Как рассчитывается кадастровая стоимость частного жилого дома

Понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости

– единица учёта земель и возведённых на них капитальных строений, которая устанавливает цену объекта с учётом его параметров и характеристик.

Устанавливается на основании Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ . Без установления таковой объект не приобретает юридических полномочий. Она позволяет собственнику ориентироваться в при проведении имущественной сделки.

Рыночная цена приблизительно на 30% выше кадастровой стоимости объекта, без учёта дополнительных характеристик, включающих в себя отделку помещения или внешнего фасада дома (здания).

На основании кадастровой стоимости устанавливается сумма имущественного и , для физических и юридических лиц.

Определение этого параметра объекта недвижимости производится в результате деятельности уполномоченной комиссии, состоящей из компетентных оценщиков. Комиссия создаётся особым распоряжением местной администрацией, с обнародованием данных сведений в СМИ и на портале Росреестра. Так же сведения о кадастровых кварталах, подлежащих оценке передаются в вышестоящие административные инстанции и подлежат особому учёту.

Оценку земель проводят приблизительно один раз в 5 лет . Тот же регламент предусмотрен для зданий и сооружений. В число оценивающихся объектов включают все земли, участвующие в обороте, а так же строения, признанные пригодными для использования по целевому назначению.

Как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости: пошагово

Иногда владелец недвижимости получает в платёжном уведомлении налоговой инспекции непомерно высокую плату. Такое может произойти, если в результате очередной переоценки кадастровое учреждение или уполномоченная комиссия оценщиков допустила ошибку в расчётах. В этом случае допустимо перепроверить полученные расчёты и написать заявление об исправлении ошибки.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следующий :

1. Уполномоченная комиссия выделяет земельный массив или жилой квартал, в котором планируется проведение оценки.
2. Население информируется о предстоящей инвентаризации.
3. Рассчитывается удельный оценочный параметр, на основании чего устанавливается кадастровая стоимость одного квадратного метра земли или жилья.
4. Если речь идёт о землях, к удельной стоимости присчитываются дополнительные параметры, которые зависят:
   • от ;
   • их ;
   • приближенности к центру (в зависимости от статуса населённого пункта);
   • развития инфраструктуры;
   • обеспечения коммуникациями и т.п.
5. В отношении к жилым и нежилым зданиям и помещениям, дополнительными параметрами будут следующие:
   • инвентарная стоимость единицы учёта;
   • степень амортизации постройки;
   • район расположения;
   • развитие инфраструктуры района, тип населённого пункта.

Профессиональные оценщики охватывают кадастровые кварталы общей удельной стоимостью, что регламентировано положением п.2 ст.66 ЗК РФ . Переданные сведения попадают в администрацию, где утверждается окончательная стоимость. Если смежные кадастровые кварталы с аналогичными свойствами показывают разные ценовые параметры, муниципалитет ориентируется на более высокий удельный показатель.

По завершении работ комиссия утверждает сведения и публикует их на официальном сайте администрации населённого пункта . Все перечисленные параметры должны выставляться при предоставлении итоговых сведений на основании Постановления Правительства от 7.02.08 г. № 52-ПП . Приняв за основу удельный оценочный параметр, можно самостоятельно перепроверить правильность расчётов.

Формула самостоятельной оценки

При известной удельной стоимости, следует воспользоваться следующей формулой:

1. Удельную стоимость умножить на количество метров земельного участка.
2. Полученная сумма будет равна общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если удельная стоимость не известна , для облегчения задачи следует воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать примерную стоимость.

Напомним, что удельная стоимость ЗУ — это стоимость 1 км.метра ЗУ!

Требуется соблюдать следующий алгоритм:

Программа выдаст готовый результат при условии, что искомый объект и сведения о нём введены в поисковик. Полученные сведения могут использоваться по усмотрению собственника недвижимости.

Результаты

В итоге сведения передаются в уполномоченные органы, которые распоряжаются данной информацией по назначению . К таковым относится Росреестр и ФМС. Если рассчитать стоимость оказалось затруднительно – можно воспользоваться поддержкой данных служб.

Безвозмездную помощь может оказать отделение налоговой инспекции региона. При личном посещении отделения, следует получить талон электронной очереди к консультанту. Попав на приём, нужно выразить свои сомнения в правильности проведённых начислений и предоставленных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Специалист перепроверит информацию и пояснит основания проведённых расчетов.

Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Вот так выглядит кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка

В ином случае можно обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), за кадастровой справкой.

Эта услуга платная, потребуется оплатить государственную пошлину в размере 250 рублей.

Квитанцию приложить к заявлению , составленному регистратором, и представить ему гражданский паспорт. Если запрос выполняется для третьих лиц, потребуется нотариально удостоверенная доверенность.

Что такое кадастровая стоимости дома и как она рассчитывается? Как определяется кадастровая стоимость по кадастровому номеру Росреестра? Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн?

Приветствую вас, уважаемые читатели бизнес-журнала ХитёрБобёр! С вами на связи консультант по правовым вопросам Чемакин Валерий. В этой статье мы подробно разберем, что такое кадастровая стоимость дома.

Для многих это понятие ассоциируется с ценой, за которую можно продать свое жилье. Однако это не так. Прочитав материал, вы поймете, почему.

Итак, начнем с самого главного.

1. Что такое кадастровая стоимость дома?

Еще с советских времен России досталась устаревшая система налогообложения недвижимого имущества. Она предполагала расчет налогов на жилье и землю на основе инвентаризационной стоимости объекта, которая вычислялась в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по устаревшим методикам, не учитывающим рыночный аспект.

В результате старинный особняк в 500 м 2 площадью мог оцениваться в несколько десятков тысяч рублей. Это никак не отражало объективную рыночную реальность, а налоги за такую недвижимость были смехотворно малы и иногда не превышали даже 100 рублей.

Привязывать налоговую базу к рыночной стоимости недвижимости было неразумно, так как последняя обладает очень высокой волатильностью, то есть подвержена частым резким колебаниям. Поэтому было решено ввести понятие . Подробнее об этом можно прочитать в нашей тематической статье, а здесь я приведу только определение.

Кадастровая стоимость – это рассчитанная по специальным методикам, учитывающим рыночные факторы, цена объекта недвижимости, которая служит базой для исчисления налогов на собственность.

Хотя то, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома, служит основой и для формирования рыночной цены, понятия эти не идентичны. Все дело в том, что рыночная стоимость меняется практически ежедневно, в то время как кадастровая не чаще чем один раз в 3 года и не реже чем 1 раз в 5 лет.

Пример

Недавно я приобрел квартиру в Тюмени за 3 млн рублей. Ее кадастровая стоимость - всего 2 млн рублей. Дело в том, что она не менялась с 2012 года, когда на рынке такое жилье стоило от 2 до 2,3 млн рублей.

3. Как узнать кадастровую стоимость дома - 5 простых шагов

Вы узнали, откуда берется и зачем нужна кадастровая стоимость дома. Теперь самое время выяснить, где и как ее можно узнать.

Сразу скажу, что для этого есть несколько способов. Каким из них воспользоваться - решать вам, исходя из своих предпочтений.

Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн

В России существует база данных всей зарегистрированной недвижимости. Ее я уже упоминал – это ЕГРН. Оператор этой базы – Росреестр, а доступ к ней имеет любой пользователь сети интернет. В связи с этим встает вопрос, где можно бесплатно узнать кадастровую стоимость дома или иной недвижимости. Ответ прост – на сайте Росреестра.

Алгоритм проверки кадастровой стоимости на сайте Росреестра:

1. Входим в интернет.
2. Посещаем главную страницу портала Росреестра.
3. Находим форму для ввода данных.
4. Вводим в нее адрес или кадастровый номер объекта.
5. Нажимаем на поиск.
6. Видим на экране кадастровую стоимость дома по адресу или по условному номеру.
7. Проделываем то же самое с домами своих соседей, друзей и родственников из любопытства, благо информация полностью открыта и доступна для каждого бесплатно, регистрироваться на сайте не нужно.

Однако, если вы хотите не просто посмотреть кадастровую стоимость своего дома, но и получить справку или выписку из кадастрового паспорта объекта, лучше обратиться на один из сайтов, оказывающих такую услугу платно. Я рекомендую ООО ЕГРП365, которое специализируется на предоставлении такого рода услуг. Компания имеет функциональный и нтуитивно понятный сайт.

На ресурсе этой компании можно не только бесплатно в режиме онлайн узнать кадастровую стоимость дома, но и заказать такие документы, как выписки, справки о кадастровой стоимости, кадастровые паспорта и другие бумаги, связанные с данными из ЕГРН.

Стоимость услуг в ООО колеблется от 290 рублей до 4490 рублей в зависимости от вида предоставляемого документа и наличия на нем печати.

Если вы привыкли делать все самостоятельно, то вот инструкция, как узнать кадастровую стоимость дома, чтобы не переплачивать налог.

Шаг 1. Обращаемся в Кадастровую палату

Так как ЕГРН обслуживает Росреестр, то по всем вопросам кадастровой стоимости обращаемся в представительство этой организации. Желательно заблаговременно узнать, в какое время ведется прием по таким вопросам.

В выигрыше те пользователи, в чьем городе есть многофункциональные центры по оказанию госуслуг (МФЦ). Лучше обращаться туда, так как качество обслуживания и материальное обеспечение таких центров на порядок выше.

Шаг 2. Составляем заявление

В кадастровой палате шариковой ручкой нужно заполнить заявление согласно образцу и передать его специалисту. Он может быть занят срочными отписками на всевозможные запросы, поэтому заполнять документ вам придётся самостоятельно.

В МФЦ заявление заполнит оператор на компьютере, а вам предложит только расписаться, красиво при этом улыбаясь.

Обращаясь в такой центр, вы значительно снижаете риск ошибки в оформлении документов.

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

В любом случае, кроме заявления, вам понадобятся дополнительные документы, чтобы ваш запрос можно было выполнить.

Документы, необходимые для получения выписки из ЕГРН:

• паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

И это все. Как видим, ничего особенного здесь нет.

Шаг 4. Получаем расписку о принятии документов

Специалист или оператор ксерокопируют документы, а оригиналы возвращаются вам. После этого вы получаете расписку в приеме заявления и документов.

В ней будет указан день, когда вам стоит побеспокоиться и прийти за результатом. Если вы обратились в МФЦ, то в назначенный день придет СМС уведомление, чтобы вы не забыли.

Шаг 5. Получаем справку о кадастровой стоимости в указанные сроки

В назначенный день приходим и получаем справку о кадастровой стоимости на бумаге и с синей печатью Росреестра.

Впрочем, если вы в заявлении указали, что идти за справкой не хотите, а желаете получить ее по почте, то она сама придет к вам в конверте в сроки, принятые Почтой России.

4. Профессиональная помощь в определении кадастровой стоимости - обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Если у вас много свободного времени и прогулки по госучреждениям не в тягость, то воспользуйтесь теми шагами, которые я изложил выше. Пройдя их, вы получите желаемый результат.

В противном случае, независимо от цели получения справки о кадастровой стоимости дома, заказывайте ее через коммерческие компании. Это сэкономит время и исключит любые ошибки в оформлении документов. Вот некоторые из таких организаций.

1) ПрофСервис

Если вы решили получить кредит под залог дома, то банк даст вам его в сумме, не превышающей кадастровую стоимость. Что делать, если она значительно ниже рыночной? Обращайтесь в оценочную компанию ПрофСервис. Фирма специализируется именно на оценке недвижимости, поэтому вам будет оказана самая квалифицированная помощь.

Специалисты компании грамотно проведут . Как это делается, читайте в тематической статье на нашем сайте. Результаты их работы помогут приблизить ее значение к рыночным показателям, что даст возможность получить большую сумму от банка.

2) Атлант Оценка

В жизни случаются ситуации, когда кадастровая стоимость дома берется непонятно откуда. Она может оказаться значительно выше рыночной, что влечет за собой необходимость платить лишние суммы налогов. В этом случае на помощь придут оценщики из компании АтлантОценка.

Услуги, оказываемые фирмой АтлантОценка:

• кадастровая оценка жилых объектов;
• судебное урегулирование споров, связанных с кадастровой стоимостью;
• внесудебное урегулирование споров в комиссии при Кадастровой палате.

3) Центральное юридическое агентство

Компания оказывает юридические, экспертные и оценочные услуги в области жилищных и земельных правоотношений. В частности, специалисты фирмы оспаривают кадастровую стоимость, производят оценку объектов недвижимости, представляют клиента в суде или комиссии при Кадастровой палате. Стоимость оценочных действий начинается от 15 тыс. рублей.

5. Что делать, если не согласны с завышенной кадастровой стоимостью - порядок действий

Завышенная кадастровая стоимость дома или иного объекта недвижимости приводит к увеличению налоговых отчислений. Эта проблема актуальна как для граждан, так и для юридических лиц, владеющих недвижимостью.

Единственный путь снизить налоги - это уменьшить кадастровую стоимость. Как это сделать - читайте далее.

Действие 1. Собираем все документы о проведении оценки

Вы уверены в том, что сумма налогов завышена из-за ошибки в оценке вашей недвижимости? Обращайтесь к оценщикам для корректировки. Им нужно предоставить все документы на объект, а остальное они сделают сами. Если результаты будут отличаться от предыдущих в меньшую сторону, вы сможете обжаловать результаты официальной оценки.

Однако имейте ввиду, что с начала 2017 года в силу вступил закон, согласно которому коммерческие организации не могут . О причинах читайте в нашей специальной статье. Вместо них этим призваны заниматься специальные бюджетные учреждения, создаваемые в каждом регионе, скорее всего на базе БТИ.

Закон полностью заработает с 2020 года, а пока можете посмотреть видео, в котором разъяснены основные нововведения.

Действие 2. Обращаемся в Кадастровую палату

С подтверждающими документами на руках нужно обратиться в Кадастровую палату, где созданы специальные комиссии по урегулированию споров. Туда нужно написать заявление о несогласии с кадастровой стоимостью объекта и необходимости проведения процедуры повторно.

Так как на момент написания статьи вступил в действие упомянутый выше закон, который не предполагает наличие таких комиссий, то обжаловать завышенную или заниженную кадастровую стоимость с 2020 года можно будет только в суде.

Действие 3. Выбираем оценочную компанию

Если на момент надобности в вашем регионе уже создано специальное бюджетное учреждение, занимающееся оценкой, то выбора нет, вы обратитесь только туда для организации повторной кадастровой оценки.

Кадастровой Палатой, еще именуемой Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК) устанавливается кадастровая стоимость недвижимости – кадастровая стоимость дома, квартиры, гаража, земельного участка. За последние два-три года этот показатель увеличился в несколько раз. Причина – в желании «подтянуть» его как можно ближе к рыночному значению. Сам показатель оказывает влияние на сумму, устанавливаемую при сделках, а также на обязательные налоговые платежи.

Таким образом, знание денежной оценки, установленной государственными органами, поможет:

• адекватно оценить размер платежей при сдаче дома в аренду;
• рассчитать затраты, которые придется понести при уплате налогов;
• правильно провести раздел имущества;
• при необходимости, оспорить оценку.

Методика, применяемая для установления кадастровой стоимости дома

Алгоритм действий, предпринимаемых ФСКК для определения кадастровой стоимости зданий, включает в себя многофакторный анализ, позволяющий вывести как можно более точную оценку, приближенную к реальной рыночной стоимости имущества. При этом учитываются:

• экономическая ситуация (расположение, размер, средний уровень зарплат) всего региона, в котором расположено домовладение;
• корректировка по аналогичным показателям в разрезе конкретных населенных пунктов;
• тип недвижимости – жилой дом, промышленное предприятие или коммерческая недвижимость;
• месторасположение имущества – удаленность от основных объектов инфраструктуры: железной дороги, центра населенного пункта;
• индивидуальные особенности (коэффициенты), вытекающие из возраста здания, площади, строительных материалов.

Несмотря на существование федеральных стандартов такой оценки, поход к проведению оценочных работ и методика выбирается каждым оценщиком самостоятельно. Это, а также массовость оценки, всегда приводит к ситуации, в которой кадастровая стоимость жилого дома может не удовлетворять владельца, поскольку оказалась завышенной. В результате такого завышения владельцу придется платить больший налог. Но такая оплата не будет соответствовать реальной экономической выгоде, получаемой от недвижимости в силу индивидуальных особенностей, которые невозможно учесть в кадастровой стоимости.

Узнаем кадастровую стоимость жилья

Для того чтобы самостоятельно узнать кадастровую стоимость, нужно посетить сайт Росреестра, где по фактическому адресу местонахождения недвижимости найти нужный показатель. Если на жилье оформлен кадастровый паспорт, тогда кадастровая оценка будете отображена в нем. При этом в документах, выданных до 2012 года, оценки может не быть или она будет неактуальной. Наконец, когда вам нужно получить не только значение кадастровой стоимости дома, но и официальный документ, придется обратиться в Кадастровую Палату. При этом подается заявление на стандартном бланке, а личность заявителя и права на недвижимость подтверждаются:

• паспортом или паспортом и доверенностью в случае подачи заявления уполномоченным лицом;
• свидетельством о праве собственности на недвижимость;
• техпаспортом или поэтажным планом;
• пояснением к плану (экспликацией).

Регистратор Кадастровой Палаты выдаст расписку о получении документов и сроке выдачи выписки с указанием кадастровой стоимости жилья. О готовности выписки (а иногда могут быть задержки) можно узнать по телефону. Выдача данных осуществляется лично в руки и не требует оплаты.

Итак, есть три способа узнать кадастровую стоимость:

• на сайте;
• в кадастровом паспорте;
• в Кадастровой Палате.

Что делать, если после получения необходимых данных, вы не согласны с результатами оценки?

Возможность оспорить кадастровую оценку

Законодательством предусмотрена возможность оспаривания кадастровой оценки недвижимости. Нормы законодательства, регулирующие данный вопрос, находятся в таких источниках:

• ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» — ст. 24.15 ч.1.
• Земельный кодекс РФ ст. 66.2 (при оценке земель).

Таким образом, если владелец дома считает, что в результате проведенной оценки массовым методом не были учтены существенные особенности, влияющие на реальную рыночную стоимость дома, он может инициировать процедуру оспаривания (корректировки) кадастровой стоимости дома.

Статья 24.28 Закона №153 в п.3 определяет возможность оспаривания физическими лицами кадастровой стоимости в суде или комиссии Росреестра по рассмотрению таких споров. Законодательно не установлено, что рассмотрение вопроса в суде должно происходить только после неудачной попытки оспорить кадастровую стоимость через Комиссию. Все же, если не прошло 6 месяцев с момента проведения кадастровой оценки, логично будет обратиться именно в нее.

Поскольку может быть две причины, дающие юридическое обоснование для пересмотра кадастровой оценки:

• применение органами Кадастра и Картографии недостоверной информации при оценке недвижимости;
• наличие документально подтвержденной установленной рыночной стоимости объекта на момент кадастровой оценки,

то для успешного оспаривания необходимо получить заключение независимого эксперта.

АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса» не первый год работает на рынке негосударственной судебно-медицинской экспертизы, выполняя весь спектр возможных исследований и работ, связанных, в том числе, и с объектами недвижимости. Заказав у наших экспертов установление рыночной стоимости дома, владелец жилья получает:

• объективный результат;
• сжатые сроки выполнения работ;
• юридическое сопровождение для правильного применения заключения оценщика в судебных прениях.

Благодаря квалифицированному подходу и современным методам оценки, кадастровая стоимость дома будет уменьшена (приведена к рыночной), а вместе с ней уменьшится и база для налогообложения. Затраты, понесенные на оценку, через короткий срок окупятся и вам не придется платить больше необходимого.

Под понятием кадастровой стоимости недвижимости подразумевается вычисление денежной стоимости разных объектов. Это может быть абсолютно любое строение или участок земли. Давайте разберемся детально, как вычисляется этот размер.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость можно узнать, если изучить базу данных Росреестра и ознакомиться с данными Фонда, контролирующего кадастровую оценку. Необходимую информацию можно найти в кадастровом паспорте или же в выписке из него. При этом учитывается обязательно дата оценки и выдачи документа, периодичность обновления данных.

С учетом стоимости недвижимости, те, кто ее арендует, должны платить соответствующую арендную плату. Кроме того, от этого зависит и выкупная стоимость объекта. Покупая недвижимость, взятую в аренду, нужно будет заплатить сумму, установленную государством и указанную в соответствующих документах.

Но перед тем, как узнать кадастровую стоимость недвижимости, нужно определиться, что именно вам нужно. Это может быть:

1. Обычная справка.
2. Кадастровый паспорт.
3. Выписка.

В справке будет содержаться актуальная сумма. С нее будет высчитываться налог за выбранный период времени. Эта информация будет доступна всем. Нужно только знать кадастровый номер, адрес регистрации недвижимости. Эти данные просто вводятся в поисковую систему сайта Росреестра.

Что касается кадастровой выписки и паспорта, то они будут выданы только после того, как будет уплачена госпошлина . Вся нужная информация может быть предоставлена в качестве бумажного носители или же онлайн. Правом на получение такой информации обладают:

• владельцы недвижимости;
• прямые наследники;
• те, кто хочет выкупить недвижимость, а также официальные арендаторы.

При необходимости вы можете обратиться за онлайн-консультацией к специалистами на сайте.

Как определяется кадастровая стоимость?

Размер кадастровой стоимости представляет собой математическую величину. Поэтому и рассчитывается по строгим правилам. Они зафиксированы в Росреестре. По правилам переоценка недвижимости должна выполняться один раз в пять лет. За это время цены на недвижимость могут поменяться. Да и окружающая инфраструктура тоже не стоит на месте. В процессе расчета учитываются такие данные:

1. Цена одного метра квадратного. Отметим, что у каждого города или региона она своя.
2. Большое значение имеет и то, когда было возведено строение и насколько оно изношено физически.
3. Место расположения недвижимости. Если речь идет о квартире, то обязательно учитывается район, этаж и наличие лифта.
4. Общая площадь помещения или участка земли, который оценивается.
5. Имеет значение и состояние экономики в регионе, в котором находится недвижимость.

Когда все необходимые параметры будут указаны, путем математического расчета вычисляется кадастровая стоимость недвижимости. Отметим, что данная величина носит лишь примерный характер. Она может сильно отличаться от рыночной стоимости. А все потому, что не учитываются некоторые индивидуальные особенности. К примеру, архитектура здания, планировка помещения и так далее.

К большому сожалению, сейчас все еще не сформирован четкий порядок расчетов.

Каждая организация, занимающаяся оцениванием по контракту с Росреестром, проводит оценку недвижимости по-своему.

Другими словами единой расчетной методики сформировано не было. Росреестр утвердил только те составляющие, по которым формируются все данные. При этом каждая организация интерпретирует их по своей методике. Поэтому разница в цифрах довольно большая.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Оспорить размер кадастровой стоимости можно двумя способами:

• при помощи экспертной комиссии. Она имеется при каждом территориальном подразделении Росреестра;
• в суде общей юрисдикции.

К таким методам владельцы могут прибегнуть в случае, если в документах указали ошибочные данные. К примеру, вместо четырех комнат написали пять. Также владельцы имеют право оспорить решение, если количество квадратных метров указано неправильно, если завышен размер налоговых отчислений.

Как проводится государственная кадастровая оценка?

Теперь давайте разберемся, как работают оценщики. Организация, которая получила право заниматься оцениванием, должна строго соблюдать предписание закона, касающееся деятельности оценщиков. Обязательно учитывается и актуальные цены рынка недвижимости.

Оценщики должны учитывать расположение недвижимости, район, где она находится, инфраструктуру, близость дорог, наличие рядом магазина, аптеки, школы и так далее. Учитывается и назначение недвижимости, материал, их которого сделаны наружные стены. Эти факторы позволят работника прийти к верным итогам.

Объекты недвижимости оценщики делят на группы по подобности. У каждой группы имеется своя оценочная формула. На основе этой формулы и делаются дальнейшие расчеты.

Оценщики определяют кадастровую стоимость одного метра квадратного в рублях для каждой отдельной группы. Они умножают показатель на общую площадь недвижимости и получают окончательный результат стоимости.

Земля бывает разного качества и назначения, соответственно, налоги на участки земли, одинаковые по площади, но разные по своей ценности, разные. Для справедливого исполнения фискальных функций создан Кадастр, и присвоенная участку земли кадастровая стоимость является определяющим фактором налоговой ставки, поэтому важно уметь правильно ее рассчитать.

Разбор юридической терминологии

Кадастр – главная федеральная электронная база данных (список документов) по недвижимости. В нее внесена информация и о земельных участках. Отдельно взятый участок с определенными границами описан характеристиками, однозначно выделяющими надел среди остальных. Одна из таких характеристик – стоимость, причем выделяют два понятия:

• Кадастровая стоимость земли (общая) – определенная государством стоимость всего земельного участка.
• Кадастровая стоимость земли (удельная) – то же, но для квадратного метра площади.

Сразу оговоримся, что обе вышеназванные характеристики могут очень сильно отличаться от рыночной цены. Не всегда эта разница в вашу пользу – государственные чиновники могут завышать кадастровую стоимость, чтобы собрать больше налогов в бюджет.

Методика расчета

Определение такой стоимости происходит исключительно негосударственной компанией. Местные власти лишь нанимают ее, как исполнителя. Периодичность таких пересмотров также определена законом: как правило, должна происходить лишь раз в три года и не чаще, но не менее одного раза за пять лет. Однако есть исключения – такая переоценка в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе должна производиться с периодичностью в два года.

Новая стоимость земельного надела будет зависеть от таких параметров:

• От разновидности позволенной эксплуатации . Эксплуатация надела доступна в 17 вариантах (это только земли, предназначенные под жилой фонд). Скачать типовой перечень видов разрешённого пользования можно .
• От целевого назначения . Это вид разрешенного использования, прописанный в Кадастре (является определяющим фактором).

Исходя из данных параметров, порядок оценки земельных наделов производится так:

• Местные властные структуры определяются со сроками проведения регулярно повторяющейся и необходимой операции кадастровой оценки земель и далее выступают в роли Заказчика. Такая оценка должна происходить единовременно и затронуть все наделы, за которые отвечает местная власть.
• Местное отделение Росреестра составляет перечни земельных наделов внутри своей зоны ответственности. В перечнях обязательно перечисляются расположение, площадь, присутствие на землях зданий и сооружений и их назначение (в случае присутствия).
• Независимый подрядчик берется за проведение экспертизы. Составляется сводка о среднерыночной цене наделов с анализом видов их использования по каждому кварталу.
  

  Таким образом, формируется удельный показатель реальной цены за единицу площади (метр квадратный), причем цена уточняется в соответствии с целью использования земли.

• Заказчик составляет Акт согласно законодательным нормам, опираясь на выводы Подрядчика.
• Полученная в итоге выверенная информация записывается в государственный кадастр недвижимости.

Во внимание стоит принять некоторые особенности расчета кадастровой стоимости:

• Следуя приказу Минэкэномразвития от 12.08.2006 № 222, когда изменяются категории наделов, или корректируется размер участков, или уточняются варианты эксплуатации, то формируются наделы с новыми границами. Новым площадям стоимость присваивается, основываясь на выводах оценки, произведенной Подрядчиком и одобренной Заказчиком.
• Если на земле расположены некие здания и другие объекты недвижимости (причем сооруженные законным образом), то их можно использовать исключительно по назначению. Оно должно быть прописано в документации БТИ, причем должно совпадать с тем, что указано при вводе здания в эксплуатацию. Если здания нескольких разных типов, то использование каждого из них должно быть оговорено в Кадастре, в разделе «виды разрешенного использования».
• Когда зданий нет, участку разрешается присваивать любой вид из 17 вариантов разрешенного использования, исключая нарушения строительных норм, санитарно-защитных правил, а также других землеустроительных и градостроительных запретов.

Интересный нюанс состоит в том, что если инфраструктура надела допускает более одного вида целевого использования, то он будет облагаться налогом по максимальной ставке из всех возможных. При этом не принимается во внимание, как фактически используется участок. Таким образом, стимулируется использование собственником земли с максимальной отдачей.

Формула для самостоятельного расчета

Вычислить кадастровую стоимость земли можно, сделав простой расчет:

Кс = ОП * (Ки + Кл) * Кп , где

• Кс – кадастровая стоимость;
• ОП – общая площадь надела;
• Ки – инфраструктурный модификатор (исчисляется в руб./кв. м.);
• Кл – параметр специфичности (исчисляется в руб./кв. м.)
• Кп – переходной модификатор.

Параметр специфичности зависит от месторасположения земельного участка, а также от окружения надела. Переходной модификатор основывается на классификации в государственном перечне земель.

Пример 1

Наша фазенда занимает 1000 м 2 . Здания, сооружения и прочие облагораживающие и инфраструктурные объекты на его территории оценены в 700 руб./м 2 . Параметр специфичности установлен в 400 руб./м 2 , переходной модификатор равен 2,5 (двум с половиной).

Подставляем:

1000*(700+400)*2,5 = 2 750 000 рублей.

Пример 2

Зарегистрированная площадь – 800 м 2 . Независимая экспертиза оценила постройки и прочие сооружения в 450 руб. на м 2 , параметр специфичности принят за 150 руб. на м 2 , а переходной модификатор – 4.

В таком случае:

800 * (400 + 150) * 4 = 1 760 000 рублей.

Помочь вам в ваших расчетах может специальный онлайн калькулятор. Найти одну из разновидностей такого калькулятора в Интернете не составляет труда.

Разрешение спорных вопросов

Далеко не всегда внесенные в Реестр данные отличаются исключительной точностью. Соответственно, фискальные обязательства, которыми облагаются владельцы земли, необоснованно увеличиваются. В этом случае хозяева земельных наделов организовывают повторное проведение процедуры оценки (переоценку) своих участков, естественно, за свой счет. Цель таких мероприятий – внесение корректных данных в Кадастр с соблюдением необходимых административных и судебных формальностей.

В своих претензиях землевладельцы ссылаются на такие законодательные акты:

• Земельный кодекс РФ (статья 66).
• Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316).
• Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39).

Землевладельцы часто считают произведенную независимой организацией оценку завышенной и вычисленной ошибочно. В этом случае можно самостоятельно провести все расчеты, используя выше приведенные формы, и если подозрения о завышенной стоимости оправдываются, можно в судебном порядке обжаловать с целью снижения налога на имущество.

Получите ответ юриста за 5 минут