Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данные, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определенного характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления - графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Источниками получения информации могут быть государственные структуры, периодические издания, специализированные базы данных, нормативная литература, база данных (общественных организаций, риэлтеров, социологов, аудиторов и т.д.), собственная база данных оценщика.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа. Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные. В зависимости от характера информации различают общие, специальные обязательные и дополнительные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.

Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Перечнем обязательной информации по объекту оценки могут быть данные бухгалтерской отчетности, бюро технической инвентаризации, кадастры, СНИПы, сметы, калькуляции специальные периодические издания, peклaмa, системы рейтингов и т.п.

Перечнем дополнительной информации об объекте могут послужить данные визуального осмотра объекта оценки, специфические характеристики конкретного объекта, выделяющие его из группы аналогичных объектов, другая информация.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости

Хранение информации – заключается в создании и использовании архивов, существующего программного обеспечения, а ее обработка и хранение, в классификации и кодировании информации. Таким образом, создаются банки данных по рынку идентичных объектов, с применением технических средств для хранения информации, что также требует наличия соответствующего программного материала для ее обработки.

Анализ полученной информации - выбор информации в зависимости от цели оценки в соответствие с договором об оценке и действующим законодательством.

Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальнъгй и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информация должна быть соответствующим образом отражена в отчете

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Твитнуть

Все темы данного раздела:

Пояснительная записка
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для

Рынки объектов оценки
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам: 1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра

Понятия: «стоимость», «цена», «затраты»
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты». Стоимость - это деньги или денежный экви­валент, который покупатель готов обменять на какой­ л

Виды стоимости
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы: 1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст

Принципы, основанные на представлениях пользователя
Это три принципа: полезности,замещения,ожидания. 1. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
1. Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство. 2. Принцип вклада

Основы теории стоимости денег во времени
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня". Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о

Начисление по простому проценту. Начислении по сложном проценту
FV=PV(1+ni) FV=PV(1+i)n Все дальнейшие рассуждения будут построены на эффекте сложного процента. Риск - оцененная степень неопределенности получ

Я функция: накопленная сумма денежной единицы
(будущая стоимость единицы) Базовая формула: FV = PV(1+i)n =PV(fvf,i,n), где n – число лет; (1+i)n – фактор накопле

Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет - это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В

Расчет будущей стоимости обычного аннуитета
Базовая формула при платежах в конце периода: FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ; где: (1+i)n-1/i - фактор накопления денежной единицы за период при платежах (

Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула: PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где: I /(1-1/(1+I)n) - фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем

Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула: PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где: i/(1+I)n–1 - фактор фонда возмещения при платежах (по­ступлениях), осуществляемых 1 раз в год;

Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведе

Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении за­тратного метода следующая. 1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арен­дован, то учитывае

Метод количественного анализа
Этот метод требует детального подсчета всех издер­жек на возведение или установку составных частей но­вого здания, косвенных издержек (разрешение на стро­ительство, топосъемка, отвод земли, накладн

Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдель­ным компонентам здания, включая их установку. Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со

Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится

Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится пу­тем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Физический износ

Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни вве­дены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти по­нятия проиллюстрированы на рисунке

Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопостави­мых продаж аналогичных объектов. Алгоритм метода следующий: Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение не­обходи

Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, по­чему люди покупают недвижимость. Другими причи­нами являются покупка для непосредственного про­жива

Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается полу­чение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т

V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки до­ходной недвижимости. Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или

Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стои­мости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с

Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимос­ти объекта путем сравнения недавних продаж сопо­ставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи

Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов. 1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объек­тов на соответствующем рынке. Источники информации:

Методы определения поправок
Методы внесения поправок делятся на: Количественные: - анализ парных продаж; - регрессионный анализ. Качественные:

Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ

Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол

Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих об

1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997. 2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995. 3. Тарасевич Е.И. Ме

Использован материал С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
• потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
• инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
• страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
• замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
• восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
• залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
• ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
• для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
• утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
• действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости
Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.
Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.
Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости
Сбор и обработка следующей информации и документации:

• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и обработка информации.

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.
Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.
Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Оценка стоимости на основе доходного подхода
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода:

Где: С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;
• фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
• резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта
5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
  Доходный подход используется при определении:
• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

• объект не должен быть уникальным;
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
замещения;

• сбалансированности;
• спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1 этап Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке
независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.
  инвестиционной мотивации, которая определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

Права собственности на недвижимость
корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием;
условия финансирования сделки;
при нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;
условия продажи и время продажи;

• местоположение;
• физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.
Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.
Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

Поправка на условия финансирования;

• поправка на особые условия продаж;
• поправка на время продажи;
• поправка на местоположение;

• поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:
различия продаж;

• сложность сбора информации о практических ценах продаж;
• проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
• зависимость от активности рынка;
• зависимость от стабильности рынка;
• сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Оценка стоимости на основе затратного подхода Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
• несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
• проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
• сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

• отдельная оценка земельного участка от строений;
• проблематичность оценки земельных участков в России.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке.

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных
с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости

Структурирование по иерархии
А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.
Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.
д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Матрица согласования критериев

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А
Б
В

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Матрица согласования результатов

Х д, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

7 этап. Составление отчёта об оценке
Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
Доходный метод						Хд
Затратный метод						Хз
Сравнительный метод

Общая часть

349539.00 кв. м , с кадастровым номером 47:26:0815001:2 348539.00 кв. м предоставляются к изъятию и 1000 кв. м

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ:

ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ:

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ:

47:26:0815001:2

- реальный ущерб - 49 373 рубля;

- упущенная выгода - 106 583 рублей .

2. Термины и определения

Земельный участок –

Убытки - упущенная выгода ).

Реальный ущерб,

Определение убытков, включая упущенную выгоду

Постановлением Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98 отменено действие Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства (Постановление СовМина – Правительства РФ от 28 января 1993 г. №77).

В соответствии с «Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям», утвержденных постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 г. №262, убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включают плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), а также упущенную выгоду и затраты.

Пункт 5 Постановления Правительства №262 устанавливает, что “… размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных и муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации ”.

Названные выше Методические рекомендации определили, что размер убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, рассчитывается путем сложения:

1. размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

2. размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

3. размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Таблица 1. Расчет суммы теряемого ежегодного дохода сельскохозяйственного производства в связи с изъятием земель для несельскохозяйственных целей.

Наименование сельхозугодий	Название сельхозкуль тур	Площадь га	Урожай- ность, ц/га	Себесто- имость, руб/ц	Цена реализ., руб/ц	Прибыль по расте-ниевод-ству, руб/ц	Прибыль по живот-новодч. отрасли, руб/ц	Сумма теряемого дохода, тыс руб.
сенокосы	Травы (сух.масса)	34.9	38,6	-	-	-		1 812
Итого упущенная выгода в связи с временным занятием земель (аренда на 1 год)								1 812
сенокосы	Травы (сух.масса)	0,9329	38,6	-	-	-		16 901
Итого упущенная выгода в связи с изъятием земель (аренда на 49 лет)								16 901
Всего упущенная выгода в связи с изъятием (аренда 49 лет) и временным занятием земель (аренда на 1 год)	18 713

Урожайность и цена реализации принимается по данным Статистического управления муниципального района. Прибыль животноводческой отрасли принята по данным хозяйства (970 руб./ц).

Прибыль по животноводческой отрасли определенна как разница между Ценой реализации и Себестоимостью производства продукции, за минусом Налога на продажу (24%) и Налога на имущество (10%).

Определение суммы теряемого дохода по посевам кормовых культур и кормовым угодьям выполнялось по формуле:

УВ = Площадь*Урожайность*0,45*Прибыль/0,93 (0,45 - коэффициент перевода физического веса сена в кормовые единицы. 0,93 - норма расхода кормовых единиц на 1 ц. молодняка.

Таблица 2. Расчет стоимости упущенной выгоды.

№№	Показатели	Периоды
	Денежный поток I(t), руб	18 713	18 994	19 278	19 568
	Ставка дисконтирования, R	14,12	14,12	14,12	14,12
	1+R	1,1412	1,1412	1,1412	1,1412
	(1+R)^t	1,1412	1,3023	1,4862	1,6961
	I(t)/(1+R)^t	16 398	14 585	12 971	11 537
Стоимость упущенной выгоды, руб	55 491

Определение периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав.

При этом под периодом восстановления нарушенного сельскохозяйственного производства для целей данной оценки понимается срок, в течение которого обладатели права на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей права на земельные участки до нарушения их права.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СниПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

В нашем случае период восстановления нарушенного производства составляет четыре года. Длительность периода обоснована технологией восстановления плодородия рекультивированных земель (табл. 2), которые были предоставлены во временное пользование для строительства автодороги.

Таблица 3. Технология восстановления плодородия рекультивированных земель

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующие признаки обычных условий гражданского оборота:

· наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;

· подтвержденность анализом рынка сделанных предложений;

· типичность условий функционирования рынка;

· отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

Таблица 4. Расчет стоимости биологической рекультивации при реконструкции автодороги.

№№	Показатели	Пашня травы (сухая масса)	Итого	Всего, руб
	Площадь	га	1,0329		51 092
	Внесение органических удобрений	Норма, т		18 075,75
Кол-во тонн	36,1515
Стоим., руб.	18 075,75
	Внесение минеральных удобрений	Норма, т	0,3	309,87
Кол-во тонн	0,3099
Стоим., руб.	309,87
	Внесение торфа	Норма, т		16 526,4
Кол-во тонн	41,316
Стоим., руб.	16 526,4
	Внесение извести	Норма, т		4 710
Кол-во тонн	6,1974
Стоим., руб.	4 710
	Другие виды работ	Норма, т		11 470,3545
Кол-во тонн	1,0329
Стоим., руб.	11 470,3545

Цена органических удобрений - 500 руб./т.4

Цена минеральных удобрений, (прайс-лист на сайте http://www.agro.ru) - 1000 руб./т.

Цена торфа - 400 руб./т.

Цена извести - 760 руб./т.

Нормы внесения органических и минеральных удобрений, торфа и извести приняты по рекомендациям книг "Применение органических удобрении", М. 1971, на сайтах: http://www.sofora.ru и http://www.kartofel.org.

Другие виды работ (ЕНИР, Сборник Е18 с учетом индексирования):

1. Планировка площадей бульдозерами (§ Е18-1, таблица 2) - 2468 руб./га.

2. Вспашка почвы (§ Е18-2, таблица 2) - 2199 руб./га.

3. Боронование почвы (§ Е18-3, таблица 2) - 2071 руб./га.

4. Посев травы (§ Е18-24, таблица 1) - 638 руб./га.

5. Стоимость семян (Прайс-лист на http://www.vitusltd.ru) - 1800 руб./га.

6. Транспортировка и внесение органических удобрений - 783 руб./га.

7. Транспортировка и внесение минеральных удобрений - 118 руб./га.

8. Транспортировка и внесение торфа - 783 руб./га.

9. Транспортировка и внесение извести – 245 руб./га.

Стоимость транспортировки и внесения мелиорантов определена по типовым технологическим картам.

Ориентировочная стоимость биологической рекультивации 1,0329 га земель, нарушенных временным занятием на период строительства или реконструкции составит 51 092 рублей .

Общий размер упущенной выгоды собственника земельного участка , в связи с предоставлением этого участка во временное пользование для строительства автодороги на участке, составит округленно 106 583 руб. на весь период восстановления сельскохозяйственного производства.

Литература и нормативно-справочная документация

2. Постановление Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98. О признании утратившим силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам возмещения потерь сельскохозяйственного производства.

3. Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262;

4. Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утвержден руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 г.;

5. О плате за землю в Ленинградской области. Закон Ленинградской области от 7 июня 2005 г. № 40-ОЗ;

6. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб., «Питер», 2002, 416 с.

8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., «Финансы и статистика», 2003. 496 с.

9. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб., издательство «МКС», 2003, с.422.

10. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждено постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519.

11. Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256.

12. Федеральный стандарт оценки. Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.

13. Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости. (ФСО №2), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г.№ 255.

Общая часть

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ: земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, площадью 349539.00 кв. м , с кадастровым номером 47:26:0815001:2 , расположенный в районе Ленинградская область, Тосненский район, массив ""Рябово-Хутора"", СНТ ""Ива"" , из общей площади которого 348539.00 кв. м предоставляются к изъятию и 1000 кв. м предоставляется во временное пользование под строительство и эксплуатацию автодороги на территории Тосненского района Ленинградской области.

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ: определение убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства объекта оценки для перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ: результаты настоящей работы могут быть использованы в дальнейшем Заказчиком при принятии решений по возмещению убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства, вызванных строительством автомобильной дороги, а также при заключении договоров аренды на земельные участки.

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ: для организации крестьянского хозяйства.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ:

Постановление Правительства РФ от 19 февраля 2008 г. №98. О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам возмещения потерь сельскохозяйственного производства.

Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262;

Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Утверждено руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 г.;

О плате за землю в Ленинградской области. Закон Ленинградской области от 7 июня 2005 г. № 40-ОЗ;

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕННЫХ РАБОТ:

Ознакомление с технической документацией по объектам проектирования (оценки);

Сбор и анализ исходной информации;

Расчет убытков, упущенной выгоды и потерь сельскохозяйственного производства и оформление отчета.

ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ:

Публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/)

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ:

Убытки собственника земельного участка с кадастровым номером 47:26:0815001:2 в связи с его изъятием под строительство автомобильной дороги на территории Тосненского района Ленинградской области на 19.03.2015 года составляют:

- реальный ущерб - 49 373 рубля;

- упущенная выгода - 106 583 рублей .

2. Термины и определения

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым, является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Убытки - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода ).

Реальный ущерб, причиненный собственникам земельных участков, определяется размером рыночной стоимости земельных участков.

Общие сведения об объекте оценки

Объект оценки – земельный участок, с кадастровым номером 47:26:0815001:2 , расположенный в районе Ленинградская область, Тосненский район, массив ""Рябово-Хутора"", СНТ ""Ива"", относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, общей площадью349539.00 кв. м , предоставляемые для изъятия 348539.00 кв. м (в аренду на 49 лет или собственность) и во временное пользование на период строительства 1000 кв. м (1 год) под строительство и эксплуатацию автодороги на территории Тосненского района Ленинградской области (рис.1, 2)

Данный участок является собственностью СНТ ""Ива"".

Вся изымаемая площадь сельскохозяйственных угодий занята сенокосами.

Рис. 1 Расположение объекта оценки

Рис. 2. Схема границ объекта оценки

Сбор исходной информации.

Информация об объекте оценки.

• 2.1.1. Сбор и изучение документов.
• 2.1.2. Осмотр и фотофиксация объекта оценки.
• 2.2. Общая информация о регионе, городе, локальном окружении.
• 2.3. Изучение сегмента рынка в котором находится объект оценки.

Анализ наиболее эффективного использования

• 3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
• 3.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

Расчет стоимости объекта оценки.

• 4.1. Затратный подход.
• 4.2. Доходный подход.
• 4.3. Сравнительный подход.
• 4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.
• 5. Подготовка отчета.
• 6. Составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

Оценочной деятельностью может заниматься:

• 1. Оценку выполняют физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности».
• 2. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Главное, что следует помнить при проведении оценки имущества, что оценщик должен руководствоваться Федеральным стандартом оценки (далее-ФСО), разработанным с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

2. Оценка земельных участков для залога

Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость вместе с земельным участком, обладая достаточно большой стоимостью, часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Для этого могут привлекаться независимые оценщики. Предметами залога могут быть:

• - Объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.)
• - Машины и оборудование
• - Ценные бумаги (векселя, акции предприятий, ГКО)
• - Товары промышленной и продовольственной группы (продукции высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте
• - Имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права
• - Не рекомендуется до обращения в банк оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога. Причины в следующем:
• - Сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. И если полученная информация не устроит, то предварительная оценка вообще не понадобится;
• - Банки, как правило, имеют собственных аккредитованных при банке Оценщиков. Есть вероятность, что вашего Оценщика банк не признает, и уплаченные деньги будут потрачены напрасно;
• - Неизвестно, сколько будет продолжаться рассмотрение кредитной заявки в банке. Есть вероятность, что банк объявит вашу оценку устаревшей.

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная стоимость имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20-50% от рыночной цены объекта (этот процент устанавливается как внутренний регламент отдела кредитования конкретного банка).

Оценка залоговой стоимости имущества может производиться только независимым оценщиком, который не имеет имущественного интереса в объекте оценки, а также вещных и обязательственных прав в отношении оцениваемого имущества. Условие независимости оценщика, сформулированное в статье 16 Закона "Об оценочной деятельности", исключает возможность проведения оценки банком - потенциальным залогодержателем.

Строго говоря, оценка залоговой стоимости не является оценкой рыночной стоимости в том понимании, как требует Закон "Об оценочной деятельности". В стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519, ликвидационная стоимость отнесена к видам стоимости, отличным то рыночной стоимости. В этих стандартах дано следующее определение: "Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов".

Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится с торгов в сжатые, оговоренные сроки, и поэтому эта вынужденная продажа происходит по ликвидационной стоимости.

Отметим некоторые особенности оценки ликвидационной стоимости для целей оформления залога.

Во-первых, данная оценка является прогнозной. Залоговая (ликвидационная) стоимость определяется при заключении кредитного договора, но по состоянию на момент истечения срока по кредиту с добавлением времени на быструю продажу с торгов.

Во-вторых, поскольку намечается возможная будущая продажа с открытых торгов, то вероятна смена собственника и соответствующая модификация условий применения имущества.

В-третьих, расчет залоговой (ликвидационной) стоимости выполняется на основе предварительной оценки рыночной стоимости.

Независимо от вида имущества (движимого или недвижимого) оценка залоговой стоимости имущества предусматривает следующий порядок:

• 1. Определяется текущая рыночная стоимость объектов имущества, предлагаемых в залог, на дату заключения кредитного и залогового договоров. Оценка залоговой стоимости рассчитывается как остаточная, т.е. с учетом износа всех трех видов.
• 2. Определяется текущая оценка залоговой стоимости выбранных объектов на дату заключения договоров пересчета ранее оцененной рыночной стоимости с помощью коэффициента ликвидационной скидки. Естественно, на этом этапе возникает задача определение коэффициента ликвидационной скидки.
• 3. Определяется прогнозная оценка залоговой стоимости объектов на дату их возможной продажи на торгах. Для этого текущая залоговая стоимость корректируется с учетом ожидаемого темпа инфляции и накопления износа.

Некоторые особенности имеет оценка недвижимости для целей залога. Для оценки недвижимости предприятие-залогодатель должно представить оценщику следующие документы:

• - документы, подтверждающие право собственности на каждый объект (свидетельство о государственной регистрации)
• - документы, на основании которых приобретена собственность (договора купли-продажи, мены и др., распоряжение вышестоящего органа и др.)
• - справка БТИ установленной формы (форма 11а) с указанием объекта оценки
• - технический паспорт строения
• - документ на право пользования земельным участком
• - договора аренды и субаренды (при их наличии)
• - сводный сметный расчет по каждому объекту (при наличии)

Рыночная стоимость недвижимости оценивается для условий ее наиболее типичному покупателю (пользователю) и для наиболее эффективного использования согласно функциональному назначению зданий и сооружений.

При расчете залоговой (ликвидационной) стоимости недвижимости коэффициент ликвидационной скидки выбирается с учетом ликвидности данного вида объектов и продолжительности продажной экспозиции. Последняя для зданий и сооружений при продаже с открытых торгов должна укладываться примерно в срок взыскания, равный двум месяцам.

К существенным факторам, влияющим на ликвидность объектов недвижимости, относятся: местоположение, физическое состояние, размер и стоимость, развитость рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Наиболее ликвидными являются офисные здания и помещения, ниже ликвидность у торговых зданий и еще ниже - у производственных и складских зданий.

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Залогодержатель - кредитор по обеспеченному залогом обязательству, на имя которого оформлен залог имущества.

Залогодатель- лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Как правило, в качестве залогодателя имущества выступает должник по обеспеченному залогом обязательству. Закон не исключает возможности установления залога для обеспечения обязательства и третьим лицом. Однако независимо от того, кто является залогодателем (сам должник или третье лицо), вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В определенных случаях допускается участие в этих отношениях не собственник вещи, а субъектов права хозяйственного ведения, к которым, как известно, относятся государственные и муниципальные предприятия. Вместе с тем необходимо учитывать, что передача имущества в залог означает распоряжение этим имуществом. Поэтому установленные в ГК (ст. 295) ограничения в распоряжении недвижимостью в отношении государственных и муниципальных предприятий в полной мере относятся и к залогу. Следовательно, залогодателем по договору ипотеки указанные унитарные предприятия могут стать лишь с согласия собственника.

Предметом залога может служить всякое имущество (ст. 336 ГК). Вместе с тем в состав имущества (в гражданско-правовом смысле) входят не только вещи, то есть имущество в натуре, но и имущественные права (ст. 128 ГК). Однако далеко не всякое право может отчуждаться или передаваться другому лицу в иной форме. В частности, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, например требований об алиментах и о возмещении вреда жизни или здоровью. Поэтому Закон в отношении таких прав исключает возможность передачи их в залог (п. 1 ст. 336 ГК). В тех же случаях, когда предметом залога выступают иные имущественные права, их залогодателем может быть лишь лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Что касается иных видов имущества (неимущественных прав), то они могут беспрепятственно служить предметом залога. Исключение могут составить лишь отдельные виды имущества, в отношении которых законом установлены различного рода запреты и ограничения. Например, имущество граждан, на которое не допускается взыскание в силу норм гражданского процессуального законодательства.

Размер обеспечения обязательства передаваемым в залог имуществом должен определяться договором. Если же договор залога соответствующего условия не содержит, считается, что залог обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК). Таким образом, в объем требований кредитора, погашаемых за счет выручки от продажи заложенного имущества, помимо собственно суммы долга должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку (штраф, пени), возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением должником своего обязательства, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество.

Одна из основных целей залога заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит свое обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Из этого следует, что имущество залогодателя к этому моменту должно, как минимум, сохраниться в натуре. Этой цели служат некоторые нормы, содержащиеся в ГК, которые устанавливают возможность передачи залогодержателю заложенного имущества либо предусматривают иные способы обеспечения сохранности этого имущества. К примеру, в случае, если предметом залога является имущественное право, удостоверенное ценной бумагой, указанная ценная бумага должна быть передана залогодержателю либо в депозит нотариуса, если залогодатель и залогодержатель не договорились по-иному.

Залог выходит на первый план в силу следующих факторов:

• - гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора. Подобные виды обеспечения надежны только при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что нынче у нас большая редкость;
• - реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;
• - надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;
• - смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;
• - отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики. Продолжается использование различных организационно-правовых форм (в силу их неадекватности современным российским реалиям) криминальными элементами для мошеннических операций, и, как следствие, подрывается доверие к деловой документации вообще (от протоколов избрания руководящих органов до векселей и гарантий) и невещественным способам обеспечения обязательств (поручительство, гарантия, неустойка нередко становятся просто виртуальными);
• - предпочтительность залога очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника.
• - Следовательно, можно говорить, что способы и формы устранения, противоречий и различий в гражданско-правовом регулировании залога весьма разнообразны. Но как бы далеко ни заходила унификация, все же подлинно одинаковое правовое регулирование оказывается недостижимым, поскольку, в конечном счете, многое зависит от практики толкования и применения унифицированных норм судами, а в конечном итоге, их единообразие в применении.
• - Итак, в заключение, в качестве общей тенденции унификации залогового права хотелось бы выделить формирующую роль права в развитии залоговых отношений, а перспективы можно видеть в гибкой и адекватной структуре правовых и неправовых норм, касающихся института залога как превенции возникающих коллизий экономических интересов субъектов залоговых отношений и механизма правового регулирования. Перспективы унификации залогового права невозможны без осмысления новых подходов к интеграционному правовому взаимодействию.

Если в договоре о залоге указана оценка предмета залога, установленная сторонами, а при обращении взыскания на предмет залога должник обратился к оценщику и предмет залога был оценен по более высокой цене, то в таком случае по какой цене будет реализован предмет залога?

Согласно ст. 339 ГК РФ оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге. В случае если стороны такого договора не достигнут соглашения по этому условию, либо оно вообще отсутствует в нем, то договор о залоге не может считаться заключенным (см. п. 43 совместного постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 01.07.96 № 6/8). Действительно, оценка заложенного имущества -- важный фактор. С ее помощью определяется объем обеспечения залоговых обязательств, а также продажная цена соответствующего имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства. Вопрос о том, за какую цену продавать заложенное имущество возникает довольно часто, а вот законодательство обходит его стороной, не давая подробных указаний. Лишь Гражданский кодекс РФ в п. 3 ст. 350 определяет, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо по соглашению сторон в остальных случаях.

В случае внесудебного порядка определения начальной продажной цены предмета залога она определяется по соглашению сторон. Необходимо знать, что взыскание на предмет залога, согласно ст. 349 ГК РФ и Постановлению Пленума ВАС РФ ИВС РФ № 6/8 может быть произведено только по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд, а внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога возможен лишь на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога. В таком соглашении стороны и должны определить начальную продажную цену предмета залога, подлежащего продаже с публичных торгов. Эта цена может быть и отличной от указанной в договоре о залоге, если его стороны заключат соглашение об изменении договора о залоге в части оценки предмета залога, а в случае, когда возражений по поводу договорной оценки предмета залога возражений нет, то с нее и будут начаты торги. Однако такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права были нарушены таким соглашением.

Второй вариант -- это судебный порядок определения начальной продажной цены предмета залога. Согласно ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства недопустимо. Договор, являясь обязательством, не может быть изменен в одностороннем порядке, в частности при несогласии залогодателя с указанной в договоре оценкой его предмета. И если стороны не достигнут согласия по этому условию, то будет действовать судебный порядок реализации предмета залога. Такой же порядок будет действовать и при назначении судом процедуры конкурсного производства, в случае банкротства должника. В такой ситуации начальная продажная цена заложенного имущества и стоимость его оценки, проведенная сторонами в договоре о залоге будут находиться в определенной зависимости друг от друга. Суд, при назначении начальной продажной цены должен учитывать оценку предмета залога, установленную сторонами в договоре. Установив начальную цену реализуемого имущества ниже цены, указанной в договоре, при условии, что предмет залога находится в таком же состоянии, как и при заключении самого договора, суд нарушил бы таким образом права залогодателя, а чрезмерное завышение начальной продажной цены могло бы оттолкнуть потенциальных покупателей. Итак, если стороны все же попали в зал суда и продажа заложенного имущества неизбежно приближается, последний вопрос -- об определении начальной продажной цены этого имущества. Забегая вперед, отметим, что при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке, в решении суда обязательно должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества. Ее отсутствие в решении суда противоречило бы смыслу ст. 350 ГК РФ.

Об определении начальной продажной цены говорит информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.98 № 26. Исходя из смысла письма, можно сделать вывод о том, что если стороны согласны с той оценкой заложенного имущества, которая указана в договоре о залоге, то суд в своем решении укажет именно ее. Если же между сторонами возникает спор, то начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной стоимости такого имущества. И сторона, ходатайствующая об изменении начальной продажной цены, ссылаясь на то, что с момента заключения договора о залоге рыночная стоимость заложенного имущества существенно изменилась, согласно ст. 65 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания для своих требований или возражений. В данном случае должник, оспаривающий стоимость имущества, вправе за свой счет пригласить независимого оценщика, чтобы подтвердить, что рыночная стоимость имущества на момент его реализации существенно отличается от определенной в договоре о залоге. Таким образом, суд получает документарно обоснованные требования должника и должен будет учитывать то обстоятельство, что указание в его решении начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. В связи с этим, если по инициативе любой из участвующих в рассмотрении дела стороны суду будут представлены доказательства, свидетельствующие о существенном отличие рыночной цены заложенного имущества от оценки, установленной в договоре о залоге, суд может предложить сторонам принять согласованное решение и определить начальную продажную цену реализуемого заложенного имущества с учетом представленных сторонами доказательств.

Итак, предмет залога может быть реализован с торгов:

• · во внесудебном порядке, на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон договора о залоге, при условии, что стороны достигнут согласия при определении цены реализации предмета залога;
• · в судебном порядке, где суд самостоятельно, с учетом предъявленных сторонами доказательств изменения стоимости заложенного имущества, определяет на их основании начальную продажную цену предмета залога.

На практике встречаются случаи, когда стороны в договоре о залоге предусматривают условие о соответствующей индексации стоимости заложенного имущества либо право залогодателя на его переоценку на момент обращения взыскания. Такое условие, предусмотренное договором позволяет сторонам избежать противоречий при установлении стоимости имущества.

ФСО №1 п.18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

ФСО №1 п.19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.

2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:

1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);

2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);

3. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)

4. Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);

5. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);

6. Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;

7. Эксплуатационная документация;

8. Акты обследования технического состояния;

9. Справка о балансовой стоимости объекта;

10. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.

2.2. Осмотр объекта и фотофиксация

Осмотр объекта включает следующие составляющие.

1. Осмотр местоположения;
2. Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;
3. Осмотр инженерных коммуникаций;
4. Фиксация строительной готовности;
5. Фиксация технического состояния;
6. Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.

Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.

2.3. Описание объекта оценки

Правовые характеристики В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.

Физические характеристики . Описание объекта должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.

Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.

В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.

Местоположение Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.

Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:

Удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);

Развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;

Окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);

Наличие конкурирующих объектов;

Транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;

Инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;

Экологические условия;

Городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;

Природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);

Перспективные планы развития квартала, района, города.

Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка и представлены в данном разделе.

Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2-3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.