Главная Документы Что означает слово обременение в документе. Обременение на квартиру: что это

Что означает слово обременение в документе. Обременение на квартиру: что это

Решили купить квартиру? Обязательно проверьте, не находится ли она в обременении, иначе вы рискуете потерять свои деньги. В этой статье мы расскажем о том, что такое обременение на недвижимость, в каких случаях оно накладывается и как избежать неприятных сюрпризов при совершении сделки.

Что такое обременение? Это процесс возникновения определенных прав на имущество у третьей стороны. При этом эта третья сторона не получает реальных прав на собственность и не может ее реализовать без судового решения. Перефразировав, можно сказать, что обременением называются особые условия, которые вступают в силу при определенных обстоятельствах. Они ограничивают права владельца имущества за счет ввода прав третьего лица.

При покупке имущества обязательно проверьте, не находится ли оно в обременении

В каких случаях может возникнуть данная ситуация? Тогда, когда владелец имущества подписывает какое-то соглашение или договор, а также получает судебный акт, ограничивающий его в правах.

Важно: зачастую обременение не только ограничивает владельца, но и возлагает на него некоторые обязанности. К примеру, обременение в виде ипотеки заставляет владельца совершать регулярные платежи финансовому учреждению.

Какие виды обременения существуют

Перечислим ключевые типы ограничений для владельцев, которые встречаются наиболее часто:

Ипотечное кредитование.
Арест движимого и недвижимого имущества.
Договор ренты (к примеру, пожизненного содержания).
Запрет на совершение определенных действий с квартирой (к примеру, запрет продажи).
Договор аренды.
Договор, по которому имущество переходит в доверительное управление.
Залог.

Давайте разберем подробнее данные ситуации. Когда вы берете квартиру в ипотеку, то она в большинстве случаев принадлежит банку до полной выплаты кредита и является залоговой собственностью. Если выплаты прекращаются, то банк может выселить из нее должников и реализовать недвижимость на аукционе.

Арест накладывается по решению суда в случае нарушения владельцем закона или наличия у него долгов. Хозяин имущества может оперативно погасить задолженность и тогда арест будет снят. Договор ренты также накладывает обременение права собственности на недвижимость - квартира фактически принадлежит новому хозяину в том случае, если он выполняет взятые на себя обязательства. Подобные договоры часто заключают пенсионеры - семья берет на себя обязанности по уходу за ним, получая взамен квартиру после смерти.

Запрет на совершение определенных действий с недвижимостью может присутствовать в дарственной или других подобных документах. Ограничивает права собственника и договор аренды. Примечательно, что при заключении долгосрочного договора (на срок более 1 года) сделку необходимо регистрировать и даже платить за нее пошлину.

Как именно вводятся ограничения

По сути, совершать какие-то действия с недвижимостью, находящейся в обременении, владелец может только при согласии с третьей стороной, имеющей соответствующие права. К примеру, владелец дома, находящегося в залоге, может продать его или передать во временное пользование только при условии, что залогодержатель позволит ему это сделать, либо такой пункт указан в договоре.

В случае если человек отказывается платить по ипотеке, то банк может продать квартиру и покрыть долг, но согласно требованиям российского законодательства, кредитор может требовать у суда отсрочку сроком до 1 года, чтобы найти себе новое место жительства. Благодаря договору аренды владелец тоже частично ограничивается в правах - он не может продать квартиру, если арендатор соблюдает условия, вовремя делает платежи и не нарушает общественный порядок. Точнее, продать квартиру-то он может, но только договор аренды в качестве обременения ляжет на нового хозяина. К тому же при продлении срока аренды предыдущий арендатор имеет приоритет перед возможными, даже при изменении условий договора.

Обременение - это ограничение владельца в правах

Для того чтобы рассмотреть все виды обременений прав на недвижимое имущество, понадобится достаточно много времени, поэтому мы описываем только ключевые. К вышеперечисленным распространенным видам относится еще и рента. Так же как и в случае с арендой, рента переходит от старого владельца к новому. Именно новый владелец недвижимости должен следить за ее состоянием — это и есть его обременение (помимо уплаты по договору ренты).

Отдельно хочется выделить процедуру ареста. Если она наложена на недвижимость, то владелец не сможет ничего с ней сделать. Снять арест может только тот орган, который его накладывал. Если владелец не идет на погашение задолженности, то его имущество реализуется на аукционе, с полученной суммы вычитаются долги плюс проценты за обслуживание, а остаток возвращается на его счет.

Как правильно снять ограничения

Поскольку обременение - это временные ограничения, то для их устранения необходимо выполнить требования, указанные в договоре/решении суда. Давайте рассмотрим детальнее:

Ипотечную недвижимость можно освободить в случае полного погашения задолженности, уничтожения квартиры или ее реализации с последующей выплатой задолженности. Если собственник продает ипотечную квартиру, то он с покупателем приезжает в банк, погашает имеющуюся задолженность, финансовое учреждение выдает бумагу о снятии обременения, покупатель передает экс-владельцу остаток суммы и перерегистрирует ее на себя.
Чтобы прекратить арест, наложенный по постановлению суда, нужно погасить имеющиеся задолженности или выполнить иные требования пристава. Такая же практика действует и при введении запрета на совершение различных действий с недвижимостью.
Договор аренды может быть разорван в одностороннем порядке только в том случае, если такая возможность в нем предусмотрена. В этом случае арендодатель должен уведомить арендатора о своем решении. Примечательно, что семью с маленькими детьми нельзя просто так выселить в зимний период — необходимо либо подобрать им жилье, либо дождаться теплого времени года.

Как правильно продать недвижимость

Поскольку обременение имущества это определенные ограничения в правах владельца, то нужно внимательно изучать законодательство и договор. Здесь все зависит от того, какой вид ограничения наложен на недвижимость и есть ли в договоре пункт, разрешающий ее реализацию. К примеру, у некоторых банков есть ограничения на продажу ипотечной недвижимости, но обычно они идут навстречу клиентам и позволяют их продавать, погасив имеющиеся долги. Банк все равно ничего не теряет - квартира находится в его собственности. Также вы можете сдавать в аренду ипотечную квартиру или прописывать в нее членов семьи, но все что касается отчуждения проделывается исключительно с согласия финансового учреждения.

Для того чтобы продать недвижимость, находящуюся в ренте на пожизненное проживание владельца, нужно обратиться с покупателем к нотариусу и перезаключить договор ренты. Если договор купли-продажи был совершен на квартиру, находящуюся под арестом, то он аннулируется. Если вы заключили договор аренды, то должны знать, что такое обременение на дом не подразумевает выселение объекта до конца действия соглашения . Человек может отказаться переезжать, и вы ничего с этим не сделаете, разве что выплатите ему компенсацию за причиненные неудобства.

В некоторых случаях арест запрещает пользоваться квартирой хозяину

Какие документы необходимы

Если вы хотите продать недвижимость, которая находится под ограничениями, вам нужно собрать следующий набор документов:

Договор купли-продажи.
Уведомление о наличии обременения.
Акт передачи собственности.
Свидетельство, которое подтверждает ваши имущественные права (если оно находится у вас, а не у банка).
Заявление о перерегистрации имущества от двух участников (продающей и покупающей стороны).
Выписка из ЖЭК о количетсве прописанных в квартире.
Паспорта обеих сторон.
Чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 тысячи рублей для частных лиц).

Далее набор документов зависит от того, какие ограничения наложены на недвижимость. Если это ипотека, то разрешение от банка на продажу, если это рента - то свидетельство от нотариуса, если арест - постановление от исполнительной службы о снятии ограничений и пр. Детальнее консультации по этой теме можно получить у нотариуса или опытного юриста — в каждом случае могут быть различные варианты решения проблемы.

Теперь вы знаете, что значит обременение, какое оно бывает и как можно выйти из ситуации, если вам все же необходимо продать свою недвижимость. Чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, обращайтесь к лицу или организации, которая наложила ограничения, и получайте у нее разрешение в письменном виде — после этого вы сможете смело проводить сделку без всяких последствий.

Обременение объекта недвижимости, говоря простым языком – это не что иное, как наличие запретов или ограничений прав владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость.

Покупая любой объект недвижимости (квартира, дом, офисное помещение и т. д.), стоит помнить, что информация о таком нюансе, как наличие или отсутствие обременения не всегда указывается в договоре купли-продажи. Наилучший способ защитить себя от неприятных ситуаций – это владеть нужной информацией до момента заключения окончательной сделки.

Обременением прав на недвижимость называют предписанные законом ограничения на имущество, которые сокращают полномочия собственника по отношению к владению, пользованию и распоряжению данной собственностью.

Обременения на недвижимость можно разделить на две группы:

те, что возникают по воле владельца (недвижимость под залог);
те, что не зависят от владельца (арест недвижимости).

В любом случае наличие обременения в любой форме существенно сковывает свободу действий владельцев (полноценное пользование, осуществление сделок).

Внимание! В большинстве случаев понятие ограничения и обременения объекта недвижимости отождествляются.

Детально о каждом виде обременения

На российском рынке недвижимости выделяют следующие наиболее часто встречающиеся виды обременений:

аренда;
рента;
арест;
доверительное управление.

Ипотека

Предполагает временную передачу части прав на собственность кредитному учреждению с целью получения кредитования (ссуды). Так как собственник получает денежные средства, то взамен он предоставляет кредитору весомую гарантию их возврата – залог. Соответственно, до момента передачи денег обратно и окончания договора, владелец не вправе осуществлять любые операции с недвижимостью.

Аренда

Такой вид обременения встречается при подписании договора аренды. По условиям которого владелец недвижимого имущества, то есть – арендодатель, передает право пользования своей собственностью другой особе, в данном случае – арендатору, за определенную плату на ранее согласованных условиях.

Рента

Являет собой такой способ передачи прав на имущество иному человеку, где обязательным требованием является оплата им рентной платы. Под рентой подразумевают пожизненное содержание прежнего владельца с требованием оплаты расходов на лекарства, продукты и прочих расходов, указанных в договоре ренты.

Арест

Данное обременение на недвижимость налагается не по воле владельца, а по распоряжению государственно органа (суда). Арест в данном случае выступает способом гарантии выполнения условий иска. Сделки с таким имуществом, в том числе и купля-продажа, запрещены. Снять арест можно только при условии устранения всех причин его наложения, описанных в судебном решении.

Доверительное управление

Передача прав на владения объектом недвижимости на некоторый отрезок времени. Особа, которая получает право на , называется доверительным лицом. Он обязан управлять объектом недвижимости исключительно в интересах лица, предоставляющего такое право, то есть – учредителя.

Данный вид обременения впоследствии несет за собой трудности разрыва такого договора. Доверительное управления накладывает определенные ограничения на право владельца управлять имуществом и соответственно передает все возможности доверительному управляющему.

Внимание! Иногда собственник владеет не всем имуществом, а только определенной долей, которая тоже может обременяться.

Такое ограничение не позволяет всем участникам сделки доверительного управления осуществить раздел недвижимого имущества по собственному желанию и договоренности, поскольку это будет касаться и той доли собственности, которая находится под обременением.

Особенности регистрации обременения недвижимости

Регистрация обременения недвижимости, как и любое иное право собственности на него, находится под строгим контролем государства и регулируется действующим законодательством. Любой договор займа под залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зафиксирован в органах Росреестра. В Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и операций, связанных с ним, делается соответствующая запись о возникновении такого залога.

Договор обременения недвижимости вступает в силу только при условии предъявления владельцем имущества всех документом, которые полностью подтверждают его право на владения объектом залога. Ограничения на недвижимое имущество начинают функционировать с того времени, как соответственными государственными органами будет осуществлена регистрация этого документа. Обычно это происходит на протяжении одного месяца после окончательного оформления и предоставления исчерпывающего списка требующихся бумаг.

Внимание! В виде исключения выступают ипотеки жилых помещений и сделки с недвижимым имуществом, заверенные нотариусом, которые обременяются на протяжении рабочей недели.

Длительность процесса учета ограничений на земельные участки зависит от их кадастрового предназначения или от построек, которые размещены на них.

Приобретатели и правообладатели могут самостоятельно проявить инициативу – зарегистрировать обременение недвижимости. Но поскольку в этом случае действующими фигурами выступает третье лицо, то непосредственно сам правообладатель, обязательно должен быть предупрежден о таких действиях путем уведомления.

Особенности снятия обременения

Снятие обременения с недвижимости происходит на протяжении 3-5 рабочих дней. Для того чтобы внести изменения в запись о регистрации требуется предоставить полный пакет документов в один из государственных органов Росреестра или в отделение Многофункциональных Центров (кратко – МФЦ).

Так как в России существует множество организаций МФЦ, то клиенту не придется тратить много времени на ожидание своей очереди, однако срок может вырасти до 10 дней.

Список необходимых документов:

документ, подтверждающий право обладания недвижимостью;
хранящаяся в банке закладная;
выданный банком документ, что подтверждает выполнение договора;
заявление на снятия обременения;
документ, подтверждающий личность;
квитанция уплаты налогов.

Снять ограничения с имущества можно в следующих ситуациях:

после досрочного осуществления обязательств;
руководствуясь решением суда;
заключив мировое соглашение со всеми участвующими сторонами;
после выполнения участниками всех своих обязательств.

Чтобы ограничение на недвижимость было снято, требуется обязательная явка в Росреестр всех сторон или их законный представителей, участвующих в договоре. Также необходимы заявления от всех субъектов сделки о полном исполнении всех обязательств, предусмотренных договором обременения.

Обременение объектов недвижимости – вопрос достаточно сложный, что обусловлено большой разновидностью ограничений недвижимого имущества, каждый с которых имеет свои особенности. Инвестируя в недвижимую собственность нужно в обязательном порядке изучить договор купли-продажи и дать запрос на владение в государственный реестр. Ведь только так можно убедиться в правильности и законности, планируемой сделки.

Приобретение недвижимости на первичном рынке обычно не вызывает беспокойств о ее юридической чистоте. Но вторичное жилье может иметь немало неприятных сюрпризов, особенно касающиеся обременений. Поэтому проверять такие объекты нужно тщательно, чтобы избежать неблагоприятных последствий.

Ряд проверок поможет застраховать сделку. Для начала проверьте все правоустанавливающие документы, их подлинность. Затем закажите и получите выписку из ЕГРН, обратите внимание на отсутствие обременений и ограничений.

Законодательство РФ, за редким исключением, позволяет продать такую недвижимость и тогда дополнительные обязанности переходят к новому собственнику. Некоторые умышленно покупают, например, квартиру с обременением, поскольку цена ее значительно ниже, но тут важно знать, насколько бывает сложно обременение снять.

Что такое обременение?

Понятие обременение означает какое-либо ограничение, наложенное на недвижимое имущество в силу заключенного договора или закона. Тогда владелец ограничен в использовании или распоряжении им. Поскольку обременение касается объекта, то и все ограничения, задолженности и обязанности вместе с ним переходят к новому владельцу в случае продажи. Избежать этого можно, оговорив в договоре сделки варианты их снятия.

Виды обременений на недвижимость

Приказом Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра» выделены основные виды обременений недвижимых объектов:

право пользования (включая аренду, безвозмездное пользование, пожизненное содержание и сервитут) может быть устанавлено не менее, чем на год;
доверительное управление (при банкротстве, наследственных отношениях, опеке, попечительстве);
залог;
арест;
ограничения, налагаемые органами власти, касающиеся распоряжения, пользования недвижимостью, а также на исполнение ряда работ;
иные сделки, предусмотренные законодательством, обременяющие имущество.

Основаниями для установления ограничений могут быть:

вступившее в силу решение суда;
сделка с заключением договора;
акт местных административных или государственных органов;
в силу закона.

Как ограничиваются права собственника недвижимости с обременением

1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.

2. Залог. Возникает обременение на основании договора и под обязательства. Как правило, передается имущество в залог под получение определенных денежных займов. Снимается обременение после погашения долга. Переход права собственности другому лицу может быть осуществлен только с согласия залогодержателя.

Заложенное имущество с согласия залогодержателя владельцу не запрещается отчуждать, а также передавать на время в пользование. Если оно реализуется в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то хозяин обязан освободить занимаемый недвижимый объект. При этом законом предусмотрена возможность владельца обратиться в суд и по его решению получить жилье во временное использование или отсрочить реализацию имущества. Срок устанавливается не более одного года.

3. Рента. В договоре ренты прописывается пожизненное содержание имущества и его владельца. Это может быть сделка купли-продажи, где сохраняется право предыдущего хозяина проживать на данной жилплощади пожизненно, или не только проживать, но и находиться на иждивении.

При пожизненном содержании с иждивением по договору получатель ренты передает имущество ее плательщику. Последний же берет на себя обязанность содержать указанное в договоре лицо. Любые юридические действия с такой недвижимостью требуют получения согласия получателя ренты.

Устанавливает ограничение на срок не меньше одного календарного года. Право на пользование обременяет того, кому оно предоставлено.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире. Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

4.Сервитут. Право постороннего человека пользоваться имуществом, принадлежащим вам. Например, в случае проходных комнат, когда иначе, как через проходную, попасть в свою не представляется возможности.

Выделяют несколько форм:

Частный сервитут используется в случае пользования других людей вашей собственностью в своих интересах. Он устанавливается на основании соглашения, которое обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре, или судебного решения. При этом собственник может полностью распоряжаться своим жильем, но сервитут будет продолжать действовать.
Публичный сервитут накладывается на основании договора между физическим лицом и государством. Такая форма возможна, например, в случае расположения жилого объекта в месте планируемой организации новой дороги. Тогда владельцам квартир предлагается жилье для переселения или денежная компенсация.

Обременение сервитутомне лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.

5. Доверительное управление. Может быть установлено в нескольких случаях, самыми распространенными из которых являются:

банкротство;
наследные отношения;
опека;
попечение.
При этом права собственности не переходят к доверенному лицу. Но оно обязуется управлять недвижимостью в интересах самого правообладателя или иного указанного им лица. Договор о передаче имущества в доверительное управление является обременительным документом.

6. Арест недвижимости. Серьезные неприятности могут возникнуть у продавца, когда покупателю обремененного арестом жилья будет отказано в регистрации. Продавец на основании иска покупателя может быть привлечен к ответственности за мошеннические действия.

Арест жилья лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать). При попытке игнорировать это обременение любой заключенный договор будет признан недействительным и аннулирован.

7. Ипотека. При оформлении ипотечного кредита банк, как правило, налагает обременение на объект недвижимости, под который он берется. Снимается обременение только после полного погашения долга и процентов по нему.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может с согласия банка, выдавшего кредит, прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Банк в редких случаях может дать согласие на продажу обремененной ипотекой квартиры, но варианты погашения кредита должны быть обговорены с покупателем. Это может быть перевод кредита на нового собственника или погашение средствами покупателя от имени продавца. Любая договоренность должна быть оформлена письменно и заверена нотариусом.

Существенный риск это возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.

8. Обременение в виде долгов, не выписанных людей и несовершеннолетних повлечет за собой необходимость платить коммунальные платежи с учетом всех лиц, прописанных на жилплощади. Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных жильцов можно, получив выписку из домовой книги. Там указываются и временно отсутствующие, имеющие право по возвращению снова прописаться. Это лишенные свободы, находящиеся временно в спецучреждениях, длительных командировках и т.п.

По закону граждане, зарегистрированные в квартире, после ее продажи обязаны выписаться. Иначе новый собственник может выселить их в судебном порядке. Однако и зарегистрированные граждане могут опротестовать договор сделки и добиться признания его недействительным.

Невозможно выписать в судебном порядке несовершеннолетних детей. Дети до 18-летнего возраста признаны недееспособными и права их представляют родители (опекуны). Выписка из квартиры и ее продажа может происходить только с согласия органов опеки и попечительства и гарантией прописки детей в другом жилом помещении.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.

Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.

При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.

Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.

Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:

полное погашение кредита и процентов по ним,
по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
реализации объекта в счет погашения кредита.

Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Если недвижимость находится в залоге у банка, то любая сделка по ее отчуждению требует согласия от банка. Все механизмы совершения и согласования сделки обычно прописываются в договоре, где данный объект фигурирует, как предмет залога.

Обремененное пожизненным содержанием недвижимое имущество возможно продать только с согласия получателя ренты, заверенного нотариусом.

Полностью исключаются все действия по продаже объектов, на которые наложены арест или запрет любых регистрационных действий. Такие серьезные обременения делают сделку недействительной. Продать имущество становится возможным только после того, как ограничения и арест сняты.

Для покупателя существуют серьезные риски:

Утрата новым собственником прав на жилую недвижимость, что может произойти в результате оспаривания его права предыдущим владельцем или третьими лицами.
Признание совершенной сделки недействительной по заявлению лиц, претендующих на данное жилье.
Расторжение (аннулирование) договора(когда в качестве обременения выступает пожизненная рента) при наступлении неких условий, инициатор — получатель ренты.
Правообладатель имеет право истребовать жилую площадь, являющуюся жильем в залоге у банка под ипотеку, а также при публичном сервитуте.
Появление непредвиденных расходов. К ним можно отнести затраты, связанные с реконструкцией помещений в памятниках архитектуры.

Как проверить недвижимость на обременения на сайте Росреестра

Получить актуальную информацию о недвижимом имуществе, в том числе и наличии или отсутствии каких-либо ограничений и обременений, всегда можно на сайте Росресстра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online». Здесь же указывается, какого рода обременение присутствует, а также дата его возникновения. Услуга носит заявительный характер и предоставляется моментально, бесплатно.

Пошагово процедуру получения информации можно представить так:

Перейдите на сайт Росреестра в раздел Справочной информации .
Введите в поля полный адрес интересующего объекта или его кадастровый номер. Затем нажмите на кнопку «Сформировать запрос». Если после заполнения полей адреса система не смогла найти недвижимость, то попробуйте обнулить поля с районом и населенным пунктом.
В результате поиска выходит полный адрес объекта и его кадастровый номер. После нажатия на строчку с адресом, откроется полная информация об интересующем имуществе.
В разделе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности, а также обременения, если таковые имеются.

Отметим, что эта информация носит лишь справочный характер. Полные же сведения о недвижимости, которая вас заинтересовала, содержится в выписке из ЕГРН.

Многие владельцы недвижимости и потенциальные покупатели не знают, что такое обременение. Между тем оно имеет существенное значение при заключении сделок с объектами.

Что такое обременение?

Для собственников недвижимости и приобретателей важно, чтобы сделка прошла без проблем и рисков. Они могут возникнуть, если объект имеет обременение (образец свидетельства о праве собственности с соответствующей записью представлен в статье). Под ним понимают событие либо процесс, которые направлены на ограничение свободы действия субъекта либо на уменьшение возможности изменить состояние объекта. Такая недвижимость считается в определенной степени ущербной. Законодательство, допуская совершение тех или иных сделок с объектом, предусматривает определенные правила осуществления операций. Если разъяснять простыми словами, что такое обременение, то оно представляет собой ограничение права собственника, связанное с частичным владением объектом организацией или иным гражданином. Это может быть какое-либо конкретное лицо, государственное, банковское или иное учреждение.

Классификация

В законодательстве предусматривается обременение по:

Ипотеке.
Ренте.
Аренде.
Доверительному управлению.
Аресту.

Все эти виды ограничений имеют свои специфические черты. Рассмотрим их подробнее.

Залог

Ипотека предполагает получение денежных средств в счет временной передачи права на объект недвижимости кредитной организации. Действует такое ограничение до момента погашения задолженности. Банковская организация, предоставляя гражданину денежные средства, хочет получить гарантию их возврата. В этой связи до момента погашения долга физлицо не может осуществлять никаких сделок с объектом.

Аренда

Вряд ли кому-то хочется покупать недвижимый объект с жильцами. Если приобретатель не знает, что такое обременение арендой, то после заключения сделки у него могут возникнуть сложности с выселением граждан. Возможно, что придется обращаться в суд. Покупателю же, в свою очередь, не следует заключать сделку с объектом, сданным в аренду. Проблемы могут возникнуть не только с покупателем, но и с лицами, проживающими в помещении.

Рента

Она предполагает обеспечение собственника недвижимости в течение всей его жизни или конкретного периода всем необходимым взамен на получение его жилплощади после его смерти. Такая сделка должна исключать возможность отчуждения помещения владельцем в течение срока, на который подписывается договор с обременением. Обычно он заключается до смерти собственника. Если владелец по тем или иным причинам передумал продавать свою жилплощадь гражданам, с которыми подписал этот договор, или перестал нуждаться в посторонней помощи, соглашение должно быть расторгнуто. При этом собственник объекта обязан будет вернуть полученные ранее средства, в том числе выданные на приобретение лекарств, продуктов и пр.

Арест

Этот вид обременения считается самым сложным. Арест налагается на объект недвижимости по разным причинам. Например, это может быть задолженность по оплате коммунальных услуг. В этом случае ограничение будет введено государственными службами, имеющими соответствующие полномочия. Никакие иные организации не смогут оказать влияние на принятое ими решение. При этом уполномоченные инстанции могут не только установить ограничение на совершение сделок с объектом, но и запретить владельцу проживать в нем.

Доверительное управление

Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым объектом собственника. В этом случае между субъектами заключается соглашение на конкретный срок. В соответствии с ним, собственник передает часть прав на недвижимость доверительному управляющему. К примеру, владельцам квартиры необходимо уехать на длительный срок. Они хотели бы, чтобы за их недвижимостью кто-нибудь присматривал и оплачивал счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее установленного в соглашении срока только в случае гибели исполнителя либо по согласию участников сделки. Во всех указанных случаях проводится регистрация обременения.

Риски

Собственник, который ввиду тех или иных обстоятельств не снял с недвижимости обременение и осуществил ее отчуждение, будет вынужден разбираться с проблемами, возникшими в результате такой сделки. Прибавит сложности ситуация, когда владелец, продав объект, уехал из страны и не может вернуться для урегулирования конфликта. Однако существуют крайние обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить сделку, не осуществив снятие обременения. В таком случае целесообразно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы рассматриваются в суде. При этом все расходы по разбирательству перекладываются на виновное лицо.

Во избежание всех этих сложностей следует предварительно снять обременения до продажи. Риски несет не только собственник, но и приобретатель объекта. Существующие ограничения не позволят ему реализовывать свои права в полной мере. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а разбирательство в суде может затянуться на неопределенный срок. Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин, либо он выступает как владелец части жилплощади. Совершение сделки в таком случае допускается при участии органа попечительства и опеки. Во избежание всех этих проблем перед покупкой необходимо внимательно изучить документы. Обременениям свойственны сопутствующие сложности, которые нельзя будет решить в короткий срок.

Как совершить сделку с объектом, имеющим ограничения?

Если установлено обременение ипотекой, недвижимость будет находиться у банка в залоге до погашения задолженности. Без согласия кредитной организации владелец может проживать на жилплощади, сдавать ее. Однако для отчуждения необходимо будет разрешение банка. Оно предоставляется в письменном виде. Механизм согласования проведения операции определяется кредитной организацией. Если предполагается продать квартиру, обремененную пожизненным содержанием собственника, то сделка допускается только с письменного, нотариально заверенного согласия субъекта-получателя ренты. Существуют ограничения, которые исключают возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относят запрет на осуществление регистрационных действий и арест. Данные ограничения влекут недействительность соглашения купли-продажи. Законодательство допускает отчуждение объекта, обремененного коммерческим наймом. У нанимателей при этом сохраняется право на проживание в помещении до истечения срока его предоставления.

Нюансы оформления

Эксперты рекомендуют составлять договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны прилагаться и дополнительные бумаги. В частности, должно предоставляться согласие кредитной организации, госоргана или иной уполномоченной инстанции, позволяющее провести операцию. В договоре указываются все условия и порядок передачи объекта, последующего распоряжения им новым собственником. К примеру, в стандартное соглашение целесообразно включить пункт, устанавливающий сроки выселения/выписки посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии погашения задолженности в установленный срок. Немаловажное значение имеет наличие разрешения органа попечительства и опеки на совершение сделки с объектом, в котором прописан несовершеннолетний или он является его собственником.

Как снять обременение?

Устранение ограничения осуществляется на основании подтверждающей бумаги от организации, которая его установила. Если это была ипотека, то кредитная организация, предоставившая денежные средства, выдает выписку о погашении задолженности. Гражданин также может получить справку от госоргана о прекращении действия запретов, выплатив долги за коммунальные услуги. В случае доверительного управления, подтверждающей бумагой будет являться договор, срок действия которого истек, свидетельство о смерти исполнителя либо соглашение сторон.

Проверка сведений об объекте

Для любого покупателя важно исключить любые риски с приобретением недвижимости. Для этого он может проверить наличие обременения на объекте, обратившись в Госреестр. Заинтересованное лицо подает заявку и получает выписку по недвижимости. В этой бумаге присутствует вся информация об обременениях. Кроме этого, в выписке содержатся сведения об операциях, проводимых ранее с этим объектом. Следует сказать, что этот документ целесообразно иметь не только покупателю, но и продавцу. Продолжительность действия выписки с даты получения – 1 месяц. Самыми надежными и точными данные будут считаться в течение первых трех дней с момента выдачи документа. На подготовку и упорядочивание информации уполномоченной службе отводится 1-2 дня.

Заключение

Перед совершением сделки с любой недвижимостью необходимо тщательно изучить всю документацию. Во избежание проблем целесообразно запросить выписку из ЕГРП об интересующем объекте. Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие/отсутствие обременения. Кроме этого, указания на ограничение присутствуют и в св-ве на право собственности. Эксперты не рекомендуют приобретать обремененные объекты. Как показывает практика, такие сделки создают очень много проблем всем ее участникам. Владельцам обремененных объектов не следует скрывать от потенциальных покупателей сведения об ограничениях. В противном случае может возникнуть спор, который будет разрешаться в суде. Это, в свою очередь, чревато значительными издержками, как финансовыми, так и временными.

Квартира с обременением всегда вызывает много вопросов не только у потенциальных покупателей такой недвижимости, но и у наследуемых и одаряемых лиц. По сути, обременение являет собой какие-либо ограничения в пользовании недвижимостью, зависящие от определённых обстоятельств, а также касаются заключения сделок.

Чтобы понять, что такое обременение на квартиру, следует в первую очередь отметить тот факт, что налагается оно не на человека, а именно на его недвижимое имущество. Это значит, что при отчуждении объекта все имеющиеся ограничения, задолженность, обязательства и прочее переходит тому, в чью пользу было отчуждение, кто оформил на себя право собственности. Разумеется, этого можно избежать, если, заключая договор, оговорить варианты снятия обременений, что возможно в разных вариантах.

С юридической стороны наличие обременений всегда подтверждают законодательные акты, действующие нормы, договор и судебное решение. Этому предшествуют действия собственников, которые были у недвижимости ранее и передали нынешнему владельцу свои обязательства.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Какие обременения бывают

Поскольку обременения на квартиру являются рядом ограничений относительно свободного пользования и распоряжения недвижимостью на законном основании, то само понятие неизменно сталкивается с юридическими условиями. Так, например, каждое наложение обременения касательно квартиры в обязательном порядке должно быть внесено в базу Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Кроме того, правоустанавливающее свидетельство нынешнего владельца будет обязательно с соответствующей отметкой о том, что ограничения есть.

Наложить обременение могут по многим причинам, и самыми распространёнными из них можно выделить:

Арест и доверенность

В отношении жилой или нежилой квартиры могут накладывать арест, лишающий собственника прав на заключение каких-либо сделок с недвижимостью. То есть, физическое лицо не может ни продать объект, ни подарить его, ни сдать в аренду официально. При попытке проигнорировать такое обременение и заключении какого-либо договора он будет аннулирован. Более того, у такого владельца могут появиться серьезные неприятности, когда покупатель, приобретший обременённое помещение, при неудачной попытке зарегистрировать свои права подаст исковое заявление в суд. Недобросовестного продавца могут привлечь к ответственности за мошенничество.

При нельзя её разделить, выделить долю, объединить с другими помещениями или сделать перепланировку. Такой вид ограничения не может быть передан иному лицу, поскольку недвижимость также нельзя будет никому передать.

Что касается доверенностей, такой нюанс основан на доверительном управлении недвижимостью. По сути, наличие доверенности может являться обременением, а может и не быть им. Всё зависит от перечня полномочий доверенного лица, указанного в документе. Так, если в нём не указано, что такой человек имеет право подписи собственника, право продажи и прочее, а самого владельца нет в стране, то распорядиться объектом будет невозможно.

Материнский капитал

Чтобы погасить ипотечный заём на приобретение квартиры при помощи финансовых средств с материнским капиталом, оформление объекта должно осуществляться как долевая собственность на каждого члена семьи, включая новорождённых детей. Информация об этом должна быть заверена нотариально. Обычно составляется договор, после чего он передаётся в территориальное учреждение пенсионного фонда. Физическое лицо, которое является основным владельцем жилья, несёт полную ответственность за данную процедуру и будет отвечать перед законом, если не выполнит обязательные условия.

В соответствии с законом о защите детей и семьи, установлен чёткий срок, за который основной владелец обязан завершить оформление долевой собственности. Составляет он полгода от даты, когда обременение было снято при помощи средств материнского капитала.

Если нарушить условия использования данной социальной помощи, нарушителя ожидает весьма неприятное и длительное разбирательство с прокуратурой. Кроме того, за этим тщательно следят органы опеки, задачей которых выступает защита прав детей. Если интересы несовершеннолетних были нарушены и их не включили в долевую собственность, сделка будет аннулирована.

Обременение ипотекой

При покупке недвижимости с помощью ипотеки банк имеет право налагать на этот объект обременение в виде залога. Снимается оно только после того, как задолженность и проценты будут полностью выплачены. До этого момента собственник будет иметь полное право пользоваться квартирой, проживать в ней, регистрировать свою семью (супруга, детей), но не сможет отчуждать имущество. В целом, это возможно, но исключительно с согласия банковского учреждения, выдавшего кредит. Прописывать посторонних граждан и дальних родственников тоже можно будет только по согласию банка, если иное не оговорено в договоре.

Решив продать квартиру, которая обременена ипотекой, и не имея возможности самостоятельно закрыть кредит перед продажей, скрывать этот факт от потенциального покупателя нельзя. Если банк даст своё разрешение, продажа возможна, но условия следует оговорить с покупателем. Например, банк может перевести ипотеку на имя нового собственника, и далее уже он будет оплачивать счета. Также потенциальный покупатель может погасить задолженность от имени продавца своими средствами, оформив всё в нотариальной конторе, за что продавец снизит цену жилья на ту же сумму.

Сервитут на жилье

Под сервитутом в отношении квартир подразумевается наличие зарегистрированных в них граждан, которых нельзя выписать и которые сохраняют за собой право пожизненного проживания на жилплощади до тех пор, пока не выпишутся самостоятельно или не будут прописаны по другому адресу. По сути, это право физических лиц на использование жилья независимо от того, кому оно принадлежит. При этом такой гражданин не может быть стеснён в передвижении по квартире и может пользоваться общим имуществом на равных правах. Разумеется, вряд ли это сможет понравиться хотя бы одному собственнику.

Зачастую трудности возникают в том случае, если в квартире зарегистрирован недееспособный, военнослужащий или осуждённый, бывший в местах лишения свободы. Бывает так, что при покупке жилья человек видел лишь справку из домовой книги, согласно которой из помещения выписаны все. Однако категории граждан, перечисленные выше, вправе по возвращению жить по тому же адресу независимо от того, что бывший владелец их выписал (законно) и недвижимость теперь принадлежит другим людям.

Решить подобную проблему можно только через суд, или же договорившись с таким человеком, чтобы тот самостоятельно выписался и оформил постоянную регистрацию в ином месте.

Залог, рента и аренда

Поскольку квартира может быть обременена самыми разными обстоятельствами, следует выделить и такое, как передача жилья в залог не банку, а доверенному гражданину. Таким человеком может быть кто угодно, но чаще всего это близкий родственник. Здесь действует то же правило, что и с банковскими учреждениями – все решения должны быть согласованы и официально оформлены с залогодержателем. Разница в том, что в таком случае им будет не юридическое, а физическое лицо.

Обременение рентой – это наличие договора о имущества и его нынешнего владельца.

Типы договора ренты:

Сделка с куплей-продажей и сохранением права предыдущего собственника пожизненно проживать в данной квартире;
Сделка с пожизненным проживанием и иждивением.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).