3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь, м 2
Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка
Корректировка
Корректировка
Цена продажи, $	29000
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	375000		0,13
			несопоставим
		35000(за истекший год)	несопоставим

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
Местоположение
Корректировка
Этажность квартиры
Корректировка
Состояние объекта
Корректировка
Площадь общая, м 2
Корректировка
Площадь жилая, м 2
Корректировка
Площадь кухня, м 2
Корректировка
Корректировка
Цена квартиры, $
Корректировка суммарная
Цена квартиры скорректированная, $

Предыдущая

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего активного рынка. Суть сравнительного подхода заключается в следующем: сравниваются данные по аналогичным сделкам с оцениваемым объектом недвижимости, учитываются преимущества и недостатки объектов-аналогов в сравнении с объектом оценки, в результате этого корректируется стоимость аналогов с помощью введения соответствующих поправок.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО 1).

При этом под объектом - аналогом понимается объект недвижимости, близкий по своим техническим, правовым, эксплуатационным, экономическим и другим факторам к объекту оценки. При этом не бывает абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем параметрам. Поэтому возникает необходимость соответствующих корректировок цен аналогичных объектов.

Данные о сопоставимых объектах можно получить на основе материалов информационно-аналитического издания «Новости рынка недвижимости» («Зеленая площадь»), газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки» (журнала «Вся недвижимость»), системы «Центр» и ряда агентств недвижимости.

После отбора объектов-аналогов и выявления основных элементов сравнения необходимо провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога.

Далее делаются корректировки на наличие/отсутствие выбранных элементов сравнения. При введении корректировок используют следующие элементы сравнения: переданные права собственности, условия финансовых расчетов, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, отклонения от целевого использования, наличие движимого имущества. При этом вводятся эти корректировки в определенной последовательности. Первые четыре корректировки (на передаваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи и время продажи – именно в такой последовательности! ) осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цены объектов-аналогов пересчитываются заново. Такой метод внесения корректировок называется кумулятивным (то есть корректировки вводятся на зависимой основе). Остальные корректировки можно проводить в любом порядке (на аддитивной, или независимой основе).

Кроме того, корректировки подразделяются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или единицы сравнения на величину процентной поправки. Пример процентных поправок – поправки на износ, время продажи и др. Стоимостные поправки могут быть двух видов: относительные (если корректировки применяются к цене единицы сравнения - 1м 2 общей площади, 1м 3 строительного объема) и абсолютные (если корректировки применяются к цене объекта-аналога в целом). Денежные поправки – это, как правило, поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (например, наличие бассейна или гаража в загородном доме и т.д.). Поправки могут быть положительными и отрицательными. Если аналог хуже объекта оценки, то вводится положительная корректировка, и наоборот.

В общем виде можно выделить следующие методы сравнительного подхода:

1. Методы сравнительного анализа продаж.

2. Методы математического моделирования.

3. Экспертные методы.

К методам сравнительного анализа продаж можно отнести:

− метод количественного анализа продаж;

− метод качественного (относительного) сравнительного анализа;

− метод валовой ренты.

При использовании метода количественного анализа продаж происходит сравнение объектов аналогов по выбранным критериям и вводятся корректировки – процентные или стоимостные. Одним из способов определения стоимостных поправок служит выявление нескольких сопоставимых парных продаж, то есть продаж двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую и необходимо оценить, с тем чтобы внести правильную поправку.

Все виды корректировок обязательно необходимо обосновать.

Покажем на примере введение процентных и стоимостных корректировок.

Пример 8.

Оценим стоимость квартиры площадью 45 кв.м методом парных продаж. Расчеты представим в виде таблицы 16.

Таблица 16

Пример расчета стоимости квартиры методом парных продаж

Элементы сравнения		Аналоги
Стоимость 1 кв.м.		67 044,1	67 099,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка
Скорректированная цена		67 044,1	67 099,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Корректировка
Скорректированная цена		67 044,1	67 099,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Условия продажи	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА	Через РА
Корректировка
Скорректированная цена		67 044,1	67 099,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Время продажи	03.09.2007	03.09.2007	01.09.2007	03.09.2007	03.09.2007	03.09.2007
Элементы сравнения		Аналоги
Корректировка			+5 %
Скорректированная цена		67 044,1	70 454,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Местоположение	Октябрьский район	Октябрьский район	Октябрь-ский район	Октябрь-ский район	Октябрь-ский район	Октябрь-ский район
Корректировка
Скорректированная цена		67 044,1	70 454,5	67 777,8	62 526,3	69 750,0
Этаж	3/9	9/9	3/9	9/9	9/9	3/5
Корректировка		2676,7		2 676,7	2 676,7
Скорректированная цена		69720,8	70454,5	70454,5		69 750,0
Количество корректировок
Веса (присвоены экспертно)		0,1	0,35	0,1	0,1	0,35

Обоснование величины корректировки на время продажи: объект аналог № 2 был продан раньше объекта оценки на два месяца. За эти два месяца стоимость недвижимости увеличилась на 5 % .Введем повышающую процентную корректировку для объекта № 2 в размере 5 %. Тогда скорректированная стоимость будет равна 67 099,5 * (1+5/100) = 70454,5 р.

Обоснование величины корректировки на этаж : аналоги 2 и 3 имеют одинаковые характеристики, кроме этажности. Поэтому разница в стоимости 1 кв. м объектов обусловлена разницей в этом факторе. Корректировка на этаж равна 70454,5 - 67777,8 = 2 676,7 р. Введем повышающую стоимостную корректировку к объектам № 1, 3 и 4, так как их положение хуже относительно объекта оценки. Положение объектов аналогов 2 и 5 сопоставимо с положением объекта оценки. Поправка не требуется.

Согласованная стоимость 1 кв. м составит 69720,8 *0,1+ 70454,5* 0,35+ 70454,5 *0,1 + 65203 *0,1 + 69750 *0,35 = 69 609,405 р.

Общая стоимость квартиры площадью 45 кв. м составит округленно 3 132 425 р.

При этом при согласовании веса по объектам-аналогам выставляются исходя из количества сделанных корректировок и их величины, так как наиболее подобный объект будет иметь меньше отличий от оцениваемого объекта.

При использовании качественного (относительного) сравнительного анализа при анализе продаж определяется лишь направление корректировок (вверх или вниз), затем определяют по каждому объекту-аналогу преобладающий знак и диапазон цен. После чего рассчитывается стоимость объекта оценки.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай метода сравнения продаж. Он базируется на использовании рыночной информации о величине валового рентного мультипликатора (ВРМ), который количественно равен отношению стоимости недвижимости к годовому доходу.

Стоимость оцениваемого объекта равна:

Vоц = А р* ВРМср , (1)

где А р – годовая арендная плата (потенциальный валовой годовой доход).

Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. О данном методе незаслуженно забывают оценщики, а ведь он основан на рыночной информации и является более достоверным, чем, например, метод прямой капитализации. Ведь валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе рыночной информации (на основе потенциального валового дохода), в то время как коэффициент капитализации рассчитывается с учетом некоторых предположений, допущений (на основе чистого операционного дохода). В данном методе, кроме того, необходимо производить меньше расчетов, поэтому конечный результат – определяемая стоимость – будет намного достовернее.

Пример 9.

Оценим методом валовой ренты стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация (таблица 17):

Таблица 17

Похожая информация.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если при оценки объекта выясняется, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Базовую модель данного метода можно представить следующим правилом: «Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки» или в виде алгебраического выражения по формуле (см. приложение – 5).

Основной характеристикой для объекта оценки выступает стоимость сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.

Под термином ценовой информации в данном случае понимается цена купли-продажи, ставка арендной платы, цена предложения или спроса.

В некоторых странах Европы (например, страны Скандинавии, Германия) информация о совершенных сделках и их величинах является открытой, в других странах, как, например, в США и Канаде, эта информация недоступна всем желающим. В России ситуация близка ко второй группе государств. На практике оценщику невозможно стать обладателем достоверной информации о величинах совершенных сделок, поэтому чаще всего в оценочной практике приходится иметь дело с информацией из СМИ, в которой публикуются предложения о покупке или продаже объектов недвижимости.

В качестве источников ценовой информации об объекте-аналоге могут выступать официальные документы о сделке, проведенной с этим объектом, риэлтерские фирмы, сопровождавшие сделку, специализированные издания о предложениях недвижимости и т. п.

Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода состоит в ответе на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»

Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.

Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если объект- аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже - то положительная.

Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.

При оценке недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения корректировок. Если все корректировки относятся либо к относительным, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:

Поправка на вещные права.

Поправка на условия финансирования.

Поправка на условия продажи.

Поправка на дату продажи.

Поправка на местоположение.

Поправки на прочие физические характеристики.

Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные корректировки, а затем абсолютные.

В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчёт величин поправок может производиться различными методами.

Методы внесения поправок:

· Метод парных продаж-подбор пары объектов-аналогов, отличающихся только по

одному параметру и одинаковых по остальным характеристикам. В этом случае разница в их стоимости обусловливается именно этим самым единственным различием.

С рыночной точки зрения метод парных продаж является наиболее информативным, но на практике чем больше характеристик, описывающих объект недвижимости, тем большее количество пар надо подбирать для вычисления поправок. При недостаточности информации об объектах-аналогах в некоторых сегментах рынка недвижимости этот факт может стать серьезной преградой для применения данного метода.

Поэтому при ограниченности информации об аналогах чаще всего применяют методы экспертных или аналитических оценок.

· Метод экспертных оценок - предполагает наличие эксперта, который, основываясь

собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Экспертные поправки, как правило, выражаются в относительных величинах.

Основным условием успешного применения данного метода становится выбор эксперта. Экспертом может выступать как сам оценщик, производящий работы оценки, при условии, что он удовлетворяет требованиям, предъявляемым к экспертам, так и сторонние специалисты.

Чтобы оценки величины корректировок выглядели обоснованными, эксперт должен обладать следующими качествами:

Значительным практическим и жизненным опытом;

Высоким уровнем эрудиции;

Способностью адекватно отражать рыночные тенденции того сегмента, к которому принадлежит объект оценки;

Отсутствием заинтересованности в конкретных результатах.

Основным достоинством метода экспертных оценок выступает отсутствие необходимости сбора дополнительной информации, что в условиях ее недостатка может стать значительным аргументом за привлечение эксперта.

Недостатком экспертного метода является именно участие экспертов, так как, во-первых, привлечение опытных и заслуженных экспертов является дорогостоящим мероприятием, что значительно удорожает стоимость оценочных работ, а во-вторых, поправки, определенные описанным выше способом, нельзя считать в полной мере корректными, ибо они неизбежно являются результатом субъективного мнения конкретного эксперта, следовательно, допускают различное толкование.

Кроме того, как показывают эмпирические исследования? несмотря на то, что человек обладает уникальным знанием и внутренней информацией, недоступной количественному анализу, определение корректировок с помощью экспертов не является таким точным, как корректировки, полученные с помощью методов парных продаж или аналитическим.

Таким образом, более целесообразно, по возможности, отдавать приоритет формализованным методам определения корректировок.

· Аналитический метод внесения поправок - заключается в том, что величина поправки

определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимых строительных материалов. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.

В рамках аналитического метода применяется тот же порядок внесения поправок, что был описан выше.

Рассмотрим способы их аналитического определения:

Поправка на разные виды прав вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов-аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.

Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.

Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т. п.

Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных средств носит название эффекта финансового левериджа или эффекта финансового рычага.

Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т. п. Эта поправка представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10-15 %.

Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период. Поэтому эта поправка представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на предыдущие по времени объекты-аналоги, например, путем введения коэффициента дисконтирования или процента инфляции.

Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценно - образующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположения весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т. п

Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических поправок.

Эта поправка представляет собой отражение влияния место положения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под термином «территория» могут пониматься районы города, исторически сложившиеся районы и т. п.

Поправки на иные физические характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.

Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10 %, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.

Достаточно часто в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего такими величинами выступают валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.

· Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение цены продажи

к потенциальному или действительному валовому доходу, рассчитываемое по формуле

(см.приложение – 6)

Использование данного показателя предполагает выполнение следующих действий:

Оценка рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта;

Определение отношения цены продажи объектов-аналогов к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок;

Умножение валового рентного мультипликатора на рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

Никакие поправки в этом случае не вносятся, так как подразумевается, что разница в доходах и ценах полностью отражает различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами, которые нивелируются при расчете соотношения.

Ограничения на применения ВРМ следующие: рынок должен быть активным с регулярными продажами на основе приносимых ими доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и норме возврата капитала между оцениваемым объектом и аналогами; метод также не учитывает возможную разницу в операционных расходах.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) - это отношение чистого операционного дохода к цене продажи. Использование данного показателя предполагает выполнение трех взаимосвязанных действий:

Отбор аналогичных недавно проданных объектов со сходными потоками доходов по риску и продолжительности с потоком доходов от оцениваемого объекта;

Деление чистого операционного дохода (ЧОД) от каждого аналога на цену его продажи и получение общего коэффициента капитализации (ОКК);

Деление ЧОД от объекта оценки на ОКК и получение рыночной стоимости.

Таким образом, сравнительный подход основан на внесении корректировок в цены объектов-аналогов с целью приведения их характеристик в соответствие с параметрами объекта оценки. Второй разновидностью подхода является метод валового рентного мультипликатора, заключающийся в расчете соотношения между ценой и валовым доходом.

Препятствием к применению сравнительного подхода является недостаток информации об аналогичных объектах, а наилучшие результаты данный подход дает при оценке тех объектов, для которых существует хорошо развитый рынок.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; - инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; · степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы оценки величины корректировки, используемых в рамках сравнительного подхода.

Количественные методы.

Метод сопоставления фактов, подборка групп аналогов на рынке: одного с элементами для каждого требуемого поправка, второй без такового.

Базовая теория метода: если между двумя аналогами имеется единственное различие, то разница в цене приписывается этому элементу. Метод можно использовать при наличии нескольких различий. При введении большого количества поправок точность снижается.

Анализ вторичного рынка. Когда рыночная инфляция по имеющимся продажам не дает возможности провести анализ парного набора данных. Корректировка вычисляется по данным, не относящимся непосредственно к объекту оценки и аналогам.

Метод анализа затрат. Корректировки оцениваются на основе анализа издержек, на создание отдельного элемента объекта с учетом износа, однако требуется проверка рыночными данными.

Метод регрессионного анализа. Строятся графики, вывод формулы зависимыми различиями признаков. Применяется, когда невозможны количественные, тогда качественные.

Методы основываются на ранжировании качественных характеристик (лучше, немного лучше, равной, немного хуже, значительно хуже)

относительно сравнительный анализ, изучаются аналоги, чтобы определить, являются ли влияние на стоимость сравниваемых элементов, превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Суть аналогична методу сопоставлению пар, только на примере качественных оценок.

Распределительный анализ. Аналоги распределяются в порядке монотонного изменения объекта оценки. Затем определяют место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные экспертные опросы.

Техника выполнения корректировок в сравнительном подходе.

Поправки вносятся в ценообразующие характеристики объектов аналогов. Корректировками подвергаются только объекты аналоги. Объект оценки никогда не корректируется.

Основной вопрос, решаемый на данном этапе: сколько бы стоил аналог, если бы у него была такая же характеристика, как у объекта оценки.

Основное правило внесения поправок: если аналог лучше объекта оценки, то вносится понижающая или отрицательная корректировка (со знаком минус); если аналог хуже объекта оценки, то вносится положительная корректировка.

При внесении поправок необходимо подвергать корректировками каждую отличную характеристику – элемент сравнения.

Группы элементов сравнения:

Элементы, относящиеся к условию сделки и состоянию рынку (права, условия финансирования, дата продажи, условия сделки)

Элементы, относящиеся непосредственно к объекту (характеристики и т.д.)

Для групп элементов сравнения может применяться разная последовательность внесения поправок (на зависимой или независимой основе)

Зависимая последовательность: поправки вносятся к результату предыдущей скорректированной цены; порядок элементов сравнения имеет значение (права, условия финансирования, условия продажи, дата продажи)

Независимое внесение поправок. Поправки каждого элемента, рассчитываемых на основе результата, полученного после корректировки на условия рынка в произвольном порядке.

Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж- оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов. В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соотв. единицы сравнения объекта и проводят сравнит. анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки. Трудности при оценке стоимости объекта обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на наличии прямой связи между ценой продажи и соответствующим рентным доходом. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором. (коэф-т валовой ренты). Применяется при оценке недвижимости, способной приносить доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта к потенциальному или эффективному валовому доходу. В зависимости от ситуации значение ВРМ аналогов для определения ВРМ объекта, применяются процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный мультипликатор.

Этапы метода:

Подбор сопоставимых аналогов;

Расчет ВРМ;

Согласование полученных знаний ВРМ, для определения единого значение ВРМ или диапазона значений ВРМ, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

Определение сопоставимых по уровню арендной платы оцениваемых объектов;

Анализ аналогов, их сравнение с соответствующими характеристиками объекта оценки;

Расчет корректировок для получения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта;

Расчет стоимости объекта оценки по формуле.

Недостатки метода:

Применение только на активных рынках доходной недвижимости;

Не учитывается разница в рисках между объектом оценки и аналогами

Не учитывается разница в ЧОД

9 Вопрос.Краткая характеристика подходов и методов оценки бизнеса.

Вопрос 10. Основные методы Имущественного подхода. Концепция и область применения. Метод скорректированной балансовой стоимости предприятия. Порядок проведения расчетов.

11.Метод чистых активов. Концепция и область применения. Порядок проведения расчетов.

13.Основные методы Сравнительного подхода, область его применения. Критерии выбора предприятий-аналогов.

14. Система показателей (мультипликаторов) и особенности использования

16.Методы расчета коэффициентов капитализации и ставок дохода в оценке бизнеса. Вариант 1

17. Типы итоговых корректировок и процесс их внесения. Премии и скидки в оценке контрольных и неконтрольных пакетов акций. Методы проведения поправок на недостаток ликвидности.

18. Выбор итоговой величины стоимости в процедуре согласования. Методы согласования результатов.

19. Виды корректировок финансовой отчетности предприятия, необходимость и процесс их проведения в оценке бизнеса.

20.Использование анализа финн.Состояния в об. Виды фа. Группы относ-х показателей.

1. Анализ ликвидности баланса

Анализ финансовой устойчивости

3 Анализ деловой активности

Анализ рентабельности

Анализ вероятности банкротства (российская модель)

I. Коэффициенты ликвидности

III. Коэффициенты рентабельности

19. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности

20. Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности

21.Особенности и специфика оборудования как объекта оценки.

22. Методы определения стоимости воспроизводства в рамках затратного подхода в оценке машин и оборудования.

3. Параметрический метод

23. Методы определения стоимости замещения в рамках Затратного подхода в оценке машин и оборудования. (Из лекции)

1). Детальный метод определения затрат;

24.Методы определения физического износа движимого имущества.

Метод покомпонентного анализа износа различных узлов

Вопрос 25. Методы определения функционального устаревания движимого имущества.

26. Методы определения экономического устаревания движимого имущества.

Вопрос 27. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Сравнительного подхода в оценке.

28. Последовательные корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Вопрос 29. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Доходного подхода.

31.Отличительные особенности экономики нематериальных активов и рынка интеллектуальной собственности.

32.Основные особенности нематериальных активов (интеллектуальной собственности) как объектов экономической оценки

33.Классификация объектов интеллектуальной собственности и основные методы их оценки

34.Методы затратного и сравнительного (рыночного) подходов в оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов

35.Методы доходного подхода при оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов

1. Методы преимущества в прибыли

36.Понятие нематериальных активов с бухгалтерской и оценочной точек зрения. Особенности учета нематериальных активов в российских компаниях.

1. Бухгалтерский метод

2. Метод избыточной прибыли

3. Метод оценки как разность между стоимостью компании, определенной с использованием доходного подхода, и стоимостью активов по балансу

38. Виды лицензий, виды платежей при оплате лицензии, методы оценки стоимости лицензии.

39. Стоимость товарного знака, факторы на нее влияющие и методы оценки.

41.Модели, используемые для оценки элементарных финансовых инструментов.

1. Модель нулевого роста (д. Гордона).

2. Модель постоянного роста.

3. Модель переменного роста.

42. Принципы, особенности и информационная база оценки стоимости акций. Факторы, влияющие на оценку стоимости акций.

Вопрос 43. Простые и сложные опционные стратегии. Ценообразование на опционном рынке. Модели Блэка-Шоулза.

44.Отличительные особенности рынка недвижимости

Вопрос 45. Принципы, используемые в процессе оценки недвижимости

46.Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости

47.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения

49.Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора

51. .Массовая и индивидуальная оценка недвижимости: отличия, область применения

52. Кадастровая стоимость недвижимости: понятие, область применения.

53. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости

54.Концепция управления, основанного на ценности (vbm). Подходы а. Дамодарана, т.Коупленда-Дж.Муррина-т.Коллера, к.Уолша

55.Факторы, влияющие на ценность бизнеса (дерево факторов)

Вопрос 56. Применение метода dcf для оценки и управления стоимостью. Модели денежных потоков, применяемые при управлении ценностью компании

Вопрос 57. Интегральные показатели стоимостного менеджмента согласно vbm – подходу. Методика расчета показателей остаточного дохода.

58.Финансовые коэффициенты-мультипликаторы. Их применение в процессе управления ценностью

60.Место финансовой составляющей в системе сбалансированных показателей. Понятие карты сбалансированных показателей и ее основные элементы.

47.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Сначала проводят относительные корректировки, затем абсолютны и денежные.

Процентные (Относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.

2. Поправка на особые условия продаж.

3. Поправка на время продажи.

4. Поправка на местоположение.

5. Поправка на физические характеристики

48. Методы расчёта физического износа недвижимости, функционального и экономического устареваний. Износ – характеризует уменьшение полезности объекта недвижимости, его потребительски свойств с т.з. потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Виды износа: физический, функциональный, внешний(экономический)

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета ФИ зданий:

1. нормативный (для жилых зданий)

2. стоимостной

3. метод срока жизни

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотрасле­вого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать Правила оценки физического износа жи­лых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где – физический износ здания, %; F i – физический износ i-го конструктивного элемента, %; L i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гo конструктивного элемента в общей восстановитель­ной стоимости здания; n – количество конструктивных элементов в здании.

При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

· невозможность изначально учесть по причине своей «нормативности» нетипичные условия эксплуатации объекта;

· трудоемкость применения по причине необходимой детали­зации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего из­носа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостный метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотно­шением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприя­тий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов зда­ния.

Расчет обесценивания производится на основе разумных фактических затрат на доведе­ние изношенных элементов до «практически нового состояния», итог, полученный в результате применения данного подхода можно считать довольно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отме­тить обязательную детализацию и точность расчета затрат на про­ведение ремонта изношенных элементов здания

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст (рассчитывается на основе хронологического возраста / со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки / с учетом его технического состояния, влияющего на стоимость объекта ) и срок экономической жизни (время эксплуатации здания, в течение которого объект приносит доход ) несущих конструктивных элементов находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

где И(%) – износ в процентах; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на ос­нове технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

,

где И – износ в процентах; ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани­ро­воч­ного и (или) конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации сооружения исходя из его текущего или пред­полагаемого использования.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональ­ный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замеще­ния, поскольку расчет последней, согласно определению, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.