Как самому проверить юридическую чистоту частного дома перед покупкой. Юридическая чистота недвижимости-как проверить

В части рисков покупка квартиры, которая унаследовано «по закону», не имеет существенных отличий от наследования по завещанию. Круг законных наследников достаточно широк и включает в себя не только родственников по прямой линии. Вероятность появления неизвестного претендента на наследство крайне мала, но единичные случаи известны любому риэлтору или юристу, который специализируется на вопросах наследства.

Также как и в наследовании по завещанию, в этом случае должно быть соблюдено правило обязательной доли, а супруг наследователя обладает половиной совместно нажитого имущества.

Вывод можно сделать следующий: наследственные квартиры, перешедшие в собственность по завещанию, не часто являются объектами мошенничества . Однако, это полностью компенсируется невозможностью проверить и с определенной долей вероятности очертить круг наследников.

Квартиру, которая находится в процессе строительства, продать нельзя: фактически она не существует. Однако, каждая третья сделка по приобретению недвижимости заключается именно в отношении жилья в домах, не введенных в эксплуатацию. В этом случае «продавец» переуступает права требования «покупателю».

Это один из наиболее прозрачных способов приобретения квартиры: она не имеет истории, т.е. изначально чиста, на нее не могут предъявить права родственники, о существовании которых никому не было известно.

Чему следует уделить внимание при приобретении квартиры через уступку прав:

• какова мотивация продавца ? Это инвестор, который таким образом зарабатывает деньги, или лицо, которое передумало жить в этом доме. Если вариант второй, то важна причина, по которой человек изменил свое мнение. Возможно, дом имеет технические дефекты;
• все ли документы в порядке ? До совершения сделки знакомимся внимательно со следующими документами:
  • договор долевого участия – это основной договор с застройщиком, в котором обговариваются условия, стоимость, каким образом и в какой объеме произошла оплата, не заложена ли будущая квартиру банку;
  • документ, подтверждающий произведение расчетов по договору долевого участия;
  • документальное согласие застройщика на переуступку. Для застройщика это не является обязательной бумагой. Если документа нет, идем к застройщику и ставим его в известность о переуступке прав. Попутно узнаем: не переуступлены ли права еще кому-нибудь. Застройщик для покупателя в этой ситуации является страхующим звеном: большинство застройщиков отслеживают все переуступки.

Приобретение подаренной квартиры несет в себе стандартные риски, возникающие в сделках с неопределенным количеством лиц, потенциально имеющих права на квартиру. Что должно насторожить:

1. Даритель и одаряемый не являются родственниками.
2. Даритель написал дарственную незадолго до смерти.
3. Даритель является пожилым человеком.

В этих случаях вероятность получить проблемную квартиру существенно возрастает.

В целом необходимо понимать, что подаренные вещи обычно не предполагаются к продаже. Как правило, квартиру передают в виде дара тому, кто очень в ней нуждается в силу сложных жилищных условий, имеет плохое финансовое состояние и не может позволить себе купить жилье. Такие люди в подаренной квартире живут сами и не занимаются ее продажей.

Кроме того, с этим видом квартир действует правило времени: чем ни больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск имеет покупатель.

Подводные камни или на что смотреть, чего опасаться

Помимо рисков, связанных с неопределенным кругом лиц, которые могут неожиданно выразить свои права собственности на квартиру, необходимо также иметь представление о юридических тонкостях некоторых категорий квартир. Несмотря на то, что рисков потерять купленную квартиру в этих случаях нет, существуют риски, которые могут усложнить дальнейшее пользование квартирой.

При покупке приватизированной квартиры покупатель обязательно должен видеть первый правоустанавливающий документ — Договор о передаче квартиры из муниципальной собственности в собственность граждан. Часто бывают случаи, когда продавец представляет все необходимые свидетельства, выписки из Реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Их будет недостаточно.

Необходимо знать о всех проживающих в квартире людях, включая несовершеннолетних детей, на момент приватизации. В договоре о передаче квартиры в собственность граждан будут указаны все эти лица, с выделением долей каждому из них, либо с записью об отказе от участия в приватизации в пользу другого лица. Собственно, эта запись об отказе и является камнем преткновения. Отказавшиеся от участия в приватизации лица собственниками не являются, но при условии отсутствия другого места жительства имеют право пожизненного бессрочного проживания в этом жилом помещении.

Стоимость квартиры с таким «отягощением» значительно снижается примерно на сумму той доли в праве собственности, от которой человек отказался.

Залоговая

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, является наиболее безопасной и, кроме того, выгодной. Минус несущественен: длительность процедуры оформления, предусматривающей сначала снятие залогового обременения и только затем возможность осуществить куплю-продажу.

Реализация квартир, находящихся в залоге у банка, возможна на основании решения суда. В правильном банке такое решение должны показать покупателю без напоминаний.

Опасаться в данном случае стоит только банкротства самого банка.

В цивилизованном обществе принято документировать договоры, сделки, а также сопутствующие им процессы. Квартира передается в собственность после произведения полной оплаты на основании акта приема-передачи. Ключи могут быть переданы после подписания этого акта, в котором факт передачи должен быть указан.

В качестве альтернативы составляется дополнительный акт приема-передачи ключей.

Махинации и схемы обмана

Помимо глобальных рисков, которые несет покупатель квартиры, связанных с оспариванием права собственности в будущем, при покупке жилья возможны некоторые схемы обмана и аферы, которые вроде бы и не существенны, однако, могут осложнить жизнь не только в моральном, но и в финансовом плане. Это касается, в том числе, перепланировки, которая не была задокументирована и оформлена должным образом. Зная о том, как обманывают, не допускайте ошибок при покупке.

Незаконная перепланировка

Наличие незаконной перепланировки не мешает приобретению квартиры. Тем более, что сотрудники БТИ по собственной инициативе не выезжают на каждую продаваемую квартиру для ее инспекции, а выдают стандартные технические планы. Однако, покупателю нужно помнить, что перепланировку, на которую не было получено разрешение, рано или поздно необходимо будет легализовывать. На что потребуется дополнительное время и деньги. Более того, некоторые виды перепланировок могут быть признаны невозможными к узакониванию: суд вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид, что может стоить больших денег.

Квартира с незаконной перепланировкой стоит дешевле. При этом в 100% случаев собственник будет пытаться продать ее даже выше средней стоимости на аналогичное жилье, мотивируя это тем, что его квартира нестандартная, в нее были вложены значительные финансовые средства, собственные силы, применены дизайнерские решения и т.д.

Совет всем покупателям: сравнивайте план БТИ с реальной квартирой. Откажитесь от покупки до тех пор, пока план не будет приведен в соответствие. Или требуйте значительного снижения цены.

Какие вопросы стоит задать?

Итак, что нужно узнавать и учесть:

1. Сколько человек имеют право собственности в квартире?
2. Когда проходила приватизация?
3. Были ли члены семьи, которые отказались от участия в приватизации?
4. Как давно продавец владеет квартирой?
5. Кто проживает в квартире в настоящее время?
6. Кто был предыдущим владельцем квартиры?
7. Где проживают родители продавца и где будет жить он сам после продажи?
8. Есть ли лица, которые могут претендовать на право собственности или право пожизненного проживания в квартире?
9. Проводились ли в квартире перепланировки?

Юридическая проверка

Практика показывает, что если человек хотя бы один раз занимался самостоятельно покупкой или продажей квартиры, то в дальнейшем он сможет без проблем совершать подобные сделки, не прибегая к какой-либо помощи. Проблематичным является первый раз, когда человек не до конца понимает процесс продажи/покупки, не знает тонкостей оформления бумаг и не может видеть всех подводных камней. В первый раз всегда лучше обратиться к специалистам. Это избавит от лишних проблем и волнений.

Сопровождение

В цивилизованных обществах выполнение определенных функций принято доверять специалистам. Не потому, что эти функции невероятно сложны. Просто каждый должен заниматься своим делом, и тогда все дела будут выполняться на высоком уровне.

Во-первых, квалифицированный юрист придает сделке статус. Во-вторых, он понимает суть происходящего с первого взгляда и слова. В-третьих, обмануть знающего опытного человека практически невозможно.

Согласитесь, что покупка недвижимости – не самое простое дело, особенно в первый раз. Муки выбора идеальной квартиры сочетаются с множеством вопросов о процедуре оформления. Возникает желание не потерять время, силы, а главное, собственные деньги. Знакомо?

сайт разложит по полочкам все возможные риски и расскажет, как проверить квартиру на чистоту при покупке.

Приобретение квартиры на первичном рынке

На первичном рынке представлены квартиры в строящихся домах. Они еще не имели собственника, более того, их не существует как материальный объект. В силу этого основной риск покупателя связан с тем, что девелопер не построит и/или не введет в эксплуатацию объект недвижимости.

С другой стороны, такая «новая» квартира имеет ряд преимуществ с точки зрения рисков:

• нет необходимости проверять ее историю;
• нет риска незаконных перепланировок;
• легко получить информацию о продавце, т.е. о застройщике.

Итак, вы отдаете деньги за «кота в мешке», в связи с чем находитесь в зависимости от застройщика. Поэтому так важно правильно его выбрать. Подробно о том, как это сделать Ключевой момент - обращайте внимание сначала на формальные данные компании: историю, финансовую отчетность, сроки сдачи предыдущих объектов строительства.

Да, 100% гарантии от переноса сроков или заморозки строительства жилого дома не существует. Но минимизировать риски возможно. Альтернатива – покупка жилья на вторичном рынке, то есть у собственника.

Покупка квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке объект недвижимости не «призрачный», а вполне реальный. Поэтому и риски по сделке отличаются большим разнообразием.

Большинство случаев обмана покупателей возникают именно на вторичном рынке. Подробнее о популярных видах мошенничества

Все основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно поделить на несколько групп. Рассмотрим каждую подробнее.

Риски, связанные с личностью продавца

Риски	Способ минимизации
Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным	Требование справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, справки из органов опеки и попечительства. Нотариальное заверение договора купли-продажи.
Риски при покупке у продавца с доверенностью	Проверьте подлинность и действительность доверенности с помощью письменного запроса к нотариусу, выдавшему доверенность.
Обман с целью хищения денег	Не передавайте деньги продавцу до государственной регистрации перехода права собственности. Используйте расчеты с помощью банковской ячейки, аккредитива или эскроу-счета.
Отчуждение по подложному паспорту	Проверьте паспорт по базе недействительных паспортов ФМС России.

Риски, связанные с правами других лиц

Риски	Способ минимизации
Продажа квартиры, приватизированной в обход прав несовершеннолетних	Запрос архивной выписки из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире.
Нарушение прав несовершеннолетних	Проверьте у продавца разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Запросите документы, которые подтвердят, что несовершеннолетнему будет где проживать в дальнейшем.
Нарушение прав супруга собственника квартиры	Ознакомьтесь с нотариальным согласием супруга на сделку. Либо запросите нотариально заверенное заявление о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимости.
Возможность сохранения права на проживание у третьих лиц	Запросить выписку из домовой книги со сведениями о всех зарегистрированных лицах. Потребовать снятия их с учета у продавца. Запросить контрольную выписку.
Появления неуказанных наследников	Менее рискованный вариант – покупка квартиры у наследников первой очереди (детей, родителей, супругов наследодателя).

Риски, связанные с объектом недвижимости

Как узнать историю квартиры

С появлением Единого государственного реестра прав, а затем Единого государственного реестра недвижимости стало легче удостовериться в юридической чистоте квартиры перед покупкой.

Из реестра вы можете получить несколько видов выписок, в том числе:

• об объектах недвижимости;
• о владельцах объектов недвижимости;
• о возникновении, изменении и прекращении прав на объекты недвижимости;
• о кадастровой стоимости объекта.

Как получить выписку? Самую простую – об объекте недвижимости – можно в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Она доступна любому лицу. За другими следует обратиться в:

• отделение Росреестра или кадастровой палаты.

Благодаря выписке можно минимизировать шанс купить квартиру с плохой историей.

Другим важным документом является Выписка из домовой книги, она же справка по форме №9 или Справка о регистрации. В ней содержатся сведения о зарегистрированных на настоящий момент и снятых с регистрации физических лиц. Получить ее может только собственник или зарегистрированное лицо.

Где получить?

• в МФЦ;
• в территориальном отделение ФМС;
• в жилищно-эксплуатационном учреждении.

Как проверить юридическую чистоту сделки купли-продажи

Если вы удостоверились, что проблем с квартирой нет, то не спешите расслабляться. Вам необходимо проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры. Сохраняйте бдительность непосредственно во время подписания договора купли-продажи.

Каким должен быть договор, чтобы он имел юридическую силу? Закон устанавливает обязательную форму – письменную в виде одного документа, подписанного сторонами. Вам понадобится три экземпляра: для вас, как покупателя, для продавца и для Росреестра.

Помимо формы, важно и содержание договора. Проверьте, чтобы в нем обязательно присутствовало следующее:

• данные о сторонах договора: продавце и покупателе;
• информация о предмете договора, т.е. о самой квартире;
• непосредственно обязательство одной стороны передать квартиру, а второй – принять ее и уплатить цену;
• сведения о цене и способе расчетов;
• перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, если таковые имеются.

Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества.

Что такое юридическая чистота?

Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Нужно ли проверять квартиру на чистоту?

Купля-продажа недвижимости является самой рискованной сделкой с точки зрения мошенничества . Аферисты с целью наживы преступным путем разрабатывают разнообразные методы обмана доверчивых покупателей. Негативные последствия могут повлечь и необдуманные действия самого покупателя. При приобретении недвижимости вероятны следующие последствия:

1. потеря права собственности на приобретаемое имущество и потраченных на приобретение денежных средств;
2. возникновение у 3-х лиц прав на вашу квартиру ;
3. потеря времени , пока вы ожидали совершения сделки.

Рекомендация! После оформление права собственности на квартиру может оказаться, что у бывшего владельца есть , которую теперь придется погашать вам. Чтобы этого избежать возьмите у продавца справку об отсутствии задолженности . В договоре купли-продажи пропишите пункт об ответственности продавца за ее погашение.

Как проверяют чистоту риелторы

Самостоятельно проверить недвижимое имущество сложно и занимает немалое количество времени, в связи с этим многие предпочитают воспользоваться услугами .

Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки . Преимущество риелтора перед покупателем — в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.

Опытным риелтором на основании полученных документов идентифицируется личность, дееспособность продавца . Тщательно изучается выписка из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, проживающих на день совершения сделки, а также выбывших.

Кроме того проверяется то, чтобы при не были нарушены ничьи права, а заявления отказавшихся от приватизации жильцов оформлены правильно. В случае если в квартире помимо продавца зарегистрированы другие лица, то запрашивается заверенное нотариусом согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, купленной после заключения брака, разрешение опекунского совета на несовершеннолетних .

Затем изучается выписка из ЕГРП. Для проверки прав на унаследованное имущество риелторы обращаются в нотариальную контору, в которой , о выдаче выписки из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют. В случае получения жилья в результате риелтор за дубликатом свидетельства о смерти прежнего собственника обращается в органы ЗАГСа. Особое внимание уделяется тому, были ли наложены обременения, велись ли судебные разбирательства.

Если в документах продавца имеются какие-либо несоответствия, то риелтор обходит необходимые учреждения и запрашивает сведения.

По окончании составляется акт и разрешение на проведение купли-продажи.

Проверка по интернету

Проверить жилье на чистоту по интернету будет затруднительно, так как онлайн вы получите только выписку из .

На сайте Росреестра каждый желающий может заказать версию выписки в электронном или бумажном варианте, заполнив специальную форму. Стоимость документа – 200 рублей . Оплата производится с помощью сервиса ROBOCASSA.

Но в то же время этого документа не достаточно для всесторонней проверки чистоты сделки . В нем лишь будут содержаться сведения о собственниках имущества (без оснований возникновения права) и наличии зарегистрированных обременений.

Сколько стоит проверка

Проверка квартиры на юридическую чистоту осуществляется практически во всех юридических компаниях за отдельную плату или в комплексе при сопровождении всей сделки. Стоимость услуги составляет от 5 000 до 70 000 рублей в зависимости от ее объема, сложности, объема работы, региона.

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Участие нотариусов при сделках с недвижимостью не является необходимым и у покупателя есть выбор, привлекать их к проверке или нет. Так, адвокат Олег Сухов рекомендует от услуг нотариусов в данном случае отказаться по следующим основаниям.

Проверка сверхдоказательной силы не имеет

Юридическая проверка документов при купле-продаже имущества является не непосредственной работой, а дополнительным заработком . Кроме того, такую же работу для покупателя могут выполнить и адвокат с риелтором. В связи с этим, документы, выдаваемые нотариусами при данной процедуре, сверхдоказательной силы для закона не имеют .

Повторная проверка и лишняя трата денежных средств

Непосредственно до регистрации купли-продажи правовую экспертизу документов проводит Росреестр, который осуществляет проверку истории недвижимого имущества на основании сведений ЕГРП и . И если у квартиры есть обременения, сделка не будет зарегистрирована. Соответственно, нотариальная проверка будет повторяться с экспертизой Росреестра . Помимо этого, сотрудник нотариата проводит экспертизу только тех документов, которые будут предоставлены клиентом. И людей, права которых были нарушены при приватизации и недееспособных, он, скорее всего, не установит.

Не выявят сотрудники нотариата и продажу имущества по поддельным документам. Следовательно, даже при наличии нотариальной проверки существует опасность столкнуться с аферистами.

Обратившись к нотариусу можно не только заказать повторную проверку, но и понести лишние расходы, оплатив нотариальный тариф.

Сложно получить страховку

По действующему законодательству частные нотариусы обязаны страховать риски перед третьими лицами . То есть, компенсировать вред, причиненный в результате профессиональной деятельности, по договору страхования.

На деле страховые компании не все случаи причинения ущерба признают страховыми. Обращение в суд с заявлением о компенсации вреда тоже не является гарантией его возмещения. За 5 последних лет в суды было подано только 55 таких исков. Получается, что в год подается около 10 требований на сумму примерно 20 млн. рублей. Доказать вину нотариуса является проблематичным. Как правило, списывается все на несоответствия в ЕГРП .

Нотариусов редко привлекают к уголовной ответственности

Привлечение нотариусов к уголовной ответственности довольно затруднительно. Установить в суде факт умышленного причинения вреда или халатности не гарантирует того, что последует наказание виновного лица. В основном дела по ним прекращаются или выносится оправдательный приговор. В крайнем случае, применяются дисциплинарные взыскания в виде штрафа.

Нотариус не определит все возможные риски

В связи тем, что на рынке недвижимости действует много аферистов, только опытный специалист определит при совершении сделки возможные риски. А в связи с тем, что нотариус не в курсе специфики рынка недвижимости, судебной практики, сложившейся в данной сфере, соответственно не сможет выявить все опасные для клиента моменты.

Проверка через специальные каналы

На видео ниже практикующий юрист и риелтор Виктория Иванова затрагивает тему, которая недостаточно полно раскрыта в сети — проверка квартиры перед покупкой при помощи специальных каналов, минуя официальные источники. Особый интерес представляет то, что автор видео приводит конкретные примеры из собственной практики.

Перед покупкой квартиры, особенно когда речь идёт о недвижимости на вторичном рынке, очень важно тщательно проанализировать юридическую чистоту такой сделки. Проверка юридической чистоты квартиры необходима для того, чтобы удостовериться в том, что все представленные продавцом документы настоящие и содержат все важные сведения. Также можно выяснить является ли продавец собственником, и нет ли со стороны третьих лиц притязаний. Для заключения сделки не должно быть никаких препятствий и нюансов, которые могут послужить основанием для аннулирования договора купли-продажи.

Зачастую проверкой недвижимости занимаются специалисты юридического профиля, однако их услуги стоят весьма недешево, поэтому покупатель должен знать, как проверить квартиру в доме перед покупкой.

При покупке объекта недвижимости на вторичном рынке необходимо внимательно изучить документы представленные продавцом, а также некоторые дополнительные бумаги. К основному пакету относятся все правоустанавливающие бумаги, кадастровая и техническая документация, выписка с лицевого счёта, а также из домовой книги. Однако есть некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание.

Самым простым и быстрым способом проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно является заказ выписки ЕГРН онлайн или через виджет ниже. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра. Это наличие залога, ареста, полную информацию о собственниках и всю историю перехода прав собственности квартиры.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Правоустанавливающая документация

Первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры, – правоустанавливающие документы продавца, то есть, на каком основании он продаёт данную недвижимость. Такими документами могут выступать:

Любые правоустанавливающие документы нужно видеть своими глазами в оригинале. Необходимо осмотреть их на наличие исправлений, подчисток, прочих механических подделок. Исправления в бумагах допустимы только в том случае, если они заверены подписями всех участников договора, а также подписью и печатью нотариуса, который был причастен к сделке.

Поскольку ранее в соответствии с российским законодательством была обязательна государственная регистрация договоров купли-продажи, данный факт также нужно проверить. В договоре следует найти пункт об условиях, невыполнение которых может привести к его расторжению. Если такие есть, важно узнать, не были ли они нарушены.

Расширенная выписка из домовой книги

После того как будут рассмотрены все необходимые документы, нужно получить , запросив ее у продавца. В домовой книге, которая находится в Федеральной миграционной службе или в управляющей компании, записана и хранится информация обо всех предыдущих собственниках и жильцах квартиры от даты сдачи дома в эксплуатацию и до момента подачи запроса. Эти сведения можно получить, только взяв расширенную выписку.

Выдать такую выписку могут только владельцу объекта недвижимости, его доверенному лицу при наличии нотариально заверенной доверенности, или же квартиросъёмщику по официальному договору найма.

Изучая расширенную выписку из домовой книги, следует выяснить, все ли жильцы были сняты с регистрации. Если кто-либо из жильцов находится на лечении в психоневрологической клинике или в местах лишения свободы, лучше подыскать другую квартиру, так как такие граждане могут претендовать на данную недвижимость.

Если квартира была приватизирована, стоит обратить внимание на участников приватизации. Все отказавшиеся от участия должны были оформить письменные отказы, которые регистрируются.

Расширенная выписка из ЕГРП

После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.

Например, когда объект недвижимости был унаследован менее трёх лет назад, даже после вступления владельца в права собственности, в суд может обратиться наследник, который по каким-то причинам не участвовал в разделе наследства и желает восстановить свои права. Если суд одобрит иск, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартиру придётся вернуть продавцу.

Когда речь идёт о завещании, стоит убедиться, что нет людей, чьи права были ущемлены этим документом. Согласно российскому законодательству есть некая категория лиц, которым полагается доля имущества даже при наличии завещания не в их пользу:

Имеются ли обременения

Поскольку договор купли-продажи жилья и прочих объектов недвижимости сейчас не регистрируется, обязательной остаётся регистрация новых прав собственности в отделении Росреестра. Если на квартиру и её собственника наложены какие-либо обременения или ограничения, то покупатель не сможет зарегистрировать свои права собственности пока они не будут сняты. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что расчёт будет произведён только после получения свидетельства покупателем.

Проблемы подобного характера могут возникнуть из-за недееспособности продавца, поэтому целесообразно попросить его заранее представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Сделки, заключённые с недееспособным гражданином, в судебном порядке признаются недействительными.

Собрав все документы и проанализировав информацию в них нужно проверить, все ли данные соответствуют друг другу, нет ли в бумагах противоречий. При обнаружении таковых есть риск столкнуться с мошенническими махинациями и с такой сделкой лучше повременить. Все представленные документы должны обязательно соответствовать действительности на момент их запроса.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Начальным шагом перед покупкой служит геолокация квартиры. Подробно изучите местность. Если в семье есть дети, заранее узнайте расположение детского сада или школы до нового дома. Учитывайте и безопасность окрестностей.

Не прославился ли тот или иной район с негативной точки зрения? Помимо вышеуказанных факторов, если участок расположен рядом с трассой, проблема может быть связана с шумом. Учитывайте остановку общественного транспорта, широко известные организации и круглосуточные магазины. Именно они могут улучшить или же усложнить жизнь.

Важно! Как только вам удалось определиться с жильем, попытайтесь тщательно изучить документы собственности осматриваемого дома.

На что еще следует обратить внимание покупателю перед сделкой мы рассказывали в .

Часы посещения

Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.

Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.

Требуются ли деньги?

Конечно же, нет. Если дело дошло до предварительной платы за проверку дома, это мошенники (как ?). Ведь в интересах собственников присутствует продажа недвижимости , а в вашем полная покупка того же помещения.

Обманщиков в данном деле немало, как только речь заходит о деньгах, можно сразу определить, какой интерес присутствует у предлагающего.

Что нужно взять с собой?

Необходимо взять следующее:

Именно этот набор поможет запомнить все плюсы и минусы осматриваемой квартиры.

Главное, не бойтесь переспрашивать у продавца малейшие детали. Отнеситесь к этому со всей серьезностью. Даже если вопрос кажется наиглупейшим – повторите его, ведь квартира – это дорогостоящая недвижимость, которой требуется дать подробную характеристику. О том, что следует уточнить и какие вопросы задавать продавцу мы писали .

На заметку. Если у собственников есть риэлтор, предоставьте возможность ответить двум сторонам. Их ответы могут сильно отличаться от действительности.

На что еще нужно смотреть?

При покупке квартиры, следует обратить внимание на:

• двор;
• состояние подъезда;
• присутствие лифта;
• шумоизоляция;
• расположение соседей.

Оценка местности недалеко от дома

Критиковать территорию возле здания следует настороженно. Перед тем как проделать путь, рассчитайте сколько времени ушло на дорогу и на каком транспорте была совершена поездка. Прогуляйтесь рядом с домом и осмотритесь, нет ли негативных факторов, которые могут повлиять на ваше решение. Лучше всего сделать полный осмотр днем и вечером.

Определите все ближайшие населенные пункты, которые вам могут понадобиться: аптеки, больницы, магазины шаговой доступности.

Обследование подъезда

После полного исследования местности и положительного результата, можно смело переходить на следующую ступень – осмотр подъезда.

Войдя в парадную, постарайтесь оценить его чистоту. Какое количество уборок производилось и насколько качественно? Свяжитесь с главной по дому. И расспросите ее обо всех нюансах, связанных с жильем. Проверьте есть ли в подъезде лифт, проверьте пригодность окон и насколько тепло в помещении.

Обследование помещения

Важная часть – это анализ помещения внутри. Оценивать дом стоит утром при дневном освещении, наблюдая за всеми изъянами. Постучите по стенам, осмотрите присутствуют ли трещины или любые другие проблемы. Расспросите у жильца, когда была совершена постройка дома и насколько доброжелательны соседи.

Справка. При покупке обязательно узнайте о соответствии планировки жилья. Если квартира не будет пригодна, то вам придётся заплатить штраф от 1000 – 1500 рублей по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ .

Помимо данного пункта, может потребоваться восстановление первоначального вида квартиры, а это п. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ . Здесь говориться о самовольной перепланировке без согласования с органом. Если подобный вопрос будет проигнорирован, присутствует возможность потерять недавно приобретенную покупку.

Вторичка

При покупке вторичной площади важно проверить подлинные документы продавца. Перед запросом попросите у владельца паспорт, это подтвердит его личность на имущество жилья.

Для вторичного дома следует проверить:

• каким образом жилье перешло к хозяину;
• долю владения собственника на данную площадь;
• подробную схему квартиры, где можно определить, соответствует ли она действительности;
• полную дату построения здания;
• документ, подтверждающий сколько лиц прописано в доме.

Новостройка

К осмотру новостройки следует подойти со всей серьезностью. Ведь на жилье могут сэкономить, и эта экономия отразиться на возведении некачественной постройки дома. Заранее изучите Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , в котором говориться об определении состава общего имущества.

В него входит:

Внимание! При проверке нового жилья, проверьте на пригодность трубы водопровода и электроснабжения. При небольших недостатках, у вас всегда есть возможность договориться с застройщиком в устранении неполадок за его счет.

Всю важную информацию о том, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на что обращать внимание при осмотре недвижимости, вы найдете в .

Проверка жилищных условий

Оказавшись внутри квартиры, следует проверить наличие каждого пункта. Только ваша заинтересованность приведет к выгодной сделке.

Подлежит осмотру:	Критерии оценивания
Планировка квартиры	Должно быть соответствие первоначальной схемы жилья. Для этого нужно попросить документы БТИ.
Стены	В квартире должно быть тепло. Если же этого не ощущается, стоит тщательно осмотреть стены. Именно они могут служить проблемой холода и быть причиной шума в любое время суток.
Потолки	Стена у потолка должна быть ровной и без малейших протечек. Если в квартире присутствует натяжной потолок, за ним могут находиться неприятные сюрпризы.
Если покупка осуществляется на первом этаже	Уделите внимание полу. Он должен быть в идеальном состоянии.
Если покупка осуществляется на последнем этаже	Уделите внимание потолку. Нет ли на нем следов потеков после дождя?
Пол	Если присутствует деревянный пол, на нем не должно быть звуков и иных неприятных ощущений.
Балконные окна и двери	Не должно присутствовать щелей и оконных сколов. Такая погрешность допустима, только при полной их замене.
Балкон	Состояние стен и пола внутри балкона должно быть без потеков.
Канализационные трубы	Не должно быть сырости и проблем со сливом воды.
Газопроводные трубы	Должны работать без перебоев.
Батареи	При покупке в холодное время суток, проверьте теплоту батареи. Наличие трещин недопустимо.

На заметку. Если в планах есть ремонт, небольшие дефекты в доме допустимы.

Можно ли доверить дело риэлтору?

Именно риэлтор специализируется на выгодных условиях приобретения дома , а также на его покупке. Если в ваших планах не только купить квартиру, но и продать, можно смело договариваться с данным специалистом.

Основываясь на опыте, риэлтор предоставит вам список выгодных сделок, а выбор, конечно же, останется за вами. Помимо предоставления помещений, в его обязанности входит огромное количество дел. К примеру, составление акта осмотра помещения.

Акт

Чтобы понять в каком состоянии находится квартира следует подготовить особый документ. В настоящее время таким документом является акт осмотра.

В него входит:

Доверенность

Если у продавца нет времени на показ квартиры, она перекладывается на плечи риэлтора. Именно доверенность может подтвердить, что собственник не имеет претензий того, чтобы осмотр был проведен другим лицом.

Такая доверенность должна регистрироваться у нотариуса.

Обратите внимание! При встрече с риэлтором обращайте внимание на его опыт и количество положительных сделок. Помимо этого, можно запросить его сертификат или рекомендации от уже работающих с ним людей.

В доверенность на осмотр входит:

• дата подписания;
• место проведения договора;
• информация собственника и риэлтора, в которые также включены и паспортные данные;
• список того, что будет выполнять доверенный поручитель;
• дата выполнения обязанностей и дата прекращения их выполнения.

Договор должен быть выполнен безошибочно, иначе он будет недействителен.

Чаще всего покупатели не изучают каждый угол квартиры, а после разочаровываются в покупке. Чтобы такого не произошло, сконцентрируйтесь на изучении всей площади жилья. Если в доме предстоит ремонт, заранее рассчитайте всю его стоимость. В непродуманном случае, это может грозить дорогостоящим ремонтом.

Если в помещении есть недостатки, которые нельзя устранить, дважды подумайте – нужна ли вам такая квартира?

Полезное видео

Просмотр квартиры перед покупкой: