Главная Бухгалтерия и кадры Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость? Как вложить деньги в недвижимость и насколько это выгодно

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость? Как вложить деньги в недвижимость и насколько это выгодно

Вложение денег в недвижимость один из самых выгодных способов приумножить свои активы, т.к. цены на недвижимость почти всегда растут.

Так же в этом мероприятии есть и минусы:

Относительно большая сумма первого вложения.
Долговременность вложений.
Риск разрушения или приведения в негодность за время вложений.
Участившиеся факты мошенничества связанные с покупкой-продажей недвижимости.
Определенный риск, что именно ваша недвижимость может не подняться в цене, или же расти очень медленно.

Стоит также заметить что инвестировать в квартиру можно на этапе строительства — стоимость объекта, как правило много дешевле, чем в законченном варианте. Однако — это дополнительный риск (подробности — по ссылке).

История читателя: я успешно дважды инвестировал в строящиеся квартиры на этапе котлована. Разница с готовой квартирой 25 и 17%. Расскажу про 1-й случай. Денег не было: внёс 40% от стоимости (взял кредит), потом в течение 3-х лет внёс остальные деньги (должен был за год, но не смог — ездил в офис застройщика, договаривался, брал ещё кредит, поскольку стройка приостанавливалась — застройщик пошёл на уступки). Когда дом был сдан и можно было регистрировать (тогда ещё не через МФЦ, а через рег. палату) — продал через переуступку прав, закрыл кредиты, остался с чистой прибылью (за минусом стоимости кредитов) почти 700 тысяч.

Вложения в недвижимость - есть ли выгода?

Нужно помнить, что недвижимость, так или иначе, потребует последующих расходов. Это коммунальные платежи, налоги и так далее. Но недвижимость способна приносить и постоянный доход. Сдача в аренду, как правило, покрывает все расходы и приносит прибыль.

Привлекательно инвестировать в гаражи. Как ни странно, данные объекты быстрее всего окупаются и приносят своим хозяевам прибыль. Квартира обычно не так быстро окупается.

Земельные участки делятся по назначениям и целевому использованию. Краткосрочными, но менее выгодными и затратными, вложениями считаются инвестиции в земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство расположенные в черте населенных пунктов. И наоборот более долгосрочными, выгонными и менее затратными являются вложения в сельскохозяйственные земли и земли, предназначенные под коммерческие застройки (магазины, административные здания, нежилые сооружения и т.д.).

История читателя : Дмитрий. Москва. Я когда-то мечтал уехать жить заграницу и с подачи друга купил дом в Черногории. Отъезд не сложился но по совету местного риелтора, который оформлял сделку, мы переделали дом в мини-гостиницу на 2 номера. Вначале это были такие бюджетные решения. Но через 2 года, сделали новый ремонт, поставили более презентабельную мебель, потратились на хорошие кровати-матрацы. Подняли цены. Доходы выросли.

Ещё у меня есть маленькая доля в нескольких номерах отеля в ОАЭ, там ситуация с юридическим аспектом посложнее, оформляется как долгосрочная аренда.

Если речь просто о земельном участке — это вопрос роста цены. Например, участки рядом с крупными городами обычно со временем дорожают, а если попадают в черту города — то этот процесс ускоряется.

Если же построить на участке дом, то помимо прочего, его ещё можно сдавать и получать прибыль с аренды. Выше мы уже касались этой темы, здесь же замечу 2 альтернативных варианта, которые наблюдал в Подмосковье:

На участке построены гаражные боксы — сдаются в аренду жителям посёлка.
На участке построен огромный коттедж, в котором длинный коридор и комнаты, которые сдаются как обычное жильё. Видел такой же вариант но созданный с помощью строительных контейнеров — очень дешёвая постройка, по словам владельца, окупилась за несколько месяцев. Впрочем, полагаю здесь нужно согласовывать ряд вопросов с контролирующими органами.

Наиболее перспективной видится покупка квартиры в крупных городах: (), + .

Пример инвестиции в недвижимость

История от одного из наших авторов: отложил на отпуск 210 000 рублей, но по семейным обстоятельствам поездку пришлось отложить. Стал думать, куда их деть. Самое очевидное — банк, но инфляция съедает почти всю прибыль. Знал бы — конечно купил бы валюту, но тогда нашёл объявление о продаже участков — 80 км от МКАД, 6 соток за 200 тысяч. В охраняемом посёлке, газ, электричество (всё это как оказалось за дополнительную плату). Место очень понравилось. Решили купить.

Но тут выясняется, что помимо 200 тысяч, ещё надо заплатить 200 тысяч — вступительный взнос, и как уже заметил ранее — электричество (50 взнос + 10 подключение и оборудование), газ по желанию (что-то около 300 тысяч). Итого цена оказалась не 200, а 450 (участок + электричество).

Менеджеру который показывал участок я в достаточно грубой форме объяснил что так обманывать потенциальных покупателей не стоит. Он принял критику достойно и спросил готов ли я оставшуюся сумму заплатить за несколько лет. Поговорив с офисом он предложил скидку на угловой участок (10%) и рассрочку без процентов на полтора года. Итого я заплатил 180 тысяч за участок, а оставшиеся 250 — за полтора года (около 14 тысяч в месяц).

Риски инвестиций в недвижимость

Стоит опасаться сделок по доверенности , как минимум, до тех пор, пока на рынке недвижимости существуют различные схемы мошенничества с доверенностями выданными по поддельным паспортам или от недееспособных персон.

Владелец квартиры может отменить доверенность, даже есть она легальная, и оспорить сделку в суде. Покупателю придется вернуть квартиру, к тому же он потеряет деньги, потраченные на покупку квартиры.

При покупке приватизированной квартиры , надо проверить всех прописанных в этой квартире, включая детей, на момент приватизации. Для этого, стоит посмотреть архивную выписку из домовой книги. Дети могут не принимать участие в приватизации, но для этого нужно разрешение органов опеки и попечительства. Иначе договор передачи в собственность такой квартиры могут признать недействительным.

Будьте осторожны при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой . Уточните, нет ли претензий со стороны соседей, БТИ. От вас могут потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние, назначить штраф, а в случае если вы будете отказываться — вплоть до изъятия.

Собственник, владеющий недвижимостью до 5 лет при продаже платит весомы налог. Часто в таких случаях продавец пытается договорится с покупателем о том, чтобы в договоре занизить стоимость объекта . Тогда, если он оспорит эту сделку, то вернуть он вам будет обязан ту сумму, что указана в договоре. Вариант с распиской на оставшуюся сумму — сомнительное решение — как минимум потребуется дополнительный иск с вашей стороны и сбор доказательств.

Насторожить должна и частая перепродажа квартиры . Получив право на недвижимость незаконным образом — перепродавая меж своими людьми мошенники иногда пытаются усложнить историю объекта недвижимости, замести следы.

Инвестиции в рынок недвижимости в любые времена считались наиболее надежным способом их сохранения. Цены на нее в последнее время только растут. При этом необходимо учитывать, что инвестиции в недвижимость относятся к длительно окупаемому способу вложения денег, но приносят стабильный доход после покрытия расходов на приобретение.

Недвижимость как объект инвестиций

Вложить деньги в недвижимость — хорошая альтернатива банковским вкладам, спрос на нее повышается при появлении первых признаков нестабильности в экономике. В последнее время эксперты отмечают повышенный интерес граждан к сектору недвижимости. Потенциальные инвесторы должны учитывать определенные специфические черты недвижимости — в первую очередь, физические характеристики.

Особенности

Куда лучше инвестировать свои средства? Недвижимость можно условно разделить на три категории:

жилая;
коммерческая;
зарубежная.

Спрос на все виды недвижимости меняется, на их стоимость влияет множество факторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость считается одним из выгодных видов финансовых вложений, ее можно сдавать в аренду или продать через несколько лет. Чаще всего инвесторы вкладывают деньги в торговые и офисные помещения, а также в гостиницы.

Выбрать подходящий объект для инвестирования поможет сопоставление определенных факторов. После анализа спроса, предложений и инфраструктуры рынка рассчитывается прибыльность и сроки окупаемости объектов разных видов — на основе полученных данных осуществляется выбор.

Средний срок окупаемости торговых площадок и офисов составляет 5-10 лет, возврат инвестиций в торговые площадки и офисы займет от 7 до 11 лет.

Как правильно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость? Для этого необходимо знать ее особенности:

Вложение денег в жилую недвижимость

Для наиболее выгодного вложения инвестиций рекомендуется выбрать объект с наиболее удачным расположением, важную роль играет наличие метро, транспортная доступность, кафе, этажность дома, наличие парковки и видеонаблюдения.

Второй важный момент, на который необходимо обратить внимание, — предварительный анализ востребованности. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие по площади объекты: малогабаритные квартиры, студии, комнаты.

Инвестирование в жилую недвижимость предполагает покупку одно-, двухкомнатной квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Немаловажным фактором считается также отсутствие необходимости вложений в ремонт и мебель. Гораздо более высокую доходность предполагает покупка жилья класса «премиум», но доступна она далеко не всем.

При наличии на руках суммы, величина которой превышает стоимость квартиры, рекомендуется покупать несколько квартир в разных районах города, общий доход будет превышать прибыль от аренды квартиры «премиум» класса.

С примерами.

Один из самых надежных способов вложить денежные средства — драгметаллы. , что под этим подразумевается, как подсчитать возможные риски и заработать неплохие деньги.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За последние несколько лет стоимость купленной россиянами недвижимости за рубежом превысила 10 млрд.долл., в 2017-2018 г. в связи с падением курса рубля планируется падение спроса. Колебания курса повлияли не только на стоимость жилья, но и на его содержание, заметно подорожали авиабилеты и развлечения.

Снижение спроса на зарубежную недвижимости отсутствует у россиян, получающих зарплату в долларах и евро, которые и являются основными потенциальными покупателями. В последнее время наблюдается смена приоритетов: если изначально курортную недвижимость в Черногории, Болгарии, Испании было принято приобретать с целью отдыха, то сейчас она рассматривается в качестве выгодного вложения денег. Это считается отличным вариантом диверсификации активов и защиты от рисков.

Кризисные явления в России всегда сопровождаются ростом спроса на недвижимость во Франции, США, Германии и Англии. Активность российских покупателей была зафиксирована уже в конце 2014 года, 30% из них таким способом спешили защитить свои средства от валютных колебаний.

В южных странах (Испании, Болгарии, Тайланде) чаще всего покупают жилье с целью отдыха.

В целом, в 2017-2018 гг. спрос на доходную недвижимость среди инвесторов будет сохраняться, активность покупателей курортной недвижимости может несколько снизиться.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для получения информации об объективности вложений используются самые разные методы, позволяющие в совокупности определить рентабельность и прибыльность. Принципиально важно при этом правильно определить рыночную стоимость объекта и грамотно распределить генерируемые денежные потоки. Любое решение должно приниматься на основе анализа и сопоставления этих величин и доходности.

Существует три подхода определения стоимости объекта:

затратный – 42%;
доходный – 28%;
сравнительный – 30%.

При определении стоимости объекта недвижимости инвестор должен использовать все подходы. На примере можно разобрать однокомнатную квартиру, затратная стоимость которой составляет 1, 6 млн. руб., сравнительная – 1,85 млн. руб., доходная – 2,3 млн. руб.

Рыночная цена такого объекта составит: 1,6Х0,42 + 1,85Х0,3 + 2,3Х0,28 = 1, 871 млн. руб.

Для оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что стоимость денег сегодня и завтра отличается. В данном случае необходимо составить бизнес-план, ситуация в котором будет просчитана на несколько лет вперед. В доходной части такого плана указываются все арендные платежи за определенный период, в расходной – затраты на содержание объекта и поддержание его в оптимальном состоянии, налоги, проценты по кредитам и т. д.

Самым прибыльным и надежным способом вложения инвестиций считается покупка ликвидного объекта недвижимости, сдача его в аренду и перепродажа по более высокой стоимости.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Несмотря на то, что 2016 г. внес свои коррективы в рынок недвижимости, отказываться от ее приобретения не рекомендуется. Покупать квартиру выгодно тем, кто планирует ее сдавать, так как спрос на покупку жилой недвижимости снизился, но увеличился спрос на аренду квартир.

Стоит также отметить, что купленную в кризисные времена недвижимость всегда можно выгодно продать через несколько лет, как показала практика 1998 и 2008 годов.

По мнению экспертов, ожидать благоприятных условий для покупки недвижимости не рекомендуется — такое время может никогда не наступить.

При выборе объекта недвижимости для покупки рекомендуется учитывать следующие моменты:

коммерческую и жилую недвижимость рекомендуется покупать в небольших городах с потенциалом развития;
финансовые средства следует вкладывать на срок не менее 3 лет;
при низких ценах объект всегда можно сдавать в аренду;
в кризисные времена основное снижение наблюдается на рынке вторичного жилья, после чего явление перекидывается на первичный рынок.

Вкладывать инвестиции в недвижимость в 2017-2018 году можно только при наличии необходимой суммы, не рекомендуется брать банковские займы, особенно в валюте.

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.

Сегодня вы узнаете:

Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
Какие бывают виды в недвижимость;
В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
Как можно заработать при минимуме вложений.

Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?

Цели инвестиций в недвижимость

Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.

Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.

Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

Получение имущества для сдачи его в аренду;
Перепродажа имущества;

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.

Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.

Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:

Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к .

Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:

Инвестиции в коммерческую недвижимость;
Инвестиции в жилую недвижимость;
Инвестиции в строительство недвижимости;
Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.

Инвестиции в жилую недвижимость

Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:

Комнат;
Квартир;
Домов;
И прочих жилых помещений.

Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.

Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.

Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.

Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.

Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.

Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.

Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.

К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:

Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.

Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.

Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.

Инвестирование в строительство

Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.

В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.

Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.

Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.

При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:

	Инвестиции в жилую недвижимость	Инвестиции в коммерческую недвижимость	Инвестиции в строительство недвижимости
Вложения	Средние	Максимальные	Минимальные
Доходы	Минимальные	Максимальные	Средние
Окупаемость	8-10 лет	8-10 лет	2-6 лет
Ликвидность	Средняя	Максимальная	Минимальная
Риски	Низкие	Средние	Максимальные
Каким категориям инвесторам рекомендуется	Всем	Новичкам и более опытным	Опытным инвесторам

Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.

Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Теперь о каждом пункте чуть более подробно:

Плюсы:

Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.

Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.

Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.

Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.

Минусы:

Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.

Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.

Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.

Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.

Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.

Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Как инвестировать при минимальных средствах

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.

Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.

Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.

В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.

Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.

Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.

Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.

Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.

Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.

Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».

В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.

Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.

На первый взгляд выгодность инвестирования в недвижимость очевидна. Этот способ вложения денег понятен большинству россиян, ассоциируется со стабильностью и надёжностью, её можно «пощупать», передать по наследству и так далее. Недвижимость славится высокой доходностью — цены на московское жилье почти непрерывно росли. А еще квартиру можно сдавать внаём и получать дополнительный доход. Но всегда ли выгодно инвестировать деньги в недвижимость? Многие эксперты говорят о пузыре на рынке московского жилья, и что цены слишком завышены. Да и доход от аренды на уровне всего 5-6% годовых, что даже меньше чем банковский депозит.

Что цены на московскую недвижимость росли в среднем на 15-17% в год, плюс доход от сдачи жилья внаём добавляет еще несколько процентов.

Как видно из графика в некоторые периоды цены на квадратные метры способны не только расти, но и падать. Но что, если ситуация поменяется? Можем ли мы и дальше рассчитывать на долгосрочный рост цен? Что если цены на жилье перестанут расти, а спрос упадет? Остаются ли вложения в квадратные метры выгодными до сих пор?

На сайте irn.ru ведется индекс доходности недвижимости. Этот индекс является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье и является сравнением двух финансовых инструментов — недвижимости и долгосрочного банковского вклада в валюте. В зависимости от ситуации на рынке индекс показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский вклад.

Текущее значение индекса показывает, что вложения в недвижимость сейчас немного выгоднее банковского депозита. Однако индекс не учитывает риска простоя квартиры, налоги, страховку и другие издержки.

Сейчас стоимость недорогой однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы в районе 6 млн. рублей. Плюс дешевый ремонт и минимум мебели и техники добавят еще около 500 тысяч рублей. Суммарные инвестиции 6 500 000 рублей. Сравним между собой несколько вариантов. В первом случае эта сумма кладется в банк со ставкой 10% годовых, в другом — купленная квартира сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц, то есть рентабельность всего 5,5% в год.

За год денежный поток от аренды составит 360 000. Но реальный доход будет меньше. Во-первых, инвестор платит налог 13%. Во-вторых, всегда есть издержки. Раз в год обязательно что-то ломается, то холодильник, то микроволновка, то стиральная машина. Плюс через несколько лет возможно понадобится косметический ремонт. Да и невозможно сдавать квартиру много лет подряд без простоя. Эти издержки нерегулярные и мало прогнозируемые. Поэтому сделаем дисконт для денежного потока на счет налогов и издержек в размере 16%. Тогда реальный денежный поток составит 309 000 рублей.

За 10 лет на банковском вкладе накопится 16,86 млн. рублей. За это же время сумма, полученная в виде арендной платы, составит 3 090 000. А итоговая сумма, полученная за квартиру, 6 500 + 3 090 = 9 590 тыс. Это меньше, чем доход в банке.

Но ставка по аренде не может оставаться на протяжении 10 лет одинаковой. Поэтому представим, что она будет расти на 8% в год. Тогда сумма, полученная от аренды, составит 4 476 тыс. рублей, а общая сумма 10,97 млн. Это тоже меньше, чем принес вклад.

Теперь представим, что цена на квартиру будет дорожать на 5% в год (не будем надеяться на высокие темпы роста, как прежде, так как никаких гарантий этого нет). Тогда через 10 лет она будет стоить 10,08 млн. рублей. А общая сумма с учетом аренды составит 14,56 млн., что по-прежнему меньше, чем сумма на депозите.

На сколько должна расти цена на квартиру, чтобы опередить депозит? Минимум на 7% в год. Только такие темпы роста цен позволят сделать вложения в недвижимость выгоднее банковского депозита.

Все пять вариантов представлены на графике.

Вывод: доход только от аренды не сможет принести больше вклада в банке. Текущая рентабельность от сдачи квартиры внаем около 5-6% без учета издержек и налогов, реальная где-то 4-5%. Вложения в жилую недвижимость становятся выгодными только тогда, когда дорожает цена самого жилья и его аренды. В противном случае банковский вклад является более предпочтительным способом вложения денег. Ранее московская недвижка дорожала на 15-17% в год. Будет ли она дорожать такими же высокими темпами и дальше — большой вопрос, учитывая что сейчас она имеет очень высокий коэффициент цена/прибыль 21.