кредита при платежах аннуитетного типа

Если заемщик решил досрочно оплатить свой долг по кредиту, в котором предусмотрены аннуитетные платежи, у него есть два варианта – погасить кредит полностью, или досрочно погасить только часть своего долга. Досрочное погашение кредита, аннуитетные платежи в котором предусмотрены, выполняется по такой схеме. Заемщик должен лично написать заявление на полное или частичное досрочное погашение кредита в отделении банка, где он оформлял кредит. Если планируется оплатить только часть займа, в заявлении надо указать конкретную сумму, которая направляется на счет погашения кредита. Также заемщик должен выбрать один из двух доступных вариантов досрочной оплаты по кредиту.

Досрочное погашение займа в первом варианте предусматривает сокращение срока кредитования. В данном случае платежи по кредиту, несмотря на внесение дополнительной суммы для погашения долга, сохраняются в том размере, который был рассчитан во время оформления займа. А вот срок выплаты сокращается.

Досрочное погашение кредита во втором варианте предусматривает, что аннутетный платеж по кредиту, а именно его размер, уменьшается. А вот срок выплат по кредиту остается прежним. В данном варианте платить по кредиту придется меньше, но проценты займа остаются теми же. Снижается только часть суммы досрочного погашения.

Аннуитетные платежи. Плюсы

Неоспоримым достоинством кредита с аннуитетным видом платежей является простота погашения займа. В данном случае просто надо каждый месяц своевременно платить определенную сумму (которая не меняется). Рассчитать эту сумму можно и самостоятельно воспользовавшись специальной формулой.

Аннуитетные платежи в первые годы выплат по кредиту меньше по размеру, в сравнении с дифференцированной системой оплаты займа. Ведь в данном случае заемщик сначала погашает в основном проценты по ссуде. А вот тело самого кредита в первый период выплат остается практически не тронутым.

Получить кредит, который подразумевает аннуитетные платежи, можно людям с низкой платежеспособностью (почти на 25% ниже, чем должен располагать потенциальный заемщик во время оформления кредита с дифференцированной схемой оплаты).

Минусы кредита с аннуитетными платежами

Конечно, платить каждый месяц кредитной организации конкретную сумму очень выгодно, так как есть возможность спланировать месячный бюджет. Однако одним из минусов кредита, который предусматривает аннуитетные платежи, является существенная переплата (если сравнивать с займом с дифференцированной схемой оплаты). Так, переплата в среднем составляет 20% от суммы оформленного кредита. Ведь независимо от того, как платить задолженность по кредиту (досрочно или нет), сначала заемщик выплачивает процентную ставку, а уж потом и непосредственно свой долг перед банком.

Что получается в итоге?

Кредит, предусматривающий платежи аннуитетного типа выгодно оформлять в том случае, если заемщик не планирует выплачивать его досрочно, а также при небольших суммах, которые берутся взаймы на короткий срок.

Несмотря на все минусы кредита этого типа, заемщик сам может рассчитать сумму, которую придется вносить каждый месяц для погашения займа, что дает прекрасную возможность планировать свой бюджет при условии стабильного дохода.

Так как во время погашения займа этого типа заемщик сначала выплачивает проценты, а потом уже непосредственно тело кредита, все больше банков предлагают своим потенциальным клиентам кредиты именно с аннуитетными платежами.