Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения , который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости. Он делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора .

Особенности методики оценки рыночной стоимости объекта недвижимости , подлежащего реконструкции

Доцент кафедры

"Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ, к. т. н.

Введение

В декабре 1997 года группа оценщиков из 5-ти человек провела оценку объекта недвижимости , представляющего собой расселенный жилой дом, расположенный на улице Марата в непосредственной близости от Невского проспекта и находящийся в аварийном состоянии. Группу возглавлял Озеров Е., в ее состав входили сертифицированные оценщики Кузнецов Д. и Синочкина И., инженер Астахова К., архитектор Калашников А. и системный аналитик аказчик оценки - собственник здания и арендатор земельного участка (аренда на 49 лет), искал пути рационального использования объекта. Проведенная ранее оценка специалистами крупного агентства недвижимости показала, что в существующем состоянии продать объект по сколько-нибудь приемлемой цене маловероятно. Таким образом, получив заказ на оценку объекта недвижимости, оценщики были вынуждены разработать инвестиционный проект и затем оценить рыночную стоимость объекта как составляющую инвестиционного проекта.

В настоящей статье обобщается опыт данной оценки, который может представлять некоторый методический интерес, так как, несмотря на уникальность каждого здания в исторической части Санкт-Петербурга, существует огромное количество объектов, нуждающихся в сохранении, реконструкции и развитии. Можно надеяться, что настоящая работа послужит цели разработки специальной методики оценки объектов недвижимости, расположенных в историческом центре крупных городов и нуждающихся в серьезной реконструкции.

Описание объекта

Местоположение объекта имеет характерные для центра Санкт-Петербурга особенности:

1. Высокая степень транспортной доступности. Близкое расположение 2-х станций метрополитена, Московского вокзала, многих маршрутов наземного городского транспорта. Главной проблемой транспорта является отсутствие парковки для автотранспорта.

2. Наличие развитой инфраструктуры. Большое количество магазинов, кафе и ресторанов, предприятий бытового обслуживания в непосредственной близости от объекта.

3. Ориентация фасадов и внутренних помещений такова, что лучшие помещения имеют ориентацию на достаточно оживленную транспортную магистраль. Главный фасад имеет максимальное количество балконов и лоджий, богатое убранство. Однако организовать комфортное проживание в этих помещениях затруднительно. Если вопросы звукоизоляции и герметичности могут быть решены с помощью современных оконных конструкций, то виброизоляцию обеспечить значительно сложнее, если вообще возможно.

4. Внутренние пространства комплексов (дворы) в их исторически сложившемся виде не соответствуют современным требованием по инсоляции, освещенности и по набору необходимых функций.

5. Как положительный фактор, необходимо отметить высокую степень изолированности комплекса, представляющего собой по сути замкнутое пространство.

Объект как архитектурное произведение характеризуется тем, что является памятником как в прямом смысле (охраняется государством), так и в том смысле, что сочетает высокое качество решений с их несоответствием современным требованиям. Следует отметить, что разрешение этого противоречия представляет собой интересную и сложную задачу для архитекторов. Как сохранить все лучшее и ценное, модернизировав объект и приспособив его к современным условиям? По-видимому, участие профессиональных архитекторов в оценке таких объектов необходимо, как и участие инженеров, о чем будет сказано ниже.

Объект как инженерное сооружение характеризуется, в первую очередь, «тяжелой наследственностью». Объект был построен в середине прошлого века как 3-х этажное здание, а затем достроен на 1-2 этажа без усиления конструкций, что не могло не сказаться на состоянии основания и бутовых ленточных фундаментов . Во время Великой Отечественной войны в здание попала авиационная бомба, что вызвало серьезные разрушения и пожар (капитальный ремонт после войны). Сказалось на техническом состоянии здания строительство в непосредственной близости от него станции метрополитена, низкий уровень технического обслуживания. Тяжелое техническое состояние здания констатировалось двумя техническими экспертизами, проведенными двумя разными организациями в течение одного года. Интересно, что эксперты пришли к очень разным выводам. В одном случае предлагалась разборка металло-деревянных междуэтажных перекрытий и замена их железобетонными. В другом случае эксперты произвели тщательное исследование всех конструкций и разделили их на три группы: требующие косметического ремонта, требующие усиления, требующие замены. Второй подход показался оценщикам более профессиональным и убедительным. Он и был после консультаций с авторами экспертизы положен в основу оценки.

Особое внимание уделялось состоянию подземной части здания. Консультации с экспертами АОЗТ «Геострой» позволили оценить техническое состояние оснований и фундаментов, разработать проект их усиления с помощью устройства буронабивных свай и оценить необходимые затраты.

Таким образом, все варианты реконструкции объекта подразумевали следующие работы: усиление фундаментов, усиление несущих кирпичных стен, усиление и частичная замена перекрытий и лестниц, полная замена внутренней отделки, заполнения оконных и дверных проемов, кровли , инженерного оборудования, внутренних и наружных сетей.

Важной частью отчета является обзор соответствующего сектора рынка недвижимости. В данном случае обзор составлялся по 3-м секторам: рынок жилья повышенной комфортности, рынок офисных помещений, рынок подземных и наземных гаражей. Общий объем обзора - около 20 страниц. Выводы, содержащиеся в обзоре, использовались в аналитической (расчетной) части отчета об оценке.

Анализ и выбор наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) производился исходя из многофункциональности объекта. В качестве юридически разрешенных, физически осуществимых и финансово целесообразных были отобраны 10 функций, которые в определенном сочетании и составили ННЭИ. Надо отметить, что первоначальный массив возможных функций состоял из 30 функций, среди которых были такие «экзотические», как игорный дом, или ночной клуб . Для оценки взаимного влияния функций была введена 5-ти бальная шкала. Результаты сводились в квадратную матрицу, элементами которой были целые числа Aij. Если функция i максимально способствует реализации функции j, то элементу матрицы присваивалось значение Aij=2. Если функция i максимально препятствует реализации функции j, то элементу матрицы присваивалось значение Aij=-2. Значения элементов матрицы оценивалось экспертным путем. Отметим, что матрица является несимметричной и то, что главная диагональ не заполняется, так как ее элементы не имеют смысла. Сумма элементов в строках показывает то, насколько данная функция усиливает остальные, а сумма элементов в колонках показывает, насколько данная функция усиливается остальными. На основе этих величин производилось ранжирование функций. Функции, получившие низкий ранг (аутсайдеры), исключались из рассмотрения, после чего составлялась новая матрица. Этот процесс иллюстрирует электронная таблица №1.

Затратный метод оценки имел ряд методических особенностей, некоторые из которых могут оказаться полезными для других оценщиков. Были предприняты попытки оценить стоимость земельного участка тремя способами.

6. проводился расчет чистого операционного дохода;

7. проводился расчет дисконтированных денежных потоков по трем сценариям с вычислением ожидаемого значения стоимости.

Сценарии отличались друг от друга динамикой ставки дисконтирования, динамикой изменения чистого операционного дохода и величиной реверсии. В качестве расчетного периода был выбран квартал, так как время реконструкции по разным вариантам колебалось от 6 до 8 кварталов. Прогноз величины реверсии базировался на следующих соображениях. Как пессимистический рассматривался вариант возврата затрат, то есть величина реверсии принималась равной суммарной величине затрат на реконструкцию с учетом фактора местоположения. В качестве оптимистического варианта принималась величина реверсии как частное от деления чистого операционного дохода последнего года на терминальный коэффициент капитализации. В электронной таблице №2 приведен пример дисконтирования будущих денежных потоков при переменной норме отдачи. Наименее обоснованным элементом доходного метода оказалась ставка дисконтирования и, особенно, прогноз ее изменения. Так оценщики в качестве пессимистического варианта принимали неизменность ставки, а по оптимистическому варианту она должна была уменьшаться на 1,5% ежегодно (прогноз составлялся на срок от 3-х до 8-ми лет. К сожалению, развитие экономической ситуации в 1998 году не подтверждает такой оптимистический взгляд.

Автоматизация оценки осуществлялась с использованием прикладного программного обеспечения , широко распространенного среди профессионалов. Так чертежи (поэтажные планы) по всем вариантам реконструкции выполнялись в среде системы АВТОКАД, что позволило получать многочисленные вариантные проработки с минимальными затратами сил и времени. Для поиска объектов сравнения использовалась база данных информационно-аналитического центра при кафедре "Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ. Основным инструментом составления аналитической (расчетной) части отчета служили электронные таблицы «Excel». Все электронные таблицы (около 100 штук) были связаны между собой для обмена данными. В результате удалось не только составить отчет об оценке, но и получить математическую модель стоимости объекта, которая может служить для целей управления развитием объекта.

Положительный эффект «тотальной» автоматизации оценки проявился в следующем:

1. Все аналитические материалы (расчеты) сохранены, предоставлены заказчику, тщательно изучены и проверены. Это делает процесс оценки и его результат более объективным.

2. Удалось сгенерировать и проанализировать достаточно большое количество вариантов и сценариев инвестиций, что позволило сделать более обоснованные выводы. Производился анализ чувствительности промежуточных и окончательных результатов к важнейшим параметрам, что позволило выявить наиболее важные и существенные из них

3. В процессе выполнения расчетов использовался математический аппарат в виде формул, стандартных функций «Excel» и его графических возможностей.

4. Поиск и исправление логических и арифметических ошибок в этом случае производится легче и быстрее.

5. Отчет был выполнен за короткое время (15 дней) и при этом достаточно привлекательно оформлен.

6. По результатам обобщения и анализа результатов расчетов по 3-м методам удалось построить график нарастания стоимости объекта в процессе реконструкции (6 кварталов), который может, в частности, использоваться для обоснования залога для получения кредита.

Выводы

1. Подавляющее большинство зданий, расположенных в историческом центре Санкт-Петербурга, нуждаются в серьезной реконструкции. Оценка таких объектов (определение рыночной или инвестиционной стоимости) неизбежно приводит к необходимости разработки и оценки инвестиционного проекта.

2. Разработка инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией, требует участие квалифицированных архитекторов и инженеров в качестве оценщиков или привлекаемых экспертов.

3. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо производить с учетом возможности многофункционального использования объекта. Выбор предпочтительной комбинации функций может осуществляться с помощью алгоритма, приведенного в настоящей статье.

4. Необходимо анализировать различные варианты инвестирования, отличающиеся размером инвестиций, сроками реконструкции и будущими доходами.

5. В связи с неопределенностью исходных данных рекомендуется активно использовать анализ чувствительности и метод сценариев. Особо следует обратить внимание на динамику процесса, то есть на то, как важнейшие параметры (денежные потоки и нормы отдачи) изменяются во времени.

6. В качестве расчетного периода при дисконтировании рекомендуется использовать квартал или месяц. Электронные таблицы позволяют в наглядной форме реализовать общий случай дисконтирования (переменные потоки и переменная норма).

7. Реализация всех расчетов в среде связанных электронных таблиц позволяет повысить качество и обоснованность оценки, сократить сроки и количество ошибок.

8. Наиболее «узкими местами» методики оценки, применяемой оценщиками являются:

· оценка фактора местоположения для зон исторической застройки;

· калькулирование издержек, связанных с ремонтом и реконструкцией, с учетом рыночных реалий;

· анализ данных о продажах в условиях ограниченного объема информации и невысокой ее достоверности;

· обоснование и прогноз ставок дисконтирования, прогноз развития рынка с целью предсказания динамики изменения доходов и стоимости.

Теоретические основы интересуют многих людей.

Если вы хотите узнать больше о данной процедуре, нюансах выполнения, тонкостях процесса, то стоит прочитать нашу статью.

Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимости

Оценка – услуга, которая предоставляется квалифицированными специалистами. В рамках данной процедуры устанавливается стоимость конкретного объекта недвижимости. Составляется заключение, которое подтверждает указанные параметры.

Дополнительно существует Закон об оценочной деятельности. Он регулирует взаимоотношения между компаниями и клиентами, создает основания для дальнейшего применения данных.

В рамках исследования устанавливается юридический факт – стоимость объекта. После оценки недвижимости и земли можно свободно пользоваться этими данными для различных целей. Отчеты применяются не только в частном порядке, но и в государственных инстанциях.

Зачем необходима процедура?

С какими целями проводится оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости ? Существует множество оснований для ее назначения. Необходимо перечислить причины выполнения:

1. Наследование имущества и последующая уплата налогов.
2. Определение текущей стоимости объекта.
3. Последующая продажа и установление оптимальной цены.
4. Передача в аренду.
5. Имущество выступит в качестве залога по займу.
6. Недвижимость переходит в уставной капитал.
7. Вы хотите выполнить различные операции с ней.
8. Желаете застраховать объект.
9. Происходит оспаривание кадастровой стоимости.

Учитывая огромное количество направлений, данная процедура всегда пользуется повышенным спросом. Но важно правильно провести исследование, чтобы предотвратить возникновение недочетов.

Методика оценки рыночной стоимости недвижимости

Существуют различные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости . Данная сфера широка, применяется множество способов для проведения процедуры и получения наиболее точной информации.

Все методы можно поделить на три типа. Именно эти способы чаще всего используются во время оценки:

1. Затратный.
2. Доходный.
3. Сравнительный.

Это ключевые подходы и основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости . Важно рассказать о каждом варианте, чтобы вы получили общее представление об особенностях направлений.

Нередко применяется затратный метод. При его использовании учитываются расходы на содержание и восстановление объекта. Определяется обоснованность покупки, сколько средств нужно дополнительно вкладывать в поддержание.

Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости часто осуществляется доходным методом. Определяется прибыль, которую можно получить от владения за конкретный промежуток времени.

Для коммерческой недвижимости нужно учесть ряд важных параметров, в том числе:

1. Наличие необходимой базы для успешной работы в помещении.
2. Расположение. Если компания принимает клиентов, то это крайне важный показатель.
3. Площадь.
4. Соответствие конкретному типу объектов и возможность применения в коммерческих целях.
5. Устанавливается вероятный доход от использования.

В большинстве случаев применяется рыночный подход в оценке стоимости недвижимости . Причин этому несколько:

1. Он отлично подходит для жилого фонда и ряда коммерческих объектов.
2. Удается установить реальную стоимость в случае продажи.
3. Полученные параметры наиболее приближены к рыночной ситуации.

Сравнительная методика проста. Специалисты изучают основные параметры объекта. Они находят на рынке схожие варианты. Происходит сравнение и устанавливается оптимальная стоимость имущества.

Какой вариант обладает наибольшей точностью? Методика подбирается индивидуально для каждого конкретного случая. Нужно учесть особенности объекта и сопутствующие факторы.

Оценочные компании по недвижимости в Москве

Вам нужно установить стоимость объекта недвижимости? Тогда необходимо обратиться к нам! Наша компания обладает значительным опытом в данной сфере. Вы сможете рассчитывать на профессиональную помощь и получить подробный отчет от специалистов.

Определение наиболее эффективного использования объекта

Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1.Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2.Физическая возможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данном месте способов использования.

3.Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:

определение НЭИ земельного участка как свободного от застройки;

определение НЭИ объекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.

Определение рыночной стоимости имущества

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

затратный подход;

доходный подход;

сравнительный подход.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты - не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельных элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат. К ним относятся:

1) метод замещения, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

3) метод удельных ценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения.

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа.

З. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.

Определние износа

Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.

Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле.

Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.

Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.

Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).

Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:

СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)

Физический износ можно определить следующими методами:

эффективного возраста;

экспертный анализ физического состояния;

Функциональное (моральное) устаревание

Функциональное (моральное) устаревание – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешний износ (экономическое устаревание) - потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

местоположение

возраст объекта;

состояние;

принадлежности (комплектация);

производитель;

рыночные условия;

цена (финансирование);

качество;

количество;

размеры (тип);

время продажи;

тип сделки.

Алгоритм применения метода

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

2. Проверяют достоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.

4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие корректировки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

метод прямой капитализации;

метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Выбор подходов

Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласование

Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

метод математического взвешивания;

метод субъективного взвешивания.

<Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации. Метод САП состоит из нескольких этапов.

Этап первый. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки купли-продажи, месторасположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования.

Этап второй. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Этап третий. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Во-первых, производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату; во-вторых, производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости включает в себя следующее:

определение стоимости участка земли, определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений, определение величины накопленного износа зданий и сооружений, определение рыночной стоимости недвижимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется посредством прогнозирования будущих доходов,

капитализации будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.