Ликвидация бизнеса. Приказы. Оборудование для бизнеса. Бухгалтерия и кадры
Поиск по сайту

Эскроу-счет и его открытие. Эскроу счета — что это

Доверительный эскроу-счет в последнее время начал достаточно широко использоваться в практике по всему миру. Он позволяет совершать торговые операции безопасно для обеих сторон сделки. Основная суть этой услуги - фиксация данных об оговоренных финансовых вложениях на специальном аккаунте, созданном в банковской или подобной компании. Этот метод идеально подходит для осуществления сделок с ценным имуществом, например недвижимостью. В тот момент, когда одна из сторон осуществляет все необходимые действия, чтобы удовлетворить все пункты договора, доверенная организация переводит ей деньги. Когда оба участника сделки получили то, на что рассчитывали, она считается закрытой. Пока же все пункты договора не будут выполнены, деньги блокируются на счете, и их нельзя использовать для расходных операций.

Договор

Это важный момент, на который следует обратить внимание в перую очердь. Использовать эскроу-счет можно для самых различных торговых операций, именно поэтому у него такое широкое применение в различных сферах бизнеса. Практика западных стран, включая Америку, показывает, что чаще всего данный доверительный договор используют для проведения сделок с недвижимым имуществом.

Участие в сделке с доверительным счетом принимают три стороны. Покупатель имущества, его продавец и третье лицо, не заинтересованное в сделке - агент. Именно он берет на себя ответственность за временное хранение денег до того момента, пока не наступят обстоятельства, удовлетворяющие условиям контракта. В роли агента могут выступать банки, специализированные коммерческие организации или юридические компании.

Открытие счета эскроу

На данный момент в нашей стране получить услуги, позволяющие составить договор счета эскроу, можно в нескольких банковских организациях. Стоит отметить, что оформить такую сделку могут физические лица, а также компании и индивидуальные предприниматели.

То есть воспользоваться данной услугой может каждый, и неважно, кого он представляет - себя или целую организацию. Чтобы открыть счет эскроу, нужно осуществить несколько этапов, а именно:

  1. Нужно составить и поставить все подписи на трехстороннем договоре. В качестве сторон договора выступают депонент (лицо, отдающее свои средства и осуществляющее покупку), бенефициар, то есть продавец - человек, отдающий свое имущество с целью получения финансовой выгоды, и доверительное лицо, представляющее банк, коммерческую организацию и прочее, причем оно должно быть не заинтересовано в сделке.
  2. Обязательно должна быть проведена регистрация с внесением всех необходимых данных соответствующего escrow-счета.
  3. После создания счета на него вносятся деньги в том количестве, которое требует договор. Денежная сумма должна соответствовать той, что необходима для осуществления необходимых расчетов, касающихся торгово-финансовой операции, что и является поводом для составления данного договора.
  4. На последнем этапе указанная сумма блокируется банком. Третья, доверительная сторона, обязана обеспечить все условия, чтобы деньги были на счету в должном количестве до тех пор, пока не будут выполнены все моменты, указанные в договоре.

Счет эскроу в Сбербанке

На данный момент большинство банков страны еще не начали оказывать подобные услуги, и у них нет полноценной поддержки доверительных счетов. Самый популярный - Сбербанк России - не стал исключением из правил. На официальном сайте организации до сих пор нет данных на счет этой услуги. То есть описание ее есть, но вот как открыть счет эскроу у них, пока неизвестно.

Хотя сотрудники банка и не отрицают, что в ближайшее время у клиентов появится такая возможность. По мнению их официальных представителей, неоднократно было сказано, что escrow является достаточно целесообразным решением для тех, кто участвует в программах по купле-продаже недвижимого имущества в долевом строительстве.

Что будет дороже: аккредитив или эскроу-счет

Аккредитив является особым типом денежных обязательств, которые принимаются банком по поручению плательщиков. Для многих агентов, как, собственно, и для депонентов, очень важный вопрос - это стоимость доверительного счета. Многие эксперты считают, что она будет выше аккредитива. Основной фактор, влияющий на эту разницу в оплате, заключается в том, что к агентам, проводящим сделку, и банкам будут выдвигаться более серьезные требования. Но с учетом того, насколько удобен в использовании эскроу-счет и насколько популярным он может стать, снижение цен на эту услугу вполне может произойти. И не стоит исключать вероятность, что доверительный договор будет стоить меньше аккредитива.

Перспектива внедрения доверительных счетов с учетом законодательства страны

Какова тенденция развития доверительных счетов на территории страны и на что рассчитывать в ближайшем будущем, пока неизвестно. Перспективы для российского рынка пока достаточно неопределенные и туманные, ведь специалисты обратили внимание на такой вид услуг совсем недавно, да и сами счета не так уж и распространены в наших банковских системах. Мало кто из заинтересованных клиентов знает об эскору-счетах и понимает схему их действия.

По мнению специалистов, даже если на российском рынке появится спрос и этот вид доверительно счета получит распространение, все равно его функции будут отличны от тех, что сейчас представлены на Западе. Проблема в том, что конституция страны включает в себя данные, которые не соответствуют тем, что прописаны в других странах, практикующих подобную услугу. К тому же условия сделок будут совершенно другими. Загнать их в четкие рамки не выйдет, а самой важной особенностью подобных сделок станет гибкость и компромиссы вариантов.

Преимущества и недостатки

Если внимательно рассматривать каждый пункт договора условного депонирования, то можно найти положительные стороны его заключения, но и спорных моментов будет предостаточно. Главным плюсом работы со счетом является то, что он дает возможность свести к минимуму все возможные риски, учитывая возможность заключить договор с мошенниками, а также гарантирует честное проведение всех сделок, связанных с деньгами, в том числе покупку недвижимости и другого ценного имущества. Но также есть моменты, которые смело можно назвать проблемными.

Банковский счет эскроу подразумевает наличие посредника, а за сотрудничество с ним придется платить, что влечет за собой появление дополнительных комиссионных расходов. Естественно, это отразится на общей сумме затраченных средств на проведение этой сделки. Вторым недостатком можно назвать ограниченное количество организаций, предлагающих подобные услуги. У клиента просто нет толком выбора, какой банк выбрать, чтобы доверить ему настолько серьезную операцию.

Какие виды сделок можно проводить через эскроу

Если рассматривать открытие счета escrow в банковских и прочих организациях, то, по примеру западных стран, чаще всего на практике его применяют для заключения сделок с недвижимым имуществом. Не менее редко в европейских странах данный тип счетов используют для выплат по налоговым декларациям на недвижимость и выплат на страхование ипотеки. В принципе, подобные услуги можно использовать совершенно для любых операций, они вправе называться универсальными.

С их помощью можно гарантировать безопасность любых финансовых отношений, начиная с приобретения машины и заканчивая слиянием крупных компаний. На территории СНГ счета эскроу в долевом строительстве оформляются чаще других, но все равно процент таких сделок пока слишком мал, несмотря на преимущества данной услуги.

Как работает счет

Для наглядного представления того, как работают escrow-счета, можно рассмотреть достаточно простой алгоритм:

  • Два лица - покупатель и продавец, планирующие заключить сделку, должны обратиться к эскроу-агенту, который будет выступать в качестве независимого и незаинтересованного участника договора.
  • Учитывая все инструкции и поручения продавца и покупателя, агент должен будет зарегистрировать отдельный договорной счет.
  • С учетом условий сделки на этот счет кладутся деньги или другие ценные бумаги.
  • Когда одна из сторон по условиям контракта выполнит все необходимые требования, агент обязуется перечислить деньги с заблокированного счета, на этом все условия контракта считаются выполненными.

С 2018 года вступают в действие поправки, которые позволят эффективно использовать счета эскроу. Данный инструмент был запущен в 2014 году, однако правовая неопределенность некоторых вопросов негативно отражалась на его использовании. Принятые поправки устранили существующие коллизии, что позволит существенно снизить риски при заключении сделки.

С июня следующего года в России перезапускается механизм заключения сделок с использованием эскроу счетов. Соответствующие поправки были внесены в Гражданский кодекс и законы об исполнительном производстве и банкротстве. Использовать данный механизм была возможность с 2014 года, однако правовые коллизии препятствовали его эффективному применению.

Эскроу счет чаще всего используется при осуществлении торговых операций (в первую очередь сделки, связанные с недвижимостью). При использовании данного счета в сделке принимает участие третья сторона – эскроу агент, который выступает в роли гаранта выполнения обязательств участниками торговой операции. Деньги переводятся продавцу только после оформления всех необходимых документов и перехода права собственности.

В результате стороны сделки существенно снижают свои риски, что является главным преимуществом эскроу счета. Несмотря на явные выгоды, предыдущая редакция закона четко не определяла наиболее существенный вопрос – кому принадлежат деньги, внесенные на счет. Кроме того, оставались не проясненными другие вопросы, которые сдерживали использование эскроу счетов.

Полезные поправки

Поправки, вступающие в действие со следующего года, определили правовой статус следующих вопросов:

  1. Деньги, размещенные на эскроу счетах, не принимаются в расчет при определении конкурсной массы, если посредник признается банкротом. В результате стороны сделки защищены от финансовых трудностей эскроу агента.
  2. Назначение данных счетов закреплено на законодательном уровне. На эскроу счет можно передать денежные средства или ценные бумаги, которые будут переведены второй стороне только после выполнения всех условий, зафиксированных в договоре.
  3. Открывать данные счета могут исключительно банки (в мировой практике данное право имеют также юридические компании и специализированные организации). Максимальный лимит средств на данном счете – 10 млн руб.
  4. Ранее эскроу счет допускался только в безналичной форме. После нововведений добавятся меновые договора, которые используются для обмена различными активами.
  5. Четко определено, кому принадлежат средства на счете. До даты, определенной как срок расчета, деньги принадлежат тому, кто их внес. После этого деньгами владеет сторона, в пользу которой открывался эскроу счет. Аналогично будет определяться принадлежность ценных бумаг и других активов.

Эксперты отмечают вопрос, который не описан в принятых поправках. Несмотря на возможность открыть эскроу счет и внести на него активы с 2018 года, в законодательном поле не зафиксирована обязанность использования услуг независимых оценщиков. В результате могут возникать ситуации, когда реальная стоимость актива не совпадает с суммой, зафиксированной в договоре. Практика использования оценщиков является обязательной в США и Европе, где активно используется механизм эскроу счетов.

Помимо защиты интересов сторон торговой операции, в применении эскроу счетов заинтересованы в Центробанке. С помощью данного способа расчета крупные приобретения станут более прозрачными, что облегчит задачи финмониторинга.

Новые возможности мониторинга

Эскроу счета позволяют сделать сделку более прозрачной, уверены представители Центробанка. Ранее торговые операции на крупные суммы оставались вне поля зрения контролирующих органов, что приводило к различным злоупотреблениям. В том числе подобные сделки осуществлялись с целью обналичивания денежных средств. Применение эскроу счетов позволит минимизировать подобные операции. Данную позицию разделяют в Росфинмониторинге.

Кроме того, Центробанк жестко регламентирует действия банков при работе с эскроу счетами. За январь-июнь 2017 года регулятор выдал лицензии только трем финансовым учреждениям: Газпромбанку, Сбербанку и Россельхозбанку. Другим банкам еще предстоит выполнить все требования ЦБ для работы с данным инструментом.

Эксперты положительно оценивают принятые поправки и рассчитывают на более активное использование эскроу счетов в следующем году. Данный механизм станет особенно популярным в торговых операциях, которые предусматривают дополнительные условия (в том числе принцип отложенного платежа). Однако обмен ценными бумагами с помощью эскроу счета выглядит не столь привлекательно.

Аналитики подчеркивают, что подобные операции будут пристально изучаться со стороны Центробанка. Регулятор будет тщательно проверять данные сделки на предмет соответствия действующему законодательству, что может существенно затянуть выполнение условий договора. В результате обмен ценными бумагами будет осуществляться с использованием других механизмов.

С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.

Что такое договор счета эскроу?

Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.

МНЕНИЕ

Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:

"В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии. Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства. И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. "

Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом.

Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.

1

В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.

2

Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (). При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства ().

3

Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету ().

4

Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка , на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт. Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете. С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия. Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.

НАША СПРАВКА

Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции ().

Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:

  • ограниченным перечнем имущества, которое может быть передано на счет эскроу – в этой роли могут выступать только денежные средства (тогда как за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество);
  • ограниченным перечнем эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации (за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки). При желании стороны могут задействовать нотариуса, воспользовавшись другим похожим институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.

МНЕНИЕ

Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:

"Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.

Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть. Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России " " от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред .]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ , Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ " ". – Ред .]".

Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: "На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом".

Некоторые особенности использования договора счета эскроу

Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.

1

На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:

  • по инициативе сторон ();
  • по решению суда ();
  • в связи с существенным изменением обстоятельств ().

2

Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора. Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства () – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.

По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту ().

3

Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов. Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко , должен вставать владелец счета (депонент). Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу. На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу ().

Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. "Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу. При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент. И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет. Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки", – рассуждает она.

Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. "Этот договор составляется пока под конкретный запрос. Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта. Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики", – считает эксперт.

При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО "Русатом Оверсиз" Константин Кряжевских , ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.


Эскроу счет (escrow account) предназначен для временного хранения денежных средств до момента осуществления выплаты по . Держатель счета (эскроу-агент) не зависит ни одной из сторон сделки и сотрудничает с ними, контролируя выполнение заранее оговоренных условий. Только в этом случае он может снять деньги со счета.

Обычно на счета эскроу кладут средства для уплаты страховки и налогов на недвижимость. Сначала осуществляется первоначальный взнос, затем вносятся регулярные платежи. Хотя в большинстве юрисдикций страховые взносы и налоги на недвижимость уплачиваются раз в год, в случае оформления счета эскроу разрешается разделить сумму на 12 частей и производить выплаты ежемесячными взносами.

Счет эскроу, который открывается для покупки недвижимости в кредит, представляет собой обязательство нового владельца своевременно уплачивать налог на недвижимость. При необходимости он служит также для покупки и поддержки страхового полиса. Поскольку в случае неуплаты могут пострадать интересы ипотечного кредитора, он выдает кредит при условии открытия счета эскроу.

В момент выдачи ипотечного кредита заемщик уплачивает первоначальный взнос. В дальнейшем определенная сумма добавляется в регулярные ежемесячные платежи по погашению основной суммы долга и . В момент внесения страхового взноса или уплаты налога ипотечная компания осуществляет платеж с эскроу счета заемщика.

Главный плюс уплаты страховых взносов и налогов через специализированный счет – равномерное распределение финансовой нагрузки на бюджет домовладельца. В течение года деньги на специализированном счете остаются нетронутыми, освобождая заемщика от головной боли по их сбору в момент уплаты. Недостаток схемы состоит в том, что проценты на замороженную сумму не начисляются, хотя до момента уплаты их техническим владельцем остается хозяин недвижимости.

Эскроу счета часто используются при кредитовании строительства. Средства удерживаются на них и выплачиваются мере завершения очередного этапа проекта. Инструмент позволяет заказчику оплачивать работы только по факту их выполнения. Застройщик получает гарантию, что его услуги будут оплачены.

Фактически эскроу счет может использоваться во всех случаях, когда возникают сомнения в надлежащем выполнении условий соглашения каждым из его участников. Он открывается у третьей незаинтересованной стороны, которая пользуется доверием всех участников сделки.

Самой популярной организационной формой предпринимательства является общество с ограниченной ответственностью. Помощь в быстрой регистрации ООО . минимум вложенных средств, больше доверия со стороны клиентов и контрагентов.

Бэтмен против Супермена? Устарело! Аккредитив против эскроу. Подробно остановимся на такой новой схеме для расчётов между дольщиком и застройщиком, и в целом для российского права, как эскроу-счета, как мы и обещали в статье о новеллах в законодательстве о долевом строительстве .

Этот банковский инструмент появился сравнительно недавно, 1 июля 2014 года, и пришёл к нам с Запада, хотя, уже достаточно распространён и на Востоке — в Японии и Китае.

Договор счёта эскроу (англ. «escrow») позволяет повысить уверенность сторон такой трёхсторонней сделки в её надлежащем исполнении, поскольку к отношениям контрагентов присоединяется банк (эскроу-агент). Он открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, которые всеми дружно согласуются в договоре. Банк, при этом, начисляет проценты на депонированную сумму, как на обыкновенный вклад.

В России напрямую возможность использовать эскроу-счета предусмотрена для расчётов по Договорам долевого участия (ДДУ) — они призваны снять риски банкротства застройщика с дольщика и риски срыва срока строительства. Застройщик получит средства дольщика от банка, открывшего счёт, только после передачи тому квартиры. Хотя использовать эскроу-счета можно абсолютно по любым денежным сделкам, в которых присутствует выгодоприобретатель — не только связанным с недвижимостью, но и по долям компаний, лицензионным соглашениям и т.п.

Но, согласитесь, эскроу напоминает другой банковский инструмент — аккредитив (статья 867 Гражданского кодекса РФ), активно используемый при купле-продажи квартир, нежилых помещений, домов и земельных участков. Во-первых, это такая же банковская гарантия безопасности расчётов по сделке. Но, во-вторых, эскроу — более современная норма права, позволяющая гибче предоставлять банковский продукт и контролировать его содержание и качество. Иными словами, есть наличные расчёты через ячейку — это XX век и старый добрый способ избежать уплаты налога на доход; есть аккредитив — безналичная форма ячейки; и есть эскроу — XXI век.

Отметим два золотых отличия эскроу от аккредитива:

1) Эскроу заключается тремя сторонами, и все мошеннические схемы хоть депонента, хоть бенефициара рассыпаются, как карточный домик (если не рассматривать откровенно уголовные действия с коррумпированием сотрудников банка). Аккредитив может быть закрыт депонентом (допустим, гражданином или агентством, продающим квартиру) в любой момент, а отзывный аккредитив даже самим банком по поручению плательщика без какого-либо предварительного уведомления получателя средств. Эскроу – только при личном участии всех сторон сделки! И ответственность за исполнение обязательств возлагается на банк.

2) Аккредитив довольно строго зарегулирован законодательством, в то время как к распоряжению лиц, открывающих счёт эскроу, вся свобода договора в рамках специфики банковского продукта. Прежде всего, это касается «ключей» для разблокирования денежных средств — их набор для аккредитива нельзя изменить, тогда как для эскроу стороны сами указывают, какие именно документы послужат основанием для открытия доступа к деньгам со стороны бенефициара.

С 1 июня 2018 года услуги эскроу-сервиса в России могут оказывать не только банки, как было ранее, но и любые лица и организации, которым доверяют продавцы и покупатели, например, юридические фирмы, нотариусы, биржевые брокеры или страховые компании. Они вправе депонировать любое движимое имущество, включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, а также безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги.

Но в настоящей статье мы рассматриваем только договор счёта эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), тогда как договор условного депонирования (ст. 926.1 ГК РФ), как ядро урана, подлежит отдельному расщеплению.

Пожалуй, главное. Денежные средства на счетах эскроу, предназначенные для расчетов граждан по сделкам с недвижимостью, подпадают под систему страхования вкладов, с размером возмещения до 10 млн. рублей на период регистрации сделки.

Постановлением Правительства РФ от 27.04.2017 N 498 очерчен круг достаточно жёстких требований к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ. Только российские банки, прошедшие госфильтр (их перечень ежеквартально публикует Центральный банк России на своём сайте), имеют право кредитовать застройщиков целевым образом на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости, и только они предоставляют услугу по расчётам с использованием счетов эскроу.

Только время и постепенно формирующаяся судебная практика способствует расширению функционала и правовых возможностей эскроу. И наша миссия — активное соучастие в этом!

С уважением,
Управляющий партнёр