Главная Бизнес в интернете Секьюритизация ипотечных кредитов: определение, виды, механизм сделки. Секьюритизация активов или способ получить деньги за неиспользуемые активы

Секьюритизация ипотечных кредитов: определение, виды, механизм сделки. Секьюритизация активов или способ получить деньги за неиспользуемые активы

Секьюритизация — англ. Securitization , является процессом объединения или комбинирования различных типов долговых инструментов в один пул с целью их последующей продажи за наличные средства. Как часть процесса, общая стоимость всех долговых инструментов используется, чтобы преобразовать их в эмиссию облигаций, которые, в свою очередь, могут быть куплены инвесторами. Обычно доверительный управляющий осуществляет первоначальную покупку всего пула долговых инструментов, а затем продает облигации одному или нескольким инвесторам.

Тип долговых инструментов, связанных с секьюритизацией, не обязательно должен быть одинаковым, чтобы они могли быть включены в пул. Например, пул долговых обязательств при секъюритизации может включать такие различные категории, как ипотеки, автокредиты задолженность по кредитной карте. Фактически, главным условием для включения определенного долгового инструмента в пул является способность производить последовательный поток доходов, который возникает в результате погашения принципала по долговому инструменту, а также в виде процентов, начисляемых на непогашенный остаток задолженности.

Стратегия ипотечного пула такого типа является относительно распространенной. Банки, финансовые компании и консорциумы инвесторов часто участвуют в процессе секьюритизации. Для отдельных заемщиков, чьи долговые обязательства вошли в пул, передача прав владения долгом происходит абсолютно прозрачно. Они либо продолжают вносить платежи своему прежнему кредитору, который, в свою очередь, переводит их новым инвесторам, либо будут продолжать осуществлять платежи, но уже на новых владельцев их долгового обязательства. При этом проект секьюритизации обычно не приводит к увеличению существующих процентных ставок.

Главным преимуществом процесса секьюритизации при создании ипотечных ценных бумаг (англ.

Mortgage-Backed Security, MBS) является то, что такие инвестиции будут производить регулярный поток доходов в течение длительного периода времени. Инвесторы получают этот денежный поток от платежей заемщиков, осуществленных в счет погашения основной суммы их кредита (принципала) и начисленных процентов. Ипотечная секьюритизация может объединять в пул ипотеки как на приобретение жилой, так коммерческой недвижимости.

Как и в случае с любой другой обеспеченной активами ценной бумагой (англ. Asset-Backed Security, ABS ), для инвестора существует определенная степень риска. Поскольку эмиссия облигаций обеспечивается долговыми инструментами, всегда существует вероятность, что один или несколько заемщиков не выполнят своих обязательств по кредитам, ипотекам или кредитным картам. Однако инвесторы, которые регулярно включают секьюритизированные инвестиции в свои портфели, обычно предпринимают меры, чтобы минимизировать возможные потери от потенциальных неплатежей. Для этого в условия продажи иногда включаются своего рода гарантии со стороны доверенного лица. Это может помочь минимизировать вероятность возникновения неликвидных активов и снизить потенциальный убыток.

Ипотечная секьюритизация

Одно из новых понятий на рынке финансовых услуг, которое затрагивает деятельность банкиров и инвесторов – ипотечная секьюритизация. Простые граждане нашего государства еще далеки от понимания этого термина. И еще дальше – от участия в процессе. Но секьюритизация выгодна банкам и вполне может быть внедрена в жизнь общества, ведь за рубежом ипотека давно уже проходит этот процесс и довольно успешно. Тем более, что наша АИЖК примерно этим и занимается последние 6-7 лет, рефинансируя ипотеку коммерческих банков.

Что такое секьюритизация в ипотеке

Финансовое учреждение (банк) выдает кредит заемщику на покупку жилья. Это стандартная схема ипотеки. При этом банк берет на себя все риски по кредиту, он является единоличным держателем обязательств по долгу. Если заемщик по каким-либо причинам не выплачивает кредит, то банк самостоятельно пытается исправить ситуацию или смиряется с убытками.

Секьюритизация предполагает рефинансирование ипотеки, то есть в игру вступает третья сторона. Это та организация, которая пожелает купить кредитные обязательства. Сначала банк выдает кредит на жилье частному лицу (заемщику), а потом перепродает этот кредит третьей стороне, которая будет иметь свою процентную выгоду от сделки, и, конечно же, риски она также возьмет на себя. Для передачи третьему лицу ипотеки выпускаются ипотечные ценные бумаги. Они и являются предметом сделки.

То есть банк аккумулирует несколько тысяч кредитных обязательств в единый ипотечный пул, со средними рисками и доходностью, и перепродаёт этот пул обязательств (рефинансирует) в другое финансовое учреждение.

У нас это как раз агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

Финансовый дом

Если ипотечная секьюритизация становится основным видом деятельности определенной компании, то она открывает ипотечный дом. Примеры такие уже есть в разных странах мира. Частное лицо для кредитования на приобретение жилья уже не обращается в различные банки, не сравнивает ставки, объем пакетов документов, гражданин просто приходит в ипотечный дом и узнает единые условия участия в ипотеке. Он только потом увидит название банка, который выступит финансистом его сделки, а может этого и не произойти, все зависит от уровня договора между финансовым учреждением и ипотечным домом.

Преимущество банков в этом случае очевидно: они не должны долго ждать возврата средств, они не озадачены невозвратами. При этом у них даже появляется большое желание выдавать больше кредитов по ипотеке. К секьюритизированной ипотеке можно привлекать и инвесторов, которые вполне уже оценили выгоду от вложения активов в ипотечные дома. Причем роль инвесторов-владельцев ипотечных акций, проводящих рефинансирование ипотеки, берут на себя как частные инвестиционные компании, так и корпорации. Муниципалитеты предпочитают секьюритизацию ипотеки на нежилые помещения, которые можно превратить в коммерческие.

Полная версия статьи в PDF

Ни в коей мере не оспаривая приоритетность вопросов юридического сопровождения и при этом признавая безусловную взаимосвязь между двумя упомянутыми группами вопросов, автор статьи хотел бы остановится именно на вопросах оценки факторов, влияющих на экономическую целесообразность сделки секьюритизации пулов ипотечных кредитов.
Экономическая целесообразность секьюритизации для оригинатора (банка, в данном случае предоставляющего ипотечные кредиты, номинированные в долларах США) в конечном счете зависит от двух взаимосвязанных факторов, помимо объема выпуска, который в основном компенсирует значительные фиксированные транзакционные издержки (оплата услуг юридической компании, рейтинговых агентств, аудиторской компании и андеррайтера сделки):

спрэда между средневзвешенной процентной ставкой по пулу и средневзвешенной процентной ставкой, требуемой для исполнения обязательств перед инвесторами в сделке;

уровня субординации в пуле секьюритизированных ипотечных кредитов.
С учетом целого ряда юридических и экономических аспектов наиболее привлекательной и реализуемой может выглядеть секьюритизация ипотечных кредитов по следующей упрощенной схеме:
1. Оригинатор заключает соглашение об обслуживании проданного пула кредитов с организацией, выполняющей функции оперативного управления активами SPV (Trustee) и платежного агента (Paying Agent) по платежам, относящимся к проданному пулу кредитов. Таким образом, оригинатор становится сервисным агентом по данному пулу (Primary Servicer). При этом оригинатор может выполнять и функции агента по урегулированию проблемных кредитов (Special Servicer).
В соответствии с заключенными соглашениями оригинатор обеспечивает прием платежей заемщиков по пулу проданных кредитов и направляет эти платежи на счет SPV.
2. Оригинатор, платежный агент и Trustee (если это не одно и то же лицо, что платежный агент) заключают соглашение с третьим банком об условиях выполнения последним функций резервного сервисного агента (Backup Servicer). Резервный сервисный агент должен приступить к обслуживанию пула в случае неспособности Primary Servicer (он же — Оригинатор) продолжать по какой бы то ни было причине выполнять свои функции. Очевидно, что банк, являющийся Backup Servicer, должен обладать соответствующими финансовыми и операционными ресурсами, иметь безупречную репутацию, высокий кредитный рейтинг, а также технические возможности для принятия и последующей обработки базы данных, полученной от Primary Servicer.
3. Оригинатор (Originator — банк, первоначально выдавший кредит) продает пул ипотечных кредитов компании-нерезиденту. Компания-нерезидент имеет статус SPV и создана в юрисдикции, имеющей соглашение о двойном налогообложении с Россией.
4. SPV выступает эмитентом выпуска ипотечных ценных бумаг, наиболее важной характеристикой которых с экономической точки зрения является разделение всего выпуска на старшие и младшие транши. Основное различие между старшим и младшим траншами заключается в очередности исполнения обязательств по ним. Старшие транши, обязательства по которым исполняются в первую очередь, менее рискованные по сравнению с младшими траншами.
Разные транши ипотечных ценных бумаг продаются андеррайтерами сделки различным классам и типам инвесторов по цене (с доходностью), отражающей уровень риска данных бумаг.

Важно понимать, что (pass through) ипотечные ценные бумаги не имеют фиксированной даты погашения в связи с возможностью досрочного погашения заемщиками своих обязательств по ипотечным кредитам. Данное обстоятельство чрезвычайно важно при разработке структуры и определении основных параметров разных траншей ценных бумаг.
Определение уровня субординации (транширование) секьюритизируемого пула ипотечных кредитов осуществляется рейтинговым агентством. При этом задача может быть поставлена двояко:

определить уровень субординации (доля младших траншей в пуле) для обеспечения старшему траншу заданного кредитного рейтинга (например, суверенного рейтинга России, если речь идет о секьюритизации российских ипотечных кредитов);

определить рейтинг старшего транша при заданном уровне субординации.
Для решения любой из этих задач (а именно это является краеугольным камнем при оценке экономической целесообразности всей сделки для, в частности, Оригинатора) рейтинговое агентство проведет скрупулезный анализ 4 основных компонентов:
1. Анализ юридической структуры сделки (вне рамок настоящей статьи, но одним из наиболее важных условий здесь является признание операции продажи ипотечных активов Оригинатором на SPV).
2. Анализ операционных, технических и финансовых ресурсов сервисного агента и присвоение ему так называемого рейтинга сервисного агента (Servicer Rating). Данный рейтинг дает некоторое представление о предполагаемом качестве исполнения сервисным агентом своих функций по обслуживанию пула, а также используется при определении окончательного уровня субординации.
3. Анализ платежных потоков по сделке, включающий в себя построение финансовой модели платежных потоков, ассоциированных с пулом кредитов, с учетом установленной очередности платежей по погашению основного долга и начисленных процентов, а также с учетом ежемесячных транзакционных издержек. Ежемесячные транзакционные издержки включают в себя оплату услуг:

сервисного агента;

резервного сервисного агента;

Trustee и платежного агента.
Результаты анализа платежных потоков по сделке также используются при определении окончательного уровня субординации.
4. Анализ кредитного качества пула ипотечных кредитов, предлагаемых к секьюритизации. Это наиболее важный компонент комплексного анализа, от результатов которого во многом зависит окончательный уровень субординации. Анализ кредитного качества производится в разрезе каждого кредита и включает в себя целый ряд параметров. Методология анализа кредитного качества портфеля может включать в себя следующие компоненты:

Определение двух основных характеристик — вероятности дефолта (default probability) и величины потерь (loss severity) — и параметров виртуального ипотечного кредита, являющегося базой для последующего анализа реально существующих и, как правило, кредитов. Основные характеристики могут рассчитываться в процентах от размера пула. Произведение основных характеристик представляет собой размер необходимого кредитного покрытия (своего рода, уровня субординации) по данному кредиту.
Расчет характеристики величины потерь может производиться на основании следующих вводных:

результатов стресс-тестинга цен на недвижимость;

продолжительности процесса по обращению взыскания и продаже предмета ипотеки;

накопленных процентов за период с момента прекращения обслуживания до продажи предмета ипотеки;

издержек, связанных с обращением взыскания, реализации предмета ипотеки.
Расчет вероятности дефолта может осуществляться на основании статистических данных, в соответствии с которыми различные вероятности дефолтов могут кредитам с разными уровнями LTV.

Определение значений и коэффициентов, применяемых к основным характеристикам реально существующих кредитов.

Расчет размера кредитного покрытия по каждому кредиту в пуле с использованием указанных выше коэффициентов.
Параметры ипотечного кредита, по которым проводится анализ кредитного качества и которые могут быть особенно актуальны для ипотечных кредитов, выданных в России, могут включать в себя, в частности:

коэффициент LTV и методологию его расчета;

целевое назначение кредита (покупка жилья; залог уже имеющегося в собственности жилья);

цель приобретения жилья (проживание или использование в целях аренды, инвестиций и т. п.);

ипотечного кредита (как давно был выдан кредит);

способ подтверждения дохода заемщика;

наличие просрочек при обслуживании кредита;

порядок погашения кредита;

тип процентной ставки по кредиту (фиксированная или плавающая).
Очевидно, что коэффициент LTV (loan to value) присутствует при расчете как вероятности дефолта, так и величины потерь и является одним из основных показателей степени риска ипотечного кредита.
Для определения окончательного уровня субординации по пулу ипотечных кредитов производится необходимого размера кредитного покрытия, полученного в результате анализа кредитного качества пула. Компонентами такого на портфельном уровне могут являться:

рейтинг сервисного агента;

результаты анализа платежных потоков;.

географическая концентрация предметов ипотеки по кредитам;

наличие дополнительных компонентов структуры: резервные депозиты, страхование политических рисков и т. п.;

валюта кредитов (данный фактор может являться одним из наиболее существенных в России, в случае если кредит выдан в долларах США, так как здесь присутствует несовпадение валюты, в которой номинированы доходы заемщиков, и валюты обязательств заемщиков по ипотечным кредитам. Название обстоятельство содержит в себе компонент валютного риска для держателей ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов, выданных в России и номинированных в долларах США).
Таким образом, уровень субординации и, соответственно, доля старших траншей с заданным рейтингом в пуле определена.
Младшие транши также могут быть разделены, например, на мезонин-транш (second loss position) и equity-транш (first loss position). Мезонин-транш, имеющий более высокую доходность по сравнению со старшими траншами, может быть продан инвесторам, для которых риск, связанный с second loss position, является приемлемым. Как правило, еquity-транш, имеющий самый высокий купон в сделке, выкупается самим оригинатором. С течением времени по мере ускоренной амортизации старших траншей (если это предусмотрено структурой) кредитное качество младших траншей возрастает.
Сервисный агент на регулярной основе принимает платежи заемщиков и направляет их платежному агенту по сделке. Последний распределяет полученные средства между различными классами инвесторов, но сначала производит оплату услуг сервисного агента, резервного сервисного агента и, собственно, самого платежного агента и trustee.
С учетом того что оригинатор, как правило, является сервисным агентом, его доходы состоят из купона по equity-траншу и комиссионных за выполнение функций сервисного агента по пулу.
Несомненно, чем меньше уровень субординации, тем меньше средневзвешенная процентная ставка, необходимая для исполнения обязательств перед инвесторами по сделке, и больше комиссионные за выполнение функции сервисного агента.
Более того, чем меньше уровень субординации, тем меньше уровень собственных средств, отвлекаемых оригинатором на приобретение equity-транша.
Следовательно, чем меньше уровень субординации и, очевидно, чем выше средневзвешенная процентная ставка по пулу кредитов, тем рентабельнее вся сделка для оригинатора.

Ипотечная секьюритизация фактически означает процедуру рефинансирования ипотечного . Если формат сотрудничества перестает устраивать заемщика или кредитора, на сцену выходит третья сторона. Как правило, речь идет о покупке кредитных обязательств на выгодных всем условиях. Банк, выдавший ипотечный заемщику, имеет право перепродать обязательства третьей стороне. Новый участник процесса закладывает свой интерес в сделку и берет на себя кредитные риски. Чтобы процесс передачи прав состоялся, инициируют выпуск ипотечных ценных бумаг. Эти документы выступают в роли предмета сделки.

Рынок секьюритизации

Рынок секьюритизации в РФ появился в 2004 году. Первую сделку провели по инициативе ОАО «Газпром». Выпущенные ценные бумаги подтверждали права на обязательства по будущим экспортным поступлениям голубого топлива. Сумма сделки составила 1,25 млрд долларов. В 2005 году на рынке России зафиксированы еще 2 сделки по секьюритизации. В 2006 году таких сделок было уже 8 и так далее. На текущий момент секьюритизация в РФ развивается достаточно активно. Рефинансирование розничных кредитов – один из наиболее распространенных продуктов. Услуга существенно облегчает жизнь заемщикам и кредиторам.

Сделки секьюритизации

Чтобы сделать ресурсную базу более доступной, российские банки проводят сделки секьюритизации. Речь идет о финансовых учреждениях с рейтингом В или ВВ. При этом по старшим траншам к получению предполагаются рейтинги от ВВВ+ или выше. Такие условия обеспечивают прямую экономическую выгоду от секьюритизации. Слишком высокие транзакционные издержки и небольшие объемы по сделкам секьюритизации в РФ существенно снижают чистый экономический эффект от проведенных операций.

Секьюритизация в России

Бурное развитие рынка секьюритизации в России пришлось на 2006 год. С этого времени количество выпусков ценных бумаг по различным направлениям постоянно растет. Спрос на продукт обусловлен растущей потребностью оригинаторов (выпускают и выдают ипотечные займы) расширять ресурсную базу. Это дает возможность оптимизировать финансирование стремительно растущих активов. Секьюритизация массово проводится в сегменте розничных кредитов коммерческих банков. Таким образом, кредиторам удается восполнить дефицит заемных ресурсов, чтобы еще больше нарастить объемы розничных активов.

Секьюритизация активов

Секьюритизация активов - по-настоящему привлекательный источник финансирования долгосрочного характера для большинства коммерческих банков РФ. К сожалению, несовершенная законодательная база не позволят максимально раскрыть потенциал популярного направления. Секьюритизация внутри РФ проводится с целью сформировать обеспечение по ипотечным активам. Для этого в стране разработана достаточная правовая база. При секьюритизации банковских или потребительских кредитов возможные юридические риски по-прежнему остаются достаточно высокими.

Секьюритизация кредитов

Многие коммерческие банки нуждаются в источниках долгосрочного финансирования. Для этой цели они инициируют секьюритизацию кредитов из ипотечного сегмента. Крупные игроки кредитного рынка способны выпускать необходимые ценные бумаги за счет имеющихся на балансе ресурсов. Такие процессы протекают в рамках программ, разработанных в институтах развития, а также посредством SPV (специальная компания) при поддержке оригинатора. Игроки мелкого и среднего уровня инициируют совместные выпуски или организуют процесс при участии нескольких оригинаторов.

Секьюритизация рисков

Секьюритизация риска заключается в организации процесса передачи риска в зону финансового рынка. При этом владелец риска выпускает ценные бумаги с привязкой к секьюретизируемому риску. Первое размещение ценных бумаг позволяет сформировать резерв, который используется как обеспечение для секьюритизируемого риска.

Широкое распространение получила секьюритизация рисков катастрофического характера. В качестве инструмента используются облигации сроком на 12 месяцев. Доход и номинальная стоимость распределяются между инвесторами в зависимости от того, был ли реализован катастрофический риск.

Секьюритизация ценных бумаг

Слишком активная секьюритизация ценных бумаг стала основной причиной ипотечного кризиса 2008 года в США. В последствии происходящие события привели к серьезным финансовым потрясениям в мировых масштабах.

Так называемые непервоклассные в Штатах оказались простым мыльным пузырем. Недвижимость и автомобили раздавали неплатежеспособным гражданам, которые были не способны выплачивать ежемесячные взносы.

Грамотно организованная секьюритизация ценных бумаг включает профессиональный мониторинг ситуации со стороны регулирующих органов, объективную стоимостную оценку имеющихся ресурсов, а также более жесткие критерии отбора потенциальных заемщиков на начальном этапе.

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования изобрели в США несколько десятилетий назад. В то время в финансовом и банковском секторе экономики страны произошла настоящая революция. Несмотря на все недостатки, секьюритизацию по-прежнему считают главным импульсом, давшим толчок развитию финансовых рынков на рубеже 20-21 веков. Фактически, механизм сводится к переводу активов в более ликвидный формат. В более узком понимании речь ведется о переводе активов с низким уровнем ликвидности в ценные бумаги. Предмет сделки имеет обеспечение в виде поступлений от исходных активов. Таким образом удается более равномерно распределить риски между инвесторами, гарантом и владельцами активов.

Основные участники процесса секьюритизации и их функции

Оригинатор – занимается выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов.
Специальная инвестиционная компания (SPV). Выкупает активы у банка. Проводит эмиссию ценных бумаг. Держит на балансе активы по ипотечным кредитам.
Агент резервного сервиса. Его задействуют, если у банка нет возможности выполнять собственные функции.
Гаранты (страховые компании и крупные банки) – обеспечивают кредитную поддержку секьюритизации.
Андеррайтер – оценивает выпущенные бумаги, структурирует сделки.
Консалтинговые и рейтинговые компании – консультируют и оценивают деятельность участников процесса.
Инвесторы – вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги.

Секьюритизация кредитного портфеля банка

Секьюритизация кредитного портфеля банка начинается со сбора пула кредитов по инициативе оригинатора. Когда процесс завершен, первичный кредитор продает портфель однородных по определенным признакам кредитов специальной компании (SPV).Special purpose vehicle в свою очередь финансирует приобретение посредством эмиссии облигаций или других ценных бумаг. В качестве обеспечения выступают платежи по кредитам в будущих периодах. В результате у оригинатора появляется капитал, который удалось привлечь через инвесторов фондового рынка. В процессе секьюритизации также принимает участие обслуживающий агент.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Эффективность применения механизма секьюритизации в РФ определяется целями и преимуществами самого процесса. Секьюритизация появилась из-за дороговизны заемного капитала. Причина высокой стоимости кредитов – низкий уровень развития фондового рынка и банковского сектора. Благодаря присутствию на рынке ценных бумаг кредитные организации привлекают дополнительные средства на более выгодных условиях. В результате финансовые учреждения как бы убивают двух зайцев одновременно: получают дополнительные средства для развития бизнеса, а также избавляются от активов с низкой ликвидностью.

Секьюритизация ипотечных кредитов стала применяться российскими банками сравнительно недавно. Это специальный инструмент, который используют финучреждения с целью снижения собственных рисков. Рассмотрим подробнее, что означает эта процедура и как она применяется на практике.

Секьюритизация: определение и виды

Простыми словами, секьюритизация ипотечных кредитов – это продажа долговых обязательств. Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или выплатит, но частично. Для снижения таких рисков финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Вторые приобретают их зачастую по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель, как правило, включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. То есть каждый ипотечный заем не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль «соседнего» займа. Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты (или со средней ликвидностью), общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности. Цена продажи при этом формируется с учетом различных рисков. Также на размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банка от секьюритизации активов очевидна: он быстро возвращает переданные клиентам средства, что дает возможность повторно финансировать заемщиков, и защищает себя от рисков невозврата задолженности, то есть от потенциальной потери прибыли.

Секьюритизация делится на два основных вида:

С участием банковских активов – выполняется с использованием выпуска ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
С участием посторонних активов (небанковских) – осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступающим с фондового рынка.

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

Банка-оригинатора – предоставляет ипотечные займы и занимается их обслуживанием.
Специальной инвестиционной организации – выкупает активы у кредитора-оригинатора, накапливает их, занимается ценных бумаг.
Резервного сервисного агента – приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет способность по обслуживанию данных кредитов.
Гаранта – поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или страховая компания.
Платежного (ипотечного) агента – проводит операции с ценными бумагами.
Андеррайтера – структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
Консалтинговой компании (решает юридические и бухгалтерские вопросы) – консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
Рейтингового агентства – присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики пула (кредитного портфеля) и уровня финансовой независимости участников сделки.
Инвесторов – занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.

Это классическая схема. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке, например, при использовании такого вида как синтетическая секьюритизация . В этом случае банк-оригинатор переуступает права требования по долговым обязательствам напрямую покупателю (инвестору). При этом отпадает необходимость создавать специальную инвестиционную компанию, в качестве которой, как правило, выступает акционерное общество.

Как происходит процесс

В простом понимании процесс выглядит следующим образом:

выдача ипотечного кредита заемщикам;
формирование кредитного пула;
выпуск ценных бумаг;
продажа долговых обязательств инвестору;
получение прибыли.

Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг. Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами. Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов (ипотечных долговых обязательств) производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно. Альтернативный вариант – аккумулирование таких активов вне баланса – для этого создаются акционерные общества (специальные инвестиционные организации – один из участников сделки).

Специальные инвестиционные компании (именуемые в сокращении SPV) совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности «товара». На этом же этапе привлекаются андеррайтер и консалтинговое агентство, контролирующие процесс и оказывающие необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.

Ценная бумага, которую банк выпустил с целью подтверждения долговых обязательств, в дальнейшем может перезакладываться или несколько раз продаваться.

Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Как внедрялась секьюритизация в РФ

Процедура секьюритизации появилась в России сравнительно недавно. В процессе ее развития важную роль сыграло образование АИЖК. Банковские компании выдавали кредиты, которые в дальнейшем выкупались этим агентством, созданным под началом государства.

Старт секьюритизации был положен коммерческими кредитными учреждениями в 2005 году, в момент, когда такие банковские структуры как «Русский Стандарт», «Союз» и «Хоум Кредит» совершили сделки, направленные на рефинансирование портфелей, включающих потребительские займы и автокредиты. Первопроходцем процедуры секьюритизации ипотечного кредита стал «Газпромбанк» в 2007 году, подав пример другим банкам.

В течение следующих трех лет, после того как был заключен ряд первоначальных сделок на территории РФ, их количество начало усиленно расти. Активами для выпуска ценных бумаг стали выступать не только портфели потребительских займов. К ним присоединилось автомобильное и ипотечное кредитование, а также факторинговые платежи. Все осуществленные сделки имели трансграничную форму , то есть отечественные банки продавали свои портфели заграничным предприятиям.

В 2008 году, в связи с обострившимся финансовым кризисом, проведение трансграничных сделок стало невозможным. Возобновить их получилось только спустя 4 года. Одновременно с этим российская банковская практика получила первый опыт реализации секьюритизации на отечественном рынке. Именно этот момент положил начало разработке схемы рефинансирования активов разных форм с использованием облигаций, выпущенных внутри страны.

В 2017 году «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и Сбербанк провели масштабную сделку по секьюритизации жилищных займов. Были выпущены однотраншевые ипотечные облигации с участием «Фабрики ИБЦ», созданной с целью привлечения финансовых вливаний на ипотечный рынок России, а также для увеличения числа состоявшихся кредитных сделок по более низким ставкам.

В 2018 году ценные бумаги присутствуют и на вторичном рынке, что в будущем, вероятнее всего, повлечет уменьшение риска и мобилизацию доступных денежных резервов с помощью рефинансирования. Как в дальнейшем проявит себя секьюритизация активов в банковском сегменте напрямую зависит от изменений в юридической законодательной базе и от ее будущего развития. К сдерживающим факторам может быть отнесена недостаточность спроса, то есть числа инвесторов, готовых вложить средства в ценные бумаги.

Но стоит отметить, что сама по себе процедура достаточно выгодна для всех сторон сделки. Участие принимают различные компании, получающие прибыль от деятельности, процесс ипотечного кредитования имеет меньше рисков для банковских структур, увеличивая объем выданных займов. Последнее несет выгоду для населения и юридических лиц, так как открывается возможность приобрести собственную недвижимость для проживания или ведения коммерческой деятельности.

Ипотечные кредиты в нашей стране появились хоть и не так давно, но уже успели стать неотъемлемой частью всей банковской системы страны и финансовым инструментом, понятным и достаточно востребованным гражданами. Это один из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта, срок его возврата достигает, в некоторых банках, тридцати лет. Риск, сопровождающий этот кредит, обоюден как для заемщика, так и для кредитора. Действительно, за такой срок вполне может получиться как у Ходжи Насреддина: или падишах помрет, или осел, или сам Ходжа. Если для заемщика никаких страховочных мер не предусмотрено, то кредитор пользуется уже отработанной стратегией, которая называется секьюритизация ипотечных кредитов.

Секьюритизация ипотечных кредитов это способ снижения рисков банков. В принципе это понятно из самого корня слова «секьюрити», обозначающего «защита». Вопрос только в том, как это происходит, и почему банки считают, что процесс выдачи такого долгосрочного кредита для них еще более рискован, чем для заемщика.

В принципе секьюритизация долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечный, происходит по одному принципу: надо продать свой какой либо другой финансовой организации, возможно за несколько меньшую цену, отдав таким образом свой риск. В результате банк, который, для обеспечения этого кредитного портфеля занял деньги в другом банке, вместо депозитного долга получает живые деньги. Имея этот актив, он может расплатиться по кредиту или пустить полученные деньги в оборот, на выдачу того же ипотечного кредита, например.

Процесс продажи банком долгов своих клиентов перед ним происходит путем продажи выпущенных этим банком ценных бумаг – долговых обязательств. В результате банк, продавший таким образом свой долгосрочный кредитный портфель, выигрывает дважды – он ликвидирует свою собственную кредитную задолженность и снижает свои финансовые потери до приемлемой цифры в том случае, если заемщик оказывается банкротом.

Секьюритизация портфелей ипотечных кредитов стала обычной для банков процедурой перекладывания денег из одного кармана в другой. Еще эту процедуру можно сравнить с передачей друг другу гранаты с выдернутой чекой из рук в руки. У кого она взорвется в руках – тому и не повезло. Это своеобразный аналог «русской рулетки» в исполнении банкиров.

Самым простым способом объяснить секьюритизацию кредита можно на следующем примере:

Вася дает Пете 100 рублей с уговором, что в конце месяца он отдаст 150.
Однажды Вася узнает, что предприятие, где работает Петя почти банкрот. Никто не утверждает, что Петя не вернет весь долг, однако Вася считает риск очень большим и неприемлемым для себя.
Вася идет к дворовому авторитету Сереже и предлагает купить у него долг Пети за 120 рублей, утверждая, что Петя ему должен 150, и в итоге Сережа получит 30 рублей «просто так».
Сережа, оценив свои силы, соглашается и ничего не подозревающий Петя становится ему должен. Причем никто не запрещает Сереже, обладающему «административным ресурсом» в виде банды, повысить сумму долга до 200 рублей.

На самом деле механизм секьюритизации гораздо более сложен и менее криминализирован. Заключается он в выпуске банком, держателем кредитного портфеля, пакета ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.

Чтобы убедить покупателей в выгодности покупки и не слишком большом риске подобной сделки, банк работает вместе с рейтинговыми агентствами, определяющими степень риска и ликвидности этих долговых обязательств. Как правило, кредитный портфель продается несколькими траншами, причем выпущенные первыми называются «старшими», они считаются более ликвидными и потому дорогими. Самые последние – младшие, выпускаются почти без обеспечения.

Обеспеченность таких траншей рассчитывается из материального обеспечения кредита. Например, ипотечный кредит выдается под залог покупаемой квартиры. К моменту выпуска последнего транша рыночная стоимость квартиры может упасть, поэтому уже приложенные обязательства (обеспечение) к ранее выпущенным траншам полностью исчерпывают стоимость такой квартиры. В итоге покупатели последних траншей никаких гарантий не имеют. Обычно их и оставляет себе банк эмитент ценных бумаг. Однако если рыночная стоимость квартиры выросла, то покупатели младшего транша оказываются в большем выигрыше.

Выпущенная банком ценная бумага – подтверждение долговых обязательств перед ним третьих лиц, начинает жить своей жизнью. Она может быть несколько раз продана или перезаложена. Сейчас в России рынок таких долговых обязательств очень велик. В итоге человек, взявший ипотечный кредит в одном банке, оказывается должен нескольким кредиторам. Если доводить дело до абсурда, то и соседу по лестничной площадке.

– создание эмитентом финансового инструмента. Как правило, это комбинация уже существующих активов с целью их выгодной продажи. Отсюда повышенная степень ликвидности.

В числе таких активов: дебиторская задолженность, задолженность по кредиту, кредитным картам, ипотеке, автозаймам и т.д. Самое главное чтобы тело долга и проценты, которыми обеспечены ценные бумаги, выплачивались постоянно.

Секьюрити-акции бывают 2ух видов:

– гарантированы задолженностью к уплате по ипотеке
– гарантированы остальными видами активов

Секьюритизация активов

У эмитента есть актив. Предположим, дебиторская задолженность. Он хочет конвертировать ее в ценные бумаги. Для этого он создает аффилированную структуру и передает ей эту задолженность. Причем новая компания структурируется таким образом, чтобы избежать рисков и свести к минимуму возможность банкротства. Потом новое юрлицо выпускает акции, обеспеченные дебиторской задолженность и передает доход с их продажи головной организации.

Преимущества. Во-первых, сокращение затрат на финансирование. Процент, который приходится отдавать инвесторам при секьюритизации, меньше, чем если бы компания, например, взяла кредит или выпустила облигации. Во-вторых, секьюритизированные бумаги зачастую имеют более высокий рейтинг, чем акции ведущей компании группы. Отсюда – более низкая процентная ставка. Как результат – финансирование маленьких компаний. Для них просто нет другого пути выйти на рынок. В-третьих, сокращение издержек на управление активами. Акционерам гораздо проще контролировать руководство компании, когда от аффилированной структуры поступает крупная сумма на погашение дебиторской задолженности. Это быстрее и удобнее, чем отслеживать мелкие многочисленные платежи в адрес головной компании.

Недостатки. Во-первых, критики такой схемы утверждают, что инвесторам трудно проследить все риски. Это действительно так. Не всегда бывает очевидно, от кого компания получила актив и кому передает прибыль.

Секьюритизация, обеспеченная заложенным имуществом. Mortgage-backed Security (MBS). Как это работает?

Соответствующий финансовый институт выдает ипотеку, обеспеченную собственностью должников. Потом все выданные кредиты собирают в единый пул (mortgage pool) имущества, которое является гарантией для выпуска MBS. Последние выпускаются либо третьей стороной (например, инвестбанком) либо той же организацией, которая и выдавала кредиты. Яркий пример Fanni Mae и Freddie Mac .

Результат. Создание новых ценных бумаг, подкрепленных требованием в отношении имущества должников. Такие акции можно легко продать на вторичном рынке ипотеки. Его размеры позволяют MBS стать ликвидными (иначе они продолжали бы оставаться неликвидом). Наконец эмитент может разбить ипотечный пул на разные части (группы, транши). Их можно структурировать в соответствии с потребностями эмитента, минимизируя риски и сокращая расходы. Так, пенсионные фонды скорее всего будут инвестировать в MBS-бумаги с высоким кредитным риском, в то время как хэдж-фонды в акции с более низкими оценками.