Дифференциальный или аннуитетный. Что собой представляют. Преимущества такой схемы

Долгое время российские банки предлагали своим клиентам только дифференцированную систему погашения, в то время как в Америке и Европе применялась только аннуитетная. Обе системы представляют собой графики внесения платежей по кредиту, однако разница между аннуитетными и дифференцированными платежами весьма существенна. Потенциальным заемщикам нужно об этом знать.

Что такое дифференцированное погашение?

При расчете за кредит дифференцированными платежами расчетная сумма платежа постепенно сокращается. Это обусловлено тем, что прежде всего клиент вносит тело кредита, и его сумма остается постоянной на протяжении всех месяцев. Что касается процентной части, то она зависит от остатка, который со временем сокращается. Это значит, что и сумма процентов становится меньше.

Платеж = Проценты + Фиксированная часть.

Под фиксированной частью понимают погашение кредитного тела.

Проценты можно определить так: Проценты = (Ставка * Остаток) / 100%.

Например, клиенту было предоставлено 1 млн. рублей в кредит. У него есть 20 лет на погашение, ставка составляет 12% в год. Разделив общую сумму на 240 мес., получаем ежемесячный фиксированный платеж: 4166 р. Процентная составляющая будет всегда разной. Например, проценты на 120 месяце, при 50% погашенного тела, будут рассчитываться так: (500 тыс. р. * 12% / 12 мес.) / 100% = 5000,8 р. Общий размер платежа в этом месяце составит 9166,8 р.

Аналогичным образом можно рассчитать платеж для любого другого месяца. Это очень удобно делать в MS Excel или аналогичном редакторе. Если размеры платежей постепенно убывают, то расчеты произведены верно. Ниже представлена схема погашения (рис. 1), где серым цветом выделены проценты, а синим – тело.

Что такое аннуитетное погашение?

Погашение кредита аннуитетными платежами сегодня является более распространенным. При таком графике совокупный размер взносов не меняется в на протяжении всего периода погашения, в то время как их структура претерпевает изменения. В первые несколько месяцев основная часть вносимой суммы приходится на проценты, в то время как на последние взносы выпадает погашение подавляющей части кредитного тела. В этом и состоит разница между аннуитетными и дифференцированными платежами.

Размер платежа можно определить так:

Платеж = (Сумма займа * Ставка) – ((1 + Ставка) * Количество периодов).

В качестве периода, как правило, берется 1 месяц. Для приведенного выше примера можно рассчитать и аннуитетный платеж. Так, для первого месяца размер процентов составит (1 млн. р. * 12% / 12 мес.) / 100% = 10 тыс. р. общий размер платежа будет равен 11 тыс. р. Таким образом, в первый месяц выплачивается лишь 1 тыс. р. из всей суммы. По мере погашения, ситуация будет меняться в пользу кредитного тела.

Плюсы и минусы дифференцированных платежей

Прежде всего, необходимо ответить на вопрос, в чем выгода дифференцированных платежей? Схема выгодна для тех, кто берет кредит на 20 лет и более. Она дает возможность снизить нагрузку в последние годы. У большинства заемщиков они приходятся на пенсионный и пред-пенсионный возраст, когда доходы могут упасть.

Кроме того, сравнение аннуитетных и дифференцированных платежей показывает, что во втором случае переплаты будут намного меньше. В приведенном выше примере общий размер выплат при дифференцированной схеме оказался меньше, чем при аннуитетной (2,2 млн. р. и 2,64 млн. р. соответственно).

Однако преимущества дифференцированных платежей омрачаются одним недостатком: при большом объеме займа нагрузка в первые месяцы оказывается очень большой, и многие заемщики оказываются не в состоянии столько платить. Дифференцированные платежи выгодны для обеспеченных людей, а для среднего класса они могут оказаться неподъемными. Именно поэтому они не пользуются большой популярностью.

Плюсы и минусы аннуитетных платежей

Аннуитетная схема выгодна, прежде всего, для банков: так они гарантированно получают хорошие проценты даже в том случае, если клиент погашает долг досрочно. Существуют выгоды и для клиента: его платежи не меняются из года в год, благодаря чему становится проще планировать свои расходы.

Недостаток заключается в том, что даже при досрочном погашении будет уплачена большая сумма процентов, и существенно сэкономить не получится. Кроме того, при прочих равных условиях, переплата при аннуитетном погашении будет значительно выше.

Какую схему выбрать?

Аннуитетные и дифференцированные платежи по-своему выгодны при различных условиях. Для тех, кто готов платить большие суммы на начальном этапе, будет выгоднее платить убывающими суммами. Если же такой возможности нет, то оптимальным решением будут равные доли. Чтобы определить оптимальную для себя схему, необходимо рассчитать размеры и общие суммы аннуитетных и дифференцированных платежей при прочих равных условиях (суммах, сроках и ставках).

Видео

Предлагаем к просмотру видеоматериал по теме статьи.

Оформление кредита подразумевает погашение долга частями в течение определенного периода. Помимо основной суммы, заемщик обязуется выплачивать банку проценты за пользование его средствами. На сегодняшний день существует две формы исполнения обязательств перед банком - аннуитетный и дифференцированный платеж. Давайте разберемся, что они из себя представляют, чем различаются и какая схема выплат лучше.

Аннуитетный и дифференцированный платеж: что это?

Виды платежей: аннуитетный и дифференцированный, отличаются друг от друга.

Аннуитетный платеж

Аннуитетный вид платежа - это одинаковые суммы выплат на протяжении всего срока действия кредитного соглашения. Этот способ погашения займов сегодня является самым распространенным.

График аннуитетных платежей подразумевает, что первые месяцы вы платите преимущественно проценты по кредиту. Ближе к концу уплачивается «тело» долга.

Как рассчитать аннуитетный платеж?

Рассмотрим формулу расчета аннуитетного платежа:

МП = Сз х (Мпс / (1 — (1+Мпс)-Ск))

Мп - месячный платеж по займу;

Сз - общее количество заемных средств;

Мпс - размер месячной процентной ставки;

Ск - количество месяцев, когда будут начисляться проценты.

Как видите, формула аннуитетного платежа довольно сложная. Для наглядности рассмотрим расчет аннуитетного платежа по кредиту на конкретном примере.

Пример

Вы взяли в банке кредит:

• сумма займа - 40 000 руб.;
• срок погашения - 2 года (24 месяца);
• процентная ставка - 22% годовых.

Перед использованием основной формулы рассчитаем еще один важный параметр - месячную процентную ставку. Для этого используем формулу:

Мпс = годовая процентная ставка / 100 / 12

Подставляем значения и получаем: 22 / 100 / 12 = 0, 0183. Теперь рассчитываем аннуитетный платеж: 40 000 х (0,0183 / (1 – (1 + 0,0183)-24)) = 2075,13 руб. Столько придется отдавать каждый месяц банку.

Зная сумму ежемесячного платежа, также легко узнать переплату по кредиту. 2075 х 24 = 49 803 руб. Окончательная переплата будет составлять: 49 803 – 40 000 = 9803 руб.

Аннуитетный платеж по кредиту - это одинаковые размеры взносов на всем протяжении договора займа.

Дифференцированный платеж

При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа постепенно уменьшается. Это объясняется тем, что сначала вы оплачиваете тело долга, поэтому его сумма остается аналогичной на протяжении всего срока кредитования. Проценты зависят от остатка задолженности, который со временем сокращается. Соответственно сумма становится все меньше.

Дифференцированный платеж по кредиту - это когда размеры ежемесячных платежей уменьшаются на протяжении срока кредитования.

Как рассчитать дифференцированный платеж?

Дифференцированный платеж по кредиту рассчитывается по формуле:

Платеж = Проценты + Фиксированная часть

Фиксированная часть - это погашение кредитного тела. Проценты вычисляются по формуле:

Ставка х Остаток / 100%

Пример

Вы взяли в банке кредит:

• сумма займа - 1 млн. руб.;
• срок погашения - 20 лет (240 месяцев);
• процентная ставка - 12% годовых.

Разделив сумму долга (1 млн. руб.) на период кредитования (240 месяцев) получаем ежемесячный фиксированный платеж в размере 4166 руб. Процентная ставка каждый месяц будет разниться.

Например, проценты на 120 месяцев, при 50% погашенного тела, будут рассчитываться так: (500 000 руб. х 12% / 12 мес.) / 100% = 5000,8 руб. Общий размер платежа в этом месяце составит 9166,8 руб. Аналогичным образом можно рассчитать платеж для любого другого периода.

Аннуитетный платеж или дифференцированный: какой лучше?

Чтобы понять, какой платеж выгоднее - аннуитетный или дифференцированный, нужно знать основные плюсы и минусы этих схем.

Преимущества и недостатки аннуитета

В первую очередь, это схема выгодна банку. Так он гарантированно получит большую часть процентов по кредиту, даже если клиент решит погасить его досрочно. Для заемщика тоже есть плюсы: вы четко знаете, сколько заплатите в следующий раз, поэтому можете контролировать и планировать свои расходы.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа позволяет заемщику планировать свои финансы.

Главный недостаток аннуитета состоит в том, что при досрочном погашении вы сделайте существенную переплату за счет процентов. Кроме того, итоговая сумма долга при данной схеме погашения будет выше, чем при дифференцированных платежах.

Плюсы и минусы дифференцированных платежей

Схема выгодна для тех, кто берет займ на очень длительный срок. Она позволяет существенно снизить долговую нагрузку в последние годы выплаты. У большинства заемщиков они приходятся на пенсионный возраст, когда происходит снижение доходов. Еще один плюс дифференцированной схемы - меньший размер общей переплаты по долгу.

Дифференцированный платеж выгодно оформлять по ипотеке.

Преимущества системы омрачаются двумя серьезными недостатками:

1. размер платежей за первые месяцы часто оказывается неподъемным, если вы занимаете крупную сумму;
2. возможны ограничения по сумме - при дифференцированной схеме вам потребуется иметь большой официально подтвержденный доход, чтобы соответствовать требованиям банка.

Из-за существенных минусов дифференцированная схема не пользуется популярностью среди населения.

Аннуитетный и дифференцируемые платежи по ипотеке

Сегодня многие граждане оформляют ипотеку. Поэтому возникает вопрос: какие платежи предусматривают банки по данному виду кредитования?

Самое крупное финансовое учреждение РФ Сбербанк предлагает только аннуитетную схему погашения жилищной ссуды. Ее же предлагает подавляющее большинство отечественных банков.

Дифференцированная схема погашения ипотеки доступна только в двух российских банках: Газпромбанке и Россельхозбанке. Чтобы получить ссуду, необходимо подтвердить стабильное финансовое положение и достаточный уровень доходов.

Сбербанк дифференцированный платеж по ипотеке не предусматривает.

Подведем итог

Современные банки предлагают заемщикам два вида платежей: аннуитетный и дифференцированный. Эти схемы имеют свои преимущества и недостатки. Если вы готовы платить большие суммы на начальном этапе кредитования, подойдет вторая схема. Если такой возможности нет, оптимальным решением будет аннуитет. Чтобы найти свой вариант погашения кредитного долга, рассчитайте размеры и общие суммы переплаты аннуитетных и дифференцированных платежей при прочих равных условиях (сумме займа, сроке и процентной ставке по кредиту).

При изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

Особенности двух вариантов выплаты

От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

Дифференцированный взнос

Этот вид подразумевает планомерное погашение задолженности , при котором тело кредита выплачивается одинаковыми долями , а проценты ежемесячно уменьшаются . По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

Пример . Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

Аннуитетный взнос

Это способ погашения кредита , при котором ежемесячные платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного договора . В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

Вид платежа	Преимущества	Недостатки
Дифференцированный	экономичность (при равных условиях размер переплаты ниже); уменьшение ежемесячного взноса; простая формула расчета.	существенная нагрузка на бюджет заемщика в начальном периоде погашения (из этого следует, что при таком способе клиенту может не хватить дохода, и высока вероятность отказа или снижения суммы кредита); разный размер платежа.
Аннуитетный	фиксированный взнос является более удобным для совершения оплаты (можно оформить автоплатеж); максимально возможный лимит кредита больше.	выше переплата по процентам; медленное уменьшение основного долга.

Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов , что характерно для ипотеки. Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.

Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.

Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.

Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.

Обзор ипотечных программ кредитования

Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.

Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями , так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.

Сбербанк России

Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт , которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.

Программа «Приобретение строящегося жилья» в Сбербанке

Сумма кредита

от 300 тысяч рублей до
80% цены жилья

сроки кредита

до 30
лет

ставка кредита

от 7,4%
годовых

* - покупка жилья от застройщика позволяет снизить ставку на 2%

По продукту предусмотрены следующие условия:

• Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
• Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
• Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).

Банк ВТБ

Предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:

1. повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% - на вторичное жилье;
2. надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).

Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.

«Альфа-Банк»

В на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.

Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:

• для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
• 9,59% – стандартные условия;
• 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.

В 2018 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.

«Газпромбанк»

В заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.

Параметры рефинансирования:

• ставка от 8,8%;
• срок – от 42 до 360 месяцев;
• кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.

«Россельхозбанк»

Позволяет приобрести следующие виды недвижимости:

• квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
• частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
• участок земли.

Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.

«КубаньКредит»

Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.

Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.

Программа «Готовое жилье» в банке «Кубань Кредит»

Сумма кредита

от 300 тысяч рублей до
7 миллионов рублей

сроки кредита

от 1 года до
30 лет

ставка кредита

от 10,99%
годовых

* - для зарплатных клиентов ставка снижается до 10,49%

Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.

Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка. В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования. В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.

Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.

Я хочу взять ипотеку, но в банках не объясняют, как выгоднее: с дифференцированными или аннуитетными платежами. Расскажите, пожалуйста, что выбрать.

Вика, для начала немного матчасти.

Наталья Троян

Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости, которая на этот кредит покупается или которая у вас уже есть. Пока долг банку не выплачен, квартира находится у него в залоге. Если вы не сможете рассчитываться по долгу, банк сможет забрать заложенную квартиру, продать ее с торгов и вернуть свои деньги. Если после продажи что-то останется, то вам тоже вернут часть денег.

Плюс ипотечного кредита в том, что он дается на много лет и под относительно низкий процент (по сравнению с другими кредитами). В России сейчас дают кредит на покупку жилья под 10-15% годовых. В других странах можно найти под 1-5% годовых.

Кредит состоит из двух частей: сам кредит (основной долг) и плата за его использование, которую в народе называют процентами. Что и как погашается - как раз и определяется типом платежа. И теперь к вашему вопросу.

Аннуитетный платеж - это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму.

Дифференцированный платеж - когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько вы еще должны банку. В результате в первые месяцы кредита вы платите сильно больше, в последние - сильно меньше.

Если гасить строго по графику

Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен - например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж сначала большой, потом всё меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В итоге банку вы платите меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас не критичен.

Если гасить вперед графика

Если получается гасить часть кредита досрочно, нужно просто составить экселевскую табличку и сравнить варианты: если гасить с уменьшением платежа, сокращением срока, гасить сразу или потом. Просто строите модели для каждой ситуации и сравниваете те показатели, которые вам важны, - время, переплаты и т. д.

Особенности

Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг. Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом - в счет основного долга. Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату - к тому моменту вы ее почти всю заплатили.

Но и дифференцированный платеж не так прост. В первый год платежи на треть выше, чем аннуитетные, и уравниваются с ними только лет через шесть. Если гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет, срок будет сокращаться незначительно.

При любом виде платежа не стоит сбрасывать со счетов влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку, только если ваш доход увеличивается соразмерно росту процента инфляции или больше - тогда траты на ипотеку постепенно будут менее существенны. Если зарплата не растет, инфляция будет играть против вас.

Подводные камни

Продажа квартиры. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу подумайте о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартиру нельзя продать, пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, или что сделка совершится только с согласия вашего банка-кредитора. Это не так: квартиру можно продать в любой момент, согласие банка нужно не всегда. Если к моменту продажи вы не погасите кредит, сделку нужно будет проводить через банк, потому что недвижимость всё еще в залоге. Если покупатель платит собственными деньгами, обычно согласие банка не нужно: гасите ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход права к покупателю. Если у ваших покупателей не будет на руках всей суммы, вероятнее всего, им придется брать кредит в том же банке, куда вы вносите свои платежи по ипотеке. Некоторые банки проводят формальную процедуру одобрения. Это сложнее, но реально.

Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime. С начала этого года он снизился более чем на один процент , что выгодно. Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше. Если вы всё-таки соблазнились плавающей ставкой, убедитесь, что в кредитном договоре предусмотрено ограничение конечной ставки при резком увеличении индекса.

Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита - ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры. Последняя не защитит от затопления соседями - это страховка целостности недвижимости как объекта - стен, пола, потолка. При покупке вторички еще может добавиться страхование титула. Внимательно прочитайте кредитный договор: некоторые банки допускают отказ от страхования полностью или частично, взамен увеличивая процентную ставку по кредиту. В любом случае стоит просчитать все риски и расходы.

Важным параметром, на который необходимо обращать внимание при оформлении заявки на кредит, является порядок погашения займа. Их существует всего два: при помощи аннуитетных и дифференциальных платежей.

В данной статье предлагается разобраться в этих понятиях.

Аннуитетные и дифференцированные платежи - разница

Аннуитетные платежи – это равнозначные выплаты, производимые каждый месяц в течение всего периода кредитования.

В сумму данного транша включаются:

• часть основного долга;
• процент по кредиту;
• комиссия банка (в некоторых случаях).

Важно отметить, что сначала наибольшую долю платежа будет составлять процент по займу, а меньшую часть — погашение тела кредита. Чем ближе окончание срока займа, тем больше становятся выплаты по основному долгу, а сумма, идущая на проценты, снижается. Причем размер платежа каждый месяц является неизменным.

Дифференцированные платежи – это транши, неравные по размерам, их величина снижается по ходу всего кредитования.

Суть данных выплат состоит в том, что каждый месяц основной долг снижается на определенную величину, а на остаток по кредиту начисляется процент. Потому самые крупные транши имеют место в самом начале периода кредитования.

Таким образом, главным отличием аннуитетных платежей от дифференцированных является то, что в первом случае, возможно снизить нагрузку платежа в начале этапа кредитования, делая ставку на максимальную уплату процентов. Во втором же варианте в первые месяцы выплаты будут ощутимыми , однако, в конце всего срока нагрузка значительно снизится. Да и тело кредита сокращается на порядок быстрее в случае дифференцированных платежей.

Расчет аннуитетного платежа

Прежде чем взять кредит, можно предварительно рассчитать размер аннуитета и оценить свою платежеспособность. Отсюда легко узнать величину транша, выплачиваемого ежемесячно, общий их размер к концу периода кредитования и переплату по займу.

Размер аннуитета рассчитывается на основе трех переменных:

• размер кредита;
• срок займа;
• коэффициент аннуитета.

Последний показатель представляет собой величину, при помощи которой можно просчитать размер ежемесячного транша с учетом процента по кредиту.

Его рассчитывают следующим образом:

A = P * (1+P) N / ((1+P) N -1), где

A - коэффициент аннуитета;
P - процентная ставка выраженная в сотых долях в расчете на период. Например, для случая 12 процентов годовых и ежемесячного платежа это составит 0.12/12 = 0.01;
N - число периодов погашения кредита.

Также необходимо знать процентную ставку за расчетный период.

Она вычисляется следующим способом:

• где r – размер годовой ставки, выраженный в долях.
• После данных расчетов очень просто узнать размер транша, выплачиваемого каждый месяц, при помощи формулы:
• где P – размер аннуитета;
• S – сумма займа.

Плюсы и минусы аннуитетного платежа

Основным недостатком аннуитетного кредитования является то, что при помощи аннуитета в первую очередь погашается значительная доля процентов, но не размер тела кредита, а значит, имеет место значительная переплата по займу.

Плюсы аннуитетного кредитования

Использование системы аннуитетного кредитования подойдет заемщикам, которые:

• по каким-либо причинам не смогут выплачивать крупные суммы денег. В пример можно привести ипотечное кредитование, при котором срок займа длительный, а платежи необходимо совершать в равных долях;
• семейный бюджет планируют, исходя из суммы стабильного дохода.

Многие клиенты предпочитают данную схему уплаты по кредиту благодаря ее легкости: необходимо просто перечислять каждый месяц одинаковую сумму. А в случае дифференцированной системы нужно размер выплат постоянно уточнять в банке.

Расчет дифференцированного платежа

Размер дифференцированного транша можно рассчитать самостоятельно, при помощи следующей формулы:

ДП = ОК * ПC / 12 + ЕП

где ОК – остаток по основному долгу;

ПС — годовая % — ая ставка;

ЕП — ежемесячный платеж.

Второе слагаемое в данной формуле является решающим и меняется ежемесячно. Данными средствами финансируются проценты по кредиту. Остаток по основному долгу перемножается с процентной ставкой и делится на 100*12. Это позволит преобразовать результат в проценты за месяц.

Плюсы и минусы дифференцированного платежа

Недостатки дифференцированной системы погашения:

• значительная финансовая нагрузка происходит в первой четверти срока, но не все заемщики реально оценивают свои возможности;
• при крупных выплатах необходимы соответствующие источники доходов, на основе которых производится расчет величины возможного кредита, поэтому существует вероятность не получить нужную сумму.

Преимущества системы дифференцированного погашения:

• досрочная оплата кредита выгоднее, нежели при аннуитете;
• переплата по займу меньше, чем при оплате кредита равными частями.

Какой платеж выгоднее

Важно разобраться какой же платеж все-таки выгоднее с экономической точки зрения, дифференцированный или аннуитетный.

В случае если в будущем планируется досрочно погашать кредит, что происходит довольно часто, следует выбрать дифференцированную схему платежей.

В данном варианте внесенная сумма сократит часть основного долга. Процент будет начисляться с меньшей суммы займа, соответственно и ежемесячные платежи сократятся в размере.

При досрочном внесении средств на погашение займа в случае аннуитета фактически произойдет оплата процентов, а сумма долга останется неизменной, что абсолютно невыгодно.

Если провести математические расчеты, то можно увидеть, что при равной сумме кредита, его сроке и процентной ставке переплата по займу при дифференцированной системе будет меньше, нежели при аннуитете. Для наиболее простого подсчета разницы можно использовать кредитный калькулятор, интернет предоставляет их в огромном количестве. А лучше всего это сделать на сайте банка, в котором планируется заимствование средств.

Поэтому, если у вас есть возможность в первой четверти срока кредитования перечислять крупные транши и в перспективе вы планируете досрочно погашать кредит, то есть смысл воспользоваться дифференцированной системой.

Однако ситуации бывают разные, и прежде чем взять в долг, вы можете попросить сотрудника банка-кредитора сделать вам распечатку возможных платежей по займу. В таком случае вы наглядно все увидите и оцените свои финансовые пределы.

Вывод

В заключение важно выделить основные тезисы статьи:

• при аннуитетной системе платежа транши некрупные и фиксированные во времени, однако общая сумма переплаты больше, чем при дифференцированной;
• преимущество аннуитетных выплат только одно – первоначальные платежи ниже, чем у дифференцированных;
• при досрочном погашении выгоднее пользоваться дифференцированным платежом, так как если тело кредита будет уменьшаться, то и сумма процентов по нему будет меньше;

Дмитрий Баландин