Обоснование госинвестиций на объекты с предполагаемой стоимостью строительства от 1,5 млрд рублей с 2019 года будет обязательным. Соответствующий законопроект Минстроя России подготовлен для рассмотрения Государственной Думой. Об этом 6 июня сообщил замглавы ведомства Хамит Мавлияров на Комитете Госдумы по энергетике.

Как пояснил замминистра, законопроектом вводится механизм обоснования инвестиций, который предусматривает оценку экономической эффективности принятых технических и технологических решений на более ранней стадии - до принятия решения о выделении бюджетных денег на строительство.

Обоснование инвестиций также включает в себя проект задания на архитектурно-строительное проектирование объекта и содержать краткое описание инвестпроекта. В задание должны быть включены сведения об основных архитектурных, технологических, конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решениях, а также обоснование предполагаемой предельной стоимости строительства или реконструкции объекта. Кроме того, в документе должна содержаться информация о технологическом и инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, проект организации строительства, задание на проектирование и перечень мероприятий по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности, соблюдения требований энергетической эффективности зданий.

Все отраженные в обосновании инвестиций решения будет проходить обязательный технологический и ценовой аудит (ТЦА). В заключении аудита должны содержаться экспертная оценка и выводы о возможности оптимизации выбранных решений, основного технологического оборудования, а также планируемых к применению строительных материалов, сокращения сроков и стоимости строительства в целом и отдельных его этапов. По результатам будет приниматься решение о целесообразности строительства объекта.

«Обоснование инвестиций, задание на проектирование, результаты технологического и ценового аудита обоснования инвестиций будут обязательными документами при принятии решений о выделении бюджетных средств на строительство объектов», - отметил замминистра Хамит Мавлияров.

По его словам, эта мера позволит повысить достоверность определения предельной стоимости объектов капитального строительства и снизить риск увеличения сметной стоимости при проектировании и строительстве.

Справочно:

Изменения вносятся в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

4. Раздел, касающийся пояснительной записки, состоит из текстовой части и содержит:

а) исходные данные и условия для подготовки обоснования инвестиций, включая реквизиты следующих документов:

решение застройщика (технического заказчика) о подготовке обоснования инвестиций;

отчетная документация о выполнении инженерных изысканий;

градостроительный план земельного участка, на котором планируется размещение объекта капитального строительства (земельных участков - в случае если предлагается несколько вариантов размещения объекта капитального строительства), или проект планировки территории и проект межевания территории в случае строительства линейного объекта;

иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами Российской Федерации;

б) описание вариантов размещения объекта капитального строительства на одном или нескольких земельных участках, основные критерии и обоснование оптимальности выбора площадки для размещения объекта капитального строительства, в том числе с учетом результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки обоснования инвестиций, экологических, техногенных, логистических рисков и рисков ресурсного обеспечения строительства;

в) сведения о земельных участках, изъятие которых для государственных или муниципальных нужд планируется в целях строительства объекта капитального строительства;

г) сведения о размере средств, требующихся в связи с планируемым изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (в случае, если планируется такое изъятие);

д) сведения о предполагаемых затратах, связанных со сносом зданий и сооружений, переселением людей, переносом сетей инженерно-технического обеспечения, которые рассчитываются при необходимости проведения работ, указанных в пункте 16 настоящего документа;

е) технико-экономические показатели объекта капитального строительства, в том числе данные о проектной мощности, значимости объекта капитального строительства для поселений (муниципального образования) и другие данные, характеризующие объект капитального строительства;

ж) сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства, состав и характеристика производства, номенклатура выпускаемой продукции (работ, услуг);

з) сведения о потребности объекта капитального строительства в топливе, газе, воде и электрической энергии, а также о возможности предоставления технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения;

и) обоснование выбора экономически эффективной проектной документации повторного использования объекта капитального строительства, аналогичного по назначению, проектной мощности, природным и иным условиям территории, на которой планируется осуществлять строительство, которая будет использована при проектировании, либо обоснование невозможности (нецелесообразности) использования такой документации в связи с ее отсутствием.

5. Документы (копии документов, оформленные в установленном порядке), указанные в подпункте "а" пункта 4 настоящего документа, прилагаются к пояснительной записке в полном объеме.

6. Раздел, касающийся схемы планировочной организации земельного участка, состоит из текстовой и графической частей.

7. Текстовая часть раздела, касающегося схемы планировочной организации земельного участка, содержит:

краткую характеристику места размещения объекта капитального строительства, описание земельного участка (в том числе сведения о категории земель), обоснование планировочной организации участка, схем транспортных коммуникаций и решений по благоустройству территории;

обоснование размеров земельного участка (земельных участков), на котором планируется размещение объекта капитального строительства, если такие размеры не установлены нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, или правилами землепользования и застройки, или проектом планировки территории, проектом межевания территории, и информация об оформлении прав на такой земельный участок;

обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод.

В случае рассмотрения более одного варианта размещения объекта капитального строительства текстовая часть подготавливается по каждому варианту отдельно.

8. Графическая часть раздела, касающегося схемы планировочной организации земельного участка, содержит:

а) схему планировочной организации земельного участка;

б) ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка.

9. Раздел, касающийся основных (принципиальных) архитектурно-художественных решений, состоит из текстовой части и содержит:

а) описание и обоснование внешнего вида объекта капитального строительства и параметров его пространственной, планировочной и функциональной организации, основных (принципиальных) архитектурно-художественных решений с учетом стоимости, соответствия современному уровню техники и технологий и эксплуатационных расходов;

б) описание основных решений по отделке помещений, в том числе декоративно-художественной и цветовой отделке интерьеров, и обоснование целесообразности использования дорогостоящих строительных материалов, художественных изделий для отделки интерьеров и фасада в случае предполагаемого их использования (в сравнении с аналогичными по назначению объектами капитального строительства).

10. Раздел, касающийся основных (принципиальных) технологических решений, состоит из текстовой части и содержит:

а) характеристику принятой технологической схемы производства в целом, данные о трудоемкости изготовления продукции - для объектов производственного назначения;

б) обоснование потребности в основных видах ресурсов для технологических нужд - для объектов производственного назначения, за исключением линейных объектов;

в) описание источников поступления сырья и материалов - для объектов производственного назначения;

г) перечень технологических мероприятий по предотвращению (сокращению) выбросов и сбросов вредных веществ в окружающую среду;

д) сведения о виде, составе и планируемом объеме отходов производства, подлежащих утилизации и захоронению, с указанием класса опасности отходов - для объектов производственного назначения;

е) описание и обоснование основных проектных решений, направленных на соблюдение требований технологических регламентов;

ж) перечень мероприятий по обеспечению выполнения требований, предъявляемых к техническим устройствам, оборудованию, зданиям, строениям и сооружениям на опасных производственных объектах, - для объектов производственного назначения.

11. Раздел, касающийся основных (принципиальных) конструктивных и объемно-планировочных решений, состоит из текстовой и графической частей.

12. Текстовая часть раздела, касающегося основных (принципиальных) конструктивных и объемно-планировочных решений, содержит:

а) сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка (земельных участков) для размещения объекта капитального строительства, полученные по результатам проведения инженерных изысканий, выполненных для подготовки обоснования инвестиций;

б) описание и обоснование основных (принципиальных) конструктивных решений (конструктивная схема с указанием материалов несущих и ограждающих конструкций, технические решения, обеспечивающие необходимую прочность, устойчивость, пространственную неизменяемость зданий и сооружений, тип и глубина заложения фундаментов) и объемно-планировочных решений.

13. Графическая часть раздела, касающегося основных (принципиальных) конструктивных и объемно-планировочных решений, содержит:

а) поэтажные планы зданий и сооружений;

б) чертежи характерных разрезов зданий и сооружений;

в) схемы несущих и ограждающих конструкций.

14. Раздел, касающийся сведений об основном технологическом оборудовании, инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения и об инженерно-технических решениях, состоит из текстовой части и содержит:

а) обоснование соответствия предлагаемых решений предварительным сведениям о возможности получения технических условий на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

б) расчет потребности объекта капитального строительства в топливе, газе, воде и электрической энергии, состав и основные параметры систем электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, тепловых сетей, сетей связи;

в) сведения об обеспечении объекта капитального строительства инженерной инфраструктурой в объемах, достаточных для реализации инвестиционного проекта;

г) обоснование выбора инженерно-технических решений и основного технологического оборудования по укрупненной номенклатуре.

15. Раздел, касающийся проекта организации строительства, состоит из текстовой части и содержит:

а) характеристику района места расположения объекта капитального строительства и условий строительства;

б) оценку развитости транспортной инфраструктуры;

в) обоснование потребности в кадрах, основных строительных машинах, механизмах, транспортных средствах, топливе и горюче-смазочных материалах, электрической энергии, паре, воде, временных зданиях и сооружениях, а также обеспечения ими строительства объекта капитального строительства;

г) обоснование размеров и оснащения площадок для складирования материалов, конструкций, оборудования, укрупненных модулей и стендов для их сборки;

д) обоснование необходимости использования для строительства иных земельных участков, кроме земельного участка, на котором планируется размещение объекта капитального строительства;

е) обоснование организационно-технологической схемы, определяющей последовательность строительства зданий и сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций, обеспечивающей соблюдение планируемых сроков завершения строительства (его этапов);

ж) технологическую последовательность работ при строительстве объектов капитального строительства или их отдельных элементов;

з) описание особенностей проведения работ в условиях действующего предприятия (при необходимости - для объектов производственного назначения), в местах расположения подземных коммуникаций, линий электропередачи и связи и в условиях стесненной городской застройки;

и) описание основных проектных решений и мероприятий по охране окружающей среды в период строительства;

к) обоснование планируемой продолжительности строительства объекта капитального строительства и его отдельных этапов.

16. Раздел, касающийся проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, который подготавливается при необходимости сноса или демонтажа существующих зданий, строений и сооружений (их частей) для планируемого строительства объекта капитального строительства, состоит из текстовой части и содержит:

а) перечень зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу (демонтажу);

б) перечень мероприятий по выведению из эксплуатации зданий, строений и сооружений.

17. Раздел, касающийся перечня мероприятий по охране окружающей среды, состоит из текстовой части и содержит:

а) результаты прогнозной оценки воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной или иной деятельности, связанной с созданием объекта капитального строительства;

б) перечень мероприятий (виды и объем мероприятий) по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной или иной деятельности и рациональному использованию природных ресурсов на период строительства и эксплуатации объекта капитального строительства, включающий в том числе основные мероприятия:

по охране атмосферного воздуха;

по оборотному водоснабжению - для объектов производственного назначения;

по охране и рациональному использованию земельных ресурсов и почв, в том числе мероприятия по рекультивации нарушенных или загрязненных земельных участков и почв;

по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке и размещению опасных отходов;

по охране недр - для объектов производственного назначения;

по охране объектов растительного и животного мира и среды их обитания (при наличии объектов растительного и животного мира, занесенных в Красную книгу Российской Федерации и красные книги субъектов Российской Федерации, отдельно указываются мероприятия по охране таких объектов);

б) перечень основных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности (виды и объем мероприятий).

19. Раздел, касающийся перечня мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов, состоит из текстовой части и содержит:

а) обоснование выбора оптимальных основных (принципиальных) архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства с целью обеспечения соответствия объекта капитального строительства требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов;

б) перечень основных мероприятий по обеспечению соблюдения установленных требований энергетической эффективности (виды и объем мероприятий);

в) сведения о классе энергетической эффективности объекта капитального строительства.

20. Раздел, касающийся обоснования предполагаемой (предельной) стоимости строительства, состоит из текстовой части и содержит:

а) обоснование предполагаемой (предельной) стоимости строительства объекта капитального строительства, которая не должна превышать укрупненный норматив цены строительства для объекта капитального строительства, аналогичного по назначению, проектной мощности, природным и иным условиям территории, на которой планируется осуществлять строительство, или обоснование предполагаемой (предельной) стоимости строительства, рассчитанной на основе документально подтвержденных сведений о проектах, реализуемых (реализованных) в отношении объектов капитального строительства, аналогичных по назначению, проектной мощности, природным и иным условиям территории, на которой планируется осуществлять строительство;

б) обоснование выбора подлежащих применению для расчета предполагаемой (предельной) стоимости строительства объекта капитального строительства укрупненных нормативов цены строительства для объектов капитального строительства, аналогичных по назначению, проектной мощности, природным и иным условиям территории, на которой планируется осуществлять строительство;

в) укрупненные расчеты стоимости отдельных видов затрат, не учтенных в ресурсно-технологической модели (использованной для расчета укрупненных нормативов цены строительства), а также затрат на реализацию решений (мероприятий), измененных по сравнению с указанной ресурсно-технологической моделью.

21. Раздел, касающийся проекта задания на проектирование, содержит согласованный с руководителем главного распорядителя средств федерального бюджета в отношении объекта федеральной собственности, главного распорядителя средств бюджета субъекта Российской Федерации в отношении объекта государственной собственности субъекта Российской Федерации или главного распорядителя средств местного бюджета в отношении объекта муниципальной собственности проект задания на проектирование объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с примерной формой задания на проектирование объекта капитального строительства, утвержденной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

ЛЕКЦИЯ №4

ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

1. Обоснование инвестиций в строительство

2. Экономические и инженерно-строительные изыскания

3. Подготовка к строительству объекта

4. Подготовка к производству строительно-монтажных работ

Обоснование инвестиций в строительство

Организацию строительного производства можно разбить на два основных периода : период подготовки к строительству и период основных работ.

Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.

В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства, как правило, состоит из трех основных этапов.

I этап - определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора). На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.

С учетом принятых на данном этапе решений заказчик представляет, в установленном порядке, Ходатайство (Декларацию) о намерениях.

После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.

II этап - разработка обоснований инвестиций в строительство на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.

III этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации, получение на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.

Материалы Обоснований инвестиций должны содержать:

1. анализ конъюнктуры в отрасли, куда предполагается направить инвестиции, оценку социально-экономической ситуации в районе предполагаемого строительства;

2. оценку емкости рынка (внутреннего и внешнего) сбыта намечаемой к выпуску продукции; требования к качеству продукции и тенденции изменения ее конкурентоспособности; предложения по стратегии маркетинга;

3. обоснование оптимальной мощности предприятий и программы выпуска продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения;

4. обоснование выбранных технологии и оборудования, строительных и инженерных решений; структура управления предприятием; предложения по кадровому составу;

5. обоснование выбранной площадки строительства;

6. оценку воздействия на окружающую природную среду и комплекс мероприятий по обеспечению выполнения экологических ограничений; прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий реализации инвестиционного строительного проекта;

7. оценку степени риска инвестиций и мероприятий по минимизации возможных потерь;

8. оценку коммерческой, бюджетной (при необходимости) и экономической эффективности инвестиционного проекта; финансовый план; источники и стратегию финансирования.

В инвестиционном процессе предпроектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит двух основных этапов:

1-ый этап - определение Цели инвестирования (Инвестиционного замысла), назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора).

2-ой этап - разработка Обоснований инвестиций на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций.

Выполнению Обоснований инвестиций предшествует формирование заданий на выполнение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций и задания на разработку собственно Обоснований инвестиций.

Проведение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций должно обеспечивать получение необходимых и достаточных материалов (данных) о природных и техногенных условиях намечаемых вариантов мест размещения объекта строительства, определение базовой стоимости строительства, принятие принципиальных объемно-планировочных и конструктивных решений, составление схем размещения строительства, оценки воздействия объектов строительства на окружающую среду.

В процессе разработки Обоснований инвестиций проводится технико-экономическое обоснование создаваемого проекта строительства с необходимыми расчетами.

Обоснования инвестиций выполняются в объеме, достаточном для проведения экспертизы предпроектной документации, принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной государственной власти предварительного согласования места размещения объекта (Акта выбора участка), а также при предоставлении необходимой документации для приобретения определенного земельного участка, пользования им или для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) на период строительства.

2. Экономические и инженерно-строительные изыскания

Планово-экономические мероприятия, выполняемые при подготовке строительного производства, включают:

1. Подготовку перспективного и текущего планов подрядных работ строительно-монтажной организацией с анализом намечаемых заказчиком объемов и структуры работ с точки зрения их соответствия производственной мощности строительных подразделений с учетом возможностей ввода объектов в действие в установленные сроки;

2. Решение вопросов о необходимости создания, передислокации или наращивания производственных мощностей строительно-монтажной организации;

3. Изучение наличия предприятий строительной индустрии.

4. Обоснование транспортных схем поставки строительных материалов и конструкций.

5. Заключение с заказчиками генеральных подрядных и субподрядных договоров на строительство;

6. Согласование с государственным заказчиком и утверждение внутрипостроечных титульных списков.

Программное обеспечение подготовки строительного производства. Имеющиеся программные пакеты позволяют полностью компьютеризировать решение основных задач подготовки производства:

1. Подготовка и обработка ПСД;

2. Формирование и расчет финансовой программы;

3. Разработка календарных планов или сетевых графиков производства СМР;

4. Разработка оперативных недельно-суточных (декадных) графиков СМР;

5. Расчет потребности и разработка графиков поставки материалов, деталей, конструкций и оборудования;

6. Разработка графиков движения рабочей силы по строительству в целом и отдельным подрядчикам.

До начала проектирования выполняются инженерно-строительные изыскания, включающие в себя инженерно-геодезические, инженерно-геологические и гидрологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические.

Инженерно-геодезические изыскания уточняют характер и рельеф местности с указанием планово-высотных отметок, с нанесением на топоплан всех действующих инженерных сетей, зеленых насаждений, дорожных и других сооружений (геоподоснова участка).

Инженерно-геологические и гидрологические изыскания выявляют структуру, состав, свойства и состояние грунтов, наличие и уровень грунтовых вод и их агрессивность, определяют несущую способность грунтов.

Инженерно-гидрометеорологическиеизыскания уточняют бассейны рек, озер, водохранилищ, их сезонные характеристики в т.ч. в период разлива, температуру и влажность воздуха в заданный период, величину атмосферных осадков, снегового покрова, паводковых вод, розу ветров и т.д.

Инженерно-экологические изыскания уточняют состояние окружающей среды и влияние на нее будущих производственных или жилищно-гражданских зданий и сооружений в периоды строительства и их эксплуатации. В составе этих изысканий выполняется проект рекультивации нарушенных земель.

Состав и объемы изысканий регламентируются нормативно-технической документацией и заданием на изыскательские работы.

3. Подготовка к строительству объекта

Подготовительный период включает работы, которые необходимо выполнить, чтобы подготовить площадку к строительству. Состав и порядок выполнения работ подготовительного периода различны в зависимости от отрасли строительства, принятой технологии и местных условий.

Подготовка к строительству каждого объекта должна начинаться с изучения инженерно-техническим персоналом проектно-сметной документации (включая документацию по результатам, технического обследования конструкции при реконструкции действующего предприятия). Обязательно детальное ознакомление с условиями строительства, после чего выполняются работы подготовительного периода на отведенном земельном участке с учетом природоохранных требований и безопасности труда.

В состав работ по инженерной подготовке строительства входят:

1. предварительная планировка территории строительства;

2. прокладка наружных канализационных, водопроводных, газопроводных и теплофикационных линий;

3. прокладка электроосветительного, силового и слаботочного кабелей;

4. устройство водостоков и прокладка дорог.

В состав общеплощадочных работ входят:

1. очистка территории строительства, снос строений, мешающих застройке и не используемых в период строительства;

2. устройство постоянных ограждений или установка инвентарных переносных заборов для временного ограждения строительной площадки;

3. строительство объектов материально-технической базы;

4. монтаж временных инвентарных, сборно-разборных сооружений, а также кранов и других строительных машин, согласно строительному генеральному плану.

В подготовительном периоде возможно строительство некоторых основных объектов как, например, трансформаторных подстанций, теплоэлектроцентрали котельных с целью их эксплуатации в период строительства.

К работам подготовительного периода разрешается приступать только при наличии:

1. акта отвода земельного участка на период строитедьства;

2. акта приемки о создании опорной геодезической сети (отбивки в натуре красных линий с привязкой к ним отведенного участка и строящихся зданий);

3. утвержденных проектной и сметной документации на работы подготовительного периода;

4. данных по существующим подземным коммуникациям, характеристике грунтов и пр.;

5. данных по сносу строений, мешающих стройке;

6. разрешения на разрытие траншей и котлованов;

7. разрешения контролирующей строительство организации на производство подготовительных работ.

Для производства работ подготовительного периода привлекаются, как правило, специализированные организации.

Вышеназванные работы делятся на внеплощадочные и внутри площадочные работы.

Внеплощадочные подготовительные работы включают строительство подъездных путей, линий электропередач с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями, жилых поселков для строителей, необходимых сооружений по развитию производственной базы строительной организации, а также сооружений и устройств для управления строительством.

Внутриплощадочные подготовительные работы предусматривают:

1. создание заказчиком опорной геодезической сети;

2. сдачу-приемку геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей, дорог и возведения зданий и сооружений;

3. освобождение строительной площадки для производства СМР (расчистка территорий, снос строений и т.д.);

4. планировку территории, искусственное понижение уровня грунтовых вод (в случаях необходимости), перекладку существующих и прокладку новых инженерных сетей;

5. устройство постоянных и временных дорог на территории строительства, инвентарных временных ограждений строительной площадки с организацией контрольно-пропускного режима;

6. размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, бытового и общественного назначения;

7. устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования;

8. организацию связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ;

9. обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, освещением и средствами сигнализации.

В подготовительный период должны быть также возведены постоянные здания и сооружения, используемые при производстве строительных работ.

4. Подготовка к производству строительно-монтажных работ

При подготовке к производству СМР должно быть выполнено следующее:

1. разработаны Проекты производства работ на отдельные виды работ;

2. переданы и приняты закрепленные на местности знаки геодезической разбивки по частям зданий и сооружений;

3. разработаны и осуществлены мероприятия по организации труда и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;

4. организовано инструментальное хозяйство для обеспечения бригад необходимыми средствами малой механизации, инструментом, средствами измерений и контроля, средствами подмащивания, ограждениями и монтажной оснасткой в составе и количестве, предусмотренными нормокомплектами;

5. оборудованы площадки и стенды укрупнительной и конвейерной сборки конструкций;

6. создан необходимый запас строительных конструкций, материалов и изделий;

7. поставлены или перебазированы на рабочее место строительные машины и передвижные (мобильные) механизированные установки.

Традиционно в рубрике «Закон» журнал «Всё о новостройках» знакомит читателей с уже принятыми законами и другими нормативными актами. Однако на этот раз расскажем о нескольких законопроектах, внесенных в Государственную Думу. Проекты касаются введения механизма обоснования инвестиций в строительной отрасли.

Проекты федеральных законов «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”» и «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации (в связи с введением механизма обоснования инвестиций)» внесены Минстроем и Минфином России соответственно.

Заявленная цель законопроектов – с помощью введения механизма обоснования инвестиций повышать точность определения предполагаемой (предельной) стоимости объектов капитального строительства и, соответственно, снижать риски увеличения сметной стоимости, сокращать сроки строительства, повышать конкурентоспособность производства и эффективность использования капитальных вложений.

По словам главы российского Правительства Дмитрия Медведева, необходим ряд изменений в законодательство, которые должны сделать механизм государственных инвестиций более прозрачным.

«Во-первых, инвестиции в объекты с предполагаемой стоимостью строительства или реконструкции от 1,5 млрд руб. теперь потребуют обязательного обоснования. Речь идет об объектах, которые финансируются за счет бюджета всех уровней, госкомпаний, компаний с долей государства более 50 %. Во-вторых, техническая документация будет обязательно учитываться в процессе принятия решения о капитальных вложениях. В рамках аудита, в частности, будет оцениваться стоимость строительства. В-третьих, форму и содержание таких документов и процедур будет определять непосредственно Правительство. Мы рассчитываем, что это позволит избежать завышения смет в ходе проектирования и проведения самих строительных работ или, во всяком случае, повлиять на этот процесс », – отметил премьер-министр на заседании Правительства 5 апреля 2018 года.

Дмитрий Медведев подчеркнул, что применение этого закона потребует поправок в Бюджетный кодекс, а механизм капитальных вложений за счет средств федерального бюджета будет двухэтапным. Подготовка обоснований государственных инвестиций и аудит будут проводиться до принятия решения о выделении бюджетных денег на строительство.

Законопроект 1

Проектом, автором которого является Минстрой России, предлагается в Градостроительном кодексе и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» ввести понятия «задание на проектирование объекта капитального строительства», «обоснование инвестиций» и «технологический и ценовой аудит обоснования инвестиций», а также установить объект и предмет такого аудита.

Предусматривается также обязательность подготовки обоснования инвестиций в отношении объектов капитального строительства предполагаемой (предельной) стоимостью строительства, реконструкции, реставрации или технического перевооружения от 1,5 млрд руб., если эти инвестиции производятся за счет средств бюджетов всех уровней, юридических лиц, созданных государством, или доля государства в уставном (складочном) капитале которых составляет более 50 %.

Кроме того, предлагается ввести требование об обязательном наличии обоснования инвестиций, задания на проектирование, результатов аудита обоснования инвестиций при принятии решений о капитальных вложениях на ранних стадиях.

Законопроект 2

В законопроекте, разработанном Минфином России, предусматривается обособление в Бюджетном кодексе расходов бюджетов всех уровней в целях подготовки обоснования инвестиций и на проведение технологического и ценового аудита такого обоснования от бюджетных расходов, которые осуществляются после принятия решений о капитальных вложениях.

Требование о принятии решений о подготовке и реализации бюджетных инвестиций предлагается установить в отношении: субсидий на капитальные вложения в объекты государственной (муниципальной) собственности; бюджетных инвестиций юридическим лицам, не являющимся государственными (муниципальными) учреждениями и государственными (муниципальными) унитарными предприятиями, на капитальные вложения; субсидий из федерального бюджета юридическим лицам, 100 % акций (долей) которых принадлежит Российской Федерации; на капитальные вложения в объекты капитального строительства, находящиеся в собственности таких юридических лиц; субсидий из федерального бюджета государственным корпорациям (компаниям), публично-правовым компаниям на капитальные вложения в объекты капитального строительства, находящиеся в их собственности, либо в целях предоставления взноса в уставные капиталы юридических лиц, акции (доли) которых принадлежат таким государственным корпорациям (компаниям), публично-правовым компаниям.

Как пояснил глава Минстроя России Михаил Мень, законопроектом вводится механизм обоснования инвестиций, который предусматривает оценку экономической эффективности предусматриваемых в проектной документации технических и технологических решений.

«Предлагаемые законопроектом изменения позволят оптимизировать затраты на реализацию крупных инвестиционных проектов, финансирование которых осуществляется с привлечением бюджетных средств», – подчеркнул глава ведомства Михаил Мень.

Министр также добавил, что требования к составу и содержанию обоснования инвестиций устанавливаются Правительством РФ. В состав включаются сведения об основных архитектурных, технологических, конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решениях, а также обоснование предполагаемой предельной стоимости строительства или реконструкции объекта. Также законопроектом уточняются требования к заданию на архитектурно-строительное проектирование.

Все отраженные в обосновании инвестиций решения будут оцениваться на предмет их экономической эффективности и соответствия современному уровню развития техники и технологий. В заключении аудита должны содержаться экспертная оценка и выводы о возможности оптимизации выбранных решений, основного технологического оборудования, а также планируемых к применению строительных материалов, сокращения сроков и стоимости строительства в целом и отдельных его этапов. По результатам будет приниматься решение о целесообразности строительства объекта.

Материалы обоснования инвестиций и результаты его аудита будут размещены в единой базе, на основе которой создается электронный портал для общественного обсуждения указанных материалов. Обоснование инвестиций, задание на проектирование, результаты технологического и ценового аудита обоснования инвестиций объектов капстроительства являются обязательными документами при принятии решений о строительстве объекта.

«Введение механизма обоснования инвестиций позволит повысить точность определения предполагаемой (предельной) стоимости объектов капитального строительства, а также повысить эффективность использования бюджетных средств при строительстве объектов », – подчеркнул Михаил Мень.

Законопроекты рассмотрены и одобрены на заседании Правительства Российской Федерации 5 апреля 2018 года, а 11 апреля оба законопроекта были внесены в Госдуму.

На основании рассмотрения инвестиционного предложения инвестор должен принять или отклонить выводы, содержащиеся в документе. Если дальнейшее развитие проекта не одобряется, это означает лишь, что у инвестора могут быть другие, более выгодные направления вложения капитала, например покупка акций или депозитный вклад в банк (см. гл. 8 учебника).

Если направление инвестиций в целом одобрено, приступают к следующей стадии предпроектного этапа: разработке эскизного проекта и составлению ходатайства о намерениях инвестирования. Эта стадия формально не является обязательной, однако для крупных инвестиционных проектов представляется необходимой, так как на ней впервые производится проработка принципиальных проектных решений и оформляются отношения с органами власти.

Эскизный проект жилого дома или общественного здания должен достаточно точно отражать внешний вид объекта и объемно-планировочное решение внутренних помещений и интерьеры. Эскизный проект также может носить название градостроительного обоснования, архитектурной концепции и др.

Практический опыт

В эскизном проекте указываются основные технико-экономические показатели проекта: этажность и высота здания, общая площадь здания, численность работников, количество машино-мест, площадь участка, площадь застройки, площадь озелененных территорий и искусственных покрытий. Стоимость объекта в эскизном проекте указывается не всегда, однако по поручению заказчика может быть выполнена оценка примерно 4-го класса точности, т.е. с точностью не лучше чем -15 ... +20%. Стоимость эскизного проектирования гражданских зданий может составлять примерно 2-3 евро/м 2 .

В эскизном проекте промышленного объекта в первую очередь прорабатываются вопросы технологии производства. Особое внимание уделяется обоснованию необходимости разработки новой техники, используемой для будущего предприятия. Стоимость разработки эскизного проекта промышленных объектов может составлять до 0,1-0,2% предполагаемой суммы инвестиций.

в строительство, которое включает данные об инвесторе, объем и источники привлечения инвестиций, местоположение и технические характеристики намечаемого объекта строительства, площадь и категорию земельного участка, предполагаемые сроки реализации проекта и окупаемости инвестиций. Для промышленных объектов целесообразно использовать Типовое положение по разработке и составу ходатайства о намерениях 1 , хотя оно уже несколько устарело (положение было утверждено до принятия ГрК РФ и ЗК РФ). Тем не менее многие его элементы могут быть использованы с учетом действующего законодательства.

В ходатайстве (декларации) о намерениях инвестирования в промышленное строительство должны быть приведены основные сведения об объекте, включая ориентировочные сроки и стоимость строительства, оценку финансово-экономической эффективности инвестиций.

Разработка обоснования инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (иногда называется ОбИн) является наиболее часто встречающимся документом предироектного этапа. Этот документ может иногда заменить «технико-экономическое обоснование» (ТЭО). Этот термин был использован в СНиП 11-01-95 в качестве названия первой стадии проектирования (вместо термина «проект»), что до сих пор создает некоторую двусмысленность. Для небольших проектов, по преимуществу гражданских зданий, обоснование инвестиций можно объединить с разработкой ходатайства о намерениях. В международных проектах этот этап может называться Preliminary design (предварительный проект), Pre-feasibility study (предварительное обоснование).

Как указано ранее, официальный документ, регламентирующий разработку обоснования инвестиций, отменен без замены.

В составе обоснования инвестиций выполняется маркетинговое исследование, результатом которого является установление основных параметров объекта: номенклатура продукции, возможность сбыта, объем производства, уровень цены на продукцию. Отметим, что в ГрК РФ, ст. 1, в качестве основных параметров строительного объекта установлены совсем другие показатели, характерные только для жилых зданий: высота здания и его этажность, площадь и строительный объем здания.

Экономические вопросы на стадии обоснования инвестиций решаются аналогично другим технико-экономическим документам (бизнес-плану, ТЭО). Они будут рассмотрены ниже.

Практический опыт

Затраты на составление обоснования инвестиций могут составлять 0,1-0,2% общих затрат на проект, срок выполнения - 2-4 месяца.

Обычно для крупных проектов обоснование инвестиций является подготовительным этапом, для небольших проектов - окончательным перед составлением задания на проектирование.

Контрольные вопросы и задания

• 1. Какова роль предпроектного этапа в жизненном цикле строительного объекта?
• 2. Как можно оценить стоимость объекта на этапе формирования инвестиционного замысла?
• 3. Каково назначение и состав градостроительного плана земельного участка?
• 4. С какой точностью определяется стоимость строительства на прсдпросктном этапе?
• 5. Что такое параметрические методы оценки стоимости?
• 6. Какие укрупненные показатели используются для предварительной оценки стой мости строител ьства?
• 7. Что входит в состав инвестиционного предложения?
• 8. Укажите назначение и состав обоснования инвестиций.

• Типовое положение по разработке и составу ходатайства (декларации) о намеренияхинвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений, утв. Минстроем России от 17.03.1997 № 9-4/29.
• Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестицийв строительство предприятий, зданий и сооружений СП 11-101-95. Принят постановлением Минстроя России от 30.06.1995 № 18-63, отменен постановлением Госстроя Россииот 12.07.2002X9 86.