Главная Финансирование бизнеса Как быстро продать загородный дом с участком. Заговор на продажу дома. Народные приметы: обряды на очищение от негатива

Как быстро продать загородный дом с участком. Заговор на продажу дома. Народные приметы: обряды на очищение от негатива

Дом начинают продавать не с размещения объявления, а с составления и получения списка необходимых документов. В таком ответственном деле не достаточно взять и поместить рекламу на заборе, остановке, или в сети. Считается, что, походы по инстанциям для их получения занимают довольно много времени, и иногда могут напоминать бег по кругу, поэтому их подготовку стоит начинать заранее.

Виды владения. Как они влияют на перечень бумаг?

Сегодня документы для продажи дома с участком может оформить только собственник этого объекта, или его личный представитель, владеющий доверенностью, заверенной у нотариуса. Везде для получения остальных бумаг придется показывать правоустанавливающие документы.

Часто участок и сам дом оформлены в собственность, тогда, согласно законодательству они неделимы при продаже. Как дом, так и другие постройки, находящиеся на участке (например, гараж), считаются одним комплексом. Исключением являются случаи, когда продается часть дома с частью участка. Тогда заранее из целого пая собственности выделяется доля, и лишь потом она подлежит продаже. Исходя из законодательных актов, в случае продажи доли от дома с участком, первое предложение о покупке делается остальным собственникам объекта, и лишь затем, в случае их отказа от первоочередного права покупки, собственник имеет право продать все постороннему третьему лицу.

Бывают случаи, когда земля под домом находится в аренде на длительный срок и просто не приватизирована. Иногда она закреплена за человеком на праве бессрочного пользования. От вида документа на землю будет зависеть и тот список бумаг, который собственник при совершении продажи представляет. Таким образом, он подтверждает свое правовое отношение к данному участку, например, договором аренды.

То основание, на котором владелец пользуется землей, переходит к покупателю автоматически. И если с бывшим хозяином был заключен договор аренды сроком на 50 лет, то и новый владелец перезаключает его в том же формате.

От формы владения землей и зависит та разность, которая может встретиться в перечне документов для продажи.

Основной же их список выглядит так:

Обоюдное заявление сторон о государственной регистрации права, которое составляется в момент подачи бумаг;
Паспорта или свидетельства, удостоверяющие личности участников сделки, или их представителей;
Квитанция об оплате пошлины в установленном размере;
Документ о праве собственности (договор купли - продажи с предыдущим владельцем, решение суда, или, к примеру, дарственная на дом);
Договор, отражающий содержание самой сделки, где указаны ее правовые акценты;
Документ, подтверждающий обстоятельства выполнения обязательств сторонами сделки;
Оригинал кадастрового паспорта участка (подлинник);
Заверенное нотариусом согласие мужа, либо жены, если собственник состоит в браке, на проведение сделки;
Справка о регистрации в доме других лиц, в том числе и малолетних детей;
Разрешение органов опеки на продажу, если в доме прописаны дети, или недееспособные лица;
Выписка об отсутствии задолженностей за услуги управляющей компании;
Справки о продавце из ПНД и НД, предоставляется не всегда;
Выписка из ЕГРП;
Технический паспорт дома.

На основании ФЗ от 21.07.1997 за номером 122-ФЗ, документы, выражающие содержание сделки предоставляются в двух экземплярах!

Нюансы продажи. На что ставим акцент?

Стоит отметить, что некоторые документы, собираемые для продажи дома с любым участком, имеют свои юридические особенности.

Рассмотрим их:

Правоустанавливающий документ может быть основан на договоре купли-продажи, дарения, мены, свидетельстве о праве на наследование, решении суда;
Право собственности на землю, возникшее до 1998 года, обязует продавца предоставить при регистрации сделки свидетельство старого образца Земельного комитета или Администрации, специальную отметку из БТИ на документах, относящихся к дому;
В особых случаях требуется акт об отсутствии коммуникаций, когда через поселок проходит газопровод, или часть общего водопровода.

Все вышеперечисленное играет огромную роль при заключении сделок с недвижимостью. Поэтому стоит отнестись к проверке документов с полной серьезностью, знанием и вниманием. Одна ошибка в бумагах полностью аннулирует процесс сделки в будущем.

В некоторых случаях, когда юридическое действо растянуто во времени, заключается предварительный договор с внесением суммы задатка и аванса. Расторжение договоренностей может произойти и по желанию одной стороны, но тогда задаток остается у собственника жилья. Иное прописывается отдельно, а также заверяется у нотариуса.

После окончания процесса, когда свидетельство о праве собственности получено новым владельцем, сама сделка может быть отменена в течение полугода после ее свершения, если новые собственники найдут при эксплуатации недвижимости скрытые ранее серьезные дефекты.

Все сделки с переходом права собственности на объект недвижимости регистрируются в Росреестре, и только там. Согласно законодательным изменениям за 2013 год сам договор купли-продажи можно не регистрировать.

Алгоритм подачи документов в Росреестр выглядит так:

написание заявления о государственной регистрации права;
предоставление данного заявления лично, или при помощи заказного письма;
осуществление предварительной записи на подачу документом по средствам телефона, интернета, или при личном обращении;
ожидание назначенного числа для проведения самой регистрации.

Непосредственная подготовка документов кажется такой сложной только с первого взгляда. Ведь время ожидания после подачи бумаг, занимает меньше месяца. Если у вас присутствует цель, а на руках имеется план с перечнем документов и последовательностью действий, то ее достижение будет скорым. И ваш прекрасный дом, а также участок найдут себе нового хозяина, став для вас крупной суммой денег.

Здравствуйте, Руслан.
1.Если, Вы уверены в том, что покупатель не передумает за время подготовки документов-то приступайте к п.2.
Если такой уверенности нет, то стоит заключить соглашение о задатке.(Вы должны понимать, что если в Вы в последствии откажетесь от сделки-придется выплатить задаток в двойном размере)
2. Собираете документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждающая отсутствие арестов, запрещений, обременений на данный объект недвижимости;
- правоустанавливающий документ на жилой дом (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.);
- техническая документация из районного БТИ (технический паспорт жилого дома, справка о технической характеристике жилого дома и т.д.);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если дом был подарен или унаследован);
- выписка из домовой (похозяйственной) книги с указанием всех зарегистрированных в данном доме лиц, в том числе временно выбывших в места лишения свободы, в армию.

документы на земельный участок:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
- правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, распоряжение местной администрации о выделении участка в собственность и т.п.);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если земельный участок был подарен или унаследован);
- кадастровый план земельного участка с характеристикой и кадастровым номером (получают в Земельной кадастровой палате).
3. Заключаете договор купли-продажи.
Передача денежных средств осуществляется на любом этапе, и зависит от договоренности с покупателем. Но Вам будет удобнее, если передача денег будет происходить непосредственно при подписании договора.
Нотариальное удостоверение необязательно, но застрахует Вас от некоторых неприятных моментов(например недееспособность покупателя)
4. Регистрация договора.
В отдел Росреестра подаете следующие документы

Заявление на государственную регистрацию договора и перехода права собственности от Вас.
Заявление на государственную регистрацию права от покупателя.
Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (квитанция, платежное поручение, чек);
Документ, удостоверяющий личность заявителей, а также доверенность. Если имущество, является совместной долевой собственностью, то дополнительно представляется согласие всех сособственников.
Договор купли-продажи.
Передаточный акт, т.е. документ о приеме-сдаче дома.
Правоустанавливающий документ правоотчуждателя - основной документ, подтверждающий право собственности.(договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.)
Справка о прописке.
Технический паспорт объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, или кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008.
Успехов!

Благоустроенный частный дом выглядит более привлекательно, чем квартира. Здесь нет шумных соседей и грязного городского воздуха, а приусадебный участок позволяет выращивать собственные овощи или фрукты. Однако иногда обстоятельства меняются: владельцы загородной недвижимости находят новую работу в другом городе, разводятся или просто хотят обеспечить подросших детей отдельной жилплощадью.

В таких ситуациях для них становится особенно актуальной информация о том, как продать дом быстро и выгодно. К сожалению, заключить удачную сделку непросто: статистика говорит, что в 2019 году на одного покупателя приходилось пять продавцов. Поэтому просто опубликовать объявление и сидеть в ожидании клиентов не получится: чтобы получить хорошее предложение, хозяин жилья должен основательно поработать над повышением привлекательности объекта.

Особенности продажи недвижимости

Поиск покупателя на загородное жилье - достаточно трудоемкий и длительный процесс. Поэтому еще до начала активных действий продавец должен решить: будет ли он расходовать личное время и ресурсы либо воспользуется помощью профессионалов. Как быстро и удачно продать дом самостоятельно:

Учиться правильно составлять объявления. Только правильная подача информации позволит клиенту выделить предложение среди сотен других;
Искать удачные площадки для публикации объявления. Многочисленные сайты о недвижимости существенно различаются по посещаемости;
Изучать правила позиционирования предложения, выяснять порядок подготовки документации и безопасного оформления сделки;
На личном опыте узнавать, как правильно проводить презентации и преодолевать возражения потенциальных покупателей.

Если эти задачи окажутся непосильными для владельца дома, ему следует задуматься о привлечении опытных риелторов. Разумеется, услуги агентств и частных специалистов стоят недешево. Однако эти деньги хороший посредник отработает сполна, если будет:

Составлять эффективные объявления и размещать их на посещаемых площадках, где быстро продать дом проще всего;
Управлять потоком потенциальных клиентов, назначая им просмотры в удобное для владельцев жилья время;
Заниматься подготовкой документов, избавляя продавца от необходимости бегать по инстанциям и стоять в очередях;
Указывать на некоторые неочевидные недостатки объекта недвижимости, устранение которых позволит поднять цену и ускорит продажу.

Как подготовить дом к продаже?

Покупатели формируют свое отношение к недвижимости в первые 15–30 секунд осмотра. Потому все предметы и объекты во дворе и внутри дома должны выглядеть если не безупречно, то хотя бы аккуратно. Вероятно, для наведения порядка хозяину придется израсходовать некоторую сумму. Однако опыт показывает, что такие вложения окупаются сполна. Вот несколько советов, как быстро продать дом в деревне:

Оценить внешний вид двора с точки зрения гостя;

Подходя к участку, покупатель в первую очередь увидит забор. Ветхую ограду стоит отремонтировать и покрасить;
Дорожки необходимо подмести или даже помыть. Вдоль них можно высадить цветы или установить несколько растений в горшках;
Прочую территорию нужно очистить от сорняков, засохших деревьев и кустарников, опавших листьев и мусора;
Хозяйственный инвентарь, инструменты и технику лучше спрятать в сарай;Перед визитом гостей желательно почистить и заполнить бассейн, включить фонтан или водопад (если они есть на участке).

Привести в порядок крыльцо

Покрасить ступеньки, перила и опоры, вымыть наружные светильники. Если верхняя сторона навеса видна со стороны, ее также стоит очистить;
Неплохо установить на веранде или подвесить к горизонтальным опорам навеса несколько неприхотливых растений в горшках;
Коврик перед дверью лучше заменить на новый. Такая деталь стоит копейки, но создает положительное впечатление.

Осмотреть постройку снаружи

Фасад, фундамент и кровлю нужно отмыть с помощью компрессора. Трещины необходимо заделать, пятна мха - отчистить;
Подвал рекомендуется осмотреть на предмет появления сырости и плесени. Возможно, придется выполнить небольшой ремонт;
Желательно проверить работоспособность всех инженерных систем - включить отопление, открыть воду и газ, прочистить канализацию;
Покупатели часто уделяют внимание окнам. Стекла необходимо вымыть, деревянные рамы и ставни - зашпаклевать и покрасить;
Наконец, нужно отмыть или покрасить входную дверь. Петли не должны скрипеть, а замок - заедать.

Провести уборку в помещении

Завершить все начатые ремонтные работы;
Наклеить новые обои. Даже недорогие материалы светлых тонов позволят освежить и визуально расширить комнаты;
Выбросить все старые износившиеся вещи, способные накапливать запахи - шторы, ковры, дорожки;
Вымыть полы, подоконники, межкомнатные двери. Очистить мебельные фасады специальными составами;
Проверить все розетки и выключатели. Возможно, придется закупить новый комплект, соответствующий дизайну интерьера;
Очистить ковры и полы от шерсти домашних питомцев. Постараться устранить запах, который появляется в помещении с животными;
Спрятать личные вещи, фотографии, памятные сувениры. Покупатель не должен чувствовать связи жилья с прежними хозяевами.

Оценить состояние полов

Протертые ковры и дорожки лучше выбросить или заменить новыми;
Деревянные полы, имеющие неприглядный вид, необходимо покрасить или накрыть ковровыми покрытиями;
Ламинат и паркет можно обработать специальными средствами.

Привести в порядок мебель

Обустроить в гостиной уютную зону отдыха с мягкой мебелью. Здесь можно поставить журнальный столик, торшер, пуфики и кресла;
Убрать из спальни все лишние предметы, кроме кровати и пары тумбочек. Лишняя мебель уменьшает видимые размеры комнаты;
Навести порядок во встроенных шкафах и кладовых. На полках желательно оставить свободное пространство, чтобы создать видимость вместимости;
Мебель должна выглядеть аккуратно, даже если она не продается. Нужно убедиться в том, что дверцы закрываются ровно, а ящики не перекошены.

Поработать над освещением

Оценить освещенность комнат днем. Срезать ветки, затеняющие окна;
Установить более мощные лампы. В ванной холодный свет усилит ощущение чистоты. Для гостиной лучше подойдет теплый спектр;
Плафоны светильников следует отмыть от пыли и остатков насекомых;
Углы комнат должны быть освещены. Темные зоны в помещениях зрительно уменьшают пространство.

Убрать на кухне и в ванной

Спрятать всю посуду и продукты, повесить новые полотенца, надеть новые чехлы на протертые стулья. На столе можно оставить вазу с фруктами;
Отмыть варочную поверхность, духовку, столешницу, мойку и фасады. Убедиться в том, что все дверцы закрываются;
Убрать с холодильника магнитики и записки. Такие личные атрибуты мешают гостям почувствовать себя как дома;
Отмыть ванную и санузел со специальными средствами. Сантехника должна быть белоснежной. Никакие запахи затхлости и канализации не допускаются;
Вымыть кафельные стены, освежить плиточные швы. Также нужно заменить старые коврики, повесить красивое полотенце и положить новое мыло;
Перед приходом гостей рекомендуется спрятать кремы, шампуни, мочалки, зубные щетки и гигиенические средства;
Отмыть следы ржавчины и известкового налета. Заменить прокладки в протекающих кранах, проверить работу сливного бачка.

Привести в порядок гостиную и спальню

В гостиной можно разжечь камин. Живой огонь наполнит комнату теплом и создаст впечатление комфорта;
В спальне лучше спрятать все косметические и парфюмерные средства. Комната должна выглядеть нейтральной и обезличенной;
Желательно постелить новое покрывало и повесить новые занавески. Если таковых нет, следует выстирать и выгладить старые;
Разбросанные игрушки в детской нежелательны, даже если у гостей есть свой ребенок младшего возраста.

Убраться в гараже и в сарае

Наличие гаража - это весомое преимущество. Однако внутри следует навести порядок, спрятать инструменты, установить более яркие лампы;
Если гараж отсутствует, желательно подготовить ровную площадку, которую можно использовать в качестве стоянки для автомобиля;
В прочих постройках также следует убраться, освободить полки и верстаки, расставить сельскохозяйственное оборудование вдоль стен.

Подготовить баню

Полностью вымыть помещение, включая окна, двери, полки и решетки;
Убрать личные гигиенические средства, полотенца, тапочки;
Положить новые веники, поднести дрова, заполнить бак водой. У гостя должно сложиться впечатление, что все готово для проведения процедуры.

Как рассчитать стоимость дома?

Самому быстро продать частный дом, как правило, достаточно сложно: личная привязанность иногда мешает хозяину назначить для жилья адекватную цену. Чтобы беспристрастно оценить объект, придется воспользоваться одним из двух способов:

Изучить другие объявления о продаже домов в этом районе. Если учесть их площадь, этажность, год постройки и наличие удобств, то можно понять, какова рыночная цена на аналогичные объекты;
Поговорить с опытным риелтором. Агенты по недвижимости располагают довольно эффективными методиками оценки объектов с учетом их достоинств и недостатков;

Любой инвестор, знающий, может сказать, что для быстрой продажи цену не стоит завышать. Клиенты в первую очередь осматривают объекты со средней стоимостью, а потому могут найти что-то подходящее раньше, чем доберутся до объявления с высокой ценой. Впрочем, во избежание убытков снижать запросы также не рекомендуется.

Для справедливой оценки нужно учесть, что:

Как составить объявление о продаже дома?

Общение с клиентом начинается в тот момент, когда он видит объявление о продаже. Многие способы создания у человека необходимого впечатления описаны в руководствах о том, .

Вот некоторые из них:

Заголовок - это первое, что читает потенциальный покупатель. Текст заголовка должен интриговать и выделяться на фоне других предложений;
Состояние жилья следует описывать конкретными примерами. Например, упомянуть о замене окон и труб отопления, установке водомерных счетчиков;
Не нужно игнорировать окружающую среду. Можно написать о спокойных соседях, наличии поблизости магазинов, больниц и других инфраструктурных объектов;
О готовности к проведению сделки также не стоит умалчивать. Можно указать, что владелец у недвижимости один, а все документы уже собраны;
Термины «Срочно» и «Торг уместен» нежелательны. В первом случае покупатель подумает, что с домом что-то не так, а во втором - что цена изначально завышена;
Цену следует указывать обязательно. В противном случае можно получить поток звонков от людей, для которых такая сумма непосильна;
Кроме номера телефона, нужно указывать электронную почту, Скайп. Все контакты должны быть активными - покупатель не станет перезванивать, если ему не ответят.

Следуя советам, как быстро продать дом, обязательно нужно воспользоваться возможностью дополнения объявления фотографиями. Чтобы показать свое жилище с лучшей стороны, придется сделать следующее:

Перед фотосъемкой нужно сделать уборку и убрать лишние вещи;
Чтобы сделать снимки более живыми, следует расставить в комнате несколько декоративных элементов - статуэток, вазочек, корзинок с фруктами;
Для кадров необходимо выбирать самые удачные ракурсы, демонстрирующие интерьер с положительной стороны;
Фотосессию лучше проводить днем: при ярком естественном освещении комнаты будут казаться больше;
Дополнительно нужно сделать несколько фотографий самых привлекательных участков двора, а также самого дома снаружи;
Качество снимков должно быть безупречным. Желательно использовать для съемки хороший зеркальный аппарат или пригласить фотографа.

Где искать покупателей?

Как быстро продать дом с земельным участком? Скорость заключения сделки прямо пропорциональна количеству людей, которые увидят объявление о продаже. Чтобы оповестить о предложении максимальную аудиторию, можно попробовать:

Расклеить объявления о продаже. Этот инструмент работает посредственно, поскольку нельзя заранее предвидеть, в каком районе живет возможный клиент;
Использовать интернет-ресурсы, где покупатели ищут варианты для . Для этих целей подходят специализированные форумы, сайты с объявлениями и местные группы в соцсетях;
Опубликовать предложение в местных газетах с объявлениями. В первую очередь следует обратить внимание на издания, посвященные продаже домов и квартир;
Чтоб быстрее продать дом, необходимо известить о своем желании всех друзей и знакомых. Возможно, кто-то из них знает человека, заинтересованного в покупке;
Наконец, следует написать слова «Продается дом» на самом заборе. Если получится, можно поставить табличку с аналогичной надписью у ближайшего шоссе.

Размещение предложения - это не разовая акция. На сайтах объявление о продаже дома нужно регулярно поднимать, в газетах - публиковать повторно. Если обращений и просмотров недостаточно, необходимо пересмотреть текст: возможно, он содержит мало конкретной информации или много положительных эпитетов. Кроме того, цену на дом следует постоянно сверять с рыночными показателями.

Как подготовиться к показам жилья?

Пустующие дома продают достаточно редко. Обычно люди выставляют на продажу помещение, в котором проживают в настоящий момент. Потому жилье следует не только привести в порядок заранее, но и подготовить непосредственно перед просмотром:

Как правильно показывать дом?

Почему люди покупают частные дома? Кто-то мечтает уехать из пыльного и шумного города, другие следуют . Перед организацией просмотра стоит выяснить, какие именно цели преследует покупатель: так можно правильно выстроить презентацию и сделать акцент на факторах, которые волнуют гостей больше всего. Кроме того:

В среднем клиенты изучают объект около получаса. За это время нужно раскрыть им все достоинства дома и разъяснить преимущества его покупки;
Любой хозяин испытывает стресс, когда посторонние оценивают его дом. Нужно сохранять спокойствие, уверенно отвечать на вопросы;
Нельзя чрезмерно расхваливать недвижимость и навязывать покупателям сделку. Так можно вызвать сомнения даже у решительно настроенных гостей;
Не стоит требовать от клиента немедленного решения. Если нужно его мотивировать, лучше намекнуть на интерес к дому со стороны других возможных покупателей;
В первую очередь следует продемонстрировать гостю жилые комнаты. Затем можно переходить к кухне и санузлу. Подсобные помещения лучше осматривать в конце;
Желательно также показать работу инженерных систем - отопления, водопровода. Горожане часто уверены, что в деревне топят дровами и умываются в тазике;
Наконец, следует ознакомить гостя с участком. При этом следует осмотреть дом снаружи, указать на прочность фундамента, качество кровли и утепление стен.

Лишь в единичных случаях клиенты сразу соглашаются на условия продавца: обычно они стараются поторговаться хотя бы из принципа. Чтобы перенести эту процедуру без финансовых и моральных потерь, нужно придерживаться следующих правил:

Не стоит называть цену, которую нельзя снизить. Если иметь возможность уступить 150–200 тысяч рублей, клиент подумает, что заключает выгодную сделку;
Нельзя предоставлять скидку по первому требованию, без возражений. В противном случае покупатель решит, что можно снижать цену бесконечно;
Каждая следующая скидка должна быть меньше предыдущей. Тогда клиент поймет, что он приблизился к минимуму, а потому торговаться дальше бесполезно;
Договорившись о цене, нужно заключить предварительный договор и взять задаток. Иначе клиент может попробовать поторговаться еще, в самый неподходящий момент.

Какие документы понадобятся?

Если хозяин решает: «Хочу быстро продать дом», то он должен удостовериться в наличии у него прав собственности на это жилье: известны случаи, когда люди покупали участки с самовольной застройкой, не регистрировали покупку в Росреестре либо, вообще, не подавали документы на участок в Кадастровую палату. Очевидно, что для обеспечения законности сделки нужно пройти процедуру подтверждения своих прав на недвижимость и получить соответствующие свидетельства. После этого необходимо позаботиться о подготовке полного пакета документов для продажи, в который входят:

Гражданские паспорта владельцев имущества;
Доказательство прав продавца на дом - договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании;
Свидетельство о регистрации прав собственности на дом (до 2016 года - выписка из ЕГРП, с 2017 года - выписка из ЕГРН);
Доказательство прав на участок - свидетельство или договор аренды;
Кадастровый паспорт участка;
Межевой план участка с указанием границ и площади;
Для самостоятельно построенного дома - акт о вводе в эксплуатацию;
Технический паспорт дома с поэтажным планом;
Выписка о прописанных в доме лицах;
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов;
Справка из Росреестра об отсутствии обременений;
Справка о своевременной оплате коммунальных услуг.

В некоторых ситуациях дополнительно могут понадобиться:

Для лиц, представляющих стороны в сделке - нотариальные доверенности;
Заверенное у нотариуса согласие супруга, если дом был куплен или построен в браке;
Разрешение органов опеки, если в семье продавца есть несовершеннолетние;
Согласие банка, если имущество является обеспечением по кредиту;
При продаже части дома - отказы остальных совладельцев от права на выкуп.

Видео по теме Видео по теме

Как оформить сделку?

Разумеется, любой желающий обзавестись жильем будет до конца сомневаться: , либо лучше вложить деньги в частный дом. Если он сделает выбор в пользу второго варианта, продавец должен обезопасить себя и подписать с клиентом предварительный договор. Согласно этому контракту, покупатель должен совершить покупку в указанный срок и по указанной стоимости: в противном случае он лишается права на возврат залога.

Когда владелец жилья подготовит все документы, а клиент соберет нужную сумму или оформит кредит, можно приступать ко второму этапу - заключению основного договора купли-продажи. Этот документ составляется только в письменной форме с обязательным указанием таких сведений, как:

Имена и паспортные данные сторон;
Точное местоположение участка с домом;
Описание участка - площадь, кадастровый номер, целевое назначение земли;
Описание дома - материал, количество этажей, площадь;
Ссылка на документы, подтверждающие права собственности на дом и участок;
Сумма сделки с указанием отдельных цен на участок и строение;
Порядок передачи денег;
Дата и место оформления договора.

Договор подразумевает приобретение дома вместе с участком: закон не разрешает продавать строения отдельно от земли, на которой они стоят. Если сделка включает реализацию части дома, то продавец должен предварительно провести межевание и выделить соответствующую этой доле площадь на придомовой территории.

В принципе, сделку можно и не заверять у нотариуса, хотя в этом случае возрастает опасность признания ее недействительной при возникновении претензий у одной из сторон. Однако в Росреестре факт перехода прав собственности нужно зарегистрировать обязательно. Для этого в адрес ведомства необходимо отправить три копии договора купли-продажи и некоторые другие документы:

Заявление о переходе прав на имущество;
Копию свидетельства о правах продавца на владение объектом;
Кадастровые паспорта участка и строения;
Копии паспортов сторон сделки;
Акт приема-передачи дома и участка;
При необходимости - разрешение супруга на продажу или согласие органов опеки;
Копию квитанции об уплате пошлины.

Если все документы в порядке, сделку зарегистрируют в течение недели. После этого в ЕГРН будет внесена новая запись, а покупатель получит свое собственное свидетельство.

Налогообложение сделки

Ухоженный частный дом со всеми удобствами стоит дорого: в некоторых случаях продавцу даже не придется выяснять, . Однако следует понимать, что при оформлении сделки по всем правилам прибылью неизбежно придется делиться с государством:

В общем случае продавец платит два налога - от продажи дома и от реализации участка. Поэтому в договоре купли-продажи их стоимость указывают раздельно;
Если продавец владел недвижимым имуществом менее пяти лет, то ему придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи;
Используя льготы, можно уменьшить налогооблагаемую базу на миллион рублей. Если дом с участком был продан дешевле, налог платить необязательно;
Если недвижимость находилась в собственности продавца более пяти лет, то сделка также не облагается налогом;
Если продавец получил дом в результате приватизации, в наследство, в подарок от родственника или по договору ренты, то срок владения уменьшается до трех лет;
Если участок был куплен ранее, чем за пять лет до сделки, а дом возведен намного позднее, то налог платится только со стоимости строения.

Продажа дома в деревне часто становится сложной задачей. Даже снижение и без того невысокой цены может быть недостаточным преимуществом для покупателей. Эта проблема знакома многим, кто был в подобной ситуации. Но в большинстве случаев она решаема, если подойти к вопросу со всей серьёзностью.

Для начала нужно понять, что «быстро и выгодно» – понятия относительные в данной ситуации. Выгода не означает, что можно просто продать дороже рыночной стоимости. А чтобы найти покупателя быстро, нужно для начала приложить определённые усилия, которые займут какое-то время.

Но если есть готовность вложить свои силы и, возможно, деньги, выгодная продажа более чем реальна. Причём получить можно намного больше, чем планировалось изначально.

Факторы, влияющие на скорость продажи

Продавец может считать, что его дом идеален, или же думать, что он очень плох. Но это имеет мало значения, если он не может взглянуть на него глазами покупателя. Только оценивая жильё с такой точки зрения, можно предположить сроки его продажи. И при желании ускорить их.

Стоимость

Покупателей недвижимости всегда интересуют скидки, возможность торга и цены ниже рыночных. В городе достаточно опустить стоимость на 5-10 % от средних расценок, чтобы жильё купили в считанные дни.

В деревне этот приём работает не всегда. Проблема в том, что здесь нет усреднённых цен, поэтому покупатель зачастую и сам не знает, сколько может стоить жилплощадь в конкретном посёлке. Нередко на всё село продаётся 2-3 дома, а иногда «конкурентов» вовсе нет. Сравнивать просто не с чем.

И выходит так, что покупатель ориентируется, скорее, на два фактора: собственные требования к жилью и сумму, которой располагает. Если он видит, что может за меньшие деньги получить лучший вариант, чем хотел, он хватается за эту возможность. Если цена в его понимании соответствует качеству, он может поторговаться или поискать ещё. И лишь если он не находит идеального варианта за свои деньги, купит то, что предложат.

Во всех случаях стоит помнить об одном: не нужно исключать конкурентов. Даже если в селе нет аналогичных предложений, покупатель может:

купить хуже, но дешевле;
дороже, но лучше;
приобрести жильё в другом населённом пункте.

Цена должна быть адекватной. Это не значит, что из-за расположения в деревне её нужно сильно снижать. Но нередки случаи, когда за дом в пригороде с плохим транспортным сообщением и аналогичной инфраструктурой просят столько же, сколько за жильё в центре мегаполиса. Как правило, такие предложения висят в списке объявлений годами.

Значит ли это, что те, кому надо быстро продать дом, должны отдать его за копейки? Вовсе нет. Но и завышать цену не стоит – нужно ставить себя на место покупателя.

Чтобы узнать приемлемую стоимость своего жилья, желательно:

Посмотреть подобные объявления в своём населённом пункте и других, имеющих такую же отдалённость от города или районного центра, подобную транспортную доступность.
Сравнить цены объектов между собой, постаравшись выявить закономерность. Например, по стоимости квадратного метра, состоянию жилья и двора, наличию/отсутствию удобств и построек, площади прилегающего земельного участка, обширности посадок.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Если задача оказалась слишком сложной, можно обратиться к риэлторам для оценки. Достаточно просто сказать им о продаже дома, они приедут и назовут стоимость. Это бесплатная услуга, и она ни к чему не обязывает. Единственное, что понадобится – дать согласие на размещение объявления от имени агентства. Такой шаг может помочь в продаже.

Состояние дома и земельного участка

Чем лучше состояние участка и дома, тем выше стоимость жилья. Это неоспоримый факт. В последние годы находится всё больше горожан, желающих жить вдали от шума и суеты. Они готовы продать квартиру, чтобы купить жильё в деревне. Но не готовы жить в плохом доме без удобств. Если же кто-то предложит им хорошую благоустроенную недвижимость, они с радостью согласятся.

Что можно сделать чтобы увеличить шансы?

Это именно тот пункт, в котором может выиграть продавец недвижимости. Не в его силах изменить удалённость от города, инфраструктуру населённого пункта, расписание автобусов. Но можно, как минимум, привести в порядок жильё и двор. Как максимум – сделать хороший ремонт и провести коммуникации, чтобы дом выглядел идеальным вариантом в глазах покупателя.

Хотя многие владельцы отмахиваются от этого совета, они делают это зря. Некоторые люди даже зарабатывают таким образом: покупают дешёвые полуразрушенные дачи, превращают домик в «конфетку», после чего продают дороже, иногда в несколько раз.

Здесь есть свои секреты. Ремонт делается далеко не из дорогих материалов. Но и обманывать никого не придётся. Указать «косметический ремонт» – значит, сказать правду. А дом будет выглядеть совсем по-другому.

Главное правило – экономить на материалах, но в пределах разумного. Стоит покупать те, которые немного дороже самых дешёвых. Если есть возможность, делать ремонт самостоятельно. Если её нет, то найти лучшего мастера из недорогих.

Как именно можно улучшить состояние жилья для лучшей продажи? Даже пара-тройка вариантов из нижеперечисленного существенно поднимут ценность в глазах покупателя:

Несмотря на то, что стоимость почти каждой из этих задач – несколько тысяч, цена значительно вырастает. Вложив 50 000, владелец может поднять цену на 80 000 – 100 000 и более, в зависимости от расположения посёлка.

Вышеуказанный способ поднятия цены не актуален для полузаброшенных и сильно отдалённых деревень, куда совсем никто не едет жить. Нужно оценивать общий спрос. Если в этом селе нет покупателей на какие бы то ни было дома, вкладывать деньги в улучшение жилья невыгодно.

Удалённость от города

Это то, что продавец не может изменить. Чем дальше населённый пункт от крупных городов или хотя бы районного центра, тем дешевле в нём жильё.

Однако если в посёлке есть спрос на жилую недвижимость, то неважно, как далеко он находится от мегаполисов. Быстро продать дом, пусть и не слишком дорого, получится.

Инфраструктура

Покупателям из этой же деревни или близлежащих посёлков с аналогичной инфраструктурой не будет важно, насколько она развита. Для горожан это значимый фактор. Однако если они хотят «жить вдали от цивилизации», что сейчас распространено, то их вполне устроит один магазин, медпункт и школа.

Это также тот показатель, на который продавец повлиять не может. Он помогает лишь более точно определить стоимость жилья: чем хуже инфраструктура, тем ниже цена и тем дольше продаётся дом.

Готовность документов

Для успешной продажи важно наличие целого пакета документов:

Паспорта собственников (и свидетельства о рождении, если среди них есть не достигшие 14 лет).
Свидетельство о праве собственности.
Документ, подтверждающий предыдущую покупку, получение или постройку дома.
Техпаспорт жилья.
Выписка из ЕГРН.
Домовая книга или другие документы, подтверждающие отсутствие «лишних» прописанных в доме.
При наличии несовершеннолетних – разрешение от органов опеки.

В отдельных случаях могут понадобиться и другие документы. Важно, чтобы всё было готово к продаже. Покупатели очень пугаются фраз о том, что «документы не готовы». Сразу начинаются подозрения, ситуация их отталкивает, и они могут моментально передумать.

Как быстрее: самому или через агентство?

Посредники обещают быстро продать жильё. Но так ли это на самом деле? И насколько выгодно к ним обращаться?

Самостоятельная продажа

Справиться без агентства можно вполне. Для этого нужно сделать хорошие фотографии, составить подробные рекламные объявления и подать их в газеты и интернет.

А также расклеить везде, где их могут увидеть заинтересованные в покупке лица.

Преимущества очевидны:

Не придётся снижать цену ради риэлторской комиссии.
Владелец жилья, в отличие от посредника, может показать дом в любой день.
Никаких внезапных приездов на просмотры.

Продажа через агентство

Хотя продавец комиссию не платит, стоимость услуг риэлторов всегда включена в цену жилья. А значит, вероятность продажи снижается. С другой стороны, увеличивается охват возможных покупателей.

Поэтому услугами агентства имеет смысл воспользоваться, но лишь при двух условиях:

Только в качестве дополнения к самостоятельной продаже, «на всякий случай».
Никаких подписанных соглашений о том, что продать дом могут только они.

Хотя в теории кажется, что их услуги – сплошное преимущество, это не совсем так. Им неудобно каждый раз ездить на показы за город, а это значит, что покупатели будут тщательно отсеиваться. Им нужна комиссия, поэтому цена будет выше, что снизит интерес. И, наконец, покупатели деревенских домов предпочитают обходиться без посредников.

Независимо от того, принято ли решение продавать через риэлторов или самостоятельно, стоит уделить внимание обстановке в дни просмотров. Улучшить впечатление помогут отсутствие беспорядка и захламления, чистота жилья, приятный запах в квартире. Как показывает практика, это существенно увеличивает шансы на продажу.

Чем лучше обустроено и подготовлено жильё, чем больше вложено усилий в его чистоту, красоту, надёжность и аккуратность, тем выше вероятность быстрой и удачной продажи. Также важно хорошо преподнести его в объявлениях, сделать фотографии. Приложив к этому усилия, можно получить желаемый результат максимально быстро.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Документы для продажи дома	Примечание
Паспорт собственника	Копия 2-3 страницы, прописки, при оформлении договора купли-продажи предъявить оригинал
Свидетельство, которое подтверждает право собственности	Договор покупки, дарственная, завещание
Технический паспорт объекта, поэтажный план жилого здания	Оформляется в БТИ
Кадастровый паспорт	Выдается на основании техпаспорта объекта и включает межевой план участка
Справка из ЕГРП	Выдается в регистрационной палате
Выписка из домовой книги	Оформляется в миграционном центре по месту расположения объекта
Согласие на продажу всех прописанных в доме граждан	С обязательством выписаться после оформления сделки

Дополнительные документы:


Согласияе супруга на продажу дома	Если дом является совместно нажитым имуществом, согласие заверяется нотариально
Разрешение органов опеки	Если собственник ли один из собственников несовершеннолетний
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги	Выдается в коммунальной организации, в ведомстве которой находится объект
Справка об уплате налогов с недвижимости (при предыдущей покупке или получении наследства)	Оформляется по требованию покупателя, для получения справки обратитесь в ИФНС РФ

Нестандартные случаи:

💥 если получили право собственности до изменения закона о госрегистрации - перед продажей зарегистрируйте участок и дом на основании купчей, договора дарения или мены;

💥 если жилой дом не зарегистрирован - получите регистрационное удостоверение на основе свидетельства о праве собственности на участок и договора о праве использования территории под ИЖС.

Шаг 3. Составьте и подпишите договор купли-продажи с покупателем

Договор купли-продажи составляется в письменном виде. Если собственник недвижимости один, сделка заверяется нотариально по желанию, если собственников несколько - покупку-продажу в обязательном порядке оформляет нотариус. Если один из собственников дома не достиг совершеннолетия или недееспособный, для проведения сделки необходимо получить нотариально заверенное разрешение органов опеки.

В документ вносятся данные:

📌 название договора;

📌 предмет сделки - полный список всего имущества, выставленного на продажу: участок, жилые и нежилые постройки, другое имущество;

📌 идентификационные данные недвижимости - адрес, площадь, назначение;

📌 данные из ЕГРП;

📌 цена - общая и каждого объекта в отдельности;

📌 дополнительная информация - дата вступления в право собственности, порядок оплаты сделки и дополнительных расходов, гарантии.

Расчет наличными при покупке недвижимости используется крайне редко, обычно передачу средств оформляют через банковский перевод, ячейку или аккредитив. Это помогает исключить ошибки при расчете и сокращает количество случаев грабежа. Сотрудники банка могут проверить подлинность купюр. По факту передачи средств покупатель имеет право получить от вас расписку. После оплаты участники сделки подписывают договор и акт приема-передачи.

Важно! Чтобы зафиксировать намерение и сроки проведения сделки купли-продажи, можно оформить предварительный договор. Регистрировать такой документ не нужно. Если в оговоренный срок сделка не состоялась, предварительный договор признается недействительным.

Шаг 4. Зарегистрируйте переход права собственности

Чтобы правильно продать дом с земельным участком в деревне , необходимо официально зарегистрировать факт перехода права собственности на объект в Росреестре. С этой целью передайте одни экземпляр договора и копии правоустанавливающих документов в органы регистрации. Процедура займет 10 рабочих дней.

Шаг 5. Заплатите налоги

После продажи частного дома необходимо подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ. Важная информация, которая касается системы налогообложения:

❗❕❗ Если продавец владел объектом менее 3 лет (при оформлении дарственной, наследства или приватизации), или менее 5 лет (при продаже) обязательно оформляют налоговую декларацию. Если продавец владел недвижимостью более 5 лет, продажа не подлежит налогообложению.

❗❕❗ Если дом был в собственности продавца менее 5 лет, сумма налога напрямую зависит от стоимости продажи, кадастровой стоимости недвижимости, затрат продавца на покупку и ремонт, которые он может официально подтвердить.

❗❕❗ Каждый гражданин РФ может получить компенсацию при уплате налогов с продажи недвижимости - получить налоговый вычет. Это разовая компенсация в размере 1 миллион рублей, которую предоставляют по требованию. Чтобы получить налоговый вычет, необходимо написать заявление.

Дополнительные платежи при продаже дома

💰 Получение выписки из ЕГРП - 200 рублей;

💰 юридическая проверка документов - около 2 000 рублей;

💰 полное юридическое сопровождение сделки - в среднем 35 000 рублей;

💰 страхование объекта - около 0,3%.

Указанные цены могут отличаться от реальных в зависимости от региона, особенностей сделки, условий посредников и организаций.

Особенность продажи частных домов

По закону РФ купить частный дом можно только с участком, на котором он расположен. При покупке части дома, вам полагается соответствующих размеров часть участка: половина, ⅓, ¼ и так далее. Покупка жилья и земли может быть оформлена в одном договоре с указанием цены каждого объекта недвижимости, или составить два документа.

Исключения! продать дом без земли можно, если:

📋 участок изъят из оборота - включен в состав природоохранных территорий, отнесен к военным ведомствам;

📋 здание не может перейти в собственность вместе с землей по причинам, указанным в статье 35 Земельного Кодекса.

Как быстро продать дом в селе: особенности и советы

Подчеркните достоинства объекта. Кроме описания размера жилой площади и участка, года постройки и других технических данных предоставьте информацию об окружающей местности, экологии региона, благоустроенности территории. В объявлении расскажите про коммуникации или возможность их подключения. При разговоре с потенциальным покупателем постарайтесь учесть его предпочтения: если дом покупают для бабушки - расскажите, где расположена ближайшая поликлиника и аптека, если семья с детьми - школа, детский сад, место для пикника.

Выберите удачное время продажи. Наибольшая активность на рынке загородной недвижимости отмечается в теплое время года: с конца весны до начала осени. В этот период покупателям удобнее осматривать загородные дома, а владельцы могут представить объект в выгодном свете: убрать участок, проветрить помещения, оформить место для отдыха.

Подготовьте пакет документов. Быстро и выгодно продать дом в деревне можно при наличии всех необходимых справок и выписок на недвижимость: правоустанавливающих документов, выписки из домовой книги, технического и кадастрового паспорта. Этим вы гарантируете, что сделка пройдет быстро, законно, и увеличите количество откликов среди покупателей.