Главная Оборудование для бизнеса Скачать образец соглашения о задатке. Договоры задатка

Скачать образец соглашения о задатке. Договоры задатка

Договор задатка - представляет собой документ, подтверждающий серьезность намерений сторон по заключению основного договора, которым, как правило, является договор купли-продажи чего-либо. Соглашение закрепляет договоренности сторон в бумажном виде и в случае невыполнения одной из сторон принятых не себя обязательств, эта сторона несет финансовую ответственность. Размер финансовой ответственности провинившейся стороны равен размеру задатка, указанному в договоре.

Как правило, задаток не превышает 5-7% от стоимости договора. С одной стороны эта сумма существенна настолько, что стороны ответственно подходят к исполнению своих обязательств, но не настолько велика, чтобы получатель задака выстраивал мошенническую схему по получению задатка и исчезновению - т.е. преднамеренное обкрадывание потенциального покупателя (задаткодателя).

Понятие задатка определно Статьей 380 Гражданского кодекса РФ. В частности, законом определено, что договор задатка может быть заключен исключительно в письменной форме. При этом в договоре прямо должно быть прописано, что передаваемая сумма является задатком, в противном случае, эта сумма может быть квалифицированна в качестве аванса. Аванс и задаток имеют принципиальные различия, с которыми вы можете ознакомиться в соответствующей статье. Рекомендуем ее обязательно прочесть.

Типовая форма соглашения должна содержать информацию о:

покупателе и продавце
размере задатка
сроке заключения основного договора
предмете оснвоного договора (предмете договора купли-продажи, т.е. основного договора)
идентификационных признаках объекта
цене объекта основного договора
реквизитах сторон

Риски покупателя по договору

Существует огромное множество ситуаций, когда применения задатка целесообразно, для подтверждения серьезности намерений сторон. Однако к задатку прибегают тогда, когда заходит речь о купле-продаже объектов высокой стоимости.

В этой связи, даже небольшой процент (5-7%), передаваемый в качестве задатка, является в абсолютных величинах существенной суммой, а как известно, любая передача денежных средств одной стороны другой без получения взамен товара аналогичной стоимости несет существенные риски для задаткодателя (покупателя).

не поддаватся на уговоры продавца о внесении задатка в размере 10% и более процентов от стоимости объекта
если продавец настаивает на увеличении размера задатка более 5-7% отказаться от сделки - возможно, что продавец не ставит целью продать имущество, а документы подтверждающие его право собственности являются поддельными
обратить внимание на условия проживания продавца и предположить, сможет ли он вернуть средства, если сделка сорвется?

ДОГОВОР ЗАДАТКА

г. _______________ «__» __________ ____г

Именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, в лице _____________________________, действующего на основании ___________________ с одной стороны,

и ___________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель, в лице ____________________, действующего на основании ______________ с другой стороны, вместе именуемые Стороны, а по отдельности – Сторона, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. В целях фиксации серьезности намерений Сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о ____________________________________________, Покупатель передал, а Продавец получил задаток (далее – «Задаток») в размере ____________ (______________________) руб.

2. Продавец продает Покупателю имущество, представляющее собой ________________________ (далее – «Имущество»), идентифицируемое следующими параметрами:

- ________________________________________________________________________

3. Стороны договорились, что стоимость Имущество с момента подписания настоящего Договора и до подписания основного договора (далее – «Основной договор») не изменится и составит: _____________ (_____________________________) руб.

4. Стороны договорились, что крайний срок заключения Основного договора «__» _________ _____г.

5. В случае, если в момент заключения Основного договора Продавец изменяет стоимость Имущества в сторону увеличения, Покупатель имеет право потребовать возврат Задатка в полном размере и штраф в размере суммы Задатка, а Продавец обязуется выполнить требование Покупателя.

6. В случае, если после подписания настоящего Договора Покупатель отказывается от заключения Основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость Имущества, указанной в п.3. настоящего Договора, Продавец имеет право не возвращаться полученный по этому договору Задаток.

7. Стороны договорились, что в случаях, не предусмотренных настоящим Договором, Стороны решают вопрос путем переговоров.

8. Продавец гарантирует, что в момент подписания настоящего Договора задатка Имущество не обременено залогами и/или обязательствами третьих лиц.

9. Договор составлен в двух экземплярах – по одному для каждой из Сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец		Покупатель
Адрес:		Адрес:
ИНН/КПП:		ИНН/КПП:
ОГРН.:		ОГРН.:
Тел.:		Тел.:
Банковские реквизиты:		Банковские реквизиты:


должность		должность
/ /		/ /

Соглашение о задатке. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного «пунктом 2» статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения «(статья 416 ГК РФ)» задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Именуемая в дальнейшем «ЗАДАТКОДАТЕЛЬ», с одной стороны, и _________________, именуемая в дальнейшем «ЗАДАТКОДЕРЖАТЕЛЬ», с другой стороны, вместе далее по тексту именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. Стороны согласны с тем, что ЗАДАТКОДАТЕЛЬ выдает ЗАДАТКОДЕРЖАТЕЛЮ в обеспечение обязательств по покупке однокомнатной квартиры по адресу: _________________, (далее «квартира») денежную сумму в размере 10 000 (десять тысяч) рублей.
2. Денежная сумма, передаваемая Задаткодателем Задаткодержателю, в соответствии с п.1 настоящего Соглашения, признается сторонами ЗАДАТКОМ.
3. Стороны обязуются в срок до 01 июня 2015 г. заключить договор купли-продажи указанной в п.1 настоящего Соглашения объекта.
4. Стороны согласны с тем, что цена объекта, указанного в п.1 настоящего Соглашения составляет 440 000 (четыреста сорок тысяч) рублей.
5. В эту сумму включается сумма, указанная в п.1 настоящего Соглашения, которая будет учитываться Сторонами при расчетах по указанному в п.3 настоящего Соглашения договору.
6. Если за несвоевременное заключение договора, указанного в п.3 настоящего Соглашения, ответственность несет Задаткодатель, задаток остается у Задаткодержателя.
7. Если за несвоевременное заключение или незаключение договора, указанного в п.3 настоящего Соглашения, ответственность несет Задаткодержатель, последний обязан уплатить Задаткодателю двойную сумму задатка в течение трех дней с момента, указанного в п.3 настоящего Соглашения.
8. Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному у каждой стороны.

Предварительное соглашение о приобретении недвижимости должно быть обеспечено финансово. Для этого предусмотрен договор задатка при покупке квартиры. Фактически он выполняет функции подтверждения намерений сторон о дальнейшем заключении сделки.

Нормативная база

Как правильно заполняется договор на задаток при покупке квартиры, образец которого должен соответствовать действующим нормам? Для этого разработаны определенные правила, которые используют физические и юридические лица.

Необходимо знать разницу между задатком, авансом и залогом. Последний не должен фигурировать в соглашении, так как в соответствии со статьей №334-358 ГК РФ является имуществом, которое можно использовать в качестве компенсации за невыполнение финансовых обязательств.

Аванс должен быть возвращен, независимо от причин расторжения сделки. Поэтому риэлторы и собственники недвижимости заключают договор о задатке. Эта форма финансового подтверждения обязательств регулируется статьями 380 и №381 ГК РФ.

Особенности юридического статуса предварительного соглашения на покупку квартиры:

Это часть полной стоимости недвижимости, но не вся сумма. Обычно предоплата за квартиру составляет до 10% от оговоренной цены.
Предварительно составляется соглашение о намерениях. На основе этого документа формируется договор о получении части стоимости жилья.
Соглашение о задатке при покупке недвижимости выполняет функцию обеспечения взятых обязательств, что нельзя сказать об авансовых платежах.

При получении денежных средств продавец должен написать расписку. В ней ссылаются на основной документ, суммы должны совпадать в обоих документах. Расписка остается у покупателя до окончательного расчета.

Правила оформления соглашения

Перед заключением сделки необходимо изучить образец договора задатка при покупке квартиры. В тексте должны быть ссылки на статьи №380 и №381 ГК РФ. Помимо стандартного содержания могут указываться дополнительные сведения или условия. Последние не должны противоречить законодательной базе РФ.

При ознакомлении с соглашением о задатке при покупке квартиры нужно обратить внимание на следующие моменты:

сверить личные данные с паспортными – ФИО, прописку и т.д.;
точная сумма задатка, которую вносит покупатель;
зафиксировать итоговую стоимость недвижимости;
согласовать время подписания основного договора и фактическую оплату полной стоимости;
указать ответственность сторон;
подробное описание предмета сделки – адрес, технические характеристики, дополнительные условия реализации.

Нотариальное заверение соглашения о задатке за квартиру не требуется. В случае возникновения спорных ситуаций этот документ может быть использован в качестве доказательной базы.

Один экземпляр передается фактическому владельцу недвижимости, второй – покупателю. Примерное содержание не допускается – текст должен быть согласован до момента подписания, по необходимости выполняется внесение изменений. В противном случае опротестовать действие будет очень сложно.

Ответственность сторон

Подобные документы необходимы для признания намерений сторон о желании выполнить ранее оговоренные обязательства. В большей части это относится к покупателю – частичная оплата должна стимулировать именно его. Со своей стороны продавец обязывается вовремя подготовить помещение, документацию и необходимые выписки для осуществления сделки.

Важно заранее проанализировать финансовую ответственность сторон:

Полное возвращение задатка , если обязательства не вступили в законное действие – ст. 416 ГК РФ.
Нельзя просто отказаться от сделки и сказать, что не куплю эту квартиру. В этом случае внесенная сумма остается у продавца без обязательного дальнейшего подписания окончательного договора продажи – статья 381, п.2.
В свою очередь продавец при неисполнении обязательств помимо полученных средств обязан выплатить неустойку в таком же размере.

Для выполнения последнего условия важно в договоре предоплаты за квартиру указать крайние сроки подписания окончательной сделки по продаже. Если этот пункт не учтен – предъявить претензии продавцу будет проблематично.

В 2014 г был внесен дополнительный, 4-й пункт в статью №380. Благодаря ему не обязательно подписывать окончательный договор покупки, достаточно только предварительной договоренности. До этого сделка о задатке могла быть аннулирована на основании решения суда, так как она признавалась только частью основного соглашения.

Основания для возврата средств

Не всегда удается выполнить заключительную часть сделки и внести полную сумму за недвижимость. В этом случае можно попытаться получить переданные денежные средства обратно.

Для этого должны быть веские основания:

отказ банка в оформлении ипотеки;
нарушена цепочка покупки/продажи недвижимости, вследствие чего у потенциального покупателя нет необходимой суммы;
существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Важно доказать, что на момент формирования предварительного соглашения стороны не могли предвидеть наступление этих обстоятельств.

Договор задатка. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора (основного) и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор задатка должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Город Москва, РФ
Тринадцатого августа две тысячи пятнадцатого года

Мы, ХМУРОВ ЮРИЙ СТАНИСЛАВОВИЧ, 19.09.1970 г.р., паспорт 77 13 № 875648, выдан ОВД Ленинского района гор. Москвы 10.10.2006 г., прож.: гор. Москва, ул. Белая, дом № 2 кв. 9, именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, и МЯКИШ ГАЛИНА ВИКТОРОВНА, 18.08.1961 г.р., паспорт 7847 № 789546, выдан ОВД гор. Москвы 10.10.2005 г., прож.: гор. Москва, ул. Белая, дом № 2 кв. 10, именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПОДПИСИ:
_______________________
_______________________

Последствия по задатку

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения «(статья 416 ГК)» задаток должен быть возвращен.

В случае приобретения недвижимого имущества, в том числе квартиры, между сторонами возникает необходимость подкрепить договоренности о будущей сделке на период оформления необходимых документов. В этой ситуации соглашение о задатке при покупке квартиры может стать оптимальным вариантом соблюдения интересов продавца и покупателя.

Задаток является денежной суммой, передаваемой другой стороне для предоставления гарантий заключения контракта в будущем и, одновременно, служит средством обеспечения исполнения его условий.

Общие правила внесения и определения правового статуса задатка установлены в ст. 380 ГК РФ. Они применяются к любым видам сделок, требующих исполнения финансовых обязательств. Приобретение недвижимости также может обеспечиваться внесением задатка продавцу, а в будущем эти денежные средства будут учтены при окончательном расчете.

Законодательство устанавливает следующие обязательные требования к определению предмета задатка:

Может выдаваться только в денежной форме (передача имущества или имущественных прав не может являться задатком);
Передаваемая сумма должна быть впоследствии учтена при окончательном расчете;
Задаток является одним из способов обеспечения обязательства по сделке;
Условие о признании денежной суммы задатком должно быть прямо предусмотрено сторонами в тексте соглашения, иначе она признается авансом.

Обратите внимание! Правовое содержание задатка и аванса является схожим, поэтому законодательство предусматривает, что если в соглашении о передаваемой сумме не указано условие о задатке, эта сумма будет считаться авансом.

От определения переданной суммы задатком или авансом зависят правовые последствия неисполнения обязательства по приобретению недвижимости. Если покупатель нарушил условия договора, и он фактически не исполнен, задаток остается у продавца. В обратном случае, если в неисполнении договора виноват продавец, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.

Именно такой четко регламентированный порядок наступления ответственности обуславливает необходимость в каждом конкретном случае указывать ссылку на передачу денежной суммы в виде задатка. Если обязательство будет прекращено по добровольному согласию между продавцом и покупателем еще до начала его фактического исполнения, задаток необходимо вернуть. Аналогичное правило действует ввиду невозможности исполнения основного обязательства.

Как составить соглашение и образец

Формально, заключение соглашения о задатке должно сопровождаться наличием заключенного договора отчуждения квартиры. Законодательство однозначно устанавливает, что задаток может выдаваться только в подтверждении заключения договора по указанной сделке.

Тем не менее, на практике данная денежная сумма вносится еще на стадии подготовки к совершению сделки, чтобы обезопасить обе стороны от одностороннего отказа от исполнения будущих обязательств. Такое формальное несоответствие нормам законодательства в большинстве случаев не имеет правового значения, ведь обе стороны заинтересованы в совершении сделки.

Чтобы составить соглашение, требуется соблюсти в форме и содержании документа ряд обязательных условий:

Оформить соглашение в виде письменного документа с подписями обеих сторон;
Указать реквизиты сторон и предмет сделки, для обеспечения которой передается денежная сумма;
Определить денежную сумму, передаваемую продавцу;
Определить, что денежная сумма является задатком;
Установить, что данная сумма является обеспечением исполнения договора.

Обратите внимание! Чем подробнее составлено данное соглашение, тем меньше проблем возникнет при его исполнении или в случае нарушения обязательств.

Образец соглашения можно найти ниже в этой статье, однако для соблюдения всех тонкостей законодательства стоит воспользоваться помощью квалифицированного специалиста. Совершение любой сделки с недвижимостью сопровождается возникновением риска потери имущества или денег. Только опытный юрист избавит стороны от проблем, связанных с надлежащим оформлением документов.

После заключения соглашения денежная сумма передается продавцу, о чем ставится соответствующая отметка в соглашении, либо выдается отдельная расписка. Соглашение составляется в двух экземплярах, каждая сторона получает свой текст документа.

Формально, по смыслу ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке не может быть заключено до завершения регистрации, так как сделки с квартирой требуют совершения государственной регистрации. Это обстоятельство делает бессмысленным юридическое значение задатка при отчуждении квартиры. Однако на практике данный вид соглашения активно применяется сторонами, в том числе и в юридической практике.

Является ли соглашение о задатке предварительным договором

Законодательство регламентирует, что предварительный договор (в том числе приобретение недвижимости) является способом установления обязанности сторон заключить в будущем основной контракт. При этом, условия предварительного договора не могут содержать положений о возникновении денежных обязательств ни в какой форме.

Таким образом, соглашение о задатке формально не может рассматриваться в качестве предварительного договора по следующим причинам:

Соглашение содержит четко выраженное денежное обязательство;
Соглашение может быть заключено для обеспечения исполнения договора, но не является таковым по своей правовой природе.

Важно! Задаток выступает средством обеспечения по различным видам договоров, однако в настоящее время судебная практика ВАС РФ указывает на невозможность использования задатка при заключении предварительного договора.

Таким образом, указанное соглашение не может считаться предварительным договором в силу прямого указания закона. Однако его практическое применение при совершении сделок приобретения квартиры заключается именно в согласовании сторонами важнейших условий будущего договора – предмета, суммы оплаты и обязанности продать квартиру на оговоренных условиях.

Что влечет за собой несоблюдение письменной формы соглашения

Данное соглашение не рассматривается законодательством как самостоятельный договор, а при определении формы его заключения не указывает на недействительность при нарушении требования к форме. Если соглашение заключается не в простой письменной форме, а на основании устных договоренностей между сторонами, оно не может признаваться недействительным по этому основанию.

Тем не менее, именно письменная форма позволяет сторонам определить все необходимые условия о передаче денежной суммы, поэтому нарушение формы не позволит сторонам использовать текст соглашения в качестве надлежащего доказательства в случае возникновения спора.

Является ли расписка соглашением о задатке

Одним из условий соглашения о задатке является указание условия о такой форме передаче денежных средств в тексте документа. Если не указать, что передаваемые деньги являются задатком, он будет считаться авансом.

По этой причине документ, составляемый в форме расписки, может содержать условие о задатке. В этом случае расписка по своему содержанию будет являться соглашением о задатке. Если стороны не укажут, в какой форме передаются деньги в обеспечение исполнения договора, денежная сумма будет считаться авансом.

Подлежит ли соглашение о задатке регистрации

В ст. 380 ГК РФ указано на необходимость соблюдения простой письменной формы соглашения, при этом не указано требование о соответствии данного документа форме основной сделки. Приобретение недвижимости требует проведения регистрации в органах Росреестра, однако правоотношения по передаче задатка не являются самостоятельным видом договора и не подпадают под требование о государственной регистрации.

Более того, законодательство определяет задаток как средство обеспечения при заключении договора. Средства и способы обеспечения подлежат государственной регистрации только в случаях, прямо установленных законом (например, залог недвижимого имущества).