Главная Финансирование бизнеса Как оспорить кадастровую стоимость? Порядок изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости: как происходит пересмотр на деле? Оспорить кадастровую оценку квартиры

Как оспорить кадастровую стоимость? Порядок изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости: как происходит пересмотр на деле? Оспорить кадастровую оценку квартиры

Кадастровая стоимость - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости - есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%.

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

Территориально экономическая зона;
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
Коэффициент вида деятельности;
Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником - муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды - размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Шаг 2 - сравнить рыночную и кадастровую стоимость
Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).
Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.
Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.
Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:
Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;

В массиве овраг, обрыв или болото;

и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.
Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);

Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 - разобраться в законодательстве
Для начала рассмотрим следующее:
В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 - подать исковое заявление в суд
Куда писать иск (подсудность)?
Писать мы будем - Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).
Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам - это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) - направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.
Итоги
В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов - стало 14).

Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.

ИП Солнышкина - довольна.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности
Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».
ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.
Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.
Порядок действий
Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН , в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет - 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости - 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости - 24.10.2016 г.

Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.

Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.

Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги
В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!

Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка
Как еще можно снизить кадастровую стоимость
Уменьшить площадь земельного участка;

Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии - будем обсуждать.

Телеканал« 360» рассказал о том, что делать, если кадастровая стоимость квартиры оказалась выше рыночной.

В три, пять, а где-то и в десять раз может вырасти налог на недвижимость. Увеличиваться цифры в квитанции будут постепенно, по 20% в год, и к 2020 году мы уже полностью перейдем на налоги по кадастровой стоимости жилья. С новым принципом налогообложения уже ничего не поделать, а вот с суммой, которую установил оценщик можно поспорить, чтобы уменьшить налог. Телеканал «360» дает подробную инструкцию, куда для этого обращаться.

Ставки и льготы

Кадастровая стоимость - это база, по которой теперь считается годовой налог на вашу квартиру. Она максимально приближена к рыночной стоимости жилья.

Для расчета налога существует три вида ставок:

0,1% - для жилья дешевле 10 миллионов руб.;
0,15% - для недвижимости стоимостью 10−20 миллионов руб.;
0,2% - для недвижимости, дороже 20 миллионов руб.

Налогом не облагаются 20 квадратных метров для квартиры, 10 квадратных метров - для комнаты, 50 квадратных метров - для дома.

Примеры расчетов

Двухкомнатная квартира в Королеве. Кадастровая стоимость - 3,1 миллиона рублей. Сейчас за такую квартиру в год владельцы платят чуть больше 300 рублей, через четыре года - цена вырастит до 1700 рублей.

Значительно выше цены в Москве. Квартира в центре. Площадь 30 квадратов. По кадастровой оценке стоит 9,5 миллиона рублей. К 2020 году хозяин этого жилья будет платить 3100 рублей, против сегодняшних 600 рублей. То есть в пять раз больше.

Необъективная оценка

Кажется, не так уж и много для обладателя квартиры в центре. Но если заглянуть за технические характеристики, становится ясно, что кадастровая оценка не всегда объективна. Для оценщика не столько важно состояние вашей квартиры, сколько ее площадь и расположение. То есть жилье с отклеивающимися обоями и текущими кранами будет иметь почти такую же кадастровую стоимость, как соседняя квартира с отличным ремонтом и хороошей сантехникой.

Бывает и такое, что некоторые важные характеристики просто не учтены в оценке. Например, дом новый, поэтому стоить квартира в нем будет дороже, но то, что он находится в промышленной зоне, во дворе нет детской площадки и парковки, а до ближайшей школы и поликлиники несколько километров - указать забыли. В подобных случаях и стоит оспаривать кадастровую стоимость жилья

Где оспорить кадастровую стоимость квартиру

Сделать это можно на сайте Росреестра , для этого нужно ввести свой адрес. А также на сайте ФНС , если знаете кадастровой номер квартиры. Но, чтобы оспорить стоимость, нам понадобится официальный документ - кадастровый паспорт или выписка. Госпошлина - 200 рублей. Можно заказать онлайн на сайте Росреестра, а также получить, придя в региональное отделение или в кадастровую палату лично.

Досудебные разбирательства

Эти бумаги понадобятся вам, когда будете обращаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах государственной кадастровой стоимости. Подавать документы нужно через региональное управление Росреестра. Так же понадобится отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Цена услуги - от четырех до 20 тысяч рублей в зависимости от типа жилья. Через семь дней вам сообщат, когда будет собрана комиссия по вашему вопросу.

Список документов:

Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости на дату кадастровой оценки;
Заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, о соответствии данного документа требованиям законодательства РФ;
Справка об оспариваемой кадастровой стоимости;
Нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации права собственности (или правоустанавливающего документа).

Судебные разбирательства

Если ее решение вас не устроит, идем - в суд. В этом случае вы - истец, а ответчик - кадастровая палата региона. В среднем суд может рассматривать подобное дело 1−2 месяца. Без профессиональных юристов вам не обойтись, так что плюсуйте к услугам оценщика еще составление иска - около четырех тысяч рублей и представительство в суде - еще 10−20 тысяч рублей.

Список документов:

копии иска по числу ответчиков и третьих лиц;
кадастровый паспорт объекта недвижимости;
правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке (если кадастровая стоимость оспаривается на этом основании);
отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки (если кадастровая стоимость оспаривается, так как определена неправильно);
копию решения комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости (если оспаривается этот отказ);
копии всех документов по числу ответчиков и третьих лиц;
квитанцию об оплате госпошлины в 200 рублей.

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом - исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости - будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
гаражи, места для стоянки машин;
комплексы;
незавершенные объекты стройки;
другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на );
при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
- ошибки в перечне объектов для оценки;
- неточность указания места расположения;
- неверно указанное целевое назначение;
- упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
- не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
- допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
- другие моменты.
Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.
Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены . Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

комиссия при Росреестре;

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
документ на право собственности, заверенный нотариально;
доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии . Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Любой объект недвижимости, будь то земельный участок или квартира, подлежит обязательной государственной кадастровой оценке. Поскольку стоимость оценивается по обобщенным и усредненным показателям, зачастую она завышается. А ведь именно на основании кадастровой стоимости начисляются налоги. Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры и как это сделать?

Почему нужно

В российском налоговом законодательстве закреплена норма, по которой размер налогообложения за имеющуюся в собственности недвижимость определяется кадастровой стоимостью. Данный показатель высчитывается оценщиками. В большинстве случаев высчитанная является неактуальной. Ведь меняются жилищные условия, вносятся поправки в законодательство. Изменение кадастровой стоимости возможно только после ее оспаривания. С помощью этой процедуры можно уменьшить размер оплачиваемых налогов.

Как определяется кадастровая стоимость?

Данный показатель вычисляется на основании результатов проведенной кадастровой оценки. Государственная оценка проводится по распоряжению органов власти субъектов Российской Федерации или местных муниципалитетов. Далее выявляется список тех объектов недвижимости, которые необходимо оценить. Выбор конкретного независимого оценщика производится по конкурсу. После того как оценщик выполнит свою работу, результаты мероприятия утверждаются региональными или муниципальными органами власти. После утверждения кадастровой стоимости результаты вносятся в ГКН. Переоценка кадастровой стоимости, согласно действующим законодательным нормам, производится раз в пять лет, а в Москве и Санкт-Петербурге - с периодичностью в два года.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнается кадастровая стоимость по адресу объекта недвижимого имущества через сайт Росреестра. Для этого необходимо ввести адрес на странице сайта со справочной информацией. Также можно использовать кадастровый номер объекта.

Также кадастровый номер по адресу определяется и по публичной карте, которая также имеется на портале Росреестра.

Чтобы получить на руки официальную бумагу, подтверждающую кадастровую стоимость, следует сделать запрос через портал Росреестра либо в следующих организациях:

отделение Федеральной кадастровой палаты,
многофункциональный центр.

Кто может потребовать снижения кадастровой стоимости?

Оспаривать этот важный показатель могут:

собственники объектов недвижимости, в том числе долевые,
собственники, обладающие правом на пожизненное владение наследуемым объектом или постоянное использование,
предыдущие собственники, которые желают снизить сумму начисленных им налогов на недвижимость,
арендаторы государственных или муниципальных объектов недвижимости, когда размер ежемесячной платы определяется кадастровой стоимостью,
прокуроры, которые защищают интересы граждан, государства, муниципалитетов, субъектов Федерации,
лица, обладающие исключительным правом на аренду или выкуп недвижимости из муниципального или государственного владения, когда цена определяется на основании кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если оспаривают стоимость бывшие собственники, этот показатель может быть пересмотрен на налоговый период, в течение которого подается заявка. Кадастровую стоимость за предыдущий период пересматривать не будут.

Причины для оспаривания

Как оспорить До того как начать процесс оспаривания, следует убедиться в том, что для этого есть веские основания. Вот основные причины для оспаривания:

при определении стоимости применялись сомнительные и неточные коэффициенты и данные;
несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей, когда оценивание производилось сравнительно давно;
применение обобщенных методик оценки без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости;
внесение поправок в законодательство.

Методы вычисления стоимости постоянно изменяются. К тому же они сугубо индивидуальны для каждого региона.

Обращение в комиссию Росреестра

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Сделать это можно при обращении в специальную комиссию, которая была создана Росреестром. Право на оспаривание результатов неудовлетворительной оценки кадастровой стоимости закреплено в российском законодательстве.

Комиссии, ответственные за рассмотрение споров, работают во всех административных единицах РФ. Состав утверждается Росреестром. Как правило, в нее входят ответственные лица Росреестра, сотрудники Кадастровой палаты и местной администрации, а также представители независимых оценочных бюро.

Оспаривание кадастровой оценки начинается только в тех ситуациях, когда в комиссию поступит соответствующее обращение заинтересованных сторон.

Комиссия принимает и рассматривает абсолютно все обращения. При этом заявку могут подавать как физические, так и юридические лица. Более того, обращаться в комиссию могут и различные организации государственной структуры, например местная администрация, когда у них возникают споры в отношении находящегося в собственности имущества.

К заявлению прилагается пакет документации, который включает в себя:

Полный пакет документации передают в комиссию через региональный филиал Росреестра.

Если же комиссия Росреестра отказывается производить пересмотр кадастровой стоимости, собственник вправе обращаться в суд с исковым заявлением.

Важно заметить, что физические лица, а также индивидуальные предприниматели вправе подавать заявление сразу в суд, либо для начала они могут попробовать обратиться в комиссию. Однако юридические лица, государственные структуры, муниципалитеты такого права не имеют: они должны обязательно обращаться в комиссию и получить ее решение.

Оспаривание в суде

Снижение кадастровой стоимости через суд невозможно без составления искового заявления. В этой ситуации в качестве ответчика по делу выступает государственная служба Росреестр.

Перечень документации, который необходимо приложить к заявлению, аналогичен тому, который подается в комиссию Росреестра. Однако в качестве дополнения необходимо оплатить государственную пошлину за рассмотрение судебного иска. К документам нужно приложить соответствующую квитанцию. Госпошлину взимают только в случае рассмотрения судебных споров.

Снижение кадастровой стоимости возможно только в случае полного удовлетворения иска в пользу собственника-истца. После этого Росреестр должен занести в базу данных (государственный кадастр недвижимости) соответствующие изменения. В ГКН содержится информация, на которую ссылаются при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Кстати, большинство исков по оспариванию кадастровой стоимости квартир удовлетворяются, чего не скажешь о земельных участках. При оценивании квартир и жилых домов довольно часто возникают обстоятельства, при которых совершаются фактические ошибки. Стоимость квартиры вычисляется с точностью до рубля.

Довольно распространенной ошибкой собственников является то, что к судебному иску они прикладывают договор о покупке жилья. Владельцы квартир наивно думают, что цена в договоре каким-то образом поможет оказать влияние на кадастровую стоимость. Но на деле все обстоит иначе. Ни сотрудникам Росреестра, ни судьям не нужен договор. Сумма, которая в нем указывается, никак не связана с кадастровой оценкой объекта недвижимости.

Кто будет ответчиком?

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры, мы уже разобрали. А кто же будет выступать в качестве ответчика при рассмотрении дела в суде? Вариантов здесь может быть несколько:

местная администрация или муниципалитет региона России, в обязанность которых входило утверждение результатов кадастровой оценки,
филиал Росреестра в конкретном субъекте Федерации, поскольку он выполняет функции по проведению государственной кадастровой оценки,
служба, которая несет ответственность за исправление кадастровых и технических ошибок, когда стоимость нужно снизить по причине недостоверности информации об объекте недвижимости.

Помимо вышеперечисленных организаций, суд вправе привлечь к рассмотрению дела и лиц, интересы которых затрагиваются при пересмотре кадастровой стоимости квартиры. Ими могут быть бывшие собственники и владельцы долей.

Оспаривание через посредников

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры через посредников? Нередко собственники недвижимости прибегают к помощи профессионалов. Сначала необходимо произвести оценочные работы. Для их выполнения обязательно нужно иметь специальную лицензию. Этими работами занимаются оценочные бюро.

После того как у владельца будут на руках результаты оценки, необходимо обращаться в суд. Для этого нужно нанять грамотного юриста, который имеет опыт в решении таких спорных ситуаций.

Сроки

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подавать в 5-летний период после внесения информации в ГКН касательно конкретного объекта недвижимости. При этом дата внесения в ГКН отражается и в документах, подтверждающих кадастровую стоимость. Если собственник собрался подавать заявление в суд, необходимо удостовериться, что стоимость квартиры или информация об объекте не поменялись. Срока исковой давности у данных дел нет, поэтому заявление можно подавать в любое время.

Период рассмотрения заявления в комиссии, утвержденной Росреестром, составляет 1 месяц с даты подачи документации. В судебном порядке заявление рассматривается как минимум 2 месяца. По определенным обстоятельствам этот период может увеличиваться, к примеру из-за переноса заседаний, назначения экспертизы.

Возмещаются ли расходы за переоценку?

Возместить средства, потраченные на переоценку стоимости недвижимости, можно только при удовлетворении иска собственника. При этом потребовать потраченную сумму можно с государственной структуры, которая утвердила кадастровую стоимость. В случае когда причиной переоценки была возмещением расходов будет заниматься организация, допустившая ошибку.

Можно ли обжаловать решение при отказе?

Если комиссия Росреестра отказалась изменять кадастровую стоимость, ее решение собственник может оспорить в суде. Если же суд отказал в пересмотре стоимости, его решение также может быть обжаловано. Сделать это можно в судебной коллегии по гражданскому делопроизводству российского Верховного суда.

Кадастровая стоимость квартиры напрямую определяет размер начисляемого налога на недвижимость. В большинстве случаев этот показатель является завышенным. Для снижения кадастровой стоимости должны быть веские основания, которые подтверждаются документально. Чтобы исправить ситуацию, необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре либо в суд. Для этого необходимо узнать кадастровый номер по адресу и собрать полный комплект документов. Срока исковой давности для подачи заявления не существует. Период рассмотрения заявления в комиссии составляет 30 дней, а в суде - от 2 месяцев. Решение суда может быть оспорено. Для этого необходимо подать исковое заявление в Верховный суд. Судебные издержки и расходы на проведение переоценки возмещаются в случае принятия решения в пользу истца. Помимо этого к процессу можно привлечь квалифицированного юриста.

03.01.18 17 557 1

Зачем оспаривать кадастровую стоимость участка

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Роман Виноградов

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

Оспорить стоимость можно по-разному

Кадастровую стоимость земли можно уменьшить разными способами. Например, изменив вид разрешенного использования участка или написав замечания к проекту отчета государственной кадастровой оценки еще до того, как кадастровая стоимость будет утверждена.

Даже через комиссию и суд стоимость участка можно оспорить двумя способами:

Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой статье - как снизить кадастровую стоимость, установив ее в размере рыночной.

Чтобы уменьшить стоимость земли другими способами, лучше обратиться к юристу. Есть много нюансов, которые нужно знать, чтобы не потратить деньги и не нарваться на штрафы. Например, если выбрать неподходящий вид разрешенного использования земли, собственника могут привлечь к административной ответственности за нецелевое использование участка.

Что такое кадастровая стоимость

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая - государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену - 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена - вы о ней договорились.

Иная ситуация с кадастровой стоимостью. Допустим, вы арендуете землю у государства. На этой земле вы открыли гостиницу. Выкупить землю в собственность в таком случае можно будет только по кадастровой стоимости. Поторговаться не получится.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону - даже в несколько раз.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом - то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Как узнать кадастровую стоимость своего участка

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Как понять, что цена завышена

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой - если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Есть ли смысл оспаривать

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра. Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, - это повод не дергаться и оставить все как есть. Вот как удостовериться.

Рассчитать текущий земельный налог. Для этого нужно кадастровую стоимость умножить на ставку налога. Ставку налога берем согласно разрешенному использованию участка. Размер ставки и документ, которым она установлена в вашем регионе, можно узнать на сайте налоговой.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь - 1500 м². Кадастровая стоимость - 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р - это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача - представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru . Иногда такие участки можно найти и на «Авито». Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной - если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр - 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Было: 125 000 Р

Стало: 47 000 Р

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

За какой срок уменьшится налог

Платить налог по сниженной кадастровой стоимости можно будет начиная с года, в котором подано заявление об оспаривании, и до новой кадастровой оценки, если не изменятся параметры участка.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Если компания к концу года уже оплатила большую часть налога, а потом получила решение о снижении кадастровой стоимости - нужно подавать заявление в налоговую о возврате переплаты или зачете налога на будущие платежи. Возможно, придется судиться: налоговая не всегда удовлетворяет такие заявления.

Как часто придется оспаривать кадастровую стоимость? Государство обязано проводить переоценку кадастровой стоимости не реже одного раза в 5 лет, но есть ограничения. В Москве и Санкт-Петербурге - не чаще одного раза в два года, в других городах и регионах - не чаще раза в три года.

Куда обратиться, чтобы оспорить кадастровую стоимость

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

В январе 2017 года вступил в силу ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , который действует в отношении кадастровой стоимости, установленной после 1 января 2017 года. Если стоимость земли определена после этой даты, предварительное обращение в комиссию необязательно.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Если земля в аренде. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости вправе обратиться и арендатор участка, если размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости. В таком случае процедура будет такой же, а результатом станет снижение арендной платы.

Отчет об оценке

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Чтобы выбрать хорошего оценщика, посмотрите на сайте Росреестра результаты рассмотрения прошедших заседаний комиссии по вашему региону. Из текстов решений станет понятно, какие оценщики составляют отчеты без ошибок, - к ним можно обратиться.

Цена отчета в разных компаниях - от 10 до 50 тысяч рублей. Все зависит от опыта оценщика и объема работы, который предстоит проделать.

30 000 Р

средняя стоимость отчета об оценке

Обычно отчет готовят за 5-7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, - она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Проверьте характеристики участка и данные собственника: адрес, площадь, кадастровый номер участка и свои паспортные данные. Если в этих частях будут опечатки, все придется делать заново.

Экспертиза отчета в саморегулируемой организации

Экспертное заключение на отчет об оценке потребуется, если вы обращаетесь с заявлением в комиссию, а в результате оценки рыночная стоимость отличается от кадастровой больше чем на 30%. Если обращаться сразу в суд, экспертиза отчета в СРО не нужна.

Экспертиза отчета стоит 15-35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7-10 дней.

Справка о кадастровой стоимости

Полное название справки - «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Документы на землю

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника - свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН . Для арендатора - договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Заявления

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В комиссию подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме на имя председателя комиссии.

Составить заявление в комиссию у юриста стоит от 500 до 1500 рублей . Но его можно составить самостоятельно - это не сложно. Комиссия рассмотрит заявление за месяц.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

При подаче административного иска нужно оплатить госпошлину - 300 рублей для граждан, 2000 рублей для организаций. Составить административное исковое заявление у юриста - от 3000 до 7000 рублей .

Срок рассмотрения. Административное дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом за два месяца. Этот срок может быть больше, например, если по делу назначат судебную экспертизу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

Запомнить

Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.