Участие в аукционе по продаже квартиры. Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка. Процедура проведения торгов

Администрация МО размещает сведения о покупке квартиры на специализированном ресурсе. При стоимости закупки менее 3 млн.р. заявка размещается не менее чем за 7 дней до окончания участия в аукционе. При стоимости недвижимости более 3 млн.р. – как минимум за 15 дней.

Если по каким то причинам заказчик решит отказаться от аукциона, то свое решение он обязан разместить не позднее чем за 5 дней до окончания подачи заявок.

После проведения торгов протокол об этом размещается в течение 30 минут. В нем отображаются все ставки и действия участников торгов. Протокол обязан к размещению и при признании торгов недействительными.

Проект контракта () должен быть размещен на площадке в течение 5 дней после определение победителя. С ним должен ознакомиться выигравший в аукционе гражданин и поставить свою подпись в сроки до месяца.

Таким образом, перед принятием решения об участии в торгах, нужно взвесить все за и против подобным способом. При грамотном подходе на торгах можно купить квартиру по привлекательной цене. Но «платой» за низкую стоимость будут дополнительные , к которым должен быть готов покупатель в виде дополнительных , судебных разбирательств по результатам аукциона, нежелания бывших собственников выписываться с жилплощади.

Ипотечное кредитование несет собой большие риски, и сегодня, увы, далеко не редкость, когда заемщик не в состоянии оплачивать кредитный долг по ипотеке, что дает банку право на продажу ипотечной квартиры с торгов. В нашей статье мы расскажем о том, какой порядок реализации заложенного имущества предусматривает закон и как проходят публичные торги.

Нарушения условий договора нередко влекут за собой вынужденную меру - выселение из приобретенной квартиры и реализацию объекта жилой недвижимости на торгах. Как проходят публичные торги, в каком случае торги могут быть признаны несостоявшимися - читайте в нашей статье. Итак, в первую очередь, отметим какими нормативно-правовыми актами регулируется реализация заложенного имущества, в частности, ипотечной квартиры:

• Статья 350 Гражданского кодекса РФ.
• Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.
• Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.

Первоначальная цена на залоговый объект недвижимости, выставленный на торги, определяется судом. В случае несогласия залогодателя (ответчика) с назначенной стоимостью, он имеет право ходатайствовать о проведении переоценки имущества при условии оплаты всех необходимых услуг самостоятельно (ГПК РФ). В случае, если владелец залоговой квартиры не использует право на переоценку, объект жилой недвижимости переходит к Службе судебных приставов по стоимости, которая была определена в судебном порядке, для реализации на публичных торгах. Начальная цена залогового имущества, выставленного на торги, определяется на основании постановления об оценке имущества, которая проводится по инициативе судебных приставов. Если первичные публичные торги по продаже заложенного имущества были признаны несостоявшимися, на повторных торгах начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества снижается на 15%. При вступлении в силу судебного решения по взысканию и признании торгов, проведенных службой судебных исполнителей, несостоявшимися по определенным причинам, торги могут быть проведены еще неоднократно. И учитывая постоянный рост имущества на рынке недвижимости, владелец залоговой квартиры, своевременно обратившись к опытному юристу, вполне может настоять на реализации имущества по более высокой стоимости, соответствующей на данный период времени. В случае, если суммы, полученной от продажи квартиры с публичных торгов, не хватает для покрытия долга, залогодержатель вправе потребовать получения недостающей суммы с иного имущества должника, помимо залогового. Если сумма от продажи является выше размера кредитного долга, разница должна быть возвращена залогодателю. В любое время до момента выставления квартиры на публичные торги заложенного имущества залогодержатель и залогодатель могут прекратить обращение на данное имущество взыскания путем исполнения долговых обязательств.

Документы, дающие право на реализацию залогового имущества на торгах

В соответствии со ст. 349 ГК РФ и ст.12 Закона «Об исполнительном производстве» взыскание залогового имущества в пользу залогодержателя может быть обращено:

• на основании судебного решения, вынесенного в рамках судебного порядка;
• без обращения в суд в случае достижения добровольного соглашения между залогодержателем и залогодателем в .

Исполнительными документами, дающими право на взыскание предмета залога и реализации его на публичных торгах, являются:

• исполнительные листы, представленные на основании принятых судебных решений;
• исполнительная надпись нотариуса, если было достигнуто соглашение о внесудебном порядке взыскания, подтвержденное письменным договором.

В каких случаях не может быть обращено взыскание не предмет залогового имущества

Обращение взыскания на залоговое имущество не может быть допущено, если:

• нарушение долгового обязательства было крайне незначительным (период просроченных платежей по договору ипотеки составил менее 3-х месяцев);
• размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного объекта недвижимости (размер неисполненного обязательства ниже 5% от оценки предмета залога согласно договору о залоге).

Порядок реализации заложенного имущества на публичных торгах

Продажа ипотечных квартир с публичных торгов осуществляется на основании гл. 10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Публичные торги проводятся Федеральной службой судебных приставов по месту расположения объекта залога. Перед проведением торгов организатор обязан проинформировать об этом в печатном издании и на официальном интернет-сайте органа исполнительной власти не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до проведения торгов. Информация должна содержать в себе сведения о времени, дате и месте проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества, основные характеристики предмета залога, выставленного на торги, начальная цена объекта. Лица, желающие стать участниками публичных торгов заложенного имущества, должны внести задаток, размер которого указан в извещении. Максимальный размер задатка определяется не выше 5% от начальной продажной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реализации. Выигравшим торги признается лицо, предложившее наибольшую цену за реализуемый предмет залогового имущества. Протокол о результатах проведенных публичных торгов подписывается победителем и организатором торгов. В течение пяти последующих дней выигравшее лицо должно внести суму в полном объеме, за вычетом внесенного задатка. Договор купли-продажи квартиры подписывается в течение 5 последующих дней после внесения покупной цены в полном объеме. Основаниями для внесения записи в Единый госреестр о правах на недвижимое имущество и сделок с ним являются протокол с результатами о проведенных публичных торгах по продаже недвижимого имущества и договор купли-продажи. В соответствии со ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги заложенного имущества признаются несостоявшимися в течение дня, следующего за их проведением, в случаях:

• при участии менее 2-х покупателей;
• если начальная продажная стоимость заложенного имущества не была увеличена за счет надбавки участниками;
• если лицо, выигравшее торги, не внесло покупную стоимость в установленный срок.

Если публичные торги были признаны несостоявшимися, залогодержатель имеет право на преимущественный выкуп залогового имущества по согласованию с залогодателем с учетом в покупной стоимости выставленных к исполнению требований. Выкуп производится на основании . В случае признания публичных торгов несостоявшимися во второй раз, залогодержатель вправе оставить объект недвижимости, как предмет залога, с оценкой не ниже 10% от первоначальной суммы. Договор прекращает свое действие, если залогодержатель не использовал свое право на оставление предмета залога в течение 1 месяца с того момента, когда публичные торги по продаже недвижимого имущества были признаны повторно несостоявшимися.

Вера

Здравствуйте, такой вопрос, банк подал в суд о взыскании заложенного имущества по ипотеке,суд удовлетворил в начале 2018 года, прошел год, пристав посоветовал обратиться в банк с просьбой о мировом соглашении. Суд мировое соглашение отклонил. По причине увеличения суммы долга банком в мировом соглашении. А два дня назад пришли люди и сказали, что будут торги, и сумму снижают на 15% и торги проходят в другом городе. Разве имеют права снижать стоимость квартиры без суда? И проводить торги в другом городе?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вера! Суд должен определить начальную продажную стоимость квартиры. Потом она может быть снижена, если первые торги не состоялись по причине отсутствия покупателей. В соответствии со ст. 56 Закона об ипотеке торги по продаже ипотечных квартир проводятся строго по месту нахождения квартиры. Поэтому провести торги в другом месте по закону нельзя.

Дмитрий

За долг по ипотеке приставы удерживают с зарплаты. И одновременно выставили квартиру на торги. Правомерно ли и удерживать с зарплаты в счёт погашения полной суммы и выставлять на торги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! Законодательство не запрещает приставам применять одновременно несколько способов взыскания денежных средств с должника. Поэтому такие действия приставов являются правомерными.

Наталия

Здравствуйте, ипотечную квартиру выставили на торги, с первоначальной стоимостью 1890000, спустя время зашла на официальный сайт аукциона и квартира стояла на продаже 1000008 и 865000 одной и той же датой. Никаких оповещений о торгах не было полученно. Правомерно ли такое снижение цены?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! В соответствии со ст. 58 Закона об ипотеке при повторных торгах первоначальная цена имущества может быть снижена только на 15%. Поэтому указанное Вами снижение цены является неправомерным.

Наталья

Здравствуйте! Я, - мать двух несовершеннолетних детей (сын 7 лет, дочь 5 лет), в разводе. В 2016 году по решению Мещанского суда от 30.03.2016 г. было возбуждено исполнительное производство 208191/17/77029-ИП от 13.04.2017г. и наложен арест на квартиру по адресу: , являющейся единственным жильем моей неполной семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Бывших членов моей семьи не могу снять с регистрационного учёта, поскольку наложен запрет на сделки с имуществом и регистрационные действия По решению межведомственной комиссии АО "Дом.рф" мне одобрена помощь от Государства в рамках программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 20.04.2015 N 3. См. Приложение п.3. в размере 3 000 000 руб. В соответствии с Постановлением о передаче на реализацию на торгах от 26.03.2019 №77029/19/2718725. СПИ: Баранов Кирилл Львович, а также по акту передачи на торги от 25.04.2019 №б/н. СПИ: Баранов Кирилл Львович Наше единственное жилье передано организатору торгов ООО «ТЕРРА», ИНН 7751138326, КПП 775101001. Первые только состоялись 24.05.2019г. (Извещение Л1/19/16/Баб-25 260419/34117922/07 Лот 1) В соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. По информации начальника отдела опеки, попечительства и патронажа района согласие на отчуждение жилого помещения - квартиры организатору торгов ООО «ТЕРРА» дано не было. Соответственно состоявшиеся торги 24.06.2019г. были произведены с нарушением законодательства РФ, а именно п. 4 статьи 292 ГК РФ. Международная конвенция о защите прав ребенка требует от государств-участников, каким является Россия, запрета на жестокое, бесчеловечное и унижающее достоинство обращения с ребенком. Лишение ребенка единственного жилья, позволяет утверждать, что волею государства ребенок будет либо выброшен на улицу, либо лишен своих родителей. Соблюдая свои обязательства по валютной ипотеки банк получил от меня ~200 000 долларов в период с 2007г. по 2018г. (1556*5*12+49000)+55000 итого: сейчас это по курсу 1$=65.16 руб. - 13 032 000 руб.-const/факт. По исполнительному производству 208191/17/77029-ИП от 13.04.2017г. судебным приставом квартира выставлена на торги по поручению/извещению Л1/19/16/Баб-25 Лот 1 260419/34117922/07. Начальная цена 9 060 000 руб.- const/факт. В июне 2017 года из-за действий банка ВТБ по отъему единственного жилья мной была предпринята попытка суицида -факт, вследствие чего я состою на учёте ПНД-факт. В настоящее время банку ВТБ с моей стороны предложен выход из ситуации: 1. Фиксирование того факта, что должник уже отдал банку ~200 000 долларов США. 2. Формирование банком заявления в ФССП о прекращении ИП 208191/17/77029-ИП от 13.04.2017г. в отношении должника. 2. Определение суммы нового кредита, которая составляет - 6 975 000 руб., где а) Собственное "прощение от банка" - - 3 909 000 руб. в качестве компенсации за нанесенный ущерб здоровью должника, вследствии действий банка по отъему единственного жилья у моей неполной семьи с двумя несовершеннолетними детьми. б) Сумма нового договора ипотеки 2 856 000 руб. в соответствии с отчётом судебного эксперта - оценщика, который я предоставляла ранее. 3. Погашение ипотеки в счёт помощи от Государства в рамках программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 20.04.2015 N 3. См. Приложение п.3. - 3 000 000 руб. (Обращение в Дом.рф, а также обращение Предедседателю правительства РФ Медведеву Д.А. в защиту семьи с описанием продолжающегося мракобесия, направлено). Хочу обратить Ваше внимание на видео "Путин: Валютным ипотечникам нужно помочь" на YouTube https://youtu.be/a5NI-j19oCM Где чётко сказано Президентом РФ Путиным В.В.: "Не выселять из единственного жилья должников" Буду благодарна за действенные советы и консультации по моей ситуации. С уважением, Мершеева Наталья Александровна.

Ожидает проверки

Юлия

Здравствуйте! У меня несколько вопросов: 1)Какова процедура выселения после того как, состоялись торги? 2) Насколько законно продавать квартиру с торгов, если есть второй залогообладатель, и по настоящее время идут суды?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! 1. Обычно новые собственники письменно уведомляют бывших хозяев о сроках, когда им необходимо покинуть жилье. Если те не выселяются сами, то новые собственники вправе задействовать сотрудников полиции и силой выселить прежних хозяев. 2. Для решения данного вопроса необходимо изучение документов, так как при определенных обстоятельствах допускается удовлетворение требований первоначального залогодержателя. Но по общему правилу требования первоначального залогодержателя имеют приоритет по сравнению с требованиями последующего залогодержателя.

Гульмира

Здравствуйте! 08/05/2019 прошли вторые торги моего дома,заложенного в банке, появился покупатель, остаток денег еще не внес. Могу ли я в эти пять дней погасить долг банку и снять с ареста дом? или уже поздно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! К сожалению, время уже ушло. Вы могли полностью погасить задолженность до момента продажи заложенного дома, а раз торги уже состоялись, то, следовательно, такой возможности у Вас больше нет.

Илья

Здравствуйте. Я залогодатель - квартира единственное жилье. Заемщик исправно платит и в дальнейшем так же будет исправно платить. (Этот кредит - 580 т.р.) Я подаю на банкротство по своим нецелевым кредитам 800 т.р и ничем не обеспеченным. Вопрос. Что будет предъявлено заемщику. Какова судьба единственного жилья? Если будут торги.. То на сколько % могут снизить цену? (рыночная 3.4 млн. Дом Сталинка, пытался сам продать и за 2,7 млн не покупают.)

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Илья! Квартира будет относиться к имуществу банкрота и будет продана на торгах. Порядок проведения торгов, в том числе стоимость реализации заложенной квартиры, если они проводятся в рамках процедуры банкротства определяются конкурсным кредитором. Но при этом по закону при проведении повторных торгов начальная продажная цена имущества снижается на 10%.

Карина

Здравствуйте! подскажите, пожалуйста, сколько всего раз могут проводить публичные торги при условии несостоявшихся предыдущих торгов на одно и тоже имущество? В законе сказано что после несостоявшихся вторых торгов приставы предлагают банку принять на баланс имущество со снижение стоимости на 25%. Если в этой ситуации банк откажется будут ли проводить третьи, четвертые торги? Или имущество вернется ко мне? Если имущество возвращается мне, то как будет взыскиваться долг, если у меня нет возможности погасить его в течение 5 дней?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Карина! В соответствии со ст. 58 Закона об ипотеке, если в течение одного месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися банк не оставит квартиру у себя, то ипотека прекращается. Но это не значит, что Ваш долг исчезнет. Он будет взыскиваться в общем порядке через судебных приставов, но теперь квартиру изъять в счет долга не смогут.

Алексей

Здравствуйте. имеется задолжность по ипотеке в 1млн900т р,квартира уже выставлена на повторные торги(2млн700),торги начнутся через 9 дней,но сегодня я нашел сумму для долга и хочу вернуть её банку,могу ли я сейчас оплатить свою задолжность и не переживать что квартира уйдет на торгах.?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! На основании ст. 60 Закона об ипотеке Вы можете в любое время до продажи квартиры погасить задолженность. Поэтому Вы совершенно свободно можете направить свободные деньги на погашение задолженности и тем самым освободить квартиру от продажи с торгов.

Елизавета

Моя квартира была продана на первых торгах. Мной исполнительное производство было приостановлено через несколько дней после торгов административным иском по отношению к действиям приставов. Приставами процедура снятия ареста и перечисления денег в банк приостановлена. Однако покупатель не дожидаясь перехода права собственности вломился в квартиру и сменил замки, что делать в этой ситуации. Полиция вмешиваться не хочет.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елизавета! В действиях покупателя усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 330 УК РФ, то есть самоуправство. Поэтому пишите официальное заявление о привлечении покупателя к уголовной ответственности, при отказе - обжалуйте его в прокуратуру и в суд.

Марина

Суд принял решение о выставлении залоговой недвижимости на публичные торги. Займ взят у физического лица. Оформлен как -Договор займа (ипотеки). Займ потребительский, не цеьевой. Брался не на приобретение жилья. Займ брался под залог собственного жилья, которое является единственным.О том что жилье единственное доводы судом не приняты (выписка ЕГРН и отсутствие постоянной регистрации). Чем еще можно доказать что жилье единственное и что делать в данной ситуации?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! В данной ситуации не имеет значения, что деньги брались у частного лица в качестве потребительского займа. Важно другое, что квартира была заложена, то есть она является ипотечной, следовательно, на нее можно обратить взыскание, вне зависимости от того, является ли квартира единственным или не единственным жильем.

Марина

Суд принял решение о выставлении залоговой недвижимости на публичные торги. О том что жилье единственное доводы судом не приняты (выписка ЕГРН и отсутствие постоянной регистрации). Чем еще можно доказать что жилье единственное и что делать в данной ситуации?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Если речь идет об ипотечной квартире, то на нее может быть обращено взыскание, даже если она является единственным жильем для должника. Таково положение законодательства. Надо договариваться с банком о предоставлении рефинансирования, рассрочки и т.д. Также можно предложить банку оставить квартиру за ним, чтобы полностью погасить задолженность.

Иван

Суд присудил расторгнуть кредитный договор с банком и продать ипотечную квартиру с торгов. Если в документах на право собственности есть еще 3-я сторона Росвоеннипотека и она ко мне данный момент претензий не имеет, но при этом тоже является грубо говоря собственником, то как будут проходить торги и как будет продаваться квартира если третья сторона не хочет продажи.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Иван! Так как есть судебное решение о реализации квартиры, то оно должно быть исполнено. Ведь никто не отменял требования банка о погашении задолженности за счет заложенной квартиры. Поэтому в целом можно предположить, что торги будут проходить в соответствии с условиями кредитного договора и положениями действующего законодательства.

Мария

Добрый день! Квартира, куплена на торгах. В ней никто не проживает,но есть вещи прежних собственников(мебель,техника)Я,после вступления в собственность обратилась в суд на выселение и выписку. Решение вступило в силу в части выписки и признание утратившим правом пользования. В выселении суд отказал,т.к в квартире никто не проживает,а вещи не являются поводом для выселения. Бывший собственник не забирает вещи,говорит,что будет оспаривать торги. Что мне делать с вещами? Въехать и жить я не могу,т.к свои вещи не могу привезти. А его вещи имею право выбросить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Мария! Вы имеете полное право выбросить вещи прежнего хозяина, так как квартира находится в Вашей собственности и Вы вправе устранять любые препятствия для правомерного пользования и владения квартирой.

Александр

Здравствуйте! Приобрел участок на торгах арестованного имущества, после уплаты всей суммы, подписания договора купли-продажи и передачи всей документации по участку выяснилось, что должник оплатил всю задолженность судебным приставам (после торгов). Что в данной ситуации лучше сделать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Торги уже состоялись и могут быть отменены только в судебном порядке, а денежные средства, внесенные предыдущим собственником, должны быть ему возвращены. Поэтому Вы можете дальше продолжать оформление права собственности на земельный участок.

Светлана

Добрый день! Подскажите какая процедура обращение взыскания на предмет ипотеки между физическими лицами по решению суда в случае если предмет ипотеки в настоящее время зарегистрирован на третее лицо? Необходимо ли что бы квартира для проведения торгов была зарегистрирована именно на должнике?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! По общему правилу в залог можно сдать только имущество, которое находится в собственности залогодателя. Если же должник продал предмет залога, то обратить взыскание можно с учетом достаточно большого количества нюансов, прописанных в законодательстве и договоре залога. Ситуация может развиваться по-разному: залог может вообще прекратится, обязанным станет новый собственник, Вы можете потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Руслан

Здравствуйте!!! Суд принял решение которым установил первоначальную стоимость заложенной квартиры (по ипотеке) в 740 тысяч рублей., первые торги по продаже жилья признаны не состоявшимися. Банк делает экспертизы по основаниям которой цена продаваемой квартиры, якобы рыночная, падает до 440 тысяч рублей (трехкомнатная) и просит суд снизить еще продажную цену на 20 % то есть до 340 тысяч рублей. Суд опять соглашается с банком и выносит определение о снижении продажной цены до этой суммы. Насколько это правомерно, нужно ли обжаловать. Сама сумма взыскания задолженности банком с должника составляет как раз 740 тысяч рублей, поэтому и разница будет взыскана после продажи огромная, да и цена квартиры не может быть такой низкой. Подскажите, что делать?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Руслан! Раз судом принято решение об установлении продажной цены, то надо обжаловать данное решение с привлечением заключений других экспертов. Также изучите свой ипотечный договор на предмет установления того, как надо определять цену квартиры при ее продаже на торгах.

Светлана

Добрый день! Наша квартира ушла с торгов, победители торгов дали время на вывоз наших вещей из квартиры. Подскажите, пожалуйста, как проходит передача ключей от квартиры? Какие документы необходимо требовать от победителя торгов, чтобы убедиться, что у него есть права на собственность, нужно ли присутствие пристава или юристов?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Процедура передачи ключей победителю торгов в законодательстве не прописана. Это значит, что это должно решаться в соответствии с соглашением сторон. Если есть сомнения в правах победителя торгов, то можете потребовать выписку из реестра, подтверждающую право собственности человека на квартиру, и его паспорт. Присутствие юриста и пристава в такой ситуации не требуется.

Нина

Добрый день! Мы с мужем являемся должниками по ипотеке, был суд, вынесено решение о продаже квартиры через торги. Начальную сумму определили свыше двух миллионов, долг же наш банку около миллиона девятиста рублей. Скажите, приставы еще будут оценивать ее стоимость или это уже установленная стоимость, раз есть решение суда? И нужно ли расторгать с банком договор чтоб не капали проценты по ипотеке, или он автоматически расторгается в связи с решением?Останемся ли мы должны банку? У нас однокомнатная квартира на первом этаже, хрущевка. Квартиры в таком доме, третий этаж даже стоят около полутора миллиона рублей. В банке уверяют что квартира просто уйдет на баланс и мы ничего должны не будем

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Нина! Начальная продажная цена определяется решением суда, приставы уже не смогут ее изменить. Договор необходимо расторгнуть, так как до момента продажи квартиры с торгов договор ипотеки продолжает действовать. Вы не будете ничего должны банку при условии, что хватит на погашение задолженности денежных средств, вырученных от продажи квартиры с торгов.

Елена

Добрый день! вопрос -идет судебное разбирательство, банк подал иск о расторжении ипотечного договора и взыскании задолженности путем реализации залога. Залоговый дом был реконструирован без согласия банка, был возведен второй этаж и площадь дома увеличилась с 86 кв на 200,5 кв (т.е. самовольная постройка). Банк провел оценку по старым параметрам и оценил в 3 мл(еще -80%) при этом эксперты отписались что доступ к дому был ограничен, нас должников не оповещали, реальная стоимость около 6 мл. Судья не принимает наши возражения по поводу не соответствия площади так как в росреестре нет данных сейчас у нас на руках новый технический план здания и исковое заявление о легализации реконструкции, может ли судья про игнорировать и определить начальную продажную стоимость по старым параметрам и что нам нужно предпринять?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Сложно сказать, так как вопросы порядка оценки дома могут быть отдельно предусмотрены в договоре. Кроме того, судья руководствуется предоставленными банком доказательствами в виде заключения оценщика. Вы можете его оспаривать и предоставить свое заключение. Вам сейчас надо проводить свою оценочную экспертизу.

Радик

Снятие залога с недвижимого имущества после торгов Физлицо не платил ипотеку, решением суда квартира выставлена на торги Росимуществом. Возможно, что суммы вырученной на торгах не хватит полностью погасить все долги перед банком. Обязан ли банк в данной ситуации снять залог с квартиры и не предъявит ли он требование о погашении остатка долга новому владельцу? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Залог квартиры прекращается с момента ее продажи с торгов и обретения ею нового собственника. В соответствии с ч. 5 ст. 61 закона об ипотеке, если суммы с продажи квартиры оказалось недостаточно, то должник не обязан ничего платить при условии, что его ответственность застрахована, а равно при страховании ответственности банка. Если данное условие не соблюдено, то по смыслу закона банк может взыскать с должника остаток задолженности.

Анастасия

Здравствуйте!Подскажите пожалуйста если первые торги были признаны несостоявшимися сколько времени есть до провидения вторых торгов?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анастасия! Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, то повторные торги должны быть проведены не позднее чем через один месяц после проведения первых торгов.

Оксана

Добрый день! Проведены залоговым кредитором - сбербанком публичные торги по продаже квартиры застройщика, я признана победителем, Оплачена полностью по договору сумма, зарегистрировано право собственности, после чего мной объект продан третьему лицу. Другим кредитором (не залоговым) подан иск о признании торгов недействительными.. в случае удовлетворения требований, возврат имущества возможен в конкурсную массу или они выйдут ко мне с требованиями о взыскании убытков.. но мной же оплачена сумма в конкурсную массу..? Если применима реституция то возврат денежных средств происходит из текущих платежей или после удовлетворения всех требований кредиторов?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! В случае признания заключенного договора купли-продажи недействительным, все полученное сторонами по сделке должно быть возвращено в полном объеме. То есть Вы должны получить уплаченную денежную сумму. Ваше требование может быть признано текущим платежом и подлежать оплате вне очереди за счет конкурсной массы.

Елена

Добрый день, подскажите, пожалуйста, было решение суда на обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру), первые торги признаны несостоявшимися, на основании этого залогодержатель подал документы на регистрацию права собственности на квартиру, повторные торги не были объявлены и не проводились. Правомерно ли это? Обязательно ли проведение повторных торгов? (в договоре прописано, что залогодержатель может оставить имущество за собой после проведения первых торгов несостоявшимися).

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! В соответствии со ст. 59.1. закона об ипотеке допускается оставление банком квартиры у себя. В целом же стороны в договоре ипотеки вправе предусмотреть порядок реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания. Поэтому внимательно прочитайте договор ипотеки и определите, каков дальнейший порядок действий в нем предусмотрен.

Анна

Добрый день! Был заключен договор с Банком на предоставление кредитной линии. С обеспечительными договорами залога недвижимого имущества. На день погашение кредитного договора у Банка была отозвана лицензия, ввели конкурсное производство. Конкурсный управляющий оспорил платежи и Определением суда была восстановлена задолженность в размере 10 мил. руб. в последующем конкурсный управляющий выставил на торги данный долг под Лотом указывая, что долг продается по определению суда. Долг выкупили, и Банк заключил договор уступки прав требования. В договоре тоже указывает что права переходят по определению суда, а в Определение только сказано что восстановить задолженность в размере 10 мил. Руб. Но так же по тексту договора передает права на проценты, штрафы, на обращение взыскание недвижимого имущества. Правомерны ли теперь требования нового кредитора, так как долг был передан по Определению суда, а не по кредитному договору. И на торги выставлялся только долг в размере 10 мил. Руб.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! Права требования по долгу могут быть переданы третьему лицу и без согласия должника. С учетом того, что все это происходило в рамках процедуры банкротства, совершенно естественно, что такое решение мог принять только суд. Но надо еще смотреть документы на предмет правильного юридического оформления процедуры перевода долга.

Вячеслав

Добрый день! Я заключил договор цессии с Сбербанком на переуступке прав требования. Ты.е. они мне отдали закладную квартиру и долг по ипотеке человека который скрывается. По данному делу вынесен исполнительный лист о взыскании и проведении публичных торгов на данный объект недвижимости. В каком порядке мне поступить, чтоб данный залог перешел в мое пользование. Т.е. квартира на всех правах стала моей. Я юридически не грамотный и ввязался в такую авантюру.

Игорь Кетов

Я выиграл лот в торгах по банкротству публичное предложение сельхозтехника. Применяется ли преимущественное право на таких торгах? Если да, то в какое время организатор торгов должен направить мне предложение подписать договор? Сразу или после предложения лицам имеющим преимущественное право?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Игорь! При продаже сельскохозяйственной техники преимущественное право их покупки на торгах по банкротству принадлежит сельскохозяйственным производителям. Если уже состоялись торги, в которых принимали участие не сельскохозяйственные производители, то значит им уже делалось предложение о покупке техники. Поэтому, раз Вы выиграли торги, то предложение о заключении договора должно быть направлено Вам в установленные законодательством сроки.

Игорь Кетов

Сергей, большое спасибо!!!

Екатерина

Скажите пожалуйста, после того как банк после двух торговпримет на баланс недвижимость, будут какие либо претензии к должнику или все претензии закончены?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Если стоимости имущества будет достаточно для погашения всей суммы задолженности, то претензий к должнику со стороны банка больше не будет. Но если стоимость арестованного имущества будет недостаточна для удовлетворения всех требований банка, то должнику придется удовлетворить данные претензии.

Юлия

Добрый день. Помогите растолковать закон. Что значит преемущественное право? Что значит цена установленная на торгах? На каком периоде можно воспользоваться преемущественным правом? Можно ли воспользоваться преемущественным правом на публичном предложении, на последнем этапе без подачи заявки на участие в торгах на ЭТП? Что делать победителю в этом случае, если он выиграл Торги, а ему приходит письмо, что ип..., воспользовалось преемущественным правом?! Помогите понять пожалуйста.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! Преимущественное право означает приоритет в чем-либо по сравнению с другими лицами. Цена, установленная на торгах, - наименьшая цена, предложенная кем-либо из участников торгов. Для ответа на последний вопрос необходимо изучать все материалы торгов для поиска оснований для оспаривания результатов торгов.

Николай

Здравствуйте, хотим купить у банканедвижимость которую на первом и втором открытом аукционе не купили. торги состоялись, заключалидоговора, а деньги не вносили. На днях прошли публичные торги которые состоялись. Мыбыли на 3 месте по цене. Сегодня нам позвонил банкс предложением купить недвижимость на прямую. Обязательно ждать 5 дней для заключения договора и 30 дней для оплаты, чтобы кредитор-банк забрал недвижимость и продал намее напрямую по договору купли продажи. Банк единственный кредитор, и он соответсвенно подал на банкротство и ставил своего конкурсного.Может ли хозяин этой недвижимости подать в суд о не законной продаже этого имущества? Стоимость покупки будет в два раза выше цены продажи лота.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Николай! Возможность продажи предмета ипотеки банком третьим лицам должна быть предусмотрена в договоре ипотеки. Поэтому, если такого положения в договоре нет, то залогодатель получает возможность оспаривать действия банка по продаже объекта недвижимости не на торгах, а третьему лицу напрямую.

Олег

Добрый вечер! Я являюсь залогодателем по кредитному договору,тот ктовзял кредит скрылся. На мое заложенное имущество произвели взыскание через суд. Было проведено трое торгов, которые считаются не состоявшимися. Объявления о проведении торгов были размещены в газете и на сайте, а протоколы о том что торги не состоялись нигде не размещены. Подскажите с какого времени у банка начинается исчисляться месяц, на то чтобы его забрать на баланс.Или можно обратится в суд с заявлением о том что ипотека прекратилась

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Олег! Данный срок начинает исчисляться с момента принятия последнего решения о признании торгов несостоявшимися.

Владимир П

Добрый день!.Банк через суд потребовал возврат оставшиеся суммы за просрочку за ипотеку.Вернуть не могу.Сколько даётся банку времени чтобы провести торги или забрать себе на баланс.?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! Сроки проведения торгов в законодательстве не определены, поэтому по усмотрению банка при наличии соответствующего судебного решения и соблюдении всех остальных необходимых условий.

Елена Васильева

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! В исполнительном производстве существует такое явление, как правопреемство, когда на место ликвидированной организации встает другая организация - ее правопреемник. Для замены стороны в исполнительном производстве обычно требуется судебное решение. Поэтому, скорее всего, новый банк соблюл все необходимые формальности для вступления в исполнительное производство и торги могут продолжаться дальше.

Ольга

Доброго времени суток! Я физ лицо в 2015 г заключила договор ипотеки 1,5 млн.р со Сбербанком поручителем не являюсь по коммерческому кредиту юр.лица 15 млн.р. в 2016 году юр лицо перестало платить по кредиту. Я вела переговоры с банком о выкупе своей квартиры и внесла в банк 1 млн.р. Однако,через полгода после моего 1 млн, связи с просрочкой кредита 9 млн третейский суд вынес решение об обращении взыскания на мою квартиру и имущество остальных залогодателей. Яобратилась в суд с иском к банку о взыскании 1 млн.р. Решение суда - в удовл.иска отказать подана апелляция. Также я вновь обратилась в банк с заявлением о выкупе своей квартиры - не рассмотрено. Сегодня состоялись торги - кто то выиграл. Вопрос: Могу ли я подать жалобу в фас и признать торги недействительными, если: 1. уведомление о торгах от пристава получила 16 марта и 16 марта был последний день подачи заявок на участие в торгах 2. вчера на эл.площадке не было отражено ни одного участника скриншот распечатала, а сегодня они 2 участника откуда то возникли. р.с. Сергей читала Ваши ответы готова оплатить консультацию для чего могу выслать доки по эл.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! По законодательству об исполнительном производстве допускается снижение цены два раза. На проведение торгов отводится максимум 2 месяца.

Тимур

Добрый день. Заложенная квартира перешла по договору цессии на нового залогодержателя юридическое лицо за 2-3 месяца до торгов, залогодержатель прекратила своё существование согласно выписки ЕГРЮЛ, законно ли взыскание, если залогодержатель прекратил своё существование? -Заложенное имущество оценено без присутствия залогодателя, специалиста по оценке и аресте, так же оценили без визуального осмотра и не производилась опись? - При назначении торгов, не предложили участвовать родственникам в торгах; - За день до торгов передали заявление о приостановлении исполнительного решения в Мосгорсуд Скажите, законны ли торги учитывая вышеизложенное? Возможно после объявления победителя опротестовать торги и разобраться? Возможно отменить торги, если за час до торгов залогодержатель изменит решение по взысканию задолженности и захочет отменить торги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Тимур! Если судебный пристав заменил залогодержателя в исполнительном производстве, то даже ликвидация взыскателя не является основанием для прекращения исполнительного производства. Указанные Вами обстоятельства не содержат в себе нарушения закона, так как пристав не обязан уведомлять о дате проведения оценки и предлагать родственникам принят участие в торгах, так как сообщение о проведении торгов публикуется в средствах массовой информации и является публичным. Возможность признания торгов недействительными есть и после определения победителя. Надо конкретно разбираться с имеющимися документами и обстоятельствами, чтобы составить мотивированное исковое заявление. Данную работу лучше поручить специалистам.

Сергей

Всем, доброго времени суток. У меня вопрос по аресту и реализации моего имущества.Моё имущество было арестовано и выставлено на продажу.Арестовано в феврале 2017 года,первые торгиАукцион состоялись в Июне 2017 года,меня никто не известил. Из-за отказа подписания договора победителем,я не имею информации предлагали ли ССП банк мое имущество на 10 ниже,в зачет долга. Торги Аукцион перешли во вторую стадию с понижением цены.Сегодня 07.01.2018. Торгов и не видать. Соответственно я понимаю, что не без участия банка прошли торги,так как цена снижается на 20, хотя это трудно доказывать. Далее должен быть 3 этап. Где ССП предложит моё имущество банку.Я так же по своим каналам узнал,что банк хочет получить 1 из моих машин. Они отказали 3м лицам выкупить мой долг. Хотя это и понятно. У ССП 2 месяца на реализацию. На каком основании ССП оттягивают тоги скоро год пройдет после изьятия залогового имущества, почему авто в одном городе, документы по ИП в другом. И последнее, как составить документы и вывести авто из залога, за истечением сроков реализации? Ведь после 2 месяцев выделенных на реализацию имущества, имущество перестает быть залоговым и возвращается владельцу. Если сталкивались с таким, буду рад любой помощи.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Вам лучше позвонить в службу судебных приставов и узнать прошли ли торги и кто на них был признан победителем. Так Вы сразу получите достоверную информацию.

Светлана

Здравствуйте!!! В службе судебных приставов было возбуждено исполнительное производство,где банк просил передать на торги залоговое имущество...Я пришла в службу не так давно и работаю там обычным специалистом, никакого отношения к исполнительному производству не имею...Путем публичных торгов мною было приобретено залоговое недвижимое имущество...Первые торги признали несостоявшимися по причине отсутствия заявок в участии...Во вторых торгах победителем признали меня, так как предложила цену выше...Были вовремя переведены все денежные средства на счет Росимущества, заключен договор купле-продажи с компанией, которая непосредственно занималась организацией торгов, так же сданы все документы в МФЦ для вступления в права собственности...Всю информации о проведении торгов узнавала на официальном сайте" ГОВ торги"...На данный момент мы с ребенком я одна воспитываю сына до сих пор живем на съемной квартире, так как гражданин, который был поручителем по ипотеке должника, не отдает ключи и пишет жалобы вразные инстанции...Могут ли признать торги недействительными? Как мне поступить в такой ситуации? Заранее очень Вам благодарна!!!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Торги могут быть признаны недействительными в течение одного года при наличии следующих оснований: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Поэтому риск в Вашей ситуации есть. Единственное, что Вы можете предпринять, это внимательно и тщательно проанализировать обстоятельства проведения торгов и установить возможность признания их недействительными по одному из указанных выше оснований. Так Вы хотя бы будете готовы к определенному повороту событий. А насчет поручителя можете не беспокоиться. После получения документов на собственность у Вас будут все законные основания для силового выпровождения поручителя из квартиры.

Электронный аукцион - новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как все устроено и реально ли купить жилье со скидкой на публичных торгах.

Электронный аукцион - новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как... Финансы

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости - муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва : «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики - когда стены разваливаются, и горит проводка.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора - перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт. Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись , которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете - они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете - вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок - выигрывает аукцион.

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет - цена снова снижается и начинается новый раунд торгов - например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Как часто проходят такие торги?

Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.

Как найти эти площадки?

Самые распространенные - это Российский аукционный дом , Единая торговая электронная площадка , МосТендерГрупп , Система электронных торгов имуществом , Межрегиональная электронная торговая система, Utender.ru Utender.ru , B2B-центр , «Аукционы Сибири» , Аукционный тендерный центр , RUSSIA Online .

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка - все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная проблема - если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

То есть не все делают это самостоятельно?

Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами - аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.

Что у меня может пойти не так - есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист : «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми - я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию - ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн - это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим - 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая - то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «ДельтаКредит» - около 3 месяцев), но и саму квартиру.

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка. Например, если стартовая цена - 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн. То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость» : «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики. Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях. С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион - известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

Фото: M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

Фото: ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Фото: Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понамор ева.

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

На современном рынке жилой недвижимости России за последние годы произошло много перемен. Прежде всего, в этом разделе, речь пойдет о квартирах. Вы можете посмотреть в других наших разделах. Люди и компании приобретают дома и квартиры, потом продают в связи с различными жизненными обстоятельствами. Одно из самых частых обстоятельств – банкротство собственника.

Мы помогаем в покупке квартир с торгов уже более 10 лет.

В нашем интернет-каталоге мы представляем Вам самое интересное, что есть на данный момент со всей России. Все объекты внимательно и тщательно отбираются аналитиками инвестиционной компании №1 Инвест Торги. Над этим работает целый отдел аналитиков. При этом каждый лот проходит жесткий фильтр, а мусорные предложения отметаются. Нашим специалистам стоит доверять.

Мы предоставим наш 10 летний опыт в ваше распоряжение. Мы делаем риски минимальными, а доходность инвестиций максимальной для всех наших заказчиков, каждый рубль нашей комиссии окупается не единожды. Будьте в этом уверены.

Квартиры выставленные на торги

Сейчас достаточно предложений разной категории и степени готовности. Рынок жилой недвижимости изобилует различными объектами, выставленными на продажу за долги. Это изобилие на взгляд неискушенного покупателя чрезвычайно сложно, и сориентироваться в большом количестве предложений действительно бывает непросто. Существует большая вероятность сделать роковую ошибку при самостоятельной покупке квартиры через торги, так как существует много различных моментов, о которых покупатель, возможно совершающий такую сделку первый раз в жизни, и не догадывается. С опытом, конечно, количество ошибок становится значительно меньше, но риск остаться без задатка или взять некондиционную рухлядь есть всегда. В таких случаях есть компания ИнвестТорги с опытными специалистами.

При покупке жилых помещений на аукционе должников м ы решаем вопросы любой степени сложности!

Купить квартиру в Москве и Московской области с торгов на аукционе должников, а также на территории всей России, которая соответствовала бы вашим пожеланиям по расположению, площади, качеству и цене, и не совершить ошибочный шаг - помогут наши специалисты. Нередко, квартиры выставленные на торги по банкротству избавлены от обременения ипотекой. В результате Вы приобретаете жилье, пусть чуть более сложным путем, но значительно дешевле рыночной цены.

Выгода может составлять до 30%!

Благодаря этому появляется реальная возможность, через небольшой промежуток времени перепродать лот уже по рыночной цене. Стоит сказать, что на торгах самых интересных лотов будет конкуренция, но возможность получения жилья с дисконтом с торгов есть всегда. Нашу компанию заказчики ценят именно за то, что мы достигаем лучших результатов даже в тех случаях, когда ситуация выходит из-под контроля.

К сожалению, существуют ситуации когда бессильны опыт, деньги и волшебство наших специалистов. Об этих редчайших случаях и возможных осложнениях мы сообщаем заказчикам заранее.

Как и где купить квартиру с торгов?