Как взять ипотеку на вторичное жилье. Условия предоставления ипотеки

мы сравнивали два инструмента, позволяющие решить жилищный вопрос. Весомым аргументом в пользу ипотеки является возможность платить за свое собственное жилье. Вероятно, желающих взять кредит на покупку квартиры было бы намного больше, если бы условия получения ипотеки в банках были более лояльными. В этой статье поговорим об основных условиях оформления ипотечного кредита , а также об их особенностях. Ипотечные программы широко представлены более чем в 20 крупных банках, среди которых Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Дельта Кредит, Возрождение, РосБанк, Уралсиб Банк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк, Банк жилищного финансирования и многие другие. И хотя условия получения ипотеки могут отличаться от банка к банку, обычно базовыми условиями выступают следующие:

Возраст.

Заемщику должно быть не менее 21 года на момент обращения и не более 60 (в некоторых банках, например Номос-банке, не более 65) лет на момент погашения планируемого последнего платежа. То есть если оформлять ипотеку на 20 лет, то заемщику должно быть не более 39 лет, даже если он планирует погасить кредит досрочно. Оптимальный возраст для получения ипотечного кредита от 25 до 40 лет.

Трудовой стаж.

Обычно банки ставят условием оформления ипотеки непрерывный стаж на текущем месте работы не менее 6 месяцев. При этом оценивается также и общий стаж работы, отраженный в трудовой книжке или трудовых договорах. Хорошим показателем будет, если перерывы в стаже, связанные с изменением места работы, минимальны, а также нет резких смен сфер деятельности (из бухгалтерии в инженеры, затем в водители, потом в руководители).

Уровень дохода и способ его подтверждения.

Уровень дохода влияет на максимально доступную сумму ипотечного кредита, а способ подтверждения («белый» или «серый») влияет на процентную ставку. При прочих равных параметрах кредита условия получения ипотеки при «белой» зарплате (полностью подтвержденной справкой из бухгалтерии работодателя по форме 2-НДФЛ) выгоднее, чем при «серой». Важно отметить, что оценивается не только уровень дохода данного заемщика на данном рабочем месте, но и общий уровень зарплат для данной вакансии. Другими словами, если заявленный заемщиком доход гораздо выше среднего уровня зарплат для данного рабочего места, то это может быть учтено при андеррайтинге заемщика, и сумма кредита может быть скорректирована.

Первоначальный взнос.

Первоначальный взнос - это собственные средства заемщика, которые он вкладывает в покупку квартиры по ипотеке. Наличие первоначального взноса - обязательное условие для любой ипотечной программы. Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости квартиры. Стандартный первоначальный взнос - 30%. Первоначальный взнос можно использовать также от продажи квартиры, в таком случае можно провести цепочку продаж с одновременной продажей старой квартиры и покупки новой с доплатой по ипотеке. Большинство банков пропускают такие

Процентная ставка.

Процентная ставка может варьироваться в диапозоне от 9 до 17% годовых. Она может зависеть от способа подтверждения дохода (выше при «сером» доходе), валюты кредита (ипотека в рублях дороже), сроке кредитования (чем длительней кредит, тем выше ставка), размера первоначального взноса (чем больше взнос, тем ниже ставка), типа процентной ставки (фиксированная ставка дороже плавающей на 1-2%).

Валюта кредита.

Ипотечный кредит можно оформить в рублях, долларах и евро. Валютные кредиты обходятся в среднем на 1-2% годовых дешевле, чем рублевые. Однако потери при конвертации валюты в рубли (при покупке квартиры) и рублей в валюту (при оплате ежемесячных платежей) могут существенно снивелировать эту выгоду. А риск резкого изменения курса валют может привести к убыткам.

Срок кредита.

Минимальный срок получения ипотеки 5 лет, максимальный – 30 лет. Стандартные сроки для ипотеки составляют 10, 15, 20, 25 лет. Практически все банки дают возможность гасить кредит досрочно, но даже если заемщик предполагает расчитаться по кредиту раньше, срок кредита остается стандартным на выбор клиента.

Брачные отношения.

Супруг или супруга заемщика становятся созаемщиком по кредиту, а в некоторых случаях могут выступать в качестве поручителя. Это позволяет учитывать совокупный доход супругов и расчитывать максимальный размер кредита исходя из суммарной зарплаты. Еще одна тонкость получения ипотеки для супругов заключается в том, что квартира, приобретенная в браке, становится собственностью обоих супругов, на кого бы из них она не была оформлена. Иногда условием получения ипотеки для супругов становится обязательно участие в сделке обоих супругов.

Страхование.

Обязательным условием оформления ипотечного кредита является страхование. Три вида страхования при получении ипотеки это:

• Страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае смерти заемщика или утраты трудоспособности и как следствие возможности погашать кредит страховая компания перечисляет остаток долга банку и квартира выходит из под залога. Очень нужный и важный вид страхования, особенно для долгосрочных кредитов.
• Страхование объекта залога. Страхование квартиры от катаклизмов в виде потопа, пожара, разрушения дома и т.д. Такое страхование позволяет быть банку быть уверенным, что объект залога не потеряет существенно в цене в результате эго эксплуатации заемщиком.
• Страхование титула. Страхование права собственности заемщика на квартиру на тот случай, если по иску третих лиц оно будет оспорено и договор купли-продажи будет принудительно расторгнут.

Некоторые банки готовы отменить дорогостоящее страхование жизни и трудоспособности заемщика, однако за эту экономию придется заплатить увеличением процентной ставки на 1-2%.

И еще кое-что...

Прописка заемщика, как правило, не имеет значения. Главное - это наличие гражданства РФ. Высшее образование заемщика в большинстве банков является если не обязательным, то крайне желательным. Конечно, все эти условия получения ипотеки вряд ли можно назвать весьма лояльными по отношению к заемщику. Однако за возможность жить в собственной квартире многие готовы вписаться в условия получения ипотеки , а также взять на себя кредитные обязательства, обеспеченные собственным жильем на срок до 30 лет.

И в заключении предлагаю Вам посмотреть ролик, в котором К.В. Екимова (профессор, доктор экономических наук) ведет рассказ о тонкостях и нюансах получения ипотечного кредита.

Ипотека - порой единственная возможность приобрести собственное жилье.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но этот кредит, как никакой другой, вызывает у населения ряд вопросов по поводу его оформления.

Попробуем разобраться, существуют ли какие-то непреложные правила получения ипотеки на покупку квартиры, или нет.

Особенности сделки

Ипотека - это не название кредита, как многие полагают. Это форма обеспечения его выплаты.

Купленная на средства банка квартира передается в залог в соответствии со .

Это значит, что помимо владельца, права на эту квартиру имеет и банк, выдавший средства. В частности, он может ограничить возможность хозяина жилья распоряжаться им.

Но главное право банка - это воспользоваться предметом залога в том случае, когда заемщик окажется не в состоянии вернуть банку долг.

В такой ситуации получить свои средства обратно кредитная организация может одним способом - продав квартиру с аукциона. Владелец при этом выселяется.

Так вот залог недвижимости, дающий банку возможность гарантировать себе возврат долга в любом случае, и называется ипотекой.

Для регулирования такого рода отношений существует специальный закон - . Именно в соответствии с ним оформляется ипотечный кредит.

Этапы оформления

Выдача банком кредита - это завершающий стадия довольно длительного процесса. Он начинается с подачи в банк заявки на получение займа.

Для этого необходимо:

• заполнить специальную форму;
• представить ее в кредитный отдел банка.

В ней представляются сведения о самом заемщике, его доходе и том объекте, который он планирует купить. может занять до месяца.

После одобрения заявки можно приступать к выбору своей будущей квартиры. Это может быть, как , так и .

С продавцом можно заключить предварительный договор. А также собрать все документы на объект недвижимости, чтобы представить его в банк.

Банк должен одобрить не только самого заемщика, но и сделку. После этого необходимо подписать кредитные документы и заключить с продавцом основной договор купли-продажи.

Право собственности, полученное в соответствии с ним необходимо в Росреестре в соответствии с .

После получения свидетельства о праве, совершается заключительная часть сделки: оформляется залог купленной недвижимости и выдается собственно кредит. Точнее сумма перечисляется на счет продавца.

Правила получения ипотеки на покупку квартиры

Будущему заемщику необходимо помнить не только то, что написано в рекламной листовке банка. Условия, описанные в ней, редко соответствуют действительности.

Что же ждет покупателя квартиры по потеке?

Жилья

На самом деле, получить такой кредит можно не только на жилую недвижимость.

Доступна ипотека на:

• земельные участки;
• нежилые постройки.

Но все их объединяет одно: купленная недвижимость всегда передается в залог банку. И находится там до тех пор, пока долг не будет полностью возвращен.

Цели займа

Ипотечный кредит имеет целевой характер. Он может быть потрачен только на приобретение недвижимого имущества.

Если банк узнает о нарушении этого условия, он потребует немедленного возвращения всей суммы долга целиком.

Гарантией целевого использования займа также служит залог купленной недвижимости.

Хотя на сегодняшний день ряд банков готов предоставить под залог квартиры или дома, который также является ипотечным.

Валюта

До недавнего времени у заемщиков была возможность получить кредит не в рублях, а в евро или долларах.

Популярность валютной ипотеки объяснялась меньшими процентами и возможностью сэкономить на колебаниях курса.

Однако события последнего года привели к тому, что банки отказались от валютной ипотеки, сохранив только рублевые программы.

Первоначальный взнос

Это та часть стоимости жилья, которую заемщикам предстоит заплатить самостоятельно. Его размер составляет обычно 20-40%.

Внесение такой солидной суммы служит:

• во-первых, обозначением платежеспособности клиента;
• во-вторых, дополнительным обеспечением возврата кредита для банка.

Получение займа без первоначального взноса возможно лишь в том случае, если в качестве залога выступит уже имеющееся у заемщика имущество.

Порядок погашения

Вместе с договором заемщик получает график платежей. В нем указано, в какой срок и какую сумму необходимо внести в банк.

В большинстве случаев банки предлагают аннуитетную систему погашения долга, то есть равными платежами на протяжении всего срока кредита.

Согласно закону, банки не могут запретить заемщику вернуть долг досрочно.

Проценты

За использование чужих, в данном случае банковских средств, придется заплатить.

Плата кредит взимается в виде процентов, которые ежегодно начисляются на сумму основного долга. Обычно по ипотечным кредитам они составляют 13-15% годовых.

Условия в Сбербанке

Сбербанк является первой кредитной организацией, которая стала предоставлять гражданам кредиты на покупку квартир под залог приобретаемого жилья (ипотеку).

И до сих пор линейка ипотечных кредитов этого банка весьма разнообразна и доступна практически любой семье.

Выбор велик: от ипотеки с государственной поддержкой до кредитов на покупку коммерческой недвижимости.

Что же касается условий, то ни, пожалуй, в 2018 году выгоднее, чем у многих других коммерческих банков. Процентные ставки по ипотечным кредитам начинаются от 11,4%. Эта ставка действует для государственных программ поддержки населения.

Для всех прочих минимальный процент за пользование кредитом составит 12,95% при условии наличия зарплатой карты банка.

Окончательная процентная ставка определяется индивидуально и зависит от многих факторов:

• срока кредита;
• размера первоначального взноса;
• заключения договора комплексного страхования;
• наличия созаемщиков;
• подтверждения дохода и постоянной работы;
• предоставления дополнительного обеспечения и т. д.

Общие правила ипотеки жилья в Сбербанке предполагают обязательное наличие первоначального взноса:

• его наименьший размер для участников госпрограмм может составлять 15%;
• для всех прочих категорий заемщиков - 20%.

Без первоначального взноса кредиты не выдаются. Максимальный срок займа - 30 лет.

Ниже представлена таблица по условиях предоставления жилищных займов в Сбербанке:

Преимущества

Главное преимущество ипотеки состоит в том, что она позволяет решить вопрос с приобретением жилья очень многим семьям.

Стоимость квартир, даже в строящихся домах такова, что позволить себе покупку на собственные средства могут очень немногие.

А банковский кредит дает такую возможность практически каждому, кто имеет хотя бы средний уровень доходов.

Вторым преимуществом является возможность сразу въехать в приобретенное жилье. Разумеется, если приобретается квартира в строящемся доме, с новосельем придется подождать.

Но это ожидание нельзя сравнивать с многолетним накоплением необходимой для покупки суммы. Тем более, что все это время придется где-то жить, возможно снимать квартиру и платить за ее аренду.

Здравствуйте, друзья!

Продолжаем серию статей об одном из самых популярных на сегодня кредитов – ипотечном. Напомню, чтобы мы все понимали, о чем идет речь. Это процесс получения денег под залог недвижимости. Все просто, но не просто сориентироваться в многообразии программ и условий, которые предлагают банки. Начинаем разбираться, как выглядит ипотека в Сбербанке для различных категорий граждан.

Приобретение строящегося жилья

Кредит для физических лиц предоставляется на приобретение готовой квартиры или строящегося жилья. Особенностью программы является то, что вы имеете право выбирать жилье только у застройщиков, аккредитованных банком.

Ставки стартуют от 7,1 %. Но получить такую привлекательную ипотеку будет не просто. На сниженные проценты могут рассчитывать только зарплатные клиенты, которые застраховали свою жизнь, воспользовались электронной регистрацией и получили скидку от застройщиков.

В калькуляторе на сайте банка я завела условия для обычного заемщика, который решил отказаться от выполнения дополнительных условий. Ставка составила 10,5 %. При отсутствии подтверждения доходов – 11 %.

Давайте посмотрим на основные параметры программы.

Условия получения ипотеки стандартные. Единственный момент, который в выгодную сторону отличает Сбербанк – это верхняя граница возраста заемщика. Она составляет 75 лет. Естественно, окончание срока кредитования должно наступить до этой цифры.

В качестве созаемщиков можно привлечь до 3 человек. Супруг или супруга является им в обязательном порядке. Если заключен брачный договор, то такое требование снимается.

Как оформить ипотечный кредит на новостройку?

При нажатии на любую активную кнопку система перебросит вас на сервис ДомКлик, который позволяет подавать заявку без посещения банка, получать онлайн-консультации и др.

На 0,1 % снижается процентная ставка при использовании электронной регистрации. Это дополнительный платный сервис, в который входят:

Главное удобство – не надо ходить в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки, а потом и для получения готовых документов. Стоимость услуги от 5 550 до 10 250 рублей.

Решила оградить вас от просмотра немаленького списка документов для получения ипотеки в Сбербанке. Это вполне можно сделать и на официальном сайте. Помните, что лучше сразу уточнить перечень в банке, чем тратить время на оформление недостающей справки.

Приобретение готового жилья

Кредит предоставляется на приобретение квартиры на вторичном рынке. Подобрать жилье вы можете самостоятельно и ждать одобрение банка, потому что к таким объектам предъявляются повышенные требования. Я говорила об этом, когда мы с вами разбирали условия получения ипотеки.

Сбербанк предлагает воспользоваться уже готовой базой квартир, которая находится на сервисе ДомКлик, и снизить ставку по кредиту на 0,3 %. Там же есть удобный фильтр, который вы можете настроить под свои предпочтения и выбрать жилье.

Кроме того, сейчас действует акция для молодых семей, которая снижает еще на 0,5 % ипотечную ставку. Чтобы получить возможность участвовать в акции одному из супругов должно быть не более 35 лет.

Что нужно, чтобы получить кредит на вторичное жилье под минимальную ставку 8,6 %? Быть молодой семьей (возраст до 35 лет одного из супругов), зарплатным клиентом, застраховать жизнь и воспользоваться всеми дополнительными услугами от Сбербанка. Если не выполняете ни одно из условий, то берите под 11 %. Параметры программы остаются такими же, как и для новостроек.

Строительство жилого дома

Кредит предоставляется на строительство индивидуального жилого дома. Основные условия ипотеки отличаются от квартир.

Документы, которые потребует банк после вынесения положительного решения:

• документы о праве собственности на землю, на которой планируется строительство дома;
• договор на проведение строительных работ и на проведение инженерных коммуникаций;
• смета на строительство и подведение коммуникаций;
• разрешение на строительство.

Сбербанк дает отсрочку по выплате долга или увеличивает срок кредитования, если заемщик представил документы об увеличении стоимости строительства.

Загородная недвижимость

Это кредит на приобретение земельного участка, приобретение или строительство дачного дома. Процентная ставка начинается от 9,5 %. Особенностью ипотеки данного вида является оформление залога объекта недвижимости (приобретаемого или любого другого) и поручительства физических лиц.

Последнее требование резко снижает количество заемщиков, желающих взять кредит на покупку земли или дачи. За 20 лет развития ипотеки в нашей стране большинство граждан хорошо усвоило уроки по оформлению поручительства либо на своем примере, либо на примере других людей. Слишком много негативного опыта.

К ставке действуют надбавки, которые превращают 9,5 % в 12 %.

Остальные условия остаются такими же, как и в случае строительства жилого дома.

Гараж или машино-место

Кредит предоставляется на строительство или покупку готового гаража, машино-места. Если вы приобретаете гараж с земельным участком, то в залог в том числе обязательно оформляете и этот участок. При кредите до 1 500 000 руб. в качестве обеспечения банк может принять только поручительство физических лиц. Чтобы взять кредит свыше 1 500 000 руб., вы должны передать в залог объект недвижимости.

Процентная ставка стартует от 10 %. Плюсуем различные надбавки со скриншота выше и получаем 12,5 %. Первоначальный взнос от 25 % и срок кредитования до 30 лет.

Услуга, которая пользуется спросом, потому что при грамотном подходе может значительно снизить налоговое бремя. Напомню, – это перекредитование в одном банке кредитов другого банка. Например, у вас есть потребительский или автокредит, ипотека, кредитные карты и т. д. Вы можете оформить на их погашение один единственный кредит в другом банке. Вы получаете один платеж вместо нескольких. Иногда даже удается выиграть в процентах.

Сбербанк предоставляет право на рефинансирование ипотеки, взятой в другом банке. Процентные ставки зависят от вида кредита и времени регистрации ипотеки.

Требования банка к рефинансируемым кредитам следующие.

Кредит под залог недвижимости на любые цели

Сбербанк дает возможность взять кредит без первоначального взноса. Вместо него необходимо передать в залог объект недвижимости. Особенность такого займа – его нецелевой характер. Вы можете тратить деньги на все что угодно. И это тоже называется ипотекой, напоминаю, что ипотека – это вид залога.

Основные условия кредитования представлены в таблице.

Более подробно условия кредитования были описаны в материале .

Снижение ставки по ипотеке

Предыстория написания этой части статьи такова: муж приходит вечером с работы и рассказывает о том, что в его отделе уже двум работникам отказали снизить ставки по ипотеке без объяснения причин. По словам работников, они представили все необходимые документы. Этого я, конечно, проверить не могу, но зашла на сайт, чтобы прочитать условия снижения.

Прежде всего, обратим внимание, по каким программам и до какого предела снижаются ставки.

Так почему отказывают в Сбербанке снизить ставку по ипотеке? Во-первых, мы никогда не узнаем реальную причину отказа. Банк не обязан нам ее сообщать. Во-вторых, отказ может быть получен, если не выполнено одно из следующих условий.

Обратите внимание на фразы, которые я пометила красными стрелками. Без комментариев.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки в Сбербанке?

Много уже сказано и написано на эту тему, но в нескольких словах давайте еще раз поговорим о подводных камнях. Их лучше всего изучать на отзывах, что я и сделала:

1. Этот камень будет всегда под номером один в моем рейтинге. Читайте внимательно договор! Дополнительные условия, страхование, штрафные санкции за просрочку и т. п. Сюрпризов если и не избежите, то хотя бы они перестанут быть таковыми.
2. Не стоит рассчитывать на ставку, которую нарисовал вам калькулятор на сайте банка. Он вас честно предупреждает, что носит предварительный характер. На деле ставка может значительно вырасти.
3. В нескольких отзывах встретилась жалоба на затягивание сроков снятия обременения с жилья, когда ипотека уже погашена заемщиком. В результате у некоторых клиентов сорвались сделки по купле-продаже. Согласно закону об ипотеке, банк должен незамедлительно передать закладную с отметкой о погашении.
4. Техническими сбоями и неработающими системами нас уже не удивишь. Клиенты не могут вовремя выйти на сделку, получить документы и т. д.

Если я просмотрела какой-то камень (он ведь подводный), то покажите мне его, только не кидайте в мой огород. Пусть его увидят все читатели данной статьи.

Я ничего не написала в статье об ипотеке с господдержкой, а ведь она для большого количества заемщиков стала настоящей палочкой-выручалочкой. Дело в том, что я готовлю отдельный материал на эту тему. Подписывайтесь на обновления нашего блога, тогда ничего не пропустите.

Заключение

Сбербанк остается лидером по объемам выдачи ипотечных кредитов, поэтому статья актуальная для многих потенциальных заемщиков. Я уже привыкла, что отзывы, если люди и пишут, то, как правило, отрицательные. А по Сбербанку много и положительных, с благодарностями к конкретному сотруднику или отделению. Хотя момент этот спорный, т. к. моя работа копирайтера позволяет мне знать чуть больше, чем рядовому гражданину из офлайна.

Каков порядок получения ипотечного кредита в 2018 году? Что такое возврат процентов по ипотечному кредиту? В каком банке выгоднее взять ипотечный кредит?

Привет постоянным читателям журнала «ХитёрБобёр», а также тем, кто посетил наш ресурс впервые! С вами Денис Кудерин.

Мы продолжаем многогранную тему «Ипотека». Тема новой публикации – ипотечный кредит.

Статья будет интересна не только тем, кто желает приобрести жильё в ипотеку, но и всем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

А теперь обо всем по порядку.

1. Ипотечные кредиты – что это такое, виды и преимущества

Ипотечный кредит – вид займа, который выдаётся под залог. Залогом выступает имущество, которое приобретается на средства кредита. Как правило, таким имуществом становится недвижимость – квартира или частный дом.

Иными словами определяющим признаком ипотечного кредита выступает наличие залога. Если есть залог – есть ипотека, если нет, это какой-то другой кредит, например – потребительский.

Сам термин используется в настоящее время в двух значениях – это и залог в виде недвижимого имущества, и сама ссуда, которая под этот залог выдаётся.

Взять квартиру в ипотеку или по ипотеке – значит, приобрести жильё в долг и оставить его в качестве залога кредитной организации.

Другие признаки ипотечных кредитов:

• выдаются на длительный срок (от 5 лет до 50);
• имеют целевой характер – если займ выдаётся на покупку жилья, то приобрести на эти деньги что-то другое не получится;
• распоряжаться залоговым имуществом в полной мере собственник не имеет права.

Само слово «ипотека» имеет греческое происхождение и в буквальном переводе означает «подпорка» или «столб». Имеется в виду, что взятое на выданный кредит имущество выступает в качестве подпорки – дополнительной страховки в случае невыплаты долга.

Более подробно о том, и как она работает, читайте в отдельной статье ресурса.

Важный нюанс

Ипотека, как уже было сказано, предполагает обязательный залог. Но залог этот должен обладать определенными свойствами. Прежде всего – иметь публичный характер.

Органы, регистрирующие сделки, делают в документах официальную запись об обременении имущества. До выплаты всей суммы долга собственник не имеет права продавать, дарить или менять квартиры с залоговым статусом.

Ставки по ипотечным кредитам не так высоки, как при выдаче потребительских займов, однако длительные сроки расчета позволяют банкам окупить выданные средства с лихвой.

Для финансовых учреждений такие займы весьма выгодны, но одновременно рискованны. По этой причине банки предъявляют серьёзные требования к заёмщикам и выдают ипотеку далеко не всем желающим.

Виды ипотечных кредитов

Существует несколько вариантов классификации ипотечных займов.

Критерии различия кредитов следующие:

• цели займов (на квартиру, на дом, на строительство);
• наличие или отсутствие первого взноса;
• валюта кредита;
• сроки;
• источники финансирования;
• процентные ставки.

Два принципиально разных вида ипотеки – кредит под залог уже имеющейся недвижимости или займ на покупку жилья, которое выступит в качестве залога после подписания договора купли/продажи.

В первом случае заемщик не обязуется тратить выданный кредит исключительно на жилищные нужды и может использовать его на другие цели. Такие кредиты не слишком популярны, поскольку не каждый готов отдать в залог своё личное жильё.

Конкуренция среди финансовых учреждений породила большое разнообразие кредитных программ. Каждый банк предлагает свои эксклюзивные продукты, но разница между ними редко бывает принципиальной.

Преимущества и недостатки ипотечных займов

Коротко о плюсах ипотеки.

Главные из них:

1. Быстрое решение жилищного вопроса . Семьям не нужно копить на квартиру годами или арендовать чужую недвижимость, тратя на это собственные ресурсы. Можно взять кредит и приобрести собственное жильё уже в дебюте семейной жизни.
2. Экономические преимущества . Речь о льготных категориях заёмщиков – молодых семьях с детьми, военных, молодых учителях. Всем этим гражданам государство предоставляет поддержку в оплате ипотечных кредитов и возможность реальной экономии собственных средств.
3. Выгодное инвестирование . Полноценная жилплощадь, особенно новая, с годами не теряет своей ценности, а наоборот. Имея актив в виде недвижимости, вы можете быть уверены, что в любой момент сможете реализовать его по выгодной цене.

Нельзя не упомянуть о минусах ипотеки. Основной из них – переплата средств.

Пример

Квартира стоимостью в 2 млн. руб. по итогу обойдётся покупателю, который берет обычный ипотечный кредит без льгот, в 4 или даже 4,5 млн. при средней процентной ставке в 13% годовых. При этом каждый месяц необходимо выплачивать около 40% из общего семейного дохода.

Готовы ли вы платить банку в течение ближайших 10-30 лет, решать только вам. Однако в большинстве ситуаций особого выбора у граждан нет – либо ипотека, либо пожизненное отсутствие собственной жилплощади.

2. Порядок ипотечного жилищного кредитования в банках в 2018 году

Порядок оформления и выдачи ипотечных кредитов контролируется федеральным законодательством. В России основным документом, регулирующим ипотечное кредитование, выступает закон от 1998 года, который так и называется «Об ипотеке».

Таким образом, финансовые учреждения не имеют неограниченной свободы в операциях с кредитами и залоговым имуществом – их деятельность строго определена рамками закона.

Тем не менее, банки вправе решать, кому выдавать ипотечные кредиты, а кому нет.

К потенциальным заемщикам предъявляются следующие требования:

• возраст: на момент выдачи клиенту не должно быть менее 21 года, а на момент предполагаемого окончания выплат – не больше 65;
• уровень доходов – общий доход семьи должен превышать сумму ежемесячных выплат, по меньшей мере, в 2 раза;
• наличие стабильной работы;
• наличие гражданства страны, в которой выдаётся кредит (для большинства видов ипотеки).

Сам ипотечный займ характеризуется определенными показателями, которые обязательно указываются в договоре.

Важнейшие параметры кредитов под залог:

• сроки кредита (5-30 лет, в некоторых банках – до 50 лет);
• процентная ставка (в среднем в банках РФ – 12%);
• максимальный размер кредита (в российских компаниях – от 1 до 20 млн. руб. и более);
• размер штрафа за просрочку и сроки действия санкций.

В 16 году в РФ наметилась тенденция снижения процентных ставок в крупных кредитных учреждениях.

Причина данного явления очевидна – спрос на ипотечное жильё в условиях перманентного кризиса в экономике стабильно падает, и банкам приходится идти на послабления, чтобы привлечь новых клиентов.

Все подробности об – в отдельной статье.

3. Как взять ипотечный кредит – пошаговая инструкция

Порядок действий при получении ипотеки во многом зависит от финансового учреждения, в которое вы обращаетесь. Во всех конторах свои правила, свои требования к заемщикам и предоставляемым документам и свои сроки рассмотрения заявок.

Некоторые учреждения предоставляют потребителям льготные условия: ипотека выдаётся, что называется, «по двум документам», быстро и без нервотрёпки.

Оперативность, лояльность и прочие уступки банков редко бывают бескорыстными – в таких компаниях, как правило, больше первичный взнос и более высокие процентные ставки.

Теперь подробно о том, как взять ипотеку.

Шаг 1. Выбор объекта недвижимости

Большинство экспертов сходятся во мнении, что жильё стоит выбирать заранее, до обращения в банк. Правда, некоторые считают, что можно сделать это позже, когда все договоренности с кредитной компанией будут достигнуты.

В последнем случае клиент должен заранее знать, на какую сумму ему следует претендовать. То есть, изучить рынок недвижимости ему все равно придётся.

Какое жильё приобретается в ипотеку:

• готовые квартиры в новостройках;
• жильё на стадии строительства;
• недвижимость на вторичном рынке;
• частные дома, коттеджи.

Некоторые банки, например, Россельхозбанк или Сбербанк выдают займы на строительство дома.

Важная информация

Не все продавцы готовы работать с кредитными деньгами, поэтому предупреждать владельцев квартир о способе приобретения жилья (особенно на вторичном рынке) нужно заранее. Это избавит вас от недоразумений и срывов сделок на стадии оформления документов.

Банки тоже не работают со всеми подряд объектами недвижимости. Кредиты выдаются только под полноценное жильё, соответствующее установленным требованиям. Квартиры и дома не могут быть аварийными, ветхими, предназначенными под снос.

И ещё один нюанс – жильё требует профессиональной оценки. Банкам нужна уверенность, что размер кредита соответствует стоимости квартиры или дома.

Шаг 2. Выбор банка

Критерии выбора финансового учреждения у каждого заемщика свои. Но первое, на что смотрят клиенты, это процентные ставки. Именно этот показатель – определяющий.

Знатоки советуют для начала узнать всё об ипотечных программах в том банке, услугами которого вы регулярно пользуетесь. К постоянным клиентам у менеджеров более лояльное и доброжелательное отношение.

Ещё несколько советов:

• обязательно поинтересуйтесь, каковы условия досрочного погашения – вдруг ваши доходы повысятся, и вы захотите рассчитаться с кредитом раньше;
• ознакомьтесь с отзывами о банке других клиентов, уже воспользовавшихся ипотечными программами;
• заранее составьте список интересующих вас вопросов, которые нужно будет задать менеджеру при первой беседе;
• подсчитайте свой ежемесячный доход – если он слишком мал, подумайте о привлечении созаёмщиков.

Заранее выясните, каковы будут ежемесячные платы, и общую сумму, которую в итоге вам придётся заплатить.

Шаг 3. Подготовка документов

Чтобы увеличить шансы на плюсовой ответ от банков, подайте заявление сразу в несколько кредитных компаний. Если вам дадут добро сразу в 2-3 банках, вы сможете выбрать контору с максимально выгодными тарифами и условиями.

Список документов, которые обычно требуют менеджеры:

• копия паспорта;
• свидетельства рождения детей;
• документ о браке;
• справка из медучреждения об отсутствии психических заболеваний;
• справка о доходах;
• копия трудовой книжки;
• документы на объект недвижимости (если вы уже выбрали жильё).

Если есть созаёмщики, то потребуются справки об уровне их доходов.

Шаг 4. Страхование сделки

Страхование – обязательный этап любой ипотечной сделки. Все расходы по этому пункту ложатся на хрупкие плечи заёмщика. Однако обязательна лишь страховка залога, все остальные способы снижения рисков – добровольные.

Чтобы обезопасить свои активы, банки идут на хитрости, вынуждая клиентов страховать не только имущество, но также трудоспособность и жизнь.

В итоге страхуются (за счет заемщика) риски банка, но не риски владельца квартиры. При наступлении страховых случаев все выплаты будут идти в пользу финансовой компании. Если же клиент желает отказаться от страхования, банки в ответ поднимают процентную ставку.

Иными словами, страховаться всё равно придётся. Чтобы снизить расходы, рекомендую выбрать комплексный вариант и застраховаться, что называется, «оптом» на все случаи сразу.

Шаг 5. Оформление ипотеки и договора купли/продажи

Подписание кредитного договора – важнейший этап сделки.

Думаю, нет нужды напоминать, что документ, каким бы длинным и сложным он вам не показался, нужно обязательно изучить досконально. Сделать это следует до того, как ваши подписи будут поставлены.

Особое внимание уделяйте финансовой стороне сделки – сумме взносов, виду платежей, размерам штрафов в случае неуплаты. Хорошо, если банк предоставляет подробную таблицу выплат на годы вперёд.

Сразу после подписания кредитного документа или одновременно с ним подписывается договор купли/продажи.

Способ передачи денег обсуждается в индивидуальном порядке. Это либо перечисление средств на банковский счет продавца либо передача финансов посредством банковской ячейки.

4. Досрочное погашение ипотеки – плюсы и минусы

Важный пункт, на котором следует остановиться отдельно.

Банки крайне отрицательно относятся к просрочкам выплат по кредиту. Не в восторге они и от досрочного погашения долгов, поскольку такие мероприятия лишают финансовые компании части прибыли.

Большинство кредитных организаций предпочитают аннуитетные платежи (выплаты одного размера каждый месяц). Досрочное погашение при такой системе приведёт либо к снижению процентной ставки, либо к сокращению срока выплат. Оба варианта для банка невыгодны.

Банки не имеют законных оснований отказывать клиентам в досрочном погашении, но могут всячески препятствовать в стремлении клиентов рассчитаться с долгом как можно скорее.

Применяются различные уловки:

• ограничение размеров досрочных выплат;
• мораторий на досрочное погашение – длительный период времени, в течение которого запрещено вносить дополнительные суммы;
• усложненный порядок оформления досрочных выплат.

Иногда выгоднее продолжать платить вовремя, чем погашать кредит досрочно. Это касается и тех случаев, когда ради уменьшения срока кредита заёмщик экономит на уровне жизни своей семьи.

5. Что такое возврат процентов по ипотеке?

Возврат процентов – ещё один важный вопрос, касающийся ипотечного кредитования.

Юридическое определение

Возврат процентов по ипотечному займу – предоставленная законом РФ возможность вернуть часть средств, выплаченных заёмщиками по ипотеке.

Строго говоря, в карман клиента возвращаются не сами выплаты, а налоги с этой суммы. То, что вы получите на руки, именуется «имущественный налоговый вычет». По закону эта сумма составляет 13% от размера ипотечного кредита.

Возвращает эти проценты не банк, а государство. По сути, это как бы ваши личные деньги, которые ваш работодатель удерживал из зарплаты или выплачивали вы сами, если вы предприниматель или владелец бизнеса.

Если вы желаете получить вычет, следует передать соответствующие документы в налоговую инспекцию. Если ипотечная сделка была выполнена по всем правилам, отказа быть не должно.

6. Как выбрать банк – ТОП-5 банков с выгодными ипотечными программами

Выбирая банк, часть клиентов обращает внимание на размеры первичного взноса, другая – на процентную ставку. Третью категорию клиентов интересуют смягченные условия кредитов.

В таблице включены банки, которые лидируют среди финансовых компаний РФ по популярности среди всех категорий заемщиков:

7. Услуги кредитных брокеров – профессиональная помощь в получении ипотеки

Самостоятельное оформление и получение ипотечного кредита – трудоёмкий процесс, который потребует от вас концентрации, затрат времени и нервных ресурсов.

Облегчить свою задачу можно только одним способом – действовать через профессионального посредника. Такого человека называют кредитным брокером.

Данный специалист прекрасно осведомлён обо всех банковских программах и поможет вам найти самый привлекательный и экономически целесообразный вариант.

Ипотечных брокеров находят в специальных компаниях, есть они и в каждом крупном агентстве недвижимости.

В столице признанные лидеры среди брокеров это:

	» - компания, оказывающая услуги физическим и юридическим лицам с 2010 года;
	«LK-кредит » - молодая компания, не берет со своих клиентов никаких предоплат, оплата только по договору;
	«Подбор Ипотеки » - даёт 100% гарантии одобрения кредитов в банках Москвы. Компания работает с 2012 года с физическими и юридическими лицами;
	«Коммерсант-Кредит » - все сотрудники компании ранее работали управляющими и в службе безопасности банков;
	«Кредитная Лаборатория » - многолетний опыт специалистов компании позволяет подготовить клиента к специфичным запросам кредитных организаций.

Посредник между заемщиком и банком не только ищет лучшие варианты, но при необходимости может выступить поручителем своего клиента. Помощь такого человека особенно актуальна в тех случаях, когда оформление ипотеки усложнено рядом специфических факторов, которые ставят заемщика в тупик.

К сожалению, лишь небольшое количество семей могут приобрести жилье за личные средства. Многие задумываются над вопросом оформления ипотечного кредита. Каким требованиям необходимо отвечать, и на каких условиях можно получить ипотеку в России? Конечно, каждый кредит для приобретения жилья в каждом банке имеет свои особенности, но общие моменты все-таки можно выделить. Итак, сегодня мы поговорим про основные условия предоставления ипотечного кредита.

Гражданство и регистрация

Практически все банки готовы кредитовать только граждан Российской Федерации. Первый документ, который содержится во всех списках необходимых документов, - это паспорт. Наличие постоянной прописки не всегда является обязательным требованием . Ипотечный кредит сам по себе подразумевает тот факт, что заемщик сменит местожительство после проведения кредитной операции. Тем не менее, многие кредиторы требуют хотя бы временную прописку в регионе, где работает структурное подразделение банка.

Возраст

В среднем возраст заемщика должен быть не менее 21 года и не более 65 лет . Но есть банки, которые готовы расширять эти возрастные рамки. Например, в Сбербанке кредит можно получить и до наступления 75-летия. Но стоит помнить, что возрастные ограничения относятся к дате окончания кредитного договора, а не к дате его заключения. Таким образом, если заемщик хочет получить кредит на 20 лет, то на дату получения кредита ему не должно быть больше 45 лет.

Трудовой стаж

Требования длительности трудового стажа связаны с тем, что банк хочет оценить стабильность доходов заемщика. Обычно стаж на последнем месте не должен быть менее 6 месяцев. Имеет значение также общий трудовой стаж и его непрерывность. Эта информация дает кредитору понимание о характере трудовой деятельности потенциального заемщика.

Уровень дохода и его документальное подтверждение

Необходимый размер дохода зависит от суммы запрашиваемого кредита. При этом кредиторы могут устанавливать минимальный порог. Часто можно встретить цифру в размере 30000 рублей.

Банк может требовать подтверждение заработной платы как по форме НДФЛ-2, так и по собственной форме. Пенсию заемщик должен подтвердить справкой из пенсионного фонда. Исключениями могут быть только случаи, когда зачисления идут на карту, открытую в этом же банке.

К рассмотрению могут приниматься и другие доходы. Например, если речь идет об аренде, то необходимо предоставить соответствующий договор. При наличии депозита с ежемесячной выплатой процентов - договор банковского вклада. Банки могут рассматривать доходы клиента и в индивидуальном порядке, а также запрашивать дополнительные документы.

Отсутствие официальных доходов не является непреодолимым препятствием для получения ипотеки. Но в такой ситуации, как правило, банк не предоставит более 50% от стоимости жилья.

Поручители и созаемщики

Для увеличения шансов того, что банк одобрит кредит, лучше привлечь созаемщиков или поручителей. Поручителем может выступить любое платежеспособное лицо, которое отвечает требованиям банка. Созаемщиком, как правило, может быть только близкий родственник. Если потенциальный заемщик находится в браке, то оформление договора поручительства или подписание кредитного договора в качестве созаемщика для супруга или супруги является обязательным практически во всех банках.

Первоначальный взнос

В среднем первоначальный взнос по ипотечным кредитам в российских банках - 20-30%. Есть отдельные предложения со взносом 15%. Получить классическую ипотеку в размере 100% стоимости кредита очень сложно. Речь будет идти, скорее всего, об отдельных программах, связанных с приобретением квартиры в новом доме, строительство которого проходило при участии этого же банка или аффилированных структур.

Потенциальному заемщику могут предложить альтернативный вариант. Самым распространенным способом получить ипотеку при отсутствии личных средств является предоставление дополнительного залога. Этот вариант больше подходит лицам, у которых уже есть какая-либо недвижимость, но они хотят улучшить условия проживания за счет кредитных средств.

Вторым вариантом является оформление потребительского кредита для оплаты взноса. Этот способ требует немаленького размера дохода заемщика и членов его семьи, так как им придется несколько лет обслуживать два кредита.

Процентная ставка

Процентная ставка в среднем находится в диапазоне 12-14%. Более низкие проценты банки предлагают в рамках отдельных акций, которые в основном дают возможность приобрести новое жилье.

На сегодняшний день самые низкие процентные ставки можно найти в банках, которые работают в рамках программы государственной поддержки ипотечного кредитования.

Срок кредита

Максимально возможный срок кредита, который сегодня предлагают российские банки, - 30 лет. Но заемщик вправе выбрать любой срок, который соответствует его возрасту, и при котором размер платежей соотносится с доходами. Обычно банки заключают договора только на период кратный 12 месяцев.

Страхование

​Согласно действующему законодательству, заемщик в обязательном порядке должен застраховать только недвижимость. В перечень рисков обычно входит пожар, затопление, разрушение при других обстоятельствах, а также противоправные действия третьих лиц.

Также практически все финансовые учреждения требуют заключение договора страхования жизни и трудоспособности заемщика. Он имеет право отказаться от этого. Но тогда банк выдает кредит под более высокий процент. Обычно речь идет об 1-1,5% разницы.

Третьим договором, который банк может потребовать заключить, является титульное страхование. Оно предусматривает защиту от потери права собственности на недвижимость. Вопрос о таком страховании возникает тогда, когда не прошел срок исковой давности после приобретения права собственности продавцом.

Недвижимость

Самым популярным объектом ипотечного кредитования является квартира на вторичном рынке . Большое и разнообразное предложение такого жилья привело к тому, что потенциальные заемщики чаще всего обращаются в банк именно с целью такой покупки.

Также много банков работает на рынке кредитования первичной недвижимости. Причем речь может идти как о домах, которые введены в эксплуатацию, так и о тех, которые находятся на стадии строительства. В последнем случае банк предложит, скорее всего, ограниченный перечень застройщиков, с которыми установлены партнерские отношения и которые прошли проверку.

Кредит для приобретения дома с земельным участком не такой популярный среди российских банков. Исключением являются только новые дома в коттеджных поселках с полностью оформленной документацией. Нежелание кредитовать частные постройки связано, в большей мере, с земельными вопросами. При более детальном изучении документов часто всплывают проблемы, которые повышают для банка риск потери залога.

Частные случаи

Кроме привычной ипотеки на квартиру или дом, деньги можно взять и на покупку другой недвижимости. Речь обычно идет о приобретении гаража, парковочного места, комнаты в коммуналке или доли в квартире. Такие программы предлагают немногие банки. Их получение связано с большим количеством бумажной волокиты, так как кредитную операцию нельзя назвать стандартной, и банк может рассматривать документы на протяжении длительного времени.