Дом на части разделил – своё право прекратил!

Зачастую к нам обращаются клиенты, желающие разделить жилые дома в натуре , то есть выделить свои доли в домовладении в отдельные жилые дома или его части. Целью такого раздела, как правило, является раздел земельного участка и дальнейшее его оформление в собственность. В целом игра стоит свеч, так как стоимость отдельного жилого дома с землей при продаже гораздо выше, чем цена доли в доме и земельном участке. Но, к сожалению, не всегда такой раздел приводит к ожидаемым последствиям.

В существующей застройке Саратова немало индивидуальных жилых домов, правообладателями которых являются собственники долей, при этом фактически каждая доля в домовладении представляет собой отдельно стоящий жилой дом с изолированным входом, крышей и капитальными стенами. С выделением долей в праве общей долевой собственности на такие дома, как правило, проблем не возникает. Раздел таких домовладений можно осуществить во внесудебном порядке, если есть на это желание всех долевых собственников – соседей, и отсутствует спор о границах земельного участка и домовладения. В случае отсутствия соглашения о разделе земельного участка и дома, такой раздел производится на основании решения суда. Гражданский кодекс позволяет долевому собственнику выделить свою долю в натуре и получить денежную компенсацию при выделении в случае несоответствия выделяемой доли идеальной доле.

Как начинается проблема регистрации выделенных долей дома в Росреестре

Гораздо сложнее разделить домовладение, под единой крышей которого сосуществуют двое и более собственников долей. Такие сособственники имеют право на выдел своих долей как в доме, так и в земельном участке в натуральном виде. При наличии согласия они могут заключить соглашение о таком разделе, а при его отсутствии – разделиться в судебном порядке. Однако, прекратив право общей долевой собственности на основании соглашения или решения суда о разделе, собственник столкнется с проблемой при регистрации объекта в Росреестре.

Часть домовладения (жилой дом, либо жилой дом блокированной застройки), которая образовалась в результате такого раздела, не может быть зарегистрирована в Росреестре (ЕГРН) отдельно от других частей (блоков). При этом, вступившее в законную силу решение суда о прекращении права общей долевой собственности и разделе домовладения на части, является основанием для прекращения регистрационной записи о правах гражданина на этот объект. Регистрирующий орган направляет заявителю Уведомление о прекращении его права на объект недвижимости. Для возникновения права необходимо представить в Росреестр документы-основания на вновь образованный объект. В итоге: у гражданина до раздела домовладения было право долевой собственности на объект недвижимости, а после раздела - сведения о правах на объект - аннулированы и, как следствие, возможность им распоряжаться – продавать, дарить закладывать и т.д. - утрачена .

Варианты регистрации прав собственности на выделенные доли при разделе дома

Однако способ решения этой проблемы существует. После раздела домовладения на отдельные дома или части (блоки) в судебном порядке либо путем заключения соответствующего соглашения, необходимо осуществить кадастровый учет каждого объекта и регистрацию права собственности на него, при этом обращаться в многофункциональный центр следует одновременно всем собственникам.

Как осуществляется выделение доли в доме

В том случае, если все собственники или супруги согласны на разделение имущества, обратитесь в отдел градостроительства и архитектуры. В первую очередь необходимо будет предоставить документы, которые правоудостоверяют документы на дом, а также архитектурный проект раздела дома на доли в натуре. Стоит заметить, что оформление доли дома состоит из нескольких очень важных этапов. После сбора всех документов, вам будет выдано разрешение, согласно которому можно будет поставить в доме капитальную стену, сделать отдельный вход. Таким образом, доля дома будет у каждого своя. Для того чтобы зарегистрировать отдельное на получение доли, необходимо размежевать общий земельный участок, а также обратиться в БТИ для оформления отдельного кадастрового и технического плана на каждую долю. Затем нужно получить кадастровые выписки и обратиться в ФУГРЦ. В дальнейшем у каждого собственника будет отдельное , после чего со своей долей каждый сможет сделать что угодно: доля жилого дома может быть продана, подарена, либо ее можно обменять или проживать в ней. Отвечая на вопрос, как оформить долю в доме, заметим, маленький дом, если в нем всего одна комната, нельзя разделить на части. В таком случае судом будет вынесено решение в процентном отношении. Отметим также, что согласно статье 252 ГК РФ произвести выделение доли в частном доме может каждый участник долевой собственности. При этом решен этот вопрос может быть, как путем обоюдного согласия, так и через суд. Также, отвечая на вопрос, как выделить долю в доме, заметим, что в случае незначительной спорной доли владельца, вы и другие претенденты на собственность могут выплатить компенсацию даже без его согласия. Не забывайте о том, что должна быть осуществлена и приватизация доли дома.

Как разделить дом на доли

При , частью которого является жилой дом, раздел можно осуществить путем продажи и получения доли каждого в денежном эквиваленте, либо посредством раздела в натуре на части.

Купля продажа доли дома

Осуществление купли-продажи должно осуществляться максимально грамотно. Если осуществляется , то даже при несоблюдении малейших условий, договор может быть признан недействительным. Именно поэтому за помощью в данном вопросе лучше обращаться к профессионалам.

Дарение доли жилого дома

Если вам была подарена доля в жилом доме, то вы имеете право принять или отказаться от нее. А если у вас есть доля в частном доме, которую вы хотите подарить, то для этого придется пройти ряд юридических процедур. Со всеми собранными документами и всем собственникам необходимо обратиться в государственный регистрационный центр. При этом у дарителя должно быть свидетельство об общедолевой собственности на даримое имущество. На дарение доли необходимо взять разрешение от всех собственников имущества. Нотариус также составляет договор на дарение доли имущества при обращении и предоставлении всех необходимых документов.

1. сбор необходимых документов для подготовки искового заявления.

В процессе подготовки к написанию и
подачи искового заявления, необходимо заказать и получить комплект документов,
необходимый для положительного разрешения дела. В частности:

• технический паспорт на жилой дом;·
• заключение о возможности раздела жилого дома (заказывается в экспертной организации)
• 2. подготовка и подача искового заявления.
• Далее, подготовить исковое
  заявление о выделе в натуре долей в праве общей долевой собственности.
  Важный момент: государственная пошлина за рассмотрение данного
  дела в суде рассчитывается и оплачивается от стоимости выделяемых помещений
  указанной в техническом паспорте.
• 3. судебный процесс. Довольно часто так называемые
  идеальные доли, указанные в свидетельстве о праве собственности, не совпадают с реальными площадями, занимаемыми собственниками помещений «по факту». В этом случае, если между соседями нет согласия, вероятно будет назначена судебная экспертиза о размере компенсации за выделяемые в натуре доли в случае превышения их над идеальными долями.Важный момент: судебные расходы на экспертизу будут распределены
  в равных долях между сторонами даже в том случае если первоначально экспертизу оплачивала сторона заявлявшая экспертизу.
• 4. Что получаем в итоге судебного разбирательства Индивидуальным в каждом случае
  остается вопрос статуса выделяемой доли. Как правило, это будет квартира (в
  жилых домах исторически используемых на несколько семей уже на планах БТИ стоят
  обозначения квартир). Вполне разумно непосредственно в просительной части
  искового заявления указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально
  определенных помещений представляет собой квартиру №1, а выделяемая в натуре
  доля соседа (если такое встречное требование заявляется) – квартиру №2. Однако,
  возможно и впоследствии обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить
  выделенным в натуре помещениям номер квартиры.
  При этом, непосредственно на стадии
  судебного заседания имеет смысл разрешить вопрос с назначением (статусом)
  жилого дома и вот почему. Квартира, согласно определению законодателя, есть
  помещение в многоквартирном жилом доме. Таким образом, трактуя Жилищный кодекс,
  Управление Росреестра в лице Кадастровой палаты (ФГБУ «ФКП Росреестра»), как
  орган осуществляющий кадастровый учет объектов недвижимости, делает вывод о
  том, что в индивидуальном жилом доме не может быть поставлена на кадастровый
  учет квартира. Соответственно, перед тем как обращаться за кадастровым учетом
  квартиры, образованной в результате выдела в натуре доли в индивидуальном жилом
  доме, необходимо внести соответствующие изменения в назначение дома, изменив
  его с «индивидуального» на «многоквартирный».
  Если в рамках судебного
  процесса о выделе доли в натуре вопрос с назначением дома рассмотрен не был, то
  дальнейшие действия будут выглядеть следующим образом. Получив вступившее в
  законную силу решение суда, необходимо направить запрос в Администрацию с просьбой
  сменить назначение жилого дома. В ответ на данное обращение Администрация
  ответит, что в настоящее время законодательно вопрос смены назначения жилого
  дома не регламентирован и полномочий для выполнения данных действия ни в
  Администрации города ни в районы Администрациях не имеется (на текущий момент это действительно так). С этим ответом придется повторно обратиться в суд, но
  уже в порядке особого производства и просить установить факт смены назначения жилого дома с «индивидуального» на «многоквартирный», основанием будет служить решение о выделе доли в виде квартиры.ним в Кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в назначение жилого дома. После внесения соответствующих изменений смело сдаем в Кадастровую палату Технический план на квартиру.
• Получив решение суда обращаемся собращаемся с ним в Кадастровую палатус заявлением о внесении изменений в назначение жилого дома. После внесения
  соответствующих изменений смело сдаем в Кадастровую палату Технический план на
  квартиру.

02.05.17 , Дейнека Э.Р., Главный юрист ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Часть дома или квартира? Как оформить земельный участок, прилегающий к дому?

Проблемы собственников.

Юристам в сфере недвижимости часто приходится сталкиваться с документами на объекты недвижимости, фактически представляющие из себя часть жилого дома и прилегающий земельный участок, а по документам зарегистрированные как:

1) квартира и отдельный земельный участок;

2) доля жилого дома и отдельный земельный участок;

3) доля жилого дома и доля земельного участка;

4) часть жилого дома и отдельный земельный участок;

5) часть жилого дома и доля земельного участка.

Юристы прекрасно понимают, какие вопросы возникают при подготовке сделок по продаже таких объектов, в том числе по вопросу применения тех или иных норм права.

Так, при продаже собственником объектов недвижимости, оформленных как часть дома и ½ доли земельного участка, раньше возникал вопрос о соотношении норм Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Так, в соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то время как в соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. То есть, исходя из названных норм, для продажи участка необходимо было обратиться с предложением о продаже к другому сособственнику земельного участка. Но доля земельного участка продавалась вместе с частью жилого дома, которая являлась самостоятельным объектом права собственности.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, можно предположить, что если предметом купли-продажи будет выступать непосредственно часть здания, то у долевого собственника участка не возникнет преимущественное право покупки части здания, поскольку основной предмет купли-продажи – часть здания не является долевой собственностью, а переход доли в праве на земельный участок осуществляется в силу требований закона.

Однако, маловероятно, что Росреестр не запросил бы согласия сособственника, поэтому собственник в данной ситуации принял решение об отчуждении указанных объектов путем продажи части дома и дарении доли земельного участка.

В настоящий момент законодатели исправили данную коллизию, внеся соответствующие поправки в ГК РФ. Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г. п.1 ст.250 ГК РФ дополнен вторым исключением, когда нет необходимости обращаться к сособственнику. Помимо публичных торгов это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Если часть жилого дома оформлена как квартира, у собственников возникают трудности с оформлением земельного участка. Рассмотрим такой случай на примере одного судебного решения.

Гр-ка С. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Химки о признании незаконным отказа в предоставлении по договору купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной в доме, стоящем на этом земельном участке.

Разрешая спор, суд первой инстанции принял во внимание, что жилой дом, в котором расположена принадлежащая истцу на праве собственности квартира, является многоквартирным, а не индивидуальным жилым домом, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска. Апелляционным определением Московского областного суда от 29 марта 2017 г. по делу №33-5158/2017 решение Химкинского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года оставлено без изменения.

В практике встречается мнение, что собственникам квартир в таких случаях необходимо доказывать в судах, что жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащие им жилые помещения, (указанные в технической документации и правоустанавливающих документах как квартиры) являются в соответствии со ст. 16 ЖК РФ частями жилого дома.

Однако, сложность состоит в том, что определив понятия "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК) .

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ).

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом. То есть, по смыслу названной нормы, собственник квартиры не может стать собственником участка земли под домом, в котором расположена квартира.

Росреестр также неоднократно высказывал свое мнение по данному вопросу. Так, по мнению Росреестра, «постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству» (письмо Росреестра от 11 августа 2016 г. N 14-06792/16).

«На наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), за исключением, если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки. (Письмо> Росреестра от 26.08.2016 N 14-07394/16)

Рассмотрим еще один пример из судебной практики

Так, Петрищева Г.В., являясь собственницей квартиры в трехквартирном жилом доме и 45/100 долей земельного участка, обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании своей квартиры частью жилого дома с целью дальнейшего приобретения права собственности на часть придомового земельного участка. Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.

Определением Верховного суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2 решение Первомайского районного суда Тамбовской области от 8 апреля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 2 июля 2014 г. отменены, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Петрищевой Г.В. к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании квартиры частью дома отказано. Дело рассматривалось по кассационной жалобе собственника другой квартиры в этом же доме.

По выводу судебной коллегии, «основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части. Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир). Ссылка истца о нарушении ее прав в части приобретения в собственность земельного участка, прилегающего к дому, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, у владельца «квартиры» или «доли жилого дома» отсутствует возможность оформления в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом. Владелец «части жилого дома» может стать собственником отдельного земельного участка, занятого частью жилого дома.