Главная Документы Кто может быть застройщиком. Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать. Функции застройщика строительного процесса

Кто может быть застройщиком. Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать. Функции застройщика строительного процесса

Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин «застройщик», другие - «заказчик», а третьи - «заказчик-застройщик».

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. Указанное требование предусмотрено статьей 17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, а также в пункте 2 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности.

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

—выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;

—приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

—выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

—обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ

Процесс строительства постепенный, и на каждой стадии заказчику отводятся соответствующая роль и функции. Приведем основные функции заказчиков по строительству объектов.

Так, на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:

Выбирает строительную площадку и получает согласование на ее использование для строительства;

Разрабатывает бизнес-план;

Выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

Организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;

Получает в установленном порядке разрешение на строительство;

Получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

Получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сборы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т. д.;

Выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

Подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;

Определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов, если эти функции не исполняются заказчиком - организатором конкурса;

Осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;

Организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;

Разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;

Готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;

Руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;

Публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения для участия в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение,

Оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;

Заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;

Согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;

Определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

Определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ И ОТВОД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При подготовке строительства заказчик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

Оформляет документы по отводу земельного участка;

Назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

Получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения СМР действующих коммуникаций источников газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;

Оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

Определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;

Создает геодезическую разбивочную основу для строительства;

Выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

Проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;

Обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

Производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справку об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;

Возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;

Получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

Обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;

Организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

КОНТРОЛЬ И НАДЗОР ЗА ХОДОМ СТРОИТЕЛЬСТВА

При выполнении своих функций заказчик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:

Утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением СМР и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

Регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

Получает разрешение на выполнение СМР;

Передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

Осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

Создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;

Принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в том числе временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;

Сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, не пригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

Передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства России от 27.12.2000 № 1008) в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;

Утверждает графики выполнения работ;

Согласовывает с подрядчиком перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

Проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

Осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

Устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;

Дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

Согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

Контролирует выполнение графика производства работ;

Принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

Производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;

В необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

По согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации объекта и контролирует их качественное выполнение;

Принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;

При обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;

Организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

Заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;

Представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

После приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;

Осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т. д.;

Подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;

Принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

Заказчик может в отдельных случаях поручить выполнение своих функций по контролю и надзору за строительством инженерной организации (инженеру), заключив с ней соответствующий договор согласно статье 749 ГК РФ. Такая организация будет являться техническим заказчиком. В целях квалификации функций технического заказчика при заключении такого договора стороны могут воспользоваться Положением о техническом надзоре заказчика за строительством зданий и сооружений в г. Москве (утв. распоряжением мэра Москвы от 13.07.1998 № 715-РМ). Технический заказчик, выполняя функции контроля и надзора за строительством, не имеет, в частности, права распоряжаться финансовыми и иными ресурсами заказчика-застройщика и вести учет капитальных затрат и источников финансирования.

ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И БУХУЧЕТ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

В функции заказчика входит также финансирование строительства и ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик:

Обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

Устанавливает по согласованию с подрядчиком условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и оказанные услуги;

Перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс;

Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

Компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком условий договора подряда;

Представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;

Представляет установленную законодательством государственную статистическую отчетность в региональные органы Госкомстата России;

При финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;

При временном отсутствии финансовых ресурсов у инвестора по согласованию с ним привлекает для оплаты заказанных товаров, выполненных работ и услуг иные источники финансирования, в том числе за счет банковских кредитов;

После приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

Дает разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;

По согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика;

Составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;

Участвует в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также в оценке их технического состояния при возобновлении работ;

Осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

Участвует в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;

Извещает органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

Осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

Представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.

Организация-заказчик на условиях, определенных в договоре, заключенном с инвестором, распоряжается выделенными для строительства объекта денежными и материальными средствами инвестора и несет материальную и иную предусмотренную действующим законодательством или договором ответственность за своевременное целевое и обоснованное использование финансовых и других материальных ресурсов и имущества; соблюдение качества выполненных работ и сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию; выполнение обязательств по договорам с другими участниками строительства объекта; исполнение утвержденной инвестором сметы расходов на функционирование заказчика; обеспечение режима секретности (конфиденциальности) и осуществление необходимых мероприятий по защите коммерческих и служебных сведений от разглашения.

При желании обзавестись недвижимостью возникает логичный вопрос, у какого застройщика купить квартиру в Москве. Для успешного проведения сделки стоит заранее разобраться, какой строительной компании доверять, и в каком случае можно рассчитывать на наибольшую выгоду от совершения сделки. Ниже рассмотрим ключевые вопросы - как выбрать надежного застройщика и новостройку, и на что стоит ориентироваться в процессе поиска подходящего варианта. Также выделим лучшие строительные компании Москвы, рассмотрим их особенности и приведем отзывы клиентов.

При выборе строительной компании обратите внимание на следующие показатели:

Рентабельность. Если параметр находится на высоком уровне, это свидетельствует о своевременном выполнении обязательств и отсутствии проблем с финансами. Если девелопер «доживает» последние дни, он вряд ли будет браться за новые проекты. Часто такие застройщики концентрируются на продаже квартир уже имеющихся проектов.
Количество переданных в эксплуатацию домов. Покупка жилья должна начинаться с изучения истории застройщика. Чем больше сооружений возведено за последние годы, тем лучше. Это говорит о высокой активности компании на строительном рынке.
Доверие банков. При покупке недвижимости в новостройке часто привлекаются кредитные средства. Если в роли кредитора выступает крупный банк, это положительный сигнал для инвестора (дольщика).
Успешность и своевременность сдачи объектов. Одним из свидетельств надежности московского застройщика является факт передачи здания в оговоренный договором ДДУ срок. Получить необходимую информацию можно как от строительной компании, так и с помощью отзывов дольщиков.

Как выбрать хорошую новостройку?

Многие при выборе новостройки ищут универсальный «рецепт успеха», но такого не существует. Вопрос решается в индивидуальном порядке и зависит от финансовых возможностей покупателя. Для начала стоит определиться с бюджетом, после чего приниматься за поиски с учетом имеющей на руках суммы. Также рекомендуется изучить средние цены на квартиры в пределах интересующего района и класса недвижимости. Если стоимость жилья слишком низкая, это должно вызвать подозрения.

Выбирая выгодный вариант, определитесь с целью покупки - для проживания или инвестирования денег. В последнем случае желательно приобретать недвижимость на этапе строительства с последующей продажей после сдачи объекта. Если вы выбираете новостройку для жизни, проведите анализ основных параметров - инфраструктуры, развития транспортного сообщения и прочих аспектов.

Не меньшее значение имеют финансовые возможности. Определите, готовы ли вы внести всю сумму за квартиру или планируете оформить ипотеку (рассрочку). Выясните наличие аккредитации жилого комплекса в финансовом учреждении, где вы получает заработную плату, возможность применения материнского капитала и прочие важные моменты.

При оценке недвижимости ориентируйтесь на следующие параметры:

Уровень готовности объекта.
Отношение объема финансирования к скорости продаж.
Наличие страховых гарантий.
Позиции застройщика на рынке.
Репутацию строительной компании, отзывы клиентов, ценовую стратегию.

Если комплексно подходить к решению вопроса, проблем с выбором недвижимости по выгодной цене не возникает.

Стоит ли воспользоваться услугами риэлтора?

Один из главных вопросов, который должен решить покупатель - привлекать риэлтора к процессу выбора недвижимости или работать напрямую с девелопером. Здесь решение стоит принимать с учетом поставленных задач. Если вопрос с выбором подходящей новостройки уже решен, лучше оформлять сделку напрямую. Но стоит отметить, что в случае привлечения агентства по недвижимости при покупке квартиры договор долевого участия (ДДУ) все равно подписывается с юрлицом (застройщиком). Получается, что риэлтор просто оказывает услугу, но не дает никаких гарантий.

Недостаток прямого сотрудничества с девелопером в том, что он предлагает квартиры лишь в той недвижимости, которую возводит самостоятельно. В случае с привлечением риэлторов горизонт выбора расширяется. Специалисты анализируют предпочтения клиента и подбирают подходящий по всем критериям вариант. Что это значит? Если вы еще не определись с районом и готовы рассмотреть несколько вариантов, для экономии времени лучше воспользоваться услугами риэлтора.

Преимущество работы с риэлторской компанией и в том, что ее специалисты помогают с оформлением ипотечного займа. Это важный момент, ведь не все банки кредитуют покупки недвижимости в новостройках, а грамотный риэлтор быстро подберет подходящий вариант.

Нужно ли посещать стройплощадку?

Допустим, вы нашли подходящего застройщика и новостройку, изучили сайт в Интернете, прочли отзывы пользователей на факт надежности строительной компании. Следующим шагом звоните в офис продаж, и делайте запрос на посещение строительной площадки. Это важный этап, ведь лучше один раз увидеть все своими глазами, чем сто раз посмотреть фото на официальной странице.

Бывают ситуации, когда времени на посещение стройплощадки нет, или политика девелопера/застройщика не предполагает такой возможности. В такой ситуации можно посетить специальные сайты, где многие новостройки отсняты с воздуха. После изучения фото и видеороликов проще сделать выбор оптимального варианта.

Если вы все-таки оказались на площадке, где ведется строительство, обратите внимание на ряд аспектов:

Активность проведения работ.
Состояние стройплощадки (насколько хаотично разложены материалы),
Количество работников и их отношение к делу.

Учтите, что монолитный дом возводится медленнее, чем классические панельные конструкции.

Обязательный визит в отдел продаж

После посещения стройплощадки (или до этого) стоит заглянуть в отдел продаж одного из московских застройщиков. Здесь специалисты предоставляют полную информацию по интересующим клиентам вопросам - по сроку сдачи объекта, свободным квартирам, особенностям дома, стоимости недвижимости, нюансах будущей инфраструктуры и так далее.

По первому требованию менеджер передает документацию - проект, разрешение на строительство объекта, бумаги на подведение коммуникаций и многое другое. Специалисты уверяют, что при посещении офиса девелопера или застройщика стоит посмотреть:

Учредительные бумаги компании.
Бухгалтерский баланс.
Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
Отчет об убытках и прибыли.
Свидетельство о госрегистрации юрлица.
Заключение аудиторов за последние 12 месяцев работы.

Если интересующие документы отсутствуют в офисе продаж, требуется ехать в главный офис строительной компании или девелопера, где необходимые бумаги будут переданы по первому требованию. Если представители компании отказывают в передачи документов, это может говорить об отсутствии разрешения на строительство.

Чтобы упростить задачу, необходимую информацию о застройщике можно получить из следующих бумаг - выписки из ЕГРЮЛ, а также проектной декларации. В первом случае у вас будут данные о строительной компании, а во втором - об объекте и имеющихся в распоряжении документах.

Самые надежные застройщики Москвы

На московском строительном рынке работает не меньше десятка компаний, которые заслужили уважение и имеют большой опыт строительства. Выделим наиболее надежные:

В строительной сфере используются такие , как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.

Застройщик владеет землей, на которой возводится постройка

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов. В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
владеет землей, на которой возводится постройка;
привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный , разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку застройщики привлекают чужие средства, они также являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
Перед началом работ у застройщиков должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой заказчик

Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в либо привлеченные, а также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В заказчиков (застройщиков) входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики (застройщики) желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Застройщик Физическое/юридическое лицо или орган государственной исполнительной власти/местного самоуправления, получившее в установленном порядке земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества.

организация, предприятие или учреждение, за счёт средств которого осуществляется строительство

(Болгарский язык; Български) - инвеститор

(Чешский язык; Čeština) - stavebník

(Немецкий язык; Deutsch) - Investitionsträger; Investträger

(Венгерский язык; Magyar) - építtető

(Монгольский язык) - барилга бариулах байгуулага

(Польский язык; Polska) - jednostka finansująca inwestycje

(Румынский язык; Român) - beneficiar

(Сербско-хорватский язык; Српски језик; Hrvatski jezik) - investitor

(Испанский язык; Español) - inversionista

(Английский язык; English) - Owner

(Французский язык; Français) - maître d"ouvrage

инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. (Смотри: Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство (ПБУ 2/94).)

Источник: "Дом: Строительная терминология", М.: Бук-пресс, 2006.

Строительный словарь .

Синонимы :

Смотреть что такое "Застройщик" в других словарях:

Физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренды либо для продажи. Застройщик имеет право на получение или приобретение в… … Словарь бизнес-терминов

Лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: физические или юридические лица; органы государственной исполнительной… … Финансовый словарь

Лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в т.ч. для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо для продажи. По определению ФЗ О… … Юридический словарь

ЗАСТРОЙЩИК, застройщика, муж. (офиц.). Лицо, обладающее правом застройки. Толковый словарь Ушакова. Д.Н. Ушаков. 1935 1940 … Толковый словарь Ушакова

ЗАСТРОЙЩИК, а, муж. Тот, кто строит или построил для себя дом, строение на отведённом участке. Коллектив застройщиков. Завод з. | жен. застройщица, ы. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

Сущ., кол во синонимов: 2 девелопер (2) созастройщик (1) Словарь синонимов ASIS. В.Н. Тришин. 2013 … Словарь синонимов

застройщик - Организация, предприятие или учреждение, за счёт средств которого осуществляется строительство [Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС Госстроя СССР)] Тематики строительство в целом EN Owner DE… … Справочник технического переводчика

Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Застройщик - 2.4. Застройщик юридическое или физическое лицо, строящее здание или сооружение на отведенном или приобретенном участке. Источник: ТСН 12 304 99: Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Застройщик - (developer) предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в законченную функционирующую недвижимость путем создания дорог, инженерных сооружений, зданий, осуществления ландшафтных мероприятий,… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

Застройщик - 16) застройщик физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку… … Официальная терминология

Книги

Строительство частного дома с расчетом необходимых материалов , Костко Олег Константинович. Как гласит поговорка, каждый мужчина должен посадить дерево, построить дом и родить сына. Первое - самое простое, последнее не всегда зависит от самого мужчины, но построить, дом может…

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
Подготовить бизнес-план.
Приобрести земельный участок.
Организовать рекламную компанию.
Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

Утверждает проектно-сметную документацию.
Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
Проверка выполненных проектов застройщика.
Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.