Главная Коммерческий транспорт Преимущества приватизации жилья. Закон о приватизации жилья - преимущества и недостатки

Преимущества приватизации жилья. Закон о приватизации жилья - преимущества и недостатки

Приватизация жилья - до сих пор довольно спорный вопрос: с одной стороны - безраздельное владение и пользование недвижимостью, с другой - автоматическое снятие с квартирной очереди. Что же такое приватизация и нужно ли торопиться оформлять документы?

Приватизация - правовая форма передачи (полная, частичная) муниципальной (государственной) собственности во владение частным лицам. Главным документом является свидетельство о регистрации права собственности. Каждый гражданин имеет право единожды приватизировать жилье.

Положительные стороны приватизации

1. Получение права собственности. С момента получения вышеупомянутого свидетельства о праве собственности владелец недвижимости может полностью распоряжаться своей жилплощадью. Это подразумевает:

оформление наследства или договора дарения;

сдачу в наём посторонним лицам.

Собственник получает возможность сменить место жительства, продать и перепланировать квартиру и, не опасаясь потерять жилье, дополнительно вкладывать средства в ремонт. Родственники также могут быть уверены, что в случае смерти владельца не окажутся на улице из-за того, что квартира принадлежит государству. Сдача свободной жилплощади в аренду - один из дополнительных источников финансирования. Многие жители престижных районов специально сдают квартиру, а для себя снимают менее презентабельную на окраине. Разница в этом случае довольно существенна и вполне способна заменить постоянный заработок.

2. Миграционные выгоды. Приватизировав жилье, владелец может прописать в нём и остальных членов семьи или, прилично на этом заработав, даже совсем посторонних лиц.

3. Помощь в получении кредита. При недостаточном уровне доходов собственность выступает в роли залога и упрощает процедуру кредитования.

4. Затрудняется выселение должников. Если имеются коммунальные задолженности, процесс принудительного выселения будет гораздо сложнее, чем для проживающих в муниципальной квартире. Даже если сумма значительна, проводится процедура ареста имущества, но собственность остается в неприкосновенности. В том же случае из муниципального жилища должника принудительно выселяют в жилое помещение по типу общежития с соответствующей квадратурой - не менее 6 м³.

Наряду с массой преимуществ существует и ряд минусов этой процедуры, к которым апеллируют противники приватизации. Именно из-за них сроки бесплатной приватизации уже четыре раза сдвигались, на данный момент этой возможностью можно воспользоваться ещё до 1 марта 2016 года .

К недостаткам приватизации можно отнести такие факторы, как:

Процедура приватизации

Необходимые документы:

паспорта и свидетельства о рождении всех зарегистрированных членов семьи;
заявление по соответствующему образцу.

Также необходимо присутствие всех прописанных граждан, включая несовершеннолетних и временно отсутствующих лиц: эмигрантов, военнослужащих, заключённых.

Весь процесс осуществляет соответствующее государственное учреждение, продолжительность его редко занимает меньше двух месяцев, следовательно, затягивать с подачей документов не стоит.

Нельзя приватизировать комнату в общежитии или служебное жилье. Аварийное состояние дома также будет этому помехой. При обращении в официальные органы следует уточнить, не внесён ли ваш дом в план реконструкции либо модернизации: в таком случае приватизация абсолютно законна. Вообще лучше уточнить все необходимые моменты именно у специалистов, чтобы учесть все варианты и специфику определенной жилплощади.

Приватизация квартиры, безусловно, необходимая процедура, имеющая как плюсы, так и минусы использования. Принимать решение о приватизации жилья может только сам владелец, опираясь на индивидуальные особенности своей ситуации. Проанализировав возможные потери и преимущества и получив консультацию грамотного специалиста, можно сделать правильный выбор.

Тип информации:
Дата: 29.08.2013
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Квартиры. Вторичный рынок. Купля-продажа

Приватизация в нашей стране длится уже более двадцати лет. За это время гражданам было передано в собственность почти 80 % муниципального жилья. Вместе с тем еще 4 миллиона квартир в России остаются неприватизированными. Только в Москве их около 500 тысяч. Теперь бесплатно приватизировать свои квадратные метры можно до 1 марта 2015 года. Однако до сих пор многие граждане не определились, что выгоднее — владеть квартирой или жить в ней по договору социального найма. По мнению адвоката Олега Сухова, президента «Гильдии юристов рынка недвижимости» («ГЮРН»), нужно учитывать, что и тот и другой вариант имеют достоинства и недостатки.
Плюсы приватизации
Очевидное преимущество приватизации — гражданин становится полноправным обладателем жилой недвижимости за небольшую сумму (ту, что требуется для оформления документов). В результате собственник имеет право по своему усмотрению и желанию распоряжаться таким имуществом: продавать, завещать, дарить. Приватизированная квартира может являться предметом залога, например, по кредитному договору. Муниципальное жилье в качестве средства обеспечения обязательств использовать невозможно. Для пожилых людей частная жилплощадь служит гарантией для заключения договора ренты или для переезда в хороший социальный дом. После приватизации у лиц, оформивших право собственности, возникают дополнительные привилегии. Из приватизированного жилого помещения человека намного труднее выселить за неуплату коммунальных платежей. По суду такого должника можно только обязать погасить задолженность поставщику коммунальных услуг либо его посреднику (ТСЖ, ЖСК) с процентами и пенями. В случае неприватизированного жилья долги за коммунальные услуги могут стать причиной принудительного выселения из муниципальной квартиры.
Нюансы в наследовании
«Доводом в пользу приватизации часто является желание передать жилье по наследству детям или внукам, — говорит Олег. — Но вовсе не обязательно для этого переводить помещение в собственность: достаточно зарегистрировать одного из наследников в квартире. Наследникам муниципального жилья (в отличие от претендентов на частную квартиру) для вступления в наследство не нужно платить госпошлину при обращении к нотариусу (до 0,6 % от стоимости наследуемого) и оформлять переход права на такое имущество в регистрационной палате. Если владелец приватизированной квартиры не оставил завещания, его имущество будет наследоваться всеми лицами, являющимися наследниками в силу закона. Муниципальная квартира не наследуется родственниками умершего, а возвращается в распоряжение государства, если на момент смерти нанимателя в ней никто больше не зарегистрирован».
Минусы приватизации
В Жилищном кодексе прямо говорится о том, что собственники помещений в многоквартирных домах несут расходы по содержанию общего имущества в доме. Поэтому после приватизации владельцу квартиры придется оплачивать все, что за нанимателей жилья оплачивает государство — содержание мусоропроводов, лифтов, уборку и ремонт подъездов, капитальный ремонт здания. Проиллюстрируем масштабы такого бремени цифрами. На сегодняшний день в капремонте нуждается треть всех жилых домов России, что составляет более 1 миллиарда квадратных метров. Согласно постановлению Правительства РФ «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» в целом по стране стоимость капитального ремонта 1 кв. м жилого помещения составляет в среднем 6,4 рубля, а в 2014 году он должен подорожать до 7 рублей. В Москве, например, ремонт кровли четырехподъездного девятиэтажного жилого дома может обойтись в 4,8 миллиона рублей (согласно нормативам, установленным комитетом по тарифам г. Москвы). В настоящее время доля собственников в софинансировании подобного рода мероприятий составляет 15 % от общей сметы. С 1 января 2014 года это бремя полностью ляжет на плечи тех, кто владеет недвижимостью в многоквартирных домах. Однако нужно иметь в виду, что далеко не во всех городах наниматели социального жилья получают такую помощь из бюджета, а в ряде мегаполисов от нее вообще планируют вскоре отказаться. С 1 января 2016 года должен вступить в силу закон о капремонте, по которому все граждане будут ежемесячно вносить платежи на капитальный ремонт своего дома.
Когда наем лучше?
«Нет резона приватизировать жилплощадь одиноким людям, ограниченным в средствах, а также тем, чей доход со временем может существенно уменьшиться, — считает президент "Гильдии юристов рынка недвижимости". — Дело в том, что содержание жилья собственнику обходится дороже, чем нанимателю — оплата коммунальных услуг. Все владельцы приватизированных метров должны уплачивать налог на имущество физических лиц в размере 0,1-2,0 % от стоимости квартиры по оценке БТИ (она несравнимо меньше рыночной). Сегодня для среднестатистического россиянина он составляет порядка 300 руб., и даже малообеспеченные категории населения легко могут нести подобное бремя. Однако уже в 2014 году планируется ввести единый налог на недвижимое имущество физических лиц. Ставка его невысокая — 0,1 % для жилой недвижимости. Но исчисляется этот налог на основании кадастровой цены объектов налогообложения, которая по своим параметрам приближена к рыночной стоимости. Первые 20 кв. м на каждого собственника (и 50 кв. м — для льготников) не будут облагаться налогом вообще. По данным Федеральной налоговой службы, средняя рыночная цена квадратного метра жилья в России составляет 32 000 руб., а Москве — 165 600 руб. Таким образом, новый налог на недвижимость для владельца стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м в среднем по стране может составить 1120 рублей в год. Человеку, владеющему в Москве такой же квартирой единолично, придется выплачивать около 5800 руб. в год».
От приватизации ветхого жилья тоже лучше отказаться. Во-первых, потому, что содержать изношенное здание — «удовольствие» дорогое. Во-вторых, рыночная цена такой недвижимости, которую предложат собственнику в случае изъятия дома, может оказаться недостаточной для приобретения равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения, в результате он окажется на улице. Если квартира будет муниципальной, при переселении последует предоставление именно квартиры. На первый взгляд, у тех, кто приватизировал метры, каких-то особенных преимуществ не так уж много. Нередко жильцы, занимающие жилплощадь по договору социального найма, оказываются в более выгодном положении: они платят за коммунальные услуги меньше и не беспокоятся о налоге на недвижимость. Поэтому вопрос о том, приватизировать квартиру или проживать в ней на условиях найма, должен решаться индивидуально в каждой конкретной ситуации с учетом всех жизненных обстоятельств.

После приватизации квартиры или комнаты вы становитесь собственником недвижимости, то есть владельцем капитала. Вы можете продать свою квартиру или комнату, получить за нее деньги и распоряжаться ими по своему усмотрению: купить загородный дом, вложить их в ценные бумаги, открыть свой бизнес. Естественно, если у вас есть другое место жительства. Такой вариант возможен, когда вы, например, были прописаны в своей квартире, но проживаете у супруга, родственников или приобрели еще одну квартиру на заработанные деньги (или получили ее по наследству). На деньги, вырученные от продажи приватизированной квартиры или комнаты, вы можете приобрести себе другую жилплощадь, более удобную по размерам или местоположению. Так, если вы проживали в двух комнатах коммунальной квартиры в центре города, после приватизации вы вправе продать их и купить отдельную квартиру, то есть улучшить жилищные условия. Или продать большую, не нужную вам жилплощадь, приобрести квартиру меньшей площади в хорошем районе, тем самым сэкономив на оплате коммунальных услуг и в дополнение получив свободные деньги за счет разницы в цене проданной и купленной квартиры. У вас появляется недвижимость, за которую всегда можно выручить деньги. Плюс, благодаря приватизации, у любого человека есть возможность купить любую квартиру не только в новостройке, но и в старом фонде.

Хотя раньше купить неприватизированную комнату или квартиру формально представлялось невозможным, был разработан законный способ, позволявший проводить сделки с такой недвижимостью, находящейся в собственности государства. Для этого так называемую «подставку» - приватизированную жилплощадь, как правило, маленькую долю в квартире или комнате - использовали в операции обмена с неприватизированной площадью. До проведения обмена покупатель неприватизированной квартиры оформлял на свое имя «подставку» и подавал документы в горжилобмен на обмен данной приватизированной доли на государственную жилплощадь, в которой был прописан продавец. Покупатель получал в результате обменный ордер на право занятия помещения, а продавец, по договору купли-продажи, - «подставку» плюс деньги. Уже на них он покупал новую квартиру и оформлял регистрацию в ней. «Подставка» возвращалась в агентство недвижимости, которое ей фактически и владело, используя ее для оформления таких сделок неоднократно.

После вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ в 2005 г., когда система ордеров была заменена на договоры социального найма, эта схема перестала работать. Еще раньше, в советское время, фактическая продажа квартиры осуществлялась по той же схеме обмена, только и продавец, и покупатель получали в этом случае квартиры - один доплачивал, а другой получал некую сумму денег. Были и равноценные обмены, без доплат, но тот, кто хотел получить деньги за свою квартиру, мог найти способ сделать это.

Приватизированная квартира может стать источником стабильного дохода, например, если вы сдадите ее целиком или частично в аренду. Многие помнят, что и раньше можно было сдавать квартиру или ее часть в наем. Так поступали одинокие люди, проживающие в многокомнатных квартирах, предоставляя жилье студентам и молодоженам. Но, во-первых, в большинстве случаев это было незаконно, а во-вторых, если кто-то решал идти по законному пути, сдача жилья в наем становилась затруднительной, приходилось заключать договоры поднайма, оформлять справки и документы. Формально муниципалитет как собственник квартиры мог (и может) запретить вам заключать договор поднайма. В неприватизированной коммунальной квартире сдать комнату вообще трудно - требуется согласие всех соседей на это, и если отношения с ними не очень хорошие, то вселить жильцов вы не сможете. Приватизированную квартиру лучше сдавать в аренду тоже только по договору, чтобы наниматели несли ответственность за предоставленное помещение, платили вовремя деньги и поддерживали жилье в хорошем состоянии. Но это уже тема отдельного разговора. Помните только, что рекомендуется, если вы хотите получать доход от аренды, пользоваться услугами риэлтеров или искать съемщиков через друзей, а не подавать объявления в газеты - так вы застрахуете себя от дальнейших проблем с временными жильцами.

Будучи владельцем приватизированной квартиры, вы можете завещать ее (или долю в ней) любому человеку. Передать муниципальную квартиру или комнату по наследству нельзя. Право на проживание в ней получат только те, кто был в ней прописан, а если таковых людей (родственников) не было, квартира перейдет к муниципалитету (государству), которому и принадлежит. Единственный способ для родственников не потерять жилье - получить постоянную регистрацию по данному адресу. Собственник же может «отписать» свою квартиру кому пожелает, даже чужому человеку. Правда, если завещание не было составлено или возникают сомнения относительно его достоверности, все наследственные дела решаются в суде в соответствии с законом. Помимо передачи по наследству владелец приватизированной квартиры может подарить ее любому человеку на определенных условиях или без таковых. Договор дарения отличается от завещания тем, что право собственности переходит к тому, кто получил квартиру или комнату в дар при жизни дарителя.

Пожилые люди могут использовать свою приватизированную квартиру в качестве вклада для переезда в хороший социальный дом или для заключения договора ренты. В первом случае в обмен на свою жилплощадь одинокий пожилой человек получает возможность жить в специализированном доме, где ему будет обеспечен должный уход (нужно отметить, что стоимость проживания в хорошем социальном доме с квалифицированным персоналом и комфортными условиями на протяжении нескольких лет может быть вполне сопоставима со стоимостью небольшой городской квартиры). Во втором случае заключается специальный договор ренты. В соответствии с ним люди, которые в дальнейшем, после смерти владельца квартиры, станут ее собственниками, обязаны до наступления этого печального события выплачивать собственнику определенную сумму ежемесячно, что может стать существенной прибавкой к пенсии. Сумма выплат зависит и от стоимости квартиры, и от возраста ее владельца (владельцев). В договор можно внести и дополнительные условия, например, наем сиделки или обязательство покупать определенный набор продуктов.

С заключением договора ренты нужно быть осторожными обеим сторонам - и владельцу и получателям квартиры. Встречается много случаев обмана, неправомерных действий плательщиков ренты и собственников квартиры. Опять же - это тема отдельного разговора. Для нас важнее, что само право ренты может получить только собственник приватизированной квартиры. Если вам необходимо взять крупный кредит на какие-либо цели (приобретение другой недвижимости, большие покупки, открытие или расширение собственного дела), приватизированная квартира может выступать залогом для получения необходимых средств в банке. При этом, конечно, есть вероятность квартиру потерять, если вы не сможете рассчитаться с банком. Поэтому учитывайте свои возможности.

За последнее время в нескольких городах провели выселение жильцов из муниципальных квартир за неуплату коммунальных платежей. При этом отселяли их в условия, значительно худшие, чем у них были, в строгом соответствии с нормами жилья, предусмотренными законом. С владельцами приватизированных квартир таких неприятностей произойти не может. Это, конечно, не значит, что можно не платить за газ, воду, содержание и ремонт дома, не опасаясь за последствия. Меры предприняты будут, но никто не в праве выселить вас в принудительном порядке из квартиры, принадлежащей вам на правах собственности. Долги могут быть взысканы другими способами, например через суд. Если сумма долга будет приближаться к стоимости квартиры (что при нынешних ценах на жилье маловероятно), то теоретически через суд квартиру могут выставить на продажу, чтобы высчитать из ее рыночной стоимости все недоимки, а оставшиеся деньги вернут бывшему владельцу.

Несмотря на то, что текущее обслуживание квартиры и всего дома осуществляют жилищные ремонтно-эксплуатационные службы, если в доме собственников квартир больше, чем тех, кто живет в них по договорам социального найма, собственники могут выбрать другую организацию для обслуживания. Вполне возможно, что качество будет лучше, а цены останутся такими же или даже будут ниже. Для того чтобы поменять обслуживающую организацию, собственники должны создать ТСЖ (товарищество собственников жилья) и заключить договор на обслуживание с любой понравившейся компанией, отвечающей их требованиям. Реформа жилищно-коммунального хозяйства сейчас очень актуальна, и тема ТСЖ заслуживает более подробного рассмотрения. для нас главное, что у собственников появляется выбор, которого нет у арендаторов муниципального жилья.

Если дом, в котором находится приватизированная квартира, подлежит сносу, вам должны предоставить новую квартиру в том же районе и не меньшей площади. В том случае, если городу нужно выкупить дом для своих целей, деньги за квартиру вам должны возместить в размере рыночной стоимости. Жильцы муниципальных квартир могут часто рассчитывать на переселение в жилье в соответствии с нормами, принятыми в данном населенном пункте, причем расположено оно будет в любом районе, где есть свободные квартиры, а не там, где этого хотелось бы вам. На данный момент разницы в квартплате для муниципальных квартир и оплате коммунальных платежей для приватизированных квартир практически нет, так что этот аргумент не является весомым, пока расходы на содержание приватизированной и неприватизированной квартир примерно одинаковы.

Еще одна небольшая, но важная деталь - при получении визы в некоторые страны (например, в США) факт, что вы являетесь собственником квартиры, для работников консульства может стать хорошим гарантом в признании вашей благонадежности, а значит, вероятность отказа в визе снижается. То же самое касается не очень больших кредитов в банках, для которых не требуется залога, - у владельца недвижимого имущества больше шансов получить заемные средства.

Положительные стороны приватизации

оформление наследства или договора дарения;

сдачу в наём посторонним лицам.

К недостаткам приватизации можно отнести такие факторы, как:

Процедура приватизации

Необходимые документы:

паспорта и свидетельства о рождении всех зарегистрированных членов семьи;
заявление по соответствующему образцу.

Приватизация жилья из муниципальной собственности пользуется спросом более 20 лет. Но остались граждане, которые предпочитают снимать жилплощадь по договорам социального найма. Нередки также и случаи деприватизации оформленного ранее жилья. В рамках данной статьи рассмотрим, какими достоинствами и недостатками обладает неприватизированная квартира. Эта информация позволит вам более детально разобраться и решить, стоит ли приватизировать жилье.

Минусы неприватизированной квартиры

При проживании в муниципальной квартире можно столкнуться с некоторыми довольно неприятными ситуациями. В качестве ключевого недостатка выступает невозможность распоряжения ей по собственному усмотрению. Соответственно, на протяжении всего срока проживания в ней вы не сможете ее продать, подарить или завещать. В более редких случаях возникает опасность быть выселенным из неприватизированной квартиры. В такой ситуации наниматель может оказаться при использовании жилой площади не по назначению, при ущемлении прав соседей и нарушении общего порядка. Чтобы избежать этого, можно оформить жилую площадь в собственность, как и поступают все практичные граждане.

В качестве следующего недостатка неприватизированной квартиры выступает увеличение стоимости оплаты за содержание и обслуживание. Безусловно, все аварийные ситуации устраняются силами ЖЭКа и РЭПа, но нередко и за них приходится расплачиваться. Если вас не устраивают все эти минусы, но вы не знаете, как поступить в вашем случае, рекомендуется обратиться за квалифицированной помощью юриста, который не только проконсультирует вас по всем интересующим вопросам, но и даст соответствующие рекомендации. Приватизацией можно заняться и самостоятельно, но на это уйдет масса времени и сил.

Плюсы неприватизированной квартиры

Если квартира не приватизирована, то не стоит отчаиваться, ведь и в этом можно найти массу преимуществ. И в первую очередь стоит отметить то, что вам не потребуется ежегодно выплачивать налоги на имущество, который составляет довольно приличную сумму. Также стоит отметить и то, что нанимателю не требуется оплачивать капитальный ремонт или устранять аварийные ситуации за свой счет.

Несомненным преимуществом выступает и возможность улучшения жилищных условий, смело рассчитывая на минимум, установленный действующим законодательством, в то время как собственники приватизированной квартиры могут произвести обмен только на равнозначное имущество. В случае уничтожения жилплощади при пожаре или ином чрезвычайном положении наниматель имеет полное право на получение равнозначного жилья от государства. Собственникам приватизированных квартир на такой подарок рассчитывать не стоит.

Если вы все еще сомневаетесь, надо ли приватизировать квартиру, то стоит принять во внимание и следующее преимущество – это полное отсутствие мошенников, стремящихся любым путем отнять квартиру. Все дело в том, что провернуть нелегальную сделку с владельцем муниципального жилья довольно проблематично, да и сама процедура приватизации занимает довольно продолжительный срок.

Приватизация жилья по-прежнему остается бесплатной на территории Российской Федерации, но далеко не каждая семья может позволить себе стать собственником жилья в силу высоких оплат за содержание и предоставление коммунальных услуг, а также ежегодных налогов, размер которых высчитывается исходя из рыночной стоимости имущества.

Но можно ли продать неприватизированную квартиру? Этот вопрос интересует практически каждого нанимателя муниципального жилья. Ответ однозначен – нет. Но можно и приватизировать жилую площадь, и, став собственником, продать или завещать, однако и с этим могут возникнут некоторые затруднения. Для оформления квартиры в собственность необходимо получить согласие всех лиц, зарегистрированных по данному адресу, даже если некоторые из них давно там не проживают. Право на приватизацию дается лишь единожды, что несомненно стоит учитывать. Но став владельцем собственного жилья, вы сможете оценить все преимущества и свободу действий. Для более быстрого оформления документации и разрешения спорных вопросов важно воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Сколько стоят услуги хорошего адвоката по жилищным вопросам?

Стоимость услуг жилищного адвоката	Цены в рублях
Консультация адвоката по жилищным вопросам (расширенная). Консультируют дипломированные жилищные адвокаты. Продолжительность встречи занимает по времени от двух до трех часов (все зависит от сложности и обстоятельств дела). Встреча может быть назначена клиентом в удобные для него время и месте. При консультировании специалист знакомится с основными материалами дела, предоставляет ценные рекомендации, а также помогает выработать план практических действий для урегулирования ситуации.	5000 рублей
Проблемы, связанные с выселением лиц (мужа или жены, в том числе бывших, малолетних граждан и пр.) из жилплощади (частный дом, коттедж, квартира и пр.).	35000 рублей
Проблемы, возникающие при выписке граждан из приватизированной, находящейся в собственности или муниципальной жилой площади.	35000 рублей
Помощь адвоката по жилищным вопросам в делах по признанию прав собственности на:
жилой недвижимый объект;	35000 рублей
нежилую недвижимость.	50000 рублей
Судебное узаконивание незаконного переоборудования как жилых, так и коммерческих объектов.	50000 рублей
Судебное представительство (защита в суде первой инстанции, а также в апелляционном, надзорном и кассационном судах).