Что надо проверить перед покупкой квартиры. Проверка собственника квартиры. Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест

Что важнее всего при покупке квартиры? Заработать денег? Найти идеальный вариант? Главное − не попасть в лапы мошенников! Каждый год десятки тысяч россиян покупают, продают, наследуют, меняют и дарят жильё. Потенциал рынка недвижимости огромен − здесь крутятся серьёзные деньги, активно совершаются сделки и, конечно, кормятся аферисты. Долгожданное приобретение квартиры может обернуться кошмаром, если новый владелец будет витать в облаках и не проконтролирует процесс купли-продажи. Прежде чем мечтать о новоселье и выбирать обои, убедитесь в юридической чистоте сделки. Ключевой момент при профилактике мошенничества − проверка родословной квартиры. Процесс можно поручить риэлтору, но лучше сделать всё самому. Тем более, теперь это проще простого: Росреестр выдает справки по недвижимости в режиме online. На официальном портале организации покупатель может быстро получить важнейшие сведения о своей новой квартире.

Риски при покупке квартиры – что может омрачить новоселье

К сожалению, аферисты не дремлют − в сфере недвижимости существуют десятки вариантов мошенничества с жильём. Основной риск, который подстерегает покупателей квартиры на вторичном рынке, − оспаривание прав собственности на объект. Человек заключает сделку, получает документы на квартиру, делает ремонт… А через несколько месяцев выясняет, что он не единственный законный хозяин своих стен.

Ситуация с оспариванием прав на квартиру может возникнуть:

• при спорах между наследниками;
• при разделе имущества между супругами;
• если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
• если продавец будет признан недееспособным;
• в квартире прописан заключенный;
• в квартире прописан безвестно пропавший член семьи продавца;
• квартира в залоге или на неё наложен арест.

[…] Порядочных покупателей часто подводит излишняя доверчивость: они полагаются на интуицию и впечатления от личного общения с продавцом или риэлтором и проверяют документы невнимательно, «по верхам». Не забывайте, некоторые проблемы видны только если копнуть глубже! У владельцев квартиры могут быть настоящие документы о собственности и очень честные глаза, а квадратные метры при этом сданы в аренду на 25 лет или находиться под арестом. Кроме того, покупатели часто беспечно рискуют, приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой. В перспективе такая покупка может обернуться целым комплексом проблем − от административных штрафов и принудительного ремонта до продажи жилья с торгов. При этом изначально люди либо не сверяют реальную конфигурацию жилья с техническим паспортом, либо получают от продавцов поддельный документ, либо просто не задумываются о последствиях такого приобретения.
Конечно, если перестройка минимальная, на неё можно закрыть глаза: объединение крошечной ванны и туалета в один просторный санузел или снос встроенного шкафа не вызовет серьёзных нареканий у контролирующих органов. Однако некоторые типы перепланировок не будут узаконены никогда, а их внезапное обнаружение грозит владельцу квартиры большими проблемами. Так, строго запрещено демонтировать несущие стены, размещать санузлы или кухни над жилыми комнатами, объединять балкон с комнатой или использовать балконы и лоджий не по назначению (например, переносить туда кухню). Если подобное изменение плана квартиры вскроется, нового собственника жилья обяжут восстановить всё за свой счёт. А в случае отказа − выселят владельца и продадут квартиру с торгов.

Проверка документов − как обезопасить себя от мошенников

Первым делом при покупке недвижимости проверяются правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности на квартиру. Но кроме этого есть ещё один документ, который обязательно нужно изучить покупателю, − выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Выписка – это та самая родословная квартиры, где отмечаются все переходы права собственности, разбирательства или аресты. Хронология ведётся с 1998 года, когда был создан реестр. Если квартира не числится в ЕГРП, значит, после приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть с юридической точки зрения эти квадратные метры абсолютно «чисты». В этом случае истинные права продавца можно проверить, подав запрос в департамент жилищной политики.

В выписке из ЕГРП указывается:

• кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
• назначение объекта недвижимости;
• площадь;
• адрес;
• сведения о правообладателе;
• вид зарегистрированного права;
• зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
• ФИО или наименование лица, запросившего выписку.

Из реестра будет видно, какие манипуляции совершались с недвижимостью. Если вы обнаружите в истории квартиры любые споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. Российское законодательство устанавливает трёхлетний срок давности для признания сделок недействительными. Если положенное время уже прошло, прежние владельцы не смогут предъявить претензию на квадратные метры. Покупать «спорную» квартиру до истечения этого срока опасно, даже если продавец покажет покупателю судебное решение, подтверждающее его права. Мошенники прекрасно умеют подделывать такие документы: в отличие от свидетельства на право собственности постановление суда печатается на обычном принтере.

Не забывайте − ценность имеет лишь свежая выписка из ЕГРП. Если продавец пытается предъявить документ прошлогодней давности, анализировать его не имеет смысла − за это время данные могли поменяться много раз. Лучше всего самостоятельно заказать выписку на сайте Росреестра www..

Другие важнейшие сведения, которые можно запросить в Росреестре, − назначение недвижимости (жилое помещение или нет), точный адрес и графическое расположение комнат. Покупатель может самостоятельно убедиться в том, что у квартиры есть кадастровый паспорт. Это особенно важно при покупке вчерашних новостроек − паспорт подтверждает, что перед вами завершенный объект, прошедший госприёмку, а не недострой. Также план квартиры поможет потенциальному владельцу жилья убедиться, что ванная, кухня и несущие стены находятся на своих местах.

Что должно насторожить − признаки мошенничества с жильём

Очевидные проблемы с квартирой вроде наложенного ареста или несоответствия сведений о собственнике данным Росреестра сразу бросятся в глаза покупателю при знакомстве с выпиской. Однако профессиональные риэлторы выделяют ещё ряд признаков, которые намекают на возможное мошенничество с недвижимостью.

Покупателя должно насторожить:

Сомнительное завещание
Если квартира досталась в наследство или была подарена продавцу посторонним лицом (не родственником) и продаётся в спешке, велика вероятность, что это мошенническая схема. В ближайшие три года могут объявиться законные владельцы и потребовать вернуть жильё через суд.

Квартира переходит из рук в руки

Стоит насторожиться, если за короткий срок недвижимость несколько раз сменила владельцев. Во-первых, проблема может быть в самой квартире − некие особенности эксплуатации, которые делают жизнь в этих стенах невыносимой. Во-вторых, таким путём мошенники часто «отмывают» квадратные метры, которыми завладели преступным путём.

Странное поведение продавца

Очень неприятные сюрпризы связаны с возможной «недееспособностью» продавца. Если собственник ведёт себя явно неадекватно или старается продать жильё как можно быстрее по сильно заниженной цене, это может обернуться проблемой. Стоит также насторожиться, если владелец очень пожилой человек, а сделку контролирует риэлтор − без участия родственников. Впоследствии члены семьи могут признать прежнего владельца недееспособным и попытаться аннулировать сделку, у них есть такое право по статье 177 Гражданского кодекса. Покупателю разумнее перестраховаться и найти другую квартиру, чем стать жертвой семейной драмы.

Практика показывает: учитывая реалии российской правоохранительной и судебной системы, покупателю нужно быть очень внимательным на стадии подбора квартиры, тщательно подстраховаться и всё перепроверить. В случае непредвиденных сложностей, вернуть деньги будет очень тяжело, а время и нервы точно никто не компенсирует. Если вы всё же стали жертвой мошенников, немедленно подавайте заявление в прокуратуру. Это можно сделать самостоятельно, но лучше найти квалифицированного юриста − это повысит шансы на успех.
Автор: Дарья Сергеева

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник .

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Текст: Сергей Бардин Фото: pressfoto.ru, Алексей Александронок, Эвелина Билькис Коллаж: Владислав Кунгуров

Считается, что проверкой юридической чистоты квартиры должен заниматься профессионал – агент по недвижимости, который проводит сделку. БН разбирался, может ли покупатель жилья сделать это самостоятельно, полагаясь исключительно на собственные силы.

Большую часть информации о приобретаемой квартире покупатель может получить из нескольких документов, которые следует потребовать от продавца. Остановимся на них подробно и расскажем, на какие нюансы нужно обращать особое внимание.

Главный документ

Основным документом, подтверждающим право владения и распоряжения объектом недвижимости, является свидетельство о регистрации права собственности. Проверку чистоты квартиры стоит начать с изучения этого документа, поскольку он содержит немало полезной информации об объекте.

Справка БН

Какие сведения указаны в свидетельстве о регистрации права собственности показать

Фамилия, имя, отчество владельца, его паспортные данные, а также дата и место рождения
- Характеристики объекта недвижимости: тип, адрес местонахождения, количество этажей, общая и жилая (если есть) площадь, кадастровый номер
- Какой вид права зарегистрирован - собственность, постоянное (бессрочное пользование), оперативное управление и т. п.
- Документы, которые представлены как основа для приобретения права: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и др.
- Ограничения и обременения, которые установлены в отношении данной недвижимости

В первую очередь следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства. Если оно получено совсем недавно, обязательно надо выяснить, почему собственник решил продать свою недвижимость. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин. И когда продавец не может объяснить причину своего поступка, есть повод насторожиться.

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или органа исполнительной власти и т. д.

Если право собственности возникло по договору дарения либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет - выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать. Возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.

Основанием для возникновения права собственности на квартиру, приобретенную продавцом на стадии строительства, обычно является справка о полной выплате пая в ЖСК либо договор долевого участия (в зависимости от схемы приобретения квартиры у застройщика). В данном случае обязательно выясните, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора. Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры - один супруг или оба.

ВАЖНО

Если свидетельство о праве собственности выдано совсем недавно, поинтересуйтесь, почему владелец вдруг решил продать свою недвижимость. Когда внятных объяснений нет - лучше от покупки отказаться

Кто в доме хозяин

Справка БН

Какую информацию можно получить из формы № 9 показать

Полное имя владельца жилья, а также перечень лиц, которые ввиду своей регистрации имеют право пользоваться этим жильем
- Данные о регистрации каждого жильца или снятии его с учета (в некоторых случаях указывается также причина снятия с учета)

Важно проверить, совпадает ли число собственников с числом зарегистрированных. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы должны сняться с учета. Помните, что люди, не имеющие доли в праве собственности, но зарегистрированные в квартире, в некоторых случаях сохраняют право на проживание в ней. К примеру, не принявшие участия в приватизации квартиры граждане по закону сохраняют право бессрочного пользования этим помещением.

Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком» , если он не является собственником, можно и без согласия органов опеки и попечительства. Но, по словам экспертов, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной .

ВАЖНО

Если в квартире зарегистрирован ребенок и при этом у него нет имущественных прав, будет нелишним узнать у продавца, где этот ребенок будет жить после продажи квартиры

Сделки и стены

Следующий документ для подробного изучения - выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) . Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и, что самое важное, действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге , не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.

Справка БН

Сведения, которые можно получить о жилом помещении из ЕГРП показать

Кадастровый номер
- Условный номер
- Площадь
- Этаж (для квартиры в многоквартирном доме)
- Кадастровая стоимость
- Количество регистрационных действий с объектом недвижимости
- Количество собственников и их фамилии, имена, отчества
- Наличие ограничений (обременений) прав
- Дата регистрации права собственности

Переходим к следующему шагу - проверке технического паспорта. Из него можно узнать, производились ли в квартире перепланировки и согласованы ли они надлежащим образом . С юридической точки зрения наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры. Однако если в результате такой перепланировки были нарушены права соседей или, хуже того, повреждены несущие стены, всю ответственность будет нести уже покупатель.

Справка БН

Какие сведения содержатся в техническом паспорте показать

Адрес (фактическое месторасположение) квартиры
- Фамилия, имя и отчество собственника данного жилого помещения
- Инвентаризационная стоимость квартиры
- Все важные технические характеристики жилого помещения: год постройки здания, количество этажей в доме, год последнего капитального ремонта здания, количество комнат в квартире, высота потолков, строительный материал перекрытий, стен, отделки, тип отопления, наличие коммуникаций и подключений к основным инженерным системам и т. п.
- Инвентарный номер объекта жилой недвижимости
- Отметка о внесении соответствующих сведений о квартире в Реестр объектов недвижимости

Проблемы неизбежны и в случае покупки объекта с измененными границами. Например, продавец объединил две соседние квартиры, но не узаконил такую перепланировку. Приобрести это жилье вам никто не помешает, но Росреестр откажется оформлять право собственности нового владельца, сославшись на изменение объекта недвижимости, границы которого не учтены в Государственном кадастре недвижимости.

ВАЖНО

Несогласованные перепланировки значительно снижают стоимость квартиры: если вы все-таки решитесь ее приобрести, есть смысл поторговаться

О гарантиях

Ваша задача как будущего покупателя - досконально проверить юридическую чистоту квартиры. И лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Тщательная проверка информации, содержащейся в вышеперечисленных документах, позволяет застраховаться от большинства рисков, связанных с покупкой жилья.

Конечно, лучше всего, чтобы изучением всех бумаг занимался профессионал - к примеру, юрист с богатой судебной практикой в сфере жилой недвижимости.

Впрочем, как утверждают некоторые эксперты, абсолютной гарантии чистоты сделки, особенно при покупке «квартиры с историей» на вторичном рынке жилья, вам никто не даст. Так что при малейших сомнениях в юридической чистоте объекта самый лучший совет - это застраховать риск утраты права собственности.

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом. Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

• Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
• Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

○Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

• Свои учредительные документы.
• Разрешение на строительство.
• Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
• Инвестиционный контракт.
• Выписку из реестра на здание.
• Проектную документацию.
• Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

• Свидетельство о праве собственности
• Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
• Согласие от второго супруга.
• Справку о составе семьи.
• Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
• Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

• Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
• Имеет несовершеннолетнего ребенка.
• Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом. Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

• Ипотека - если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
• Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.