Инвестиции в недвижимость — с чего начать, плюсы и минусы инвестирования в жилую, коммерческую недвижимость и строительство. Арендный бизнес: выгодно ли покупать помещения

Приветствую! За девять месяцев 2017 года инвестиции в российскую недвижимость выросли на 40% и достигли $1,74 млрд. С другой стороны, за последние четыре года популярность вложений в жилой сегмент упала в три раза (по оценкам аналитиков ЦИАН).

Какой вывод можно сделать? В России явно уменьшается спрос на инвестиции в жилую недвижимость и растет - в недвижимость коммерческую.

Поэтому сегодня мы поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость: варианты, плюсы/минусы, риски и «подводные камни».

Коммерческая недвижимость - это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет).

Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее.

Торговые площадки

В России - это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.

Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника - проблемы арендатора, а не владельца.

Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.

К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. - максимальный показатель за последние пять лет.

Офисные площадки

Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.

Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).

За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.

Индустриальные объекты

В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.

Исключение - складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².

Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в строительство

С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками.

• Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом.
• Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы.
• В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки.

Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую.

Участие в краудфандинговом проекте

Краудинвестинг - это совместное или «народное» финансирование. Коллективные инвестиции дают возможность поучаствовать в масштабных проектах. В том числе, и в покупке объектов недвижимости. Краудинвестинговые онлайн-платформы отбирают перспективные проекты, делают их первичную оценку и привлекают к финансированию всех желающих.

Крупных площадок в России несколько: StartTrack, VentureClub.co, «Город денег», «Поток» и, конечно, AKTIVO. Проект AKTIVO предлагает новые возможности для пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду через онлайн-сервис.

Как это работает? Команда Aktivo ищет и проводит аудит объектов, выставленных на продажу. Проект ориентирован на недвижимость с доходностью от 13% (это около 2% всех коммерческих предложений на рынке). Чаще всего Aktivo отбирает для инвестирования стрит-ритейл.

Вложить деньги в «квадратные метры» может любой совершеннолетний россиянин с паспортом. Минимальный размер вложений на Aktivo составляет 100 000 рублей.

Для инвестиций создаются монофонды в виде закрытого ПИФа. Помещение, под которое собираются средства, вносится на баланс монофонда. Другими словами, паи фонда заранее обеспечены активом!

Каждый месяц площадка предлагает инвесторам новый объект, разделенный на доли по 1000 рублей (номинальная стоимость). Клиент нажимает кнопку «инвестировать» и через трое суток его доли зачисляются на личный счет. Все объекты Aktivo застрахованы в «Сбербанк Страхование».

Как только выкупаются все доли, пайщики начинают получить доход от сдачи объекта в аренду.

В 2016 году инвесторами площадки Aktivo стало более 200 человек. За год они инвестировали в коммерческую недвижимость 500 млн. рублей. На площадке было выставлено два объекта:

• Супермаркет «Виктория» в Долгопрудном (доходность 12,1% годовых).
• Супермаркет «Пятерочка» в Люберцах (доходность 11,2% годовых).

Доля в паевом фонде недвижимости

В России инвестиции в недвижимость через паи доступны только в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). По сути, это обычный ПИФ, но деньги пайщиков вкладываются в недвижимость.

Почему фонд «закрытый»? Потому что войти в него можно только вначале, а выйти (предъявить управляющей компании паи к выкупу) - после завершения. Классические инвестиции формата «купил и держи». Кстати, именно за счет средств ЗПИФН строился торговый центр «Атриум».

Из-за того, что ЗПИФН создаются под конкретные проекты (что-то вроде закрытого клуба «для своих»), они отличаются низкой ликвидностью.

Давайте разберем структуру ЗПИФН на примере «Фонд Коммерческая недвижимость» от УК «Сбербанк Управление Активами».

Фонд ориентирован на долгосрочных инвесторов (рекомендованный срок инвестиций составляет пять лет). Цель фонда: покупка недвижимости и прав на нее для получения в будущем прибыли от сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.

Фонд инвестирует в долевое строительство по жилым проектам, объекты коммерческой недвижимости и земельные участки в Москве и МО, Казани и Новосибирске. Каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками.

К сожалению, никакого роста «Фонд Коммерческая недвижимость» не показывает. Пока пайщики фонда несут только финансовые потери. С начала года цена пая упала на 10,61%, а за три года – на 30,56%. Сегодня один пай сберовского ЗПИФН оценивается почти в 180 рублей.

Номер в апарт-отеле

Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.

Для владельца такого номера есть два способа заработка:

• Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно);
• Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли.

Плюсы инвестиций в апарт-отели:

1. Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%).
2. Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта).
3. Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил.

Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив.

В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.

В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.

Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).

Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?

Шаг 1. Определиться с целью вложений:

• Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
• Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.

Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».

Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.

Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.

Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» - это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.

Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².

Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.

Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).

Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.

Пару слов о жилой недвижимости

Квартира в новостройке

В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.

Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.

Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.

Квартира под сдачу в аренду

В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.

Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.

Риски и подводные камни

На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:

• Политические;
• Экономические;
• Юридические.

В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.

От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.

Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.

Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с 1 января 2017-го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.

Плюсы инвестиций в недвижимость

• По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
• На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
• Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
• Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
• Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
• В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».

Минусы инвестиций в недвижимость

• Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
• Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
• Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
• Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).

Заключение

Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.

Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.

Сегодня вы узнаете:

• Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
• Какие бывают виды в недвижимость;
• В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
• Как можно заработать при минимуме вложений.

Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?

Цели инвестиций в недвижимость

Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.

Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.

Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

• Получение имущества для сдачи его в аренду;
• Перепродажа имущества;

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.

Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.

Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:

Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к .

Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:

• Инвестиции в коммерческую недвижимость;
• Инвестиции в жилую недвижимость;
• Инвестиции в строительство недвижимости;
• Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.

Инвестиции в жилую недвижимость

Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:

• Комнат;
• Квартир;
• Домов;
• И прочих жилых помещений.

Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.

Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.

Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.

Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.

Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.

Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.

Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.

К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:

• Магазины;
• Бары;
• Рестораны;
• Склады;
• Офисы;
• Другие помещения.

Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.

Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.

Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.

Инвестирование в строительство

Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.

В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.

Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.

Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.

При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:

	Инвестиции в жилую недвижимость	Инвестиции в коммерческую недвижимость	Инвестиции в строительство недвижимости
Вложения	Средние	Максимальные	Минимальные
Доходы	Минимальные	Максимальные	Средние
Окупаемость	8-10 лет	8-10 лет	2-6 лет
Ликвидность	Средняя	Максимальная	Минимальная
Риски	Низкие	Средние	Максимальные
Каким категориям инвесторам рекомендуется	Всем	Новичкам и более опытным	Опытным инвесторам

Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.

Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Теперь о каждом пункте чуть более подробно:

Плюсы:

Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.

Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.

Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.

Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.

Минусы:

Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.

Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.

Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.

Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.

Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.

Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Как инвестировать при минимальных средствах

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.

Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.

Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.

В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.

Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.

Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.

Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.

Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.

Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.

Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».

В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.

Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.

Коммерческая недвижность может быть источником доходов по разным схемам. Не последнее место занимает спекулятивная, когда объект покупают и продают много раз. Кроме того, неплохую выгоду можно получить, сдавая в аренду находящуюся во владении площадь.

Недвижимость и бизнес

Не секрет, что в жилой недвижимости заинтересовано примерно в пять раз больше арендаторов, нежели в коммерческих площадях. Удивляться тут нечему, ведь инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве делают предприниматели, чаще крупные, средние. Таких в нашей стране пока относительно мало.

Рынок недвижимости, используемой для получения дохода, зависим от ситуации в стране и в мире, в частности от негативных факторов. Как только наблюдается спад деловой активности, это отражается на спросе на квадратные метры. Ее подъем ведет к активизации арендаторов. Отсюда - скачки цен, характеризующие этот сектор. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в последнее время редко характеризуются как перспективные из-за сложных экономических условий, так как это довольно узконаправленные вложения.

Сколько заработаем?

До начала кризиса коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость показывали очень высокие показатели доходности. Лидировали помещения:

• склады;
• офисы.

Известно несколько лет, когда всего лишь за 12 месяцев рост прибыли был вдвое, то есть владение небольшой площадью становилось источником стабильной немалой прибыли. А вот в последние несколько лет не всегда инвестиции в коммерческую недвижимость приносят реальный доход. Многое зависит от выбранного объекта, что вынуждает очень ответственно относиться к принятию решения в пользу того или иного варианта.

Предприниматель может рассчитывать на успех, если он сперва разработал стратегию получения прибыли, учитывающую особенности понравившегося ему объекта недвижимости. В такой ситуации доход от коммерческой площади может превысить возможную прибыль от операций с жилой. Это основано на арендных ставках: относительно объектов для постоянного проживания те, которые рассчитаны на предпринимателей, дороже в два, а то и два с половиной раза. А вот начальная цена может совпадать.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и других городах мира имеют еще и такую важную положительную черту: продолжительность получения выгоды во времени. Владея некоторым объектом, предприниматель вправе сдавать его по длительному договору. Это означает, что пассивный доход будет поступать годами. Ну а его величина определяется как городом, так и спецификой конкретного здания. А вот жилые помещения можно сдавать дорого только постоянно, что обязывает постоянно искать новых клиентов.

Это важно

Если предполагаются инвестиции в коммерческую недвижимость СПб, Москвы и других городов мира, предварительно обратите внимание на понятие «коэффициента капитализации». Этот термин применяют к величине, вычисляемой на базе чистого годового дохода. Его величину нужно разделить на сумму, вложенную в объект недвижимости при его приобретении.

Нормативные показатели:

• для жилой недвижимости - 3-7 %;
• для коммерческих площадей - 8-12 %.

Во что вкладывать деньги?

Как уже было отмечено выше, для коммерческих площадей получаемая их владельцами выгода выше, нежели показатели, свойственные жилым квадратным метрам. Но не всякий объект будет столь же прибыльным, как и другой, предложенный на рынке. Чтобы не ошибиться и не вложить деньги в провальный проект, нужно знать признаки, по которым отличают успешные и перспективные варианты от сопряжённых с неоправданными рисками.

Самые востребованные категории:

• склады;
• офисы;
• торговые площадки;
• отели.

Критерии, которые необходимо проанализировать:

• спрос, специфика рынка и предложения;
• прибыльность, приблизительный период окупаемости в разрезе нескольких вариантов вложения средств;
• общий итог, позволяющий определить, что из возможного принесет наибольшую прибыль.

Если вас заинтересовали офисы и площадки под магазины, то для них норматив окупаемости - от пяти лет до десятилетия. Для отелей и складов этот промежуток редко бывает менее 7 лет, зачастую растягивается до 11-12.

Чего стоит опасаться

Если вами запланированы инвестиции в коммерческую недвижимость, жизненный цикл объекта выходит на первое место. Выше уже указаны ориентировочные нормативы для окупаемости различных типов бизнеса. Анализируя приглянувшийся вариант, учтите, что эти сроки должны сочетаться между собой. Вы же не хотите, чтобы вашу гостиницу пришлось отдать под капитальный ремонт или даже снести раньше, чем она себя окупит?

Впрочем, самый главный риск несут в себя инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Как бы ни была успешна стройка в тот момент, когда вы перечисляете деньги за квадратные метры, нет гарантий, что ее не заморозят через несколько лет. Всегда есть вероятность, что объект и вовсе прекратят достраивать. Предсказать такое очень сложно, но практика показывает: в кризис и после него риск подобной ситуации выше, нежели в спокойное время. А сейчас, как известно, рынок недвижимости все еще находится в шоковом состоянии после кризисов 2008-2009 и 2014 годов.

Впрочем, «вторичка» тоже имеет определенные сложные аспекты, делающие рискованными инвестиции в коммерческую недвижимость. Критерии, на которые нужно обратить внимание, указаны выше. Если объект по всем показателям себя проявляет как перспективный, тогда имеет смысл рискнуть и вложить в него деньги.

Тенденции рынка

Эксперты сообщают, что в последние годы инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71 % относительно периода кризиса 2009 года. В то же время активность на рынке оценивается все еще недостаточной. Ощутимые перемены произошли и в период 2014-2017 годов. За этот промежуток по понятным причинам сократились инвестиции в коммерческую недвижимость из-за границы. Экономика России довольно медленно наращивает темпы, что отпугивает тех, кто не боится нестабильности политической обстановки. Впрочем, последняя вот уже два года как выправляется, что отражается на повышении числа заинтересованных в квадратных метрах.

Наиболее востребованными считаются площади, которые могут быть использованы для ведения бизнеса в зданиях, построенных в крупных городах. Традиционно лидируют:

• Москва;
• Санкт-Петербург.

Надо сказать, даже в кризисный период спрос на площади тут практически не падал, а сейчас рынок регулярно показывает большой рост. Лидирующие сектора - отели, офисы.

Как говорят эксперты, к концу 2018 года ситуация абсолютно стабилизируется. Если сейчас владеющие свободными средствами российские предприниматели предпочитают инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам экспертов, к тому времени большинство из них будет заинтересовано в ведении бизнеса в родной стране.

Делаем деньги правильно

Коммерческие помещения традиционно востребованы в среде инвесторов. Есть три схемы:

• приобретение пристроенного, встроенного помещения для последующей передачи по договору аренды;
• приобретение объекта в новостройке, чтобы перепродать, когда строительство будет завершено;
• покупка объекта, где в будущем откроется собственный бизнес (возможно, предполагаемый к продаже по мере роста).

Физическое лицо имеет право купить совершенно любую недвижимость - таковы действующие законы. В будущем объект можно передать на правах аренды или перепродать, а также подарить. Но чтобы стать арендодателем, нужно помнить, что коммерческая недвижимость несколько отличается от жилой.

Обратите внимание на такой аспект: когда физическое лицо передает коммерческую площадь в аренду, оно тем самым ведет деятельность, способствующую получению прибыли. По законам страны регистрироваться как предприятие в этом случае не надо. В то же время, если такая деятельность регулярна или удалось заключить договор продолжительностью более года, тогда есть шанс, что вас признают незаконным предпринимателем, за что могут наказать. Как сложится ситуация в конкретном случае, зависит от судебной инстанции и действий собственника.

Что выгоднее?

Традиционно самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются по механизму «стрит-ритейл». Эксперты рынка недвижимости говорят, в последние годы те лица, кто располагают средствами в пределах 5-10 миллионов, могут позволить себе именно такой метод их наращивания.

Недостаток системы один - высокий уровень конкуренции. Все те люди, которые ранее вкладывали деньги в жилые помещения, но решили перебраться к «более серьезной рыбе», переключились именно на этот формат, что не могло не сказаться на прибыльности. С одной стороны, объем предложений активно растет, с другой стороны, спрос пока не велик до такой степени. В итоге арендаторы могут выбирать из большого числа предложений то, что им выгоднее всего, и меняют арендодателей как перчатки. Выжить можно, лишь регулярно понижая ставку, но далеко не всякий владелец площади готов к этому.

Лучшие могут рассчитывать на лучшее

Как отмечают эксперты, сложная рыночная ситуация, приведшая к тому, что ранее актуальные схемы теряют свою эффективность, делает выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость в новом формате. Выгоду могут получить те, кто способны быстро проанализировать, в чем нуждаются клиенты, и принять решение, основываясь на этой информации.

При выборе объекта для вложения средств обязательно проанализируйте все его параметры. Подумайте, на какую категорию арендаторов вы рассчитываете, и постарайтесь предсказать, какие параметры они затребуют от объекта, за который захотят хорошо заплатить. На основе этого выбирайте конкретный вариант. В частности, высок спрос на те помещения, которые расположены в условиях высокой проходимости. В то же время высокая цена при уже имеющейся большой проходимости - свидетельство низкой доходности инвестиций, поэтому избегайте таких объектов.

А если за границу?

Традиционно популярны инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, так как принято считать, что именно эта страна отличается наиболее уверенно стоящей на ногах экономикой. Даже в условиях мирового кризиса, пошатнувшего предприятия различных государств, немецкая недвижимость сохранила свои лидирующие позиции и доказала надежность вложения в нее средств.

Как выглядит современный рынок коммерческой недвижимости Германии? До 40 % его участников - это инвесторы из других государств. При этом годовая доходность большинства объектов варьируется в границах 3-9 %. Эксперты говорят, по итогам 2016 года в целом в коммерческую немецкую недвижимость было вложено более 50 миллиардов евро, что превысило показатели последнего десятилетия. Относительно среднестатистических параметров это стало больше практически вдвое.

Наиболее велик спрос на немецкие офисы - именно их покупают 47 % инвесторов. Годовая доходность - до 6 %. Различные торговые площади в 2016 году привлекли внимание 18 % располагающих средствами предпринимателей. Для таких объектов годовая доходность составляет 4-8 %. Гостиницы и склады стали областью деятельности одной десятой иностранных инвесторов в Германии. Эти лица могут рассчитывать на прибыль до 6 % в год. Апартаменты для студентов, заведения по уходу за престарелыми обеспечивают годовой доход в размере 9 %, и это заинтересовало порядка 15 % предпринимателей.

Явки и пароли

Если обратиться к опыту инвесторов в 2016 году, можно заметить, что наиболее привлекательная область - это так называемая «большая семерка», то есть крупнейшие немецкие города. Если вы планируете воспользоваться опытом уже успешных предпринимателей, тогда и вам следует уделить внимание именно этим населённым пунктам:

• столица страны Берлин;
• Кельн;
• Дюссельдорф;
• главный ганзейский город Гамбург;
• пивная столица мира Мюнхен;
• Штутгарт;
• крупнейший в Гессене и пятый по размеру в государстве Франкфурт-на-Майне.

Как говорят аналитики, за 2016 год в Мюнхен поступило инвестиционных средств более семи миллиардов евро. А это относительно всего объема страны - около 13,5 %.

Удивительного в привлекательности Германии для инвесторов ничего нет, поскольку именно тут и по сей день, несмотря на довольно большое количество объектов, практически нет свободных офисов. В крупных городах пустует около 2 % помещений, в небольших населенных пунктах этот показатель поднимается до 5 %, но редко превышает его. Почему ситуация обстоит столь радужно для инвесторов? За этим следит государство. Выражается это не только в конкурентности рынка, но и в пониженной кредитной ставке и привлекательном финансовом, экономическом климате. Проценты по кредитам варьируются в диапазоне 1,5-2,8 %. На какую сумму можно взять кредит, чтобы вложить эти деньги в недвижимость? По законам Германии - до 70 % стоимости. Согласитесь, звучит заманчиво?

Есть и тонкий момент. Кредитные компании Германии очень внимательно анализируют каждого потенциального клиента, его намерения, а также оценивают, как велика ликвидность объекта, привлекшего внимание вероятного инвестора. Если актив рискованный, то высока вероятность отказа. В случае, когда банк оглашается на сделку, покупатель может быть уверен на все сто, что это - отличное и перспективное вложение, которое станет для него средством процветания.

Подводя итоги

По итогам проведенных не так давно ВЦИОМ исследований, более 50 % населения России уверены, что именно покупка недвижимости - это самый эффективный метод сохранить и приумножить свои денежные запасы. То есть вопрос звучит не «Стоит ли покупать?», а «Что купить?».

Выбирая объект, в который будут вложены средства, старайтесь внимательно анализировать все особенности недвижимости и не рисковать лишний раз. Не забудьте и о высокой конкуренции на рынке, оцените ее в разных секторах коммерческой недвижимости и просчитайте, какой годовой доход вам сможет обеспечить приглянувшийся вариант. Никогда не принимайте решение сгоряча.

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Специально для ХОБИЗ.RU

• Что такое коммерческая недвижимость
• Виды коммерческих площадок
• Отели, апартаменты, кафе, рестораны
• Способы заработка на коммерческой недвижимости

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.