Как продать ипотечную квартиру и купить новую. Почему продают ипотечные квартиры? Продать с помощью банка

Ипотека на сегодняшний день для многих людей единственный быстрый вариант съехать от родителей или со съемного жилья в свое собственное.

Часто возникают ситуации, при которых у владельца кредитной недвижимости встает вопрос, реально ли продать квартиру в ипотеке?

Досрочно вернуть ипотечный долг

К одному из возможных способов, как продать квартиру в ипотеке относится преждевременная выплата долга.

Так как соглашаются на такую схему редко, найти желающего купить ипотечное жилье сложно.

Учитывая, что на вторичном рынке недвижимости легко подобрать юридически чистое предложение, многих отпугивает то, что недвижимость передана в залог банку.

Чаще всего к этой схеме приходят люди, которые хотят приобрести жилье в новостройке, так как там обычно сразу делают современную планировку.

Однако найти свободный вариант у застройщика на практически завершенной стадии не просто.

Схема покупки ипотечной квартиры с досрочным погашение выглядит следующим образом:

1. Потенциальный покупатель передает продавцу задаток заключив при этом дополнительное соглашение (оно обязательно заверяется у нотариуса). Деньги используются на полное закрытие ипотечного долга.
2. С недвижимости полностью снимаются обременения (обычно это длится максимум 5 суток).
3. Составляется и подписывается сторона сделки договор купли-продажи.

Как продать квартиру по ДДУ в ипотеке? Первые два пункта указанные выше, выполняются в соответствии с написанным, а после этого остается в регистрационной палате продавцу переоформить договор долевого участия в строительстве на покупателя.

Продажа квартиры с выплатой ипотеки в процессе сделки

Сложно ли продать квартиру в ипотеке с ее выплатой в процессе сделки? В этом способе кредитор является получателем задатка, а сама сделка проводится продавцом.

Реализация ипотечной недвижимости в этой схеме выглядит следующим образом:

1. Банк подтверждает свое согласие продавцу на реализацию ипотечной квартиры, далее определяется сумма оставшейся задолженности.
2. Покупатель кладет деньги в две банковские ячейки (одна предназначена для закрытия долга перед банком, а вторая для продавца, он получает остаток).
3. Составляется и подписывается договор купли-продажи, после сделка отражается в Росреестре.
4. Продавец забирает средства из первой ячейки и закрывает оставшуюся задолженность.
5. Банк передает покупателю погашенную закладную и последний, на ее основании оформляет выписку из ЕГРН в МФЦ, подтверждающую отсутствие обременений на недвижимость.
6. При правильном выполнении всех пунктов продавец забирает денежные средства из второй ячейки.

Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке вместе с долговым обязательством? Многие граждане обращают внимание на недвижимость, находящуюся у банка в залоге, за счет ее сниженной стоимости.

Этот способ продажи ничем не отличается от оформления обычной ипотеки:

1. Потенциальным покупателем собирается стандартный пакет документации для рассмотрения его кандидатуры банком.
2. Если он одобряет заявку, то проводится оценка жилого помещения и его страхование.

Процесс перерегистрации обременений на нового владельца в Росреестре в этом способе переходит на сам банк.

Заемщик просто подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

На все уходит обычно не больше 5 недель (5 суток снимаются обременения и две недели оформляется сделка купли-продажи).

Продать с помощью банка

Возможно ли продать квартиру в ипотеке с помощью банка? Если у заемщика нет времени продавать самостоятельно залоговую недвижимость или он вообще переезжает в другой город или страну, то он может предоставить возможность сотрудникам банка сделать все самостоятельно.

В этом способе снимает обременение покупатель и кредитор без присутствия заемщика. Оставшиеся деньги от заключенной сделки заёмщик может снять с депозитной ячейки.

Но доступ к ней он получит только тогда, когда завершится весь процесс перерегистрации.

Реализация банком квартиры без согласия заемщика невозможна. Если он дает на это право, то банк проводит торги на специальных интернет-площадках.

Важно понимать, что этот способ для заемщика крайне невыгоден, так как недвижимость реализуется за гораздо меньшую цену, чем она стоит, ведь кредитору главное покрыть свои расходы.

Особенности продажи квартиры, взятой в «военную» ипотеку

Если квартира приобреталась в ипотеку по специальной «военной» программе, то реализовать ее все равно возможно.

Однако этот процесс не легкий. В этом случае для снятия обременений, погашается задолженность банку и возвращаются выплаты, которые поступали из госбюджета.

Для тех, кто мечтает продать свою обремененную залогом квартиру, есть хорошие новости. Процедуру законодательство не запрещает, главное, организовать сделку грамотно, с учетом интересов всех сторон. Ст. №29 и № 33 ФЗ , разъясняющие особенности ипотечного кредитования, наделяют владельца такого жилья правом его эксплуатации и продажи.

Важно не упустить ключевой момент: без согласования с кредитным учреждением, профинансировавшим приобретение жилплощади, ее владелец не должен совершать с имуществом никаких юридических действий (продажа, обмен, дарение, сдача в аренду, вывод из жилого фонда и т.п.). В противном случае все права на квартиру получает банк (в соответствии со ст. №301 ГК РФ).

Чаще всего практикуют такие вполне легальные четыре схемы продажи:

• Досрочное погашение. Для сделки надо найти покупателя, готового купить жилплощадь, обремененную залогом, и располагающего соответствующими такой покупке ресурсами и желанием вносить задаток. Найти кандидатов непросто: долги часто отпугивают заинтересованных лиц.
• Перекредитование. Можно привлечь другую кредитную организацию, которая согласна выдать кредит на погашение долга за жилье.
• Реализация закладной. Такой способ возможен с помощью депозитной ячейки, в которой должник получит закладную и возможность продать свою недвижимость как обычно.
• Смена заемщика. Продать ипотечную квартиру можно и через тот же банк-кредитор, если он нуждается в подобных ресурсах.

Перечисленные методы наиболее популярны, но исполнять волю заемщика кредитор не обязан. Варианты банк будет искать, прежде всего, с учетом собственных интересов. Главное – согласовать свои действия с кредитором.

Как продать ипотечную жилплощадь

Процедура продажи начинается с получения разрешения от кредитора. В договоре прописывается условие реализации имущества с согласия банка при гарантии полного расчета.

Важно убедиться, что штраф за преждевременное погашение задолженности договором не предусмотрен. Факт его существования не препятствует продаже жилья, он просто увеличит расходы. В итоге сделка может оказаться невыгодной должнику.

Продажа такого вида недвижимости предусматривает участие в сделке трех субъектов:

1. Заемщик (собственник жилья).
2. Залогодержатель (финансовое учреждение).
3. Будущий владелец жилплощади.

После одобрения кредитора владелец ищет покупателя, выписывает из него всех жильцов, выбирает способ расчета: закладная, досрочная выплата кредита, помощь банка.

Если заемщик заинтересован в срочной реализации сделки, он должен понимать: возможно, ему придется снизить цену на свои квадратные метры. Дисконт вполне оправдан, ведь покупатель квартиры с залогом в какой-то степени рискует.

Видео консультация юриста:

Вариант 1. Досрочное погашение ипотеки

Это наиболее простое и, с первого взгляда, быстрое решение. Досрочно погасить и снять залог на недвижимость – не проблема, вопрос в том, где найти деньги на погашение займа, когда уже есть долговые обязательства? Если владельцу жилья повезло с покупателем (он обладает необходимой суммой, предупрежден об ипотечном варианте жилья, заинтересован в такой сделке и готов внести часть денег до ее завершения), необходимо:

1. Производить расчеты от имени заемщика или поручителя.
2. Перевести сумму на банковский счет, с которого выдавали деньги.
3. Получить документ от кредитора, подтверждающий, что запрета на обременение нет.

Метод популярен при продаже новой жилплощади на стадии завершения строительства. Новое жилье да еще с удобной планировкой всегда востребовано, и у порядочного застройщика проблем с его реализацией нет.

Процедура переоформления по этой схеме проста.

1. Сначала надо получить согласие банка, убедив кредитора, что причина для такого шага серьезная.
2. Уточнить полную сумму задолженности.
3. Составить у нотариуса письменное соглашение между заемщиком и покупателем.
4. Выписать всех жильцов (включая временно отсутствующих и несовершеннолетних) с освобождаемых квадратных метров.
5. Внести задаток, эквивалентный размеру долга и освободить недвижимость от обременения.
6. Переоформить права собственности в Регпалате.

При внесении задатка подписывается соответствующий договор.

К примеру, покупатель готов потратить на покупку два с половиной миллиона рублей, а задолженность по кредиту составляет 850 тысяч рублей. В таком случае на 850 тысяч составляется договор, и деньги передаются продавцу, как правило, через депозитарий или при продаже – по договоренности. Продавец дает потенциальному покупателю расписку о том, что он получил задаток.

В документе прописывается, что он намерен продать квартиру после погашения долга и освобождения ее от обременения.

В расписке указывается:

• Стоимость покупки и порядок расчета. Деньги покупатель кладет в депозитарий того же банковского учреждения. До завершения сделки снять депозит может только он.
• Срок, в течение которого продавец обязуется завершить все формальности и передать квартиру новому хозяину.
• Сроки освобождения имущества от обременения.

Стороны оформляют свои намерения нотариально. При обращении в банк им предоставляются справка об отсутствии долга и закладная на недвижимость с отметкой о закрытии кредита. Для снятия обременения заемщик с менеджером отправляются в Регпалату и подают заявление, чтобы погасить запись. Бланк предоставляется на месте.

Чтобы решить вопрос с обременением, надо предоставить следующий перечень бумаг:

• Паспорта владельцев жилья.
• Договор-купчую.
• Справку о выплате долга.
• Закладную на недвижимость.

При погашении записи ипотечного долга (закон предоставляет служащим для этой процедуры 3 дня) владелец получает копии своего комплекта документов и справку из ЕГРН с подтверждением снятия обременения.

Теперь можно продавать квартиру: заключить договор, зарегистрировать его в УФРС. Погашенная ипотека, освобождение от ограничений дают право обращения в Регпалату для регистрации купчей или перезаключения договора, определяющего долевое участие.

Вариант 2. Самостоятельная продажа жилья

Потенциального покупателя о реальных ограничениях на продажу жилья надо предупредить обязательно, чтобы впоследствии он не сомневался в порядочности партнера и сделки.

Кандидат приходит к менеджеру с намерением выкупить залоговую жилплощадь. Предупреждать банк надо обязательно. В каждом таком договоре есть пункт, предупреждающий, что владельцу жилья запрещено продавать залоговый объект без согласования с банком до ликвидации долга. В противном случае банк вправе аферу остановить и забрать недвижимость.

Сотрудники у нотариуса составляют договор намерений. В дальнейшем все действия можно производить через депозитарий того же банка. В первую ячейку покупатель кладет сумму, эквивалентную кредитному долгу. Остаток средств от стоимости квартиры будет во второй ячейке.

После всех формальностей имущество освобождают от залоговых обязательств, и все участники оформляют купчую. Когда сделка зарегистрирована, стороны получают доступ к депозитарию.

Вариант 3. Как продать долговые обязательства

Банк может помочь клиенту в реализации жилья, если причины продажи связаны с потерей дохода, потерей здоровья, семейными проблемами, связанными с разводом. Жилплощадь под залогом предлагают тем, кто готов купить квартиру с заниженной стоимостью и с ипотечными обязательствами.

Процесс переоформления на нового кредитополучателя стандартный: формальностями занимается банк, а должник только подписывает договор продажи долговых обязательств.

Есть вероятность, что накопленные долги по процентам платить придется самому, так как к стоимости отчуждаемого имущества они не имеют никакого отношения. По закону именно собственник оплачивает услуги за использование кредитных ресурсов. Если на момент сделки основная сумма долга уже выплачена и остаток меньше цены квартиры, разницу будет выплачивать продавец.

Этот вариант предусматривает переуступку долга заемщика перед кредитным учреждением и переоформление его на нового заемщика. С покупателем банк подписывает договор о переводе части долга. В итоге новый заемщик получает в собственность ипотечную квартиру и долг по кредиту.

Процедура переуступки стандартная. Будущий клиент готовит документы для кредита, подтверждающий его платежеспособность. После одобрения кандидатуры оценивают объект. Потом банк перерегистрирует собственность в Росреестре, а заемщик подписывает договор о переуступке долга.

При переоформлении займа купить долг может и любой банк. Тогда займ переводят на него. Финансовое учреждение в свою очередь предоставляет свой кредит для погашения долга.

Сегодня такой вариант – обычное явление, так как банковские структуры ежегодно меняют ставки по кредитам. Если заемщик находит финансовое учреждение с привлекательными для него условиями, он пытается перекредитовать ипотеку и перевести долг в банк с приемлемой процентной ставкой.

Заемщику такой вариант, безусловно, выгоден. Чего нельзя сказать о банке: при досрочном возвращении долга он теряет прибыль, поэтому на перекредитование соглашается редко или налагает на заемщика солидный штраф, покрывающий убытки.

Если у покупателя есть свой ипотечный кредит

Главное, что надо выяснить у ипотечника – это сумму его собственных денег и максимум кредитных. Если личных ресурсов ипотечника достаточно для ликвидации задолженности владельца жилья банку, а предоставленной ему кредитной линии хватит для оплаты второй части сделки, то такой ипотечник может быть покупателем.

Алгоритм действий удобно изучать на примере :

Цена квартиры – 2 миллиона рублей, долг заемщика – 800 тысяч руб. Своих денег у покупателя 1 миллион, банк одобрил ему ипотеку в пределах миллиона рублей. Если он намерен купить жилье, то отдает продавцу из своих денег 800 тысяч руб. как задаток для ликвидации долга.

Потом с кредитным менеджером они снимают обременение в Регпалате. Далее продающая сторона предоставляет финансовому учреждению покупателя перечень документов для оформления второй ипотеки и закладной:

1. Выписку из ЕГРН.
2. Справку об отсутствии коммунальных долгов из ТСЖ или домоуправления.
3. Справку о прописанных на этой площади жильцах (форма №9).

У разных организаций свои требования по документам, поэтому надо уточнять детали на месте.

Когда сотрудники подготовили договор и закладную, можно делать купчую с регистрацией в соответствующих органах. Двести тысяч наличных, оставшиеся у покупателя, он передаст другой стороне. При успешном завершении и регистрации сделки продавец получает от банка покупателя остальную сумму (миллион руб.) через депозитарий.

Особенности продажи ипотечной квартиры в Сбербанке

Солидная фигура на рынке ипотечного кредитования – Сбербанк России. В переоформлении долга он своим клиентам не отказывает и находит возможность получить от такой сделки свою дополнительную выгоду. Если, по мнению кредитного отдела, ваша причина продажи жилищного залога уважительная (к примеру, у вас нет возможности обслуживать долги), Сбербанк дает согласие на обратное получение своих инвестиций. Учреждение имеет свой интернет-ресурс для реализации активов, включая и частных лиц, чтобы проинформировать о реализации имущества максимальное количество заинтересованных клиентов.

Гарантию условий, которые предоставлялись первоначальному заемщику, банк дать не может. Продать жилье по ипотеке Сбербанка можно при условии:

• Выплаты всей суммы долга покупателем. Для этой цели с ним заключают письменный договор о его намерениях довести сделку до конца.
• Перекредитования новым собственником имущества при условии, что его возможности соответствуют всем условиям Сбербанка.
• Согласия на облегченный вариант. Если у клиента нет средств рассчитаться с долгами окончательно до реализации залогового имущества, по соглашению о намерениях он получит задаток и справку от кредитора о том, что отягощение на квартиру снято. В соответствии с новой выпиской от регистратора стороны завершают расчет и оформление прав нового собственника недвижимости.

При таком варианте сделки Сбербанк не играет роль наблюдателя: он готовит документы, предоставляет свои ячейки – полностью ведет сделку. Продавец только подписывает документы, с Регпалатой кредитные менеджеры связываются сами.

Как только покупатель внес в ячейки необходимые суммы, залогодержатель ставит в известность Регпалату о закрытии долговых обязательств и снятии с жилья обременения. Заемщику продажа не выгодна, так как банк не будет стремиться продать недвижимость дороже, ему надо как можно быстрее погасить долг.

Особенности продажи ипотечной жилплощади в ВТБ 24

Как и любое финансовое учреждение, ВТБ 24 заинтересован в своевременном возврате своих ресурсов. Продать ипотечную квартиру в этом банке можно через его официальный сайт, где размещают предложения о льготных условиях приобретения залоговой недвижимости. Рассматриваются варианты платежа наличными или банковского кредита на удобных для всех сторон условиях:

• Процентная ставка – от 12% годовых.
• Первый взнос – не менее 20%.
• Срок погашения долга – до 30 лет.

Оценивают недвижимость приглашенные профессиональные эксперты при участии представителей банка, контролирующих адекватность оговариваемой суммы размеру задолженности и рыночной стоимости жилья.

При обращении в кредитный отдел ВТБ 24 с предложением о продаже ипотечного имущества приготовьте все аргументы в пользу целесообразности такого решения и другие, полезные для сделки факты. Банк ответственно относится к новому клиенту, тщательно перепроверяя его платежеспособность.

Налоговые обязательства

Владелец недвижимости при ее перепродаже должен учитывать некоторые нюансы. Если жильем он владеет менее трех лет, и оно было продано по завышенной цене, продавцу придется уплатить налог с продажи недвижимости. В данном случае он составляет 13%.

Документы для продажи ипотеки

Для сделки заемщик готовит полный комплект бумаг:

1. Документ, удостоверяющий платежеспособность.
2. Договор-купчую.
3. Справку о ликвидации ипотечного долга.
4. Закладную по займу.
5. Документ о зачислении приобретающей стороной средств, предназначенных для погашения кредитного долга.
6. Справка, подтверждающая снятие недвижимости с обременения.

Особенности продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке

По закону, жилье, приобретаемое на деньги жилищного и ипотечного займа до окончательного возвращения долга, должно быть в залоге не только банковском, но и Министерства обороны РФ. Обременение снимают не только при компенсации долга, но и при условии срока службы заемщика в армии не менее 20 лет.

Схема реализации жилья предусматривает поиск ресурсов, чтобы погасить целевой жилищный займ. Для чего заемщик ставит в известность банк и Росвоенипотеку о намерении снять обременение для продажи жилья. Уточняется размер и гасятся долги. Владельцу выдаются на руки соответствующий документ.

В Росреестре регистрирует право собственности. Дальше заемщик находит покупателя и продает недвижимость по стандартной схеме.

Ценный совет: долг перед любым банком-кредитором при гражданском или военном варианте ипотеки можно погашать из материнского капитала. Если у продавца есть маленькие дети, покупатель должен уточнить, не привлекались ли помимо ипотеки средства от материнского капитала. В последнем случае малышам выделяются доли в квартире, и взрослые дети вполне могут через суд заявить о своих правах. Чтобы исключить неприятности, требуйте справку о составе семьи и жильцах, которые жили в квартире с 2006 года, когда появился закон о материнском капитале.

Залоговая замена

Этот вариант оговорен в ст. 145 ГК РФ . Если заемщик намерен купить новую квартиру, банк может пойти на замену залога. В таком случае арест со старой квартиры снимается и налагается на новое жилье, которое будет служить обеспечением существующей ипотеки.

На такой шаг банки решаются через 3-4 года после успешного обслуживания кредита. Если были отмечены просрочки (даже разовые), заемщик, скорее всего, получит отказ. Среди других условий подобной замены:

• Цена нового жилья не должна быть меньше остатка долга плюс 20-30%.
• Юридическая чистота нового залога проверяется банком очень тщательно.
• Если банк принял положительное решение, надо готовить 2 комплекта бумаг: договора квартирного обмена и передачи нового жилья в залог по кредиту.

Какой бы вид реализации собственник не выбрал, регистрация его прав происходит параллельно с перекладыванием обременения с одной жилплощади на другую.

Продажа без согласия банка

Если ипотечный кредит выплачен, продажа такого жилья не отличается от обычной сделки и согласие кредитора уже не нужно. А если банк запрещает продавать недвижимость? Юристы нашли лазейку, как продать квартиру без его уведомления.

1. Покупатель с продавцом оформляют соглашение о погашении кредита собственника жилья. Документ играет роль авансового платежа.
2. Согласно этому документу финансовое учреждение снимет обременение, а стороны оформят нормальную купчую с указанием суммы, внесенной кредитору. Документ определяет и сумму, которая причитается владельцу ипотечной недвижимости.
3. Можно рискнуть и подписать купчую без предварительного соглашения. В таком случае в нем детально надо прописать все сроки выполнения договоренностей и обязательства сторон.

Продать ипотечное жилье вполне реально, хотя и не быстро: в среднем процедура занимает 2-3 месяца. Ищите покупателя при помощи объявлений или риелторов. Не соглашайтесь на вариант продажи покупателем своего жилья и покупки вашего: цепочка альтернатив увеличивает риски и время. Если у покупателя деньги на руках, цену оговаривайте сразу. При неоднократном изменении суммы есть вероятность потерять покупателя.

Когда все формальности улажены, покупатель становится должником банка и может погасить всю суму сразу или выплачивать долг частями, как и предыдущий заемщик. На второй вариант идут не все банки: кредит уже работает, просчитаны все риски, а тут надо переделывать всю документацию заново. Хорошо, если все эти нюансы учтены в договоре сразу.

Выбирайте свой вариант продажи, встречайтесь с менеджером банка, чтобы уточнить, нет ли в договоре моратория на досрочное погашение долга или претензий к вашей кредитной истории и на каких условиях банк может пойти вам навстречу. Консультация специалиста даст больше информации, чем самостоятельное изучение документов. Главное – чтобы процедура была юридически чистой, прозрачной как для банка, так и для покупателя.

Мнение эксперта о схемах продажи ипотечного жилья

Продать недвижимость, приобретенную на условиях ипотеки, и находящуюся под залогом в банковском учреждении, достаточно сложно. Даже если найти покупателя, от такой продажи получить выгоду владельцу квартиры удается лишь в отдельных случаях, ведь в большинстве он «выходит на ноль», либо же несет незначительные убытки. Кроме того, может возникнуть множество затруднений, как в период согласования, так и во время оформления сделки.

Но что же делать, если продать ипотечную квартиру очень нужно?
И сделать это хочется еще и выгодно, а не в убыток для себя?

Способы продать квартиру в ипотеке

Хотя продать квартиру, находящуюся в ипотеке не так просто, существуют способы, при помощи которых это можно сделать:

• Погашение всей суммы кредита;
• Смена заемщика.

Погашение всей суммы кредита

Это самый простой и быстрый метод продажи ипотечной квартиры. Однако для этого нужно сначала найти покупателя, имеющего достаточно средств для покрытия задолженности. В данном случае покупатель полностью выплачивает кредит, после чего банковское учреждение выдает ему документы, подтверждающие факт снятия ипотеки. Эти документы позволяют покупателю проводить последующие операции. Если он покупает готовую квартиру, подписывается договор купли-продажи. В случаях, когда покупается недвижимость, находящаяся на этапе строительства, переоформляется договор долевого участия с компанией-застройщиком.

Данный способ самый простой для покупателя, однако для продавца он может быть очень рискованным. В большинстве процедура оформления документов банком занимает 2-3 месяца со дня погашения кредита, а покупатель не получает имущественных прав на недвижимость. Также могут возникнуть проблемы с государственными органами, так как они могут отказать в регистрации сделки.

В подобных ситуациях для уменьшения риска используют банковские ячейки: в одну ячейку после оформления договора купли-продажи помещаются деньги и документы, предназначенные для снятия закладного обременения, в другую – деньги, предназначенные для продавца. После погашения задолженности покупатель забирает документы с первой ячейки, а продавец – свою часть денег при передаче прав собственности.

Смена заемщика

Продать квартиру в ипотеке этим способом можно, заменив договор. Однако для этого понадобится согласие банка. В данной ситуации кредитные обязательства продавца берет на себя покупатель. Задача банка при этом – проверить финансовое состояние своего заемщика.

Если приобретаемая квартира находится на стадии строительства, банковское учреждение может предложить покупателю занять средства для погашения задолженности продавца. Этот метод подходит, если новостройка была оформлена согласно договору долевого участия.

Чтобы продать недвижимость в ипотеке, находящуюся на этапе строительства, нужно предоставить банку заявление о том, что вы собираетесь подписывать договор цессии и разрешение на переоформление договора, выданное застройщиком. Банковское учреждение рассматривает документы в течении трех дней, после чего принимает решение.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке – очень сложная процедура, требующая определенных знаний и опыта. Самостоятельно провести ее очень сложно. Поэтому чтобы выгодно продать недвижимость в Москве, которая находится в ипотеке, обращайтесь в наше риэлторское агентство «Городская служба недвижимости». Благодаря большому опыту наши специалисты знают, как защитить интересы каждой из сторон, обезопасить их от непредсказуемых ситуаций и сделать так, чтобы и продавец, и покупатель, остались полностью довольные проведенной сделкой.

Мы будем полезны, если вы:

• Желаете планово продать жилье в ипотеке в силу каких-либо обстоятельств, не сопряженных с платежеспособностью (переезд, раздел, обмен и прочие).
• Нуждаетесь в срочной продаже ипотечной квартиры, не имея более возможности осуществлять платежи по кредиту.
• Уже имеете задолженность по ипотеке, неоднократные платежные просрочки;
• Находитесь на стадии судебных тяжб, исполнительного производства, и хотите получить профессиональную юридическую помощь (иски о досрочном погашении кредита, принудительной реализации квартиры через торги, изъятии, аресте недвижимости).

«Городская служба недвижимости» предлагает:

• Комплексный подход к преодолению трудностей, связанных с продажей ипотечной недвижимости в каждом конкретном случае.
• Взаимодействие с кредитором (обсуждение объема требований, согласование этапов процесса продажи жилья, проведения купли-продажи);
• Помощь в продаже недвижимости с учетом интересов клиента (оценка объекта, занесение в информационную базу, реклама, показы потенциальным покупателям, подготовка документов, полное сопровождение сделки).
• Юридические консультации.
• Защита интересов клиента в суде, в ходе исполнительного производства.

Обращайтесь, мы освободим вас от проблем с продажей недвижимости в ипотеке!

К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.

Когда такая сделка необходима?

Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое. Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера. В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.

Ситуация может быть другой. Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о но лишь с согласия банка. Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.

Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.

Отчуждаем недвижимость у банка

Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости. Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой. Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.

Ищем покупателя

Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае - будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости - до регистрации прав собственности или после нее.

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры - покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой - оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита. В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности. Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.

Сделка редкая, но возможная

На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.

Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант - самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора. После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец. После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

Вариант второй - продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.

Вариант третий — неофициальный

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры

Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.

Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.

Улучившие свою жилплощадь с помощью займа от кредитной организации по разным мотивам могут озадачиться сменой жилья еще до того, как рассчитаются по долгу. Задача продать или поменять жилье осложнена его обременением: приобретенная квартира не должна находиться в залоге либо ограничиваться в распоряжении. Однако выходы все же есть.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вероятные схемы продажи:

• Погасить кредит ранее срока выплаты. Для сделки нужен покупатель, согласившийся купить обремененную залогом недвижимость и располагающий нужной для сделки суммой.
• Привлечь иной банк для перекредитования. Финансирование осуществляется за счет вновь появившегося кредитора.
• Реализовать закладную. Это возможно через открытие депозитной ячейки, где должник получает закладную и способен продать квартиру обычным путем.
• Сменить заемщика. Продажа квартиры в ипотеку происходит через свой банк-залогодержателя, если приобретатель нуждается в кредитных ресурсах.

Приведенные способы – часто практикуемые, а не обязательные к исполнению. В конкретной ситуации кредитор выносит решение сам, обязательных действий не предусмотрено. Варианты организация подыскивает, защищая собственную выгоду. Важно, решив продать жилплощадь, полученную за счет ипотеки, действовать в согласии с залогодержателем, кредитной организацией.

Как продать ипотечную квартиру

Продажа квартиры с обременением по ипотеке должна начинаться с разрешения банка. По большей части, договор предусматривает условие, что собственность реализуется с согласия залогодержателя при окончательном расчете по долгу. Следует удостовериться в отсутствии штрафа за досрочный расчет. Его наличие не запретит вам погасить кредит, но увеличит бремя расходов. Итог может быть невыгодным.

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие таких субъектов, как:

1. продавец – залогодатель;
2. банк – залогодержатель;
3. новый владелец жилья.

Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка. Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров. Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски.

Досрочное погашение

Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг. Если продавцу повезло, его покупатель обладает средствами, проинформирован о нахождении квартиры в залоге, заинтересован и готов к операции, важно:

• рассчитываться от имени заемщика либо официального поручителя;
• положить деньги на банковский счет, с которого была получена ипотека;
• получить свидетельство от кредитного учреждения о снятии запрета на обременение недвижимости.

Способ используется преимущественно для новой недвижимости при завершении строительства. Продавец и лицо, приобретающее квартиру, с паспортами оформляют намерения у нотариуса. Закрытая ипотека, снятый залог дают основание обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить договор купли-продажи или перезаключить договорные отношения по долевому участию в новостройке.

Продажа квартиры самостоятельно

Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно. Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется. Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.

Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку. Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую. После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры. Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.

Продажа долговых обязательств

Банки могут оказать помощь заемщику-залогодателю с продажей квартиры преимущественно по причинам, связанным с утратой дохода или с семейными обстоятельствами (к примеру, развод). Заложенное жилье к продаже предлагается тем, кто хочет купить имущество по низкой цене и с оформленной ипотекой. Заемный процесс для новых кредитополучателей стандартен. Переоформление находится в ведении кредитно-финансовой организации, а заменяемый должник лишь подписывает продажу долгового обстоятельства.

Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся. По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами. Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Крупный игрок сферы ипотечного финансирования, Сбербанк не отказывает своим клиентам, оказываясь сам в выигрыше, получая выгоды от нового кредитного договора. Если вашу причину перепродать жилищный залог (например, вы не способны обслуживать долг) сочтут уважительной, банк даст согласие, чтобы получить обратно свои вложения. Банком создана электронная площадка для реализации активов, в том числе и частных лиц, для информирования о продаваемом имуществе максимально возможного количества желающих.

Гарантировать условия, аналогичные тем, что были у первоначального заемщика, учреждение не может. Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка возможна на условиях:

• Уплаты полного долга приобретателем, для чего с ним нужна предварительная письменная договоренность для заверения обязательств нового владельца завершения сделки.
• Перекредитования новым лицом при заключении, что он соответствует требованиям программ.
• «Мягкого» варианта. Если клиент не нашел средства и способы для полного расчета до реализации залога, по соглашению о намерениях он получает задаток и справку от банка о снятии отягощения. По обновленной выписке от регистратора завершается расчет и оформление права другого собственника.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Этот банк, как любое кредитное учреждение, заинтересован в возврате предоставленных средств. Продажа квартиры в ипотеке ВТБ 24 возможна через официальный сайт: здесь появляются предложения льготно купить недвижимость, находящуюся в банковском залоге. Рассматривается наличный платеж, или банк готов предложить кредит на приемлемых условиях:

• процент – от 12 годовых;
• первоначальная доля платежа – от 20%;
• срок – до 30 лет.

Оценка объекта происходит с участием банка, который контролирует соответствие предложения рыночной цене и объему долга. Обращаясь в ВТБ 24 с намерением о продаже, готовьтесь правильно дать пояснения о необходимости этого решения и прочих факторах. Банк тщательно планирует сотрудничество с новым владельцем, в чьей финансовой устойчивости надо тщательно удостовериться, и ему нужна достоверная информация о происходящем.

Как продать квартиру с ипотекой