Ипотека в гражданском браке: плюсы и минусы. Как оформить ипотеку на двух и более собственников

Специфика получения ипотечного кредита и распределение прав собственности на будущую квартиру или дом напрямую зависят от того, узаконены ли отношения между супругами.

Разница между гражданским и официальным браком

В России отношения между супругами регулируются Семейным кодексом, при этом юридическую силу имеет только официальный брак, заключенный в органах записи актов гражданского состояния. В случае развода все имущество, которое появилось у супругов во время брака, делится на две равные части.

Единственное существующее ограничение – брачный договор, который определяет, как будет делиться имущество при разводе, однако даже его можно оспаривать в суде. Если один из супругов погибнет, то законный супруг получает половину всего имущества, а вторая половина делится между всеми законными наследниками.

Главное отличие гражданского брака в том, что с юридической стороны это сожительство: два человека с точки зрения закона не связаны между собой. Таким образом, любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено.

Варианты оформления ипотеки в гражданском браке

Существует два варианта оформления ипотеки в гражданском браке.

Оформление ипотечного кредита на одного из супругов

Этот вариант встречается очень часто – супруги договариваются между собой, на кого будет оформлена сделка, соответственно, после выплаты ипотечного кредита этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости. Банк при рассмотрении заявки будет учитывать не общий доход семьи, а доход только одного из них. Второй супруг может выступать поручителем по сделке, однако он не сможет в будущем претендовать на часть недвижимости. Такой вариант, безусловно, остается очень рискованным, учитывая статистику разводов в последние годы.

Оформление ипотечного кредита на двух супругов

Этот вариант предполагает оформление сделки сразу на двух человек, которые выступают в этом случае созаемщиками. В кредитном договоре должны быть четко определены все условия, то есть какую ответственность несет каждый заемщик по оплате заимствованной им суммы кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго заемщика. Такой вариант удобен, потому что можно оформить кредит с неравными долями пропорционально участию каждого. Допустим, жена будет вносить 40%, а муж – 60%.

В случае долевой покупки недвижимости обоих будут защищать нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход.

Подводные камни

Возможные судебные разбирательства. Часто возникают ситуации, когда ипотека оформлена на одного из супругов, но погашение происходит совместными усилиями из общего семейного бюджета. В случае развода по закону право собственности и обязательства выплачивать кредит переходят к человеку, на которого оформлена сделка. Второй супруг может подать в суд, чтобы доказать свое право на владение недвижимостью, однако сделать это будет очень сложно. Как показывает практика, суд обычно принимает сторону того, на которого был оформлен ипотечный кредит.

Невозможность стать участником государственных программ. Люди, состоящие в гражданском браке, не имеют возможности стать участниками государственных программ, таких как «Молодая семья».

Сложности с использованием материнского капитала. Могут возникнуть сложности с использованием материнского капитала для внесения первоначального взноса или погашения основной суммы долга по ипотечному кредиту, например, если кредит оформлен на отца, а сертификат на материнский капитал выдан матери. Единственным выходом в такой ситуации может стать переоформление кредитного договора с банком.

По материалам сайта "Из рук в руки"

____________________
Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или .

Ипотека привлекательна не только для женатых людей, имеющих семьи и детей. Молодые современные люди тоже стремятся к независимости и желающие стоять уверенно на своих ногах отделяются от родителей и приобретают свое собственное жилье. Многие в этом вопросе возлагают большие надежды на ипотеку.

Ипотека – приобретение долгожданного имущества, с первоначальным взносом или без него, рассчитываться за него потребуется на протяжении нескольких десятков лет, что не очень обременительно.

Кто может получить ипотеку на территории России?

Большинство кредитных учреждений предоставляет займы гражданам России, очень редко утверждается ипотека иностранным гражданам, хотя и легально находящимся на территории страны.

Условия, предлагаемые банками в основном похожи, и брак не является решающим условием в получении положительного ответа. Но в уставе некоторых банков семейное положение может занимать ключевую позицию.

Условия получения займа

Ипотека рассматривается при наличии таких требований:

Гражданство РФ и иной документ, подтверждающий личность человека (водительское удостоверение, загранпаспорт);
На дату предоставления ипотеки, люди должны достичь 18 или 21 года, а на момент погашения – не более 75 лет.

В числе основных требований заявитель должен предоставить и другие документы о постоянном месте работы, о величине своего дохода и документы на иную недвижимость, если в залог переходит другой объект недвижимости.

Среди банковских служащих, так и среди клиентов банка бытует мнение, что не женатым ипотека практически не светит, почему?

Следует рассмотреть заемщиков детальнее, почему люди, состоящие в браке, вызывают больше доверия у банковских служащих?

Потому, что:

Холостой мужчина воспринимается менее обязательным, а семейная пара – это два полноценных работника, доход, которых гораздо больше, чем поступления одного работающего человека.
Не женатым не надо переживать за семью и детей, стараться оплачивать кредит даже в условиях кризиса. Поэтому брак – это своеобразный залог положительного ответа банка и долгожданная ипотека уже практически получена.

Дополнительными требованиями, которыми должен обладать заявитель считаются:

Наличие длительной положительной истории;
оконченное высшее образование, т.к. считается, что люди, закончившие университет или институт, более востребованы на рынке труда, чем не имеющие такового;
нахождение в собственности какого-нибудь имущества (движимого или недвижимого), поскольку это придает солидности и ответственности в глазах банка такому человеку.

Ипотека необходима по разным причинам:

Не хватает всей суммы для приобретения жилья;
Есть первоначальный взнос, но отсутствует основная сумма;
Есть основная сумма, но не достает малой части.

Условия самого крупного банка России

При решении подобных вопросов люди очень часто обращаются в самый крупный банк России – Сбербанк.

Сбербанк предлагает различных схемы предоставления кредитов на приобретение жилья:

Займы на приобретение недвижимости, процентные ставки в рублях составляют от 15 до 15,5%, срок погашения – до 30 лет, такие тарифы действуют для жителей московского региона, для жителей же других регионов ставки немного выше;
В качестве залога по ипотеке может выступать любая недвижимость, кроме приобретаемой или реставрируемой.

Ипотека – кредит. Заявителю выдаются деньги, он приобретает на эти деньги недвижимость и передает ее в залог банковскому учреждению. После этого, люди, под поручительство которых выдавались деньги, освобождаются от своих обязательств. Сроки погашения также можно продлить до 30 лет и ставки по ним – от 13 до 15,5%.

Залогом является приобретаемый объект недвижимости.

И многие другие виды кредитования Сбербанк готов предложить свои потенциальным клиентам.

Государственный банк отличается очень низкими ставками, люди его выбирают и по территориальному принципу – из-за его доступности: отделения, банкоматы и терминалы находятся практически на каждом углу, поэтому ипотека может погашаться любым удобным способом.

Способы повысить доверие банка не женатым

Можно привлечь созаемщиков, при расчете размера ипотеки будут учитываться и их доходы. Ими могут быть близкие родственники (мать или отец). Обзавестись поручителем, который в случае неприятностей с основным заявителем готов будет нести ответственность за него.

Распространенные обращения людей, не состоящих в законном браке

В данный момент количество заявителей на ипотеку доходит до 20% от общих заявлений и банки не видят в этом ничего странного и невозможного. Эти пары рассматриваются как обычная семейная пара, только они выступают созаемщиками и учитывается их совместный доход. Происходит распределение их долей в зависимости от договоренностей и их долевого участия.

Определение происходит только на личном уровне и гражданский брак не имеет никакого отношения, поскольку вся собственность, приобретенная до брака, является раздельной собственностью каждого из них.

Такие условия предусмотрел законодатель с целью защитить интересы каждого из участников таких правоотношений. Кроме статуса недвижимости никаких существенных изменений ипотека не влечет, т.к. квартира, приобретенная до официального брака, приобретает статус долевой собственности. Если брак зарегистрирован, тогда квартира становится совместной собственностью, которую после развода необходимо будет делить.

Ипотека и приобретение недвижимости на условиях долевого участия обоих супругов является цивилизованным и вполне приемлемым вариантом для молодых людей, каждый из которых застрахован от незаконных действий другого.

Согласно российскому законодательству гражданский брак не имеет юридической силы. Несмотря на это, отсутствие штампа в паспорте для банков не является основанием для отказа в ипотечном кредите.

Пары, которые находятся в гражданском браке, не могут участвовать в льготных ипотечных программах, а также не имеют право на получение субсидий.

Главным критерием остается платежеспособность заемщиков.

Что требуется для оформления ипотеки в гражданском браке

Процедура оформления ипотеки в гражданском браке по своей сути не отличается для оформленных официально семейных пар. В перечне требований большинства банков:

1. Наличие первоначального взноса. Его размер зависит от банка и в среднем составляет от 10-15% для новостроек и 15-20% - для вторичного жилья.

2. Документы, подтверждающие доходы (справка 2-НДФЛ, выписка из банковского счета, декларация о доходах).

3. Прочие документы, перечень которых варьируется в зависимости от выбранного банка.

Варианты оформления ипотеки в гражданском браке

В самом общем виде можно выделить два варианта оформления ипотеки для незарегистрированных супругов:

1. Ипотека оформляется на одного из гражданских супругов. При оформлении кредита учитываются только его доходы, второй супруг может выступать в качестве поручителя. Среди минусов данного варианта - при расставании второму супругу будет достаточно проблематично доказать свою причастность к погашению кредита.

Необходимо обратить внимание, что в некоторых банках квартира может быть оформлена в собственность только на одного из заемщиков, в других - в долевую собственность.

Разновидность данного варианта - оформление ипотеки на одного супруга и разделение выплат по кредиту на две части. При расставании такая недвижимость будет разделена по решению суда.

2. Ипотека оформляется на двоих гражданских супругов. Оба супруга становятся заемщиками и владельцами недвижимости на солидарных условиях. Такие равные права и обязанности позволяют в одинаковых долях владеть имуществом и после расставания.

Какие нюансы необходимо учесть при оформлении ипотеки в гражданском браке

Самый главный вопрос, с которым сталкиваются супруги в гражданском браке - кому достанется квартира в случае расставания. В связи с тем, что гражданский брак не имеет юридической силы, все имущество, приобретенное в период совместного проживания, перейдет к супругу, на которого оно зарегистрировано.

Если не была оформлена на двух созаемщиков, то ни один из супругов не сможет потерять свою долю (она прописана в договоре). В обратном случае, стороне, которая не прописана в ипотечном договоре как собственник, необходимо предпринять ряд действий:

1. Перед оформлением ипотеки лучше подписать с супругом договор займа, в котором обозначить сумму, которая каждая из сторон вкладывает в ипотечный кредит.

2. Необходимо сохранять все чеки, подтверждающие расходы во время совместного проживания. Лучше всего вносить деньги от своего имени на счет заемщика.

По закону нет такого понятия, как гражданский брак. Юридически, пара просто сожительствует. Последствий по праву, в этом случае, не возникает. Поэтому имущество у них не будет являться совместно нажитым изначально. Правда, имея доказательства, можно попробовать решить этот вопрос в судебном порядке. Иногда молодыми оформляется ипотека в гражданском браке. Многих интересует, как она тогда рассчитывается.

Можно ли взять ипотеку в гражданском браке

Несмотря на то, что юридического понятия нет, это явление сегодня очень распространено. В некоторых банках в анкетах, где указывают семейное положение, ввели отдельный пункт «гражданский брак». Если заемщик констатирует, что сожительствует с партнером, то кредитная организация может вести расчет, как общий бюджет и, при необходимости, увеличит сумму.

Важно! Однако в основном банки не суммируют доходы партнеров, если их отношения не оформлены документально. Несмотря на это, есть способ, как подтвердить планирование погашения ипотечного кредита совместно. Партнеры могут выступить в роли созаемщиков. В этом случае их права уравнивают, а недвижимое имущество оформляют в долевую собственность.

Получается, что даже нахождение в гражданском браке не является препятствием для того, чтобы взять ипотеку на двоих. Когда личных доходов недостаточно, могут привлекаться средства созаемщика.

Оформление может осуществляться следующими вариантами:

• недвижимость и кредит записывают на одного из гражданских супругов;
• недвижимость становится долевой собственностью, и кредитный договор оформляют на двоих.

Преимущества и недостатки

Главным плюсом такой сделки становится учет доходов обоих партнеров. При этом нельзя забывать и о минусах, которые могут даже перекрывать положительную сторону.

1. Если проживание прекратится, то партнеров ожидают споры о том, как платить ипотеку в дальнейшем, а также предстоит раздел имущества.
2. Партнеры, находящиеся в гражданском браке, не вправе участвовать в государственных программах, например, как для молодой семьи.
3. Кредитоспособность одного заемщика может негативно повлиять наличием кредитных договоров, оформленных на другого супруга.

Читайте также Получение налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

В то же время, проживание без юридического оформление документов, дает возможность разобраться в положительных и отрицательных моментах совместного сосуществования. А если оформить ипотеку на двоих, то это может стать настоящей проверкой для решения оформления отношений официально или отказа от этой идеи. При нахождении пары в официальном браке все доходы и расходы, так или иначе, делятся пополам, и при расчете кредитоспособности также учитываются.

Раздел имущества

Ипотека в гражданском браке не вызывает вопросов до тех пор, пока платежи будут исправно вноситься. Проблемы появятся только в том случае, если пара решит развестись и пожелает поделить имущество.

Когда квартира оформлена на двоих, ее делят по долям. Тогда осуществляется один из следующих вариантов:

• оба партнера и дальше оплачивают кредитный договор;
• один из них не хочет больше платить и собирается отказаться от квартиры;
• один из них не хочет больше платить и не собирается отказываться от квартиры.

Во втором случае долю партнера, отказывающегося от недвижимости, переписывают на одного человека. Последний впредь будет оплачивать кредит самостоятельно. При этом тот, кто отказывается от квартиры, может вернуть деньги только через суд. Суд примет удовлетворительное решение, если имеются документальные доказательства произведенных платежей от имени того партнера, который не желает больше иметь ипотечную квартиру.

Переоформление бумаг, как и любые другие сделки, касающиеся залоговой недвижимости, могут быть осуществлены только, если получено разрешение от банка. Но последний может не согласиться, если решит, что у лица, которому планируется передать недвижимость, не достаточно доходов, чтобы платить по счетам.

Еще в одной ситуации, когда собственник не собирается платить, разобраться гораздо сложнее. Она может развиваться таким образом, что один из заемщиков станет продолжать вносить платежи, а другой заявит свои претензии на раздел имущества после того, как ипотека на двоих будет закрыта.

Один из наиболее распространенных вопросов, возникающий у начинающих заемщиков – можно ли взять ипотеку одному человеку? Или банки одобряют только семейным? Обязательно ли привлечение поручителей и созаемщиков в ипотечной сделке? Ответ на этот вопрос мы постараемся дать в данной статье.

Почему одинокому человеку сложнее получить ипотеку?

Чему банк уделяет самое пристальное внимание при рассмотрении заявки? Правильно – финансовому положению. Кредиторам важно, по сути, только одно – чтобы кредит погашался вовремя и в срок, не переходя в разряд просроченных.

Поэтому, при оформлении заявки банки делают упор не на то, сколько заемщиков будет участвовать в сделке, а на то, каков уровень дохода у клиента и насколько он стабилен. О том, какого уровня заработной платы обычно достаточно для ипотеки, вы узнаете из этой статьи .

Чаще всего для оформления ссуды на сумму около 1 миллиона рублей требуется наличие официального подтвержденного дохода от 30.000 рублей и выше. Если вам нужна более крупная сумма, тогда ваша з\п должна соответственно повышаться — от 35-40 тыс. руб. в месяц. И если у вас подобные доходы, тогда компании будет все равно, один вы оформляете договор или нет.

Почему же в таком случае молодой семье легче получить кредит, чем одинокому человеку средних лет?

Причин несколько:

• Вдвоем выплачивать ссуду легче, чем одному человеку. Если один из супругов заболеет, потеряет работу или уйдет в декрет – второй будет продолжать работу. Поэтому, хотя уровень дохода семьи и снизится, но возможность и дальше ее погашать останется.
• В случае смерти одного из заемщиков, второй с большой долей вероятности продолжит выплачивать по задолженности – особенно если жилье является единственным.
• Совокупный доход средней семьи больше, чем зарплата одного человека.
• Если клиент уклоняется от уплаты долга, повлиять на него через родственников или супруга легче. По этой ссылке рассказываем о том, что сделает банк, если клиент перестанет платить по задолженности.

Именно по этой причине банки с большей вероятностью одобряют заявки от семей, чем от одиноких кредитополучателей. Но это еще не повод огорчаться и отказываться от идеи взять жилье за заемные средства.

В каких случаях банк выдаст ипотеку одинокому заемщику?

Естественно, первое, на что кредитор будет обращать внимание в таком случае – уровень дохода. Он должен превышать сумму предполагаемого платежа в два раза. Это необходимо для того, чтобы у клиента была возможность как досрочного погашения по займу, так и на случай вероятного снижения дохода.

Также важен в данном случае размер ссуды и первоначального взноса. Чем больше сумма, которую клиент может внести в счет его оплаты, тем выше вероятность одобрения по займу. Больше о повышении своих шансов на получение положительного решения говорим в этой статье .

Для повышения своих шансов мы советуем вам обращаться за кредитом в тот банк, где вы уже ранее обслуживались, например — имеете здесь действующую карточку или счет, вклад, успешно закрытый кредит. Наиболее лояльно банки относятся к своим , т.е. к тем людям, которые на их счета получают свою заработную плату.

Какие требования выдвигаются к ипотечному заемщику?

• Для начала — это возраст. Большинство банков готовы одобрить заявку на кредит только для заемщиков старше 21 года, а есть и такие, кто работает только с физическими лицами старше 23-25 лет, это нужно уточнить заранее.
• Естественно, что клиент должен иметь постоянную работу с доходом, который он сможет подтвердить документально,
• Обязательно наличие стажа работы на одном месте не менее 6-ти месяцев, лучше — от 1 года,
• Необходимо иметь достаточно денежных средств для того, чтобы оплатить . В подавляющем большинстве банков он составляет не менее 20% от стоимости недвижимости, есть программы, например в Сбербанке России для молодых семей, когда минимальный ПВ уменьшается до 15%,
• Нужно иметь . Для заемщика с плохой кредитной историей вариант получения ипотеки существует только при помощи компании МРЖК – и данная форма займов представляет собой аренду с выкупом. Но об этом мы поговорим подробнее в другой раз.

Для того, чтобы скорее получить одобрение, одинокому клиенту следует соглашаться на добровольное страхование – особенно на страхование жизни, здоровья и трудоспособности, а так же от потери дохода и занятости. Это так же увеличит его шансы на получение заветного жилищного кредита.

В каких случаях банк точно откажет одинокому заемщику?

Эти причины и так понятны, но на всякий случай перечислим их. Банк точно откажет в выдаче ипотечного займа, если:

• Заявитель в браке, но от второго супруга нет согласия на оформление ссуды.
• Уровень дохода клиента не соответствует проходному на ту сумму, за которой он обращается в банк.
• У клиента нестабильная работа или он часто меняет компании, в которых работает.
• Недостаточный первый взнос.
• Клиент указал в заявке слишком маленький срок. Оптимальный период для ипотечного займа обсуждаем по этой ссылке .
• Клиент отказался от страхования.
• Плохая кредитная история – просрочки в прошлом, или текущие.

Отсутствие КИ также может стать причиной для отказа в ипотеке. Для заведения досье в НБКИ достаточно оформить один небольшой займ. Если ваша история испорчена, то перед обращением в банк ее можно попытаться исправить. Эффективные способы представлены в этом обзоре .

Как можно решить эти проблемы?

Если свое жилье очень хочется, но банк (один или несколько) отказал, необходимо сделать следующее:

• Найти поручителя или созаемщика с нормальной кредитной историей.
• Обратиться в другой банк – иногда причина отказа может быть не в заявителе, а в кредитной политике банка.
• Проверить свою КИ и данные по работодателю перед новой подачей. Возможно, причина отказа в небольшой просрочке, которую требуется закрыть или компания-работодатель значится в черном списке банков.
• Увеличить первоначальный взнос – для этого можно оформить кредитную карту или потребительский займ.
• Воспользоваться услугами ипотечного брокера .
• Оформить жилье в кредит по программе «Жилье в рассрочку от МРЖК».

Единственное, о чем хочется предупредить потенциального ипотечного клиента – рассчитывайте свои силы. Ипотека, которую придется платить в одиночку, может стать не только источником радости от обладания собственным жильем, но и тяжким грузом.