Договор купли-продажи квартиры. Как правильно составить договор купли-продажи на жилую недвижимость
Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа.
Особенности составления договора
Какие требуются документы для договора
Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.
- Правоустанавливающие документы на квартиру - договор дарения, приватизации, купли-продажи и т.д.
- Свидетельство о гос.регистрации прав на квартиру.
- ЕЖД - единый жилищный документ, срок действия которого составляет 1 месяц.
- Справки врачей нарколога и психолога.
- Справка о стоимости имущества с БТИ, а также о технических характеристиках жилища.
- Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
- Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
- Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.
Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях. Разрешение супруга на продажу квартиры является обязательным, так как в противном случае за ним сохраняется право на ее оспаривание в суде, и веской причиной признания договора недействительным.
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок
Если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то необходимо письменное согласие родителей на его переписку на новое место проживания. В случае если квартира является полной или долевой собственностью несовершеннолетнего ребёнка (наследство, дарение и т.д.), то необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.
Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры
Сам договор может быть оформлен как риэлтором, так и уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет нотариальное оформление сделки купли-продажи. Согласно договор составляется в письменном виде.
Обязательными пунктами договора являются:
- Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
- Стоимость квартиры.
- Данные покупаемой квартиры - адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
- Обременения либо отсутствие их на квартиру.
- Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
- Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.
8. ПРОДАВЕЦ на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке не состоит.
9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.
10. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры и ответственность за ее сохранность несёт ПРОДАВЕЦ.
11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
12. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчёта ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.
13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями (Свобода договора), (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
14. Содержание ст.ст. (Государственная регистрация недвижимости), (Письменная форма сделки), (Сделки, совершенные в простой письменной форме), (Общие положения о последствиях недействительности сделки), (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), (Бремя содержания имущества), (Риск случайной гибели имущества), (Основания приобретения права собственности), (Момент возникновения права собственности), (Собственность на жилое помещение), (Квартира как объект права собственности), (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), (Права членов семьи собственников жилого помещения), (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), (Форма договора), (Основания изменения и расторжения договора), (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), (Порядок изменения и расторжения договора), (Последствия изменения и расторжения договора), (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), (Передача товара свободным от прав третьих лиц), (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара),
- это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия - это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру - другому участнику сделки.При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже ) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.
Заключенный ДКП является основанием для на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.
После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора - круглая гербовая печать , и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора ).
Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.
Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.
Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр - для регистратора (УФРС ).
Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств ) фиксируется затем путем подписания .
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).
Договор купли-продажи квартиры – документ, порождающий передачу объекта недвижимости одной стороной (продавец) в собственность другой стороне (покупатель), которая обязуется уплатить денежную сумму. Выполнять регистрацию сделок на государственном уровне, связанных с недвижимыми объектами имеют полномочия исключительно местные представители Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. Больше ни один госорган исполнительной власти не может проводить такую процедуру.
Предмет договора
Сделка купли-продажи жилья является недействительной при отсутствии составленного договора по типовому образцу. Предметом документа выступает объект недвижимости (жилое помещение). Не может быть предметом договора недвижимое имущество, на которое наложен арест, а также находящее в аварийном или подлежащему сносу доме
Касательно жилья указывается информация:
- какая часть подлежит продаже или квартира полностью;
- о лицах, имеющих право на проживание;
- о аресте на недвижимость.
Подтверждением права собственности на недвижимое имущество является свидетельство.
Стороны, принимающие участие в сделке, предварительный договор
Участниками в сделке купли-продажи квартиры, выступают физические и юридические лица. Тот, кто подписывает договор, должен иметь полную дееспособность, быть в возрасте старше 18 лет и законно владеть недвижимым имуществом. Стороны могут заключать в письменной форме предварительный договор, который предусматривает заключение его в будущем на прописанных условиях. Также он может быть составлен и заверен нотариусом. Такой вид договора государственной регистрации не подлежит. Документ должен включать в себя следующие данные:
- условия, на основании которых устанавливается предмет договора;
- стоимость квартиры;
- список проживающих людей с отметкой их прав на пользование жильем;
- условия главного документа.
Формы ДКП квартиры
ДКП квартиры имеет 2 формы:
- Документ, составленный в простой письменной форме, на котором ставится подпись сторон и включающий в себя соглашения по всем действующим условиям. Присутствие в договоре более 1 листа требует скрепления его подписями.
- Договор, подготовленный уполномоченным лицом (нотариусом). Благодаря этому гарантируется, что сделка пройдет прозрачно и максимально законно. Нотариус выполнит проверку дееспособности сторон и переведет текст на нужный язык, если гражданин не понимает русский. При оформлении потребуется оплатить государственную пошлину, которая установлена законодательством и напрямую зависит от стоимости объекта.
Когда договор является заключенным
Договор купли-продажи квартиры считается заключенным между физическими лицами после прохождения процедуры регистрации. Если этого не произошло, даже когда документ является нотариально удостоверенным, он не будет иметь никакой юридической силы. Правовые последствия наступают, и сделка считается зарегистрированной исключительно после внесения соответствующей записи в Росреестр.
Необходимая документация для заключения договора
Чтобы составить ДКП 2 стороны должны располагать регламентированным перечнем документов.
Собрать необходимую документацию может помочь риелтор. Продавец (собственник объекта недвижимости) или лицо, действующее на основании заключенной доверенности, обязаны предоставить:
- Документы, устанавливающие право на объект недвижимости;
- Передаточный акт;
- Собственный паспорт гражданина и лиц, имеющих право собственности на квартиру;
- Кадастровый паспорт на жилье и экспликацию;
- Выписку из домовой книги;
- Одобрение от законных жильцов достигших 18 лет;
- Финансово-лицевой счет.
Покупателю потребуется иметь при себе паспорт гражданина и справку от нотариуса касательно семейного положения. Заключить договор могут лица без права собственности на объект недвижимости, действующие в интересах собственника (ов) по доверенности.
На нашем сайте размещен и доступен для скачивания пример договора купли-продажи квартиры и другие документы, бланки, акты и прочее. Для поиска нужного документа воспользуйтесь удобным поиском, расположенным в верхней части.
Скачать документы
Если вы не нашли ответ на свой вопрос или остались недопонимания, обратитесь за бесплатной консультацией к юристу в чате на нашем сайте
| Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами |  |  |
| Договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами |
ДОГОВОР
купли-продажи квартиры (доли квартиры)
Г.Н.Новгород ____________ года
ФИО Продавец , и
ФИО , гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель , с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. В соответствии с настоящим договором «Продавец» передает в собственность - продает, принадлежащую ему на праве собственности квартиру (__/___долю квартиры), а «Покупатель» принимает в собственность для себя - покупает, квартиру (___/___ долю квартиры), расположенную по адресу: _________________.
2. Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________) кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.
3. Вышеуказанная квартира (_____ доля квартиры) принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________от ____________ года (данные документов - оснований указаны в Свидетельстве), о чем в Едином государственном реестре прав сделана регистрационная запись №________________ от __________ года, свидетельство о регистрации № __________ от ____________ года.
4. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанная квартира (_____ доля квартиры), никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц.
5. На регистрационном учете в квартире состоят _________человека: Продавец и ___________ФИО всех зарегистрированных в квартире. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета сам и снять с регистрационного учета из квартиры указанных лиц (если это несовершеннолетние дети) в срок до __________ года. Если граждане совершеннолетние, то они отдельно оформляют обязательство о снятии с учета.
6. По соглашению сторон стоимость квартиры (___доли квартиры) составляет _________ (прописью____________) рублей. Указанная стоимость квартиры (____ доли квартиры) установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумма получена Продавцом до подписания настоящего договора.
7. Передача вышеуказанной квартиры (___ доли квартиры) Продавцом и принятие её Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателю квартира (___ доля квартиры), находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Все коммуникации находятся в исправном состоянии. Продавец обязуется освободить квартиру от вещей в срок до ___________ года.
8. Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры (____ доли квартиры), претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру (____долю квартиры) в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной квартиры (____ доли квартиры), не являются основанием для применения впоследствии ст.475 Гражданского кодекса РФ.
9. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приёма-передачи отчуждаемой жилой квартиры (____ доли квартиры) и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной квартиры (____ доли квартиры) считается исполненной.
10. Право собственности на вышеуказанную квартиру (____ долю квартиры) возникает у Покупателя с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
11. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора и перехода права собственности на квартиру (___ долю квартиры) к Покупателю, несет Покупатель.
12. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй - Продавцу, а третий экземпляр остаётся в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец
Покупатель
______________________________________________________________________
Представленный образец договора купли-продажи рекомендуется Росреестром РФ. Скачать его можно абсолютно бесплатно.
Неповторимость сделок с недвижимостью формируется в единую структуру с помощью письменной фиксации всех условий соглашения. Договор купли продажи квартиры позволяет произвести дальнейшие действия по регистрации перехода права собственности в Росреестре. На одной странице невозможно отразить всю разнообразность возможных путей развития правоотношений в сфере недвижимого имущества. Здесь, более подробно мы расскажем о купле-продаже квартиры, обозначим ее главные особенности.
ВАЖНО! Заполнение договора купли-продажи квартиры должно происходить в спокойном режиме, с неоднократной тщательной проверкой соответствия каждой буквы и цифры правоустанавливающим и дополнительным бумагам. После государственной регистрации перехода права собственности от одного субъекта к второму по купле-продаже, последствия могут быть необратимыми.
Предоставление возможности написания договоров купли-продажи квартиры участниками в простой письменной форме, позволило участникам, не прибегая к посторонней помощи, закреплять сделку на бумаге самостоятельно. Представленный ниже образец рекомендуется Росреестром РФ. Скачать его можно абсолютно бесплатно. В практике, часто случается, когда договор купли-продажи квартиры не принимают, поскольку он составлен не надлежащим образом. Может случиться и отказ в регистрации, если в договоре будут допущены существенные ошибки. Мы рекомендуем обращаться за составлением договора купли-продажи квартиры к практикующим специалистам. Экономия незначительных 1000-5000 рублей на самостоятельном оформлении купли-продажи, может вылиться в дальнейшем в необратимые последствия и в потерю имущества.
Физические лица, зачастую сами того не подозревая, подписывают соглашение с необратимыми последствиями. Необходимо тщательно проверять правовые бумаги в случаях, когда в купле-продаже квартиры в сделке участвует физическое лицо, представляющее интересы стороны по доверенности. Вместе с куплей-продажей квартиры необходимо составлять и акт приема-передачи. Акт - составная часть договора купли-продажи и подписывается, обычно, после расчетов. Исключение составляют случаи, когда сделка регистрируется с залогом. Многомиллионные случаи сделок уникальны и в каждом случае порядок действий и письменная фиксация условий будут индивидуальны. Для продавца будет всегда лучше оформляться с задатком, авансом, покупателю лучше отсрочить момент оплаты.
Обязательными составляющими договора купли-продажи квартиры являются
:- Название соглашения, дата прописью, как показано на картинке и на видео и место составления (город, село и т.д.);
- ФИО, дата рождения, адрес продавца и покупателя;
- Предмет отчуждения (квартира, доля, комната), его кадастровый номер, адрес;
- Техническое описание: год постройки дома, количество комнат в квартире, материал стен, этаж и другое;
- Описание правоустанавливающих бумаг;
- Цена и порядок передачи денег - обязательное условие, отсутствие которого делает недействительным рассматриваемый контракт;
- Пункт с разъяснениями общих положений закона, включающий в себя (статьи 170, 179, 181, 256, 292, 432, 131, 551 и другие Гражданского кодекса РФ;
- Условие об освобождении жилого помещения и срок для снятия с регистрационного учета.
