Главная Акты Управление рисками при финансировании недвижимости. Риски в управлении недвижимостью. При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подв

Управление рисками при финансировании недвижимости. Риски в управлении недвижимостью. При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подв

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ3АЕМНОГОКАПИТАЛА

Инвестирование в недвижимость, как правило, требует привлечения: заемных средств. Принятие финансовых решений базируется на расчетах о целесообразности, Т.е. эффективности привлечения заемных средств. Для определения того, как влияет привлекаемый для завершения инвестиционного проекта заемный капитал на отдачу собственного капитала, используется понятие «финансовый левередж ».

Финансовый левередж бывает положительный, отрицательный и нейтральный;

Положительный (благоприятный), если купленное на заемные средства имущество приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту;

Отрицательный, если ставка процента по кредиту выше, чем ставка дохода купленного на заемные средства имущества;

Нейтральный, если норма дохода равна ставке процента.

Стоимость собственного капитала – это требуемая отдача на собственный капитал. Финансовый левередж подразумевает использование заемных средств, за которые инвестор платит фиксированный процент, рассчитывая увеличить отдачу на собственные средства.

Инвестор, привлекая заемный капитал, предполагает не только приобрести недвижимость, но и получить больший доход на собственный капитал. На эту отдачу влияет соотношение величин заемного и собственного капитала. Инвестору выгодно привлекать заемный капитал, пока доход на его средства больше. чем процент по кредиту или когда доходность инвестиционного проекта в целом выше, чем процент по кредиту.

Основной критерий эффективности привлечения заемного капитала - такое соотношение собственного и заемного капитала, при котором увеличивается отдача на собственные средства инвестора. Знак левереджа связан с уровнем риска инвестиции: положительный левередж может уменьшить требуемую норму отдачи собственного капитала, при отрицательном левередже инвестор может посчитать сделку неподходящей.

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланиpoвaнныx результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

Кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;

Риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;

Риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой про цента;

Риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

Риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;

Риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

:Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов.Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок - это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Риск досрочного погашения - это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика.

Заемщик получает право погашения:кредита до окончания кредитного договора, а:кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по:кредиту до начала процесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует про ведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам переменна, Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось, Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции - инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск - изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость , - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Источники риска инвестиций в недвижимость:

тип недвижимости, спрос и предложение на рынке, местоположение, соблюдение условий аренды, износ объектов, законодательное регулирование и изменение налогообложения, инфляция, реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса:и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором, Риск износа объектов заключается в том, что

доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом: случае недвижимость, вероятнее всего, :конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск - риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходность облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и про контролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Риск отражает возможность отклонения фактических данных от запланированных результатов. Основные риски, связанные с финансированием недвижимости:1)кредитный риск- потери, если заемщик не производит платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором; 2)риск процентных ставок- снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок; 3)риск досрочного погашения- потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента; 4) риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования; 5) риск ликвидности –вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу; 6) риск изменения условий мобилизации фондов- потери в случае уменьшения стоимости фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой. Он возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке.

Так же существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства.(готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось). Существует так же риск пожара, кражи хранящихся материалов и др материального ущерба. При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительных капиталовложений. Рыночный риск-изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. Риск, связанный с инвестициями в недвижимость,- специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления.

Источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости, спрос и предложение на рынке, местоположение, износ объектов, инфляция, соблюдение условий аренды, законодательного регулирования.

Конец работы -

Эта тема принадлежит разделу:

Затратный подход оценки недвижимости

С года согласно ст гк РФ к недвижимости к недвижимому имуществу относятся земельные участки участки недр обособленные водные объекты.. недвижимость это участок территории с принадлежащими ему природными.. методы анализа инвестиционных проектов методы..

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Затратный подход оценки недвижимости
Затратный подход к оценке недвижимости - это метод оценки стоимости на основе определения затрат по приобретению сво¬бодного участка под постройку и строительство зданий и других сооружений, необхо

Качественная и количественная характеристика объектов недвижимости
Параметры (характеристики) Сегмент рынка (1.рынок земельных участков; 2.Жилье; 3.коммерческая недв-ть; 4.производствен.помещения). Текущее использование (1.Многоквартирный дом, 2.

Оценка недвижимости в рыночной экономике

Жизненный цикл объектов недвижимости
Жизненный цикл-законченная последовательность процессов существования объекта нед-ти от его создания до прекращения дея-ти. Осн.этапы жизн.цикла объекта. 1. Предынвестиционный (анализ целесообразно

Особенности инвестирования в недвижимость
Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили по¬ступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка можно выделить

Основные этапы ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование - предоставление кредитов на приобре¬тение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости - яв¬ляется формой кредитных отношений, выполняющей важные эконо¬мические и с

Понятие недвижимости, ее значение и роль в экономике
В России термин недвижимое и движимое имущество впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в указе от 23 марта 1714года. С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимо

Процесс оценки недвижимости
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Предмет оценки – это полезность потребительская ценность, способность удовлетворить потребности вла

Особенности недвижимости
Недвижимость-это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями. Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли- продажи, дарения, залога

Аренда недвижимости имущества
Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму

Основные виды стоимости недвижимости
Оценка недвижимости – это особая сфера профессион. деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке н

Методы анализа инвестиционных проектов
При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Риск –возможность отклонения фактических данных от ожидаемых запланированных результатов. М

Необходимость оценки недвижимости и направление использования результатов оценки
Оценка недвижимости- особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке н

Применение доходного подхода при принятии решений и финансировании объекта недвижимости
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основы оценки движимого имущества
Движимое имущество - это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектом недвижимости, с которыми оно связано. Организационные основы вкл: 1.Классификацию движимого иму

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земли
Из возможных вариантов использования объекта нед-ти выбирается тот, при к-м наиболее полно реализуются функциональные возможности зем.участка с улучшениями. Оценщик делает поправку на потери при сб

Особенности рынка недвижимости в сельском хозяйстве
В с.-х. объектами оценки недвижимости выделяют: 1) В растениеводстве: - зерно-, картофеле-, фрукто-, хранилища; - зерносушилки; - здания для хранения с.-х. техники; - здания агрокабинетов

Потребительские свойства земельных участков
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля. Понятие земли (земельного участка) как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теори

Принципы оценки недвижимости
Существует 4 группы принципов: I. Принципы пользователя недвижимого имущества: 1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным по

Правовое регулирование имущественных отношений в сфере недвижимости
В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, оп¬ределяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. «Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пол

Возникновение и развитие ипотечного кредитования
Под «ипотекой» понимают залог недвижимос¬ти как способ обеспечения обязательств. Нали¬чие системы ипотечного кредитования - неотъем¬лемая составная часть любой развитой системы частного права, начи

Участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его учас¬тников можно условно объединить в три

Стандарты оценочной деятельности
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральны

Сравнительный подход
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основные

Доходный подход
Недвижимость, являясь существенной составляющей нацио¬нального богатства страны, для каждого отдельного собственника служит экономическим благом, специфическим товаром или ис¬точником дохода.

Особенности недвижимости как товара
Недвижимость- это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями. С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимости к недвижимым вещам, к недвижимому имуществу

Особенности оценки торговых помещений
Приведены результаты исследования подходов, применяемых при оценке торговой недвижимости, выделены факторы, влияющие на ее стоимость Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности

Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации более простой для расчетов,но характеризуется статистичностью, привязкой к одному году, зависимостью результатов оценки от правильного выбора и расчета чистого дохода и к

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимо¬сти воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен¬ки дает стоимость во

Теория оценки недвижимости в условиях экономики
В рыночных условиях оценка имущества явл-ся необходимым элементом при совершении практически любой операции с недв-тью. Оценка недв-ти – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недв-ти

Дисконтирование денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет превратить доходы от недвижимос¬ти в оценку ее стоимости. Метод используют для определения те¬кущей стоимости тех выгод, которые будут обеспечены за

Предмет, метод и задачи курса
«Экономика недвижимости» - общепрофессиональная экономическая дис¬циплина, необходимая для формирования современных кадров Российского го¬сударства. Ее изучение объективно связано с преобразованием

Критерии эффективности инвестиционных проектов
При анализе инвестиционных проектов анализируется инвестиционная стоимость собственности с учетом ее рыночной стоимости. Инвестиционный проект-программа по вложению средств с целью получения прибыл

Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т. е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции, и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения.

Как показывает изложенный выше материал, страны с развитыми рынками недвижимости накопили богатый опыт привлечения финансов для развития недвижимости из различных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Примечательно при этом, что основными мотивами при выборе тех или иных вариантов финансирования недвижимости является не только максимизация прибыли , но и сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны.

В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счет собственных средств , что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

Риски при финансировании недвижимости

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости

Брокеры. Основная функция брокера-свести покупателей с продавцами и помочь им договориться. Брокеру платит тот, кто привлек его. Брокер не держит товарных запасов , не принимает участия в финансировании сделок, не принимает на себя никакого риска. Наиболее типичные примеры - брокеры по операциям с пищевыми продуктами, недвижимостью, страховые брокеры и брокеры по операциям с ценными бумагами.

Заинтересованность банков в приобретении акций связана с тем, что несмотря на высокий риск операции и невозвратный характер этой формы финансирования , покупка крупного пакета акций позволяет напрямую участвовать в управлении предприятием , определять размер дивидендов. Кроме того, акции приватизированных предприятий обеспечены реальным имуществом , в том числе недвижимостью.

Как уже упоминалось выше, российский рынок обладает определенной спецификой, в силу которой практически выпадают из рыночного механизма два важнейших субъекта - как источник ипотечного кредитования (на современном этапе становления рыночных отношений в России недвижимость представляет интерес для лишь в качестве обеспечения при кредитовании на условиях, исключающих ипотечное финансирования) и страховщики, которые осуществляют страхование имущества , а не инвестиционных рисков , связанных с его приобретением. Таким образом, перед инвестором, желающим реализовать связанные с недвижимой собственностью инвестиционные проекты, стоит проблема поиска нетрадиционных или возможности получения необходимых финансовых ресурсов за счет реализации краткосрочных инвестиционных операций.

Сбытовых контрактов добиваются путем снижения цены по сравнению со сложившейся (или ожидаемой) рыночной ценой , а контракты на поставку - повышением цены сверх текущей (или ожидаемой) рыночной цены . К примеру, в периоды строительного бума застройщик сознает, что возведение жилья в расчете на наличные арендаторов (иногда это именуют спекулятивным строительством) принесет более высокую прибыль. Тем не менее многие отделы недвижимости банков могут подтвердить дополнительный риск, который взяли на себя кредиторы, финансируя такие проекты . Многие консервативные застройщики жертвуют частью прибыли, добиваясь обязательств от арендодателей до получения финансирования.

Ключевой частью стратегии Банка в России является прямое финансирование конкретных проектов по линии частного сектора (до 35% от стоимости проекта), структурной перестройки и приватизации, а также инфраструктуры, обеспечивающей эту деятельность. При кредитовании коммерческих предприятий обычно не требуются гарантии правительства. Основанием для кредитования являются планируемые проектные притоки денежных средств (т. е. генерируемые самим проектом средства) и возможность на этой основе погасить задолженность в течение согласованного срока. Как правило, не требуется страхование от политических рисков , но предусматривается механизм страхования от обычных рисков, а также обеспечение кредита разного рода активами (закладные на недвижимость, залог акциями и т. д.).

Разбираться в этих понятиях необходимо, если фирма решает заниматься оценкой своей подверженности прямому или косвенному материальному убытку. Для того чтобы разработать способы соответствующего контроля и возможности финансирования риска , важно установить соответствующую стоимость недвижимого и

4. Управление процессом инвестирования и финансирования недвижимости

4.3. Риски при финансировании недвижимости

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
– риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость:

Тип недвижимости;
- спрос и предложение на рынке;
- местоположение;
- соблюдение условий аренды;
- износ объектов;
- законодательное регулирование и изменение налогообложения;
- инфляция;
- реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом случае недвижимость, вероятнее всего, конфискуют в пользу кредитора. Поэтому изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Второй риск – риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

РИСКИ ПРИ ФИНАНСИРОВАНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ3АЕМНОГОКАПИТАЛА

Финансовый левередж бывает положительный, отрицательный и нейтральный;

Нейтральный, если норма дохода равна ставке процента.

Стоимость собственного капитала - ϶ᴛᴏ требуемая отдача на собственный капитал. Финансовый левередж подразумевает использование заемных средств, за которые инвестор платит фиксированный процент, рассчитывая увеличить отдачу на собственные средства.

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланиpoвaнныx результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта͵ доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

Кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;

Риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой про цента;

При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. К примеру, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось, Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита͵ не достаточно для завершения строительства.

Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (к примеру, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость , - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, крайне важность качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Источники риска инвестиций в недвижимость:

Риск типа недвижимости зависит от спроса:и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. При этом их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:

1) риск дефицита обслуживания долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования.

Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом: случае недвижимость, вероятнее всего, :конфискуют в пользу кредитора. По этой причине изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.

Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходность облигаций происходит в результате роста инфляции, то данный же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого крайне важно выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и про контролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.