Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем. Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы

Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь - все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году - с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

• приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
• купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
• жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
• участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
• приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.

Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

Приватизация жилья

Приватизация – процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации...»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

• индивидуальная собственность – данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
• долевая собственность – как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
• общая долевая собственность – в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
• общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

Совместная собственность

Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие - по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников - их право на преимущественную покупку (об этом далее).

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

Долевая собственность

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

Собственность супругов

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные – передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

С каждым годом наблюдается все больший рост цен на недвижимость. Собственный дом с участком или даже небольшая квартира на окраине города стали настоящей роскошью, которую, к сожалению, не многие могут себе позволить. Единственным вариантом является покупка доли недвижимости. Это даст возможность получить прописку и проживать на своем, хоть и небольшом, жилом объекте. Долевая собственность представляет собой собственность нескольких лиц на одно и то же имущество. Как правило, объектом долевой собственности становится недвижимость (квартиры, дома, земельные участки).

Долевая собственность — право нескольких человек на имущество с точным определением доли в этом праве для каждого из них. Гражданин, который участвует в долевой собственности, может использовать только определенную часть имущества, полагающуюся ему по закону.

Причины возникновения

Основными причинами возникновения этого права являются:

1. Приватизация. Как правило, при прохождении процедуры разгосударствления права на недвижимость распределяются в равном соотношении между всеми ее жильцами.
2. Купля-продажа. Собственник имущества может продать определенную его часть другому лицу.
3. Признание права собственности судом.
4. Раздел имущества между супругами. Этот пункт тесно связан с предыдущим, так как обычно процедура разделения имущества между бывшими мужем и женой производится в судебном порядке. Но иногда доли определяются согласно брачному договору, совместному решению супругов и другим факторам.
5. Наследование определенной доли имущества по закону или завещанию. В таком случае долевая собственность возникает, если имущество было унаследовано несколькими лицами.

Разница между совместной и долевой собственностью

Понятия данных двух видов собственности в корне отличаются друг от друга, хотя их довольно часто путают даже юридически подкованные люди. Самое главное отличие заключается в том, что при долевой собственности производится деление имущества на доли, не всегда доли всех собственников равны. При совместной собственности деления имущества нет. Все его собственники вместе пользуются и распоряжаются им, коллегиально принимают решения и т. д.

При долевой собственности каждый из совладельцев имеет более четкие права. Лицо может свободно распоряжаться и владеть своей долей, проблем с ее продажей, как правило, не возникает. При совместной же собственности для продажи имущества необходимо получить согласие всех остальных владельцев. Если оно не было получено, нужно пройти процедуру выделения доли. Только она будет доступна для продажи.

Что касается налога на недвижимость, то при долевой собственности для каждого владельца он пропорционален его доли на имущество. При совместном владении все собственники платят налог в равном размере. Данное правило действует и на налоговый вычет.

Идеальная доля

Обычная квартира разделяется на доли только условно, фактического ее деления не производится. Деление недвижимости на отдельные помещения возможно только в том случае, если каждое из них будет иметь свой вход, инженерные системы (санузел, отопление и т. д.). Как правило, это встречается только в частных домах, где сам объект может быть разделен на 2-4 части.

При определении долей делится не сама квартира, а права на нее. Каждый из участников долевой собственности не может считаться полноправным хозяином всей жилой площади. Он обладает правом собственности только на определенную ее часть, которую физически осязать нельзя.

Стоит отметить, что свободное пользование частью имущества возможно только при соблюдении прав других совладельцев. Если речь идет о квартире с несколькими комнатами, то, как правило, они распределяются между собственниками. Составляется удобный график пользования санузлом и кухней.

Разделение комнат может быть неравным. Рассмотрим простой пример. У двухкомнатной квартиры есть 2 собственника. Права на квартиру равны. Суд постановил, что одному из них будет предоставлен для личных нужд зал площадью 17 квадратных метров, а второму — спальная комната площадью 9 квадратных метров. В таком случае размер коммунальных платежей для каждого жильца будет устанавливаться не площадью комнаты, в которой он проживает, а долей в праве собственности. Так как владельцы данной квартиры имеют равные доли в праве собственности, то коммунальные платежи они будут делить ровно пополам.

Реализация

Несмотря на то, что при долевой собственности гораздо легче реализовать свою часть недвижимости, чем при совместной, все равно возникают некоторые трудности. Как правило, они связаны с тем, что покупатели не всегда хотят делить свое личное жилое пространство с посторонними людьми. Спрос на доли, даже по выгодной стоимости, довольно низок.

Проблема поиска покупателей не является единственной. При продаже части жилой площади действует преимущественное право совладельцев. На практике это реализуется следующим образом: если один из владельцев квартиры захотел продать свою часть, он должен сперва предложить ее другим совладельцам. Если они согласятся приобрести право на данную часть на предложенных им условиях, она переходит к ним.

Если же совладельцы отказываются от предложения, собственник может искать других покупателей. Совладельцам предоставляется 30 дней на обдумывание предложения.

В этом вопросе есть несколько нюансов. В случае отказа совладельцев от покупки доли в общей квартире собственник имеет право перепродать ее посторонним людям по той же цене, которая была установлена ранее. При нарушении данного порядка совладельцы могут обратиться в суд с иском для получения прав на конкретную часть недвижимости.

Документальное оформление преимущественного права

Итак, несоблюдение преимущественного права грозит административным или уголовным наказанием. Чтобы его избежать, необходимо правильно составить всю документацию, которая будет подтверждать, что собственник предложил сделку сначала совладельцам имущества и только после их отказа продал долю посторонним людям.

Предложение на совершение сделки необходимо направлять совладельцам в письменном виде. Желательно предварительно сделать копии документа и заверить их у нотариуса. При отправке документа обязательно выберите услугу подтверждения его получения. Это станет доказательством того, что предложение было получено сособственниками.

Документ можно передать и лично. В таком случае попросите партнера подписать уведомление о получении. Оно обязательно должно содержать дату передачи предложения.

Третий способ — отправление заказным или ценным письмом. Он позволит вам также получить письменное уведомление о получении отправления.

Все эти меры станут доказательством соблюдения вами всех правил продажи части недвижимости при долевой собственности. Их необходимо предъявить в суде, если совладельцы подадут иск.

Более подробно о долевой собственности можно узнать в следующем видео:

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

Долевая собственность на квартиру

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля - это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры - в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому - 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире . В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Когда преимущественное право не работает?

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки - это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

• когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
• когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком

Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе - это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

• договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
• несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект - квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире , может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Оплата налога

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли - 500 тыс.руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

Контекст

"Заложниками" общей долевой собственности на квартиры и загородные дома чаще всего оказываются те, кому недвижимость досталась по наследству либо в порядке приватизации. Между совладельцами нередко разгораются нешуточные споры, а то и разыгрываются настоящие драмы.

Какие способы урегулировать конфликты можно использовать по закону и как лучше действовать на практике? Об этом - в очередном выпуске нашей рубрики.

"Хочу свой угол"

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности - получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.

Основной и наиболее распространенный вариант - определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования - кухня, ванная, коридоры - в любом случае остаются в совместном пользовании. Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу "определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности". Ссылка - на упомянутый пункт 1 статьи 247 ГК РФ .

При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности - полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д. Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

"Окончательно и бесповоротно"

А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.

Продажа: как выгоднее?

Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 - 25%.

Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ . Цитируем: "В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию". То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю "протестанта" соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

На заметку

Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса .

Как сдать или новых жильцов прописать?

Здесь применяется основное правило: "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" .

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией ("пропиской") допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ .

Анна Добрюха, юрист

Добавить в блог

Код для публикации:

И предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения , пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой ). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в , а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное .

На право собственности может быть наложено , которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является .

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная , то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (Откроется в новой вкладке.">ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в . От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, ) у (членов его семьи, например ). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания ) при продаже квартиры.

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей .

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение , пользование и распоряжение этой квартирой (Откроется в новой вкладке.">ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной , и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года ) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула . На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве ).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

Может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п. ), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные ), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может , и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной ) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (Откроется в новой вкладке.">ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).