Отличие понятий: здания, строения и сооружения? Чем отличается здание от сооружения? Жилые здания и гидротехнические сооружения

В гражданском, земельном и градостроительном российском праве отсутствуют такие отдельные понятия как «здание», «строение», «сооружение». И это ведет к многочисленным спорам во время строительства, а также признания вышеуказанных понятий объектами недвижимости. Еще одной проблемой является выяснение: какие из этих зданий, сооружений и строений относятся к объектам а какие - нет.

Здание. Что это такое?

Технически и нормативно давно определены понятия «строение», «здание» и «сооружение». Что такое здание, описывает ОК 013-94 (Общероссийский классификатор основных фондов). Это архитектурно-строительный объект, предназначенный для создания определенных условий с целью хранения ценностей, работы, культурного и социального обслуживания народонаселения. Здания должны иметь основную часть (крыша и стены), а также внутренние коммуникации для обеспечения нормального эксплуатационного периода.

К внутренним коммуникациям относят:

• системы водопровода и канализации;
• систему отопления;
• осветительную систему и сеть электропроводки;
• вентиляционные механизмы, установленные по общесанитарным нормам;
• лифты и подъемники (при многоэтажном строительстве).

Сооружение. Что такое этот

Сооружение - это инженерно-строительный объект, предназначенный для создания условий процессу производства без изменений предмета труда, но с выполнением некоторый необходимых технических функций. Каждое одиночное сооружение, которое входит в число основного сооружения, составляя при этом единый объект, тоже носит название сооружение .

Элемент, покажут следующие примеры:

• Мост (единый объект), и его элементы: мостовое полотно, опоры и пролетное строение - это тоже сооружения;
• Нефтяная скважина - состоит из вышки и обсадных труб;
• Эстакада - состоит из фундамента, настила, опор, пролетных строений и ограждений.

Также и линии электропередачи, кабельные линии связи, трубопроводы и тому подобные объекты подпадают под определение «сооружение». Что такое этот вид построек, можно коротко все построенное людьми с целью удовлетворения материальных и духовных нужд.

Строение. Что это такое?

Согласно российскому гражданскому праву, цивилистике строение - это объединяющий термин, который включает понятия здание и сооружение . можно сказать еще и другими словами, - это постройка, закрепленная на земельном участке юридически. То есть, в российском законодательстве есть форма построек - строение, которое имеет два вида: здание и сооружение. И многие люди, не имея технического образования, все эти три понятия воспринимают как синонимы.

Цели классификации

Самой главной задачей проведения данной классификации является содействие экономичному решению при их проектировании, и не проблемное строительство сооружений и зданий.

Основой для разделения строений на классы служат их назначение и значимость. Также устанавливаются:

• нормы эксплуатационных характеристик и требований для обеспечения должного функционирования строений (площадь и объем, внутренняя и внешняя отделка, сантехнические, электротехнические механизмы);
• нормы по огнестойкости и долговечности отдельных элементов конструкций.

Разделение по классам зданий и сооружений происходит отдельно по каждой группе их видов, похожих своим назначением (жилые здания, технические сооружения, линии электропередач, мосты и так далее).

Основная классификация

По назначению может быть:

• теплоэнергетическое сооружение - это линии электропередач, столбы и опоры и так далее;
• гражданское и промышленное;
• техническое сооружение (примером такого строения может быть дамба);
• дорожно-транспортное (сюда можно отнести эстакаду, трассу, дорожный мост и развязку).

По такому же признаку здания разделяют на:

• жилые (предназначенные для временного или постоянного проживания);
• производственные - где размещаются разного вида производства;
• общественные - служат для размещения учреждений административного характера и для социального обслуживания.

Дополнительная классификация

В зависимости от материала, из которого изготовлены, делятся на:

• деревянные;
• бетонные;
• каменные;
• железобетонные.

По способу строительства данные объекты разделяют на:

• монолитные;
• сборные;
• из объемно-пространственных блоков.

В зависимости от геометрии:

• точечные;
• площадные;
• линейные.

В зависимости от характера применения объекты принято делить следующим образом:

• постоянная эксплуатация сооружений и зданий;
• временное использование.

В зависимости от значения делят на:

• вспомогательные;
• основные.

По величине ответственности:

• высший уровень;
• нормальный уровень;
• пониженный уровень.

В зависимости от этажности разделяют на:

• малоэтажные, которые имеют один или два этажа;
• средней этажности, имеют от трех до пяти этажей;
• повышенной этажности (6-7 этажей);
• многоэтажные (от восьми до 29 этажей);
• высокоэтажные (от 30 до 100).

Разделяют также данные объекты и на степени в соответствии с долговечностью, то есть способностью элементов конструкции не терять положенные качества для нормального процесса эксплуатации:

• первая степень (больше чем сто лет);
• вторая степень (от 50 до 100 лет);
• третья степень (от 20 до 50);
• четвертая степень (менее 20 лет).

Также существует классификация по огнеупорности, которая обуславливается длительностью в минутах:

• утраты целостности;
• утраты несущей способности;
• утраты теплоизоляции.

Для обеспечения различных потребностей каждого человека и общества в целом возводятся самые разнообразные здания и сооружения, отличающиеся друг от друга своим назначением, конструкцией, этажностью, материалом, внешним видом, заглублением в землю и прочими признаками и качествами. Эти два термина используются как синонимы, но их значение неодинаково. Чем отличается здание от сооружения и важно ли понимать эту разницу?

Здания

Прежде чем ответить на вопрос о том, чем отличается здание от сооружения, рассмотрим по отдельности эти два понятия.

К зданиям относятся наземные капитальные строения с внутренним пространством и предназначенные для временного или постоянного пребывания людей и удовлетворения различных их нужд. Этажность может быть любой: от небольших коттеджей и дач до гигантских небоскребов и высоток. Использоваться здания могут не только для проживания людей, но и для сельскохозяйственной, производственной деятельности, различных общественных нужд, например, в качестве хранилища или склада. Важнейшим атрибутом при этом является капитальность строения, длительная эксплуатация.

Чаще всего внутреннее пространство зданий разделено на отдельные помещения.

Классификация зданий

В зависимости от высотности здания бывают:

• малоэтажными (1-3 этажа);
• средней высоты (от 4 до 9 этажей);
• многоэтажными (от 10 до 16 этажей);
• повышенной этажности (число этажей 17-25);
• высотными, имеющими более 25 этаже.

По своему назначению здания и сооружения делятся на 2 группы:

• гражданские, предназначенные для проживания людей и обеспечения их общественных, бытовых и культурных потребностей;
• производственные, обеспечивающие нормальные условия производственных процессов, служащие для защиты рабочих и оборудования от атмосферных влияний и обеспечивающие необходимые комфортные условия работы трудящихся.

Гражданские строения

Здания разделяются на:

• Жилые здания.
• Общественные.

Жилые здания - дома, интернаты, общежития и т.д.

Общественные - учебно-воспитательные, лечебно-профилактические, научные, зрелищные, коммунальные и иные учреждения.

Особенность жилых и многих общественных зданий - наличие на небольшой площади большого количества отдельных помещений. Производственные здания отличаются от жилых наличием общих больших помещений, которые не разделены перегородками и стенами на комнаты и могут достигать огромных размеров (до нескольких гектаров).

В зависимости от материала и конструкции здания и сооружения подразделяются на деревянные (каркасные, брусчатые, рубленые, щитовые,), кирпичные, каменные, бетонные и железобетонные (крупнопанельные, крупноблочные, из объемных блоков).

Здания и сооружения промышленного назначения

Промышленные здания и сооружения - это одноэтажные или многоэтажные строения:

• фабрики и заводы;
• ангары;
• мосты;
• башни для телевидения и радиосвязи, гидротехнические сооружения, эстакады;
• судостроительные эллинги;
• электростанции, аэродромы, космодромы, водонапорные башни и т.д.

Классификация промышленных зданий

Промышленности здания подразделяют на четыре основные группы:

1. Производственные. Сюда относятся здания, в которых расположены цеха, выпускающие полуфабрикаты или готовую продукцию.
2. Вспомогательные. Это здания, где размещены административно-конторские помещения, бытовые помещения и устройства, медпункты и пункты питания.
3. Энергетические. К этой категории относятся здания ТЭЦ, которые снабжают промышленные предприятия электричеством и теплом, трансформаторные и электрические подстанции, котельные, компрессорные и др.
4. Здания транспортно-складского хозяйства. В эту группу входят стоянки промышленного транспорта, гаражи, пожарные депо, склады готовой продукции и т. д.

В зависимости от числа пролетов различают одно-, двух- и многопролетные промышленные здания и сооружения.

По количеству этажей - одноэтажные и многоэтажные. На сегодняшний день в строительстве преобладают именно одноэтажные здания (примерно 80%). Здания многоэтажные используют в производствах с легким технологическим оборудованием.

В зависимости от наличия подъемно-транспортного оборудования промышленные здания и сооружения делятся на бескрановые и крановые (с подвесным или мостовым оборудованием).

Что такое сооружение?

Сооружение — объемная, линейная либо плоскостная строительная система, имеющая подземную или надземную части. Состоит из несущих и ограждающих строительных конструкций и предназначена для выполнения различных производственных процессов, временного пребывания людей, хранения готовой продукции, перемещения грузов и людей.

• линейные сооружения - линии электропередач, трубопроводы, дороги;
• площадочные (стадионы, спортзалы и аэродромы);
• глубинные и подземные и сооружения (хранилища, скважины, метрополитены, колодцы и др.).

К сооружениям также можно отнести:

• Оградки, ограждения, заборы, вышки.
• Подпорные опоры, башни, блоки и столбы.
• Паромные блоки, мачты и плотины.
• Тоннели, мосты, шахты, подземные каналы и ходы.
• Статуи, памятники, кресты.
• Другие инженерно-строительные объекты производственного, военного, государственного или административного назначения, линий связи, теле-, радиоэфирных систем, тепло-, электропередач и интернет-сетей.

Все перечисленные объекты относятся к сооружениям. Они выполняют вспомогательную культурно-религиозную или техническую функцию в жизнедеятельности людей.

Некоторые дополнительные особенности сооружений

Сооружение может быть возведено в качестве самостоятельного объекта независимо от места его будущего размещения на земельном участке. Любой объект сооружения, взятый в отдельности, может составлять одно общее полное сооружение, которое содержит всю инженерно-техническую инфраструктуру. По назначению они могут быть временного или длительного назначения и представлять собой либо завершённое строение, либо незавершенное.

Гидротехнические сооружения

Гидротехническими называют сооружения, которые используются для облагораживания, регулирования, перенаправления водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия воды. К ним относят причалы, дамбы рек, каналы, гидроэлектростанции, порты, подпоры рек. Помимо этого, существуют специализированные сооружения, например, гидромелиоративные системы, которые используются в сельском хозяйстве, сооружения морского и речного пароходства, водоводы, отстойники. Все перечисленные сооружения возводятся по мере развития и необходимости определенной отрасли хозяйства.

В зависимости от места расположения гидротехническое сооружение может быть:

• морским;
• речным;
• озерным;
• наземным;
• подземным.

В зависимости от вида обслуживания гидротехнического сооружения отраслями водного хозяйства они могут быть:

• водно-энергетические;
• берегоукрепляющие;
• мелиоративные;
• воднотранспортные.

Также различают сооружения для канализации, подачи воды, использования водных недр, благоустройства города, эстетических и спортивных целей.

Сравнение

Чем отличается здание от сооружения? На сегодняшний день в юридической литературе эти понятия используются как синонимы. Но исторически к зданиям относились те строения, которые имеют надземную часть и обособленные помещения. Используются для проживания, учебы, производства, занятий спортом и т. д. Сооружения - любой объект, возведенный человеком (стадион, огневая точка, бункер, колонна и т. п.). Конструкции могут быть лишены надземной части. Более подробно, что такое здание и что такое сооружение, мы рассмотрели в статье. Эти понятия следует различать. Согласно сложившейся со временем практике, сооружение - понятие более широкое. Если здание назвать сооружением, это не будет ошибкой.

Итак, чем отличается здание от сооружения? Давайте подведем итог.

1. Целевое назначение. Здания - это строения, приспособленные для проживания, работы и учебы людей. Сооружения - объекты, выполняющие технические функции.
2. Конструкция. Здания, в отличие от сооружений, всегда имеют обособленные помещения и архитектурную завершенность.
3. Индивидуальные особенности. У зданий всегда есть надземная часть, составляющая их основу. Сооружения могут полностью размещаться под землей.

Требования к зданиям и сооружениям: функциональная целесообразность, архитектурно-художественная выразительность, целесообразность технических решений, надежность, санитарно-технические требования с учетом природно-климатических и прочих местных условий, требования техники безопасности, экономичности строительства и т. п.

: (здания, строения, сооружения) являются самым распространенным имуществом, по которому производится оценка. Наши специалисты подготовлены к проведению работ по оценке жилых и нежилых зданий, сооружений, домов, коттеджей. Здания могут быть самого разнообразного назначения.

Перечень документов, необходимых для оценки зданий и сооружений :

Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

Документы БТИ на объект.

Сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

Данные о физических границах объекта (копии кадастрового плана земельного участка).

Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)

Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.

Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Кто может заниматься оценочной деятельностью:

1. Оценку выполняют физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135 « Об оценочной деятельности».

2. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом .

Оценку зданий проводят:

При купле-продаже;

При сдаче здания в аренду;

Оценка здания для залога;

При судебном разбирательстве;

При внесении в уставный капитал;

Оценка здания в целях налогообложения;

При страхование здания;

При передаче зданий в оперативное управление;

При принятии др. хозяйственных решений.

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы, составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет об оценке зданий и сооружений содержит следующие основные разделы:

1 . Постановка задачи .

1.1. Определение целей и задач оценки.

1.2. Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).

1.3. Фиксация вида определяемой стоимости.

1.4. Фиксация даты проведения оценки.

1.5. Формирование ограничений и допущений.

1.6. Выбор методологии

2 . Сбор исходной информации .

2.1. Информация об объекте оценки.

2.1.1. Сбор и изучение документов.

2.1.2. Осмотр и фотофиксация объекта оценки.

2.2. Общая информация о регионе, городе, локальном окружении.

2.3. Изучение сегмента рынка в котором находится объект оценки.

3 . Анализ наиболее эффективного использования.

3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

3.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

4. Расчет стоимости объекта оценки .

4.1. Затратный подход.

4.2. Доходный подход.

4.3. Сравнительный подход.

4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

5 . Подготовка отчета.

6 . Составление и передача Заказчику Отчета .

Стоимость оценки зданий:

Здания и помещения:

От 1000 до 5000 м2 40000

От 5000 до 10000 м 100000

- >10000 м2 230000

Как правило, вся процедура оценки занимает 3-5 дней от даты заключения договора.

Проблемой современного законодательства является отсутствие легального определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как "здание", "строение" и "сооружение". Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти. И, как это часто бывает, правда оказывается не на стороне частного лица.

Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий, мы смеем не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление этих "неправовых категорий" оказывает существенное влияние на реализацию прав и законных интересов граждан и организаций в области строительства. В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться, в чём кроется существо этих категорий, и как их надлежит использовать в практике правоприменения.

В самую первую очередь необходимо сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на этот вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство.

Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима.

Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года 359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то :

Система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании);

Внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;

Внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;

Внутренние телефонные и сигнализационные сети;

Вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

Подъёмники и лифты.

В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например :

Нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы

Плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

Эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения

Мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)

Автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров

Отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы

К сооружениям также относятся : законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Согласно СНиП 10-01-94 здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций. Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий "здание", "строение" и "сооружение" не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство.

Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений.

В частности, получения разрешительной документации не требуется при:

Строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

Строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)

Строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство. В настоящее время на федеральном уровне отсутствует нормативное определение понятия "объект некапитального строительства (некапитальный объект)", однако на региональном уровне данный термин используется довольно часто.

Так, в соответствии с п. 1.7 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы, утверждённых распоряжением Мэра Москвы от 30 марта 1998 года 299-РМ, некапитальное строительство - строительство объектов площадью более 20 кв. метров из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в своём постановлении от 15 мая 2006 года КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признаётся объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта. Обзор: строительные рынки Москвы.

Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. Во-первых, в законодательстве и нормативно-технической документации отсутствует определение понятия "строение". Во-вторых, здания, строения и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. В-третьих, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах. И, наконец, второй распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) к недвижимому имуществу относит: земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Из содержания этой нормы можно сделать вывод, что объекты некапитального строительства не относятся к категории недвижимости, поскольку они не имеют прочной связи с землёй и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению. А это значит, что такие объекты не могут быть признаны самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, так как согласно её содержанию самовольная постройка может быть только объектом недвижимого имущества.