Как происходит ипотека в сбербанке. Как оформить ипотеку в сбербанке на вторичное жилье

Ипотека в настоящее время - один из доступных способов приобрести жилье многим российским семьям. По информации аналитических агентств от 11 до 50% семей могут позволить себе это в различных регионах. Лидирует по такой возможности ХМАО. Как происходит сделка по ипотеке, и какие шаги следует предпринять при ее оформлении, рассказано в этой статье.

Основными отличиями ипотеки от других видов кредитования является:

• ее цель - приобретение недвижимости
• очень длительный срок (от 10 до 20, а иногда и до 30 лет)
• большая сумма кредита (как правило, несколько миллионов)
• привлечение членов семьи в качестве созаемщиков
• в качестве залога используется приобретаемая недвижимость
• страхование залога по рискам повреждения и у траты прав
• страхование жизни, здоровья, работоспособности заемщика

В целях поддержки отдельных категорий граждан государством разработаны специальные программы ипотечного кредитования. Если заемщик не относится ни к одной из социальных групп, он вправе пользоваться стандартными предложениями.

Стандартная

Стандартная ипотека - наиболее распространенная форма кредитования по тем условиям, которые предлагают банки на вторичное жилье, квартиры в новостройках, жилые дома с земельными участками. Заемщик использует только собственные средства для расчета с банком. Размер первоначального взноса от 10 до 20% стоимости квартиры, ставка от 9,1 до 13,75% на вторичное жилье, до 14,25% на квартиры в новостройках. Сумма кредита не больше 70–80% цены оформляемого в залог жилья. Требуемый возраст заемщика разный в различных банках в пределах от 18 до 75 лет. Верхний предел возраста определен на дату полного погашения ипотеки. Ставки ниже для зарплатных клиентов, заемщиков, имеющих счета в банке, положительную кредитную историю, и при личном страховании.

Социальная

Социальной называют ипотеку с господдержкой для малоимущих, нуждающихся в улучшении условий проживания, у которых нет достаточного объема собственных средств для расчета. Третьей стороной в договоре выступает государство. Такие программы реализуют на региональном уровне, поэтому они могут быть различными в разных регионах. Более подробную информацию дадут в органах местной власти и региональном отделении АИЖК.

Господдержка может быть в размере 10–50% стоимости жилья в форме:

• уменьшения ставки за счет бюджетного софинансирования
• субсидирования части стоимости приобретаемого жилья
• выдачи субсидий для покупки в рассрочку жилья из социального фонда по цене в 1,5–2,5 раза ниже рыночной

Социальную ипотеку отличает:

1. Минимальная ставка (не более 7,55%)
2. Минимальный первый взнос (10–20%)
3. Более длительные срок кредитования
4. Субсидии государства на оплату первого взноса, процентов по ипотеке, досрочное погашение долга
5. Отсрочками платежей или реструктуризация до 1,5–3 лет. Например, Сбербанк молодым семьям с детьми оформит ипотеку по ставке 6% на 3–5 лет и 9,25% далее.
6. Уменьшение размера ежемесячных платежей при рефинансировании
7. Единовременные субсидии (например, средства материнского капитала)

Государство помогает врачам, учителям, ученым, многодетным семьям, приобретающим новостройки по ставке до 12%. Установлены ограничения на площадь квартир: не больше 32 кв.м. на одного, 48 на двух, далее по 18 кв.м. на каждого члена семьи. Условиями помощи этой социальной группе является возраст не старше 35 лет (доктора наук до 40 лет), наличие нуждаемости. Им доступна ипотека под 8,5% и оплата до 30% при условии внесения собственных средств не меньше 10% стоимости жилья. Молодым семьям с детьми в отдельных регионах поддержку окажут в сумме до 40% цены новостроек. Есть региональные программы с оплатой 100% стоимости, заемщик гасит лишь проценты.

Ипотека в Альфа-Банке

Кредитный лимит:

от 60 000 до 50 000 000 руб.

30 лет

от 10,19 %

от 21 до 70 лет

Рассмотрение:

Ипотека в банке Открытие

Кредитный лимит:

от 500 000 до 30 000 000 руб.

30 лет

от 9,8 %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Кредит на большую сумму

Кредитный лимит:

от 150 000 до 30 000 000 руб.

10 лет

от 11,9 %

от 20 до 85 лет

Рассмотрение:

Кредит наличными

Кредитный лимит:

от 100 000 до 5 000 000 руб.

7 лет

от 10,4% %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Для молодой семьи

Молодой считается семья, в которой возраст супругов не больше 35 лет. Если семья нуждается в жилье и стоит в очереди в местной администрации на улучшение условий проживания, она имеет право на получение субсидии:

• 35% от стоимости жилья при отсутствии детей
• 40% при их наличии

Деньги выделяют на первый взнос по ипотеке или в качестве дополнения к собственным средствам при покупке квартиры. При этом семья должна подтвердить свою финансовую состоятельность справками 2-НДФЛ или из банка о состоянии счета.

Военная

Военнослужащие по контракту и работники милиции по истечении трех и 10 лет, соответственно, вправе использовать средства, накопленные на их персональных счетах. Обеспечиваются субсидиями только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Банки оформляют военным ипотеку с условиями ее погашения к возрасту 45 лет.

5 основных условий для получения

Оформление ипотеки основано на федеральных законах, а требования к заемщикам банки определяют самостоятельно. Есть условия общие для всех:

1. Гражданство РФ
2. Регистрация постоянная в регионе присутствия банка
3. Возраст заемщика 21–70 лет. Некоторые банки расширили возрастные пределы с 18 до 75 лет.
4. Стаж работы общий не меньше года и по последнему месту от 6 мес.
5. Общий доход должен быть таким, чтобы обеспечивать не только платежи по ипотеки, но и нормальное существование заемщика и его семьи

Как оформить

Процесс оформления ипотеки состоит из нескольких этапов, требующих от заемщика анализа и оценки последствий на каждом из них.

Выбор программы

Анализируя предложения многих банков, рассчитав предварительно, какую сумму можно получить, и размер ежемесячных платежей, заемщик сопоставляет их со своими возможностями. Если есть основания для получения льготной ипотеки с господдержкой, обязательно рекомендуется ими воспользоваться. Следует учитывать, что госпрограммы действуют на новостройки, сумма кредита не превышает 70% стоимости залога по отчету об оценке, а первый взнос банк попросит разместить на счете. Ежемесячный взнос не должен быть выше 30% суммарного дохода семьи.

Список документов

Выбрав ипотечную программу и банк, необходимо приступить к подготовке документов на заемщика, приобретаемое жилье для льготной программы. Документы готовят в соответствии с требованиями органов власти и кредитной организации.

Понадобятся:

• оригиналы и ксерокопии документов на всех членов семьи
• на залоговое имущество
• справки о зарплате 2-НДФЛ
• заверенная копия трудовой книжки
• подтверждение трудоустройства
• сертификат на господдержку (при наличии)

Заявка

Заявку на кредит можно оформить онлайн в выбранном банке или лично посетить отделение кредитной организации с паспортом и документами и, следуя его рекомендациям, оформить бланк заявки в банке.

Выбор объекта для ипотечного кредита

Объектом ипотеки может быть вторичное жилье, новостройка, жилой дом на участке. Выбирая объект, заемщик должен исходить из финансовых возможностей семьи. Банки предлагают льготные условия ипотеки, если заемщик покупает жилье у партнеров-застройщиков. Пользуясь субсидиями государства, выбирают объект, который рекомендован органами власти. Документы на выбранный объект предъявляют банку на согласование.

Оформление залога

Выбрав жилье и согласовав его со всеми сторонами (банк, органы власти, ПФР), приступают к оформлению договора кредитования. Для залога нужно заказать оценку стоимости жилья в согласованной с банком компании и приемлемости его в виде залога. Отчет об оценке также передают банку. Рассмотрев документы, кредитный комитет уведомляет заемщика о форме оформления залога.

Проведение сделки купли-продажи

Сделка включает несколько этапов:

1. Заключается договор купли-продажи жилья с владельцем недвижимости.
2. Заключается кредитный договор с банком, в котором обязательно указана срок и сумма кредита, ставка, условия расторжения, досрочного погашения, санкции за несвоевременные платежи.
3. В договоре указывают, что выступает залогом, его стоимость, требование страхования.
4. Следует очень внимательно читать все пункты договора. На это банк дает заемщику не менее пяти дней.

Регистрируем ипотеку и права собственности

Ипотечный договор регистрируют в Росреестре в соответствии со ст. 20 №102-ФЗ. Заявление на регистрацию заполняют заемщик и банк. Также необходим договор купли-продажи недвижимости и договор залога (если он составлен с банком отдельно) или закладная. Регистрация ипотеки возможна также по заявлению нотариуса, удостоверившего сделку. Если на залог оформлена закладная, регистрация ипотеки осуществляется по ней.

Оформляем страховку

По требованию банка и с целью снижения ставки по ипотеке заемщик страхует объект недвижимости, передаваемый в залог, от повреждения и утраты прав. Страховая сумма не меньше стоимости кредита с учетом всех процентов. Большинство банков требуют страховать жизнь и трудоспособность заемщика. Личное страхование и в интересах самого заемщика, чтобы обязательства по ипотеке при несчастном случае или смерти не перешли его наследникам. Окончанием процесса является передача денег продавцу указанным в договоре купли-продажи способом.

Как проходит сделка с использованием банковской ячейки

Передача денег через арендованную банковскую ячейку - один из безопасных и надежных способов расчетов за недвижимость.

Порядок следующий:

1. Покупатель арендует ячейку (минисейф) на определенный срок.
2. Представитель банка, покупатель и продавец пересчитывают деньги и кладут их в ячейку на хранение банку.
3. Банк проверяет подлинность купюр и блокирует денежные средства на согласованный срок.
4. Обычно регистрация сделки занимает до 7 дней, на это время оформляют договор аренды ячейки.
5. Продавец, выполнив условия договора купли-продажи, подтверждает это документами банку и получает доступ к ячейке. Чаще всего условием является факт регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость.

Затраты на услугу аренды ячейки, проверку подлинности купюр составят до 5 тыс. руб.

Как долго оформляется в Сбербанке и в других банках

Время, которое займет оформление ипотеки в Сбербанке и в других банках, зависит не только от банков, но и от самого заемщика. Обычно на оформление ипотеки уходит от одного до двух месяцев. Рассмотрим время поэтапно.

1. Заемщик собирает документы о доходах, составе семьи, о занятости, государственных субсидиях и т.д. для того чтобы подать заявку на ипотеку в банк. На это ему понадобится около недели
2. Обращается с документами в банк и оформляет заявку. На изучение клиента и его платежеспособности у банка уходит 5–7 дней
3. После одобрения заявки покупатель выбирает недвижимость, согласуя ее с банком и органами власти (при их участии). Также требуются оформить все документы на приобретаемую недвижимость, включая ее оценку в оценочной компании. На этом этапе время подготовки определяется расторопностью самого заемщика, но это не меньше недели
4. Оформление и подписание договора ипотеки по предъявленным документам. Заемщик вправе изучать договор пять дней. В итоге может опять получиться неделя. На этом этапе требуется оформление договоров страхования залога и заемщика. Аренда банковской ячейки и помещение в нее денег
5. Регистрация ипотеки в Росреестре занимает 4–7 дней. После регистрации используемая ссуда государства (субсидия, материнский капитал и т.д.) направляется на частичное погашение долга

Особенности программ

Ипотека довольно распространенное явление в наше время. Она нужна для молодых семей, которые начинают самостоятельную жизнь, но денег на собственное жилье не имеют. В таком случае ипотека – это единственный выход.

Ипотека – самый длительный вид кредитования. Банк с клиентом связываются на долгие годы, как минимум 10 лет и больше. Поэтому и процедура оформления довольно длительная и сложная. Давайте рассмотрим как это происходит поэтапно.

Процедура выдачи ипотечного кредита - с чего начать

От обычного, потребительского кредита ипотечный отличается тем, что в качестве залога выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. То есть, действия с квартирой будут ограничены, но в ней можно проживать и даже делать ремонт. Когда кредит будет погашен – обременения снимаются.

Процедура выдачи ипотечного кредита начинается с выбора кредитной организации. Она должна подходить под нужды и требования заёмщика. Если же времени на поиски нет, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера, он сам все найдет и подберет. Ну а если денег мало, то нужно самому искать банк и изучать условия кредитования. Причем делать это нужно тщательно, выбирая подходящие для себя условия.

Дальше найдя то, что вам нужно вы обращаетесь в банк с полным пакетом документов, его нужно уточнить там же. Они все детально изучают и если все в порядке, то дают добро и вы получаете одобрение в виде специального документа, который потом будет предъявляться как доказательство того, что банк согласен выдать кредит. Проверка всех документов может затянуться на длительный срок. Это нормально. Могут потребовать и дополнительные документы.

Затем у вас имеется 3-4 месяца на поиск жилья, по истечении этого периода, документ подтверждения будет недействителен. Долго заниматься поиском не стоит. Жилье должно подходить под требования банка и находиться на территории его обслуживания. Когда вы найдете что нужно, обращаетесь в банк и назначается встреча, куда являетесь вы и владелец имущества. Там же подписывается договор о кредитовании и купли-продажи.

После, через несколько дней, вы получите свидетельство о том, что являетесь владельцем имущества, но с пометкой о купли его в ипотеку. А продавец получает деньги на свой счет или наличкой.

Важно! Заемщику деньги не выдаются.

Ну а потом, соответственно, вам остается выплачивать кредит, выбрав удобную для себя схему погашения.

Теперь давайте разберем, какие этапы оформления ипотеки в сбербанке будут ожидать вас, если вы решите оформлять кредит.

Подбираем ипотечную программу

Первым делом, обращайте внимание на первый взнос и сможете ли вы его выплатить.

Сбербанк работает с программами материнского капитала и государственной поддержки, это позволяет сделать начальный взнос меньше или вовсе не выплачивать его.

Так же, при выборе суммы кредита, обращайте внимание, чтобы средства на его погашения составляли не более 60% от семейного дохода или в некоторых случаях допускается 70%.

Подаем заявку на кредит

Когда банковская программа выбрана, вы убеждены, что она вам полностью подходит самое время подать заявку на получение кредита. Для этого нужно собрать соответствующий пакет документов и явиться с ним в банк.

Необходимый пакет документов

О них лучше подумать, как можно раньше. Ибо они влияют на то, одобрит банк кредит или нет. В Сбербанк нужны следующие бумаги:

• копия паспорта (все страницы);
• справка о доходах за последние полгода;
• копия каждой страницы трудовой книжки или трудового договора, который заверен нотариусом или работодателем;
• заявление.

Если есть льготы, то тоже нужно предоставить необходимый перечень документов по ним, а также о дополнительных источниках доходов (если таковые имеются).

Выбор жилья и оформление залога по ипотеке

Для клиентов Сбербанка нет ограничений в выборе жилья и его типе. Можно выбирать как квартиру вторичного рынка так и в новостройке.

Требования к жилью ограничены оценкой и расположением его на территории обслуживания Сбербанка. Стоимость объекта должна быть не больше максимальной суммы кредита.

Теперь собственно переходим к оформлению залога. В качестве залога выступает приобретаемое заемщиком жилье. Когда будет заключен договор купли-продажи, то жилье нужно будет перерегистрировать и будет установлена отметка о обременении, которая подтверждает интерес банка.

Сделка купли-продажи

После подписания договора о выдаче кредита средства передаются заемщику и можно начинать процедуру купил-продажи.

Зачастую деньги переводятся на счет продавца или же застройщика. Так же, иногда заарендовывается банковская ячейка, в которой хранятся все средства, до окончания проведения сделки.

Регистрация ипотеки и квартиры в собственность

Сразу же после сделки купли-продажи заемщик получает полное право собственности на квартиру. Но на квартире весит обременение, так как она куплена за деньги, взятые в кредит у сбербанка.

Это означает, что новый владелец не имеет права продавать недвижимость и все в таком роде. Но собственность должна быть государственно оформлена. Она состоит в том, что составляется акт передачи жилья от старого владельца новому и выдается соответствующий государственный сертификат нового образца.

Когда клиент банка погасит долг, то нужно будет подавать заявление на снятие ограничений и получение нового сертификата (необязательно).

Страховка

Купленная в кредит квартира и находящаяся в залоге сбербанка подлежит страхованию в обязательном порядке. По желанию, можно застраховать жизнь и здоровье, если же нет, то банк может повысить процентные ставки.

Компанию для страховки выбирает банк, так как сотрудничает с ними. Клиентам сбербанка страховая компания предоставляет скидки и льготы. Сумма будет предельно небольшой.

Договор о страховке будет подписан вместе с договором о выдаче кредита. В нем пропишут все возможные риски, связанные с квартирой в случае которых, компания обязуется совершать страховые выплаты.

Если заемщик застрахует жизнь или здоровье, то у банка будет больше доверия к нему, так как это гарантия, что даже после смерти или потери трудоспособности заемщика кредит будет погашен страховыми выплатами.

Сроки оформления ипотеки в банке

В общем, это может продлиться около полугода. Пока будут собраны нужные документы, пройдут все необходимые сделки, а также 3-4 месяца на выбор будущего жилья.

Срок рассмотрения заявки на ипотеку в Сбербанке

Официальный сайт гласит, что срок рассмотрения заявки на ипотеку в Сбербанке от 2 до 5 рабочих дней. Но не нужно паниковать если на пару дней он затянулся. Лучше связаться банком и уточнить почему так. Иногда могут потребоваться какие-либо справки или дополнительные документы. В некоторых случая заявку могут рассматривать месяц и более. На это влияют предоставленные данные и их достоверность.

Если заемщик уже является клиентом сбербанка, например получает зарплату на счет в банке и его кредитная история положительная, то заявку могут рассмотреть довольно быстро.

ВТБ 24 срок рассмотрения заявки на ипотеку

В ВТБ 24 срок рассмотрения заявки на кредит - всего несколько минут, но он может затянуться и на несколько дней. От 3 и более. А если это ипотека, то от 4 до 5 рабочих дней.

Нюансы различных ипотечных программ

• приобретение недвижимости на вторичном рынке.

Здесь есть большой риск попасться на уловки мошенников. Квартира может быть приобретена незаконным путем или быть в залоге. Также она должна подходить под требования банка.

• покупка квартиры в новостройке.

Это тоже рискованно. Заемщик получает квадратные метры, которые еще недостроенные, то есть, их еще нет.

Может произойти так, что застройщик обанкротится и дом вообще построен не будет.

• покупка доли либо комнаты.

В таком случае, кредит предоставляется только при условии, что выкупается последняя доля, после которой заемщик становится полным владельцем квартиры.

• приобретение дома или участка земли.

На подобное банки редко выдают кредит, так как это считается неликвидным. Ставка кредитования будет выше.

Заключение

Вот и все. На этом все основные моменты окончены.

Теперь вы знаете как правильно оформить ипотеку в сбербанке поэтапно, что для этого нужно и как проходит данная процедура, каковы сроки оформления ипотеки в сбербанке.

Когда ипотека будет погашена, нужно снять ограничения на недвижимость. Для этого нужны заявления заемщика и из банка, справка о том, что кредит погашен и закладная. С этим всем следует идти в регистрирующий орган. Так же внимательно выбирайте будущее жилище, ведь финансовый рынок, содержащий в себе рынок недвижимости переполнен мошенниками.

Первый шаг

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к , который знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита - увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя - выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех - пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку , а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное - ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете . По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку - то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует - придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом - ничего страшного: цена вопроса не велика.

К получению кредита можно приступить после того, как Вы определились с видом ипотеки.

Первый этап

Обращение к риэлторам.

Не стоит сразу идти в банк, потому что именно специалисты-риэлторы из множества банков помогут выбрать тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас. Обратите внимание на то, что банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах. Ее достаточно для того, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость. Обращаясь в агентство недвижимости, Вы сэкономите свое время, нервы и деньги.

Риэлтор сможет:

Оценить возможность получения вами кредита;

Оценить имеющуюся недвижимость при обмене через ипотеку;

Выбрать подходящие банки оптимальную схему кредитования;

Собрать пакет документов для получения кредита (особенно это касается сбора документов в короткий срок, пока действует разрешение ипотечного кредитного совета банка);

Подобрать вариант квартиры для покупки (у банков есть определенные требования к квартирам, приобретаемым через ипотеку);

Проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости;

Реализовать сложные схемы (например, встроить ваш ипотечный кредит в цепочку обмена квартир);

Оформить сделку.

Второй этап

Обращение в банк.

Ваша задача — убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной

заявки. Обычно от заемщика и поручителя (если есть поручитель) требуется стандартный набор документов:

1. Документ, удостоверяющий личность. Это не обязательно должен быть паспорт РФ, так как большинство коммерческих банков не настаивает сейчас на российском гражданстве заемщика. Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел бы видна жительство, либо разрешение на временное проживание).

2. Подтверждение постоянной регистрации по месту жительства (прописки), либо наличие документа о временной регистрации в городе, где оформляется кредит

3. Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации.

4.Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты).

5. Документы, подтверждающие семейное положение (копия свидетельства о браке или о расторжении брака; если есть дети, то копии свидетельств о рождении, либо копии паспортов детей).

6. Документы, подтверждающие состояние здоровья.

7. Военный билет.

8. Водительское удостоверение.

9. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

a) копия трудовой книжки, заверенная на каждой странице печатью работодателя;

b) документ о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего года, это может быть:

· Справка по форме М9 2-НДФЛ (когда весь доход подтверждается официально);

· Справка в свободной форме или по форме банка, заверенная руководством организации;

· Заявленный заемщиком доход в устной форме подтверждает его руководство либо проверяющие выезжают на место работы потенциального клиента;

· Краткая информация o роде деятельности организации и должностных обязанностях заемщика, резюме;

· Копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (если есть);

· Копия трудового договора.

Зачем же банку столько справок? Многочисленные документы нужны банку для того, чтобы оценить личность заемщика с разных сторон. Прежде всего, банк волнуют следующие аспекты:

Уровень образования и трудовой стаж заемщика - от этого зависит, сможет ли он сохранить прежний уровень дохода при смене места работы;

- «активы» заемщика (наличие у него недвижимости, машин, ценных бумаги т.п.). Если за время своей трудовой деятельности заемщик смог создать «активы», в глазах банка это является огромным плюсом, поскольку данный заемщик склонен к накоплениям и будет, скорее всего, исправно выплачивать долг;

- «пассивы» заемщика, или уже имеющиеся обязательства перед другими банками и третьими лицами (кредиты, займы и т. п.). Этот фактор влияет на сумму кредита, т.к. заемщик должен иметь возможность погашать долги не только по новым обязательствам, но и по старым.

Неустойчивое финансовое положение работодателя заемщика, непогашенный кредит, наличие судимости, а также профессиональная деятельность, связанная c риском для жизни (каскадер, альпинист, работник личной охраны и т.п.), могут послужить основанием для отказа в получении кредита.

Третий этап

Получение в банке одобрения на выбранную квартиру. Оформление документов для ипотеки

Получение ипотечного кредита связано с оформлением большого количества разных документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщику необходимо представить в банк первичный пакет документов. Обычно он имеет стандартный перечень (см. шаг второй). Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.

После получения от банка одобрения на получение ипотечного кредита, заемщик приступает к подбору жилья для покупки. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и представить в банк следующий пакет документов:

1. Правоустанавливающие документы на выбранную квартиру (копию свидетельства о праве собственности продавца недвижимости, договор участия в долевом строительстве), в случае получения кредита берут на жилье в новостройке.

2. Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

3. Заключение оценщика о рыночной стоимости квартиры.

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

5. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартиру).

6. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Обычно в банках на рассмотрение объекта (квартиры) уходит до пяти дней.

Основные затраты связаны с оценкой жилья. Банк проверяет юридическую чистоту представленного заемщиком жилья, его соответствие требованиям к ипотечному жилью. Подобную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и других рисков является необходимым условием для получения ипотечного кредита.

Четвертый этап

Заключение договора купли-продажи жилья с продавцом квартиры

Обращаем ваше внимание на то, что сделки с недвижимостью вступают в силу с момента их государственной регистрации, поэтому нам нужно будет обратиться в Регистрационную палату, где на данную процедуру по закону отводится срок от двух недель до одного месяца.

Пятый этап

Оформление страховки

Страхование - обязательное условие ипотечного кредита. Обычно банки настаивают на следующих видах страхования:

Страхование жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика;

Страхование имущества (приобретаемой квартиры) от пожара, наводнения и т.п.;

Титульное страхование - страхование права собственности заемщика на жилье, которое обычно требуется при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости, так как существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Некоторые банки разрешают страховать титул на период 3-х лет, а это существенно сказывается на общем размере платежей по страховке.

Чтобы свести расходы на страхование к минимуму, следует приобретать квартиру в доме с типовой планировкой или квартиру с перепланировкой, оформленной надлежащим образом. Нежелательно покупать жилье, которое в течение года покупалось-продавалось более трех раз.

Взносы на страхование - это платежи, которые вам стоит приплюсовать к выплатам по кредиту, для того чтобы понять, какую реальную сумму вы будете должны банку

Шестой этап

Заключение кредитного договора с банком.

Для этого вам понадобится договор купли-продажи квартиры и договоры страхования.

День-два обычно уходит на проверку документов. Выдается ипотека по кредитному договору, заключаемому между заемщиком и банком. B большинстве банков форма договора не подлежит изменению, а значит, заемщику следует заранее c ней внимательно ознакомиться, чтобы позже, если какие-либо условия договора окажутся неприемлемыми, не пришлось отказываться от кредита. Одновременно с кредитным договором может оформляться закладная(именная ценная бумага, свидетельствующая о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства).

Тот факт, что ваше жилье находится в залоге у банка, называется обременением. Все обременения обязательно указываются в правоустанавливающем документе (свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру).

Согласие банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:

Собственник квартиры вправе оформить в ней прописку себе и любым другим лицам.

Квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование.

Согласие банка на операции с заложенным жильем требуется в случае заключения сделок по отчуждению (продажа, мена или дарение квартиры). В этом случае банком обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита. Ну а если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу выплатит всю сумму кредита, то обременение c квартиры снимается, и согласование c банком не потребуется. Кстати, обратите внимание на то, что большинством банков не берется штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через шесть-восемь месяцев после выдачи займа.

Пресс - центр СДВ Гостев и Г - Недвижимость

Когда планируется покупка квартиры в ипотеку, инструкция, предусматривающая порядок необходимых действий по шагам будет весьма кстати. Ведь порядок покупки квартиры в ипотеку сложнее, чем оформление обычного кредита: он обременен таким обязательными процедурами как оценка и страхование предмета залога, выбор продавца, согласного работать с ипотекой.

Подбор недвижимости и самой ипотечной программы

Выбор недвижимости

Если вы предполагаете необходимость ипотеки для покупки жилья, придется заранее присмотреть объект недвижимости.

Особенно важно это, если приобретается новострой. Дело в том, что обычно на ранней стадии строительства жилого комплекса или поселка, когда риски и банков, и инвесторов слишком высоки, с застройщиком сотрудничают 1-2 банка-партнера. Поэтому, именно в тот момент, когда цены у застройщика ниже всего, круг выбора ипотечных программ для вас будет ограничен.

Меньше всего банкам нравятся загородные поселки, в которых реализуются земельные участки. Причинами этого являются неустойчивая рыночная цена такой земли и ее сомнительная, зависящая в конечном итоге от успехов застройщика в развитии поселка, ликвидность. Однако в крупных банках есть ипотечные программы и на такой случай. Вот только ипотека дается здесь на двойную цель: покупка участка и строительство дома. Сроки строительства будут ограничены, а проценты по ипотеке до момента ввода нового дома в эксплуатацию - выше на 1,5-2 % ,чем стандартные.

Но и при покупке вторички желаемые объекты желательно присмотреть заранее. Иначе, как вы узнаете, какие средства вам потребуются на ипотеку?

Выбор ипотечной программы

Исходя из выбранного жилья, вам нужно определиться с выбором банка. Здесь два основных критерия:

• подходят ли вам условия банка;
• подходите ли вы под требования банка к заемщикам.

Если говорить о первом критерии, то на процентах сэкономить вряд ли удастся. Обычно банки, предлагающие лучшие условия по процентам требуют несколько видов страховки, берут комиссионные за различные действия (рассмотрение заявки на кредит, перевод денег). На что стоит действительно обратить внимание - это максимальный размер кредита, который вы можете взять в конкретном банке и размер первоначального взноса.

Что до второго критерия, то если у вас есть сложности с подтверждением дохода, образования и предоставлением других документов из многочисленного перечня, зато есть серьезная сумма на первоначальный взнос (30-50 % от размера кредита), то обратитесь в банк, предлагающий кредит «по двум документам». Проценты по такому кредиту несколько выше стандартных (примерно на 0,5 %).

Подготовка документов и подача кредитной заявки

В процессе общения с кредитным инспектором постарайтесь выяснить все детали кредитной программы. Лучше даже попросить типовой договор по предполагаемой программе кредитования. Внимательно изучив его дома, найдите в нем ответы на следующие важные вопросы:

• наличие комиссий за услуги при кредитовании и дополнительные услуги, навязываемые банками потребителям «в нагрузку» (кредитные карты и т.п.);
• количество обязательно оформляемых страховок и последствия отказа от оформления одного из них (по закону нужна только страховка залогового объекта);
• возможность досрочного погашения кредита, есть ли штрафы за такое погашение;
• максимальный период просрочки по ипотеке, после истечения которого банк возьмется за взыскание у вас залогового имущества.

Список документов на ипотеку у каждого банка индивидуален. Однако, за исключением кредитных программ по двум документам, у вас в любом случае потребуют справку о доходах, документы о семейном положении.

Кредитная заявка рассматривается банками в разные сроки - в зависимости от количества внутри банка бюрократических служб и сложности представленного пакета документов. Так, кредиты по 2-м документам одобряются за 2-3 дня, а вот заявка на стандартную ипотеку может изучаться специалистами кредитной организации несколько недель.

Подбор объекта недвижимости и одобрение его банком

Получив в одном из банков одобрение вашей кредитной заявки, вы можете приступить к выбору квартиры. Если вы предварительно рассмотрели, с какими банками работает застройщик облюбованного вами жилого комплекса, то с подбором новой квартиры вы легко справитесь. Сложнее будет со вторичкой. Здесь очень важна чистота юридической судьбы квартиры. Разделы наследства и разводы, зарегистрированные несовершеннолетние дети и военнослужащие срочно службы - все это причины, по которым банк может отклонить объект. И поверьте, здесь он на вашей стороне: ведь сомнительное прошлое жилья может дать знать о себе в настоящем в форме исков, обжалующих ваше право собственности.

Когда вы с банком подобрали квартиру, необходимо ее оценить у лицензированного оценщика. Оценщика вам назовет банк. От результатов отчета об оценке зависит, на какую сумму вам дадут кредит .

Заключение кредитного договора

Следующим шагом станет заключение кредитного договора. Вы получите деньги и сможете наконец приобрести выбранную квартиру. Сделка с продавцом квартиры оформляется через Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (или кратко Росреестр). Данная служба регистрирует прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя. По окончании регистрации (около 2-х недель) вы получите свидетельство о государственной регистрации права на свое имя.

Теперь настало время выполнить обещанное банку (такой пункт в кредитном договоре всегда содержится) - и передать купленную квартиру в залог.

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательно, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку. Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк - ваш выбор. Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

После предъявления в банк страховки, вы оформляете договор ипотеки и закладную. Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора. Теперь в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка. Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости. На ваши с банком отношения по кредиту закладная не окажет никакого действия.