Описание местоположения объекта

Земельный участок на котором будет строиться наш объект недвижимости имеет статус развивающегося и является некой границей соединения 2х городов Махачкалы и Каспийска. На этой территории широко развито строительство многоэтажных домов, инфраструктура пока находится на среднем уровне. Продажи объектов недвижимости в данном районе имеют большой спрос, из-за соотношения цены и качества.

Объект застройки -- это девятиэтажный панельный жилой дом.Площадь жилых помещений в объекте строительства составляет 3214.8 м2. Под застройку выбран земельный участок общей площадью 17 168 м2. Расположен по адресу г.Каспийск.Территория района строительства характеризуется малой плотностью жилой застройки, средним уровнем озеленения и обустройства территории.

Состояние земельного участка под застройку

Земельный участок, выбранный под застройку, является пустующим. Инженерно-геологические условия земельного участка можно охарактеризовать как обычные. На территории участка развитие неблагоприятных гидрогеологических и геологических процессов, таких как оползни, образование оврагов, подтопление, не наблюдается.

На территории выбранного земельного участка уровень грунтовых вод, в результате проведенных инженерно-геологических исследований, был зафиксирован на глубине 3 - 3,5 м, а сезонные колебания уровня подземных вод составляет 0,5 - 1 м. Пик колебаний уровня грунтовых вод приходится на весенний период.

Грунтовые условия на участке застройки после проведения соответствующих исследований,которые были проведены на участке, хорошие.

Геологическую толщу участку составляют в основном следующие грунты: глина и суглинки - которые по категории относятся к грунтам способным выдержать большие нагрузки и обеспечить устойчивость зданию.

Исследуемый объект располагается по адресу ул. Гагарина, 38, в г. Томске. Общий вид объекта приведен на рисунке 1.

Рисунок 1 - Общий вид здания по адресу ул. Гагарина, 38

Основные характеристики местоположения объекта приведены в таблице 1.

Таблица 1. Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель
	Советский
	Ул. Гагарина, д. №38
Преобладающая застройка микрорайона	Объект расположен в микрорайоне, застройка которого имеет преимущественно нежилой характер.
Транспортная доступность	Продолжительность дороги от центральной части города (пл. Ленина) до здания при езде на легковом автомобиле составляет: около 5 минут, при использовании общественного транспорта - около 5 минут езды до ближайшей остановки общественного транспорта.
Обеспеченность общественным транспортом	Транспортная доступность объекта хорошая: ближайшие остановки общественного транспорта располагаются вблизи рассматриваемого жилого дома: по пр. Ленина и (автобусы 4,12,16,17,19 и др., троллейбусы 2, 3, 4 и др.), ул. Гагарина (автобус №8 кольцевой), трамвайные пути по ул. Советская (трамвай №1 и №2). Объект находится в 3 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта.
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (5-15 минут ходьбы)	В ближайшем окружении располагаются объекты административно-офисного и торгового назначения, а также торговый центр, караоке-бар и спортивный магазин.
Обеспеченность района социальной инфраструктурой	Район с хорошо развитой инфраструктурой
Состояние прилегающей территории	Хорошее, имеются удобные подъездные пути, заасфальтированные тротуары, озеленение

Характеристики здания приведены в табл. 2.

Таблица 2. Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Отдельностоящее здание
Материал наружных стен
Материал перекрытий	Ж/бетонные
Наружная отделка	Оштукатуренный и окрашенный фасад
Техническое обеспечение здания	Подведены и подключены инженерные коммуникации: холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж	Непосредственно у здания отсутствует, но за оградой имеется парковка примерно на 10 машино-мест
Количество этажей в здании
Площадь общая, кв. м
Внутренняя отделка	улучшенная

оценочный стоимость недвижимость затратный

Местоположение объекта на карте города приведено на рисунке 2.

Рисунок 2 - Местоположение объекта на карте г. Томска

Таблица 7

Характеристика объекта оценки

Фотографии объекта оценки

Вид с окна

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Внешний вид дома

Ванная комната Кухня

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

2.4. Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использование собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о законообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость : рассмотрение физических реальных в данной местности способов пользования.

Финансовая осуществимость : рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность : рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Более подробный анализ изложен далее.

Законодательная разрешенность : существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 3 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.

Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:

Таблица 8

Тип недвижимости

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.

Резюме:

В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки.

Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из одной категории в другую, не требуется.

Как и несколько лет назад, большинство покупателей предпочитают менять «старое на новое», «худшее на лучшее», «лучшее на еще более лучшее» - уже имея крышу над головой. Мечтают о новой, более уютной квартире и пытаются осуществить свою мечту. У некоторых получается сразу (это 60-80%), некоторые прибегают к помощи банков (10-20%). Ну и есть наиболее стабильная аудитория, имеющая приличные свободные денежные средства сохраняющая их в недвижимости. Что вполне разумно, учитывая тот рост цен на жилье, который мы сейчас имеем.

1.5. Анализ местоположения объекта недвижимости.

Объект оценки расположен по адресу ул. Широтная 105 кв. 25 в первом микрорайоне г. Тюмени. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 4 этаже. Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: 20 м в северном направлении от объекта стоит 9-эт. жилой дом и на этом же расстоянии автомобильная стоянка, в западном направлении в 5 м расположен 5-эт. жилой дом, в направлении на юг в 20 м находится детский сад, а в 50 м 9-эт. жилой дом, в восточном направлении на расстоянии 5 м расположен 9-эт жилой дом и медицинский центр. Расположение оцениваемого объекта изображено на ситуационном плане, который находится в приложении.

Также недалеко от объекта примерно в 200 м на запад находится зона отдыха «Парк Депутатов», которая порадует любителей пеших прогулок, в 100 м на северо-запад расположен торговый центр под названием «Метелица», а в 250м в том же направлении – кинотеатр.

В 300 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 7 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №30, №25, №46 и маршрутными такси №79, №56, №57, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства). Главным недостатком является нахождение недалеко от городской черты ТЭЦ 1, которая влияет на экологическую обстановку в районе.

1.6. Описание объекта недвижимости.

Таблица 2

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Вид данных
Юридическое описание:
	Тюменская область
	Ленинский административный округ
	Г. Тюмень, ул. Широтная 105, кв.25
Право собственности на квартиру	Полное право собственности
Здание
Год постройки
Инвентаризационная стоимость	68848,73 руб.
Год последнего капитального ремонта
Число этажей
Общая площадь
Жилая площадь
Высота потолка
Техническое состояние	Удовлетворительное (износ 21-40) Повреждений и дефектов нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в т. ч. небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери закрываются с некоторым усилием.
Группа капитальности	2 группа капитальности
Фундаменты	ж/б панели
Перекрытия	Железобетонные
Степень огнестойкости	1 степень огнестойкости
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, телефон
Ближайшее окружение
Границы окружения	В 20м в северном направлении - стоянка и 9-эт. жилой дом, в 20м на юг – детский сад и в 50м – 9-эт. жилой дом, в 5м на запад – 9-эт жилой дом и больница, в 5м на восток – 5-эт жилой дом
Типичное использование окружения
Основной тип застройки	Микрорайон
Основной тип зданий	Крупнопанельные
Качество застройки	После 1964 года и новостройки
Полнота застройки
Этажность застройки	Смешанная
Социальная инфраструктура	Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, зона отдыха, культурно- просветительное учреждение
Объекты повышенной опасности
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары
Источник информации	Технический паспорт, визуальные наблюдения

Краткая информация о районе расположения объекта оценки

Объект оценки - квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

Объект оценки расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе г. Красноярск.

Самый большой по размерам и количеству проживающих жителей. На его окраине также находятся крупнейшие заводы Красноярска: Металлургический (КРАМЗ) и Алюминиевый (КРАЗ). На территории Советского района расположены участки массового жилищного строительства: микрорайоны Северный и Взлетка. В старых микрорайонах жилой фонд - это хрущевки и дома улучшенной планировки. Застройка новых районов ведется домами серии 97-111 и монолитно-кирпичными домами. Жилой фонд совершенно разнообразный и представлены дома от деревянных до кирпичных.

Взлётка, правильное наименование «Аэропорт», - городской жилмассив, возникший на месте части аэродрома аэропорта Красноярск >.

Строительство массива началось в конце 1980-х годов.

Жилмассив расположен выгодно с точки зрения географического положения: 5-10 минут на машине до центра, столько же - до правого берега (рядом - один из мостов).

В части, называемой «Новая Взлётка», расположен один из крупных городских рынков. В жилмассиве находится центральные офисы сотовых компаний «Билайн >», «МТС >», «Мегафон Рядом со школой 145 расположен корпус №5 Красноярского государственного педагогического университета. В жилмассиве наличествуют супермаркеты: «Командор», «Красный Яр»,; несколько строймаркетов. Несложно найти хорошие спортивные залы, рестораны и кафе. В здании жилого комплекса «Кода», среди многочисленных офисов, расположенных на первых этажах, существует клиника пластической хирургии. В жилмассиве Аэропорт расположены три школы - №№ 145, 149, 150.

Один из главных недостатков жилмассива, помимо его расположения в новой, только обустраиваемой, продуваемой всеми ветрами части города, что подчас не нравится коренным красноярцам, - отсутствие деревьев, скученность, панельные десятиэтажки, узкие улицы, перенаселённость - обычные признаки типичнейшего окраинного спального района, застроенного в восьмидесятые-девяностые годы прошлого века. Местоположение жилмассива в части сейсмоустойчивости признано также не самым удачным

Краткое описание окружения

Объект оценки, расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе города Москвы.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В близости находится крупный торгово-развлекательный центр «Планета».

Описание объекта оценки

Объект оценки - двухкомнатная квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Оцениваемая квартира расположена на 2 этаже.

На дату оценки квартира используется для проживания.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель	Характеристика показателя
Характеристика местоположения объекта
	Красноярск
	ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7
Местоположение в городе	М-н «Взлётка», Советский р-н.
Преобладающая застройка микрорайона
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	ТРЦ «Планета», магазины, школа, д/сад, аптека, салоны красоты, парикмахерские.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)
Престижность данного района
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Нормальная
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на октябрь 2013 г. (2 комнаты)	59 389 руб. (по данным http://realty.dmir.ru/krasnoyarsk/prices/ceny-na-kvartiry-sovetskiy-raion/)

Другие материалы...

Организационно-экономическая характеристика предприятия на примере ООО АльфаСтиль
Преддипломная практика является важной составной частью подготовки специалистов с высшим образованием. В ходе данной практики происходит закрепление полученных ранее знаний, умений и навыков, а также приобретение новых. Финансовое состояние малого предприятия хара...

Экономическая эффективность комплексной механизации на период весенних полевых работ в условиях СПОК Восход
Сельское хозяйство - наиболее сложная и трудоемкая отрасль, как в агропромышленном комплексе, так и во всем народном хозяйстве. Обусловлено это, прежде всего воздействием на производство почвенно-климатических условий. Несмотря на то, что после перестройки в нашей...

Определение величины вероятной прибыли девелопера
Целью данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя (девелопера). Согласно наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов...