История зарождения ипотеки. История развития ипотеки в россии

Зарождение ипотечного кредита. Эволюция ипотечного кредитования. История ипотеки в Европе. История ипотеки в США. Развитие инструментов рынка капитала.

История и эволюция ипотеки

Доктор экономических наук С.Г.Ерошенков

Москва 2004 год

Введение

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроницающего участия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.

Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.

В монографии проанализирован и обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных странах позволило как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней, так и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.

Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике немногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (высокая инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части населения правовой и экономической культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных инвесторов, в частности). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из важнейших «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется, могло бы и в России послужить решению проблемы катастрофической недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для форсирования создания в Российской Федерации действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.

§1.1. Зарождение ипотечного кредита .

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.

В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.

Древняя Греция .

Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н.э.

Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.

Древний Рим .

В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских целях, главным образом для поддержания роскошного образа жизни.

Средневековая Европа .

У древних германцев до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в больших городах - стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейское законодательство, и прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

§1.2. Эволюция ипотечного кредитования .

С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами:

она стала применяться только к недвижимому имуществу;

продажа заложенных имений стала производиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.

Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.

Появление ипотечной системы (ипотечных книг) в XVIII-XIX веках.

Ипотечная система создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.

Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.

Законченная ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливалась уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

Функции ипотеки в XIX веке .

По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Исторические особенности ипотеки в разных странах .

При этом необходимо отметить, что особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Так, например, существенные исторические и нынешние различия гражданских законодательств в странах романо-германского и англосаксонского права породили различные подходы в оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах:

во всех государствах континентальной Западной Европы (кроме Дании) режим ипотеки имеет много общего: обязательное нотариальное удостоверение актов, регистрация в кадастре или поземельной книге, публикация ипотек и другие существенные формальности;

в странах англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, в частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотека может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной - она использует обе вышеописанные схемы.

Другой пример: исторически и законодательно обусловленная развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнего времени американские банки могли заниматься инвестиционно-фондовой деятельностью только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитость американского рынка ценных бумаг, в том числе долговых обязательств, обеспеченных ипотекой.

§1.3. История ипотеки в Европе .

Понятие о кредитовании под залог недвижимости и само название "ипотека", как уже говорилось выше, возникли еще в древней Греции. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. В дореволюционной России, как и во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система.

Исторический опыт развития ипотечного кредитования в различных странах мира представлен авторским коллективом книги "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" под редакцией В.С.Ема. Авторский коллектив провел глубокий анализ эволюции одноуровневой системы ипотечного кредитования в Европе, включая Россию. Он сделал вывод, что эта модель является наиболее приемлемой для внедрения в условиях современной России. В книге представлена возможная одноуровневая модель ипотечного кредитования в современной России, сделан глубокий анализ правовых проблем ее создания и обеспечения функционирования. Авторы книги сделали первый профессиональный комплексный подход к правовой оценке перспектив развития системы ипотечного кредитования в современной России.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее организации по отношению к двухуровневой модели, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании.

Закладной лист является европейским финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития - это нидерландские колониальные сертификаты и закладные листы Силезского ландшафта (1769 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению во Франции банка Credit Fonciere de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Первым ипотечным банком в России стало «Санкт-Петербургское городское кредитное общество», основанное в 1861 году. Общество и выдавало долгосрочные кредиты, обеспеченные ипотекой, и рефинансировало их за счёт средств, полученных от размещения эмиссии закладных листов.

1767 г. Пруссия. «Ландшафты в Силезии» .

Зарождение идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии Фридриха Вильгельма Первого. Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы.

После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского хозяйства. Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимый для восстановления разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота. Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков. Инвесторы уже не верили в особую надёжность кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В воздухе витала идея создать специальную систему кредитования, способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую они не могли оценить. Земля явилась надежнейшим залогом. За предоставленный капитал выдавались ценные ипотечные бумаги, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.

После определённой подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Это обязательное членство давало право на получение кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком, обременённым ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа располагал:

имением, поименованным и описанным в закладном листе;

обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему;

поручительством всех землевладельцев, входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником своих обязательств и только в роли вещных должников;

По примеру Силезии в Пруссии и в других германских государствах вскоре появились свои ландшафты. Однако правила приёма в них несколько отличались от существовавших в Силезии. Так, например, членство в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. В обязательном порядке членами становились лишь помещики, желающие получить кредит. Менее жёсткой стала и связь между обременённым кредитным обязательством имением и закладным листом. Таким образом, закладной лист превратился в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт, под выдаваемые им ипотечные кредиты.

В начале XIX в. ландшафты начали терять свой сословный характер в результате реформ 1806 г., позволивших горожанам и крестьянам покупать дворянские поместья.

Анализ эволюции системы ипотечного кредитования невольно наталкивает на мысль, что ее совершенствование было всегда связано с повышением ликвидности долговых обязательств заемщиков. Основополагающим элементом ликвидности является степень надежности или гарантий. Например, образование ландшафтов давало дополнительные гарантии кредиторам. Кредитору по ценным ипотечным бумагам было предоставлено следующее кредитное обеспечение. Говоря современным языком, кредитное товарищество на период займа выступало гарантом сделки. Желавший получить кредит член Ландшафта для обеспечения этого кредита оформлял залог недвижимости, указывая поместье, которое служило порукой данной бумаги. Таким образом, субъектами кредитования под залог недвижимости являлись Ландшафт и кредитор. Кредиты предоставлялись только на половину стоимости поместья, служившего его обеспечением. По общему правилу передача ценных ипотечных бумаг требовала регистрации.

Получив на руки ипотечные бумаги, член Ландшафта, для приобретения денежной суммы, должен был их продать. Член Ландшафта выплачивал Ландшафту полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления. Ландшафтам были даны широкие права (в отношении должников они могли взимать проценты и сборы без предварительного судебного разбирательства) производить опись имущества, продажу с публичных торгов, а также препятствовать владельцу участка в продаже земель, чтобы не уменьшать стоимость обеспечения.

Обращение ипотечных бумаг явилось первой ступенью рынка капитала. Право на их выпуск было строго регламентировано. Он мог производиться только с санкции органов власти и только после проверки надежности обеспечения. Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно того, кому можно выдавать кредиты. Эта практика быстро распространилась по Европе. Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья, хорошо продавались.

Как уже отмечалось выше, развитие системы ипотечного кредитования тесно связано с уровнем состояния кредитно-финансовой системы государства и общего промышленного и экономического прогресса. Ввиду того, что индустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в других европейских странах, особенно в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно применялся в этих странах, нежели в Германии, где он первоначально зародился. Система ипотечного кредитования из Германии перешла в Польшу и Францию.

1852 г . Франция . Credit Fonder de France .

Следующий важный этап развития ценных ипотечных бумаг был связан с учреждением во Франции в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредита на нужды сельского хозяйства. В основу была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции, декретом от 10 декабря 1852 года он был объявлен единственным банком Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Это привело к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями. В выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестало указываться конкретное имущество, отвечающее по конкретной бумаге. Была устранена общая ответственность, характерная для ландшафтов. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное требование только к эмитенту этой бумаги. После учреждения CFF появился независимый непосредственно от залога земельного участка инструмент - закладной лист, как ценная бумага. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, которая уже в то время содержала в себе все основные принципы современной системы.

Создание банка Credit Fonder de France стало важным импульсом для становления системы закладных листов в Европе. Во Франции прусская система ландшафтов была усовершенствована. Однако CFF по-прежнему пользовался привилегиями и оставался единственным эмитентом закладных листов. В отличие от прусских ландшафтов CFF был создан в форме общества частного права с привлечённым капиталом. Членство определенных социальных групп населения не было обязательным, и заёмщики не становились автоматически его членами. CFF имел право эмитировать долговые обязательства или закладные листы. Это обстоятельство позволяло ему выдавать кредиты в денежной форме, а долговые обязательства продавать тем, кто желал надёжно разместить свои сбережения. Тем самым была ослаблена жёсткая связь между активными и пассивными операциями, существовавшая в Пруссии: в закладном листе не указывались конкретные имения, в реестр недвижимости не заносились обременения по конкретному закладному листу, не существовало солидарной вещной ответственности заёмщиков. Держатели закладных листов имели возможность предъявлять свои требования только ипотечному банку.

1862 г. Франкфурт. Первый ипотечный банк.

Ценные ипотечные бумаги приобрели характер облигаций, обеспеченных ипотекой, выплаты по которым производятся их держателям. Идея создания частных земельно-кредитных учреждений во Франции была воспринята в Германии и привела к учреждению ипотечных банков. Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк, основанный в 1862 г. Затем последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и поныне.

С закладкой экономических основ классической системы ипотечного кредитования началось формирование системы гарантий и государственного регулирования. Так для национальных гарантий надежности ипотечного банка большинство национальных европейских законодательств ограничивают круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы. До настоящего времени в Дании ипотечные банки имеют право осуществлять только один вид деятельности предоставление ипотечных кредитов, основанных на выпуске ценных бумаг. На территории Германии ипотечные банки получают возможность осуществлять только операции с минимальным риском. Из 40 ипотечных банков, существовавших в 1900 г., 29 банков были "чистыми" ипотечными банками и 11 - "гибридами", осуществлявшими наравне с ипотечным кредитованием общую банковскую деятельность.

Важным показателем надежности ипотечного банка является наличие ограничений по объему эмитируемых ценных бумаг. Только зная соотношение эмиссии к объему обеспечения, инвестор может быть уверен в надежности ценных бумаг. Надежность обеспечения закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит выдается не в полном объеме, а в размере 60% от размера обеспечения. В случае банкротства ипотечного банка инвесторы должны получить преимущественное право по требованиям из закладных листов.

По сравнению с другими европейскими законодательствами Германия дает две дополнительные гарантии надежности ипотечного банка и закладных листов:

в каждом ипотечном банке имеется управляющий, назначаемый органом надзора за банками;

существует система банковского надзора, обеспечивающая периодические выборочные проверки.

На рубеже XIX-XX столетий немецкие ипотечные банки, совокупная балансовая стоимость которых достигла 6,5 млрд DEM, занимали значительное место на рынке. Они представляли собой третью по значимости группу кредитных учреждений после сберегательных банков (8,8 млрд DEM) и частных коммерческих банков (6,9 млрд DEM). Примерно такая же картина складывалась в Европе в целом.

1900 г. Германия. Закон об ипотечных банках .

1 января 1900 г. вступил в силу Закон об ипотечных банках. В дискуссии, предшествовавшей его принятию, центральное место занимали вопросы, связанные с конкурсным правом, так как во время кризиса, разразившегося после периода грюндерства, были ликвидированы не только многие предприятия, но и 61 банк. Поэтому всё больше внимания уделялось выработке единых в масштабах государства подходов к вопросам, связанным с защитой интересов вкладчиков.

Целями принятого закона Германской империи об ипотечных банках были провозглашены:

создание правовой среды для того, чтобы посредники, работающие на рынке капитала, имели возможность обеспечить стабильное предложение долгосрочных средств под невысокую процентную ставку для капиталовложений в ключевые отрасли народного хозяйства, в частности, в городское и жилищное строительство;

создание правовых условий для функционирования системы рационального рефинансирования на рынке капитала и осознание того, что «утрата доверия к этим банкам будет связана с потерями сбережений широкими слоями населения»;

защита интересов владельцев закладных листов и получателей ипотечных кредитов.

На основе этих целей были разработаны основные принципы Закона об ипотечных банках, а именно:

особые условия лицензирования ипотечных банков;

особый порядок государственного надзора за ипотечными банками;

принцип специализации ипотечных банков с ограничением круга разрешённых видов операций;

принцип ипотечного покрытия с учётом как количества, так и качества объектов, входящих в состав покрытия;

предельный объём обязательств по закладным листам;

принцип конгруэнтности (сопоставимости);

залоговая стоимость как самостоятельный показатель, рассчитанный по принципу максимальной осторожности и устойчивости в долгосрочной перспективе;

предельная сумма (лимит) кредита на уровне 60% от залоговой стоимости объекта;

защита интересов заёмщиков;

обязательное внесение объектов, входящих в состав покрытия, в реестр покрытия;

задачи доверенного лица;

закреплённое в законе право держателей закладных листов на первоочерёдное удовлетворение их требований при банкротстве ипотечного банка;

особые правила публикации баланса и другой отчётности.

Жизнестойкость и развитие системы закладных листов .

Первая и Вторая мировые войны, инфляция и мировой экономический кризис 30-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вклад ипотечного кредитования в восстановление экономики в послевоенный период был значителен. Характерной чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам, соответственно, предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на срок, превышающий 30 лет.

Несмотря ни на какие испытания, закладные листы зарекомендовали себя, как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости. Согласно статистике Европейского ипотечного союза в Брюсселе оборот закладных листов насчитывал к концу 1995 г. в Европе 537 млрд ЭКЮ. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкий рынок закладных листов является не только самым большим сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим рынком облигаций в Европе и шестым по величине рынком облигаций в мире.

Система закладных листов доказала свою жизнестойкость и адаптивность к экономическим условиям разных стран. Совсем недавно, после распада социалистической системы в континентальной Европе, задача выбора модели ипотечного кредитования встала перед бывшими социалистическими странами. Некоторые из них (Польша, Венгрия, Чехия, Словакия) избрали для себя одноуровневую модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 г.г. - в этих странах были созданы правовые основы для выпуска и обращения закладных листов, а также организации и деятельности ипотечных банков.

При выборе модели ипотечного кредитования и при выработке норм, регулирующих отношения в этой области, законодатели этих стран руководствовались не только историческим опытом своих стран, но и новейшими изменениями в Европе. Поскольку роль закладных листов в экономике велика, европейское законодательство выработало минимальные требования к ним. Целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и единообразное улучшение национального регулирования в области закладных листов. Это еще одна мера, оказывающая значительное влияние на привлекательность европейских финансовых инструментов.

Несмотря на то, что все рассматриваемые бывшие социалистические страны соблюдают требования ЕС к закладным листам, законодательство этих стран, принятое для регулирования процессом ипотечного кредитования, различно. Так, например, в Венгрии и Польше действуют специализированные ипотечные банки, а в Чехии и Словакии не стали вводить строгую специализацию ипотечных банков и ограничили выдачу специальных лицензий на право выпуска закладных листов коммерческим банкам.

В то время как словацкие, венгерские и польские законы, подобно немецкому, предписывают оценивать стоимость предмета залога, ориентируясь на перспективу, Чехия берет курс на рыночную стоимость недвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии законодатель ограничил выпуск закладных листов 60% стоимости обеспечения по выданным ипотечным кредитам, то чешский законодатель установил этот лимит 70%.

Законодательства всех четырех перечисленных стран едины во мнении, что обеспечительная ценность по закладным листам должна учитываться в специальном реестре. Название "закладной лист" юридически защищается во всех рассматриваемых законодательствах. Во всех упомянутых странах устанавливается особый, выходящий за пределы общего банковского надзора, публичный надзор за ипотечными банками.

Чехия, Словакия, Венгрия и Польша в сравнительно короткий период законодательно закрепили инструмент рефинансирования - закладной лист. При этом они учитывали тенденции развития в других европейских странах современного законодательства, а также европейского права. С введением закладного листа для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов в этих странах был заложен фундамент для постоянного привлечения капитала на ипотечный рынок, а следовательно, и для осуществления крупных инвестиций в недвижимость.

В настоящее время в 18 европейских странах имеются законы, регулирующие деятельность ипотечных банков и выпуск закладных листов. Конкретные законопроекты разработаны в Эстонии, Ирландии и в России. Идёт работа над законопроектами или их концепциями в Бельгии, Италии, Словении и Белоруссии. В центрально-европейских странах с трансформируемой экономикой до сих пор выдано следующее количество лицензий: Польша - 3; Чехия - 9; Венгрия - 2; Словакия - 5; Латвия - 1. Количество эмиссий по странам: Польша - 2; Чехия - 20; Венгрия - 5; Словакия - 4; Латвия - 4. Количество и объём эмиссий по странам (в млн. евро): Польша - 4,92; Чехия - 627,47; Венгрия - 23,17; Словакия - 12,92; Латвия - 6,55.

§1.4. История ипотеки в США .

Проблемы развития ипотечного рынка жилья по-настоящему привлекли к себе внимание американского правительства лишь во время Великой депрессии. До 30-х годов жилищные проблемы, несмотря на всю их серьезность, не обращали на себя такого внимания, которого они заслуживали. В то время ипотечный рынок был весьма раздроблен и малоэффективен. В 20-е и 30-е годы небольшие банки представляли ипотеки посредством предоставления ссуд, полученных через депонируемые в банки средства населения. Довольно часто возникавшие в это время в США финансовые крахи приводили к замораживанию банковских депозитов, что в свою очередь приводило к тому, что источник получения ипотек иссякал. Крушение в 1929 г. биржи в Соединенных Штатах привело к большим трудностям, связанным с рынком финансов, собственными накоплениями граждан, а также с владением недвижимостью в сфере жилья и фермерства.

На протяжении периода с 1900 по 1934 годы в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка недвижимости. Большая часть финансирования этого рынка поступала из личных средств граждан, из накоплений семей, из частных инвестиций ипотечных компаний. Лишь небольшая доля ипотечных компаний и банков участвовала тогда в развитии рынка недвижимости. В результате величины процентных ставок часто изменялись, а кредиты давались на очень непродолжительный период, что провоцировало экономический кризис и способствовало тому, что вся экономика страны впадала в депрессию. Это состояние напоминает кризисную экономику России конца XX века.

Когда в 1933 г. Франклин Рузвельт вступил в должность президента, экономика США находилась в глубоком и затяжном экономическом кризисе. Банки выдавали кредиты только на срок от одного до трех лет и отказывались продлевать их в связи с отсутствием капитала. Они вынуждены были очень часто забирать у граждан их имущество в качестве залога. Все это приводило к банкротству, к крушению банковской системы, к потере имущества, к утрате личных накоплений, а также к крушению рынка недвижимости в целом. Положение в жилищном секторе было особенно тяжелым: половина всех домовладельцев оказалась неспособной выполнять свои ипотечные обязательства, их дома переходили в собственность залогодержателей. Значительная часть населения оказалась перед реальной угрозой потери своего дома. В это время делается вывод о том, что политика, обеспечивающая достаточное число ипотек, предоставляемых на экономически выгодных условиях и стимулирующих развитие жилищного сектора, явится проявлением высшей государственной мудрости.

Вслед за периодом Великой депрессии были введены необходимые законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления экономического положения страны:

было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны представлять собой инвестиции невысокого риска;

стало ясно. что недвижимость и, в особенности недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное средство возрождения экономики.

1934 г. Федеральная Жилищная Администрация .

Это было началом первого этапа государственного регулирования системы ипотечного кредитования. В результате этой политики все большее и большее количество финансов, капитала стало доступно гражданам для того, чтобы производить займы на строительство и покупку недвижимости. Именно этот механизм помог Соединенным Штатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация вторичного рынка ипотечных кредитов и содействие государства его развитию были ответом на упадок жилищного рынка времен Великой депрессии 30-х годов. Одним из наиболее важных законов, принятых в то время, был Национальный закон о жилье от 1934 г., на основании которого была создана Федеральная Жилищная Администрация с целью развития программ ипотечного страхования. Она взялась за: решение вопросов там, где на ипотечных рынках и рынках жилья существовали наибольшие трудности. Федеральная Жилищная Администрация оказала содействие в разработке стандартов и гарантий, позволивших повысить эффективность работы этих рынков:

Федеральная Жилищная Администрация стандартизировала условия предоставления ипотек. Для покупателей это означало меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще одного аспекта рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке. Это означало, что кредитное учреждение, предоставляющее ипотечную ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка ипотек;

Федеральная Жилищная Администрация обеспечила страхование ипотек, предоставляемых на приобретение домов. Страхование обусловливало снижение рисков для кредиторов и, следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих требованиям на получение ипотечных кредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредитор смог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем для покупки или строительства жилья. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.

На протяжении восьми лет Федеральная Жилищная Администрация смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного рынка.

В 1934 г. Конгресс США утвердил программу для обеспечения гарантий по кредитам Администрации по делам ветеранов. Кредитные программы Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов в процессе их реализации формировали и поддерживали основные направления ипотечного кредитования. Результатом этой деятельности стали: снижение размера первоначального взноса за приобретаемое жилье, осуществляемого заемщиком за счет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и установление фиксированной ставки по ипотечному кредиту.

1935 г. Финансовая корпорация по реконструкции .

В 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции. Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции (РФК) была программа, включающая покупку застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее и гарантированных Администрацией по делам ветеранов ипотечных кредитов. В результате реализации этой программы повысилась ликвидность кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов, они стали более привлекательными для кредиторов, что способствовало развитию ипотечных рынков. РФК оказала существенную помощь в увеличении оборота ипотечных кредитов Федеральной Жилищной Администрации.

1938 г. Федеральная Ассоциация ипотечного кредитования («Фэнни Мэй») .

Последним и главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»). Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.

«Фэнни Мэй» первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов.

Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.

РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена покупать кредиты, гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией.

В 1954 г. «Фэнни Мэй» стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании «Фэнни Мэй» для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно от продажи акций.

Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого вывода является тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью частной компанией.

В 1968 г. «Фэнни Мэй» была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним из них была Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая «Джинни Мэй»). Она начинала как чисто федеральное агентство в составе Департамента жилищного и городского развития, с помощью которого в рамках ссудосберегательной системы страны упаковывались и продавались ипотечные ссуды на рынках капитала, что привело к дальнейшему развитию вторичного рынка. Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрее осуществлять оборот своих ипотечных средств и, таким образом, генерировать все большее число новых ипотек. Естественно, что это позволило существенно увеличить объем средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.

«Фэнни Мэй» являлась частной корпорацией, хотя все еще и сохраняющей некоторую связь с федеральным правительством. В 1968 г. компания «Фэнни Мэй» была приватизирована. Она была приватизирована именно в связи с тем фактом, что эффективно работала. Бюджетный дефицит составлял в тот момент примерно $ 100 млрд. Поэтому решено было приватизировать компанию. Но функционировала компания «Фэнни Мэй», выполняя те же самые задачи. На «Джинни Мэй» была возложена государственная поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже и покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные возможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и «Джинни Мэй» был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов.

1970 г. Федеральная Комиссия Ипотечного Кредитования («Фрэдди Мак») .

В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» «Фэнни Мэй», специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования - FHLMC, именуемая сокращенно «Фрэдди Мак». Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов аля облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке. «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени «Фэнни Мэй» было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.

Это расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в процессе тесного сотрудничества «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»а твердых стандартных форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»ом частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало "одобренный список" частных страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора 1 к самому инвестору. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной - третий этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Значение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счете, оказывает влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования. В 1981 г. «Фэнни Мэй» получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87% ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время «Фэнни Мэй» является шестой по величине корпорацией в США.

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкам механизм, который позволяет им:

продавать кредиты;

трансформировать кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.

В настоящий момент портфель «Фэнни Мэй» включает примерно $3,17 трлн.

Приобретенные займы финансируются одним из двух способов. Их можно держать в портфеле, используя разницу между процентом, полученным по займу, и стоимостью приобретения. В другом случае закладные могут быть объединены в фонд с похожими займами и проданы, как ценные бумаги, другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных в фонде и выплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она более устойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычно называют секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впитал в себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумаги известны как «fannie maes» или «freddi maes», no названию организаций, их выпускающих. Обе Корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги через брокерские фирмы на Wall Street.

1983 г. «Обеспеченное ипотечное обязательство» .

Помимо роли правительства в формировании ипотечного рынка, сами финансовые рынки разработали ряд новых технологий, которые оказали существенное влияние на становление этого рынка. Спад на рынке недвижимости, наблюдавшийся в США в 80-е годы, и методы, применявшиеся для преодоления сложившейся ситуации, привели к ряду значительных перемен на рынках ипотечного капитала. Эти перемены навсегда изменили способы финансирования операций с недвижимостью в США. В 1983 г. был применен новый инструмент для работы на вторичном рынке ценных бумаг, который явился подлинной новацией на ипотечном рынке. Он известен под названием «Обеспеченное ипотечное обязательство». Использование данного инструмента позволило ссудосберегательным компаниям «переупаковывать» ипотечные обязательства таким образом, чтобы удовлетворить инвесторов, которые до этого не выступали в качестве покупателей ипотечных инструментов.

Это привело к расширению числа участников рынка. Например, традиционные инвесторы, такие как пенсионные фонды, приобретают инвестиционные инструменты с более длительными сроками обращения, а фонды, осуществляющие операции с инструментами денежного рынка, покупают инвестиционные продукты со сроками обращения менее одного года. Внедрение «Обеспеченного ипотечного обязательства» стимулировало спрос. на ипотечные продукты по более низким процентным ставкам. В 90-е годы специалисты по разработке финансовых продуктов, работающие в инвестиционных банках, начали создавать «Обеспеченные ипотечные обязательства» таким образом, чтобы их структура не отпугивала своей сложностью потенциальных инвесторов по принципу: чем проще, тем лучше. Инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги, обеспеченные закладными, должны понимать суть инструментов, которые они приобретают.

Секьютеризация ипотечных обязательств .

Таким образом, мы отмечаем важное дополнение к собирательному образу современной классической ипотеки. Ранее мы уже делали вывод, что совершенствование системы ипотечного кредитования идет по пути повышения ликвидности долговых обязательств. В развитие этой мысли заметим, что в условиях современности эта финансовая технология, получившая название "секьюритизация", является инструментом повышения ликвидности ипотечных обязательств. Секьюритизация - это трансформация ипотечных кредитов в более ликвидную форму, т.е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными. В США длительное время было спонсорство и поддержка Правительства. В настоящее время этот рынок не обращается к правительственным гарантиям и даже к банкам, как основному источнику кредитования строительства многоквартирных домов. Этот ипотечный рынок стал основным источником финансирования для строительства и покупки многоквартирных домов. Когда финансисты обращаются к вторичному рынку, то получают значительно более широкую базу для финансирования, чем если бы обращались к банкам. В США рынок коммерческих ценных бумаг начался с $5 млрд. в 1991 г. и возрос до $80 млрд. в 1998 г.

Развитие секьюритизированного рынка в Соединенных Штатах началось со следующего. В 80-е годы начался сильный спад на рынке недвижимости. Падала стоимость недвижимости, что приводило к увеличению случаев невыполнения кредитных обязательств. В результате многие банки, а также страховые компании, которые были основными источниками финансирования на этом рынке, забрали свои деньги, а когда кредиты на многоквартирные дома оказались, обречены на провал, и их необходимо было рефинансировать, прежние источники отказывались делать это. В 90-е годы наблюдался очень большой кризис ссудосберегательной системы страны, и сотни, а то и тысячи компаний попали в этот кризис. Соединенным Штатам пришлось создать специальное агентство для того, чтобы оно могло взять на себя обязанности этих обанкротившихся банков и их кредиты. Этот институт назывался «Резолюшн траст корпорейшн» - RTC.

В результате у этой компании оказались на руках сотни миллиардов так называемых безнадежных кредитов. И чтобы каким-то образом избавиться от них, компании пришлось выйти на частный секьюритизированный рынок и создавать специальные структуры, инструменты, с помощью которых можно было бы разрешать эту проблему. Технологию секьюритизации, которая используется в Соединенных Штатах, начинают применять и в других европейских странах. В этих странах банки все еще вкладывают большие средства в коммерческие и многоквартирные кредиты и используют их в своих банковских портфелях. Но в связи с тем, что они хотят более эффективно использовать свои капиталы, они тоже начали применять секьюритизацию, но очень постепенно.

Привилегии «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» .

«Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых 13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции - безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг.

Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека) и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

кредитная линия Казначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;

право продавать ценные корпоративные бумаги без ограничения через финансовые институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации); определение ценных ипотечных бумаг, которые они выпускают или гарантируют, к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;

право их долговых обязательств служит гарантией общественных депозитов;

право на продажу их ценных бумаг через Федеральный Резервный открытый рынок;

освобождение от государственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);

освобождение от регистрационных требований по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;

полномочие использовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.

Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит провала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют с корпораций меньшие проценты, чем с остальных предприятий. Из-за своего особенного статуса и предположения, что обязанности этих компаний могут, в какой-то степени, считаться обязательствами Федерального Правительства, в 1992 году были предприняты меры по созданию официальной системы регулирования безопасности и стабильности деятельности.

Департамент Жилищного и Городского Развития .

Регулирование деятельности и политика наблюдения осуществляется Департаментом Жилищного и Городского Развития. В настоящее время этот контроль, в основном, выражается в наблюдении руководящих органов. Регулирование Безопасности и Стабильности Деятельности и мониторинг ведутся Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями - OFHEO - независимым агентством, работающим с HUD, но не находящимся у него в подчинении.

В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это как частные участники рынка, так и разного уровня агентства. Особое место среди них занимают такие организации, как Департамент жилищного строительства и Городского - HUD. Основной целью деятельности HUD является:

достижение наилучших форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов;

оказание помощи Президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне.

HUD является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная Жилищная Администрация и «Джинни Мэй».

§1.5. Развитие инструментов рынка капитала .

В последние годы закладной лист переживает в Европе эпоху ренессанса. Ещё 10-20 лет тому назад он и в Германии не представлял для инвесторов особого интереса из-за небольшого объёма многочисленных эмиссий и низкой ликвидности. Сейчас рынок закладных листов находится на подъёме не только в Германии, но и в большинстве европейских стран, что находит своё выражение не только в более частых эмиссиях, но - и прежде всего - в их объёмах. Растущее признание закладного листа особенно ярко проявляется в том, что в целом ряде европейских стран приняты новые законы о закладных листах и деятельности ипотечных банков. Именно там, где решено не просто дополнить действующее законодательство, а заменить его новым специальным законом о деятельности ипотечных банков и закладных листах, велись глубокие и принципиальные дискуссии, позволившие точнее определить потребность и лучше понять смысл нововведений. Сказанное в ещё большей мере относится к тем государствам, в которых такое законодательство создаётся впервые.

Поиск новых подходов и моделей рефинансирования ипотечных кредитов шел по-разному:

в Западной Европе:

различные системы ипотечных банков и закладных листов;

введение евро – единой европейской валюты;

совершенствовать системы или вводить заново;

проблемы жилищного строительства;

исторический путь и современная ситуация в Европе;

необходимость ипотечных банков и закладных листов.

Центральная и Восточная Европа .

В начале 90-х годов 20-го века страны Восточной и Центральной Европы, реформирующие свою экономику, начали поиск новых схем, пригодных для финансирования жилищного строительства на рыночной основе. Это стремление диктовалось необходимостью быстро решить важный политический вопрос и в достаточной мере обеспечить населения жильём, отвечающим современным стандартам. Раньше или позже должен был встать вопрос о рефинансировании кредитов, выдаваемых под залог недвижимости. В ходе поиска новых подходов и моделей анализировалась не только современная ситуация в Европе, но и собственные, национальные традиции, имеющие глубокие исторические корни. В результате во всех центрально-европейских странах законодатели остановили свой выбор на закладном листе и высказались против введения американской системы MBS.

Страны Европейского союза .

Совершенно другой была и остаётся ситуация в странах Европейского Союза. Во всех странах Евросоюза имеется развитая и хорошо работающая система выдачи ипотечных кредитов и схема их рефинансирования. Создана и в различных формах функционирует система ипотечных банков и закладных листов. Поэтому дискуссия по принципиальным вопросам не представлялась, на первый взгляд, необходимой. Однако, банковские специалисты, работающие на рынке капитала, уже в течение многих лет пытаются понять, как введение евро повлияет на источники рефинансирования банков. Национальная валюта средств перестаёт существовать как критерий успешности инвестирования средств. Поэтому решающим критерием - прежде всего, для иностранных инвесторов - становится оценка надёжности и ликвидности финансового инструмента. Банки задались вопросом, смогут ли их бумаги, предназначенные для рынка капитала, конкурировать с немецким закладным листом, взлёт которого они наблюдают в течение последних лет на своих мониторах.

Выводы, сделанные после проработки вопроса, были быстро воплощены в жизнь. Появились новые законы о закладных листах и деятельности ипотечных банков, в действующее законодательство были внесены соответствующие изменения. Эти изменения в большинстве случаев касались приоритетных прав владельцев закладных листов на удовлетворение их требований. После того, как соответствующие изменения были внесены в законодательство Германии, и покрытие закладных листов приобрело статус обособленного имущества, Люксембург и Финляндия внесли соответствующие дополнения в свои законы.

Макроэкономические эталоны.

Если страны с реформируемой экономикой зачастую ориентируются на немецкий закладной лист в его классической форме, то страны, входящие в Европейский союз, ставят перед собой цель перейти к мега-эмиссиям закладных листов. По-разному шла эволюция макроэкономических аспектов:

в Западной Европе:

европейский рынок капитала – национальная валюта больше не определяет место размещения капитала;

потребность в конкурентоспособных продуктах;

немецкие мега-эмисии закладных листов

в Центральной и Восточной Европе

исторический опыт;

опыт США и Европы;

немецкие закладные листы.

Юридические эталоны.

И на Западе, и на Востоке, и в центре Европы считается обязательным включение в национальное законодательство всех норм Европейского Союза. Поскольку для закладного листа не существует специальной директивы ЕС, европейские страны исходят из критериев, изложенных в статье 22, абзац 4 Директивы ЕС «О координации правовых и нормативных актов, касающихся деятельности структур для совместных вложений в ценные бумаги», больше известной как Директива об инвестировании. Требования этой Директивы рассматриваются как минимальный стандарт для европейских закладных листов. Не в последнюю очередь это объясняется тем, что эти критерии включены в шесть других директив ЕС, а также в список требований, которые Европейский центральный банк предъявляет к ломбардным бумагам. В нескольких европейских странах положение о приоритетных правах владельцев закладных листов было включено в национальное законодательство лишь после ссылки на нормативы, установленные вышеперечисленными документами.

Эволюция юридических аспектов ипотечного кредитования шла следующим образом:

минимальные требования ЕС по вложениям в закладные листы согласно ст. 22 (часть 4) Директивы ЕС «О деятельности ССВЦБ» и другим условиям инвестирования;

общие критерии:

долговые обязательства;

законодательные предписания;

законодательно закрепленный принцип покрытия;

кредитное учреждение;

особый надзор со стороны государства;

преимущественное право при банкротстве;

обеспечения соответствия новых законов об ипотечных банках и закладных листах общим критериям.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://www.park.ru/

В современном мире основными видами кредитования населения являются кредиты потребительские и ипотечные. Мы в нашей работе исследуем ипотечное кредитование.

При всём их внешнем сходстве у этих видов кредитования различные цели, обеспечение кредита, количество субъектов кредитной сделки, участие и роль государства, социально - экономическая значимость и воздействие на развитие национальной экономики. А.Г. Куликов, профессор, ДЭН отмечает, что "эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования".

Проработав экономическую литературу по исследуемому вопросу, мы пришли к выводу, что основная часть авторов указывают на различия этих видов кредитования, всё - таки считают ипотечное кредитование частью потребительского кредитования. Такого мнения придерживаются Ю.И. Коробова, А.А. Казимагомедов, А.А. Гаджиев, Е.Ф. Жуков, Т.М. Ковалёва и др. В.В. Кияткина относит ипотечный кредит к особому виду кредитов. Она утверждает: "Ипотечный кредит, будучи частью "потребительского", а точнее, кредита населению, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита…Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд".

Такого же мнения придерживаются А.Г. Куликов и В.С. Янин.

Они считают, что даже если потребительское и ипотечное кредитование предназначено для населения, то это является лишь сходством, т. к. в настоящее время самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере и служит только для населения, но не следует забывать, что сейчас очень развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости.

Затем, потребительские кредиты население получает на приобретение различных товаров, на неотложные нужды. Ипотечные же кредиты выдают не только на приобретение жилья, но и покупку земли, производственной недвижимости.

Различаются эти два вида кредитования и своим обеспечением. Ипотечный кредит имеет прочное обеспечение в виде жилья, цены на которое постоянно растут, тем самым он оказывает стабилизирующее влияние на кредитно - финансовую систему страны.

Также количество субъектов в кредитной сделке при потребительском кредитовании гораздо меньше, чем при ипотечном кредитовании.

И, наконец, пакеты документов значительно отличаются у этих двух видов кредитования.

Из всего этого А.Г. Куликов рассматривает "ипотечный жилищный кредит не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т.е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов".

Мы в нашем исследовании возьмём на себя смелость согласиться с этим мнением.

Итак, проанализируем понятие ипотеки, ипотечного кредитования, историю его развития в России.

Слово "ипотека" имеет греческие корни (от греч. hypotheke - залог, заклад). Оно впервые было употреблено в VII в. до н.э. и означало столб, врытый в землю должника.

Термин "ипотека" употребляют в следующих значениях:

залог недвижимого имущества;

закладная на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту.

В гражданско - правовых отношениях термин "ипотека" употребляется в значении залога недвижимости.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, зданий, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Итак, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

В экономическом словаре В.М. Пушкарёвой дано более развёрнутое определение ипотечного кредита: "Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выдаваемый физическим и юридическим лицам под залог находящийся у них на правах собственности недвижимости. Заёмщик, предоставивший свою недвижимость в залог, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Процентные ставки различаются в зависимости от финансового положения заёмщика". Принципиальных различий в этих и других определениях нет, поэтому возьмём их за основу.

Правовые основы ипотечного кредитования в России определены законодательно. К официальным документам, регулирующим ипотечное кредитование, относятся следующие документы: Гражданский кодекс РФ от 25.10.2001 (с изм. На 06.04 2015); Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004. (по сост. на 11.05.2015); Федеральные и законы от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 29.07.1998 №135-ФЗ (посл. Ред. От 21.07.2014); "Об оценочной деятельности в РФ",(по сост. На 11.07. 2011) №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (по сост. на 17.11.03)

Субъектами ипотечного кредитования являются заёмщик, банк - кредитор, Ипотечное агентство, инвесторы, риэлтерские, оценочные и страховые компании.

В учебнике М.З. Каджаевой отмечаются лишь два субъекта ипотечного правоотношения:

залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

залогодатель - лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

В своем исследовании мы будем придерживаться именно позиции М.З. Каджаевой. Она более ёмкая и понятная.

Залогодатель продолжает пользоваться имуществом, на которое установлена ипотека.

Залогодержателю ипотека обеспечивает выплату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. Всё это узаконено кредитным договором.

земельные участки;

предприятия;

здания, сооружения, жилые дома, квартиры или их части, дачи, садовые дома и другие строения.

Ипотечный кредит носит долгосрочный характер. Он обычно длится 20-30 лет. Заложено может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества.

Ипотечное кредитование может существовать лишь при наличии рынка недвижимости и развитого института её оценки. Ипотечное кредитование осуществляется обычно ипотечными банками на основе земельного права. Таким банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками. Ипотека в России имеет долгую и довольно сложную историю.

В России зачатки ипотеки существует уже более ста лет. Ещё в 1861 г. освобождённые крестьяне были наделены землёй, которую они закладывали под кредит на закупку семян, сельскохозяйственного инструментария. Ипотекой тогда называли деревянный кол, который вбивали в землю, обозначая границы участка, который принимался в обеспечение ссуды.

Первые банки, которые выдавали долгосрочные кредиты под залог недвижимости, начали появляться во второй половине ХVIII в. А в начале ХХ в. Россия уже имела довольно широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.

В настоящее время российские банки стараются возродить ипотечное кредитование, используя при этом и дореволюционный и современный зарубежный опыт.

В нашей стране наибольшее распространение получили "американская" и "немецкая" модели. Также используются отечественные региональные модели жилищного финансирования.

Особенностью американской модели является разделение банков - кредиторов и источника средств. Эту модель ещё называют моделью вторичного ипотечного рынка (Рис. 1). Банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продаёт его финансовому посреднику (кондуиту). Тем самым ипотечные банки, которые работают по модели вторичного рынка, из кредитных организаций превращаются в финансовых посредников. На их балансе нет привлечённых средств, ни кредитов. Это им не помогло избежать кризисов. У всех ещё в памяти кризис 2008 - 2010 гг., когда потери американских банков составили более 5000 млрд. долл. А убытки ипотечных агентств покрыло государство.

Рис. 1. Схема Американской модели ипотечного кредитования

До кризиса 2008 г. идея эмитентов ипотечных ценных бумаг американской модели было отдано предпочтение и в России на федеральном уровне. Для того, чтобы реализовать эту концепцию было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете были заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Агентство выступает в роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК", Уставом, Бизнес-планом Агентства. Альтернативой "американской" модели ипотечного кредитования в России создаётся система ссудо - сберегательных касс (ССК), аналогичной системе, действующей в Германии. Источником средств, в данном, случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берёт на себя обязательства в течение некоторого времени ежемесячно вносить определенную сумму на целевой депозит под процентную ставку. Величина этой ставки ниже рыночной. Накопив половину средств на покупку квартиры, он получает другую часть в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемы вкладчикам ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления. Это так называемое долевое строительство, которое потерпело неудачу. В силу несовершенства законодательства возникали конфликты между риелторами, застройщиками, пайщиками. Стоит только вспомнить, сколько людей осталось без денег и квартир.

Что касается настоящего времени, то по данным Банка России, в 2014 году было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,30 - в денежном выражении, сообщается в обзоре АИЖК <#"justify">1.2 Оформление операций по ипотечному кредитованию

В начале раздела отметим, что ипотечное кредитование в нашей стране - перспективное направление банковской деятельности, а жилищное ипотечное кредитование является приоритетным направлением жилищной политики государства. Поэтому каждый специалист в банке должен знать механизм жилищного ипотечного кредитования.

Для получения ипотечного кредита заёмщик представляет в банк стандартный пакет документов. К ним относятся:

копия паспорта заемщика;

копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика; - выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика; - копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

военный билет;

копия трудовой книжки;

Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

документы, подтверждающие наличие счетов в банках; - документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

Затем осуществляется сбор информации о клиенте, который включает:

проверку трудоустройства клиента;

подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;

проверка клиента службой экономической безопасности банка.

При этом, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть предоставлены следующие документы:

свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;

документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

справка из комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое имущество;

заключение независимой оценочной компании об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

договор со страховой компании о страховании объекта недвижимости;

проект договора ипотеки;

другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

Далее банком принимается решение о возможности предоставления кредита, которое основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%.Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк).

После этого банк проверяет предоставленные заемщиком документы на приобретаемую квартиру

Итак, все необходимые документы в банк представлены, были им приняты, и кредитный комитет вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процесс оформления ипотечной сделки проходит в банке, который выдаёт кредит. Далее в процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются кредитный договор и договор купли - продажи, по - другому, их называют договор купли - продажи и договор ипотеки. Подписание договоров происходит в присутствии представителя банка, заёмщика и продавца жилья.

Здесь следует заметить, что банк может потребовать оформление договора поручительства третьих лиц. В этом случае при невыплате долга бремя ипотеки ложится на поручителей.

Вначале подписывается кредитный договор, а если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то подписывается ещё и договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости. Затем подписывается договор купли продажи квартиры и составляется закладная.

Средства для предоставления ипотечного кредита банк формирует в основном методом продажи закладных листов и собственного капитала. Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надёжными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твёрдый процент. Согласно Федеральному закону "Об ипотеке" от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 25.07.2014 г), закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то он является и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная первоначально выдаётся залогодержателю организацией, осуществляющей государственную регистрацию ипотеки.

Следующим этапом оформления ипотечной сделки является открытие текущего счёта заёмщика. На счёт заёмщика банк зачисляет сумму кредита и открывает безотзывный аккредитив.

Безотзывный аккредитив - форма расчёта, по которой банк в течение определённого срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость жилья.

В это же время на счёт продавца вносится первоначальный взнос.

Договор купли - продажи и ипотеки квартиры считается действительным после государственной регистрации.

В регистрационные органы представляются три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Также при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. 1

На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. 2

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: "qui prior est tempore potior est jure" - кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону" - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право - сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга. 3

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков. 4

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с концаXVIв. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypothekaesttotaintota,ettotainqualibetparte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIXстолетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. 5

Введение

Правовые аспекты ипотеки

Заключение

Список литературы

Введение

Тема ипотеки, ипотечного кредитования крайне актуальна. Актуальность темы заключается в том, что ипотека связана с недвижимостью, которая имела особое значение во все времена. Почти более половины населения России нуждается в улучшении жилищных условий, а одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья. Однако до сих пор не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки.

Ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства.

Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы ипотечного кредитования и ипотеки в целом.

Множество проблем, возникающих при ипотеке остаются неисследованными, либо дискуссионными. В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников.

В России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам. Также нестабильная экономическая ситуация - в любой момент может наступить кризис (как происходит в настоящее время), после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям. Однако у сторонников ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Исследование проблем ипотеки, опыта ипотечного кредитования, систематизация сведений, необходимых для понимания механизма ипотеки, могут быть полезными для практиков и российского законодателя.

Настоящая работа основана на действующем федеральном законодательстве, практике его применения в России, аналитических обзорах, статистических данных.

Ипотека рассмотрена в системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны фрагменты истории развития ипотеки и ее правовая природа. Затронуты автором проблемы правового регулирования ипотеки в России, так как данную сферу можно назвать стратегической в масштабах государства. С этим связано и определённое внимание, уделённое автором вопросу о роли государства в регулировании ипотеки.

Объектом данной работы является правовая природа ипотеки в России, предметом исследования - отношения, возникающие при залоге недвижимости.

Основная цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа правовых аспектов ипотеки определить роль ипотеки решении государственных задач.

Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:

Раскрыть понятие ипотеки;

Рассмотреть правовую сущность ипотеки;

Исследовать проблемы законодательства об ипотеке.

ипотека залог правовой

Возникновение и история развития ипотеки

Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях. Термин «ипотека» (hypoteka - подставка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В то время ипотека означала любой залог под кредит. В Вавилоне также существовало это понятие .

Первоначально в Афинах господствовала личная ответственность за долги, залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Особое развитие различные залоговые формы получили в римском праве. При этом исходными конструкциями служили так называемая фидуция (fiduciae - сделка на доверии, доверительная сделка, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитора) и пигнус (pignus - неформальный залог, передача имущества во владение кредитору). При старейшей форме реального кредита у римлян, при fiducia, веритель, получая в виде обеспечения право собственности на определенную вещь, не лишался вследствие этого возможности осуществить требование, для которого был установлен залог.

Система ипотечного права Древнего Рима содержала следующие нормы, которые существуют по настоящее время в современном праве:

1. при нескольких залогах на один предмет действовало правило ипотечного старшинства;

2. в случае невозврата должником долга кредитор был вправе продать заложенное имущество для последующего покрытия из полученных денежных средств удовлетворения своего долга;

3. до продажи имущества кредитор должен был три раза предупредить должника о выкупе им самим предмета залога, и, кроме того, указанное имущество не мог выкупить сам кредитор;

4. если в сумме покупная цена превышала долг должника, то кредитор был обязан вернуть разницу либо обратить взыскание на иное имущество должника, если вырученной суммы не хватало. Однако отсутствие регистрации прав отрицательно сказывалось на ипотечных отношениях. Кредиторы, принимая в залог имущество, не были уверены в чистоте прав на предмет залога.

Разнообразие видов залога было присуще также залоговому праву средневековой Европы и Руси. Ипотека по-прежнему означала залог под кредит, при этом залог был исключительно в виде недвижимого имущества.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и являлась первым видом кредитования. В юридических актах XV века отмечены случаи залога земли в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Соборным уложением предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. Поэтому поместья нельзя было закладывать. В случае невыполнения должником в срок возложенного на него обязательства заложенные вещи обращались в собственность кредитора.

Оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты , происходило путем передачи кредитору актов (грамоты) на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора держателя грамоты как залогодержателя.

Для более полной защиты своих прав кредиторы получали не только грамоты в подтверждение наличия обременения, но и само обремененное имущество.

С целью дальнейшего повышения гарантий кредитора в залоговых правоотношениях ст. 196 гл. X Соборного уложения 1649 г. ввела безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае неисполнения или просрочки исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. На практике это привело к нежелательной тенденции, превращению залога в один из способов отчуждения имущества.

Со временем понимание залога несколько изменилось. Залогодержатель мог вступить во владение (в собственность) имением только с момента неисполнения должником основного обязательства. Указанные формы залогов с переходом заложенного имения залогодержателю в собственность или во владение были обоснованы экономическим положением Руси, где неразвитость торгового оборота определяла в качестве основной ценности земледелие.

В 1714 году Петр Великий объединил поместье и вотчину под единым титулом недвижимых вещей. С 1737 года залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.

Предпринятая в 30-х годах XVIII века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение и закрепила новый взгляд на залоговое право.

Банкротский устав от 19 декабря 1800 года запретил переход права собственности к залогодержателю и предусмотрел норму, согласно которой залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из стоимости проданного заложенного имущества в публичном порядке с торгов.

Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (ст. 43 проекта Вотчинного устава) как обеспечение денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время. Именно проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. До проекта Вотчинного устава заложенное имение оставалось у должника во владении и пользовании. Однако кредитор-залогодержатель без каких-либо дополнительных оформлений вступал во владение и собственность своего нового имения при неисполнении должником обеспеченного обязательства.

До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов было делом избранных (в основном дворян), ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества.

Более широкое развитие ипотека получила во второй половине XIX века после отмены крепостного права. Правительство было вынуждено учитывать тяжелое положение крестьян, номинально получивших свободу и право выкупа земель, но не имевших ни собственных средств, ни возможности получить кредит на эти цели.

В 1754 году был учрежден первый банк с отделениями в Петербурге и Москве. Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. Крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк кредиты выдавали на срок, превышающий 60 лет, от 3 до 8% годовых. Механизм кредитования строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском земельном банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке - свидетельствами. Некоторые выпуски закладных листов, в отличие от свидетельств, имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в германских марках, французских франках, голландских гульденах и фунтах стерлингов. Деятельность Ипотечных банков заключалась в выдаче кредитов облигациями, которые в свою очередь выкупались Государственным банком Российской империи в размере 90% их биржевой цены и затем высылались для оплаты в Ипотечный банк .

Вторую группу ипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Они кредитовали горожан под залог недвижимости. Закладные листы обоих банков имели дополнительные государственные гарантии (гарантировались всеми находящимися в распоряжении Правительства Российской империи средствами).

Первые кредитные общества образованы в 1862 году в Москве и Санкт-Петербурге.

Третья группа - акционерные и сословные земельные банки. В России городские общественные банки являлись самыми старыми из действовавших в XIII - XX веках кредитных учреждений.

К началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая на первый взгляд сугубо теоретическое значение. Суть ее состоит в том, что при организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту. На примере ипотечных кредитов, выдававшихся не в деньгах, а в виде банковских закладных листов, которые являлись по своей сути предъявительскими ценными бумагами. При таком способе кредитования должник передавал в залог банку в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора выдавал заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом. Получив кредит в форме закладных листов, заемщик мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т.е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета.

Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 года. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.

Революция 1917 года изменила государственный строй России. Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Таким образом, даже краткий исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора, институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны.

Понятие и место института ипотеки в системе отношений по залогу

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.

На взгляд автора, ключевыми в понятии «ипотека» являются термины «недвижимость» и «залог», поскольку первый из них определяет предмет, а второй - характер ипотечных отношений. Следовательно, рассмотрение данных понятий в контексте исследуемой автором темы является необходимым для наиболее полного раскрытия темы.

Недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, и, как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте. В действующем законодательстве Российской Федерации понятие «недвижимость» не расшифровывается, оно ограничивается лишь перечислением некоторых объектов недвижимого имущества, но устанавливает различные правовые режимы для вещей движимых и недвижимых. В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве используются критерии - связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона) .

В целом на основании действующего гражданского законодательства РФ и имеющихся теоретических исследований можно заключить, что к недвижимости относятся «материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее. Гражданский оборот таких объектов - в силу их особой общественной значимости - связан с системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами» . Данное определение, безусловно, не может быть признано научным, однако именно оно фактически применяется на практике.

Отдельный вопрос - о предмете ипотеки. Согласно ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке»), может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, законодательно ограничен. При этом следует иметь в виду, что данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Это означает, что иные вещные права на объекты недвижимости в ипотеку не могут быть сданы. Такое разъяснение дано Высшим Арбитражным Судом РФ .

Теперь обратимся к залогу. Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком). Поскольку гражданско-правовое обязательство само по себе еще не гарантирует его исполнение, существуют меры, которые побуждают каждую из сторон исполнять обязательства надлежащим образом и (или) создают дополнительные гарантии защиты интересов управомоченного лица, предусмотренные законодательством или договором сторон.

Наряду с общими предписаниями, подлежащими применению во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, закон предусматривает применение специальных обеспечительных мер, устанавливаемых по соглашению сторон либо по прямому указанию закона, независимо от причинения убытков кредитору и от наличия у него имущества, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Такие меры и именуются способами обеспечения обязательств.

Среди способов обеспечения исполнения обязательств одним из самых эффективных, надежных и экономически целесообразных для кредитора является залог.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Общие положения о залоге содержатся в главе 23 ГК РФ «Обеспечение исполнения обязательств» в параграфе 3 «Залог». Более детально залоговые отношения регламентирует специальный закон, именуемый Федеральным Законом «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1, содержащий нормы материального (например, основания возникновения, сфера применения, виды, предмет, основания и последствия прекращения залога содержание и форма договора о залоге) и процессуального (государственная регистрация, порядок обращения взыскания на заложенное имущество и др.) характера.

В экономической жизни нашей страны наблюдается повышение значимости института залога и особенно ипотеки, то есть залога недвижимости, по сравнению с другими видами способов обеспечения исполнения обязательств. Гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора, при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что в настоящее время большая редкость.

Ипотеке - разновидности залога, выделенной по критерию предмета (недвижимому имуществу), свойственны многие черты родового понятия залога. Основными являются следующие характеристики:

1. Права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество.

2. Право ипотеки следует за вещью. Переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений.

3. Ипотека производна от основного обязательства. Производность ипотеки от обеспечиваемого ею обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство.

4. Ипотека зависима от основного обязательства. Залоговое обязательство носит акцессорный характер. По той же причине залогодержатель может уступить свои права, вытекающие из залога, лишь вместе с уступкой права требования по основному (обеспеченному залогом) обязательству. В противном случае соглашение об уступке прав, вытекающих из залога, будет юридически ничтожным как противоречащее требованиям закона. Эта зависимость четко отражена в законе . Зависимость ипотеки проявляется и в том, что ипотекой может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение об ипотеке. Ипотека сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право ипотеки и т.д.

5. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств выполняет стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению. Если ипотека не оказала стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора призвано обращение взыскания на предмет залога. Главное для залога (ипотеки) - обеспечить (гарантировать) денежные гражданско-правовые обязательства.

6. Ипотека обладает свойствами вещных и обязательственных правоотношений, поскольку залог, с одной стороны, - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором. В то же время существует непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог имеет двойственную природу и может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательств.

7. Ипотека возникает в силу договора или на основании закона (в отсутствие договора ипотеки) при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К такому случаю, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из ст. 77 «Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вместе с тем существуют определенные черты, которые позволяют выделить ипотеку как особый вид залога.

1. Ипотеке присуще имущественное содержание, поскольку предметом ипотеки является недвижимое имущество, как имеющееся у залогодателя, так и то, которое он приобретет в будущем, либо имущественные права. Предмет ипотеки по общему правилу обладает значительной экономической ценностью. Значимость его в хозяйственной деятельности, да и просто в жизни граждан, весьма велика.

2. С экономической и правовой точки зрения между обеспечением исполнения обязательства и предметом ипотеки существует определенная связь: ипотека базируется на наличии реального обеспечения материальных ценностей: недвижимости и т.д. При данных отношениях четко прослеживается целевая направленность ипотеки. Чем дороже вещь для должника, тем больше вероятность исполнения им основного обязательства надлежащим образом. Она может обеспечить любое гражданско-правовое обязательство. В соответствии со ст. 3 Закона «Об ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

3. Очевидные преимущества ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств касаются в основном только кредитора, так как:

Договор ипотеки обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;

Реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом ипотеки является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом;

Договор ипотеки позволяет обеспечить наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит.

В силу закона имущество, на которое установлена ипотека (залог недвижимости) не передается залогодержателю (ст.338 ГК РФ). Кроме того, по общему правилу залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (ст. 346 ГК РФ). Именно эти обстоятельства и делают ипотеку достаточно надежной гарантией интересов добросовестного кредитора.

4. С момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. «Ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или в особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный – в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, приобретшему в собственность заложенную недвижимость» .

5. Термин «ипотека» многофункционален, поскольку применяется в нескольких значениях, а именно:

Для обозначения права залога как возможности кредитору получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости;

Так называют обременение (ограничение) прав залогодателя на заложенное недвижимое имущество;

Для обозначения вида сделки, в случае, когда залог возникает на основании договора.

Подводя итог всему вышесказанному, необходимо отметить, что в разных странах ипотека имеет свое место и смысл, следовательно, и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования. Исходя из этого, нужно отметить, что в Российской Федерации ипотека и ипотечные отношения находятся в стадии становления.

И ещё. В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека – «важнейший рыночный инструмент обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платёжной дисциплины, надёжная гарантия прав и законных интересов кредиторов, один из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников» .

Правовые аспекты ипотеки

Классифицировать все законодательные акты об ипотеке можно по следующим основаниям:

· по объекту ипотеки (недвижимость и иные объекты, отнесенные законодателем к недвижимости);

· по органу, принявшему акт, (федеральные, региональные, местного самоуправления);

· по юридической силе (законы и подзаконные нормативно-правовые акты).

Классифицировать законодательство об ипотеке можно по виду недвижимого имущества, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Одним из вопросов остается список объектов, относящихся к недвижимости, т.к. ст. 132 Гражданского кодекса разрешает отнести к недвижимости и иное имущество, отнесенное к недвижимости федеральными законами. Таким образом, все законодательные акты об ипотеке можно подразделить на регулирующие отношения по поводу объектов, непосредственно связанных с землей, и регулирующие вопросы ипотеки транспорта как вида недвижимости (включая ипотеку морских судов и судов внутреннего плавания), к которым относятся:

· Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (с изм. и доп. от 5 апреля, 30 июня 2003 г.; 29 июня 2004 г.).

· Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (с изм. и доп. от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г., 2 ноября 2004 г.).

· Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. № 184-ФЗ «О присоединении Российско Федерации к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 года».

Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке связаны также и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на сегодняшний день и Земельный кодекс РФ.

Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно-правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».

В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.

Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Возвращаясь к вопросу о юридической силе Закона «Об ипотеке», важно отметить, что этот закон не отменяет соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященные залогу, вместе с тем нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» установлено, что со дня введения его в действие нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», ГК РФ и других правовых актов. В абз. 2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в четвертой главе Закона.

В шестой главе устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой (ст. 42).

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями девятой главы закона. При этом предусмотрен судебный (ст. 51) и внесудебный (ст. 55) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Следующим Федеральным законом, непосредственно регулирующим отношения по ипотеке, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 33 данного Закона, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны приступить к введению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче информации о зарегистрированных правах не позднее чем через 6 месяцев после официального опубликования названного Федерального закона, то есть 31 января 1998 г.

Необходимо отметить некоторые постановления Правительства Российской Федерации, направленные на реализацию упомянутого Федерального закона.

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации можно обобщить по одному основанию: программы ипотечного кредитования. Они принимаются почти ежегодно и носят практически одно и то же название «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.) или «Об утверждении Программы социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу (2006-2008 гг.)». Данные программы впервые появились с введением в силу Закона и ежегодно вместе с вышеуказанным Законом проходят свой путь эволюции. В них указан целый ряд задач, решение которых планируется в ближайшие годы. В 2002 г. была утверждена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг. Исходя из паспорта подпрограммы, цель которой - создание системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России, можно назвать следующие ее задачи: разработку и внедрение в практику субъектов РФ правовых, финансовых и организационных механизмов оказания государственной поддержки молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий; содействие инициативам молодежных организаций, направленным на улучшение жилищных и социально-бытовых условий молодых семей; привлечение финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения молодых семей благоустроенным жильем; оказание за счет средств федерального бюджета поддержки регионам, привлекающим для решения этой проблемы финансовые ресурсы на региональном и местном уровнях.

Следующим уровнем нормативно-правовых актов являются акты министерств, агентств и служб (федеральных и на уровне субъектов). Общее их количество огромно, более двухсот нормативно-правовых актов, заслуживающих отдельного внимания. Они издаются с 1994 г. (например, Письмо ЦБР от 25 мая 1994 г. № 25-1-312 «О проверке правильности оформления ипотеки»).

Все результаты подобной правотворческой деятельности обладают двумя общими чертами: во-первых, все они регулируют отношения ипотеки в силу своей специфики (налоговой, банковской и иной деятельности) и, во-вторых, носят черты правоприменительной деятельности

Можно отметить, что на сегодняшний день каждый банк, предоставляющий ипотечные кредиты, имеет собственные правила для получения кредита. Они являются локальными актами, но имеют большее значение на практике, чем общие положения, чаще всего, сужая круг полномочий для потребителей.

Роль государства в организации ипотеки в РФ

Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира и содержит в себе огромный потенциал, стимулирует экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. По экспертным оценкам, к примеру, ипотечного жилищного кредитования, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского союза этот показатель достигает 53% ВВП .

Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные способы обеспечения исполнения обязательств. В условиях финансового кризиса, когда надежность основной массы хозяйствующих субъектов стала сомнительной, когда становится все неопределеннее финансовое положение предпринимателей, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении ипотечных отношений.

Сейчас многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита на покупку недвижимости. Следовательно, помимо юридического содержания, ипотека имеет и важное экономическое: это «рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов» .

Система ипотеки должна обеспечивать сопряжение двух составляющих кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства.

Наибольшее применение институт ипотеки на сегодняшний момент нашел в жилищной сфере, поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища должны способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Поэтому крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику. Государство в развитии ипотеки призвано осуществлять регулирующую роль посредством:

Формирования необходимой для развития кредитных отношений законодательной базы;

Формирование благоприятной налоговой среды, способствующей развитию рынка ипотечного жилищного кредитования;

Обеспечения гарантий инвесторам, вкладывающим свои капиталы в жилищное строительство и развитие ипотеки;

Обеспечения защиты прав залогодержателя при ипотечном жилищном кредитовании;

Создания механизмов социальной защиты заемщиков при процедуре выселения из жилья, заложенного в обеспечение кредита, в случае невыполнения заемщиками своих обязательств по кредитному соглашению с банком;

Повышения регулирующей роли Центрального банка и заинтересованности банковских организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов.

Все эти положения, на взгляд автора, представляют наибольший интерес с точки зрения их реализации на практике, поскольку только в процессе их применения ипотечные отношения эволюционируют, развиваются, порождая определенные проблемы и пути их решения.

Как уже упоминалось в предыдущей главе, ежегодно Правительством, региональными органами государственной власти, а также органами местного самоуправления принимаются различные новые программы и поправки к уже действующим программам развития жилищной ипотеки.

Так, например, появилась правительственная программа на 1993 - 1995 гг., названная коротко и ясно – «Жилище». За три года реализации программы было построено 125 миллионов жилищ. Ситуация сложилась более чем странная. Отношения собственности в сфере жилищного строительства изменились до неузнаваемости, источники финансирования тоже. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для «новых русских», не появилось. Попытка развязать это противоречие была предпринята на новом этапе реализации программы «Жилище», получившей в 1996 г. статус президентской, рассчитанной, как и программа «Жилье-2000», до конца 2000 г., но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку .

На сегодняшний день в Федеральной целевой программе «Жилище» (2002 - 2010 гг. и на период до 2013 г.) нашли отражение два направления. Одной из основных задач этой программы является «развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточным платежеспособным спросом (в т.ч. коммерческая ипотека), и поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств муниципальных бюджетов в пределах, установленных социальными стандартами (в т.ч. социальная ипотека)» .

Следует отметить, что социальная и коммерческая ипотека - это системы, взаимодополняющие друг друга и направленные на решение жилищной проблемы различных слоев населения. Обе эти системы нуждаются в государственной поддержке на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Чем весомее будет эта поддержка в организационном, юридическом и финансовом отношениях, тем более ускоренными темпами будет решаться жилищная проблема в стране.

В настоящее время в стране зарегистрировано около 200 региональных и муниципальных фондов, активно развивающих социальную ипотеку для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах ниже социальной нормы площади жилья на одного члена семьи. Государственные или муниципальные жилищные фонды находятся вне рыночного регулирования. Учредителями таких фондов обычно выступают администрации городов (они обеспечивают своих граждан жильем, строителей - работой и получают дополнительные налоговые поступления), муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов - бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки.

Однако частные субъекты рынка недвижимости полагают, что распространение «региональной бюджетной ипотеки» наносит ущерб эффективному рынку, приучая потребителей к неоправданно низким ценам кредита. По их мнению, широко такие схемы распространиться не могут именно из-за их крайней экономической неэффективности для кредиторов.

По мнению М.П. Логинова, подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций . Е.Л. Смирнова считает, что «система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер. Создание субсидируемой системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение с большой долей вероятности может привести к гибели слабых ростков банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом существуют сомнения в том, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдержать нагрузку такого субсидирования» .

Но вместе с тем необходимо заметить, что лозунгу «Ипотека должна стать доступной» не суждено воплотиться в жизнь с рыночными ипотечными процентами. Жилищную ипотеку следует рассматривать не только как самый надежный для кредитора способ обеспечения исполнения обязательств, но и как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Для того чтобы данный институт активно способствовал решению жилищной проблемы, необходимо изменение его правового режима, расширение системы ипотечного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами. Придание данному институту несвойственных функций, в частности адресная поддержка жилищной ипотеки на основе различных видов субсидирования, исходит из социальных норм жилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы (в снижение процентной ставки по кредиту, субсидирование первоначального взноса, оплата части нового жилья старым жильем, использование для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту, жилищные субсидии и жилищные сертификаты, создание безопасных условий участия заемщиков в строительстве объектов жилой недвижимости по ипотечной программе и т.д.).

В апреле 1999 г. состоялось всероссийское совещание строителей, посвященное проблемам ипотеки. Во исполнение поручения Президента РФ в январе 2000 г. была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. В ней наиболее полно отражены основные положения коммерческой ипотеки. В качестве главной цели Концепции определено «...создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных жилищных кредитов».

Большое значение для организации ипотечного механизма в России имеет образование в сентябре 1997г. на государственной основе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Схема такова. Банк выдает ипотечный кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. Деньги для выкупа Агентство берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами - частниками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками и т.д. Гарантирует выплаты по облигациям Правительство РФ. Стандарты АИЖК предусматривают выдачу и погашение кредита только в рублях по ставке 15 процентов годовых; минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет; первоначальный единовременный взнос заемщика должен быть не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка действительно низкая и впечатляющая, особенно по сравнению с коммерческими банками, развивающими собственные ипотечные программы, где ставки от 12 процентов и выше в валюте. Но важно отметить, что механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, их АИЖК на себя не принимает. АИЖК планирует ввести стандарт кредитования для привлечения денег непосредственно в строительство жилья, поскольку на этапе возведения стоимость площади гораздо более низкая и покупателям потребуется значительно меньше денег на приобретение квартир. АИЖК и Банк Москвы рассматривают формирование и развитие рынка ипотечных ценных бумаг, а также различных финансовых инструментов, базовым обеспечением которых является ипотечное покрытие как одно из приоритетных направлений в своей деятельности.

После утверждения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28) Госстрой России провел целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализации принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило ОАО АИЖК в 2002 - 2003 гг. заключить с 46 регионами Российской Федерации соглашения о совместной, деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

Особое внимание следует уделить Международной ассоциация ипотечных фондов (МАИФ) - некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся во всех 7 Федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома. Созданные в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев, мигрантов, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий граждан.

Всё описанное выше позволяет сделать следующий вывод: ипотека в России имеет место быть, но то, на каком уровне, в каком состоянии – это серьёзнейший вопрос. И чтобы его решить наиболее эффективно, государство в лице его органов и органов местного самоуправления должно выполнять роль координатора, регулятора всех тех процессов, которые происходят в системе ипотечных отношений, очень чётко и быстро решать все проблемы, возникающие в данных процессах.

Проблемы правового регулирования ипотеки в РФ

Основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования является совершенствование данного правового института через систему норм как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения всех условий с тем, чтобы система ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Одним из важнейших условий нормального функционирования государства является стабильность законодательства. По сути, лавина новых законов, имитируя за6оту и помощь, не упорядочивает, а усложняет, заводит в тупик решение важных государственных вопросов. «Закон следует принимать не тогда, когда его можно принять, а когда нельзя не принять» . Следовательно, основной проблемой правового регулирования ипотеки необходимо признать проблему несовершенства законодательства.

Основными нормативными актами, регулирующими ипотечные правоотношения, являются:

· 3акон РФ « Об ипотеке»;

· Гражданский кодекс РФ;

· Закон РФ «О залоге» в той части, которая не противоречит первым двум Законам.

Кроме того, с практикой применения норм законодательства об ипотеке связаны также и закон РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Земельный кодекс РФ.

При этом существуют как внутренние противоречия в этих законах, так и противоречия между ними. Отсюда возникает проблема в практике применения ипотечного законодательства, и тормозятся все процессы функционирования ипотеки. Также есть законодательные акты, которые, создают большие препятствия для развития ипотеки, - это и законы о дольщиках, и о жилищных кооперативах, и Жилищный кодекс РФ, хотя прямого отношения к ипотеке эти нормативные акты не имеют, но существенно усложняют процесс становления рынка выдачи кредитов.

Но если базовые законы, касающиеся ипотеки, в стране всё-таки действуют, то ряд необходимых законодательных актов и поправок в действующее законодательство всё ещё ждёт свое очереди. Примером тому может послужить ситуация с ипотечными облигациями. «В первую очередь с точки зрения законодательной базы: многие аспекты дальше законопроектов не зашли, да и выпуск подобного рода облигаций не самый дешёвый и быстрый. А класс инвесторов в этот вид бумаг ещё и не сложился» .

На сегодняшний день рынок выдачи ипотечных кредитов вырос, что является нормальным ходом событий, так и должно происходить на этой стадии развития ипотеки. Государством принимаются меры для развития ипотеки, вносятся поправки в законы. Например, благодаря внесению изменений в налоговое законодательство у кредитного рынка есть все шансы вырасти ещё в ближайшие годы. Следовательно, необходимо усиление публично-правового регулирования ипотеки через регулирование процентных ставок, проведения льготной налоговой политики в области ипотечных вопросов и реализацию специальных государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма.

Но вместе с тем, существует ещё одна очень важная проблема – проблема отсутствия опыта ипотечных отношений вообще и применения законодательства об ипотеке в частности.

При законодательном регулировании ипотечных отношений в Российской Федерации и заключении международных договоров в данной области целесообразно использовать международный опыт, но не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англосаксонской), а ориентироваться на комбинированный подход по результатам сравнительно-правового анализа в данной области.

Смысл данного тезиса прост: «потенциальные западные инвесторы (а без них, как уже ясно, «ипотечное дело» в России не поднять) должны иметь перед собой «близкий и понятный механизм действия» в данной сфере» .

Ипотечная тематика в принципе является новой для российской правовой системы советского и постсоветского периода. Но «институт залога недвижимого имущества действовал в России до революции 1917 г. как ипотека, а позднее - в виде обычного залога, относящегося в основном к праву государственной собственности» .

Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, отставание российской правовой науки в данной области от соответствующих зарубежных правовых исследований очевидно, и существует настоятельная потребность в ликвидации этого разрыва, в том числе с использованием метода сравнительно-правового анализа института ипотеки в России и в зарубежных странах.

Ипотечные правоотношения характеризуются значительными материалоемкостью и капиталоемкостью соответствующих объектов и объемами единовременно вложенных средств. Для абсолютного большинства потенциальных клиентов это означает использование заемных средств, кредитов. Российское государство в этом плане все менее и менее способно выступать в роли кредитора. Отсюда возрастает значение в данной сфере частных банков и других (в том числе - страховых) учреждений и др. обществ, предоставляющих ссудный капитал в целях извлечения прибыли. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов финансового стимулирования, в том числе и на законодательном уровне, развития и поддержки ими ипотеки.

Составной частью системы ипотечного кредитования следует считать рынок услуг по сопутствующим направлениям деятельности (риэлторы, оценщики, брокеры). И создание специальной нормативной основы для данных направлений с учетом особенностей ипотеки является условием формирования профессиональных субъектов, обслуживающих ипотечный рынок.

В заключение можно сделать следующий вывод: появление и развитие в России нового вида социально и экономически значимых отношений требует их законодательного закрепления с учетом их специфики. Формирование нормативно-правовой базы должно быть, в первую очередь, целесообразным, продуманным и эффективным процессом, а результаты законотворчества, то есть законы, понятными, живыми и работающими. Таким образом, на взгляд автора, при создании законодательной базы по ипотеке должны учитываться различные аспекты в этой сфере, а именно:

· научная разработанность;

· практический опыт России и зарубежных стран;

· состояние экономики и социальной сферы;

· соотношение реальной необходимости и возможности принятия и изменения законов;

· результативность и эффективность предлагаемых изменений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исходя из результатов исследования можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки и ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

Отлаженная система ипотеки содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества. Как и в большинстве стран, ипотека способна стать мощным инструментом экономического развития страны. Ипотека и ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием. Для устранения нежелательной тенденции неэффективного развития законодательства по ипотеке необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, земельного.

Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надёжность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики. Кроме того, люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечных программах, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием "надежность сбережений" имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство. Поскольку ипотека имеет социальную значимость, настало время активизации участия государства в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения. Государство призвано играть важную роль в создании ипотечной системы посредством:

Формирования правовой базы для надежного и эффективного функционирования системы;

Формирования системы инвесторов;

Создания механизма социальной защиты заемщиков;

Проведения налоговой политики, стимулирующей участников рынка ипотечного кредитования;

Создания необходимых институтов для организации рынка и участия в управлениями.

В нашей работе мы пришли к выводу, что необходимо активизировать и систематизировать процессы развития ипотеки, в том числе и на законодательном уровне. Необходимо совершенствование, упорядочивание ипотечных отношений, создание функциональной законодательной базы, которая позволила бы ипотеке эффективно и наиболее выгодно сочетать интересы различных субъектов: «населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в продуктивной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте» .

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая):федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст.3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации:федер. закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст.4147.

3. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1998. - №29. - Ст.3400.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ // Собр. законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст.3594.

5. О залоге: закон от 25 мая 1992 г. № 2872-1 // Собр. законодательства РФ. - 1992. - №23. - Ст.1239.

6. Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства: информационное письмо президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 // Гарант [Электронный ресурс]:справочно-правовая система. Версия Проф.

7. Грачев И.С. Ипотека в России: время требует правовых гарантий / И.С. Грачев. - М.:Изд-во «Аудитор», 1997. - 156с.

8. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка: учеб. пособие / И. В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: Юнити-Дана,2005.-464 с.

9. Доркина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.

10. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России / Отв.ред. Е.Б. Покопцева. - М.: Изд-во ООО «Вершина», 2004. - 362с.

11. Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия « недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.

13. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки / Е.А.Киндеева, М.Г.Пискунова. - 2-е изд., доп. и перераб. - М: Юрайт-Издат, 2006. - 710 с.

14. Коваленко А.А. Ипотека. Проблемы правоприменительной практики // Бюллетень нотариальной практики. - 2004. - №5. - С.40-42.

15. Кованев А. Ипотечный кризис в России: сценарии и прогнозы // Банковское право.- 2008. - №6. - С.3-5.

16. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П.Логинов. - ЭКО: Экономика и организация промышленного производства, 2004. - №9 - С. 115 - 132.

17. Мальцев Р.Н. Проблемы и риски ипотеки в России // Новая правовая мысль. - 2007. - №1. - С.45-49.

18. Марзаганов „@. „M. Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / А. М. Марзаганов; Ставропольский гос. ун-т. - Ростов н/Д, 2004. - 22 с.

19. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. - 2000. - №9. - С.21-22.

20. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.

21. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. - 2000. - №2. - С.41-50.

22. Радченко И.С. Просто о сложном / И.С.Радченко. - М.: Изд-во «ГроссМедиа», 2008. - 426с.

23. Смирнова Е.Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений. Автореф... дис.канад.эконом. наук / Е.Л. Смирнова. – Пб.,2004 – 20с.

24. Туранин В.Ю. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях / В.Ю. Туранин, О.И. Самострелова // Юрист. – 2006.-№6. – С.3 - 7

25. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России: Слушания в Государственной Думе // Журнал российского права. – 2003. - №8. – С.124 – 126.

26. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном // Гарант [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. Версия Проф.

Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N9. С. 115 - 132.

Смирнова Е.Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений. Автореф. ... дис. канд. экон. наук. СПб., 2004. С. 17 - 20.

Мальцев Р.Н. Указ. Соч. С.48.

Банковское право.2008. №6. С.5.

Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. №2. С.45.

Понька В.Ф. Указ.соч. С.45.

Юрист. 2006. № 6. С.4.

Введение …………………………………………………………………………..3

I. История возникновения и зарождения ипотеки.

1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней ……………………………………………………………………5

2 Заклад: ипотека по-русски…………………………………………………7

3. Ипотека в XX веке.………………………………………………………10

4. Немецкая и американская модели. ……………………………………11

5. Современная Россия: возрождение ипотеки. …………………………13

6. Ипотека в период мирового кризиса. …………………………………18

7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу. ………………………20

Заключение…………………………………………………...……………......24

Список литературы.

Введение.

Жизнь в кредит не только возможность получить то, на что сегодня не хватает средств. Это целая философия. Есть люди, которые, не испытывая финансовых трудностей, тем не менее, берут кредит. И потом погашают его, тратятся на обслуживание. Возникает вопрос: зачем? Ответ прост. Если возникнут проблемы, кредитор первым поможет их решить. Ведь он заинтересован в финансовом благополучии заемщика как в гарантии возврата средств. Тем более таких существенных, как при ипотечном кредитовании. А управление самим ипотечным бизнесом – это и наука, и искусство.

Ипотека – это кирпичи в здании экономики. При разумном встраивании она может стать составной частью крепкого фундамента благосостояния государства и благополучия населения. При неразумной же укладке таких кирпичей, сделанной без оглядки на нормы устойчивости всего здания, мы получаем то, что произошло в США: вытащили кирпичик – и все здание пришло в аварийное состояние. Для строителей ипотечного бизнеса в нашей стране такой пример, стал показательным, продемонстрировавшим все опасности пренебрежения строгими нормами в погоне за рублем или долларом. В кризисной ситуации настает момент истины, становится ясно, насколько прочна и разумна система в целом, насколько серьезен и ответственен ипотечный бизнес, как нужно им управлять, как с помощью ипотеки решать жилищную проблему в масштабах всего государства...

Финансовый кризис не только дал новый импульс для развития ипотечного бизнеса, ужесточил требования кредиторов, но и предоставил новые возможности, как участникам рынка, так и потребителям. Вести бизнес стало сложнее, но осталось меньше иллюзий. Выиграли сильные компании, готовые работать с массовым потребителем, понимая, что население стало активным участником рынка и уже не уйдет с него ни при каких обстоятельствах.

Рынок недвижимости в кредит – потенциально самый крупный по объему финансирования потребительский рынок в нашей стране. Иной такой же значимый в этом веке вряд ли возможен. К 2020 г. объем данного рынка составит не менее 24 трлн рублей, такова стратегия развития государства. У российских банкиров, ипотечных брокеров, страховщиков, строителей впереди огромный объем работы. И это, безусловно, повод для оптимизма.

1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней.

Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII – начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.

3. Ипотека в XX веке

Общими тенденциями зарубежного ипотечного кредитования последних десятилетий можно назвать удлинение сроков кредитов и изменение политики ставок. В континентальной Европе ипотечные кредиты предоставляются на срок от 7 до 20 лет, в США – от 15 до 30 лет. Как правило, их выдают специализированные учреждения или коммерческие банки, при необходимости они могут разделяться на несколько частей.

В 1970-1980-е гг. проценты по ипотечным кредитам почти всегда взимались по твердой процентной ставке. Теперь все чаще применяют плавающие или пересматриваемые процентные ставки. В 1970-е гг. некоторые учреждения в ряде стран предлагали жилищные ссуды под прогрессивные процентные ставки: выплаты ежегодных взносов производились по ставкам, уровень которых первоначально был ниже рыночного, но в дальнейшем постепенно повышался в расчете на ежегодный рост покупательной способности на 3-5%. Однако последующее десятилетие показало, что рост покупательной способности не является непрерывно стабильным, и финансовые учреждения, которые ввели этот тип кредитов, вынуждены были пересмотреть свою политику.

Кроме того, в странах англосаксонских правовых традиций развивалась форма кредита, возвращаемого in fine (в конце). Эта форма кредитования предполагает в течение срока погашения выплату только процентов, но сопровождается договором страхования с накоплениями с другими учреждениями, как правило, по требованию заимодателя, что дает заемщику возможность получить по истечении срока накопленную сумму, необходимую для возврата ссуды, а если «повезет» с инфляцией, то и некоторую прибыль.

Еще одна общая тенденция: практически во всех странах государство играет в ипотечном (в общем-то, коммерческом) процессе ведущую роль. В большинстве стран она сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью объектов рынка. Обычно данная система является составной частью социальной и жилищной политики государства.

Помимо политического руководства почти во всех западных странах государство различным путем оказывает содействие своим гражданам в приобретении жилья, если они в этом нуждаются. Чаще всего используются три типа государственной помощи: прямая субсидия, или премия, выделяемая семье приобретателя или инвестору, на которого возложено обязательство довести эту помощь до семьи; искусственное снижение стоимости займа путем бонификации процентов (то есть частичной выплаты государством или муниципалитетом процентов по займу); уменьшение облагаемого дохода заемщика на сумму процентов по займу. Так, во Франции льготные жилищные ссуды дополняются собственно финансированием со стороны депозитной кассы муниципального жилья и умеренной квартплатой.

4. Немецкая и американская модели

Выделяют две основные модели ипотечного кредитования – американскую и немецкую. Другие страны используют их либо в чистом виде, либо с некоторыми вариациями.

Базовым отличием германской модели является стимулирование гражданина к накоплению средств на приобретение жилья. Кредитование осуществляется только после того, как определенная часть средств аккумулируется на его счету в специальном институте – стройсберкассе (ССК) или ипотечном банке. В Германии сложилось регулируемое государством сотрудничество этих институтов. Ипотечные банки там являются специализированными институтами, которые могут заниматься только ипотечным кредитованием или кредитованием государства. Система ССК, появившаяся после Первой мировой войны, пользуется активной поддержкой государства. С 1 января 1973 г. они были включены в федеральную систему страхования. Правительство гарантирует выполнение обязательств по отношению к кредиторам, в первую очередь по вкладам, доверенных клиентами ССК. На долю системы ССК приходится около 43 % сумм от общей реализации жилой недвижимости, на долю ипотечных банков – 47 %. Обе эти системы успешно существуют, а конкуренция между ними способствует поддержанию процентных ставок на кредит на низком уровне.

Государство стимулирует накопление частного капитала с помощью премий на жилищное строительство или налоговых послаблений. Вкладчик сам определяет, какой льготой ему воспользоваться. Каждый работающий вкладчик ССК или ипотечного банка имеет право на получение субсидий, которые работодатель перечисляет ему на накопительный счет. Взамен сам работодатель получает льготы по снижению налогооблагаемой базы. Кроме того, вкладчик сберкассы или ипотечного банка имеет право получать ежегодную 10%-ю надбавку к собранной сумме от государства. Объемы жилищных субсидий работодателя и премии от государства дифференцированы в зависимости от уровня дохода вкладчика и от числа детей в его семье. Накопленной за несколько лет (в среднем – до восьми) премией вкладчик может распорядиться только после того, как сумма вклада достигнет размера, заранее обозначенного в договоре с ССК. Чаще всего она составляет 40–50% стоимости покупки или строительства жилья. После этого вкладчик имеет право на получение льготного ипотечного кредита.

Что касается американской модели, то в США правительство напрямую не стимулирует накопления граждан на приобретение жилья, ипотечные кредиты выдаются, что называется, в чистом виде. Там с конца 1930-х гг. прошлого столетия сформировалась так называемая двухуровневая модель ипотечного кредитования, которая до недавних событий позволяла банкам эффективно выполнять функцию кредиторов, а гражданам – улучшать жилищные условия.

Первым уровнем является собственно первичный рынок ипотечных кредитов, выдаваемых ссудосберегательными организациями, взаимно-сберегательными банками, коммерческими банками и ипотечными компаниями. Они предоставляют как гарантированные правительством (по специальным программам для малоимущих, ветеранов и т.д.), так и обычные ипотечные кредиты непосредственным покупателям жилья. Обычными являются такие ипотечные кредиты, которые не обеспечены федеральным правительством. Они составляют около 80% всех выдаваемых ипотечных кредитов.

Второй уровень представлен специализированными, созданными правительством и позднее приватизированными организациями, которые выкупают кредиты у банков, содействуя тем самым «расчистке» их балансов для дальнейшего кредитования. Самые известные структуры второго уровня – Fannie Mae и Freddie Mac.

Они объединяли выкупленные кредиты в однородные пулы, под которые выпускались ценные бумаги (облигации) для дальнейшей продажи сторонним инвесторам. В качестве инвесторов таких бумаг выступали коммерческие банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, а также правительства штатов и местные органы самоуправления. Таким образом, первичным кредиторам обеспечивался постоянный источник рефинансирования.

Как показал опыт, система секьюритизации ипотечных кредитов оказалась слишком многослойной и на каком-то этапе оценка реальных рисков по ипотечным кредитам дала сбой. В результате американское правительство вынуждено было взять под свой контроль ипотечных гигантов, Fannie Mae и Freddie Mac, дабы не допустить финансового коллапса всей системы.

5. Современная Россия: возрождение ипотеки

После почти 70-летнего перерыва ипотечное кредитование начало возрождаться и в нашей стране. В 1992 г. был принят закон «О залоге». В 1994 г. вышел Указ Президента РФ Б.Н.Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. Перед ними были поставлены задачи по созданию условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищной сферы, эффективному использованию средств инвесторов на формирование рынка жилья, содействию развитию производственной базы домостроения.

В конце 1997 г. по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Тогда американцы поставили вопрос о необходимости принятия закона «Об ипотеке». И только в этом случае в конгрессе США возможно было рассмотрение вопроса о выделении кредитной линии размером $5 млрд на развитие российской жилищной ипотеки.

Комиссия Государственной думы каждые две-три недели проводила заседания, конференции, парламентские слушания и в результате получила поддержку практически от всех губернаторов. Эта работа привела к тому, что в июле 1998 г. подавляющим большинством депутатов Госдумы было преодолено вето президента на закон «Об ипотеке». Суть возражений Бориса Ельцина сводилась к тому, что нельзя говорить об ипотеке при отсутствии собственности на землю и, в первую очередь, на сельскохозяйственные земли. Пришлось настоять на том, что принять закон необходимо уже сейчас, а после его вступления в силу сразу же начать доработку. Впоследствии поправки в закон «Об ипотеке» вносились несколько раз.

На первоначальном этапе российская банковская система была еще очень слаба для развития ипотечного рынка, поэтому внедрять ипотечные продукты начали внебанковские структуры. В 1998-2002 гг. в регионах шло интенсивное формирование фондов жилищного строительства, ипотечных корпораций и ипотечных агентств. Наиболее успешными стали фонды жилищного строительства при президентах республики Татарстан и Башкортостан. Начали активно работать фонды Самарской, Кемеровской, Волгоградской, Смоленской, Белгородской, Ростовской, Астраханской и других областей. Одновременно стали создаваться фонды жилищного строительства Министерства по атомной энергии, концерна Росэнергоатом, Московской железной дороги, позднее был создан фонд «Газпромипотека». Фонды не имели права предоставлять кредиты, но весьма интенсивно выдавали займы, а также строили и продавали по другим схемам, например, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа и оформлением ипотеки в силу закона. Тогда уже была создана основа для того, чтобы консолидировать рынок.

В 2000 г. по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ – обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья. Кроме того, МАИФ регулирует работу всех участников объединения: разрабатывает внутренние стандарты работы схем альтернативного финансирования сделок, координирует общую политику и осуществляет контроль над соблюдением принятых в Ассоциации норм. Сейчас членами МАИФ являются 130 организаций, реализующих ипотечные и накопительные схемы приобретения жилья в 60 регионах России.

В 2002 г. начало активно работать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Годом позже были приняты первые консолидированные стандарты, позволившие объединить рынок, создавая региональных операторов. С 2002-2003 гг. началось формирование цивилизованного ипотечного рынка. Члены МАИФ составляют 60% всех региональных и отраслевых операторов, заключивших трехсторонние соглашения с АИЖК. К 2006 г. окончательно сформировалась вертикальная структура АИЖК, тогда же возникло понимание на официальном уровне, что ипотека в России состоялась.

За основу построения системы ипотечного кредитования была взята американская двухуровневая модель. На первом уровне – коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором – АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы. Выкупаются только те кредиты, которые выданы в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК. По этим стандартам до 2008 г. кредитовали 145 банков в 75 регионах. Кроме государственной финансовой поддержки АИЖК имеет право привлекать средства на открытом рынке путем выпуска облигаций, обеспеченных правами требования по кредитам.

На начало сентября 2008г. по стандартам АИЖК было рефинансировано 128611 ипотечных кредитов на общую сумму около 97,4 млрд рублей. Цифра солидная, но явно недостаточная для того, чтобы покрыть потребности банков, потерявших из-за мирового кредитного кризиса доступ к относительно дешевым западным средствам и испытывающих дефицит ликвидности, в долгосрочных ресурсах. Судя по сообщениям в СМИ, многие банки оказались вынуждены сворачивать ипотечные программы. Вдобавок с середины сентября АИЖК существенно ужесточило требования к выкупаемым кредитам и повысило ставку рефинансирования, что, безусловно, повлечет дополнительное удорожание кредитов для заемщиков, а для большинства сделает такие ссуды недоступными. Агентство объясняет свои действия тем, что так же, как и другие участники рынка, столкнулось с ростом стоимости привлечения ресурсов. 19 сентября 2008 г. правительство пообещало повысить свой взнос в уставный капитал АИЖК на 60 млрд рублей. Эта мера способна в какой-то степени поддержать молодой российский рынок ипотечного кредитования.

Процесс охвата населения России ипотекой мог бы развиваться еще быстрее, если бы в стране строилось больше жилья. Для сравнения, Китай уже семь лет строит по 1 кв. м на человека в год. И это несмотря на то, что там численность населения, как известно, превышает 1 млрд. Получается, что они строят 1 млрд кв. м в год. В России, население которой на порядок меньше, объемы строительства еще меньше: 0,2 кв. м на человека. На фоне высокого спроса низкий уровень строительства выливается в очень высокие цены на недвижимость, что мы и наблюдаем сегодня.

К сожалению, в России очень велика себестоимость строительства, высоки цены на стройматериалы и оплата труда рабочей силы. Хотелось бы в этой связи отметить положительный эффект национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Пусть физический объем жилья, построенного в рамках нацпроекта, пока не очень большой, его главное достоинство в другом: он продемонстрировал, что жилье в России можно строить дешевле. Как результат – в последний год темпы роста цен на недвижимость существенно снизились.

Потенциал развития ипотеки в России огромен. К сожалению, у большинства россиян пока нет других возможностей улучшить жилищные условия. О востребованности ипотеки говорят темпы роста рынка – с 2005г. он ежегодно увеличивался в два-три раза. Пока в России с помощью ипотеки продается не более 15 % жилой недвижимости, при этом общая задолженность по ипотечным кредитам не превышает 2,5% ВВП. Это намного меньше, чем в странах с развитой экономикой. Разумеется, нельзя забывать о том, что высокая доля ипотеки в ВВП и большой объем спекуляций на рынке недвижимости могут привести к финансовому кризису. Это и случилось в США, где доля ипотеки превышала 50%. Однако до подобного уровня нам еще далеко. Российские данные несопоставимы с показателями, например, стран Восточной Европы, где на долю ипотеки приходится 10-15% ВВП.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. №1201-р утверждена«Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая определила новые направления деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Стратегия развития рынка ипотеки была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков и утверждена.

6. Ипотека в период мирового кризиса

Ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

Ипотечный кризис в США связан с событиями, происходящими в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования – сегменте нестандартного кредитования.

Нестандартное кредитование («subprime market») – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.

Как правило, у нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т.е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро (FICO score менее 660), зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов.

Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, т.к. они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.

В 2006 г. нестандартные кредиты составили 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. – только 6%. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой каждый год начиная с третьего. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Покупка собственного дома считалась в Америке самым выгодным вложением средств. Поскольку цены на недвижимость до 2006 года все время росли, а кредиты дешевели, дом зачастую становился кормильцем семьи. Каждые два года у среднестатистического американца на кредитной карточке накапливалась задолженность в $15-20 тысяч (подарки на рождество и день рожденья, покупка мебели, колечко жене на день Святого Валентина все делалось в кредит). Тогда на выручку приходил дом, который за эти два года вырос в цене. Его владелец шел в банк и перезакладывал свой дом: продавал свой дом себе же за большие деньги, получая разницу в $10-20-30 тысяч, как продавец. Банки тоже зарабатывали на сделке $5-10 тысяч. Таким образом, рост цен на недвижимость обеспечивал рост потребления и рост экономики в целом.

7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу

До 2007 года наблюдался практически двукратный ежегодный рост объемов ипотечного кредитования, пока не разразился кризис ликвидности, инициированный, в первую очередь, крупными игроками-операторами в США. Поскольку у них самая большая денежная масса в ипотеке, ситуация отразилась и на европейских банках. До нас же кризис докатился спустя восемь месяцев, да и то в весьма ослабленном виде. Единственное, на чем серьезно отразился кризис в России, – это рост процентных ставок по кредитам, в том числе по ипотеке. Ставки выросли примерно на 1,5-2%. Но это явление временное, потому что процессы на рынке имеют свою цикличность. Ипотечный кризис не впервые случился в Штатах. Аналогичный произошел в конце 1960-х – начале 1970-х гг. Тогда он был успешно преодолен, и сейчас ситуация выправится. В последние месяцы темпы продаж жилья в Америке стали расти. Произошла санация недобросовестных заемщиков, потому что вся недвижимость, которая была в залоге, так и осталась у кредитных организаций.

В России этот кризис привел к временному отрезвлению, повышению качества работы ипотечных операторов и банков с клиентами. Но и сами заемщики становятся умнее. Как только пройдет несколько десятков или сотен выселений, люди начнут более ответственно относиться к своим обязательствам.

Главная причина недоступности ипотеки сегодня – это высокие цены на жилье, связанные с недостатком предложения на рынке. Между тем цена квадратного метра постепенно стабилизируется. Уменьшается также воздействие отложенного спроса (то есть спроса, не реализованного в прошлом году в связи с надеждами граждан на снижение цен).

Сегодня большие надежды возлагаются на федеральную подпрограмму «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (она является составной частью федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010гг.). Подпрограмма предусматривает субсидирование процентов по кредитам, предоставляемым строительным компаниям на инженерную подготовку земельных участков. Субсидирование процентов по кредитам будет производиться из расчета ставки рефинансирования Центробанка России. Реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод жилья.

Сегодня многие боятся наступления в России кризиса, подобного американскому кризису subprime. Но столь «плохих» кредитов у нас пока нет, по крайней мере, они не выдаются в массовом порядке. Subprime-кредиты могут появиться при массовом переходе на плавающую ставку, которая в Америке является основной. В этом случае, если процентные ставки, привязанные к индикаторам рынка, начнут расти, заемщики в силу увеличившихся ежемесячных платежей не всегда смогут продолжать рассчитываться по кредиту. Но пока в России такие кредиты не получили сколько-нибудь массового распространения. Парадоксально, но пример Америки показывает, что другой стороной решения проблемы доступного жилья (то есть когда его будет много) также может стать масштабный ипотечный кризис. Но при имеющемся у нас дефиците кризис, подобный американскому, мы увидим еще не скоро...

Основным фактором, тормозящим лавинообразный рост ипотеки в России, является слабая информированность людей о возможностях этого продукта. Есть примерное понимание, что ипотека – это когда дают деньги на квартиру, но на каких условиях, под какой процент и какие риски присущи этому финансовому инструменту, обычный россиянин представляет плохо. Люди просто не знают ни реальных ценностей, ни угроз ипотеки. Брать же на себя обязанность по продвижению ипотеки в массы пока никто особо не хочет. За рубежом уровень информированности населения гораздо выше, и как следствие, выше показатели покрытия ипотеки. И здесь заслуга банков, риелторов, а также средств массовой информации. Люди не просто не боятся, они понимают, что ипотека – очень удобный и современный способ реализовать свои мечты.

Будущее у ипотеки есть, однако нужно понимать, что в сегодняшних условиях задача развития ипотечного рынка вторична. Можно сказать, что на данный момент в России существует дефицит предмета ипотечной сделки – жилья. Объемы строительства недостаточны для того, чтобы в полной мере удовлетворить существующий спрос, который накапливался в течение нескольких десятилетий. Именно поэтому растут цены, и при упрощении доступа к кредитным ресурсам дисбаланс спроса и предложения только усиливается, что приводит к новому росту цен на квартиры. В этих условиях приобретение жилья даже с помощью кредита – малореальная перспектива для многих людей. Неслучайно, согласно опросам общественного мнения, одной из основных причин, препятствующих развитию ипотеки в России, люди считают быстрые темпы роста цен на недвижимость.

Поэтому необходимо смещать акценты. Мы в большей степени нуждаемся не в стимулировании спроса, который и так высок, а в создании условий, способствующих многократному увеличению предложения жилья на рынке. А значит, речь должна идти о массовой застройке территорий.

Только решение проблем, сдерживающих увеличение объемов строительства жилья, позволит сбалансировать спрос и предложение, сделает рынок стабильным и предсказуемым. Только в этих условиях ипотека перестанет быть фактором, который хоть и не существенно, но влияет на рост цен. Только в этих условиях ипотека станет реальным инструментом, который позволит большинству людей решать жилищную проблему.

Несмотря на то, что в последнее время отечественный сектор низкокачественных ипотечных кредитов уверенно растет – некоторые кредиторы все сильнее смягчают требуемый уровень дохода потенциального заемщика, что усугубляется неразвитой системой кредитных рейтингов физлиц – условий, схожих с предкризисными американскими, пока не создано. Российский ипотечный рынок все же сильно отличается от американского как по объему, так и по структуре. Можно отметить следующие различия, не позволяющие примерить предкризисную американскую ситуацию на текущие российские условия:

· В большинстве случаев ипотечным кредитованием в РФ занимаются коммерческие банки, следовательно, ипотека финансируется депозитами, рефинансирование используется редко;

· В общей структуре активов финансового сектора ипотечные кредиты занимают незначительное место;

· Российские ипотечные кредиторы предпочитают выдавать кредит под фиксированную ставку;

· Цены на отечественное жилье пока не демонстрируют тенденцию к снижению;

· За исключением периодически происходящих всплесков, ликвидность в российской финансовой сфере (с учетом инфляции) остается на умеренном уровне.

Конечно, цены на недвижимость после сильного продолжительного роста могут направиться вниз (как это и произошло в США), от проблем с банковской ликвидностью тоже никто не застрахован, но в целом нет серьезных оснований считать, что на данном этапе развития финансовой системы Россия повторит печальный опыт Соединенных Штатов Америки.

Хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся на международных финансовых рынках, многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для нашего рынка. России предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки, изучая негативный опыт других.

Заключение

Вероятно, еще в течение длительного времени мы, говоря о процессах, происходящих в сфере ипотеки, будем уточнять: «до 2008 г.» или «после 2008 г.».

До 2008 г. система ипотечного кредитования была практически безрисковой для кредиторов. Основанием тому послужил существенный рост цен на жилье, объективно обусловленный как ростом платежеспособности населения, так и дисбалансом спроса и предложения. Заемщики, взявшие ипотечный кредит более года назад, в настоящее время имеют надежный залог, порой в разы превышающий размер их кредита. Даже теоретически невозможно представить себе падение рынка, которое обесценило бы недвижимость, приобретенную до 2006г.

Все то, что было сделано, стало прочным основанием для дальнейшего развития ипотечного бизнеса в России. Безусловно, после 2008 г. этот бизнес стал более сложным, но и более вдумчивым. При этом рынок жилья по-прежнему далек от насыщения, и превышение предложения по сравнению со спросом, наступит еще очень не скоро. Это дает возможность инвесторам, застройщикам, кредиторам, брокерам строить масштабный серьезный бизнес, который прослужит десятилетиями, создавая немалые капиталы собственникам. Главным вопросом по-прежнему будет система оценки рисков кредитора, основанная на принятии обязательств обратного выкупа ипотечными брокерами.

В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых может привести к серьезным негативным последствиям. В свою очередь, увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от прозрачности всех отношений и процедур для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Ведь именно они определяют все основные правила игры на ипотечном рынке. И самое главное – развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для внесения месячных платежей по ипотечным кредитам. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Все-таки единственный способ снизить цену и сделать ипотеку более доступной – увеличить объемы строительства.

Список литературы:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32.

3. Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. № 422.

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. - 1998. № 29.

5. Евгений Чепенко. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости 2007.

6. С. А. Бабкин Про ипотеку. - Взгляд. - 2009. - № 12

7. Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008;.

8. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. - М.: ЦЭМИ РАН, 2007.

9. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы // Деньги и кредит. - 2007. - N 8. - С. 9-12.

10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2009

11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005

12. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2009. -№6

13. Данные Банка России – www.cbr.ru