Оформление ипотеки в гражданском браке. Можно ли взять ипотеку на двоих: нюансы, банки и порядок оформления

В ситуации, когда жилищный вопрос требует незамедлительного решения, но дохода одного человека недостаточно для обслуживания будущего долга, выходом может стать ипотека на двоих. Рассмотрим подробнее можно ли взять ипотеку на двоих, как и на каких условиях можно оформить такой кредит в российских банках.

Для ответа на вопрос разберем сначала понятие такого кредитования. Ипотека на двоих или совместное кредитование имеет своей целью объединение совокупных доходов двух лиц и, соответственно, ответственности по оформленным обязательствам. Договор заключается между банком, заемщиком и созаемщиком.

После заключения сделки обязанность по погашению основного долга и процентов ложится на двух человек, то есть каждый должен будет вносить половину от суммы ежемесячного платежа.

Для банка такой вариант гораздо интереснее, чем ипотека на одного человека. В случае наличия двух созаемщиков он имеет дополнительные гарантии исполнения обязательств. Однако еще на этапе подачи документов и рассмотрения ипотечной заявки кредитор настойчиво рекомендует сразу обговорить условия обслуживания займа между участниками сделки, а именно четко распределить обязанности по выплатам с их документальной фиксацией. Делать это необходимо в целях избегания проблем и недопонимания в будущем.

Еще одним нюансом ипотеки на двоих является особенности оформления права собственности. Если в качестве созаемщиков выступают супруги, то недвижимость в совместную собственность, а если посторонние люди или родственники, то долевая. Эту особенность также следует учитывать до момента подачи заявки.

Кто может стать созаемщиком по ипотеке

Можно ли оформить ипотеку на двоих? Ответ будет положительным, если созаемщик добровольно соглашается на такую сделку, соответствует требованиям банка, готов разделить ответственность по выплате долга с основным заемщиком и предоставить полный комплект бумаг. Взять ипотеку под залог покупаемого жилья с такими условиями можно практически в любом крупном российском банке: Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ, Райффайзенбанке и т.д.

И на текущий год вы можете узнать из специального поста.

Официального понятия гражданского брака нет ни в одном нормативно-правовом акте, и по закону пара считается просто сожителями. Сейчас сожительство распространено по всему миру – люди считают, что для отношений неважен штамп в паспорте, но забывают, что они не имеют правовых последствий. Именно поэтому оформление ипотеки в гражданском браке долгое время вызывало массу вопросов, но ввиду того, что юридически люди приходятся друг другу никем, здесь возможно два варианта – получение жилищного кредита одним человеком либо привлечение второй половины в качестве созаемщика.

Можно ли взять ипотеку в гражданском браке?

Изначально люди неправильно трактуют понятие «гражданский брак», считая, что здесь подразумевается совместное проживание без регистрации отношений в ЗАГСе. Точно так же считали и жители Российской империи, но сейчас под таким браком следует понимать супружество, зарегистрированное в соответствующем органе, и это отражается в ряде источников, в т.ч. и законодательных.

Говоря про привычное для многих понимание гражданского брака следует отметить, что фактически при совместном проживании люди друг другу по закону никем не приходятся, поэтому с юридической точки зрения у них нет обязательств. Отсюда возникает закономерный вопрос: возможна ли ипотека в гражданском браке?

Ответ на этот вопрос положительный, но при соблюдении нескольких условий:

• Жилищный заем оформляет на себя один из «супругов», второй же в сделке не участвует. Как правило, долговые обязательства берут люди с наибольшим заработком. Вторая половина при этом претендовать на имущество не сможет, т.к. по закону оно не является совместно нажитым – нет штампа в паспорте.
• Супруги являются . В этом случае при рассмотрении заявки учитывается совокупный доход, а недвижимость оформляется в . В случае расставания каждый из созаемщиков сможет проживать в жилье или продать свою долю, но с учетом того, что другой владелец считается первоочередным покупателем, и перед продажей его обязательно нужно об этом уведомить.

Некоторые банки допускают покупку квартиры в гражданском браке в ипотеку, вводя соответствующие программы, созданные специально для тех, кто не зарегистрировал отношения. Ключевой особенностью займа здесь является обязательное предоставление созаемщика – им может выступать второй супруг.

Законодательство

Все аспекты ипотечного кредитования регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»:

ст. 9	В ипотечном договоре указывается предмет сделки и остальные обстоятельства, имеющие к ней отношение, в т.ч. и наличие созаемщика (если есть)
ст. 7	Если приобретается жилье, находящееся в общей собственности, требуется письменное согласие от каждого владельца
ст. 11	Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в ЕГРН как наложение обременения. Оно снимается только после полного погашения долга
ст. 29	Заемщик вправе использовать приобретенную недвижимость для получения выгоды. Договор, ограничивающий такую возможность, считается ничтожным
ст. 37	Продажа, дарение или обмен ипотечной квартиры возможны только с согласия кредитора
ст. 50	Если заемщик нарушает условия договора или нормы ГК РФ, залогодержатель (банк) вправе требовать досрочного погашения долга, а при наличии большой просрочки по платежам – взыскания всех сумм в судебном порядке

Таким образом, для совместно проживающих граждан действуют те же самые нормы, что и для остальных людей. Речи о разделе ипотечного имущества в данном случае быть не может ввиду отсутствия официальной регистрации отношений.

Преимущества и недостатки

Если банк предлагает программу ипотечного кредитования специально для проживающих в гражданском браке, это подразумевает привлечение второй половины как созаемщика. Данный метод жилищного кредитования обладает несколькими минусами:

• Если люди решают расстаться, могут возникнуть проблемы при разделе имущества и погашению кредита. В браке же долговые обязательства и недвижимость всегда делятся пополам вне зависимости от того, кто из супругов и сколько денег в нее вложил.
• Государственные программы ипотечного кредитования предусмотрены только для законных супругов. При проживании в гражданском браке воспользоваться ими нельзя. Исключение – , где подать заявку на участие может один из родителей в возрасте до 35 лет, если он воспитывает ребенка в одиночку.
• Если у второго супруга есть действующие кредиты или испорчена кредитная история, банк может отказать в его привлечении как созаемщика. При недостатке заработка у основного заемщика в кредитовании и вовсе будет отказано.

По сути, ипотечное кредитование в зарегистрированном браке и сожительстве отличается только тем, что официальные супруги однозначно становятся созаемщиками, в то время как у гражданских есть право выбора – оформить жилищный заем только на одного или нести долговые обязательства вместе.

Как оформить ипотеку в гражданском браке

Находясь в гражданском браке, супруги могут использовать любой из вариантов оформления:

• Взять ипотеку только на одного человека. Доходы второго здесь учитываться не будут. Также у него не возникнут долговые обязательства перед банком, но и претендовать на недвижимость в случае расставания он не сможет.
• Стать созаемщиками. Права и обязанности в данном случае делятся поровну.

Важно! Перед тем, как купить квартиру в гражданском браке, рекомендуется взвесить все «за» и «против», особенно если заемщик только один, но фактически деньги в жилье вкладывает и второй человек. Отношения нередко имеют свойство заканчиваться, и тогда тот, кто тоже участвовал в погашении долга, но по документам созаемщиком не является, останется и без вложенных денег и без жилья. Доказать траты можно в судебном порядке, но это потребует много времени, сил и вложений.

Если ипотека оформляется только на одного из гражданских супругов

Этот вариант можно назвать оптимальным лишь тогда, когда финансовые обязательства планирует выполнять только один человек, и он имеет достаточный уровень дохода для одобрения заявки банком. Для второго супруга способ опасен по вышеуказанной причине, но, если он не собирается участвовать в погашении долга, никаких рисков для него нет.

Оформление ипотеки на обоих людей

Данный способ является наиболее безопасным: супруги выступают созаемщиками, а в случае расставания долги и недвижимость делятся пополам либо в частях, обозначенных в договоре. Здесь важно учитывать следующее:

• Нередко люди берут кредит на двоих, но жилье оформляют только на одного. При распаде отношений в такой ситуации доказать свое право на владение имуществом будет проблематично тому, кто отказался от регистрации себя в качестве одного из собственников.
• При рассмотрении заявки учитывается совокупный доход – это повышает шансы на одобрение требующейся суммы.

Преимущества оформления ипотечной квартиры в долевую собственность

С законодательной точки зрения приобретение недвижимости в общую собственность является самым оптимальным и благонадежным по нескольким причинам:

• Оба супруга несут равную ответственность перед банком. Но здесь важно учитывать, что, если один из них перестанет платить по кредиту, погашать полную сумму обязательных платежей придется второму.
• При расставании оба смогут пользоваться приобретенным жильем на равных правах, если в договоре не указано иное.

Если пара распадается, она сможет продать квартиру с согласия кредитора и разделить вырученную сумму и кредитные обязательства, а также уточнить сумму расходов на погашение долга, выплаченную каждым из них.

Порядок получения

Чтобы купить квартиру, важно учитывать не только нюансы оформления ипотеки в гражданском браке, но и порядок действий – это позволит приобрести недвижимость на максимально выгодных условиях:

1. Изучить ипотечный рынок и выбрать наиболее подходящую программу. Сейчас банки предлагают разные варианты жилищного кредитования, и здесь следует обратить внимание на процентные ставки.
2. Подать заявку на подходящую программу. Это можно сделать лично в банке, либо с помощью онлайн-сервиса. В анкете отражается информация о заемщике: Ф.И.О., желаемая сумма, размер совокупного дохода, срок кредитования, стаж работы.
3. Предоставить требующиеся документы после предварительного одобрения. Сюда входит паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, копия свидетельства о собственности на приобретаемую недвижимость, предварительный договор купли-продажи, акт об оценочной стоимости.

В заключение производится оформление ипотечного договора.

Условия ипотечного кредитования в разных банках

На данный момент покупка квартиры в гражданском браке в ипотеку возможна в огромном количестве банков, поэтому перед заключением сделки важно тщательно изучить их условия – это позволит избежать кредитной кабалы и минимизировать затраты на погашение обязательных платежей.

Сбербанк

Находясь в гражданском браке, можно взять в ипотеку готовое жилье по следующим условиям в Сбербанке:

Если один из родителей считается одиночкой и воспитывает ребенка, предусматривается снижение процентной ставки на 0,5% при условии, что заемщику не более 35 лет.

ВТБ24

ВТБ24 считается вторым по популярности банком, и своим заемщикам он предлагает ипотечное кредитование при покупке недвижимости в новостройке по следующим условиям:

Здесь предусматривается возможность привлечения до 4-х созаемщиков.

Другие банки

Многие граждане предпочитают оформлять ипотеку и в других банках, будучи в гражданском браке, т.к. их условия позволяют сделать это без проблем:

Как предотвратить риски

Чтобы не остаться у разбитого корыта в случае расставания и разделить все справедливо, следует обратить внимание на способы предотвращения рисков:

• Оформить договор займа перед заключением кредитного соглашения. В нем необходимо указать, кто и в каком размере вносит .
• Если заемщик только один, но фактически и вторая половина вкладывает деньги, рекомендуется сохранять чеки по всем операциям о переводах от одного лица другому.
• Оформлять квартиру в общую собственность с указанием долей для каждой из сторон.

Самый оптимальный вариант – это регистрация брака в ЗАГСе, ведь в этом случае участники сделки не только получают юридическую защиту, но и могут использовать , рассчитанные на молодые семьи.

Как делится ипотечная квартира после расставания

Если пара решила расстаться, здесь возможно несколько вариантов развития событий:

• Квартира достается заемщику полностью. Даже если второй человек тоже вкладывал финансы в погашение кредита, при неучастии в сделке ему придется доказывать свое право на жилье через суд.
• Стороны мирно договариваются о разделе имущества.

Если привлекался созаемщик из пары, квартира будет разделена в равных частях или в долях, указанных в договоре.

Если брак будет заключен

Когда оформляется ипотека и впоследствии регистрируется брак, купленное имущество не может считаться совместно нажитой собственностью, т.к. оно было приобретено до похода в ЗАГС. При желании стороны могут заключить брачный договор и обозначить в нем все нюансы раздела недвижимости в случае развода.

Ипотека в гражданском браке и материнский капитал

Законодательством допускается погашение ипотеки владельцем сертификата, если кредит был оформлен на него и он не находится в зарегистрированном браке. Например, когда сертификат получен женщиной, при совместном проживании с мужчиной она не может погасить его долги государственными средствами – для этого требуется регистрация отношений.

То же самое касается и разведенных супругов: если жилищный кредит был получен одним из них после расторжения брака, бывшая жена не сможет воспользоваться сертификатом, даже если он был получен еще будучи семьей. Исключение – оформленная ипотека в браке — здесь пара после развода может погасить общий долг .

kredito_admin

2-3 года назад оформить ипотечный кредит было проще тем, кто состоит в официальном браке. Банк принимал во внимание совокупные доходы супругов, а нередко – и их родителей. Людям, живущим в гражданском (неофициальном) браке, часто отказывали. Но ситуация изменилась. По факту, банку важно только одно: чтобы вы исправно вносили платежи по кредиту. Какие у вас отношения, зарегистрированы ли вы официально, никого не волнует. Главное – документально подтвердить доходы.

Как оформляют ипотеку на пару в гражданском браке?

Варианта всего два:
1) Ипотека оформляется на одного из супругов
Здесь все просто: один супруг (по договоренности) получает кредит, второй выступает в качестве поручителя. Естественно, во внимание принимают доход только одного человека. Не всегда его достаточно, однако в некоторых банках на это “закрывают глаза”. Квартира (дом, участок) переходит в собственность супруга, который оформил ипотеку.

2) Кредит получают оба супруга

В этом случае и ипотека, и недвижимость оформляются на двух человек. Оба становятся собственниками и получают свои доли, оба подписываются в кредитном договоре и несут субсидиарную ответственность. Каждый из созаемщиков должен предоставить документы, подтверждающие доходы.

В теории кредит на двоих (не зарегистрированных в браке и не являющихся родственниками) можно было оформить и раньше. На практике таких случаев было немного. Да и сейчас важно, чтобы оба супруга получали доход. Если один находится в неоплачиваемом отпуске, декрете или просто не работает, оформлять кредит придется только на работающего супруга.

Что нужно, чтобы оформить кредит в гражданском браке?

По сути, то же самое:

– сумма, которой будет достаточно для первоначального взноса (порядка 30% от стоимости жилья);
– документы, подтверждающие доходы (2-НДФЛ, 3-НДФЛ и т.д.), – на всех заемщиков;
– документы на недвижимость (например, предварительный договор купли-продажи, где прописаны все будущие заемщики).
Таким образом, особых проблем с оформлением ипотеки не будет.

Ипотека в гражданском браке: подводные камни

К сожалению, гражданский брак (а вернее, сожительство) никак не регламентирован законом. Да и государство такие отношения не признает, и, возможно, вам придется обращаться в суд, если возникнут проблемы.

Социальные программы и льготы

Официальный брак требуется для тех, кто хочет воспользоваться государственной поддержкой. Например, программой “Молодая семья”. Кроме того, могут возникнуть сложности, если вы решите “обналичить” материнский капитал. Это возможно только в том случае, если совладельцем квартиры и созаемщиком является мать ребенка. Если кредит и недвижимость оформлены только на отца, использовать материнский капитал для погашения ипотеки не получится. Придется переоформлять и договор с банком, и жилье.

Раздел имущества и обязательств после разрыва

После официального развода бывшие супруги делят поровну и обязательства (в том числе, кредиты), и совместно нажитое имущество (при условии, что брачного договора не было). Если вы не регистрировали отношения, а кредит и недвижимость оформляли на одного из супругов, он может забрать и то, и другое. В этом случае вам придется доказывать свое право на часть имущества через суд. Подумайте об этом заранее.

Не остаться у “разбитого корыта” можно, оформив кредит и жилье на двоих. Если это невозможно, а вы вкладываете и свои деньги, оплачивайте кредит лично, вписывайте в квитанции свое имя и храните их всегда.

Оформить ипотеку, если вы не регистрировали отношения в загсе, можно. Сложности могут возникнуть после, поэтому подумайте о том, как обезопасить себя.

Нахождение в неофициальном браке не является преградой для оформления ипотечного займа. Его одобрение зависит лишь от платежеспособности заемщиков, но никак не от их семейного статуса. Ипотека в гражданском браке дает возможность семье обрести свою личную жилплощадь. Однако, покупка недвижимости в незарегистрированном союзе, несет в себе большое количество «подводных камней», в чем они выражаются и как избежать их создания, поговорим далее.

Оформление ипотеки в гражданском браке

Супруги, находящиеся в неофициальном браке, при на покупку квартиры или частного дома, могут пойти одним из двух путей:

1. Оформить ипотечный займ на одного супруга, при этом второй будет выступать в качестве поручителя. Одобрение заявки в данной ситуации зависит исключительно от доходов лица, на которого оформляется ипотека. После полной выплаты средств, право на недвижимость переходит заемщику в полном объеме.
2. Оформление ипотеки происходит на двух супругов. В данной ситуации договор заключается с двумя сторонами, несущими одинаковую степень ответственности. При выдаче займа, сотрудники банка будут учитывать платежеспособность обоих супругов. Право собственности на недвижимость разделяется между ними.

На практике, оформление ипотеки на двоих супругов одобряется редко. Однако, ее получение все же не исключено. Рост числа неофициальных браков в последние годы, заставляет банки пересматривать условия предоставления займов. К примеру, подобная тенденция была замечена в Сбербанке.

Что касается документов, их перечень стандартный. В него входят:

• Справка о доходах.
• Налоговая декларация.
• Паспорт.
• Договор купли-продажи недвижимости.

Заемщикам также потребуется оплатить первоначальный взнос. Его размер, как правило, составляет около 30% от общей стоимости недвижимости.

Преимущества ипотеки в гражданском браке:

• Решение квартирного вопроса.
• Выгодное инвестирование на долгосрочной основе.
• Возможность получения экономии денежных средств.

По факту, для многих семей ипотека становится единственным шансом покупки своей квартиры или дома. Несмотря на это, ее оформление в гражданском браке несет в себе некоторые недостатки:

1. Сложность оформления.
2. Высокие процентные ставки.
3. Риск потери недвижимости.
4. Большой срок выплат.

Огромный минус оформления ипотеки в – невозможность разделения после расставания. Перед законом, гражданские супруги являются лишь сожителями, т.е. совместно нажитого имущества у них быть не может. Это значит, что делить паре нечего.

Покупка недвижимости в несет в себе большие риски. Однако, если учесть все нюансы и оформить ипотеку правильно, их можно не просто минимизировать, а полностью устранить. Супруги должны понимать, что при разводе приобретенная недвижимость делится не будет. Право собственности останется у лица, на которого была оформлена ипотека. В связи с этим напрашивается вопрос: как себя обезопасить?

Если пара планирует выплачивать ипотеку из семейного бюджета, а не личных накоплений, стоит оформить ипотеку на двоих. Долевая собственность позволит избежать создания спорных ситуаций в будущем.

Как показывает судебная практика, нередко граждане подают исковые заявления с просьбой раздела недвижимости, взятой в ипотеку при нахождении в неофициальном браке. Основанием является одностороннее оформление права собственности и выплата займа из общих средств. Судья вправе одобрить подобный иск, однако истцу необходимо подтвердить документально использование своих средств в счет погашения ипотеки. Сделать это можно за счет предоставления письменных свидетельских показаний, банковских справок и выписок.

Ипотека в гражданском браке и материнский капитал

Материнский капитал может быть использован на погашение ипотеки или выплаты первоначального взноса. Гражданский брак не является препятствием для данных действия. Однако, здесь стоит учитывать нюансы предоставления сертификата и отдельно взятые условия его использования:

• выдается на всех членов семьи. Нахождение в гражданском браке позволяет исключить мужчину из данного списка, поскольку союз не является официальным.
• Право собственности подлежит разделению между всеми членами семьи. Как и в предыдущем пункте, мужчина теряет возможность использования своего права. Недвижимость будет разделена лишь на супругу и детей в равных долях.

Даже если дети будут записаны на отца, он теряет свое право на получение доли в приобретаемой недвижимости. Подобные отношения не признаются на официальном уровне, а значит и использование сертификата с учетом интересов отца, невозможно.

Стоит отметить, что довольно часто случаются ситуации, когда супруги находятся в незарегистрированном союзе, при этом мужчина получает одобрение в получении ипотечного займа, планируя погашение первоначального взноса из средств маткапитала. Однако, в процессе оформления оказывается невозможность его использования.

Избежать столкновения с описанной выше ситуации можно только в случае вступления в официальный брак перед оформлением сертификата на материнский капитал.

Находясь в , оба супруга должны понимать всю меру ответственности и возможные последствия оформления ипотеки. Как правило, существует две разноплановые ситуации, рекомендации для которых отличаются кардинально:

1. Ипотека будет оплачиваться из накоплений или заработной платы только одной стороны. В такой ситуации необходимо воспользоваться односторонним правом на оформление ипотеки. В случае расставания, недвижимость перейдет лицу, выплачивающему займ. Вторая сторона не будет иметь на нее никакого права.
2. Ипотека будет выплачиваться из общего бюджета. В данном случае, стоит оформить ипотеку в равных долях. После расставания, ни одна сторона не останется обделенной.

Нельзя не отметить, что после расставания, обязательства по дальнейшей выплате ипотеки будут полностью лежать на стороне, оформившей займ. Это значит, что в случае разделения недвижимости на доли, бывшим супругам придется оплачивать их самостоятельно до полного погашения. В подобных ситуациях пара не сможет далее проживать в одной квартире или доме, поэтому одна из сторон может попробовать переоформить займ на себя с целью полного перехода права собственности и освобождения второй стороны от имущественных обязательств.

Согласно российскому законодательству гражданский брак не имеет юридической силы. Несмотря на это, отсутствие штампа в паспорте для банков не является основанием для отказа в ипотечном кредите.

Пары, которые находятся в гражданском браке, не могут участвовать в льготных ипотечных программах, а также не имеют право на получение субсидий.

Главным критерием остается платежеспособность заемщиков.

Что требуется для оформления ипотеки в гражданском браке

Процедура оформления ипотеки в гражданском браке по своей сути не отличается для оформленных официально семейных пар. В перечне требований большинства банков:

1. Наличие первоначального взноса. Его размер зависит от банка и в среднем составляет от 10-15% для новостроек и 15-20% - для вторичного жилья.

2. Документы, подтверждающие доходы (справка 2-НДФЛ, выписка из банковского счета, декларация о доходах).

3. Прочие документы, перечень которых варьируется в зависимости от выбранного банка.

Варианты оформления ипотеки в гражданском браке

В самом общем виде можно выделить два варианта оформления ипотеки для незарегистрированных супругов:

1. Ипотека оформляется на одного из гражданских супругов. При оформлении кредита учитываются только его доходы, второй супруг может выступать в качестве поручителя. Среди минусов данного варианта - при расставании второму супругу будет достаточно проблематично доказать свою причастность к погашению кредита.

Необходимо обратить внимание, что в некоторых банках квартира может быть оформлена в собственность только на одного из заемщиков, в других - в долевую собственность.

Разновидность данного варианта - оформление ипотеки на одного супруга и разделение выплат по кредиту на две части. При расставании такая недвижимость будет разделена по решению суда.

2. Ипотека оформляется на двоих гражданских супругов. Оба супруга становятся заемщиками и владельцами недвижимости на солидарных условиях. Такие равные права и обязанности позволяют в одинаковых долях владеть имуществом и после расставания.

Какие нюансы необходимо учесть при оформлении ипотеки в гражданском браке

Самый главный вопрос, с которым сталкиваются супруги в гражданском браке - кому достанется квартира в случае расставания. В связи с тем, что гражданский брак не имеет юридической силы, все имущество, приобретенное в период совместного проживания, перейдет к супругу, на которого оно зарегистрировано.

Если не была оформлена на двух созаемщиков, то ни один из супругов не сможет потерять свою долю (она прописана в договоре). В обратном случае, стороне, которая не прописана в ипотечном договоре как собственник, необходимо предпринять ряд действий:

1. Перед оформлением ипотеки лучше подписать с супругом договор займа, в котором обозначить сумму, которая каждая из сторон вкладывает в ипотечный кредит.

2. Необходимо сохранять все чеки, подтверждающие расходы во время совместного проживания. Лучше всего вносить деньги от своего имени на счет заемщика.