Главная Документы Купля-продажа дома с земельным участком. Оформление договора купли продажи дома: нюансы составления и образец

Купля-продажа дома с земельным участком. Оформление договора купли продажи дома: нюансы составления и образец

У каждого человека наступает момент в жизни, когда он решает остепениться и приобрести собственный дом или квартиру. Однако здесь у многих возникают трудности, ведь не все знают, как оформить покупку дома правильно, дабы не столкнуться с многочисленными проблемами и уж тем более не наткнуться на мошенников. В особенности это касается людей, не занимавшихся ранее юридическими вопросами и не представляющими, как вообще эта бюрократическая система действует на практике, что за сюрпризы может преподнести и какие нюансы стоит учитывать.

Стоит ли передавать все вопросы с бумагами другому человеку или можно их решить самостоятельно? Давайте разберёмся, сколько стоит оформление дома при покупке, и сколько времени выделить на составление договора купли-продажи. И чем отличается по оформлению квартира от полноценного дома, а также почему стоит обращать внимание на материнский участок, к которому привязана недвижимость?

Сначала продавцу необходимо найти покупателя, и этот вопрос достоин отдельной статьи. Вы можете воспользоваться специальными сайтами или обратиться в соответствующую фирму, где за определённый процент от сделки всё сделают за вас, вплоть до оформления конечной документации. Когда покупатель будет найден, проводится полный осмотр собственности, и владелец обязан упомянуть о наличии серьёзных проблем со строением, если таковые имеются. После просмотра покупатель может потребовать время на собственную переоценку стоимости, когда его не устраивает цена.

После чего составляется предварительный договор с указанием правил переговоров и внесением аванса со стороны покупателя. Аванс прописывается в договоре словами и цифрами и оговаривается заранее либо берётся в «минимум» согласно законодательству РФ. Но на каждом из этапов подстерегают свои подводные камни, так давайте разберёмся, как оформлять продажу, и как обеим сторонам защититься от мошенников.

Пошаговая инструкция

Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. , сделайте следующее:

Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.

Теперь, когда вы пошагово разобрались, как покупать недвижимость, давайте рассмотрим отдельно каждый пункт алгоритма. Какой подход – правильный, и как себя вести, если покупаете сельский престарелый дом, участок, особенно находящиеся в СНТ? Ведь подобное приобретение в большей своей части – пассив, и стоит минимизировать последующие затраты на его ремонт.

Оцените недвижимость

Продавцы самостоятельно устанавливают цену, а покупатели зачастую даже боятся спросить, каким образом она была выведена. Здесь работает психологический эффект, основанный на том, что, тратя уже миллион и более рублей на покупку, вы не замечаете лишних 100–200 тысяч, не говоря о паре десятков. Однако, как и с любым товаром, цену недвижимости можно сбить как при осмотре с риелтором, так и во время подписания контракта. Лучше всего обратиться к специалисту, а уже затем заверенный нотариально документ о цене предлагаемой недвижимости предложить владельцу. Он будет вынужден найти компромисс. В отчете указывается несколько основных характеристик объекта, его недостатки и анализ рынка недвижимости в конкретном районе.

Оценивая рыночную стоимость, учитывают:

Местонахождение участка.
Инфраструктуру предложенного района, в том числе и специализированную, по желанию клиента (детские сады, школы, станции метро).
Окружение и его экологию. Если это деревня, то воздух будет явно чище, чем в городе.
Ближайшую недвижимость. Зачастую она процентов на 50 влияет на расценки.

Не забывайте проверять год постройки и коммуникации, а также качество и рельеф участка. Если вы найдёте хоть несколько недостатков в мат. состоянии объекта, реально сэкономить приличную сумму.

Какое использование лазеек в договоре позволяет покупка недвижимости?

Проверка документации

Прежде чем разбираться, как правильно , проанализируйте правоустанавливающие бумаги. Их должен предоставить владелец по первому желанию клиента, при необходимости оригиналы, но изначально на руки вам выдадут копии. Всю документацию отправьте юристу, чтобы тот оценил, нет ли там подводных камней, которые могут вскрыться спустя несколько лет. Зачастую продавцы заранее заготавливают пачку подобных бумаг, ведь это серьёзно экономит время. Если вы столкнулись с человеком, который напрямую отказывается предоставить документы, заявляющие его право на собственность, или максимально оттягивает этот момент – разрывайте сделку.

Совершенно иначе обстоит ситуация с недвижимостью, незарегистрированной в кадастровых органах, и домами, которые являются самостроем без покупки прав на участок. Прежде чем приобретать подобную собственность, убедитесь, что она пройдёт все необходимые процедуры регистрации, если владелец разумен – он без проблем совершит подобные действия. Случаются ситуации, когда владелец предоставляет документацию на право собственности, но ваш юрист не может найти её в базе госрегистрации. Это вполне нормально для объектов, которым более 15 лет, и решается проблема уже после покупки простым запросом на внесение в базу новой документации.

Приобретая недвижимость, вам потребуется собрать:

Если производится передача посредством дарственной, и вы не родственник владельца, то при заключении договора с вас потребуют доказательство уплаты налога на доходы. Дело в том, что в таком случае объект, которым вас одаривают, считается вашим доходом.
При проверке документов на наделы, перешедшие текущему владельцу по наследству, проверьте справку о перечислении налога и свидетельство о право на наследство.
При личной постройке дома требуйте договор на участок и его регистрационный номер. При этом бумаги должны быть оформлены согласно цели - ИЖС либо по праву застройки.
Регистрационное удостоверение недвижимости понадобится вам в обязательном порядке и требуйте его у продавца в первую очередь.

При оформлении дома вы как покупатель должны быть заинтересованы в полной прозрачности сделки. Если не хотите лишних проблем, то проверяйте всё максимально дотошно или наймите людей, способных проверить всё это за вас. Ну и, конечно, прежде чем принимать какие-то решения, запрашивайте выписки из ЕГРП, где хранится вся информация о необходимом участке. Там вы сможете отследить практически всю его историю.

Если в базе не будут указаны правовые моменты, которые вы видели в физических документах, требуйте от владельца их добавления. В особенности это касается любых вспомогательных построек.

Документы

Прежде чем разбираться, как оформить договор на покупку дома, необходимо обозначить, какие бумаги вам потребуется собрать. Чтобы не возникло проблем с оформлением, попросите владельца подготовить:

Документы, утверждающие права на владение объектами.
Технический паспорт здания.
Выписку из домовой книги, если необходимо.
Если в доме прописано несколько лиц, то им необходимо подписать заявление с согласием на выписку сразу после сделки или в оговоренные сроки.
Документацию, подтверждающую уплату всех задолженностей либо их отсутствие, с дополненной выпиской из ЕГРП.
Кадастровый паспорт и номер недвижимости в кадастровой системе.
А также доверенность, если общаетесь с представительским лицом.

Также существует ряд документации, собираемой по ситуации:

Согласие супруга, если собственность была нажита в браке и не оговаривалась брачным контрактом. Документ обязательно удостоверяется нотариусом.
Разрешение органов опеки и попечительства.

Собрав всю необходимую документацию, стоит задуматься и о том, как правильно оформить договор купли-продажи дома. Также важно учитывать, что здание с земельным участком и без согласно правовой системе разительно отличаются, поэтому к каждой ситуации необходимо составить индивидуальный договор.

Предварительный договор

Предварительный договор составляется при подготовке описанной выше документации для удобства проведения сделки. В него стоит включать сразу несколько возможностей для расторжения сделки в одностороннем порядке. Так покупатель перестрахуется от «двусторонней ловушки». Если сделка проводится с участием юридических лиц, и присутствуют их представители, то они должны быть идентифицированы согласно всем правилам, включая нотариально заверенный документ о представительских полномочиях физического лица. Предварительный договор включает внесение задатка/авансового платежа, показывающего серьёзность его намерений. Однако если сделка будет расторгнута без продолжения бюрократической волокиты, аванс необходимо вернуть в полной мере.

Но учитывайте, что при прописывании односторонних возможностей расторжения договора ни один продавец не позволит вам получить обратно задаток в такой ситуации. Соответственно, чаще всего в документе указывается необходимость вернуть аванс лишь в случае, если сделка была разорвана с согласием обеих сторон или в одностороннем порядке, но от лица продавца. Поэтому следует воспользоваться «лазейками» для отмены сделки или правилами приведения договора в исполнение и санкциями. Этот пункт позволит чётко обозначить каждый нюанс передачи собственности во время составления основного договора и разорвать его на правовой основе, если продавец попытается выйти за рамки оговоренных правил. Соответственно и аванс вернётся обратно к покупателю, без необходимости покидать сделку в заведомо проигрышном положении.

Основной договор, акт п/п и передача денег

Договор составляется с учётом его последующего внесения в РосРеестр для регистрации правового статуса нового владельца собственности. Таким образом, все риски, связанные с махинациями мошенников и сроком истечения «действительности» документа, сводятся к минимуму. Составляя документ, имеющий юридическую силу, учитывайте:

Договор является двухсторонним и может потребовать обе стороны для его расторжения. Соответственно, при составлении необходима подпись обоих участников, включая заполнение данных в шапке.
В документе должна быть зафиксирована полная стоимость участка, в том числе прописью во избежание недопонимания.
Пропишите в документе время, валюту и форму, в которой будет передаваться оговоренная сумма, а также санкции на тот случай, если минимальный платёж в случае оплаты по частям не будет предоставлен к сроку.
Если продавец проживает на территории покупаемого участка или имущество внутри дома не вносилось в сумму сделки, уточните время вывоза собственности и полного переезда из дома текущего владельца.
Если в дополнение к дому переходит участок, подготовьте соответствующий список документов.
Отразите все нюансы в передаточном акте и не подписывайте его, пока не убедитесь в его корректности.

Все эти нюансы помогут избежать щекотливых ситуаций, вроде бывших владельцев, всё ещё живущих в чужой недвижимости годами. В нюансах оформления договора мы разобрались, но частного дома, и как происходит его государственная перерегистрация?

Перерегистрация в Росреестре, полный расчет

Вся сделка по приобретению дома с участком или без ведёт к моменту перерегистрации прав на собственность путём изменения сведений в базе Росреестра. При подаче заявления в соответствующие органы, после подписания документа и уточнения всех нюансов, с вас потребуют уплатить налог, а затем в ЕГРП будет внесена соответствующая запись. Сразу же после этого права официально переходят к новому владельцу, а вы становитесь собственником земли и построек на ней или же только участка, в зависимости от условий договора.

Особенности при покупке дома с земельным участком, последствия продажи одного дома без участка под ним

Сколько стоит оформить куплю-продажу на дом, зависит от того, продаётся недвижимость без участка или с ним. Если вы покупаете постройку вместе с территорией, то стоит учесть следующие нюансы:

Прежде чем совершать сделку, наймите специалиста, который ещё раз проверит правомочия продавца на землю отдельно от прав на постройку.
Договор подписывается в здании Росреестра или МФЦ прямо у стойки, при этом, если сделка не имеет обременений, и недвижимость передаётся в полное владение (без долевой домовой разделки), жилье легко оформляется с помощью регистратора - специалиста, помогающего уладить все нюансы. После чего стороны идут в банк, дабы оформить безналичный перевод средств.
Регистратор выдаст документы отдельно на участок и на постройку, где будет указана дата выдачи свидетельства. Спустя 2 недели вы получите выписку о правах собственности на дом и участок, а продавцу выдадут копию старого свидетельства, где будет помечено, что его права уже аннулированы.

Если покупается дом, а земельный участок остаётся без владельца, то вы можете потерять вложенный капитал, если не подготовитесь заранее, и вам не поможет нотариус. Поэтому старайтесь изучать все сведения о приобретаемой собственности, прежде чем вкладывать деньги, чтобы не наткнуться на обман, ведь отзыв грамотно составленного договора не всегда возможен.

Налоги

Все пошлины оплачиваются самим покупателем, если обратное не оговаривается в договоре. Налогообложение же наступает для продавца, если он продал недвижимость ранее установленного законом срока. Среди платежей будут:

оплата госпошлины - составляет 1% от суммы совершённой сделки;
подоходный налог с продавца, если документы на дом получены до 2016 года - 13% с российских резидентов, 30% - с нерезидентов, если период владения составил меньше 3-х лет;
НДФЛ с продавца, зарегистрировавшего собственность после 2016 года - ставки аналогичные, срок владения, после которого следует освобождение от налога – 5 лет.

Условие по сроку не действует на недвижимость, полученную по наследству – ее можно реализовать в любое время, не дожидаясь, пока пройдут 3 или 5 лет с момента получения. К тому же продавец может доказать, что продажа не принесла ему дохода, предоставив в налоговую документы, подтверждающее отсутствие превышений цены сделки над стоимостью объекта во время покупки. Если прибыль все же есть, бывший собственник вправе запросить вычет в размере 1 млн руб.

Проценты берутся от конечной суммы, указанной в договоре, и также учитываются при его составлении. Помимо описанной выше, берётся ещё одна госпошлина в 6 тысяч рублей для физических лиц и в 66 тысяч для юридических в качестве дополнительного сбора при покупке собственности.

Только в случае уплаты всех налогов может быть совершена купля участка. Иначе оформить сделку не удастся, и невнимательность будет стоить обеим сторонам времени. Дарственный договор может быть освобождён от налогообложения в случае, если собственность передаётся между членами семьи. Завещание также является разновидностью дарственной.

Совершить продажу дома и земельного участка, который к нему прилегает можно по определенным правилам и требованиям закона. Важно помнить тем, кто хочет купить или продать дом либо землю, что дом и участок замели под ним и прилегающий к нему – единое целое. Невозможно продать или купить что-либо отдельно. Во-первых, это не логично, а во-вторых противоречит закону.

Как оформить продажу дома с земельным участком

Чтобы оформить продажу дома с земельным участком у владельца должны иметься все бумаги, указывающие то, что он владелец недвижимости. Копии не считаются, должны быть оригиналы.

Для безопасности сделки вносится аванс и происходит заключение предварительного договора , который обязательно заверяется у нотариуса.
В нем отражается: когда будет завершена сделка, в какой форме и каком размере вносится оплата, гарантийная сумма. Она будет приблизительно 5% от стоимости. Если покупатель передумал, деньги остаются у продавца. Если сделка прерывается по вине владельца, то аванс он возвращает и выплачивает штраф, равный такой-же сумме.

Полную и авансовую оплату допускается платить как наличкой, так и банковским переводом, в случае, если рассчитываются физические лица. Аванс отдается в наличной форме и при нотариусе, а вот окончательную оплату лучше производить в безналичной форме.

Расчет проводится тремя способами:

Перечисляются средства со счета покупателя на счет продавца.
Вносится наличка в национальной валюте на текущий счет.
При помощи нотариуса. Он выступает в роли гаранта, сначала покупатель делает перечисление средств на его счет, а затем нотариус переводит их продавцу. Но за эту услугу придется дополнительно платить.

Самый распространенный способ – оплата наличными. В договоре указывается какая сумма передается, в каком эквиваленте и каким способом производится перерасчет. Такой способ рискованный. Поэтому удобнее использовать услуги кассира. Он при помощи оборудования пересчитает деньги и проверит настоящие они или нет. Можно воспользоваться банковской ячейкой, где оставить нужную сумму, а в договоре с банком отразить все возможные условия допуска к ней третьих лиц.

Порядок продажи дома с земельным участком

Чтобы сделка прошла безопасно, можно нанять юриста. Он будет сопровождать ее, следить за порядком прохождения оформления. Кто оплатит его услуги, решают сами стороны. Законодательством не установлено, что обязательно нужно пользоваться услугами нотариуса.

Можно решить вопрос и самостоятельно!

Ниже рассмотрим, где и каким образом оформлять договор, оценивать дом, вносить/получать залог или задаток и т.п.

Покупатель может и имеет полное право проверить все документы на недвижимость и ее историю лично. Обязательно заверить договор нотариально и зарегистрировать, что права на собственность передаются покупателю.

В договоре предварительного типа указываются сороки и условия сделки. В назначенный день обе стороны являются в юридическую компанию или риэлтерскую фирму. Если договор будет составляться самостоятельно, то о встрече стороны договариваются сами.

Оценка недвижимости

Данная процедура при продаже дома с земельным участком обязательна.

Продавец может установить верную цену, опираясь на стоимость подобной недвижимости, которую можно найти ив интернете.

Можно воспользоваться услугами оценщика. Тогда владельцу выдадут официальный документ, содержащий отчет и анализ рынка.

На оценку влияют следующие факторы:

Где оформить договор купли продажи дома

Когда продажа дома подходит к концу стороны должны явиться в МФЦ и зарегистрировать имущественные права, а также внести в кадастровые записи учетные сведения.

Внимание! В соответствии с порядком, с собой нужно брать требуемые документы и средства для оплаты государственной пошлины (о ее суме см. ниже)!

Документы для оформления купли продажи дома

Список требуемых бумаг:

Документы, устанавливающие право на собственность;
Тех. паспорт;
Выписка из домовой книги;
Согласие лиц, которые зарегистрированы на то, что они должны покинуть дом в требуемые сроки;
Подтверждение, что налоги уплачены и заложенностей нет;
Выписка из ЕГРП;
Кадастровый паспорт на землю.

Если нужно:

Согласие супруга, которое заверено нотариусом;
Разрешение, выданное органами опеки и попечительства.

Анализ правоустанавливающих документов

Это делается, чтобы установить законность владения, пользования и распоряжения недвижимостью владельцем.

Для быстрой продажи и облегчения регистрации перехода прав к новому владельцу, у продавца в наличии должны быть все документы подтверждающие, что он полноправный владелец. Если дом не проходил регистрацию в кадастровой палате или он построен самовольно – пройти регистрацию стоит. Без данных документов стоимость дома будет ниже и продаваться он будет дольше.

Документ подтверждающий права на владение домом - свидетельство о праве собственности. Он может отсутствовать, если дом перешел в собственность к действительному владельцу до появления системы регистрации.

Предварительный договор

Он заключается чтобы было удобно и это правильно. В нем отражаются все условия, которые подходят обеим сторонам. Основной договор заключается, опираясь именно на него.

Составление договора и передача денег

Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в письменном виде и подписывают его обе стороны. Если хочется, можно заверить его нотариально, но это вовсе не обаятельно.

В нем должны быть:

Название договора.
Когда был заключен и место.
Что является предметом договора.
Признаки идентификация на каждый отчуждаемый объект: где он находится, его инвентаризационный номер, площадь, данные о его регистрации.
Сумма договора. Указывается как вся, так и на каждый объект в отдельности.
Дополнительная информация, условия.

Лучше оформить передаточный акт на имущество отдельно, но в договоре указать, что он является данным актом и подтверждает, что имущество было передано.

Когда деньги будут переданы, желательно дабы покупатель потребовал у продавца расписку о том, что деньги он получил.

Когда расчёт окончится, стороны подпишут договор приема-передачи имущества, а также соответствующий акт.

Регистрация договора купли продажи дома, кто оформляет

Сделка будет завершена после государственной регистрации. Для этого потребуются такие бумаги:

Те же что и для купли-продажи;
Договор купли продажи с подписями продавца и покупателя;
Акт передачи.

Регистрация облагается государственным налогом – госпошлиной, которую нужно оплатить . К документам, передающимся в регистрационный орган прилагается и квитанция об оплате.

Когда документы будут получены, сотрудник Росреестра выдаст расписку об этом. В течении 10 дней регистрация договора купли продажи дома будет окончена, а новый владелец получит свидетельство.

Сколько стоит оформление документов при покупке дома

Регистрация облагается государственной пошлиной равной 2000 рублей, в случае продажи дома с земельным участком.

За юридические, а также дополнительные услуги нужно платить комиссионные. Некоторые компанию предпочитают процентную ставку, равную 0,5-1% от общей стоимости дома, а также участка.

Если владелец жилья искал покупателей сам, то можно обращаться в юридическую фирму, ее услуги стоят 5-7 тысяч рублей. Так что учитывайте стоимость оформления документов при покупке дома.

Кто должен оплачивать расходы

Расходы на покупку дом соответственно оплачивает сам покупатель. Все необходимые ему документы он получает сам за свой счет. А продавец соответственно тратится на бумаги, требуемые для продажи дома. То есть, у каждой стороны в этой операции есть свои траты, которых не избежать, и они являются обязательными.

Налоги

Заключая договор купли продаже, физически лица совершают следующие платежи:

Госпошлина – 1%;
Сбор на пенсионное страхование, который является обязательным-1%;
0% – при владении недвижимостью более 3-х лет;
5% (резиденты, 15-17% для нерезидентов) – без продаж другой недвижимости за год и владение ею меньше 3 лет.

Данные платежи исчисляются от стоимости объекта имущества, являющегося недвижимым, которая указана в договоре.

Также сделка облагается государственной пошлиной. Для граждан она равняется 6000 рублям, для юридических лиц – 66 тысяч рублей.

Кстати, иногда гораздо выгоднее подарить вашу собственность, вместо продажи. Прочтите: . ⇐
Иначе как бы не прогадать свою выгоду!

Нюансы

Есть определенные моменты, которые продавец и покупатель могут не заметить:

Покупатель иногда забывает, что как только он становится полноправным владельцем дома, ему нужно платить налоги.
Нужно обязательно собирать соблюдать все рекомендации, касающиеся документов. Покупателей не проверивший тщательно документы на собственность продавца, может пожалеть об этом.
Если любой участник сделки не уверен в правовой грамотности, лучше прибегнуть к помощи юриста или могут быть плохие последствия.

Учтите это все, особенно касается покупателей. И не важно дом покупается или квартира. Можно попасть в руки мошенников.

В заключение, особо отметим, что покупка или продажа дома с земельным участком – сложная операция, в которой не всегда просто разобраться самостоятельно. Чтобы оформить договор нужно собрать документы нужные для оформления купли продажи дома и обговорить главные условия. Когда будет подписан договор, а также акт о передаче имущества, сделка должна быть зарегистрирована как положено.

Отличие только в том, что новый владелец получит два : на землю и на дом.

Операции по одновременной продажи дома и участка земли имеют отличительные особенности.

Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.

В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации. Она возможна, если:

недвижимость расположена на участках земли, предназначенных для подсобного хозяйства;
дома, изначально построенные на земле, выделенной для индивидуальной постройки.

Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.

Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.

Важно помнить, что продавец должен иметь , то есть, постройка должна быть внесенной в реестр . Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.

По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.

Последствия продажи только дома (без участка под ним)

Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.

Однако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие , поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка .

Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная . Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.

Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом . Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.

Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):

земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.

Если собственник продал только дом, не попадая под действие этих двух пунктов, договор считается незаключенным.

В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и .

Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.

Видео: Как купить земельный участок или дом?

В видеосюжете разбирается вопрос получения кредита на приобретение загородной недвижимости: жилых и садовых домов с участками, отдельных земельных участков. Рассказывается об условиях кредитования в данной сфере, а также нюансы заключения договора ипотеки.

Среди всего спектра сделок с недвижимостью наибольший удельный вес занимают сделки именно купли-продажи недвижимого имущества. От правильного оформления таких сделок зависит легитимность прав владения покупателя приобретенным объектом недвижимости. Следует помнить, что все договоры купли-продажи квартир, домов и иного недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации.

Для ознакомления пользователей нашего бизнес-портала в качестве примера приводим типовой образец договора купли-продажи жилого дома.

Договор купли-продажи жилого дома (образец)

г.________________ _____________________________________

(дата прописью)

Гр. ____________________________________ , проживающий _____________________________________ ____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и гр. __________________________________, проживающий _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить

за него обусловленную сумму.

2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений __________________________

Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв. метров, подсобные помещения ___________________________________________кв. метров.

3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.)

4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.

5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ______________________________________ (прописью) рублей.

6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).

7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________

8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и

т.п.

9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.

10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:

10.1. Со стороны Продавца _________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

(документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц).

10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

(документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом препятствий для покупки дома).

11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере _________% от размера, не выплаченной в срок суммы.

12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется неисполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его

Покупателю в двойном размере.

13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.

14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования гражданского законодательства Российской Федерации.

15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке.

16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.

Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.

Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ нотариальной конторы г. ________________, а ____________экземпляра вручены сторонам.

Подписи сторон:

Продавец _______________________________ ___________________________

(подпись)

Покупатель _______________________________ ___________________________

(подпись)

Заверительная подпись нотариуса, печать.

Покупка дома с участком земли сопровождается большими финансовыми вложениями и различными рисками. Важной частью сделки по покупке недвижимости является заключение договора между сторонами. Грамотное составление такого договора и соблюдение порядка заключения и регистрации сделки поможет избежать финансовых потерь.

Сделка купли-продажи участка с домом

Под покупкой земельного участка с жилым домом понимают переход прав собственности на данную недвижимость от одного владельца (продавца) к другому (покупателю). Особенности сделок по покупке жилой недвижимости с земельным участком регулируется следующими законами:

Земельным кодексом (ЗК РФ);
Гражданским кодексом (ГК РФ);
Законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости» .

Продавать можно только земельные участки, имеющие кадастровый номер и не изъятые из оборота. Выписка из ЕГРН на жилой дом поможет покупателю убедиться, что дом не является самовольной постройкой. Также важно учитывать, что покупка дома без земельного участка под ним невозможна (п. 4 ст. 35 ЗК).

Отчуждение земли с домом происходит одновременно, и между сторонами заключается один договор, в котором указаны параметры дома и участка под ним.

Пошаговая инструкция по оформлению

право продающей стороны выкупить недвижимость с землёй по желанию обратно;
ограничение покупателя в правах пользования недвижимостью;
снятие с продавца ответственности в случае обнаружения скрытых им прав третьих лиц на недвижимость.

Споры подлежат разрешению путем переговоров и в . В разделе «Цена» указывается также способ расчёта: наличными, перечислением на расчётный счёт и т.д.

Оплата госпошлины и обременений

Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 350 рублей, в дополнительных условиях указывается, кто из субъектов сделки её оплачивает. Оплата осуществляется в любом банке или через сайт Госуслуг.

Если продаваемая недвижимость обременена задолженностью по налоговым платежам или по коммунальным услугам, то стороны также договариваются, кто оплачивает задолженности. Если задолженности оплачивает продавец, то сумма всех долгов вычитается из цены сделки.

Регистрация

Для того, чтобы покупатель вступил в дома и участка, покупку необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК). Для целей регистрации покупатель и продавец после подписания договора должны обратиться в местное отделение Росреестра со следующими документами:

копиями паспортов;
тремя экземплярами подписанного соглашения;
оплаченной квитанцией пошлины (350 рублей);
заявлением о регистрации.

Заявление выдается сотрудниками Росреестра и заполняется на месте. В нем указываются:

ФИО и паспортные данные покупателя и продавца;
дата заключения сделки;
описание объектов сделки (дома и участка).

Следует помнить, что если один из субъектов сделки уклоняется от прихода в Росреестр для регистрации продажи участка и дома, другой субъект вправе обратиться в суд и потребовать принудительного завершения регистрации. Истец также вправе требовать возмещения убытков, вызванных задержкой, от уклоняющегося субъекта договора (п. 3 ст. 551 ГК).

Итогом регистрации (7-10 дней) становится внесение сведений в ЕГРН о новом владельце указанного в договоре участка и дома. Для доказательства прав собственности покупатель может заказать выписку из реестра недвижимости, так как постоянные бумажные свидетельства («зеленки») были отменены с 1 января 2017 года.

Сделка по покупке земельного участка с домом осуществляется путём составления и подписания договора с последующей регистрацией в Росреестре. Чтобы избежать убытков или признания сделки недействительной, необходимо тщательно проверять документацию на отчуждаемую недвижимость и прописывать в договоре все возможные нюансы передачи оплаты и недвижимости.