Заверение сделки купли продажи нотариусом. Какие сделки теперь нужно оформлять у нотариуса

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016.

Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению. Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений.

К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав. Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности.

Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта. Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено.

Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя. Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился.

На сегодняшний день позиция Управления по вышеуказанному вопросу следующая. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.

Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются. Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую. В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке.

Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.

В 2019 году уже существует ЕГРН – единый реестр регистрации недвижимости. В этот ресурс войдут сведения, которые отражены в и кадастре недвижимости.

Процессы регистрации объединены, и граждане могут подавать на две процедуры одно заявление , что говорит о серьезной экономии затрачиваемого времени.

Документы также могут приниматься и в подразделениях Росреестра. Гражданин по закону должен создавать обращение в ближайший территориальный орган. Если гражданин в другом населенном пункте, то нужды ехать в другой город не будет – можно отдать все необходимые документы в самом ближайшем отделении в месте проживания.

Какие сделки сегодня подлежат обязательному заверению у нотариуса?

Удостоверять операции на нотариальном уровне можно при наличии желания обеих сторон, но случаются ситуации, когда сопровождение без нотариуса невозможно по определению . В таких ситуациях законодательство требует оформления по соглашению в строго определенной форме.

К таким ситуациям относятся оформление соглашений о:

1. Браке.
2. , залога долей.
3. Предварительные при ситуациях, когда сделка позже будет заключаться в присутствии нотариуса.
4. Расторжение, переуступка и изменение задолженностей по договорам, которые были заключены нотариально.
5. Уплате алиментов.

Также нотариально нужно заверять и все бумаги, связанные с этим: завещательный отказ или возложение, а также доверенности, которые выписываются при определении порядка передоверия. Операции с автотранспортом также должны нотариально заверяться, еще сюда относится для случаев, когда требуется государственная регистрация или нотариальное заверение.

Нотариальное заверение не всегда может предусматриваться только законом. Достаточно включить в соглашение определенный пункт, и операция тоже должна будет в обязательном порядке сопровождаться нотариусом.

Если граждане не будут соблюдать при оформлении сделок нотариальную форму, то такое деяние повлечет признание недействительности . Тогда после вынесения судебного решения стороны обязуются осуществить возврат всех предметов, которые были переданы в соответствии с договором.

В судебной практике встречаются ситуации, при которых стороны совершают уклонения от нотариального сопровождения сделки . Одна сторона исполняет свои обязанности, вторая отказывается от этого. Такие сделки, имеющие формат обязательных в сфере нотариального заверения, вполне могут признаваться действительными, если заинтересованное лицо подаст заявление.

Последующее заверение уже не будет нужно, потому что стороны будут освобождены от такой необходимости, как получение услуг нотариуса.

Сторона, которая уклоняется от заверения сделки нотариально без уважительных причин, должна возмещать убытки в пользу второго контрагента, которые возникают вследствие задержки верного оформления сделки.

Какие сделки не требуют нотариального заверения?

Все остальные сделки не требуют нотариального заверения. Соответственно, они могут быть оформлены в обычной письменной форме. Это не касается сделок о залоге, оформлении недвижимости, соглашений о браке, ренте, уступки права .

К примеру, договоры купли-продажи автомобилей могут составляться самостоятельно, без участия нотариуса.

Также не стоит включать оформление доверенностей о передаче полномочий . Но в простой форме могут оформляться доверенности на получение заработной платы и прочих поступлений, которые имеют отношение к трудовому договору. Также документы об авторском праве, получение пенсионного вознаграждения, стипендий и прочих пособий не требуют участия нотариуса.

Порядок нотариального удостоверения сделки

Возьмем ситуацию с . Такой род сделки не является обязательным в плане заверения нотариусом. Однако, если вы решили, что такая сделка должна быть нотариально заверенной – никто противодействовать не будет.

Подписанием данного соглашения сделка не может начаться и закончиться. На время подготовки документов нужно закрепить деловые отношения между сторонами . После того как такой договор подписывается сторонами и заверяется нотариусом, нужно переходить к . Производится это в Росреестре.

В итоге такая сделка будет состоять из трех этапов:

1. Заключение предварительного соглашения в купе со сбором нужного перечня документов для нотариального заверения.
2. Подписание общего договора контрагентами, заверение подписей в нотариальном порядке.
3. Подача документов в Росреестр .

Первый этап имеет важность для обоих контрагентов. Самые важные условия сделки, к которым относят определение стоимости объекта, порядок передачи объекта и расчета, обязательно нужно отражать документально.

Чтобы покупатель квартиры точно остался до конца второй стороной сделки, можно потребовать . Это будет являться прекрасной гарантией взаимоотношений. Обязательно этот пункт стоит прописать в условиях договора, чтобы у сторон не возникло никаких споров по этому вопросу. Такая практика показывает, что в 95% ситуациях сделки совершаются удачно и доходят до логического завершения.

Для подготовки заверения сделки нотариально специалисту необходимо предоставить полный пакет документов.

Он включает в себя:

1. Предварительное соглашение.
2. на объект недвижимости.
3. Свидетельство регистрации права. Необходимо только при наличии.
4. всех лиц, причастных к сделке, на ее осуществление.
5. Разрешение продажи объекта недвижимости от отдела опеки при принадлежности квартиры .
6. Уведомления о реализации доли прочими участниками собственности при продаже ее третьим лицам.
7. Справку о регистрации в квартире лиц или отсутствии таковых, поквартирную карточку.
8. Документ об отсутствии .

Документы могут быть представлены копиями, но для сверки на предмет действительности нужно также забрать и оригиналы. Сроки подготовки данного перечня будут зависеть от загруженности нотариуса, поэтому этот вопрос стоит обсудить заблаговременно.

На втором этапе может произойти несовпадение интересов контрагентов и нотариуса. Последний должен сделать все, чтобы сделка признавалась неоспоримой . Иногда стороны стараются этому противодействовать. Все остальные нюансы соглашения нотариусов, как правило, не интересуют. Стороны должны ознакомиться более внимательно с документом для его правки.

После того как все тонкости будут улажены, договор подписывается обоими контрагентами.

Последняя процедура является самой обязательной и главной. Она является вторичной после подписания соглашения о купле-продаже, но от этого она не теряет свою важность. Сроки подачи заявления после подписания соглашения не регламентируются законом, но с таким делом не рекомендуется затягивать.

Покупатель должен платить за регистрацию. Сумма невелика – это госпошлина, размер которой составляет 2000 рублей . Регистрация права по нотариально заверенному договору происходит довольно быстро – срок составляет 3 рабочих дня . Также участники могут не делать регистрацию самостоятельно – для этого можно задействовать самого нотариуса, но это понесет лишние финансовые потери. На практике сейчас очередей больших в Росреестре не бывает, поэтому можно не привлекать нотариуса к этому процессу, чтобы не потерять время и деньги.

Стоимость нотариальных услуг

Каждая услуга, предоставленная в нотариальном порядке, должна оплачиваться. Это регламентируется ст. 333.24 НК РФ. Что касается операций с недвижимостью, то здесь нотариус должен получить госпошлину в размере 0,6% от стоимости объекта .

Также нотариусу оплачивается техническая сторона операции – оформление документов. Здесь оплата назначается нотариусом, но, как правило, не составляет больше 2000 рублей . В итоге получается, что затраты на нотариуса всегда велики, и у сторон перед осуществлением операции всегда встает вопрос о необходимости его услуг. Безусловно, оплата нотариальных услуг возлагается на покупателя объекта.

Что касается остальных типов отношений с нотариусом, то более подробно об их стоимости можно узнать из положения ст. 333.24 НК РФ.

Консультация «из первых рук»

Нотариус из Ростова-на-Дону Бондарь Оксана Николаевна рассказывает о последних изменениях в законодательстве касательно сделок с недвижимостью.

Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости (кроме земельных участков)

Для формы сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, ) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, на подлежит государственной регистрации. Большинству сделок с недвижимостью могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.

При этом следует учитывать, что сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56) обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

О возведении жилого дома на предоставленном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту предоставления земельного участка.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить , подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

При последующем согласии (одобрении) должна быть указана , на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

При удостоверении договоров купли-продажи недвижимости взимается нотариальный тариф, размер которого установлен в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (пункт 1 части 1 статьи 22,1), а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Размер нотариального тарифа составляет:

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

супругу, родителям, детям, внукам — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.

Сделки с жильем входят в число наиболее рискованных операций на рынке недвижимости. Заключая договор купли-продажи квартиры, участники нередко сталкиваются с мошенничеством, недобросовестностью или откровенной правовой неграмотностью. Помощь нотариуса в такой ситуации становится объективной необходимостью. Независимый специалист не только удостоверяет соглашение, но и проводит комплексную проверку. Для оформления жилья на нового собственника сторонам достаточно явиться в нотариальную контору. Вопрос регистрации будет снят.

Порядок приобретения квартиры

Правила заключения сделки закреплены параграфами 1 и 7 главы 30 ГК РФ. Особенностью договоров является требование к государственной регистрации. С внесением записи в ЕГРН статья 551 Кодекса связывает переход права на квартиру. Кроме того, соглашение должно быть составлено в форме одного документа, а также собственноручно подписано продавцом и покупателем.

Существенными условиями являются:

1. Описание квартиры. В тексте указывают точное наименование недвижимости, площадь, этажность, адрес, количество комнат, а также кадастровый (инвентарный) номер. В договоре отражают информацию о правоустанавливающих документах продавца. В качестве таковых выступают свидетельства о наследстве, соглашения о купле, приватизации, дарении, вступившие в силу судебные решения и другое. Если объект приобретался после 1997 года, права собственности должны быть зарегистрированы в ЕГРН (ранее ЕГРП).
2. Стоимость. Участники должны внести в договор купли-продажи условие о цене. Вознаграждение необходимо указывать в рублях РФ. Статья 555 ГК РФ разрешает рассчитывать стоимость за единицу площади. В любом случае итоговую сумму придется отразить. Иначе у нотариуса или регистраторов возникнут сомнения относительно согласованности существенного условия.
3. Перечень лиц с правом пользования. Традиционно при продаже оговаривается порядок освобождения помещения. Если после перехода прав в квартире остаются жить люди, их необходимо перечислить в договоре (ст.558 ГК РФ).

Регистрация сделки осуществляется территориальными органами Росреестра в соответствии с законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Условием внесения сведений в ЕГРН является подача сторонами заявлений. Комплект приложений формируется индивидуально.

Обратите внимание! До 2020 года актуальность сохраняют положения федерального акта 122-ФЗ от 21.07.97. Этот регламент применялся до объединения информационных баз регистрационной службы и государственного кадастра.

Когда продажу нужно оформить через нотариуса

В отдельных случаях к форме соглашения предъявляют дополнительные требования. Так, продавать квартиру через нотариальную контору придется, если:

• собственником недвижимости является несовершеннолетний или опекаемый гражданин (ст. 54 закона 218-ФЗ);
• предметом договора становится доля в совместной собственности (ст.42 закона 218-ФЗ).

Привлечение нотариуса может потребоваться при отчуждении жилья, приобретенного в браке. Удостоверению в этом случае подлежит согласие супруга. Если для оплаты покупки используется «материнский капитал», потребуется оформить обязательство о выделении долей детям. Услуга актуальна и при отчуждении имущества в рамках доверительного управления.

Правила нотариальной купли-продажи квартиры

Практическим руководством по оформлению служат Методические рекомендации ФНП РФ. Если речь идет о договоре с долевой собственностью ориентиром для нотариуса становится письмо № 1033/03-16-3 от 31.03.16.

Процедура удостоверения сделки купли-продажи включает:

1. Проверку полномочий. Право на заключение договора с жилой недвижимостью есть у собственников. При необходимости хозяева квартир могут делегировать задачу другому человеку. Полномочия передаются через доверенность. Распорядиться имуществом несовершеннолетних или недееспособных граждан могут законные представители с согласия органов опеки. Роль нотариуса на этом этапе сводится к оценке вменяемости, добровольности и правомочий на совершение сделки.
2. Ознакомление с содержанием договора. Удостоверению подлежат соглашения, не противоречащие действующему законодательству. Сторонам разъясняют истинный смысл действий, а также предупреждают о последствиях. Покупателю и продавцу помогают отыскать наиболее безопасный метод расчетов, предлагают оптимальный способ передачи имущества.
3. Оценка юридической чистоты квартиры. Перед удостоверением договоров проверяется принадлежность объектов продавцам. Сведения запрашивают из единой федеральной базы по электронным каналам, представленные участниками документы оценивают на предмет подлинности.
4. Соблюдение преимущественного права. Заключать договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, следует в особом порядке. Продавец обязан направить другим владельцам недвижимости письменные извещения. В документе надлежит указать условия и стоимость выкупа. При этом важно получить подтверждение вручения оферты. Рассылку предложений разрешено переложить на нотариуса. В этом случае гарантируется соблюдение всех формальных требований. Если недобросовестные сособственники будут уклоняться от ответа, сделку разрешат заключить с третьим лицом. Ее удостоверят по истечении 1 месяца. Срок отсчитают с момента извещения обладателей преимущественного права.

При удостоверении соглашений с недвижимостью основным вопросом становится защита от злоупотреблений. Обязательным условием является отсутствие спора.

Заключение сделки завершается регистрацией. С 2019 года обязанность подачи документов возложена на нотариуса. Направление заявления в Росреестр признано неотъемлемой частью услуги.

Пять причин оформить покупку в нотариальной форме

В большинстве случаев участники соглашений обращаются за удостоверением по собственной инициативе. Популярность метода обусловлена рядом преимуществ:

1. Безопасность. Проведение комплексной правовой экспертизы перед продажей делает вероятность обмана минимальной. Квартира проходит оценку на предмет юридической чистоты, все ошибки и неточности устраняются. Волеизъявление сторон свидетельствуется незаинтересованным специалистом. Впоследствии сослаться на принуждение недобросовестный участник не может. Обязательному анализу подвергается и подлинность правоустанавливающих документов. Мошенничество с продажей недвижимости здесь практически невозможно. По желанию клиентов проводится дополнительная проверка. Она позволяет выявить незаконную перепланировку, сохранение прописанных в помещении жильцов, наличие задолженности за коммунальные услуги и другое.
2. Простота. Поскольку ответственность за своевременность регистрации прав нового собственника ложится на нотариуса, стороны избавлены от формальностей. Обращаться в многофункциональный центр или территориальные органы Росреестра не придется. Риск отказа или приостановки процедуры сведен к нулю. Не потребуется участникам и помощь юриста. Удостоверение соглашений сопровождается консультациями. Все необходимые документы составляют специалисты конторы в день обращения за услугой.
3. Возможность организации расчетов. Во избежание споров об оплате деньги за недвижимость могут быть внесены покупателем в депозит нотариуса. Продавец получит оговоренную в соглашении сумму после официального перехода собственности к новому владельцу.
4. Оперативность. Заявление о приобретении квартиры отсылают по телекоммуникационным каналам в течение 1 - 2 дней. Рассмотрение документов в Росреестре занимает всего 3 суток.

Отличительной чертой сделок, совершенных в нотариальной форме, можно считать бесконфликтность. Привлечение к процедуре специалиста гарантирует надлежащее выполнение нормативных предписаний. В процессе работы нотариус принимает меры по исключению споров, учитывает интересы всех участников. Вопросы, возникающие при продаже недвижимости, разрешаются в соответствии с действующим законодательством.

В первую очередь стоит понять: чтобы совершить любую сделку с недвижимостью, сперва недвижимость необходимо зарегистрировать в «Росреестре». Многие ошибочно полагают, что этим занимается нотариус. Но это не так. Нотариус может лишь заверить договор купли-продажи . За свои услуги нотариус берет плату в размере одного процента от общей стоимости квартиры. Это при условии, что стоимость жилья не превышает одного миллиона рублей. Если квартира стоит более одного миллиона рублей, то стоимость услуг будет составлять десять тысяч рублей и 0,75% от стоимости жилья. Подобные договоры составляются в следующих случаях:

• 1. Продажа квартиры.
• 2. Продажа доли в квартире третьим лицам.
• 3. Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.

Что прописывается в договоре?

По сути, договор купли-продажи - это документ, в котором прописываются основные положения о том что, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество или долю в нем за определенное денежное вознаграждение. Сумма вознаграждения оговаривается обеими сторонами.

Изменения в Федеральном законе.

Оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса в 2019 году претерпело существенное изменение. Так, начиная с июля 2016 года, прекращена выдача свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость - документа, являющимся ключевым при совершении сделок с недвижимостью. Как говорится в статье 14 Федерального закона, возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Также появилась возможность подачи документов удостоверенных нотариально, в электронном виде. Таким образом, больше не нужно тратить время в длинных очередях. Процесс рассмотрения отправленных документов значительно упрощается и ускоряется. Принятое решение о регистрации прав на недвижимость сообщается не позднее одного дня после подачи заявки.

Регистрация доли.

Пожалуй, главное изменение в том, что теперь производить любые операции с недвижимостью можно только с документальным удостоверением нотариуса. Вопрос о том, нужно ли регистрировать договор купли-продажи доли у нотариуса в 2019 году - один из самых актуальных и вызывает массу споров и противоречий. До конца 2015 года продавать долю в квартире или доме можно было только с помощью нотариуса. Но если владелец желал оформить дарственную и отписать часть недвижимости любому человеку, достаточно было написать соответствующее заявление и отнести его в ближайшее отделение «Росреестра». Этим начали активно пользоваться мошенники. Они принуждали людей, зачастую пожилых или недееспособных, отписать им часть недвижимого имущества.

Изменения в договоре купли-продажи в 2016 году обязали заверять все действия нотариально, вне зависимости от типа операции: будь то продажа, оформление дарственной или наследства. Нотариус при оформлении договора дарения доли обязан проверять, не является ли сделка фальшивой. Часто за сделкой дарения доли прикрывается другая сделка, например, купли-продажи. Люди хотят уйти от налогов, которые взыскиваются при оформлении купли-продажи, и прикрываются иными видами сделок. В свою очередь такие действия являются прямым нарушением закона и могут квалифицироваться как уклонение от уплаты налогов. Если нотариус по каким-либо причинам отказал в удостоверении договора, стороны могут обратиться в суд.

Изменения коснулись и одного из малозащищенных слоев населения - несовершеннолетних владельцев недвижимости. Теперь абсолютно все сделки с долями детей должны быть нотариально заверены в обязательном порядке.

Оформление купле продажи квартиры у нотариуса в 2019 году.

Ниже приведены все основные правила по оформлению подобных сделок. Чтобы исключить фактор риска, связанного с мошенническими действиями, сделки оформляются в письменной форме. Прежде чем оформить договор купли-продажи, стороны подписывают предварительный соглашение о задатке за недвижимость. Продавец обязан предоставить документы о законности отчуждения. Они должны быть в двух экземплярах. Один для покупателя, второй - для «Росреестра». Например, если квартира продается в браке, нужно письменное согласие второго супруга. Если продаваемая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, то в этом случае требуется разрешение органов опеки. Также к договору прикрепляется справка из ЕГРП о том, что на квартиру не наложен арест и нет никаких коммунальных задолженностей. Наконец, предоставляется справка обо всех зарегистрированных лицах или об их отсутствии.

Затем составляется акт приема-передачи . Покупатель вносится в ЕГРП, как новый владелец квартиры. Для этого продавец должен обратиться в «Росреестр» с соответствующим заявлением. Как видно, купля-продажа квартиры требует некоторых усилий с обеих сторон. Это сделано для того чтобы обеспечить законность и прозрачность совершаемых сделок. Но в итоге стороны могут быть спокойны за свое имущество и за его неприкосновенность.