Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую по ипотеке? Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду

Которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же , можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к .

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

Развёрнутый комментарий к этому посту:

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку . Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2019 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу . В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением . В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки . Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк . Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду , поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

. В статье 29 говорится о праве использования кредитополучателем ипотечной квартиры:

• он имеет право использовать жилье по назначению;
• получать от ее использования плоды и доходы.

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
   Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
   Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

   Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

О допустимости аренды ипотечной недвижимости говорится в ст. 346 ГК РФ . Согласно кодексу, собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя.

Исходя из действующих законодательных норм, заемщик может сдавать квартиру в наем, получая от сделки доход. С позиции банка этот вопрос выглядит немного иначе.

Жилье, приобретенное на банковские средства, находится под обременением третьих лиц, то есть банка. А это накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитором, например, следить за состоянием имущества, не допускать его разрушения и порчи.

Сдача заложенного жилья в аренду создает определенные риски для банка . Постоянная смена нанимателей приводит к более быстрому износу жилья, и увеличивает возможность ее порчи. А это, в свою очередь, может привести к уменьшению рыночной стоимости объекта. Продать при образовании задолженности потерявшую в цене квартиру будет сложно.

Согласно ст.30 ФЗ «Об ипотеке», владелец обязан содержать залоговое имущество в хорошем состоянии и нести расходы на его содержание.

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

Аренда порой не позволяет поддерживать в квартире порядок и сохранять ее первоначальный вид. Кредиторы это прекрасно понимают, поэтому не все из них одобряют сдачу жилья в наем.

Разрешают ли банки?

Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду , однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

Что может быть прописано в договоре с банком:

• Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
• Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
• О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Какие документы нужно предоставить?

Чтобы банк разрешил сдачу жилья в наем, заемщику потребуется предоставить в аренду (о том, чем грозит аренда квартиры без составления договора, рассказано ). Банк может потребовать включить в документ свои дополнительные пункты, касающиеся прав пользования недвижимостью и обязанностей нанимателя.

Более того, заемщику может быть запрещено на время действия кредитного соглашения сдавать недвижимость посуточно, так как такой вид аренды предполагает быстрый износ имущества. Обязательным пунктом может быть составление описи имущества и оформление депозита на случай порчи квартиры взятой в ипотеку.

Большинство собственников сдает жилье в аренду нелегально – не уплачивая налоги, и не оформляя ИП. Банки действуют в рамках закона, поэтому не исключено, что кредитор потребует от заемщика регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, приобретения патента или уплаты налогов как физлицо.

Если органы уличат собственника в неуплате налогов, то ему может грозить штраф или ограничение свободы. А это лишает банка возможности получить назад свои деньги.

Чтобы согласовать вопрос аренды с кредитором, потребуется также известить страховую компанию о том, что жилье будет сдаваться. Банку нужно предоставить согласие страхового агентства и справку о том, что условия страхового покрытия остались прежними.

Итак, какие бумаги потребуется предоставить в банк для получения разрешения:

• копия договора найма;
• данные о ;
• документ из страхового агентства о том, что условия соглашения остались неизменными.

В каких случаях кредитор может запретить аренду купленной недвижимости?

Кредитор имеет право запретить сдавать в наем залоговую недвижимость. «Закон об ипотеке» предусматривает обязанность заемщика поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В своем отказе кредитор может сослаться именно на это обязательство, так как аренда может ухудшить состояние жилья.

СПРАВКА! Согласовывая вопрос найма квартиры с банком, заемщик может оперировать тем, что доход, получаемый с аренды, поможет ему выплачивать ссуду.

Что грозит при нарушении договора?

Если заемщик не получил согласие банка, но все равно сдает жилье в наем на свой страх и риск, то ему может грозить следующее:

1. банк может потребовать досрочной выплаты остатка по ссуде (право закреплено в ст.35 ФЗ №102);

   Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

   При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества () залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

   Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

2. если в течение 30 дней кредитополучатель не погашает долг, то банк вправе взыскать залоговую недвижимость, расторгнув договор в одностороннем порядке.

Сдавать жилье в наем без разрешения, надеясь, что банк об этом не узнает, довольно рискованное предприятие. Согласно ст. 34 ФЗ №102 «Об ипотеке», кредитор вправе проверять залоговое имущество на предмет его состояния и условий содержания. Так же он имеет право проверять документацию по недвижимости.

Получается, что сотрудник кредитного учреждения в любой момент может нанести визит в ипотечную квартиру и узнать, что она сдается в наем. Препятствовать проверке заемщик не сможет, так как это может повлечь за собой расторжение договора в одностороннем порядке или наложение штрафа.

Подведем итог. Закон допускает сдавать залоговое имущество в аренду, если иное не предусмотрено в договоре. Заемщику потребуется получить разрешение у банка. Без согласования этого вопроса с кредитором ему грозит расторжение соглашения, требование банка в досрочной выплате или взыскание на имущество.

Полезное видео

Смотрим интересное видео на тему данной статьи:

Конечно, если вы приобретаете по ипотеке свою первую квартиру и планируете в ней жить, то вопросы аренды данной квартиры вряд ли будут для вас актуальны. Хотя… со временем многое может поменяться.

Однако, если квартира приобретается в других целях (“на вырост” для детей, как способ вложения денег, просто подвернулась выгодная возможность и тому подобное), ситуация в корне меняется. Ведь потраченные на выплату банку деньги надо как-то возмещать, и в этом случае идеально, когда ваша недвижимость могла бы начать приносить доход сразу после покупки. Сдавать такую квартиру в аренду видится наиболее логичным шагом, тем более что () сдача квартир (особенно московских) внаём считается достаточно выгодным предприятием в плане окупаемости.

Но именно здесь и таится “загвоздка”, причем достаточно серьезная. Как правило, условия ипотечного договора подразумевают “обременение ” – невозможность совершать целый ряд сделок без согласия третьей стороны сделки – банка . И собственник может оказаться меж двух огней: сдавать квартиру “неофициально” – рискованно (могут последовать санкции как от банка, так и от налоговой), а официальная сдача в аренду “ипотечной” квартиры пока что остается неким темным местом – об этом мало что известно.

Попробуем немного прояснить – что нам удалось узнать по поводу официальной сдачи квартир, приобретенных в ипотеку.

Поскольку квартира, купленная в ипотеку, обычно является залогом для банка, то необходимо знать позицию банка по поводу сдачи их залога в аренду. Чтобы выяснить это, сотрудники “Портала арендодателя” специально посетили выставку-ярмарку «Недвижимость 2013» , прошедшей 21-24 марта в Центральном Доме Художника. На выставке были представлены и ипотечные программы, где была возможность пообщаться с консультантами банком, ответственными именно за ипотеку.

Мы задали консультантам один и тот же вопрос: «Можно ли, взяв ипотеку в их банке, сдавать квартиру официально в аренду?». Ответы нас удивили: подавляющее большинство банковских консультантов порекомендовали сдавать квартиру и… не информировать об этом банк. И лишь после повторного уточнения, что квартиру хотелось бы сдавать официально, была озвучена позиция банка по этому поводу. Но ответы были не утешительны: более 50% опрошенных сообщили, что их банк не разрешает сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку в данном банке.

А может ли банк запретить аренду? Обратимся к закону «Об ипотеке ». Законе не запрещает залогодателю (то есть покупателю жилья) извлекать доход из заложенного по ипотечному договору имущества. Однако в законе есть одно «но», а именно, что сдавать жилье без согласия банка можно только, если иное не прописано в ипотечном договоре. А большинство российских банков прописывают соответствующие особые пункты в своих ипотечных договорах. Объяснение у всех одно: сдача в аренду квартиры сильно увеличивает риски банка, так как арендаторы могут нанести квартире вред, который снизит ее стоимость. Разумеется, такая вероятность есть, но ведь сдача квартиры в аренду увеличит доходы заемщика, а значит позволит ему стабильнее и быстрее выплачивать свою задолженность перед банком. А проблему «разрушения» арендатором квартиры можно уладить дополнительными требованиями банка к договорам аренды и страхования.

Тем не менее, несмотря на позицию большинства банков, остаются банки, которые не против сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку через их банк. Просто необходимо уточнять этот вопрос в банке перед подписание ипотечного договора. Так, по данным агентства элитной недвижимости «Гамелан» (http://www.rusflat.ru/press/ipoteka/1/s1310308), такие банки как “УралСиб” и ВТБ24 не возражают против сдачи в аренду залоговой квартиры, если при этом не ущемляются их права, как залогодержателей.

Выводы

Редакция “Портала арендодателя” считает, что официальная сдача внаём квартиры, купленной в ипотеку, только увеличивает шансы нового собственника своевременно выплачивать банковские платежи. То, что многие банки об этом еще не задумались, говорит о неразвитости рынка официальной аренды. Уверены, что в ближайшем будущем эта проблема будет решаться. А потенциальным собственникам ипотечных квартир мы рекомендуем обязательно уточнять (желательно, в письменной форме, либо путем заблаговременного прочтения ипотечного договора) позицию банка по отношению к сдаче квартиры в аренду – и только после этого принимать окончательное решение о кредите именно в этом банке.