Главная Бизнес-идеи Можно ли продать дом купленый на материнский капитал. Условия для одобрения продажи. Можно ли продать дом, купленный на маткапитал, без согласия супруга

Можно ли продать дом купленый на материнский капитал. Условия для одобрения продажи. Можно ли продать дом, купленный на маткапитал, без согласия супруга

Приобретение недвижимого имущества по государственным программам предусматривает множество правил. И во многом они затрагивают не только процедуру покупки, но и дальнейшую эксплуатацию.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В России существует несколько особенностей того, как можно продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2019 году. Ведь в этой ситуации обязательно защищаются права всех членов семьи.

Первоначальные понятия

Если родители приобретают жилое помещение с участием средств по семейному капиталу, необходимо учитывать все особенности данной процедуры.

Дело в том, что в ходе приобретения обязательным условием выступает распределение долей в жилом помещении между всеми членами семьи.

Это делается для того, чтобы у детей была возможность иметь собственное жилье — точнее, долю в нем. Конечно же, запрета на продажу жилья, купленного в условиях данной программы, быть не может.

Однако есть ряд ограничений в данном плане. Несмотря на то, что можно продать дом купленный на материнский капитал, сделать это не всегда просто.

Основные понятия

Разбор этой непростой темы следует начать с терминологической базы:

Для чего это нужно

Существует несколько причин, по которым семья может принять решение о продаже жилья. Основными бывают такие варианты:

необходимость улучшить условия проживания;
возможность расширить жилую площадь;
переезд в другой регион.

В любом случае, который стал причиной для необходимости продажи недвижимости, которая входит в жилой фонд, необходимо учитывать все правила осуществления этой процедуры.

Фото: как использовать материнский капитал для погашения ипотеки

Поскольку обязательным условием будет согласование продажи недвижимости с государственными органами контроля.

Законодательная база

В ходе рассмотрения этой темы нужно опираться на Федеральный закон №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

Этот документ устанавливает все правила по использованию сертификата. В этом законе можно найти следующие положения:

статья 6 — какой размер выплаты;
статьи 10, 11, 12, 13 — говорят о вариантах распоряжения денежными средствами;
статья 5 устанавливает правила выдачи сертификата.

Письмо Минобразования под номером 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” говорит о том, как проводится продажа недвижимости.

Ограничивает возможность продавать жилье и Гражданский кодекс Российской Федерации. В статьях 28 и 37 оговаривается процедура распоряжения имуществом детей. Такая же информация содержится в Федеральном законе “Об опеке и попечительстве” в статье 21.

Как продать дом, купленный под материнский капитал

Улучшения жилищных условий могут стать причиной для продажи жилья или проведения обмена. Но нужно знать, как продать дом если он куплен на материнский капитал.

Поскольку здесь существует четкое разграничение по возможностям продажи:

Главные условия сделки

Наиболее сложным вариантом продажи жилья будет наличие несовершеннолетних детей, которые имеют долевые права собственности.

Поскольку сами они не имеют права в полной мере распоряжаться недвижимостью, их защитниками выступают органы опеки.

И главным условием для того, чтобы купить квартиру за деньги семейного капитала становится распределение долей на всех детей в семье. Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала можно .

Контролирующие органы могут дать разрешение на продажу или обмен недвижимостью только на условиях соблюдения прав детей.

Основными правилами отчуждения такой недвижимости считаются:

сохранение прав детей на долевое владение имуществом — нужно предоставить подтверждение в виде приобретения в собственность нового жилья или подтверждение о заключении новой сделки;
новая жилая площадь должна соответствовать той же площади или быть больше — увеличение может отразиться в плане распределения долей для них.

В том случае, когда органы опеки дают свое согласие на проведение сделки, родители получают письменный документ.

Только при его наличии можно осуществить отчуждение недвижимости — с побуждениями сохранить или улучшить условия проживания.

Не прописав детей

Оформляя недвижимость по сертификату при рождении второго ребенка, законодательство не обязывает прописывать детей в данной недвижимости.

Их может прописать у себя родственник семьи. Регистрация у детей может быть в любом месте — но вместе с родителями.

Единственное, что делают родители — выделяют им доли в квартире, на которые они имеют право. В таком случае при продаже и покупке нового жилья можно не проводить прописку, а просто выделить долевые права собственности.

Это главное условие — чтобы ребенок мог претендовать на жилье и имел возможность распоряжаться им.

При разводе

В случае расторжения брака, каждый из супругов имеет право на получение доли жилья. Это может быть как номинальное разделение жилья, так и фактическое.

Так, если это дом, то его просто делят на двух хозяев. Если же бывшие супруги хотят разъехаться, то есть два варианта:

выплата стоимости доли супругу;
купить другой дом или два отдельных.

В любом из вариантов супруг может претендовать только на свою долю. И здесь нужно учитывать интересы детей. Тот из супругов, с которым остаются дети получает их доли в жилье.

Если детей делят поровну, то и доли распределяют так же. И до совершеннолетия ребенка распоряжаться долевыми правами будет родитель и органы опеки.

Риски для продавца

Единственным риском, с которым может столкнуться семья — аннулирование договора и сделки по продаже жилья. Так происходит по нескольким причинам.

Основная состоит в том, что родители не выделяют изначально детям доли в жилье — как того требует законодательство страны.

После этого сложно будет получить разрешение на продажу жилья. Если же не совершить разделения в новой недвижимости также может быть много спорных ситуаций.

К примеру, если по достижению совершеннолетия ребенок захочет получить средства по долевым правам с родителей, проводить эту операцию можно будет только в суде с поднятием старых документов по сделкам.

И здесь могут попасть под аннулирование те договора и новые хозяева жилья теряют собственное жилье и средства.

Особенности сделки без органов опеки

Этот вариант продажи жилой недвижимости может быстро осуществляться на основании достижения детьми-собственниками 18 лет.

Тогда главным условием будет получение от них согласия на продажу недвижимости. В качестве подтверждения граждане получат документ от органов опеки и попечительства.

И только при его наличии проводится продажа недвижимости. Если его нет, то сделку в других органах — при оформлении договора купли-продажи, совершить сделку не получится.

Если же дети не достигли 18 лет, продать дом без получения разрешения от органов опеки не получится. Этот этап является обязательным, поскольку защищает права ребенка на жилье.

Обязанности при покупке новой недвижимости

Главное обязательство, которое родители берут на себя при покупке нового жилья — предоставить в нем равноценные доли детям.

В данном случае могут возникнуть трудности, связанные с новой недвижимостью. Так, органы опеки могут отказать в продаже жилья, если новая жилая площадь покупается в или еще не достроена.

Жилье должно соответствовать таким критериям:

всем нормам для проживания в ней детей;
выгодно заменять предыдущие квадратные метры — как в размерах, так и по стоимости;
обеспечение прав детей на использование жилья в полной мере.

В условиях оформления кредита последний пункт выполнить невозможно. Поскольку в случае наличия ипотеки есть риски изменения финансового положения, что приведет к конфискации имущества.

Требования при постройке другого жилья

Единственно возможным вариантом получить финансирование на то, чтобы построить новый
дом, становится займ. А уже по завершению данной процедуры можно продать предыдущее жилье и выделить доли детям.

Такие ограничения связаны с тем, что детям можно выделить доли только в той недвижимости, которая равноценна купленному на капитал или же превосходит его по нескольким параметрам.

Плюс, недвижимость должна соответствовать всем нормам проживания в ней детей. А поскольку новое жилье оказывается непостроенным, возможности получить разрешение от ООиП нет.

Андрей Соколов

Написано статей

Продать дом, купленный на материнский капитал, желают многие родители после первого улучшения финансового состояния семьи. Чтобы узнать, как это сделать в 2019 году, необходимо рассмотреть множество законодательных нюансов, учесть при оформлении документов разнообразные процедурные формальности и пр.

Согласно действующему законодательству, дом или квартира, которые полностью или частично были приобретены за маткапитал, можно продать третьему лицу или обменять на другую жилплощадь. Для этого необходимо оформить как минимум два договора на куплю-продажу или обмен жилья, так как дети не могут быть лишены в результате сделки своей доли на жилое имущество, а только получить равнозначную или увеличенную.

Основная сложность в заключении подобной сделки состоит в необходимости одобрения ее органами опеки, а иногда и ПФ. Это часто вызывает у родителей-владельцев продаваемого дома множество сложностей со сбором и оформлением соответствующих документов, но только таким образом государство может бороться со случаями мошенничества или совершения неправомерных действий родителей в отношении собственных детей.

Ускорить процедуру рассмотрения ходатайства на продажу дома, купленного за маткапитал, может только заблаговременная консультация у юриста или же самостоятельное изучение вопроса.

Последнее предполагает тщательное изучение закона № 256 с последними изменениями в 2019 году, дополнительной консультации с сотрудниками государственных органов или, как минимум, ознакомления со следующей информацией.

Условия продажи дома, купленного на материнский капитал

Условия продажи дома, купленного ранее на средства материнского капитала, продиктованы действующим законодательством РФ и предполагают защиту прав всех членов семьи-получателя соответствующего сертификата. В первую очередь, нужно знать следующее.

Можно продать или обменять дом, купленный на маткапитал, только в случаях приобретения/обмена на другую и большую жилплощадь. Это означает, что жилищные условия проживания детей не могут быть ухудшены в результате сделки, а только улучшены (увеличена жилплощадь, район проживания и так далее). В противном случае, органы опеки не одобрят сделку и поставят под сомнение добросовестность родителей.
Каждый член семьи, включая всех детей, имеет право на получение доли жилого имущества, приобретенного на средства маткапитала. В процессе продажи дома потребует согласие всех совершеннолетних детей на осуществление следки, а интересы несовершеннолетних имеют право представлять опекуны или родители.

Покупка дома на средства субсидии имеет нюансы. Если родители до получения сертификата на ребенка и покупку дома официально не зарегистрировали брак, то отец не имеет права на долю жилого имущества. Противоположная ситуация наблюдается с появлением в семье других детей. Ребенок, который родится уже после покупки дома или другого жилья, автоматически наделяется в ней долей по закону.

Оформить договор купли-продажи дома можно только после того, как все его условия будут перепроверены на правомерность органами опеки и ПФ (счет получателя и отправителя средств, сроки выплат), при этом первые еще и должны присутствовать при официальном заключении сделки.

Во избежание продолжительной проверки договора или необходимости его корректировки, рекомендуется изначально обратиться за консультацией к юристу или же предварительно показать его заполненный образец сотрудникам органов опеки.

В договоре не должно быть опечаток, ошибок, неточностей. Наличие любых несоответствий с копиями предоставляемого дополнительно пакета документов (копий паспортов обеих сторон договора, документов на квартиру) потребует еще одной проверки правомерности сделки и даже может привести к ее аннулированию.
Продать или обменять можно и недостроенный дом, но в такой ситуации условия реализации имущества могут отличаться в зависимости от региона страны, условий перечисления средств по сделке.

Вышеперечисленные нюансы могут быть дополнены другими требованиями сотрудников органами опеки или ПФ в отношении заключения сделки. Действующее законодательство этого не запрещает, если таким образом осуществляется защита долевого права на имущество всех членов семьи.

Порядок действий в случае продажи дома, купленного на материнский капитал

Порядок действий в случаях продажи дома, купленного на материнский капитал, можно родителям определить самостоятельно или же обратиться к юристу. Первый вариант рекомендуется только в тех случаях, когда держатели сертификата уверены в своих знаниях действующего законодательства.

Программа поддержки многодетных семей при помощи сертификатов на материнский капитал функционирует уже больше 10 лет. Благодаря ей многие граждане улучшили качество своей жизни, в том числе и условия проживания. Но иногда возникает необходимость продать дом, купленный на материнский капитал. Можно ли это сделать?

Как продать

Условия отчуждения дома, при приобретении или возведении которого были привлечены средства маткапитала, различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних лиц, имеющих долю в нём. Возможных вариантов развития событий два.

Если хотя бы одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, то для продажи домовладения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства за специальным разрешением. Без него передать право собственности на жильё другому лицу будет невозможно.
Если к дате продажи домовладения все дети, имеющие долю в нём, достигнут 18-летнего возраста, то сделка будет возможна с письменного разрешения на неё всех собственников дома.

Миновать обращение в органы опеки, если не все дети достигли совершеннолетия, не получится. Это связано с тем, что при использовании маткапитала на улучшение условий проживания заявителем предоставляется обязательство выделить доли в новом жилище всем членам семьи. За выполнением этого условия государство внимательно следит, чтобы исключить возможность лишения не достигших 18-летия собственников их права на жильё. Чтобы органы опеки выдали вам разрешение на продажу дома, некоторые из собственников которого не достигли совершеннолетия, при совершении сделки нужно учесть следующие нюансы:

каждый из несовершеннолетних владельцев долей должен получить равнозначные в другом жилище, приобретаемом вместо старого или уже имеющемся в собственности. Т. е. их условия проживания не должны ухудшиться после продажи дома;
если вместо продаваемого жилья покупается новое, его площадь должна быть не меньше проданного, либо доля несовершеннолетних детей в нём должна стать больше, чем в предыдущем доме.

Оба этих условия выдвинуты органами опеки с той целью, чтобы интересы детей в плане жилищных условий не ухудшились в результате сделки по продаже дома, где они до этого проживали. Получается, что продать домовладение можно только после получения разрешения от органов опеки и если условия проживания детей в результате сделки будут сохранены или улучшены.

Спустя какое время после приобретения можно продать жильё

ФЗ № 256, регулирующий условия программы маткапитала, не запрещает продажу домовладения, купленного с привлечением средств по сертификату. Однако разрешение от органов опеки для проведения сделки необходимо в любом случае, а иначе Росреестр откажется регистрировать недвижимость на нового владельца. Законом не обозначен чёткий срок действия документа, позволяющего осуществить продажу. Он указывается непосредственно в самом документе, и в большинстве случаев составляет три месяца.

Однако договоры о запланированных сделках необходимо предоставить в течение 1 месяца после того, как органы опеки разрешили гражданам продать домовладение. Этот момент регулируется письмом Министерства образования № 09-М. Если пропущен срок предоставления документов, то придётся повторно обращаться за разрешением к специалистам по опеке. С учётом вышеуказанных нюансов получается, что приобретённый за средства маткапитала дом можно продать в любое удобное его владельцам время после приобретения. Но есть ещё ряд обстоятельств, которые необходимо учесть при продаже.

Если дом находился в собственности меньше трёх лет (или меньше 5 в случае покупки после 1 января 2017 года), то при его продаже придётся уплатить налог на доходы физлиц (подоходный). Однако если продажа старого жилья и покупка нового произойдут в течение одного налогового периода, а члены семьи не успеют до этого использовать своё право на налоговый вычет, то от уплаты указанного налога они будут освобождены. В том случае, когда жильё покупалось при помощи ипотечного кредита, задолженность по которому остаётся непогашенной в момент продажи, банк должен выдать согласие на перевод обязательств по ипотеке на нового владельца дома.

Можно ли выполнить обязательство выделить доли после продажи

Установленный законодательством порядок обязывает родителей предоставить органам опеки заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в приобретаемом жилище в срок до полугода после момента снятия обременения с него. Если же дом приобретается в ипотеку, а задолженности по ней ещё не выплачены, продать жильё можно, но для этого понадобится разрешение органов опеки на продажу. Чтобы его получить, необходимо предоставить несовершеннолетним детям площадь в другом жилье. Это может быть:

приобретаемое взамен старого жилище;
дом, собственниками которого являются любые из родственников детей.

Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома - независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, - с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена .

Поэтому для семьи продажа дома - это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с . Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала или продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи :

Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи , .

Органы опеки пристально следят за соблюдением данного условия, обусловливая свои действия предотвращением вариантов событий, при которых несовершеннолетние собственники могут лишиться своих прав на имущество.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки , которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество - т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого , должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия - что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Через какое время можно продать дом после покупки

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28 , 37 ГК РФ , а также в ст. 21 Закона «Об опеке» .

Если среди документов, необходимых для регистрации сделки, не будет согласия ООиП, отказ Росреестра в совершении регистрационных действий с имуществом несовершеннолетних будет неминуем.

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев ;
в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с , можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог .

Эту обязанность можно избежать , в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки : по продаже старого и по приобретению нового жилья .

Если дом , которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется , родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они .

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению - это значит, что сделка может состояться в любое время , независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие - защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, - служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям , если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.

Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:

Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.

Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок и . Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи , в которых нужно заранее указать .

Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время .

Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации , сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.
Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).
- Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия .
- Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого , то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме - и не обязательно , чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.

В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной . Это возможно если:

в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров - поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли ;
в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости .

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой

После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование . Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения через покупку и продажу ветхого жилья.

Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям - и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.

Основными критериями законности сделки является:

сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;

наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.

Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:

необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу , так и на покупку жилого помещения ;
в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно .

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Несовершеннолетние члены семьи обязательно получают право собственности на часть жилого помещения не только в случае его (в т.ч. ), но и при направлении его средств или , принадлежащего родителям.

Поэтому сделку по продаже дома, построенного с привлечением семейного капитала, без получения согласия опеки можно провести только в том случае, если все со-собственники уже являются совершеннолетними.

В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется.
Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка .

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же , что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, со-собственниками которой выступают дети.

Заключение

Приобретенный, реконструированный или построенный на жилой дом можно продать в любое время - но только при четком следовании , направленным на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи , лишенных возможности принимать участие в сделке, одним из которых является приобретение нового объекта недвижимости, превосходящего продаваемое по размеру и условиям.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

окончание срока действия документов;
если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

разрешение органов опеки на продажу жилья;
договор о купли-продажи;
оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
при необходимости также могут потребоваться:

технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

разрешение на сделку из попечительского совета;
паспорта родителей;
договор купли-продажи дома;
документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
межевой план;
оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.